ECLI:NL:GHAMS:2014:4595

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.132.847/01

zaak-/rolnummer rechtbank : C/13/520554/HA ZA 12-798

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 oktober 2014

inzake

[appellante]

,

wonend te [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE AMSTERDAM,

zetelend te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

De partijen worden hierna [appellante] en de Gemeente genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 21 juni 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis met bovengenoemd zaak-/rolnummer van de rechtbank Amsterdam, op 3 april 2013 gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en de Gemeente als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft bij memorie tien grieven geformuleerd met conclusie dat het hof het vonnis van 3 april 2013 zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende, alsnog bij arrest uitvoerbaar bij voorraad:

primair: zal verklaren voor recht dat door het invullen en retourneren van het antwoordformulier tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen of rechtshandeling is verricht met betrekking tot de grondwaarde, canon of afkoopsom voor het nieuwe tijdvak van het voortdurende erfpachtrecht;

subsidiair: indien en voor zover geoordeeld zou worden dat er wel een overeenkomst tot stand is gekomen of een rechtshandeling is verricht, zal verklaren voor recht dat die overeenkomst of rechtshandeling inhoudt dat [appellante] het nieuwe erfpachttijdvak mag afkopen voor een afkoopsom van € 19.580,40 onder aftrek van de ingroeikorting waarop [appellante] nog additioneel recht heeft;

meer subsidiair: indien en voor zover geoordeeld zou worden dat er wel een overeenkomst tot stand is gekomen of een rechtshandeling is verricht – inhoudende dat [appellante] gebonden is aan het aanbod van de Gemeente tot afkoop van de canon voor een afkoopsom van € 32.634,-, dan wel van € 31.207,-, althans tot een jaarlijks door haar te betalen bedrag van € 1.488,- – zal verklaren voor recht dat deze overeenkomst of rechtshandeling is vernietigd op grond van dwaling, althans deze overeenkomst of rechtshandeling zal vernietigen op grond van dwaling; een en ander met veroordeling van de gemeente in de proceskosten in beide instanties met nakosten.

De gemeente heeft in hoger beroep bewijs aangeboden en geconcludeerd, kort gezegd, tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellante], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten met nakosten.

2.1 De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2, 2.1 t/m 2.14, de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze het hof tot uitgangspunt dient.

2.2 Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.1 [appellante] is vanaf 12 oktober 2006 appartementseigenaar en erfpachter van het appartement aan de [adres]te [plaats]. De Gemeente is eigenaar van het perceel.

2.2.2 Het eerste erfpachttijdvak is geëindigd op 31 mei 2012. Tot 31 mei 2012 betaalde [appellante] de Gemeente een canon van € 26,44 per jaar.

2.2.3 De Gemeente heeft [appellante] bij brief van 27 februari 2009 een aanbod gedaan voor de canon van het nieuwe erfpachttijdvak (hierna: de aanbiedingsbrief). In de aanbiedingsbrief is onder meer het volgende vermeld:

“Hoe verloopt de procedure

1. In deze brief deel ik u mee welke nieuwe grondwaarde en nieuwe canon de gemeente heeft berekend. Indien u het niet eens bent met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon, dan zullen drie deskundigen deze vaststellen. Voor de berekening van de gemeente en de deskundigenprocedure verwijs ik u naar de punten 1 en 2 van de toelichting. Via het bijgevoegd antwoordformulier dient u mij vóór 27 mei 2009 te laten weten of u de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon accepteert of dat u deze door deskundigen wilt laten vaststellen.

2. U kiest één van de vier betalingsmogelijkheden. Dit zijn:

* de jaarlijkse canon van € 1.488,00 (toelichting 3);* de vaste canon van € 1.821,00 voor 10 jaar;* de vaste canon van € 1.978,00 voor 25 jaar;* de afkoopsom van € 32.634,00.

Voor u geldt een ‘ingroeiregeling’. Dit betekent dat u in de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon krijgt (toelichting 4).

Bij elke betaalwijze geldt de ingroeiregeling. De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt.

(…)

3. Deze aanbieding wordt gedaan onder voorbehoud van goedkeuring door het Dagelijks Bestuur.”

2.2.4 In de bij de brief gevoegde toelichting is onder meer het volgende vermeld:

“1. Gemeentelijke berekening nieuwe grondwaarde en nieuwe canon

De nieuwe grondwaarde is berekend door het aantal m² gebruiksoppervlakte te vermenigvuldigen met de prijs per m². Omdat het erfpachtrecht elk meer dan tien jaar oud is, krijgt u een korting van 40% op de prijs per m². De nieuwe canon is berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het huidige canonpercentage.

Nieuwe grondwaarde bij prijspeil 2009 € 32.634,00

Canonpercentage 4,56

Nieuwe canon per 1 juni 2012 € 1.488,00

2 Deskundigenprocedure

Indien u het niet eens bent met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon, dan worden deze vastgesteld door drie deskundigen. (…)

4 Ingroeiregeling

De canon in het nieuwe tijdvak is hoger dan die in het aflopende tijdvak. Om de overgang wat gemakkelijker te maken is er een ingroeiregeling. Deze regeling geldt voor rechten die op of na 1 januari 1999 het einde van het eerste tijdvak hebben bereikt. De canon wordt dan als volgt berekend: In het eerste jaar betaalt u de oude canon plus 1/3 van het verschil met de nieuwe canon. In het tweede jaar is dat de oude canon plus 2/3 van het verschil. In het derde jaar is de volledige nieuwe canon verschuldigd. De ingroeiregeling is vastgelegd in het besluit van Burgemeester & Wethouders van 31 oktober 2000, nummer 2000/10789.”

2.2.5 Op 25 mei 2009 heeft [appellante] het antwoordformulier behorende bij de aanbiedingsbrief ondertekend aan de Gemeente teruggestuurd. Zij heeft aangekruist akkoord te gaan met de grondwaarde van € 32.634,00 en de nieuwe canon die de Gemeente heeft voorgesteld. Zij heeft tevens aangekruist dat zij in aanmerking wenst te komen voor de volgende canonbetaling: een vaste canon voor 25 jaar van € 1.978,00.

2.2.6 Bij brief van 20 mei 2010 heeft de Gemeente aan [appellante] medegedeeld dat het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuid middels het bijgevoegde besluit toestemming heeft verleend voor canonherziening einde tijdvak.

2.2.7 Op 17 december 2011 heeft [appellante] het antwoordformulier behorende bij de aanbiedingsbrief opnieuw ingevuld en aan de Gemeente verzonden. Zij heeft op dat antwoordformulier aangekruist dat zij akkoord gaat met de door de gemeente voorgestelde grondwaarde en de nieuwe canon en tevens dat zij in aanmerking wenst te komen voor de volgende canonbetaling: een afkoopsom van € 32.634,00.

2.2.8 Het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuid heeft op 19 december 2011 een nieuw besluit genomen van gelijke strekking als het eerdere besluit van 20 mei 2010.

2.2.9 Op 14 februari 2012 heeft [appellante] een brief van de Gemeente ontvangen met onder meer de volgende inhoud:

“Zoals in eerder schrijven is aangegeven heeft u recht op een korting op de afkoopsom, de zogenaamde ingroeiregeling. Door deze korting wordt het netto door u te betalen bedrag niet € 32.634,00, maar € 31.207,-.”

2.2.10 [appellante] heeft naar aanleiding van deze brief contact opgenomen met de Gemeente en medegedeeld dat zij op grond van de inhoud van de aanbiedingsbrief in de veronderstelling verkeerde dat de 40% korting op de grondwaarde nog niet in het bedrag van € 32.634,- was verwerkt. De Gemeente heeft haar daarop bericht dat de korting al in de bedragen in de aanbiedingsbrief was verwerkt en dat de Gemeente niet inziet hoe daarover onduidelijkheid kan zijn ontstaan.

2.2.11 Bij brief van 25 mei 2012 heeft de raadsman van [appellante] de Gemeente bericht – kort gezegd – dat als er al een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, deze overeenkomst middels deze brief wordt vernietigd op grond van dwaling. [appellante] heeft de Gemeente verzocht haar alsnog toe te laten tot het deskundigentraject.

2.2.12 De Gemeente is daarop niet ingegaan.

2.2.13 [appellante] heeft op 30 mei 2012 – onder protest – het bedrag van € 31.207,- aan de Gemeente betaald.

2.2.14 In de van toepassing zijnde “Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000” van de Gemeente (hierna: AB 2000) is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

“Art. 11 Wijzigingen in de erfpacht bij het einde van het tijdvak

(…)

4. Bericht de erfpachter schriftelijk dat hij akkoord gaat met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon van zijn keuze binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving, dan zullen de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon van kracht worden. Doet de erfpachter binnen dit tijdsbestek geen mededeling daaromtrent, dan zullen de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon op basis van jaarlijkse canonaanpassing van toepassing worden.”

3.1 [appellante] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd – voor zover in dit hoger beroep van belang en samengevat – dat de rechtbank primair voor recht verklaart dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen of rechtshandeling is verricht; subsidiair voor recht verklaart dat de overeenkomst of rechtshandeling inhoudt dat [appellante] een nieuw erfpachttijdvak mag afkopen voor een afkoopsom van € 19.580,40, onder aftrek van de ingroeiregeling; meer subsidiair voor recht verklaart dat de overeenkomst of rechtshandeling – inhoudende dat [appellante] gebonden is aan het aanbod van de Gemeente tot afkoop van de canon voor een afkoopsom van € 32.634,-, dan wel van € 31.207,-, althans tot een jaarlijks door haar te betalen bedrag van € 1.488,- – is vernietigd op grond van dwaling, althans deze vernietigt.

3.2 De rechtbank heeft het door [appellante] in conventie gevorderde afgewezen.

3.3 Met grief 1 maakt [appellante] bezwaar tegen het oordeel van de rechtbank (in rechtsoverweging 4.2) dat zij [appellante] niet volgt in haar stelling dat de aanbiedingsbrief van de Gemeente geen aanbod is in de zin van artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de canonbedragen en de afkoopsom aan de hand van de aanbiedingsbrief en de bijbehorende toelichting voldoende bepaalbaar.

3.4 [appellante] vraagt zich in de toelichting op de grief af hoe een aanbod voldoende bepaalbaar kan zijn als de daadwerkelijke canonbedragen die moeten worden betaald, niet in de aanbiedingsbrief zijn vermeld. Van die bedragen moest volgens [appellante] behalve de ingroeikorting ook nog de 40% korting worden afgetrokken. Dat betekent dat de in de aanbiedingsbrief genoemde bedragen slechts indicatief waren. Volgens [appellante] moet de precieze hoogte van de canon c.q. afkoopsom gezien worden als één van de essentiala van de te sluiten overeenkomst, althans van de te verrichten rechtshandeling, temeer omdat het om substantiële bedragen gaat. Doordat de aanbiedingsbrief één van de belangrijkste essentialia niet bevat, te weten de prijs, is het aanbod onvolledig en onvoldoende bepaalbaar. Het invullen door haar van het antwoordformulier met de daarop vermelde indicatieve bedragen acht zij daarom geen aanvaarding van een aanbod. Pas bij brief van 14 februari 2012 is haar medegedeeld dat de daadwerkelijk te betalen afkoopsom € 31.207,- bedroeg. In de visie van [appellante] vormt deze brief pas het werkelijk volledige en onherroepelijke aanbod. Zij heeft meteen te kennen gegeven dit aanbod niet te accepteren en te opteren voor het deskundigentraject. Zij had dit bedrag niet uit de tekst van de aanbiedingsbrief kunnen afleiden en in de toelichting is niet vermeld hoe de korting berekend zou moeten worden als gekozen wordt voor afkoop. Dit betekent dat door de retournering van het antwoordformulier geen verbintenis tot stand is gekomen, aldus [appellante].

3.5 De Gemeente stelt zich daartegenover op het standpunt dat haar aanbod voldoende bepaalbaar is. De Gemeente voert daartoe aan dat van een aanvullende korting – naast de korting ingevolge de ingroeiregeling – geen sprake kan zijn. De Gemeente verwerpt de stelling van [appellante] dat het precieze te betalen bedrag één van de essentialia van de te sluiten overeenkomst is, nu in het aanbod duidelijk wordt gesproken van een ingroeiregeling en is aangegeven hoe deze korting wordt berekend. Bovendien wordt in de aanbiedingsbrief van 27 februari 2009 verder nergens gesproken over kortingen. Volgens de Gemeente is de depreciatiekorting op de grondwaarde logischerwijs direct in het aanbod verwerkt. [appellante] heeft in de visie van de Gemeente binnen de termijn van drie maanden op 25 mei 2009 het aanbod onvoorwaardelijk geaccepteerd en gekozen voor een 25 jaar vaste jaarlijkse canon. Door deze onvoorwaardelijke aanvaarding is reeds in mei 2009 een overeenkomst tussen [appellante] en de Gemeente tot stand gekomen. Later heeft [appellante] de betalingswijze gewijzigd door op 17 december 2011 het acceptatieformulier nogmaals op te sturen. De Gemeente heeft met deze verzochte wijziging van de overeenkomst ingestemd. De afkoopsom is inmiddels betaald en aan de overeenkomst is derhalve uitvoering gegeven.

3.6 Het hof stelt voorop dat een aan de wederpartij gedaan voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, dat zodanig is bepaald dat door de aanvaarding ervan onmiddellijk een overeenkomst ontstaat, een aanbod is in de zin van art. 6:217 van het Burgerlijk Wetboek. Of daarvan kan worden gesproken hangt af van de aard van de overeenkomst, de omschrijving daarvan en de omstandigheden van het geval.

3.7 In de aanbiedingsbrief van de Gemeente van 27 februari 2009 met een aanbod tot herziening van de canon over het nieuwe erfpachttijdvak zijn het jaarlijks te indexeren canonbedrag, de vaste canonbedragen en de afkoopsom voor het tijdvak van vijftig jaar weliswaar expliciet vermeld, maar in de brief is tevens vermeld dat een zogenaamde “ingroeiregeling” van toepassing is en dat dat betekent dat gedurende de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de te betalen canon wordt gegeven. In punt 4 van de bij de aanbiedingsbrief gevoegde toelichting is uitgelegd hoe de ingroeikorting wordt berekend: in het eerste jaar moet de oude canon vermeerderd met 1/3 van het verschil tussen de oude en de nieuwe canon worden betaald en in het tweede jaar de oude canon vermeerderd met 2/3 van genoemd verschil. Voorts is in de aanbiedingsbrief onder het opschrift “Hoe verloopt de procedure” expliciet vermeld dat de kortingen waarop recht bestaat, niet in de afkoopsom en de canonbedragen zijn verwerkt en zullen blijken uit de nota’s die zullen volgen.

3.8 Uit het voorgaande volgt dat de jaarlijks verschuldigde canonbedragen weliswaar niet met zoveel woorden in de aanbiedingsbrief met toelichting zijn vermeld, maar daaruit wel, zij het met enige moeite, kunnen worden afgeleid. Dit geldt echter niet voor de afkoopsom, waarop eveneens de kortingsregeling van toepassing. De aanbiedingsbrief en de toelichting maken in het geheel niet duidelijk op welke wijze de korting op de afkoopsom moet worden berekend. De hoogte van de aangeboden afkoopsom is een van de essentialia van de te sluiten overeenkomst. Het aanbod is dus voor zover het betreft de afkoopsom onvoldoende bepaald en bepaalbaar. Als gevolg hiervan zal de ontvanger van de aanbiedingsbrief geen weloverwogen keuze kunnen maken tussen afkoop en betaling van een jaarlijkse canon. Dit betekent dat het aanbod ook met betrekking tot de jaarlijkse canonbedragen, en dus in zijn geheel, als onvoldoende bepaald moet worden aangemerkt.

3.9 Door het antwoordformulier op 25 mei 2009 ingevuld en ondertekend te retourneren en later alsnog te kiezen voor een afkoopsom – zoals aangegeven op het opnieuw door haar ingevulde antwoordformulier van 17 december 2011 – heeft [appellante] dan ook niet een voldoende bepaald aanbod van de zijde van de Gemeente aanvaard.

3.10 Dat [appellante] geen voorbehoud op het antwoordformulier van 25 mei 2009 heeft aangetekend, zoals de Gemeente in randnummer 1.4 van de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, naar voren bracht, maakt niet dat het aanbod aan de zijde van de Gemeente wel als voldoende bepaald of bepaalbaar kan worden aangemerkt.

3.11 Het hof deelt niet het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.8 van het vonnis dat [appellante] eerder navraag bij de Gemeente had moeten doen of haar veronderstelling dat er nog eens 40% korting van de bedragen af zou gaan, klopte.

Het hof:

- vernietigt het vonnis van 3 april 2013, voor zover in conventie gewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- verklaart voor recht dat dat door het invullen en retourneren van het antwoordformulier door [appellante] tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen of rechtshandeling is verricht met betrekking tot de grondwaarde, canon of afkoopsom voor het nieuwe tijdvak van het voortdurende erfpachtrecht;

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

- wijst af het meer of anders door [appellante] gevorderde;

- veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in eerste aanleg, voor zover in conventie gewezen, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 357,64 aan verschotten en € 904,- voor salaris van de advocaat, alsmede in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 391,82 aan verschotten en € 894,- voor salaris van de advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, alsmede op € 131,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en de kosten van het betekeningsexploot ingeval niet binnen 14 dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

- verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen op 27 mei 2014 door mrs. J.C.W. Rang, R.H. de Bock en M.W.E. Koopmann, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2014.

4.1 Het slagen van de grieven I, IV (deels), V (deels) en VII leidt ertoe dat het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen, zal worden vernietigd en dat het hof in zoverre opnieuw recht zal doen. Het primair door [appellante] gevorderde zal alsnog worden toegewezen als na te melden. Grief X die tegen het vonnis in reconventie is gericht, faalt. Dit betekent dat het vonnis voor het overige zal worden bekrachtigd.

4.2 De Gemeente zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg in conventie en van dit hoger beroep, inclusief de nakosten.