ECLI:NL:GHAMS:2008:BG6949

GERECHTSHOF AMSTERDAM Kenmerk P07/00230 uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van X, wonende te Z, belanghebbende, tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/5349 van de rechtbank Amsterdam van 26 maart 2007 in het geding tussen belanghebbende en het hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente Hilversum, de heffingsambtenaar. 1. Ontstaan en loop van het geding De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-kade 1 te Hilversum (hierna: de woonbootlocatie), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 156.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 11 april 2006, de waarde van de woonbootlocatie verminderd tot € 103.000. Bij uitspraak van 26 maart 2007, verzonden op 29 maart 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 2 mei 2007, bij het Hof ingekomen op 3 mei 2007. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van 29 mei 2007. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2008. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof: ? vernietigt de uitspraak van de rechtbank; ? verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond; ? vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar; ? vermindert de waarde van de woonbootlocatie tot € 78.000; ? veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 39 en wijst de gemeente Hilversum aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden; ? gelast dat de gemeente Hilversum aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 144. Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, P.M.F. van Loon en P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 12 december 2008 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. 2.1. Feiten 2.1.1. Belanghebbende is gebruiker van de woonbootlocatie. Deze omvat de ligplaats van de woonboot van belanghebbende en een kavel grond, bestaande uit een kade/tuin met daarop een berging. De oppervlakte van de ligplaats beloopt 75 m² en de oppervlakte van de kade/tuin beloopt 142 m². De woonbootlocatie is eigendom van de gemeente Hilversum. 2.1.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de nader door hem op € 103.000 vastgestelde waarde in de procedure voor de rechtbank een taxatieadvies overgelegd. Daarbij behoren taxatiekaarten van twee woonbootlocaties aan de a-kade, waaronder de in geding zijnde locatie. Uit de kaarten blijkt dat de taxateur voor die locaties de volgende eindwaarden (de naar de waardepeildatum 1 januari 2003 herrekende verkoopprijzen) heeft bepaald: Nummer Verkoopdatum Verkoopprijs Ligplaats Kavel Berging Woonboot Eindwaarde 2 01-07-2003 € 143.500 82 m² x € 480 155 m² x € 450 € 3.500 € 23.625 € 136.235 1 29-07-2004 € 300.000 75 m² x € 480 142 m² x € 450 € 3.500 € 108.870 € 212.270 Uitgaande van de door de taxateur voor de ligplaats en voor de kavel berekende waarden van respectievelijk € 480 en € 450 per m² en van een waarde van de berging van € 3.500, heeft de heffingsambtenaar de waarde in het economische verkeer van de woonbootlocatie op de waardepeildatum 1 januari 2003 nader vastgesteld op € 103.000. 2.1.3. Bij brief van 17 augustus 2006 heeft de heffingsambtenaar naar aanleiding van het bij de rechtbank ingestelde beroep (de echtgenote van) belanghebbende het volgende geschreven: “Schikkingsvoorstel intrekking beroepschrift (…) (…) Het beroepschrift (…) is voor mij aanleiding geweest om via een gemeentelijke taxateur de vastgestelde WOZ-waarde nader te laten onderzoeken. Deze gemeentelijke taxateur is (…) tot de conclusie gekomen dat er in onvoldoende mate rekening is gehouden met de waarde van uw woonboot in vergelijking tot de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [a-kade 2] en ook uw woonboot. Op grond van het (…) onderzoek kan ik niet anders concluderen dan dat de WOZ-waarde van het object [a-kade 1] wederom verlaagd dient te worden tot € 76.000. (…)”. 2.2. Geschil Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woonbootlocatie bij de uitspraak op bezwaar te hoog heeft vastgesteld. 2.3. Oordeel van de rechtbank Voor de overwegingen van de rechtbank verwijst het Hof naar de onder 1 vermelde uitspraak van 26 maart 2007. 2.4. Standpunten van partijen Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken, waaronder het proces-verbaal van de zitting. 2.5. Beoordeling van het geschil 2.5.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de woonbootlocatie te worden bepaald uitgaande van de veronderstellingen, dat de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De onweersproken door belanghebbende gestelde omstandigheid dat de gemeente Hilversum de bij haar in eigendom zijnde woonbootlocaties nooit verkoopt, mag bij de waardebepaling daarvan dus geen rol spelen. In het bijzonder leidt die omstandigheid er niet toe dat de waarde moet worden bepaald door middel van kapitalisatie van huurprijzen van woonbootlocaties. Voorts mag op grond van de wettelijke ficties bij de waardering geen rekening worden gehouden met het gestelde gebruiksrecht van belanghebbende op de woonbootlocatie. 2.5.2. De op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te bepalen waarde van de woonbootlocatie is te stellen op de prijs die bij aanbieding ten verkoop van die locatie op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding daarvoor door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem nader vastgestelde waarde van € 103.000 die prijs niet te boven gaat. Hij heeft daartoe het onder 2.1.2 vermelde taxatieadvies (hierna: het taxatieadvies) overgelegd. 2.5.3. Uit het taxatieadvies blijkt dat de waarde van de woonbootlocatie is bepaald aan de hand van een tweetal verkopen van in de a-kade te Hilversum gelegen woonboten, waaronder die van belanghebbende. De taxateur heeft de – naar de waardepeildatum herrekende – verkoopprijzen gesplitst in een gedeelte dat is toe te rekenen aan de verkochte roerende zaak (de woonboot) en een gedeelte dat is toe te rekenen aan de – niet in de verkoop begrepen – onroerende zaak (de woonbootlocatie). Het eerstbedoelde gedeelte heeft hij berekend aan de hand van verkoopprijzen van woonboten die worden verkocht zonder ligplaats. Het tweede gedeelte is vervolgens gesteld op het verschil tussen de totale herrekende verkoopprijs en het aan de roerende zaak toegerekende gedeelte daarvan. 2.5.4. Het Hof is van oordeel dat de hierboven beschreven wijze waarop in het taxatieadvies de waarde van de woonbootlocatie is bepaald, onjuist is. Daarbij wordt immers geen rekening gehouden met de uit de gedingstukken blijkende omstandigheid dat de woonboot van belanghebbende een vaste ligplaats heeft. Zoals de Hoge Raad voor de heffing van de roerende-ruimtebelastingen heeft beslist in zijn arrest van 11 oktober 2000, BNB 2000/381, LJN nr. AA7410, wordt de prijs die een gegadigde voor een woonschip wil betalen, en daarmee de waarde daarvan, in de regel mede bepaald door de plaats en omgeving van het woonschip en de verwachtingen die de gegadigde heeft betreffende de mogelijkheden dat het schip op die plaats zal kunnen blijven liggen. Het Hof acht op die grond aannemelijk dat de taxateur, door bij het splitsen van de verkoopprijzen de prijzen van woonboten zonder ligplaats als uitgangspunt te nemen, een te gering gedeelte van de totale verkoopprijs aan de woonboot heeft toegerekend. Reeds hierom is het taxatieadvies niet deugdelijk. 2.5.5. De heffingsambtenaar heeft met het taxatieadvies dus niet aannemelijk gemaakt dat de nader vastgestelde waarde niet te hoog is. Andere bewijsmiddelen ter onderbouwing van die waarde heeft hij niet in het geding gebracht. Hij is dan ook niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 2.5.6. Vervolgens dient het Hof te onderzoeken of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 25.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft zich in dit verband beroepen op de prijzen van in de gemeente Hilversum gelegen percelen grond die zijn bestemd voor sociale woningbouw. Het Hof is van oordeel dat deze prijzen niet als maatstaf voor de in geschil zijnde waarde kunnen dienen. De woonbootlocatie is immers niet voor sociale woningbouw bestemd en een ligplaats voor een woonboot kan ook niet zonder meer met grond voor zodanige bouw op één lijn worden gesteld. Voor zover de taxateur van belanghebbende ter zitting heeft verwezen naar de huurprijzen van erven bij woonarken legt hij, gelet op het onder 2.5.1 overwogene, een onjuiste maatstaf aan. Voor het overige geeft zijn betoog ter zitting onvoldoende inzicht in de door hem bij de waardering toegepaste maatstaven. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van de woonbootlocatie dus evenmin aannemelijk gemaakt. 2.5.7. Aangezien partijen geen van beiden de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde van de woonbootlocatie in goede justitie zelf vaststellen. Enerzijds moet de grond, naar de heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht, hoger worden gewaardeerd dan voor sociale woningbouw bestemde grond. Anderzijds bestaat, gelet op het onder 2.5.2 tot en met 2.5.4 overwogene, aanleiding tot een lagere waarde van de grond dan de waarde die daaraan in het taxatieadvies is toegekend. De door de heffingsambtenaar aangehouden gemiddelde m²-prijs bedraagt € 460. Naar het oordeel van het Hof is er aanleiding deze met 25% te verlagen tot € 345. De waarde van de woonbootlocatie komt daardoor op (€ 74.865 + € 3.500) = (afgerond) € 78.000.