ECLI:NL:GHAMS:2018:1111
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.217.445/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5854931 KK EXPL 17-335
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 april 2018
inzake
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.T.W. Gerritsen te Amsterdam.
Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerde] genoemd.
Rochdale is bij dagvaarding van 8 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 22 mei 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 februari 2018 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties.
2.1. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die vaststaan op grond van niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1. Rochdale heeft met ingang van 25 april 2013 aan [geïntimeerde] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) verhuurd. [geïntimeerde] is geboren [in] 1990 en thans dus ruim 27 jaar oud. De huur bedraagt € 412,09 per maand, exclusief servicekosten.
2.1.2. De huurovereenkomst draagt als titel “Tijdelijke huurovereenkomst jongerenhuisvesting”. De achtergrond van dit type contract is dat in 2006 tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties afspraken zijn gemaakt over de jongerenhuisvesting in de gemeente Amsterdam. Hiervoor zijn door de woningcorporaties in totaal 800 en door Rochdale 106 goedkope woningen beschikbaar gesteld aan jongeren tussen 18 en 23 jaar oud. In de uitvoerige inleiding van de huurovereenkomst wordt verwezen naar deze afspraken en wordt benadrukt dat het voor het kunnen (blijven) huisvesten van jongeren noodzakelijk is dat de woning, nadat de huurder 26 jaar oud is geworden en dus eigenlijk geen “jongere” meer is, opnieuw aan een jongere kan worden verhuurd.
2.1.3. Onder het kopje “Over welke uitgangspunten zijn we het eens?” is in de huurovereenkomst (onder meer) het volgende opgenomen:
“1. De woning die u huurt is speciaal bestemd voor jongeren. Dat betekent concreet
dat jongeren van 18 tot 23 jaar oud de woning kunnen huren tot ze 26 jaar en zes
maanden oud zijn;
2. 2. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor ten hoogste de periode tot zes maanden
nadat u 26 jaar oud bent geworden. Voor deze manier van verhuren is gekozen, omdat
er in Amsterdam veel jongeren zijn die problemen hebben met het vinden van passende
woonruimte;
3. 3. Het is daarom van groot belang dat u tijdig naar andere woonruimte op zoek gaat (ruimschoots voordat u 26 jaar oud wordt);
4. Het tijdelijke karakter van deze jongerenwoning brengt mee dat uw inschrijfduur bij WoningNet verder aangroeit (…);
5. Als de huurtermijn is verstreken dient u de woning aan ons op te leveren (…);
6. Als u uw opleveringsverplichtingen niet tijdig nakomt, handelt u in strijd met de gemaakte afspraken en met de wet onder meer artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek;
7. U en wij vinden het niet acceptabel als u een beroep op huurbescherming zou doen als uw huurperiode eindigt: u realiseert zich dat u daardoor een woning in handen zou proberen te houden, die speciaal bestemd is voor het huisvesten van jongeren, wat met zich meebrengt dat u jongeren die om huisvesting verlegen zitten benadeelt en dat wij worden belemmerd in het nakomen van onze afspraken over het huisvesten van jongeren;
8. U onderschrijft dat wegens de bij de uitvoering van de overeenkomst in acht te nemen redelijkheid en billijkheid een dergelijk beroep onaanvaardbaar zou zijn;
(…)”
2.1.4. In artikel 4 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de overeenkomst in ieder geval zal eindigen zes maanden na de maand waarin de huurder 26 jaar oud is geworden - hier: op 1 februari 2017 -, dat de huurder de woning op deze einddatum zal opleveren en dat wanneer niet aan die opleveringsverplichting wordt voldaan, Rochdale in kort geding ontruiming zal vorderen. Verder is in dit artikel bepaald dat de huurder geen beroep zal doen op enige ontruimings- of huurbescherming en dat zo’n beroep in strijd is met het jongerenhuisvestingsbeleid en de wet. Herhaald wordt dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal zijn.
2.1.5. In artikel 5 van de huurovereenkomst is bepaald dat, hoewel sprake is van
een overeenkomst ex artikel 7:323 lid 2 BW, partijen onverkort een beroep kunnen
doen op de artikelen 7:246 tot en met 7:265 BW over huurprijsbescherming.
2.1.6. Bij brief van 13 oktober 2016 heeft Rochdale [geïntimeerde] bericht dat de
huurovereenkomst, zoals afgesproken, op 1 februari 2017 eindigt en dat [geïntimeerde] de
woning per die datum leeg en ontruimd dient op te leveren.
2.1.7. De advocaat van [geïntimeerde] heeft bij brief van 13 januari 2017 aan Rochdale
laten weten dat, gelet op artikel 7:274c BW en de jurisprudentie, de huurovereenkomst
met [geïntimeerde] in ieder geval vijf jaar, dus tot 25 april 2018, dient te duren.
2.1.8. Bij brief van 31 januari 2017 heeft Rochdale hierop gereageerd en de
huurovereenkomst zekerheidshalve op grond van dringend eigen gebruik per
1 augustus 2017 opgezegd.
2.1.9. [geïntimeerde] heeft de woning op 1 februari 2017 niet verlaten.
3.1. Bij inleidende dagvaarding van 4 april 2017 heeft Rochdale [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard en gevorderd, kort gezegd, dat zij zal worden veroordeeld om de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis, althans per 1 augustus 2017, te ontruimen, op straffe van een dwangsom. Tevens heeft Rochdale gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling aan haar van een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Aan de vordering tot ontruiming heeft Rochdale, samengevat, primair ten grondslag gelegd nakoming van de (in artikel 4 van de schriftelijke overeenkomst vastgelegde) afspraak dat de huurovereenkomst eindigt zes maanden nadat [geïntimeerde] (op 1 februari 2017) de leeftijd van 26 jaar heeft bereikt. Subsidiair heeft Rochdale een beroep gedaan op dringend eigen gebruik.
3.2. De kantonrechter heeft de vorderingen van Rochdale bij het bestreden vonnis afgewezen. Tegen dat oordeel en de grondslagen waarop het berust is het hoger beroep van Rochdale gericht.
3.3. Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de onderhavige huurovereenkomst niet naar haar aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Rochdale stelt dat de ingebruikgeving was gericht op een kortstondig en bijzonder verblijfsrecht en dat [geïntimeerde] hiervan op de hoogte was.
3.4. Bij beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar haar aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning, alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Artikel 7:232 lid 2 BW geldt blijkens de parlementaire geschiedenis als uitzonderingsbepaling en dient restrictief te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Dat betekent dat niet snel kan worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.
3.5. Artikel 7:232 lid 2 BW is in dit geval niet van toepassing. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat - naar tussen partijen niet in geschil is - de woning naar haar aard geschikt is om langdurig te bewonen. Verder is de huurovereenkomst tussen Rochdale en [geïntimeerde] gesloten voor de periode van drie en een half jaar, hetgeen op zichzelf beschouwd niet wijst op een overeenkomst die naar haar aard van korte duur is. Dat het hier een woning voor jongeren betreft die steeds ‘doorwisselt’, leidt - anders dan Rochdale heeft betoogd - niet tot een ander oordeel. Dit geldt ook voor de door Rochdale aangevoerde omstandigheden dat uit de huurovereenkomst duidelijk blijkt dat het de bedoeling van partijen was om [geïntimeerde] te huisvesten totdat zij de leeftijd van 26,5 jaar had bereikt, dat [geïntimeerde] wist dat zij dan zou moeten vertrekken en dat Rochdale een - voor [geïntimeerde] kenbaar - maatschappelijk belang dient. Grief 1 faalt derhalve.
3.6. [geïntimeerde] geniet dus in beginsel huurbescherming. Met grief 2 voert Rochdale aan dat, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, het beroep van [geïntimeerde] daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Rochdale heeft erop gewezen dat het op 1 juli 2016 in werking getreden artikel 7:274c BW in dit geval niet van toepassing is, omdat de huurovereenkomst vóór die datum is aangegaan en dat artikel op basis van artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek niet voor ‘oude’ overeenkomsten geldt. Volgens Rochdale heeft de kantonrechter dit miskend door desondanks bij dat artikel aan te sluiten, meer in het bijzonder bij de in het vierde lid daarvan opgenomen vijfjaarstermijn. Juist omdat [geïntimeerde] de gedachte achter de jongerenwoning bij het aangaan van de overeenkomst heeft onderschreven en zich (onder meer) uitdrukkelijk akkoord heeft verklaard met het verlaten van de woning als zij 26,5 jaar oud is en omdat zij door te blijven zitten de doorstroming blokkeert en daarmee de doelgroep waartoe zij zelf behoorde schaadt, komt haar naar de mening van Rochdale geen beroep op huurbescherming toe.
3.7. Uit de stukken en hetgeen partijen ter zitting naar voren hebben gebracht is het volgende gebleken althans voldoende aannemelijk geworden. Nadat door de gemeente Amsterdam een tekort aan jongerenwoningen was gesignaleerd, is er nieuw beleid op dit punt gemaakt. In het kader daarvan heeft de gemeente Amsterdam met de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties afspraken gemaakt die ertoe moesten leiden dat er in Amsterdam meer woningen voor jongeren beschikbaar kwamen. Ter uitvoering van deze afspraken hebben woningbouwverenigingen, waaronder Rochdale, betaalbare woningen ter beschikking gesteld. [geïntimeerde] heeft een dergelijke woning van Rochdale gehuurd. Rochdale maakt met betrekking tot haar jongerenwoningen gebruik van een huurovereenkomst die van rechtswege eindigt als de huurder de leeftijd van 26,5 jaar heeft bereikt, zodat de woning daarna weer aan een jongere van 18 tot 23 jaar oud kan worden verhuurd. Voor de leeftijd van 26,5 jaar is bewust gekozen, omdat jongeren zich vanaf hun 18e jaar kunnen inschrijven bij WoningNet en na verloop van ongeveer acht jaar voor een woning in (de nabijheid van) Amsterdam in aanmerking komen. Daarbij is van belang dat dankzij het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst de inschrijfduur bij WoningNet blijft aangroeien tijdens de looptijd. Op die manier wordt voorkomen dat jongeren, zoals normaal gesproken het geval zou zijn, hun opgebouwde woonduur door het sluiten van een huurcontract kwijtraken. Jongeren moeten dus door de opbouw van inschrijfduur gedurende de looptijd van het tijdelijke huurcontract een nieuwe woning vinden. Voor de huurder van een jongerenwoning geldt dan ook de verplichting om tijdig naar een nieuwe woning om te zien. Teneinde stagnatie van de doorstroming te voorkomen is in de huurovereenkomst een beroep op huurbescherming expliciet uitgesloten, althans als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar bestempeld. Er kan wel onverkort een beroep op huurprijsbescherming worden gedaan. Dit alles is (in de schriftelijke overeenkomst) uitdrukkelijk aan [geïntimeerde] meegedeeld. [geïntimeerde] heeft de schriftelijke overeenkomst ook zonder enig voorbehoud ondertekend. Alle betrokken partijen wisten derhalve precies waar zij aan toe waren.
3.8. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden is naar het oordeel van het hof het beroep op huurbescherming van [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Hieraan doet niet af dat er inmiddels in artikel 7:274c BW een wettelijke regeling voor jongerenwoningen is opgenomen, die een minimale huurtermijn van vijf jaar bevat. Deze nieuwe regeling is ingevolge artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek immers niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst, nu die vóór 1 juli 2016 is gesloten. Deze overeenkomst moet dus, net als andere overeenkomsten die voor die datum zijn gesloten, op haar eigen merites worden beoordeeld en er is geen doorslaggevende reden bij artikel 7:274c BW aan te sluiten. Grief 2 slaagt derhalve.
3.9. Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat onvoldoende zeker is dat een bodemrechter de ontruimingsvordering van Rochdale thans zal toewijzen. Bij deze stand van zaken behoeft grief 3, waarin Rochdale erover klaagt dat de kantonrechter haar subsidiair gedane beroep op dringend eigen gebruik heeft verworpen, geen bespreking.
3.10. De ontruimingsvordering kan ondanks hetgeen hiervoor is overwogen niet worden toegewezen, omdat Rochdale bij die vordering geen belang meer heeft. Tussen partijen staat vast, naar ter zitting in hoger beroep is gebleken, dat [geïntimeerde] een andere woning heeft gevonden en om die reden inmiddels de huur heeft opgezegd.
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Rochdale van een bedrag van € 462,50, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit arrest tot de dag der voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot deze kosten, voor zover op tot heden aan de zijde van Rochdale gevallen, in eerste aanleg op € 214,31 aan verschotten en € 400,- aan salaris en in hoger beroep op € 813,31 aan verschotten en € 2.682,- aan salaris, en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, alles vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit arrest respectievelijk de betekening ervan tot de dag der voldoening;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 april 2018.