ECLI:NL:CG:2019:3
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 31 oktober 2019
Dossiernummer: GP 11.787
Beschikking
in de zaak van:
[verpachtster],
wonende [adres] [woonplaats],
appellante in het principaal beroep,
verweerster in het incidenteel beroep,
hierna te noemen: verpachtstergemachtigde: [gemachtigde verpachtster] te [woonplaats]
tegen
Maatschap [maat A] en [maat B],
gevestigd te [adres] [vestigingsplaats],
verweerder in het principaal beroep,
appellant in het incidenteel beroep,
hierna te noemen: pachter,gemachtigde: A.G.Th. Geene, van Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders
met als belanghebbende
[belanghebbende],
wonende [adres] [woonplaats],
hierna te noemen: mede-verpachtster.
1 Het verdere geding in hoger beroep
1.1 De Centrale Grondkamer heeft op 14 februari 2019 een tussenbeschikking gegeven. De Centrale Grondkamer blijft bij de inhoud van die beschikking.
1.2 In vervolg op die beschikking heeft op 13 juni 2019 de mondelinge behandeling van het beroep plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig:- [gemachtigde verpachtster] als gemachtigde van verpachtster,- [maat A] en [maat B] namens pachter, bijgestaan door hun gemachtigde,- mede-verpachtster als belanghebbende (zijnde de zus van verpachtster, aan wie (ook) percelen waarop de pachtovereenkomst betrekking heeft, zijn toegedeeld) en haar echtgenoot,
- [persoon C] en diens echtgenote.
2 De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
De ontvankelijkheid
2.1 Tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer hebben verpachtster, pachter en mede-verpachtster erkend respectievelijk niet weersproken dat de verpachte percelen tussen verpachtster en mede-verpachtster zijn verdeeld en aan hen zijn geleverd zoals in de tussenbeschikking onder 3.1 is vermeld.De Centrale Grondkamer constateert dat het verpachtster is toegestaan een verzoek om herziening van de pachtprijs (op grond van artikel 7:333 van het Burgerlijk Wetboek) in te dienen dat betrekking heeft op het aan haar toegedeelde en geleverde gedeelte van het verpachte land. Het aan verpachtster toegedeelde gedeelte van het land betreft diverse percelen grasland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], sectie [kadastrale aanduiding], nrs. [kadastrale aanduidingen], samen groot 17.26.45 ha. De beslissing van de (Centrale) Grondkamer op het verzoek van verpachtster heeft alleen betrekking op de rechtsverhouding tussen verpachtster en pachter en de in de vorige zin genoemde percelen.
2.2 Pachter heeft (in de toelichting op zijn eerste bezwaar) gesteld dat verpachtster het herzieningsverzoek te laat heeft ingediend en dat zij daarom niet-ontvankelijk in dat verzoek moet worden verklaard dan wel dat dat verzoek daarom moet worden afgewezen. Die stelling is ongegrond, gelet op het volgende. Pachter heeft gewezen op artikel 4 van de pachtovereenkomst. Dat artikel luidt: “Telkens vóór het verstrijken van een pachtperiode van drie jaar kan de pachter of de verpachter aan de Grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De wijziging van de tegenprestatie door de Grondkamer gaat in met ingang van de nieuwe driejarige periode.” Volgens pachter hebben partijen met dit artikel bedoeld af te wijken van artikel 7:333 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), wat is toegestaan volgens artikel 7:399 BW. Uitgaande van de letterlijke tekst van artikel 4 van de pachtovereenkomst en van 1 mei 2014 als (in de pachtovereenkomst genoemde) ingangsdatum van de pachtovereenkomst, had vóór 1 mei 2017 om herziening van de tegenprestatie moeten worden verzocht en is de indiening van het herzieningsverzoek bij de grondkamer op 2 mei 2017 te laat, aldus pachter. In beginsel geldt dat bepalingen in een pachtovereenkomst die hetzelfde zijn opgeschreven als bepalingen in de pachttitel 7.5 van het BW (of voorheen de Pachtwet), dezelfde betekenis hebben, tenzij er concrete aanwijzingen zijn om dat niet aan te nemen. Pachter heeft, daarnaar gevraagd, over de totstandkoming van de pachtovereenkomst gesteld dat de tekst van de pachtovereenkomst afkomstig is van de vertegenwoordiger van de vorige verpachter (wijlen de broer van verpachtster), dat partijen verder niet hebben gesproken over die tekst en dat ook niet meer is na te gaan wat partijen destijds hebben besproken. Die stellingen zijn niet bestreden. De Centrale Grondkamer neemt daarom aan dat artikel 4 van de pachtovereenkomst, dat dezelfde inhoud heeft als artikel 7:333 leden 3 en 4 BW, hetzelfde betekent als die wetsartikelen. Artikel 7:333 leden 3 en 4 BW wordt aldus uitgelegd dat deze niet aan verpachter of pachter de mogelijkheid ontneemt om (tussentijds) een herzieningsverzoek als bedoeld in artikel 7:333 lid 2 BW in te dienen.
2.3 Het herzieningsverzoek van verpachtster is ingediend op 2 mei 2017, dus net na de driejarige periode, maar binnen een jaar na de inwerkingtreding (op 1 juli 2016) van een wijziging van de regelen als bedoeld in artikel 7:327 lid 1 BW. De conclusie is dat verpachtster het herzieningsverzoek als bedoeld in artikel 7:333 lid 2 BW op tijd heeft ingediend en dat het eerste bezwaar van pachter (in het incidenteel beroep) tegen de bestreden beschikking ongegrond is.
Taxatie
2.4 De Centrale Grondkamer dient in deze procedure, waarin een verzoek om herziening van de pachtprijs aan de orde is, een zelfstandig oordeel over de hoogst toelaatbare pachtprijs te geven. In de bezwaren van verpachtster en van pachter tegen de bestreden beschikking ziet de Centrale Grondkamer aanleiding te bepalen dat deskundigen, op een nog nader vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de aan de orde zijnde percelen land. De deskundigen moeten een conceptrapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.
2.5 Over de ingangsdatum van de verzochte herziening van de pachtprijs overweegt de Centrale Grondkamer alvast het volgende. De Centrale Grondkamer merkt het verzoek aan als een verzoek op grond van artikel 7:333 lid 2 BW. De herziening gaat (op grond van artikel 7:333 lid 4 eerste zin BW) in met ingang van het pachtjaar volgend op de wijziging van de regelen op 1 juli 2016. Dat is 1 mei 2017.2.6 Pachter heeft (in de toelichting op zijn tweede bezwaar) gesteld dat de grondkamer ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verplichtingen voor pachter die voortvloeien uit de artikelen 13 en 14 van de pachtovereenkomst, doordat de grondkamer daaraan geen bedrag heeft gekoppeld dat in mindering strekt op de vastgestelde pachtprijs.
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
in het principaal beroep en in het incidenteel beroep
bepaalt dat deskundigen, op een nog nader vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de percelen grasland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], sectie [kadastrale aanduiding], nrs. [kadastrale aanduidingen], samen groot 17.26.45 ha., met ingang van 1 mei 2017;
bepaalt dat de deskundigen rapporten moeten sturen zoals hiervoor onder 2.4 is genoemd;
stelt partijen in de gelegenheid de onder 2.7 en 2.9 bedoelde informatie te verschaffen;
houdt verder iedere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven op 31 oktober 2019 door mrs Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als .