ECLI:NL:GHAMS:2022:2510

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.290.606/01 zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/301943/HA ZA 20-251 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 augustus 2022 inzake VELSEROORDER SPORT VERENIGING V.S.V., gevestigd te Velsen-Noord, appellante, advocaat: mr. J.P.P. Latour te Amsterdam, tegen BPD ONTWIKKELING B.V., gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. R.H. Bekker te Amsterdam. Partijen worden hierna VSV en BPD genoemd. VSV is bij dagvaarding van 17 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 20 januari 2021 (hierna: het bestreden vonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen BPD als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en VSV als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties. Partijen hebben de zaak ter zitting van 21 juni 2022 nader toegelicht, VSV door haar voornoemde advocaat en mr. D.A.Q. Willemse, advocaat te Amsterdam, en BPD door haar voornoemde advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd. VSV heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van BPD zal afwijzen en de vorderingen van VSV zal toewijzen, met veroordeling van BPD tot ongedaanmaking van iedere uitvoering van de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst, tot terugbetaling aan VSV van hetgeen VSV ter uitvoering van het vonnis aan BPD heeft voldaan en tot betaling aan VSV van de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente. BPD heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van VSV in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.33 de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en aangevuld met andere relevante feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, zijn de feiten de volgende. 2.1 BPD is een woning- en gebiedsontwikkelaar en een dochtervennootschap van Rabobank. 2.2 VSV is een sportvereniging. Zij is eigenaar van de grond gelegen in Velserbroek, ter grootte van 54.875 ha (hierna: het perceel van VSV). Op het perceel van VSV is haar huidige sportcomplex (een clubgebouw met kleedkamers en sportvelden) gevestigd. 2.3 Over het vervreemden van registergoederen is in de statuten van VSV het navolgende bepaald: Vertegenwoordiging Artikel 15 (…) 2. Het algemeen bestuur is, mits met voorafgaande toestemming van de algemene vergadering, bevoegd tot het sluiten van overeenkomsten tot het kopen, vervreemden of bezwaren van registergoederen, het sluiten van overeenkomsten waarbij de omni-vereniging zich als borg of hoofdelijk mede-schuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van een derde verbindt. 2.4 De notulen van de bijzondere ledenvergadering van VSV van 8 oktober 2003 vermelden onder meer: Agendapunt 2 Mandaataanvraag Kredietaanvraag (…) Agendapunt 3: Vernieuwing mandaat Masterplan Een vernieuwing van het mandaat in verband met het slagvaardig kunnen handelen door het V.S.V.-bestuur in het kader van het realiseren van het Masterplan. (…) Beide mandaten worden aanvaard door de leden van de vergadering. 2.5 De notulen van de bijzondere ledenvergadering van VSV van 5 januari 2004 vermelden onder meer: De voorzitter geeft (…) aan dat deze bijzondere vergadering bedoeld is om een goedkeuring van de notulen van de bijzondere ledenvergadering van 8 oktober 2003 te verkrijgen, waarin twee mandaten zijn afgegeven door de leden van VSV. Deze goedkeuring is nodig om een vernieuwd contract met de Fa Westwijk BV af te sluiten. (…) (…) zonder tegenstemmen worden de mandaten aan het bestuur voor de onderhandelingen met Westwijk BV bekrachtigd. Tevens worden de notulen van de bijzondere ledenvergadering van 8 oktober 2003 zonder tegenstemmen goedgekeurd. 2.6 Op 29 januari 2004 heeft VSV haar perceel verkocht aan Westwijk B.V. (hierna: Westwijk), die op het perceel van VSV een woningnieuwbouwplan zou realiseren en voor VSV een nieuw sportcomplex zou bouwen. Over de uitvoering van deze overeenkomst zijn tussen BPD enerzijds en Westwijk en enige andere partijen anderzijds (hierna: Westwijk c.s.) diverse procedures gevoerd. 2.7 VSV is medio 2014 met BPD, Grontmij Nederland B.V. en Schot Infra B.V. (hierna: Grontmij en Schot) in overleg getreden over de verkoop van haar perceel, waarbij de met Westwijk c.s. gesloten overeenkomst zou worden beëindigd. Op 24 november 2014 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ), in hoedanigheid van voorzitter van de Stichting Beheer Sportpark VSV in oprichting met Grontmij, Schot en BPD een intentieovereenkomst gesloten. Daaruit blijkt dat die partijen op exclusieve basis met elkaar onderzoek wilden doen naar de haalbaarheid van de realisering van een nieuwe woonwijk op het perceel van VSV en de ontwikkeling van een nieuw sportcomplex voor VSV op enige daarnaast gelegen percelen (hierna: de naastgelegen percelen), in eigendom bij de gemeente Velsen. 2.8 Op 1 december 2014 heeft een vergadering van de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van VSV plaatsgevonden. Daarbij waren 48 leden en zeven bestuursleden aanwezig, alsmede [naam 1] . In de notulen, die zijn ondertekend door [naam 1] en de toenmalige secretaris, [naam 2] , is onder meer vermeld dat de ALV zonder tegenstemmers akkoord is gegaan met de benoeming van [naam 1] als technisch voorzitter. In agendapunt 7 is vervolgens het volgende vermeld: Agendapunt 7: Masterplan VSV heeft na 14 jaar afscheid genomen van ontwikkelaar Scholz/Westwijk. Belangrijkste reden is dat er geen progressie meer geboekt wordt, het bestuur ervaarde vertraging op vertraging. Ook twijfelde het bestuur sterk aan de huidige financiële draagkracht van Westwijk om het plan te realiseren. De VZ laat in een sheet nogmaals de vooruitgang zien die dit in13 jaar opgeleverd heeft. Het bestuur heeft in een nieuwe groep t.w. Grondmij, Schot en Bouwfonds een combinatie gevonden die dit met een tijdslijn van 2-3 jaar wel denkt te realiseren. Wij zullen dus een nieuwe juridisch proces gaan lopen om de gronden terug te halen en over te dragen naar de nieuwe partijen. Na de nodige discussies over financiële consequenties, tijdslijnen etc, vraagt het bestuur mandaat van de ledenvergadering om met deze 3 partijen verder te onderhandelen en een contract te sluiten. De vergadering stemt voor met 2 onthoudingen. Tevens stelt het bestuur de vraag of er leden zijn die in een (nieuw) bouwcommissie plaats willen nemen. De volgende leden melden zich: (…) 2.9 Per e-mail van 5 augustus 2015 heeft [naam 3] (ontwikkelingsmanager van BPD, hierna: [naam 3] ) aan [naam 1] een e-mail gestuurd, met onder meer de volgende inhoud: Concreet: conform afspraak voorstel om VSV over te nemen voor een bedrag van EUR 150.000,- (soort aanbetaling) + verplichting aanlegkosten van nieuwe sportterrein. T.b.v. van wens als levering al BTW-bouwterrein dient er eigenlijk gesloopt te zijn of dienen wij opdracht te verlenen voor de sloop van de huidige opstallen (bedrag wordt separaat opgenomen in de overeenkomst). Tegen de tijd dat sloop aan de orde is, geven wij opdracht aan jullie om een derde (in dit geval zal het duidelijk zijn wie dat gaat doen .. [naam 4] ) de sloop uit te voeren, en wordt deze nabetaling uitgevoerd. Dan alleen kan de grond kan dan geleverd worden aan BPD in de BTW-sfeer. (…) Een aantal aanpassingen worden morgen door onze jurist doorgevoerd, waarbij heb ik afgesproken dat jij uiterlijk vrijdag het concept ontvangt. 2.10 [naam 3] heeft [naam 1] op 1 september 2015 een e-mail gestuurd over de voortgang van de interne besluitvorming binnen BPD. Aan het slot van die e-mail heeft [naam 3] [naam 1] gevraagd of hij nog iets nodig had voor de interne goedkeuring binnen VSV. [naam 1] heeft op 1 september 2015 aan [naam 3] per e-mail als volgt geantwoord (voor zover hier van belang): Wij kunnen a.d.h.v. jouw stuk / overeenkomst ons zoals ik nu even quick scan heb bekeken ons bestuursbesluit wel nemen en heb ik voor dit moment geen aanvullende zaken nodig. Ik ga dit stuk bespreken binnen ons bestuur en is in deze fase al met onze adviseur / juriste afgestemd. (…) Wij willen begin okt een ALV uitroepen om de overeenkomst verder met de leden te bekrachtigen en openlijk bruikbaar stuk van de powerpointpresentatie van Grontmij is daarbij misschien een hulp. (…) 2.11 [naam 1] heeft op 14 september 2015 aan [naam 3] een e-mail gestuurd waarin hij een tijdsindicatie vroeg voor het vervolgproces, omdat hij begin oktober 2015 een ledenvergadering gepland had staan. Op 28 september 2015 heeft [naam 3] hierop geantwoord en een aangepaste conceptovereenkomst toegestuurd, waarbij hij heeft opgemerkt dat de overeenkomst na beoordeling ondertekend kon worden. Tevens heeft [naam 3] de vraag gesteld hoe dit voor [naam 1] qua tijdsbestek zat voor de afstemming met de ALV van VSV. [naam 1] heeft hierop op 6 oktober 2015 als volgt geantwoord: Wij zijn als bestuur akkoord en hebben afgesproken met een ledenvertegenwoordiging en onze bouwcommissie dat de ALV zal gaan bevestigen. En daarnaast hadden we overigens ook (genotuleerd) mandaat. Bouwcommissie heeft trouwens ook al goed werk gedaan en daar zitten sterken mensen in. Goed voor jullie om te weten. Wij willen dus zsm een afspraak maken om met jullie te gaan tekenen. (…) Kortom : we have a go…. :-) 2.12 Op 3 december 2015 heeft [naam 1] een e-mail gestuurd naar het bestuur met een bericht dat later op de website is geplaatst. Het (concept) bericht vermeldt onder meer het volgende: Daarmee samenhangend dus ook onze op handen zijnde verplaatsing naar de Grote buitendijk. De concreetheid willen wij oa op onze ALV met jullie delen en aangezien we nog niet GO (getekende overeenkomst, hof) hebben, is dat dus mede een reden om onze ALV uit te stellen. 2.13 Op 6 januari 2016 is tussen VSV en Westwijk c.s. een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen, waarin de koopovereenkomst tussen VSV en Westwijk c.s. is ontbonden en waarin is bepaald dat VSV aan Westwijk c.s. een bedrag van € 250.000 verschuldigd is, verdeeld over twee termijnen van ieder € 125.000. 2.14 Het toenmalige bestuur van VSV en BPD hebben een koopovereenkomst van 29 januari 2016 ondertekend. Daarin is - voor zover hier van belang - het navolgende bepaald: Komen het volgende overeen Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt: het bloot eigendom van de onroerende zaak zoals op het perceel kadastraal bekend gemeente Velsen (…), hierna te noemen: het “Verkochte”. Koopprijs De koopprijs van het Verkochte bedraagt € 125.000,- (zegge: honderdvijfentwintigduizend euro), exclusief BTW per prijspeil 1-1-2015 en zal jaarlijks per 1 december worden geïndexeerd op grond van de CBS GWW totaal index (2010=100) met een minimum van 1,5 procent op jaarbasis (tenzij het bestemmingsplan onherroepelijk zal zijn vóór 1-12-2017 in welk geval er geen indexatie zal plaatsvinden, genoemd bedrag per prijspeil overdrachtsdatum is), te vermeerderen met: a. de door Verkoper geprognosticeerde kosten voor de vervaardigingshandelingen en advieskosten tezamen ad € 60.000,- (zegge: zestigduizend euro); b. de koopsom (zonder BTW) en kosten van levering en overdracht (waaronder begrepen de notariële kosten, de over deze kosten verschuldigde belastingen en de kadastrale rechten voor de naastgelegen percelen] (…) of die gronden, waarop een sportcomplex zal worden gerealiseerd, op basis van een nog tussen Verkoper en de Gemeente te sluiten koopovereenkomst; en c. de aanneemsom (zonder BTW) voor het realiseren van een sportcomplex op basis van een nog tussen Partijen te sluiten ontwikkelings- en realisatieovereenkomst. Over de onderdelen a., b. en c. vindt nooit indexatie plaats. 2.15 Bij de koopovereenkomst is als bijlage onder meer een document met de naam “Hofgeest Noord – VSV 23-6-‘15” gevoegd. Daarin zijn vier resultaatberekeningen opgenomen: uit 2014 (een quick scan), februari 2015, april 2015 en mei 2015. In de resultaatberekeningen zijn steeds dezelfde posten opgenomen. Bij de post grondopbrengst is vermeld het aantal en type te bouwen woningen en de opbrengst daarvan (steeds een wisselend bedrag). Bij de post kosten is vermeld geluidsmaatregelen en woningbouw (steeds een wisselend bedrag), alsmede aankoop grond gemeente (steeds € 175.000), aanleg sportvelden (steeds € 1.950.000) en bouw kantine en kleedkamers (steeds € 1.300.000). Na verwerking van de posten kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen en rentekosten, eindigen alle vier de resultaatberekeningen op een negatief bedrag, ter hoogte van respectievelijk € 630.000 (quick scan 2014), € 780.000 (februari 2015), € 260.000 (april 2015) en € 80.000 (mei 2015). 2.16 Tevens hebben BPD en VSV op 29 januari 2016 een opstalovereenkomst gesloten. Hierin is (voor zover hier van belang) bepaald dat VSV ten behoeve van BPD met ingang van 1 februari 2016 een opstalrecht zal vestigen op het perceel van VSV, vooruitlopend op de levering van dat perceel aan BPD, in ruil waarvoor BPD aan VSV een retributie zal voldoen ter hoogte van € 275.000. Een deel groot € 125.000 hiervan is voldaan aan Westwijk c.s. 2.17 BPD heeft medio 2016 de kosten van VSV in verband met juridische procedure(s) tegen Westwijk c.s. vergoed tot een bedrag van € 50.813,81. 2.18 Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst door VSV, heeft op 28 en 29 januari 2016 e-mailcorrespondentie plaatsgevonden tussen [naam 5] (BPD), [naam 3] (BPD), [naam 1] (VSV), [naam 2] (VSV), mr. [A.] (toenmalig advocate van VSV) en mr. [B.] (de betrokken notaris). Daarin is het navolgende vermeld: - op 28 januari 2016 (13.08 uur) schreef [naam 5] aan [naam 1] dat de notaris een bestuursbesluit en een besluit van de ALV van VSV nodig had; - op 28 januari 2016 (14.26 uur) stuurde [naam 1] een tekst van een bestuursbesluit van 13 januari 2014, waarin is verwezen naar een bestuursbesluit van 13 december, dat verwijst naar de ledenvergadering van gisteren; - op 29 januari 2016 (9.33 uur) schreef de notaris aan [naam 5] en [naam 3] dat die tekst wel erg algemeen is, terwijl bovendien alleen de notulen van het bestuursbesluit van 13 januari 2014 zijn bijgevoegd en geen notulen van een ledenvergadering; - op 29 januari 2016 (10.13 uur) schreef mr. [A.] aan allen dat als de notaris op basis van deze stukken de akten niet wil passeren, dit moet worden uitgesteld en dat zij het jammer vindt dat de notaris pas nu met dit punt komt, omdat al lang een ledenvergadering had kunnen worden uitgeschreven; - op 29 januari 2016 (11.07 uur) stuurde [naam 1] aan allen de notulen van de ledenvergadering van 1 december 2014 met daarbij de volgende toelichting: Bijgaand de bewuste notulen van de ALV. Bij agendapunt 7 / Masterplan staat het mandaat en stembesluit m.i. prima weergegeven, dus hoedt er qua zorgplicht cq. bestuurdersaansprakelijkheid niet gevreesd te worden - op 29 januari 2016 (11.19 uur) antwoordde de notaris aan allen als volgt: Gelukkig blijkt uit de notulen van de ledenvergadering, die ik zojuist van [naam 1] ontvangen, dat de Algemene Vergadering inderdaad toestemming heeft gegeven voor een overdracht. 2.19 Op 18 april 2016 heeft een vergadering plaatsgevonden van de ALV van VSV. In de notulen van die vergadering is vermeld dat de notulen van de vergadering van 1 december 2014 zonder op- of aanmerkingen zijn goedgekeurd. In agendapunt 7 (“Masterplan”) is het volgende opgenomen: Op dit moment is de status dat er een combinatie is van Schot, BPD en Sweco (vh Grondmij) hier schijnt fa Holleman ook bij aangesloten te zijn. Combinatie gaat waarschijnlijk heten (www.wonenindehofgeest.nl) doelstelling is om totaal 324 huizen te bouwen. Plannen worden op dit moment uitgewerkt om gepresenteerd te worden aan de gemeente Velsen. VZ geeft tekst en uitleg m.b.t. 3.1 Voor zover in hoger beroep van belang, heeft BPD in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat de koopovereenkomst van 29 januari 2016 en de opstalovereenkomst van 29 januari 2016 rechtsgeldig tot stand zijn gekomen en VSV en BPD binden, met veroordeling van VSV in de proceskosten te vermeerderen met de beslagkosten, nakosten en wettelijke rente. 3.2 BPD heeft daartoe, samengevat, gesteld dat VSV ten onrechte de geldigheid van de koopovereenkomst in twijfel trekt vanwege het ontbreken van toestemming van de ALV. De ALV van VSV heeft namelijk op 1 december 2014 al aan het bestuur van VSV haar toestemming verleend voor het sluiten van een koopovereenkomst met BPD waarbij het perceel van VSV aan BPD zou worden verkocht. Subsidiair betoogt BPD dat voor zover aan het besluit tot verkoop van het perceel van VSV een gebrek kleeft, BPD dat gebrek niet kende of behoorde te kennen, zodat dit gebrek haar niet kan worden tegengeworpen (artikel 2:16 lid 2 BW). Bovendien heeft de ALV achteraf de koopovereenkomst bekrachtigd, door de jaarstukken over 2016 goed te keuren en het bestuur decharge te verlenen. 3.4 VSV heeft in reconventie gevorderd - samengevat en na vermeerdering van eis - dat de rechtbank bij vonnis: - primair: voor recht verklaart dat BPD eenzijdig aan de koopovereenkomst en alle daaruit voorvloeiende afspraken is gebonden, waaronder in het bijzonder aan de verplichting tot het betalen door BPD aan VSV van een contante betaling ter hoogte van € 2,6 miljoen, althans een bedrag tussen € 2 miljoen en € 4 miljoen aan VSV, als compensatie voor de werkelijke grondwaarde van het huidige sportcomplex van VSV, welke verplichtingen pas rechtens relevant worden wanneer door de ALV van VSV de koopovereenkomst en aanvullende afspraken worden bekrachtigd; - subsidiair: voor recht verklaart dat indien en voor zover de rechtbank oordeelt dat VSV wel aan de koopovereenkomst en alle daaruit voortvloeiende afspraken is gebonden, ook een contante nabetaling ter hoogte van € 2,8 miljoen althans een bedrag ter hoogte van € 2.6 miljoen althans een bedrag tussen de € 2 miljoen en € 4 miljoen aan VSV als compensatie voor de werkelijke grondwaarde van het huidige sportcomplex van VSV integraal onderdeel is van de koopovereenkomst of daaruit voortvloeiende afspraken; - uitvoerbaar bij voorraad BPD veroordeelt tot: primair: betaling van de werkelijke kosten van de procedure ter hoogte van € 71.699,42 te vermeerderen met de wettelijke rente; - subsidiair: betaling van de kosten die de rechtbank gerechtvaardigd acht. 3.5 VSV heeft aan haar vorderingen, samengevat, ten grondslag gelegd dat zij niet is gebonden aan de koopovereenkomst, omdat haar ALV geen toestemming heeft gegeven aan het bestuur voor het sluiten van die overeenkomst. Het beroep van BPD op artikel 2:16 lid 2 BW slaagt niet, omdat artikel 2:45 BW moet worden aangemerkt als een lex specialis en bovendien het toestemmingsbesluit van de ALV ontbreekt. BPD was daarvan ook op de hoogte. De koopovereenkomst is niet bekrachtigd door de ALV. Dat een contante nabetaling onderdeel uitmaakt van de afspraken volgt uit de koopovereenkomst en is overeengekomen tijdens gesprekken tussen VSV en BPD. Omdat BPD voor haar onwelgevallige mailcorrespondentie niet in het geding heeft gebracht, moet zij worden veroordeeld in de werkelijke proceskosten, aldus VSV. 3.6 VSV heeft verweer gevoerd in conventie en BPD heeft verweer gevoerd in reconventie. 3.7 De rechtbank heeft de vordering van BPD, strekkende tot een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst rechtsgeldig tot stand zijn gekomen en zowel VSV als BPD binden, toegewezen. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen. De rechtbank heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen. Ingevolge artikel 15 lid 2 van de statuten van VSV was voor het sluiten van de koopovereenkomst toestemming nodig van de ALV van VSV en deze beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft op grond van art. 2:44 lid 2 in samenhang met art. 2:45 lid 3 BW externe werking. De ALV van VSV heeft op 1 december 2014 een besluit genomen. Besluiten moeten, anders dan contracten, meer objectief uitgelegd worden, aan de hand van schriftelijke stukken die kenbaar zijn voor degenen die niet bij de besluitvorming betrokken waren. De bewoordingen van het besluit van 1 december 2014 en de statuten van VSV zijn daarom leidend. Uit de bewoordingen van de ondertekende en goedgekeurde notulen van de ALV van 1 december 2014 volgt dat de ALV mandaat heeft gegeven om te onderhandelen met BPD en partners over een overdracht en een contract hierover aan te gaan. Het woord mandaat impliceert instemming, toestemming en het geven van vertegenwoordigingsbevoegdheid aan het bestuur inzake het sluiten van de koopovereenkomst met BPD. De uitleg van VSV dat het mandaat van de ALV zich slechts uitstrekte tot het voeren van onderhandelingen door het bestuur is tegenovergesteld aan de bewoordingen van de notulen van de ALV van 1 december 2014, terwijl daaraan doorslaggevende betekenis toekomt. Artikel 15 lid 2 van de statuten van VS eist weliswaar toestemming van de ALV voor een overdracht, maar niet voor de contractsvoorwaarden. Uit de notulen van de ALV van 1 december 2014 blijkt verder dat de beoogde vervreemding op dat moment bekend was. De ALV heeft het bestuur een carte blanche gegeven en dit is niet in strijd met de beschermingsgedachte van art. 2:44 BW en artikel 15 lid van de statuten, omdat de ALV deze beslissing zelf heeft genomen. Dat het bestuur en de ALV hiervan achteraf terug willen komen, kan aan de rechtsgeldigheid van het besluit van de ALV van 1 december 2014 niet afdoen. De parallel met art. 2:107a BW gaat hier niet op, terwijl een schending daarvan ook geen externe werking heeft en bovendien gesteld noch gebleken is dat er informatie is achtergehouden. De gestelde interne werkafspraak dat na een mandaat voor onderhandelingen de ALV het onderhandelingsresultaat ter goedkeuring voorgelegd krijgt, was niet kenbaar voor BPD. De besluitvorming was dus niet gebrekkig en partijen zijn aan de koopovereenkomst gebonden. VSV heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat zij gebonden is aan de opstalovereenkomst. Aan de vraag of de koopovereenkomst achteraf bekrachtigd is, wordt niet toegekomen. De koopovereenkomst noch de onderhandelingen vanaf 2018 bieden een grondslag voor de door VSV gevorderde contante nabetaling. Omdat VSV als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten wordt veroordeeld, wordt de door VSV gevorderde veroordeling van BPD in de werkelijke proceskosten afgewezen. 3.7 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt VSV met twee grieven op. 3.8 De eerste grief houdt in dat de rechtbank ten onrechte bij de uitleg van het besluit van 1 december 2014 geen acht heeft geslagen op andere schriftelijke stukken dan de notulen en de kenbare bedoelingen van degenen die bij de besluitvorming betrokken waren. Weliswaar moet een besluit objectief uitgelegd worden, maar de objectieve uitlegmethode behelst meer dan een uitleg op basis van de bewoordingen van de tekst van de notulen. Ook op andere schriftelijke stukken waaruit de bedoelingen van de opstellers van de notulen voor een derde kenbaar zijn, moet acht worden geslagen. BPD beschikte over de koopovereenkomst met Westwijk c.s. uit 2004 en de rechtbank had daarom ook onderzoek moeten doen naar de voor BPD kenbare werkwijze van VSV die volgde uit de bijlagen bij deze koopovereenkomst. Die werkwijze bestond uit twee stappen: allereerst de verlening van een mandaat door de ALV aan het bestuur om te kunnen onderhandelen en vervolgens de goedkeuring van de overeenkomst door de ALV. BPD heeft bovendien kennisgenomen van de in de koopovereenkomst met Westwijk c.s. overeengekomen, veel hogere, koopprijs en had daarom moeten onderzoeken of de ALV beoogde toestemming te geven voor een vervreemding tegen een veel lagere koopprijs. Bij de uitleg van de notulen van 1 december 2014 dient verder de e-mail van 1 september 2015 van [naam 1] te worden betrokken, omdat uit die e-mail blijkt dat de opstellers van de notulen de bedoeling hadden begin oktober 2015 een ALV uit te roepen om de overeenkomst te bekrachtigen. De e-mails van [naam 1] van 6 oktober 2015, 3 december 2015 en 29 januari 2016 om 11:07 bevestigen die bedoeling, aldus VSV. 3.9 De eerste grief slaagt niet. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat een besluit van een rechtspersoon objectief moet worden uitgelegd, aan de hand van schriftelijke stukken die kenbaar zijn voor degenen die niet bij de besluitvorming betrokken waren. Voor zover de objectieve uitlegmethode al ruimte laat om bij de uitleg van de notulen van de ALV van 1 december 2014 de notulen van de ALV van 8 oktober 2003 en 5 januari 2004 te betrekken, volgt het hof VSV niet in haar standpunt dat voor BPD kenbaar was dat de werkwijze van VSV de door VSV gestelde twee stappen inhield. Blijkens de notulen van 8 oktober 2003 heeft de ALV, naast een mandaat voor een kredietaanvraag, een mandaat aan het bestuur verleend om slagvaardig te kunnen handelen in het kader van het realiseren van het Masterplan. De notulen van 5 januari 2004 vermelden dat de desbetreffende ledenvergadering als doel had de notulen van de bijzondere ledenvergadering van 8 oktober 2003, waarin twee mandaten waren verstrekt, goed te keuren. Dat de werkwijze van VSV inhield dat na de verlening van een mandaat door de ALV om te onderhandelen en een contract te sluiten nog afzonderlijke goedkeuring van het onderhandelingsresultaat door de ALV was vereist, blijkt hieruit niet. Het enige wat uit de notulen van 8 oktober 2003 en 5 januari 2004 kan worden opgemaakt omtrent de werkwijze van VSV is dat de notulen van een ledenvergadering waarin een mandaat aan het bestuur is verleend, op de volgende ledenvergadering (moeten) worden goedgekeurd. Die werkwijze is ook gevolgd ten aanzien van de notulen van de ALV van 1 december 2014. De desbetreffende notulen zijn immers op de eerstvolgende ALV op 18 april 2016 goedgekeurd. 3.10 Verder hoefde de omstandigheid dat de tussen VSV en BPD overeengekomen koopprijs lager was dan de tussen VSV en Westwijk c.s. overeengekomen koopprijs naar het oordeel van het hof geen aanleiding te zijn voor BPD om nader te onderzoeken of de ALV beoogde toestemming te geven voor de vervreemding door VSV aan BPD. BPD heeft ter zitting aangevoerd dat de tussen VSV en Westwijk c.s. overeengekomen koopprijs onhaalbaar was en daarom ook nooit is betaald, alsmede dat deze dateerde van voor de financiële crisis, terwijl de tussen VSV en BPD overeengekomen koopprijs dateert van daarna, toen de prijzen anders lagen. Daartegen heeft VSV onvoldoende ingebracht. 3.11 Aan het voorgaande doen de e-mails van [naam 1] van 1 september 2015, 6 oktober 2015, 3 december 2015 en 29 januari 2016 niet af. Alhoewel [naam 1] in zijn e-mails van 1 september 2015 en 6 oktober 2015 melding maakt van een voornemen van het bestuur om de overeenkomst door de ALV te laten bekrachtigen respectievelijk te bevestigen, heeft hij in laatstgenoemde e-mail tegelijkertijd daaraan toegevoegd dat het bestuur overigens ook over een genotuleerd mandaat beschikte. Uit het bericht voor de website in de e-mail van [naam 1] van 3 december 2015 kan verder (slechts) worden opgemaakt dat het bestuur de ALV zou informeren over de verhuizing zodra de overeenkomst was getekend (en niets meer of anders dan dat). In de tekst van de e-mail van 29 januari 2016 ligt ten slotte besloten dat volgens [naam 1] de notulen van 1 december 2014 van de ALV voldoende basis zijn voor de ondertekening van de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst. 3.12 Met de tweede grief verwijt VSV de rechtbank dat dat deze bij de uitleg van het besluit van 1 december 2014 geen acht heeft geslagen op mogelijke andere tekstinterpretaties van de notulen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen. Het begrip mandaat is niet vastomlijnd in het verbintenissen- en vennootschapsrecht. In die context kan met mandaat bijvoorbeeld gedoeld zijn op de vertegenwoordigingsbevoegdheid die ingevolge art. 2:45 lid 3 BW uitsluitend extern wordt begrensd door wettelijke beperkingen en aldus juist geen toestemming impliceert. Ook kan mandaat, overeenkomstig de betekenis in de Van Dale, uitgelegd worden als volmacht zoals bedoeld in art. 3:60 BW en/of als lastgeving in de zin van art. 7:414 BW. Een volmacht of lastgeving kan echter niet in de plaats treden van een besluit. Verder heeft de rechtbank nagelaten te onderzoeken welke overeenkomsten werden bedoeld met een contract: de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst of de intentieovereenkomst. Gelet op de verschillende mogelijke tekstinterpretaties was het besluit niet voldoende concreet en specifiek, terwijl dit gelet op de zwaarwegende rechtsgevolgen en negatieve financiële gevolgen wel nodig was. Als het besluit wel rechtsgeldig is, is aannemelijker dat met de term contract de intentieovereenkomst werd bedoeld en niet de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst. De intentieovereenkomst was bekend, actueel en abusievelijk door een verkeerde entiteit ondertekend, terwijl de contouren van de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst niet bekend waren. Doordat de notulen van 1 december 2014 onvoldoende concreet en specifiek zijn, terwijl het daarin vervatte besluit zwaarwegende gevolgen heeft, moeten zij terughoudend worden uitgelegd, hetgeen niet te verenigen is met een carte blanche aan het bestuur, aldus VSV. 3.13 Ook deze grief faalt. Dat het woord mandaat geen privaatrechtelijk begrip is, brengt op zichzelf niet mee dat dit woord onduidelijk en/of voor meerderlei uitleg vatbaar is. Het gaat bij taalkundige uitleg om de betekenis die een woord in het gangbare spraakgebruik heeft. Zoals zowel VSV als BPD heeft aangevoerd, heeft het woord mandaat volgens de Van Dale de betekenis: ‘machtiging; = opdracht’. Naar gangbaar spraakgebruik komt de betekenis van het woord mandaat aldus erop neer dat een taak wordt op- of overgedragen, in dit geval de taak om (verder) te onderhandelen en een contract te sluiten. Gelet hierop is het hof van oordeel dat het woord mandaat in de notulen impliceert dat de ALV daarvoor toestemming heeft verleend aan het bestuur zoals bedoeld in artikel 15 lid 2 van de statuten. 3.14 Anders dan VSV betoogt, is verder niet aannemelijk dat met de woorden een contract de intentieovereenkomst werd bedoeld, in plaats van de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst. In de notulen van 1 december 2014 is een mandaat verleend om verder te onderhandelen en een contract af te sluiten. De totstandkoming van de intentieovereenkomst dateert van 24 november 2014. Dienaangaande waren ten tijde van de ALV op 1 december 2014 ‘verder onderhandelen’ en ‘een contract afsluiten’ dus niet meer aan de orde. Dat die intentieovereenkomst was ondertekend namens een stichting die uiteindelijk nooit is opgericht maakte dat niet anders. Daarentegen moest op 1 december 2014 over de koopovereenkomst en de opstalovereenkomst nog wel worden onderhandeld en moesten die overeenkomsten toen nog gesloten worden. Bovendien vereisen de statuten geen toestemming van de ALV voor het sluiten van een intentieovereenkomst, maar is die ingevolge artikel 15 lid 2 van de statuten wel nodig voor het vervreemden en bezwaren van registergoederen. Ten slotte vermeldt de zin in de notulen van 1 december 2014 die voorafgaat aan de zin waarin het mandaat wordt gevraagd, dat een juridisch proces zal worden gelopen om het perceel van VSV terug te halen en over te dragen naar de nieuwe partijen. Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt VSV in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van BPD begroot op € 5.610,- aan verschotten en € 11.410,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan; verklaart dit arrest wat de kostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. L.A.J. Dun en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022. 3.18 De grieven hebben geen succes. Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat (een objectieve uitleg meebrengt dat) het op 1 december 2014 verstrekte mandaat van de ALV betrekking had op het onderhandelen met BPD over een overdracht van het perceel van VSV en het sluiten van een contract daarover. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. VSV zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.