ECLI:NL:GHAMS:2022:2817

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.278.272/01 zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 7992308 CV EXPL 19-18184 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 oktober 2022 inzake [appellant] , wonend te [woonplaats] , appellant, tevens incidenteel geïntimeerde, advocaat: mr. A.D. van Koningsveld te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, tevens incidenteel appellante, advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam. Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 11 mei 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 februari 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] en zijn echtgenote [naam 1] als gedaagden. De echtgenote wordt hierna als [echtgenote] aangeduid en [appellant] en [echtgenote] gezamenlijk als [appellanten] Tevens heeft [appellant] een incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging opgeworpen. Nadat [geïntimeerde] een antwoordconclusie in dat incident had genomen heeft [appellant] om doorhaling daarvan verzocht. [geïntimeerde] is daarmee niet akkoord gegaan. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende wijziging/vermeerdering van eis, met producties; - memorie van antwoord in incidenteel appel; - akte; - antwoordakte. Tijdens de mondelinge behandeling op 9 juni 2022 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen hij heeft betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten. In het incidentele appel heeft [appellant] geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten. [geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep tenzij hij wordt verplicht [echtgenote] in het geding op te roepen, dan wel tot bekrachtiging van het bestreden vonnis. In incidenteel appel heeft zij geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] – uitvoerbaar bij voorraad – tot betaling van € 35.665,45 aan huurachterstand tot en met juli 2019, € 41.025,60 aan huur over de periode vanaf 1 augustus tot maart 2020 en € 3.789,73 aan schadevergoeding, een en ander vermeerderd met rente. In principaal en incidenteel appel heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellanten] te veroordelen – uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief die in het incident en inclusief de nakosten. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 3.1 [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter, kort gezegd, gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand van € 29.540,70 tot en met juli 2019 en de lopende huur vanaf augustus 2019, vermeerderd met een contractuele boete van € 1.025,36 en de buitengerechtelijke incassokosten van €1.067,95, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellanten] hebben toen onder meer aangevoerd dat zij vanwege de ernstige gebreken aan het gehuurde en het feit dat het gehuurde nooit volledig is opgeleverd, de betaling van de huurpenningen rechtsgeldig mochten opschorten en hebben bij wijze van verweer aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering. De kantonrechter heeft overwogen dat weliswaar hiertoe geen vordering in reconventie was ingesteld (terwijl dit had gemoeten), maar dat het beroep op huurprijsvermindering wel als verweermiddel was opgeworpen en ook was besproken op de zitting. Daarom heeft zij uit praktische overwegingen het beroep van [appellant] op huurprijsvermindering betrokken in het vonnis. Vervolgens heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen en de gevorderde huurachterstand en de lopende huur toegewezen minus 5% huurprijsvermindering, uitkomend op respectievelijk € 28.063,66 en € 4.871,79 per maand. 3.2 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in principaal appel met negen grieven op. In voorwaardelijk incidenteel appel wijzigt [geïntimeerde] haar eis, in dier voege dat zij een hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot voldoening van de huurachterstand vordert, en in incidenteel appel draagt zij drie grieven voor. Daarnaast vermeerdert [geïntimeerde] haar eis met een bedrag van € 3.789,73 ter zake van schade aan de kelder. Het verweer van [geïntimeerde] dan wel [appellant] zal bij de behandeling van de grieven en de bespreking van de diverse posten worden betrokken, voor zover aan de orde. [appellant] ontvankelijk in hoger beroep 3.3 [geïntimeerde] voert als meest verstrekkend verweer in principaal appel aan, kort gezegd, dat [appellant] daarin niet-ontvankelijk moet worden verklaard als [echtgenote] niet alsnog in het hoger beroep wordt betrokken. Hieraan legt [appellant] ten grondslag dat de rechtsverhouding tussen [appellant] en [echtgenote] ondeelbaar is. 3.4 Een ondeelbare rechtsverhouding is aan de orde als het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van alle betrokkenen in het geding in dezelfde zin luidt. Anders dan [appellant] , acht het hof dat hier niet aan de hand. Allereerst maken de aard en inhoud van de rechtsverhouding, te weten een huurovereenkomst, dat in dit geval niet noodzakelijk, omdat de werking van of uitvoering van de rechterlijke uitspraak aangaande die overeenkomst niet onvoldoende effectief wordt door de omstandigheid dat deze niet tussen zowel [appellant] als [echtgenote] geldt. De mogelijkheid van andersluidende uitspraken in deze zaak is daarbij op zichzelf niet voldoende om van een ondeelbare rechtsverhouding te spreken. De hoogte van de huurachterstand die [appellant] verschuldigd is, heeft immers geen gevolgen voor de huurachterstand die [echtgenote] verschuldigd is op grond van het vonnis waartegen [echtgenote] geen hoger beroep heeft ingesteld. Hetgeen [echtgenote] betaalt aan [geïntimeerde] op grond van het vonnis zal in mindering strekken op hetgeen [appellant] op grond van dit arrest aan ZWH moet voldoen. Gelet op het voorgaande is [appellant] ontvankelijk in zijn hoger beroep en hoeft [echtgenote] niet in het hoger beroep te worden betrokken. Geen hoofdelijke veroordeling [appellanten] 3.5 Met haar eiswijziging in voorwaardelijk incidenteel appel vordert [geïntimeerde] hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot voldoening van de huurachterstand. De voorwaarde die [geïntimeerde] hieraan verbindt is dat het hof in principaal appel oordeelt dat [echtgenote] in hoger beroep dient te worden betrokken. Als het hof [appellant] niet-ontvankelijk zou verklaren in hoger beroep, kan de eiswijziging buiten beschouwing blijven, aldus [geïntimeerde] . Beide situaties doen zich gelet op het hiervoor overwogene niet voor, zodat de voorwaarde niet is vervuld en deze eiswijziging buiten beschouwing blijft. Wat daar van zij, de vordering van [geïntimeerde] om [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot voldoening van de huurachterstand aan [geïntimeerde] stuit hoe dan ook af op de omstandigheid dat [geïntimeerde] zelf geen hoger beroep heeft ingesteld tegen het vonnis, maar heeft volstaan met het instellen van incidenteel appel in een hoger beroep waarbij [echtgenote] geen procespartij is. Geen huurprijsvermindering bij wijze van verweer 3.6 Met grief I in principaal appel en grief 2 in incidenteel appel leggen partijen de vraag voor of bij rechterlijke uitspraak een huurprijsvermindering kan worden vastgesteld terwijl daartoe geen vordering is gedaan, maar dit bij wijze van verweer is verzocht. In dit geval hebben [appellanten] namelijk geen vordering in reconventie tot huurprijsvermindering ingesteld, maar slechts bij subsidiair verweer aangevoerd dat de hoogte van de huurprijs moest worden verminderd vanwege gebreken en aantasting van het woongenot. [appellant] meent dat die vraag bevestigend moet worden beantwoord en [geïntimeerde] ontkennend. Het hof beantwoordt die vraag, met [geïntimeerde] ontkennend en overweegt daartoe het volgende. 3.7 Het door artikel 7:207 lid 1 BW vereiste “vorderen” moet strikt worden uitgelegd, in die zin dat het instellen van een, in dit geval, reconventionele vordering door de huurder noodzakelijk is voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering. Als daarop slechts bij wijze van verweer aanspraak wordt gemaakt, kan dat niet tot huurprijsvermindering leiden. Dit blijkt uit het gebruik van het werkwoord ‘vorderen’ in genoemd artikel, waaruit kan worden afgeleid dat een dergelijke actieve handeling vereist is en ook uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, 3, p. 3 en 18; Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 11 en Kamerstukken I 2001/02, 26089, 162, p. 14). Daaruit volgt kort gezegd dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering in rechte moet instellen. Daarbij komt dat de verhuurder behoorlijk in staat moet zijn zich tegen een gevraagde huurprijsvermindering te verweren, hetgeen in zijn algemeenheid en gelet op de een-conclusieregel slechts mogelijk is als daadwerkelijk en tijdig een vordering is ingesteld. [appellanten] hebben echter in eerste aanleg geen zodanige vordering ingesteld, zoals voorgeschreven in artikel 137 Rv en daarom kan noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep huurprijsvermindering aan de orde zijn. 3.8 Op het voorgaande stuit ook grief VI in principaal appel af voor zover [appellant] met die grief betoogt dat een huurprijsvermindering van ten minste 30% zou moeten gelden. Vermeende gebreken 3.9 Grief II, III en IV in principaal en grief 1 in incidenteel appel gaan over vermeende gebreken aan de woning en de rechten die [appellant] daaraan beoogt te ontlenen: huurprijsvermindering (grieven II en IV) en opschorting van de huurbetalingsverplichtingen (grief III). Grief V in principaal appel houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellanten] de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] dat zij niet voortvarend zou hebben opgetreden nadat [appellant] over de gebreken heeft geklaagd, niet hebben weersproken. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 3.10 Het hof stelt voorop dat voor zover de grieven zien op huurprijsvermindering vanwege vermeende gebreken deze falen op grond van hetgeen hierboven is overwogen. Reeds daarom zijn de grieven II en IV in principaal appel vergeefs voorgesteld. 3.11 Daarbij komt het volgende. Hoewel het begrijpelijk is dat de vertraging in de uitvoering van de funderingswerkzaamheden en de daardoor veroorzaakte latere oplevering van de kelder en het souterrain van de woning voor [appellanten] teleurstellend is geweest en tot gevolg heeft gehad dat [appellanten] en hun kinderen gedurende een langere periode dan verwacht over een minder ruime woning konden beschikken, levert dit geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW. Partijen zijn immers in de huurovereenkomst overeengekomen dat [appellanten] de kelder en het souterrain niet zouden kunnen gebruiken zolang funderingswerkzaamheden werden verricht en dat [appellanten] tot oplevering van die ruimten daarvoor geen huurprijs waren verschuldigd (artikel 10.20). Daarnaast spraken partijen af dat (de door [geïntimeerde] zoveel mogelijk te beperken) overlast als gevolg van de funderingswerkzaamheden geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW zou opleveren (artikel 10.21). De stelling van [appellant] dat artikel 10.21 van de huurovereenkomst in strijd is met dwingend recht, is pas bij de mondelinge behandeling in hoger beroep aangevoerd. Dat is te laat en zal daarom onbesproken blijven. Verder heeft [appellant] zijn stelling dat de funderingswerkzaamheden aan de kelder en het souterrain tot een (grote) vermindering van zijn huurgenot geleid heeft (in die zin dat dit een gebrek oplevert) in het licht van de betwisting daarvan door [geïntimeerde] onvoldoende concreet toegelicht. Dat geldt eveneens voor de overige vermeende gebreken (grief IV) – het hof zal hierna nog een aanvullende overweging wijden aan de gestelde wateroverlast in de kelder – en het verwijt aan [geïntimeerde] dat zij niet voortvarend zou hebben opgetreden na klachten van [appellant] (grief V). Hetgeen [appellant] daartoe heeft aangevoerd heeft hij, gelet op de gemotiveerde betwisting ter zake door [geïntimeerde] , eveneens onvoldoende handen en voeten gegeven. 3.12 Over de gestelde wateroverlast in de kelder (grief IV in principaal appel en grief 1 in incidenteel appel) overweegt het hof nog als volgt. Na afronding van de werkzaamheden aan de kelder en het souterrain hebben [appellanten] vanaf eind mei 2018 gebruik gemaakt van deze ruimten en betaalden zij huur voor het gebruik daarvan. Pas vanaf dat moment maakte de kelder derhalve onderdeel uit van het gehuurde. Eventuele wateroverlast in de kelder voor dat tijdstip kan dan ook geen gebrek opleveren. Voor de periode daarna heeft [geïntimeerde] gemotiveerd betwist dat frequent wateroverlast is geconstateerd in de kelder en dat [appellant] als gevolg daarvan beperkt is geweest in zijn huurgenot. Bij dat laatste komt dat de gestelde wateroverlast alleen de kelder betreft en niet ook het souterrain, dus een beperkte oppervlakte van het gehuurde. Alles overziend kan het hof niet vaststellen dat de gestelde wateroverlast een gebrek oplevert dat opschorting van de huurbetalingen rechtvaardigt (een huurprijsvermindering kan zoals hiervoor overwogen niet aan de orde zijn). 3.13 Het voorgaande betekent dat [appellant] ten onrechte de huurbetalingen heeft opgeschort (grief III). 3.14 Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat de grieven II, III, IV en V in principaal appel falen en dat grief 1 in incidenteel appel terecht is voorgesteld. Huurachterstand 3.15 Met grief VI in principaal appel betoogt [appellant] verder dat de toegewezen huurachterstand met een maand huur moet worden verlaagd. Volgens hem is de over de maand januari 2019 verschuldigde huur voldaan. De maand januari 2019 maakt echter geen onderdeel uit van de gevorderde huurachterstand, zodat de zesde grief ook voor wat betreft dit onderdeel geen succes heeft. 3.16 Ook grief 3 in incidenteel appel is gericht tegen de hoogte van de vastgestelde huurachterstand, alsmede tegen de te betalen huurprijs vanaf 1 augustus 2019. Daarnaast heeft [geïntimeerde] haar eis vermeerderd voor wat betreft de gevorderde huurachterstand, inclusief de achterstallige huur over de periode vanaf 1 juli 2019. Gelet op het hiervoor onder 3.6 tot en met 3.14 overwogene, bedraagt de huurprijs per 1 juli 2019 € 5.128,20 per maand en komt de huurachterstand tot en met eind maart 2020 op een totaal bedrag van € 76.691,05. De huurachterstand is (op zichzelf is dat onvoldoende betwist) als volgt opgebouwd: gedeeltelijke opschorting juli 2018 € 1.498,50 gedeeltelijke opschorting oktober en november 2018 € 1.500,00 gedeeltelijke opschorting december 2018 € 3.126,25 opschorting februari t/m juni 2019 € 24.412,50 opschorting juli 2019 € 5.128,20 € 35.665,45 - opschorting augustus t/m maart 2020 (8 x 5.128,20=) € 41.025,60 totaal € 76.691,05 Die bedragen kunnen worden toegewezen. Contractuele boete (rente) 3.17 Grief VII betreft de contractuele boete. [appellant] betoogt dat de kantonrechter het bedrag van € 1.025,36 ten onrechte heeft toegewezen omdat dit niet is onderbouwd, dan wel dat [appellant] de huurbetalingen mocht opschorten zodat hij de huur tijdig en volledig heeft voldaan, dan wel dat de contractuele boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat [geïntimeerde] de procedure aan haarzelf te wijten heeft. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] nog aangevoerd dat het beding oneerlijk is. Tot slot verzoekt hij de boete te matigen. 3.18 [appellant] heeft pas tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het beding oneerlijk is. Wat daarvan zij, het hof moet hoe dan ook ambtshalve beoordelen of het rentebeding in artikel 20.2 van de algemene voorwaarden die deel uitmaken van de huurovereenkomst van partijen een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EG, hierna: de Richtlijn). Daarbij geldt het volgende. [geïntimeerde] is een verhuurster die handelt in het kader van haar bedrijfs- of beroepsactiviteit in de zin van de Richtlijn. [appellant] is een particuliere huurder en kan daarom worden gezien als consument in de zin van de Richtlijn. De contractuele rente volgens het beding bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van meer dan 12%. Over 2018, 2019 en 2020 is de wettelijke rente vastgesteld op 2% per jaar. De contractuele rente wijkt dus meer dan 10% per jaar af van de wettelijke rente. Het beding is niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor [appellant] meebrengt geboden. Gelet op deze feiten en omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [appellant] aanzienlijk verstoord. Het rentebeding is dan ook een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW en zal worden vernietigd. Grief VII in principaal appel slaagt. Buitengerechtelijke incassokosten 3.19 Grief VIII in principaal appel houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten heeft toegewezen. De kantonrechter heeft in het vonnis overwogen dat [geïntimeerde] heeft gesteld en onderbouwd dat de kosten zijn gemaakt en het gevorderde bedrag in lijn is met de staffel als genoemd in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Hetgeen [appellant] in appel aanvoert leidt niet tot een ander oordeel. Het hof ziet geen grond de gevorderde incassokosten, waarvan de hoogte redelijk is, af te wijzen of te matigen. Deze grief faalt derhalve. Incidenteel appel: gevorderde schadevergoeding 3.20 In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] haar eis vermeerderd in dier voege dat zij vordert [appellant] te veroordelen tot vergoeding van schade aan de kelder van de woning die zij stelt te hebben geleden door toedoen van [appellant] . Volgens [geïntimeerde] zijn meerdere deskundigen tot de conclusie gekomen dat water door toedoen van [appellanten] de kelder is ingelopen en worden de herstelkosten begroot op € 3.789,73. [appellant] heeft dit gemotiveerd betwist. De vordering is niet toewijsbaar reeds omdat onvoldoende duidelijk is geworden dat de door [geïntimeerde] opgevoerde kosten het herstel van de gestelde waterschade betreffen. [geïntimeerde] heeft daarvan in haar memorie geen duidelijk overzicht gegeven. Bovendien roepen de door haar overgelegde verklaringen en facturen teveel vragen op. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende. a. [appellant] en [echtgenote] huurden sinds 1 oktober 2016 van [geïntimeerde] de woonruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De huur bedroeg per 1 juli 2019 € 5.128,20 per maand. b. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 10.20 Op dit moment worden funderingswerkzaamheden aan het pand uitgevoerd, waardoor de kelder en het souterrain nog niet aan huurder in gebruik kunnen worden gegeven. De werkzaamheden zullen vermoedelijk half januari 2017 worden beëindigd. Tot aan de datum waarop het souterrain en de begane grond aan huurder worden opgeleverd, is huurder geen huurprijs over deze gedeelten verschuldigd. De huurprijs zal met ingang van de datum dat de kelder en het souterrain aan huurder worden opgeleverd € 4.500,00 per maand bedragen. 10.21 Verhuurder zal zich inspannen eventuele overlast als gevolg van de funderingswerkzaamheden zoveel mogelijk te beperken. Deze overlast zal evenwel geen gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. c. In de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ-model, versie 2003 – hierna: algemene bepalingen) die van toepassing zijn op de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen: In verzuim zijn/boetebeding 20.1. Huurder is in verzuim door het enkele verloop een bepaalde termijn. 20.2. Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt. d. [appellanten] hebben bedragen in mindering op de huur van juli, oktober, november en december 2018 ingehouden. Sinds februari 2019 hebben [appellanten] geen huur meer betaald. d. [geïntimeerde] heeft [appellanten] meerdere malen aangemaand de huurachterstand te voldoen. e. Eind maart 2020 hebben [appellanten] de woning verlaten. 3Beoordeling vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van: ( a) € 28.083,66 aan huurachterstand, berekend tot en met juli 2019 en ( b) € 4.871,79 aan huur per maand vanaf 1 augustus 2019 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden; ( c) € 1.025,36 aan contractuele boete; en doet in zoverre opnieuw recht als volgt: veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 76.691,05; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel en in de kosten van het incident, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.071,00 aan verschotten en (€ 4.326,00 (inclusief die in het incident ad € 1.442,00) + € 1.442,00 =) € 5.768,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, L.A.J. Dun en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2022. 3.21 Aan bewijslevering als door [appellant] aangeboden komt het hof niet toe omdat [appellant] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht voor wat betreft de vermeende gebreken. Mutatis mutandis geldt dit ook voor [geïntimeerde] ten aanzien van gestelde schade in de kelder. 3.22 De hierboven besproken principale grieven falen, met uitzondering van grief VII en de incidentele grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van (i) een huurachterstand van € 28.063,66 en (ii) € 4.871,79 per maand vanaf 1 augustus 2019 tot aan de dag van oplevering van de woning en (iii) € 1.025,36 aan contractuele boete. Omdat [appellant] grotendeels ongelijk heeft gekregen, zal hij worden veroordeeld in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel, inclusief die in het incident (ad € 1.442,00), dat gelet op het verzoek doorhaling van [appellant] geen inhoudelijke behandeling meer vergt maar wel voor [geïntimeerde] kosten heeft meegebracht. Gelet op de uitkomst van het hoger beroep ziet het hof geen aanleiding om de proceskosten in eerste aanleg te compenseren, zodat grief IX in principaal appel ook faalt.