ECLI:NL:CG:2025:3

CENTRALE GRONDKAMER Datum: 18 december 2025 Dossiernummer: GP 11.869 Beschikking in de zaak van: Provincie Zuid-Holland, zetelend in Den Haag, hierna te noemen: verpachtster, gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers, advocaat bij Vangoud Advocaten B.V. in Arnhem, -tegen- Eenmanszaak [naam pachter], gevestigd in [vestigingsplaats], hierna te noemen: pachter. 1.1. Verpachtster heeft een verzoek gedaan om goedkeuring van de geliberaliseerde pachtovereenkomst van los land van 21 januari 2025. In die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachter percelen grasland verpacht, bestaande uit en kadastraal bekend als gemeente [gemeente in provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduidingen]. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf maanden, ingaande op 1 januari 2025 en eindigend op 31 december 2025. In de pachtovereenkomst zijn partijen, voor zover hier van belang, het volgende overeengekomen: “Artikel 2 (…) Deze pachtovereenkomst kan na schriftelijke opzegging tussentijds worden beëindigd i.v.m. de mogelijke natuurinrichting [plaats in de provincie Zuid-Holland] (zie ook artikel 15. Mocht dit zo zijn dan wordt u hiervan op de hoogte gebracht en wordt de pachtprijs hier op aangepast. (…) Artikel 15 Deze overeenkomst eindigt: (…) 4. Als de percelen worden ingericht voor natuur (Natuurinrichting [plaats in de provincie Zuid-Holland]) a. Pachter is ervan op de hoogt dat de gepachte percelen of perceelsgedeelten, worden ingericht als natuur, in de loop van de pachtperiode mogelijk ingericht gaat worden door een aannemer, waardoor agrarisch gebruik niet meer mogelijk is. Desondanks wenst pachter het perceel in pacht te krijgen voor het betreffende jaar. b. De verpachter zal een schriftelijke opzeggingstermijn in achtnemen van twee maanden. Opzegging geschiedt per brief of per email.” 1.2. Het verzoek van verpachtster is bij de grondkamer Zuidwest (hierna: de grondkamer) op 20 februari 2025 geregistreerd. 1.3. De grondkamer heeft in de beschikking van 6 juni 2025 de overeenkomst tussen verpachtster en pachter gewijzigd in die zin dat de tweede en derde zin van artikel 2 en artikel 15 lid 4 worden geschrapt. De aldus gewijzigde overeenkomst is goedgekeurd. 1.4. Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 18 juni 2025 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering. 2.1. Verpachtster is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 14 juli 2025 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtovereenkomst alsnog ongewijzigd goed te keuren. 2.2. Verpachtster had aanvankelijk in haar brief van 13 augustus 2025 aangegeven een zitting te wensen. In een e-mailbericht van 9 oktober 2025 is verpachtster hierop teruggekomen. Zij ziet af van een zitting. 2.3. Van pachter is geen reactie op het beroepschrift ontvangen. 3De redenen voor de beslissing 3.1. Pachtovereenkomsten moeten op grond van de wet worden goedgekeurd door de grondkamer, behoudens bepaalde uitzonderingen op dat vereiste die hier niet aan de orde zijn. De grondkamer keurt de pachtovereenkomst goed, tenzij sprake is van in de wet genoemde gevallen waarin niet (zonder wijziging) mag worden goedgekeurd (artikel 7:319 BW). Als de grondkamer geen goedkeuring geeft, dan wijzigt zij de pachtovereenkomst (door middel van aanpassing of schrapping van bedingen uit de pachtovereenkomst) of vernietigt zij de pachtovereenkomst (artikel 7:320 lid 1 BW). De door de grondkamer gewijzigde pachtovereenkomst geldt als een goedgekeurde overeenkomst (artikel 7:320 lid 2 BW). Het komt er dus op neer dat de grondkamer en in beroep de Centrale Grondkamer op grond van de wet mag ingrijpen in de contractsvrijheid van partijen in de in de wet geregelde gevallen. 3.2. De Centrale Grondkamer moet de vraag beantwoorden of het tussentijds beëindigingsbeding, zoals verwoord in artikel 2 (tweede en derde zin) en in artikel 15, vierde lid, van de pachtovereenkomst, moet worden goedgekeurd. Daarbij geldt in deze zaak als uitgangspunt dat de grondkamer (en in beroep: de Centrale Grondkamer) de pachtovereenkomst goedkeurt, tenzij in de pachtovereenkomst sprake is van verplichtingen voor de pachter die als buitensporig moeten worden beschouwd (artikel 7:319 lid 1 aanhef en onder b BW). Een verplichting is buitensporig in de zin van dat artikel als zij, mede gelet op de hoogte van de overeengekomen pachtprijs, kennelijk (overduidelijk, klaarblijkelijk) niet in een redelijke verhouding staat tot het genot dat de pachter uit hoofde van de pachtovereenkomst wordt geboden. 3.3. Verpachtster is van mening dat uit de wet en de jurisprudentie van de Centrale Grondkamer voortvloeit dat pachtovereenkomsten voor een kortere duur kunnen worden aangegaan, waarbij tussentijdse opzegging mogelijk is. De verpachte percelen zijn gelegen in een natuurgebied. In het kader van de natuurbestemming is het de bedoeling inrichtingswerkzaamheden te verrichten. Na deze werkzaamheden zijn de percelen land niet meer geschikt voor verpachting. Voor de inrichting van het natuurgebied is verpachtster afhankelijk van de besluiten die moeten worden genomen over bestemmingswijziging en vergunningaanvragen. De werkzaamheden voor de inrichting worden vervolgens uitgevoerd door de aannemer aan wie het project gegund is volgens de regels in een aanbestedingsprocedure. Als de gronden niet vrij van pacht zijn op het moment dat de aannemer moet beginnen, loopt verpachtster het risico dat de aannemer financiële schade claimt. Verpachtster heeft zekerheid nodig dat zij tijdig over de gronden kan beschikken. De pachter heeft er belang bij om toch nog te kunnen pachten. Om die reden zijn de percelen land voor de duur van een jaar verpacht met daarbij de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Bij tussentijdse opzegging wordt de pachtprijs naar rato terugbetaald aan pachter. 3.4. De Centrale Grondkamer stelt als uitgangspunt voorop dat het partijen is toegestaan om een kortlopende geliberaliseerde pachtovereenkomst te sluiten. De wet kent daarbij geen minimumduur voor een pachtovereenkomst, ook niet een minimumduur van één teeltseizoen of één pachtjaar. In zijn uitspraken van 22 november 2017 (TvAR 2018/5952 en 2 maart 2020 (TvAR 2020/8204) heeft de Centrale Grondkamer in het kader van de toetsing van pachtovereenkomsten aan de bepalingen van de titel pacht in het Burgerlijk Wetboek (op grond van artikel 7:319 lid 1 sub f) geoordeeld dat een tussentijdse opzegging van een voor een bepaalde tijd gesloten geliberaliseerde pachtovereenkomst mogelijk is onder bepaalde voorwaarden. In samenhang bezien moet uit het voorgaande geconcludeerd worden dat ook ten aanzien van een éénjarige geliberaliseerde pachtovereenkomst een tussentijds opzegbeding afgesproken kan worden. 3.5. Het opnemen van een tussentijds beëindigingsbeding gedurende een pachtjaar of, indien van toepassing, een pachtperiode die korter is dan een pachtjaar, kan voor pachter echter grote financiële consequenties hebben. Pachter kan financiële schade lijden indien hij zijn pachtseizoen niet kan afronden. Hij heeft zijn bedrijfsvoering immers op het gepachte afgestemd. Bij voorbeeld ten aanzien van mestafzet en subsidieaanvragen. Een tussentijds opzeggingsbeding zoals in de pachtovereenkomst tussen verpachtster en pachter legt het financiële risico van een tussentijdse opzegging volledig bij de pachter. Dat maakt naar het oordeel van de Centrale Grondkamer dat het genot dat de pachter uit hoofde van een zodanige pachtovereenkomst wordt geboden met een verplichting het gebruik tussentijds te beëindigen klaarblijkelijk niet in een redelijke verhouding staat. Een dergelijk tussentijds opzeggingsbeding is daarom, behoudens bijzondere omstandigheden die in dit geval niet aan de orde zijn, en ongeacht de afgesproken pachtprijs, buitensporig. Die buitensporigheid kan, in het geval het een pachtovereenkomst betreft van een jaar of korter, worden opgeheven door aan het tussentijds beëindigingsbeding toe te voegen een zin dat als de pachtovereenkomst wordt opgezegd anders dan per het einde van het pachtjaar of het einde van de pachtovereenkomst, aan pachter een schadevergoeding toekomt voor de schade die pachter lijdt door deze opzegging anders dan per het einde van het pachtjaar of de pachtovereenkomst. Het gaat daarbij om de concrete schade die wordt veroorzaakt doordat opzegging plaatsvindt anders dan per einde pachtjaar of pachtovereenkomst. 3.6. De vraag of sprake is van een objectief bepaalbare opzeggingsgrond is tussen partijen geen onderwerp van discussie. De centrale grondkamer hoeft daar dan ook geen oordeel over te geven. 3.7. Verpachtster heeft verder nog aangevoerd dat de grondkamer pachtovereenkomsten van eerdere datum maar verder met eenzelfde inhoud heeft goedgekeurd. Volgens verpachtster mocht zij erop vertrouwen dat de pachtovereenkomst in 2025 ongewijzigd zou worden goedgekeurd. Hoe dat ook zij, de Centrale Grondkamer is niet gebonden aan eerdere beslissingen van de grondkamer, zodat dit argument hier niet opgaat. 3.8. De Centrale Grondkamer is voornemens de pachtovereenkomst op de hiervoor genoemde wijze aan te passen. Voordat zij hiertoe overgaat, stelt de Centrale Grondkamer partijen in de gelegenheid zich over de voorgenomen wijzigingen uit te laten. Partijen worden in de gelegenheid gesteld tot uiterlijk 22 januari 2026 te reageren. Verpachtster vraagt om ongewijzigde goedkeuring van de geliberaliseerde pachtovereenkomst. In de pachtovereenkomst zijn partijen een tussentijds beëindigingsbeding overeengekomen. De grondkamer Zuidwest heeft een tussentijdse beëindiging bij een pachtovereenkomst van een jaar als buitensporig aangemerkt en geschrapt. Verpachtster is het hiermee niet eens. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat in dit geval het tussentijds beëindigingsbeding in de pachtovereenkomst van een jaar buitensporig is. Die buitensporigheid kan worden opgeheven door aan het beëindigingbeding toe te voegen dat aan pachter een schadevergoeding toekomt voor de schade die pachter lijdt door opzegging anders dan per het einde van het pachtjaar. Partijen worden in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten. Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 en 2 wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3 staan de redenen voor de beslissing. Onder 4 staat de beslissing in juridische woorden. De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep: stelt partijen in de gelegenheid zich uiterlijk 22 januari 2026 uit te laten over de voorgenomen wijziging. Deze beschikking is gegeven op 18 december 2025 door mrs. M.S.A. van Dam, S.B. Boorsma en J.U.M. van der Werff en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.