ECLI:NL:GHAMS:2022:51

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.282.240/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/658676/HA ZA 18-1283

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 januari 2022

inzake

1V.O.F. [X] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. KRIJGSMAN BOUW B.V.,

gevestigd te 's-Gravenzande ,

3. WAELEBORGH B.V.,

gevestigd te Rockanje,

4. [X] GROEP B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. M. Oudenaarden te Amsterdam,

tegen

VVE [naam VVE] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.G. Horsting te Amsterdam.

Partijen worden hierna [X] c.s. en de VvE genoemd.

1 De zaak in het kort

[X] c.s. hebben op de Zuidas in Amsterdam een omvangrijk bouwwerk gerealiseerd op een perceel dat onder meer aan de George Gershwinlaan grenst. Aan de overzijde van deze straat staat het appartementencomplex OpZuid. Volgens de eigenaren daarvan, vertegenwoordigd door de VvE, is door de bouwwerkzaamheden van [X] c.s. schade aan OpZuid ontstaan. De VvE vordert vergoeding van die schade. De rechtbank wees die vordering grotendeels toe. [X] c.s. zijn daartegen in hoger beroep gekomen. Het hof gelast een deskundigenonderzoek.

[X] c.s. zijn bij dagvaarding van 6 augustus 2020 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 18 december 2019 en 20 mei 2020, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen de VvE als eiseres en [X] c.s. als gedaagden. De VvE heeft vervolgens een anticipatie-exploot uitgebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 november 2021 doen bepleiten, [X] c.s. door mr. Oudenaarden voornoemd en de VvE door mr. D. van Veen, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de VvE niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans deze vorderingen zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van de VvE tot terugbetaling van hetgeen [X] c.s. op grond van de bestreden vonnissen aan de VvE hebben voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente en veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

De VvE heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen en het hoger beroep van [X] c.s. met – uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijke veroordeling van [X] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 18 december 2019 (hierna: het tussenvonnis) onder 2.1 tot en met 2.22 de feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.

3.2 De leden van de VvE zijn de eigenaren van een appartementencomplex op de Zuidas van Amsterdam, gelegen tussen de Leo Smitstraat, George Gershwinlaan en Rosy Wertheimstraat (hierna: OpZuid). Aan de gevel aan de zijde van de George Gershwinlaan zijn enkele grote plantenbakken gebouwd. OpZuid is in 2014 door BAM Wonen B.V. opgeleverd.

3.3 Op het perceel ten noorden van OpZuid, aan de overzijde van de George Gershwinlaan, is door [X] c.s. een complex met drie woontorens en een ondergrondse parkeerkelder (hierna: Xavier) gerealiseerd. [X] c.s. zijn op 1 juni 2016 begonnen met de bouw; oplevering van alle woningen vond plaats in het tweede kwartaal van 2019.

3.4 Voorafgaand aan de bouw van Xavier heeft BAM Infraconsult B.V. (hierna: BAM) een geotechnisch advies uitgebracht. In het rapport van 3 april 2015 gaat BAM onder meer in op de omgevingsbeïnvloeding van de voorgenomen werkzaamheden:

2.2 Risico’s

(…)

Door het installeren, het verwijderen en het vervormen van de damwandplanken zullen er plaatselijk zettingen van de grond achter de damwand ontstaan. Deze vervormgingen kunnen leiden tot schade aan bovengrondse- en ondergrondse infra en belendingen; (…)

3.1 Uitgevoerd grondonderzoek

(…)

In dit rapport wordt uitgegaan van een verankerde damwand. Opgemerkt dient te worden dat er geen sonderingen zijn uitgevoerd ter plaatse van het groutlichamen van de ankers. Geadviseerd wordt om in de directe nabijheid van het groutlichaam controleproeven uit te voeren. Dit is tevens noodzakelijk voor de interpretatie van een eventueel uit te voeren bezwijkproef (CUR 166). (…)

6 Omgevingsbeïnvloeding

(…)

De volgende installatiemethoden kunnen worden toegepast om een damwand aan te brengen/te verwijderen:

a. Heien;

b. Trillen;

c. Statisch drukken/trekken.

(…)

Ad c

Bij het statisch drukken/trekken van de damwand treden theoretisch geen trillingen op in de ondergrond. De drukkracht van de gangbare machines ligt over het algemeen tussen (…), waardoor er in los- tot matig gepakte zandlagen over het algemeen niet meer dan 5 m kan worden gedrukt.

(…)

Keuze:

Het aanbrengen door middel van statisch drukken van de damwand is naar verwachting niet haalbaar. (…)

6.1.3 Doorbuigen damwand

Ten gevolge van de ontgraving binnen de werkput zal de damwand vervormen en kunnen dus zakkingen achter de damwanden optreden. “Peck” heeft aan de hand van metingen een relatie tussen maaiveldverzakkingen en de ontgravingsdiepte afgeleid. De Peck-grafiek geeft een inschatting van de maaiveldverzakking die optreedt ten gevolge van het ontgraven binnen de werkput, dus exclusief het aanbrengen en verwijderen van de damwandplanken. (…)

Figuur 8 Maaiveldzetting en horizontale verplaatsing als functie van de kerende hoogte.

Indien de werkput wordt ondersteund door stempels kan er vanuit worden gegaan dat de relatie tussen de zakking en het ontgravingsniveau binnen gebied I valt. Voor het gemak is bij het schatten van de zettingen uitgegaan van de scheidingslijn tussen gebied I en II (conservatief).

(…)

Op een afstand van 10 m uit de werkput wordt een zetting van 17 mm verwacht door de doorbuiging van de damwand. (…)

6.1.4 Totale maaiveldzakking

(…)

Op 10m afstand ligt verharding waar mogelijk wat zettingen kunnen optreden. Indien nodig dient het straatwerk (straatstenen) te worden hersteld. Op basis van de te verwachten maaiveldzakkingen worden geen problemen verwacht bij de belendingen op palen.

3.5 [A] Traject B.V. (hierna: [A] ) heeft in opdracht van [X] c.s. een damwandadvies opgesteld met betrekking tot de ontgraving voor de kelderconstructie. Het conceptrapport van 2 november 2015 vermeldt onder meer het volgende:

01 Inleiding

(…) Het huidige damwandadvies betreft een concept waarbij een keuze moet worden gemaakt tussen het trillend of drukkend aanbrengen en of een combinatie ervan. Geluid en trilhinder maakt onderdeel uit van het besluit echter ook de technische haalbaarheid ervan. (…)

06 Aanbrengen en verwijderen damwanden en ankers

Het uitgangspunt voor het aanbrengen en verwijderen van de damwanden is dat het hoogfrequent trillend wordt uitgevoerd. De keuze om dit als uitgangspunt te nemen is het feit dat de directe omgeving een vrij recente bouw betreft, welke allen op palen zijn gefundeerd. De te verwachten effecten en overlast van de trillingen welke gegenereerd worden door het hoogfrequent trillend aanbrengen en verwijderen van de damwanden zullen niet significant zijn. Wellicht de belangrijkste reden om de damwanden hoogfrequent trillend aan te brengen en te verwijderen is dat de damwanden zonder voorzieningen op diepte aangebracht kunnen worden. Met name omdat de matig vast gepakte zandlaag tussen NAP -11,00 en -16,50m1 voor een damwanddrukstelling de damwanden enkel aangebracht kunnen worden met extra voorzieningen zoals bijvoorbeeld fluïderen, de verwachting is dat het drukken van de damwanden door deze laag alleen maar mogelijk is middels het voorboren van het damwandtracé. (…) Het drukken van de damwanden heeft in deze een aantal nadelen, namelijk:

- (…)

- Het drukkend aanbrengen middels het voorboren van het damwandtracé is dat na het verwijderen van de damwanden de waterremmende laag van NAP -2,00 tot -11.00m1 geperforeerd zal zijn. Dit kan voor ongunstige waterstromingen langs het gebouw zorgen en het omliggende maaiveld natter maken. Voorts heeft het een direct effect op het waterbezwaar en het evenwicht;

- (…)

- Tevens zijn er meer risico’s ten aanzien van de waterdichtheid en de garantie om de damwanden op diepte te kunnen krijgen.

(…)

Het drukken van damwanden is mogelijk en zal zorgen voor minder trillingen en geluid naar de omgeving. Voorkeur zal uitgaan naar het hoogfrequent trillend aanbrengen van de damwanden en de belanghebbende omliggende gebouwen te monitoren op zettingen en op trillingen. (…)

07 Monitoring

Het is van belang verschillende onderdelen te monitoren. (…) Ook is monitoring van belang om risico’s te kunnen bepalen en de noodzaak van maatregelen af te wegen. Tot slot is monitoring van belang omdat de verschillende overheden dit als eis stellen.(…) Voor het totaal aan monitoringswerkzaamheden dient een separaat monitoringsplan te worden opgesteld. In deze betreft het de monitoring welke direct aan de damwandconfiguratie is gerelateerd.

Tijdens onze inspectie d.d. 8 januari 2018 hebben wij een forse verzakking van de plantenbakken aan de buitenzijde van het pand OpZuid waargenomen. (…) Aan de hand van Cyclomedia hebben wij vastgesteld dat op 15 juni 2015 geen sprake is van (zichtbare) schade aan de plantenbakken. Dit is ook het geval op 17 augustus 2016 (de eerstvolgende opname). De werkzaamheden van wederpartij waren op dat moment reeds aangevangen.

Op de daaropvolgende opname d.d. 6 september 2017 is wel schade zichtbaar. Dit is nadat de damwanden zijn getrokken.

Alhoewel wij inhoudelijk niet zijn geïnformeerd door [X] omtrent de uitgevoerde werkzaamheden achten wij het, gezien de korte afstand tussen het pand van cliënt en de door [X] uitgevoerde werkzaamheden (circa 8-10 meter), aannemelijk dat de verzakking een gevolg is van het inbrengen en met name het uittrillen van de toegepaste damwanden. Dit gaat immer gepaard met trillingen en grondverzet. Alhoewel wij niet zijn geïnformeerd omtrent eventuele voorzorgsmaatregelen die door [X] mogelijk zijn getroffen lijkt ons dit geval sprake van verzakking door grondverzet.

Tijdens onze inspectie hebben wij geconstateerd dat de plantenbakken zijn “losgerukt” van de buitengevel van het pand. Ook het straatwerk, dat zich tussen het pand van cliënt en het nieuwbouwpand Xavier bevindt, is verzakt.

(…)

Het al dan niet aanwezig zijn van palen onder plantenbakken, zoals door [X] werd gesteld, leek ons dan ook niet relevant. Indien dit inderdaad de oorzaak zou zijn geweest, dan zou de schade ons inziens in een eerder stadium aan het licht zijn gekomen.

Overigens heeft BAM op ons verzoek plaatselijk de fundatie van een plantenbak deels blootgelegd. Hieruit blijkt dat wel degelijk sprake is van palen onder de fundering van de plantenbakken. Volgens BAM zijn er per plantenbak 8 palen aanwezig met een lengte van circa 12,5 meter.

Wij hebben Aannemingsbedrijf [X] hiervan in kennis gesteld. De heer (…) van [X] gaf echter aan dat het geheel gelijkmatig is gezakt en dat dit onmogelijk is als er buispalen aanwezig zijn. Er is echter geen sprake van een gelijkmatige zetting.

(…)

Het lijkt ons aannemelijk dat de verzakking gevolg is van de naastgelegen nieuwbouwwerkzaamheden die door Aannemingsbedrijf [X] worden uitgevoerd (werkzaamheden zijn nog niet afgerond).

3.18 De rechtbijstandsverzekeraar van de VvE heeft op 17 mei 2018 het rapport van [B] naar [X] c.s. gestuurd en hen gesommeerd tot herstel en vergoeding van schade. [X] c.s. hebben bij e-mail van 22 mei 2018 afwijzend gereageerd. Daarbij hebben [X] c.s. onder meer geschreven dat de waterschade niet zou zijn ontstaan als bij de waterleidingen flexibele aansluitingen zouden zijn gebruikt en dat niet valt op te maken of het afbreken is veroorzaakt door gebruikelijke verzakkingen of de werkzaamheden. De schade aan de plantenbakken is volgens [X] c.s. het gevolg zijn van een onjuiste, niet-onderheide constructie in de ondergrond. Ten slotte hebben [X] c.s. medegedeeld dat de schade niet kan zijn veroorzaakt door het uittrillen van damwanden omdat de damwanden niet zijn uitgetrild maar zijn getrokken, waarbij geen trillingen vrijkomen.

3.19 [B] heeft daarop bij brief van 1 juni 2018 onder meer als volgt gereageerd:

In ieder geval is de verzakking zodanig geweest dat (ook) flexibele aansluitingen zouden zijn afgebroken.

(…)

Indien de constructie niet juist zou zijn, zoals door [X] wordt gesteld, dan zou ons inziens eerder sprake zijn geweest van verzakking. Dit is klaarblijkelijk niet het geval en de constructie voldeed klaarblijkelijk.

Ook het straatwerk tussen de plantenbakken en de door [X] uitgevoerde werkzaamheden is verzakt. Dit heeft uiteraard niets te maken met een onjuiste constructie van het straatwerk.

(…)

Ons inziens is juist het ontstane grondverzet de oorzaak van de verzakking van het straatwerk en de plantenbakken. (…)

3.20 De rechtsbijstandsverzekeraar van de VvE heeft de standpunten tevens voorgelegd aan BAM Wonen B.V., die daarop bij brief van 17 juli 2018 onder meer als volgt heeft gereageerd:

Er zijn wel degelijk palen toegepast. De tuinmuur / plantenbak is gefundeerd door middel van palen tot op de eerste zandlaag. (…) Bij het aanbrengen van de leidingen tussen de kelder en de tuinmuur / plantenbak zijn geen flexibele aansluitingen (polderstukken) toegepast. Dat is ook niet nodig omdat de beide constructies waartussen de leiding is aangebracht zijn gefundeerd middels palen. Deze opgeleverde situatie voldoet aan het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk.

3.21 De verzekeraar van [X] c.s. heeft in reactie op verdere sommaties van de VvE bij e-mail van 1 oktober 2018 aansprakelijkheid opnieuw afgewezen.

3.22 De VvE heeft, na daartoe verlof te hebben verkregen, op 18 oktober 2018 conservatoire beslagen gelegd ten laste van [X] c.s. onder (onder meer) de Rabobank. De Rabobank heeft vervolgens op verzoek van [X] c.s. een vervangende bankgarantie gesteld, waarna de VvE de conservatoire beslagen heeft doen opheffen.

3.23 [C] Expertise Groep B.V. (hierna: [C] ) heeft in opdracht van de verzekeraar van [X] c.s. de door de VvE gestelde schade onderzocht. In haar rapport van 11 februari 2019 heeft zij onder meer het volgende vermeld:

De damwandplanken zijn in onderaanneming van [X] c.s. aangebracht door Gebr. [D] .

(…)

Beide systemen [hof: indrukken en silent piling] zijn als trillingsarme werkzaamheden aan te duiden. Deze wijze van aanbrengen en verwijderen van de damwandplanken kan op basis van de bovenstaande gegevens ons inziens geen invloed hebben op de draagkracht van de funderingspalen van de plantenbakken. (…)

Voor de gereclameerde lekkages in het hoofdgebouw van de wederpartij geldt (…): deze zijn niet veroorzaakt door het door [X] uitgevoerde werk. Zeer waarschijnlijk achten wij dat als gevolg van de gebreken in de plantenbakken van de wederpartij de leidingen, welke doorgevoerd zijn door de fundering van het hoofdgebouw en de fundering van de plantenbakken, uiteindelijk gescheurd zijn. Het ter plaatse van de leidingbreuken uitgestroomde water zou dan de wateroverlast in het gebouw van wederpartij hebben kunnen veroorzaken. (…)

In een bijlage bij dit rapport heeft [C] nog vermeld:

(…) De paalfundering van de plantenbakken van VvE OpZuid zal dus noch beïnvloed worden door het uitbuigen van de damwand, noch door het trekken van de damwandplanken, noch door de verlaging van de grondwaterstand.

Daarnaast zijn de damwandplanken van het project van [X] trillingsarm aangebracht (gedrukt) en trillingsarm (silent piling methode) getrokken. De geringe trillingen die hierbij vrijgekomen zijn, zullen niet schadeveroorzakend zijn, mits de constructies, welke in het invloedsgebied liggen, van een normaal en gebruikelijke kwaliteit zijn. Trillingen veroorzaken in dat geval geen verzakkingen.

Op basis van het bovenstaande kan worden uitgesloten dat de geconstateerde gebreken in de eigendommen van VvE OpZuid zijn veroorzaakt door het door [X] uitgevoerde werk.

Procedure bij de rechtbank

4.1 De VvE vordert na vermindering van eis en voor zover in hoger beroep nog van belang, samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat [X] c.s. door de uitvoering van haar bouwwerkzaamheden, de schade aan OpZuid tot gevolg hebbend, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de VvE, hetgeen [X] c.s. kan worden toegerekend,

II. [X] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de reeds bekende schade van € 147.996,87 aan de VvE, te vermeerderen met de wettelijke rente,

III. (…)

IV. [X] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de beslagkosten van € 1.402,47, te vermeerderen met de wettelijke rente,

V. [X] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2 Aan haar vorderingen legt de VvE ten grondslag dat [X] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door bouwwerkzaamheden in de nabijheid van OpZuid uit te voeren zonder daarbij voldoende adequate voorzorgsmaatregelen te treffen. [X] c.s. zijn daarom gehouden de als gevolg daarvan geleden schade te vergoeden, aldus de VvE.

4.3 [X] c.s. hebben verweer gevoerd.

4.4 Bij het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de VvE ontvankelijk is in haar vorderingen, dat [X] c.s. onrechtmatig jegens de VvE hebben gehandeld en dat het causaal verband tussen dat onrechtmatig handelen en de door de VvE geleden schade is komen vast te staan. De rechtbank heeft vervolgens de VvE in de gelegenheid gesteld haar schade nader te concretiseren en te onderbouwen.

4.5 Bij het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank alle schadeposten en het verweer daartegen behandeld en de vorderingen van de VvE grotendeels toegewezen (schadevergoeding tot een bedrag van € 135.486,32).

Procedure in hoger beroep

4.6 Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [X] c.s. met hun grieven op.

De VvE is ontvankelijk in haar vorderingen. Grief 1.

4.7 De VvE kan binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke eigenaren van OpZuid in en buiten rechte vertegenwoordigen (artikel 5:126 lid 5 BW). Uit door de VvE overgelegde notulen van een vergadering van haar leden blijkt dat het bestuur van de VvE door haar leden is gemachtigd om deze procedure te voeren. De Vve kan dus in haar vorderingen worden ontvangen en de eerste grief van [X] c.s. slaagt niet.

[X] c.s. hebben onrechtmatig jegens de VvE gehandeld. Grief 2.

4.8 Met hun tweede grief zijn [X] c.s. opgekomen tegen het oordeel van de rechtbank dat zij onrechtmatig hebben gehandeld. Samengevat hebben [X] c.s. het volgende aangevoerd. Anders dan de rechtbank heeft overwogen, kan uit het geotechnisch advies van BAM wel degelijk worden afgeleid dat [X] c.s. geen rekening hoefden te houden met schadelijke gevolgen van grondzetting aan OpZuid. De vermeldingen over zettingen zijn immers gemaakt in de veronderstelling dat de damwanden door middel van trillen zouden worden aangebracht en verwijderd. [X] c.s. hebben de damwanden echter door middel van statisch drukken en trekken aangebracht respectievelijk verwijderd. Daarbij treden geen trillingen op in de ondergrond. Weliswaar volgt uit het rapport van BAM dat ook zettingen/verzakkingen kunnen ontstaan als gevolg van doorbuigen van de damwand en het verwijderen daarvan, maar volgens BAM zijn die zettingen/verzakkingen slechts zeer beperkt. Bovendien was volgens BAM op basis van de te verwachten maaiveldverzakkingen geen probleem te verwachten bij belendingen op palen. Aangezien OpZuid kort voor de bouwwerkzaamheden van [X] c.s. was opgeleverd, mochten [X] c.s. ervan uitgaan dat zowel het hoofdgebouw als de plantenbakken deugdelijk waren gefundeerd op palen en dat de werkzaamheden van [X] c.s. niet tot schade aan OpZuid zouden kunnen leiden. De juistheid van dat uitgangspunt wordt bevestigd in het rapport van [A] . Er was dus evenmin aanleiding voor [X] c.s. om op de vier omliggende gebouwen trillingsmeters te monteren en deformatiepunten aan te brengen, dan wel een separaat monitoringsplan met betrekking tot de damwandconfiguratie op te stellen. [A] had een dergelijk plan wel geadviseerd, maar dat advies ging uit van aanbrengen en verwijderen van damwanden door middel van trillen. Uit de rapporten van BAM en [A] bleek dus voldoende dat het statisch drukken/trekken van de damwanden niet tot schade zou leiden aan omliggende gebouwen op palen. Er was dan ook geen reden om een aanvullend advies te vragen met betrekking tot eventuele risico’s daarvan. Evenmin was de (herhaalde) schademelding van de VvE reden om nader onderzoek te doen of aanvullende maatregelen te treffen. Het was voor [X] c.s. immers van begin af duidelijk dat hun bouwwerkzaamheden de door de VvE gestelde schade niet konden hebben veroorzaakt, aldus [X] c.s.

4.9 De grief slaagt niet. Zoals de rechtbank ook tot uitgangspunt heeft genomen mag van degene die bouwwerkzaamheden gaat verrichten de nodige zorgvuldigheid worden verwacht om het ontstaan van schade aan eigendommen van derden te voorkomen. De mate van zorgvuldigheid die in een concreet geval kan worden gevergd, is afhankelijk van de omstandigheden zoals de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden, de voorzienbaarheid van schade, de wenselijkheid van het voeren van overleg met omwonenden om mogelijke risico’s in kaart te brengen, de mogelijkheid onderzoek te verrichten, de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en de eventuele bijzondere kwetsbaarheid van het buurtperceel.

4.10 Wat dat laatste punt betreft mochten [X] c.s. inderdaad ervan uitgaan dat het gebouw en de plantenbakken van OpZuid waren voorzien van een deugdelijke fundering. De oplevering daarvan dateerde immers van slechts enkele jaren voor de bouw van Xavier. Wat aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden betreft is de door [X] c.s. uitgevoerde bouw (een complex met drie woontorens en een ondergrondse parkeerkelder op een relatief korte afstand van andere gebouwen) zonder meer als omvangrijk en ingrijpend aan te merken. Anders dan [X] c.s. betogen blijkt uit het rapport van BAM niet dat de daar geschetste risico’s op zettingen in de grond en schade aan bovengrondse en ondergrondse infra en belendingen enkel aanwezig zijn indien damwanden door middel van trillen worden aangebracht en verwijderd. Die risico’s zijn in het begin van het rapport opgenomen waar de uitgangspunten zijn weergegeven en in het kader daarvan de risico’s (rov 3.4). Op die plaats in het rapport is nog niet tot uitgangspunt genomen dat de damwanden door middel van trillingen worden aangebracht en verwijderd. Het risico op zettingen en schade is in zijn algemeenheid in verband met ‘het installeren, het verwijderen en het vervormen van damwandplanken’ vermeld.

4.11 In het concept damwandadvies van [A] is in het hoofdstuk 06 ‘Aanbrengen en verwijderen van damwanden en ankers’ tot uitgangspunt genomen dat dit ‘hoogfrequent trillend’ wordt uitgevoerd. Vervolgens zijn de nadelen van het drukken van damwanden geschetst. In een apart hoofdstuk 07 ‘Monitoring’ adviseert [A] een separaat monitoringsplan op te stellen waar het gaat om de monitoring die ‘direct aan de damwandconfiguratie is gerelateerd’. Hieruit is niet af te leiden dat monitoring niet nodig is indien damwanden worden aangebracht en verwijderd door middel van drukken en trekken. Vast staat dat [X] c.s. op het punt van de damwandconfiguratie geen separaat monitoringsplan hebben laten opstellen en tijdens het aanbrengen en verwijderen van de damwanden geen monitoring hebben toegepast.

Mogelijk dat de oorzaak gezocht dient te worden in een eigenschap van de eigen constructie van de opstal van VvE OpZuid zelf en/of de normaal en gebruikelijke verschillende werking van gebouwdelen door verschillende funderingssoorten (het hoofdgebouw vs. de plantenbakken), welke zich na een langere periode na de oorspronkelijke bouw kunnen manifesteren.

3.24 Op 11 oktober 2019 heeft [B] in een aanvullend rapport onder meer als volgt gereageerd op de bevindingen van [C] :

Zoals ook eerder vermeld hebben wij nimmer technische informatie ontvangen betreffende de door [X] uitgevoerde werkzaamheden.

(…)

Alhoewel wij niet kunnen uitsluiten dat de damwanden inderdaad conform hierboven omschreven methodes [hof: indrukken en silent piling] zijn aangebracht en verwijderd, is onderhavige schade naar onze mening niet zozeer een gevolg van trillingen. (…) ons inziens hoofdzakelijk sprake is van verzakking door grondverzet, hetgeen met name ontstaat tijdens het verwijderen van damwanden.

(…)

[C] (…) verwijst daarbij naar een tekening (…) waarbij uitgegaan wordt van een uitbuiging van de damwandplanken van 77,4 mm, zoals omschreven in het damwandadvies van [A] (…). Dit betreft dan ook geen gemeten waarde. Voor zover ons bekend zijn nimmer metingen uitgevoerd. Door de uitbuiging van de damwand (richting de bouwkuip) vindt een grondverzet plaats richting deze bouwkuip.

(…)

Ook in dit geval is in de praktijk echter niet komen vast te staan dat de damwanden inderdaad onder de waterafsluitende grondlagen zijn aangebracht. Ook zijn verder geen metingen verricht met betrekking tot de grondwaterstand. Door het ontbreken van metingen bestaat geen duidelijkheid of de grondwateronttrekking binnen de bouwkuip al dan niet heeft geleid tot een grondwaterstandverlaging in de directe omgeving van de bouwkuip. Een grondwaterstandverlaging kan resulteren in een verzakking door inklinking van de ondergrond.

(…)

De damwanden zijn pas na het met grond aanvullen van de bouwkuip verwijderd. Deze grond is (als het goed is) verdicht/aangetrild voordat de damwanden zijn verwijderd. Door de ruimte die in de grond is ontstaan na het verwijderen van de damwandplanken (deze nemen immers ook enige ruimte in) en de mogelijkheid dat de grond in de bouwkuip wellicht minder verdicht is geweest dan voorheen, is er ruimte ontstaan in de grond [zinsdeel na laatste komma ontleend aan pv eerste aanleg, blz 3, Ligthart; hof] .

(…)

De conclusie van [C] Expertise is gebaseerd op theoretische informatie die dusdanig wordt geïnterpreteerd dat de werkzaamheden niet kunnen hebben geleid tot schade. (…)

Het verklaart echter niet dat de eerste scheur in het derde kwartaal van 2016 is waargenomen, terwijl hier in de periode daarvoor vanaf oplevering d.d. 16 april 2014 (dus bijna tweeënhalf jaar) geen sprake van was. Tevens blijkt uit het door ons uitgevoerde onderzoek dat na het verwijderen van de damwanden sprake is geweest van een toename van de scheurvorming. Er zijn geen andere oorzaken bekend die hiertoe kunnen hebben geleid.

Ook menen wij dat, indien de oorzaak gezocht dient te worden in een eigenschap van de eigen constructie zoals door [C] Expertise wordt gesteld, deze gebreken reeds eerder aan het licht zouden moeten zijn gekomen. In de periode sinds oplevering d.d. 16 april 2014 eind 2016 is namelijk geen sprake geweest van scheurvorming.

Naast schade aan de plantenbakken is ook sprake van verzakking van het straatwerk richting de (voormalige) bouwkuip, hetgeen ook niets te maken heeft met een eventueel mogelijk gebrek in eigenschap van de eigen constructie en/of de normaal en gebruikelijke verschillende werking van gebouwdelen door verschillende funderingssoorten. Ook in dit geval zijn geen andere factoren aan te wijzen die dit kunnen hebben veroorzaakt. (…)

3.25 Na het bestreden eindvonnis heeft IFCO Funderingsexpertise B.V. (hierna: IFCO) op verzoek van [X] c.s. een onderzoek naar de schade aan de plantenbakken en de wateroverlast in OpZuid verricht en daarover op 6 oktober 2020 onder meer als volgt gerapporteerd:

Tijdens de bouwputfase van het project “Xavier” omstreeks 2017 ontstaat scheurvorming in het metselwerk van de plantenbakken, daar waar het metselwerk van de plantenbakken constructief verbonden is met het metselwerk van de gevel van het Appartementencomplex (…) . Daarbij is het opvallend dat er niet of nauwelijks een verzakking van de gemetselde plantenbakken heeft plaats gevonden, maar vrijwel uitsluitend een horizontale verplaatsing (zowel haaks op de gevel als evenwijdig aan de gevel van het Appartementencomplex). Dat de gemetselde plantenbakken niet of nauwelijks verzakt blijken te zijn, staat haaks op de constatering van [B] in haar rapportage d.d. 20 april 2018 (…)

In het bouwarchief van Gemeente Amsterdam zijn constructie-tekeningen opgenomen van de gemetselde plantenbakken (…)

Uit deze constructie-tekening blijkt dat:

- de gemetselde plantenbakken niet voorzien zijn van een betonnen (constructieve) vloer of dat er een betonnen balkenrooster is aangebracht. De voorwand van de gemetselde plantenbak is zodoende uitsluitend middels de 2 gemetselde kopzijden constructief verbonden met de gevel van het Appartementencomplex. De gemetselde voorwand van de plantenbakken hebben een lengte van ca. 17,5 m. Dit houdt in dat de horizontale krachten die op de voorwand van de gemetselde plantenbakken worden uitgeoefend (grond, evt. hydrostatische waterdruk) uitsluitend middels de 2 gemetselde kopzijden van de plantenbakken afgevoerd kunnen worden (naar de betonconstructie van de kelderbak);

- de voorwand van de gemetselde plantenbak zou – volgens deze constructietekening – voorzien zijn van een strokenfundering. E.e.a betekent dat volgens deze informatiebron de voorwand van de gemetselde plantenbak niet is voorzien van een paalfundering.

(…)

Het staat overigens niet eenduidig vast dat de gemetselde plantenbakken niet zouden zijn voorzien van een paalfundering.

(…)

Gelet op de tegenstrijdige informaties uit de constructie-tekening van de plantenbak, de informatie die door de BAM per E-mail en een brief is verstrekt en de resultaten van het veldonderzoek, is het vooralsnog niet mogelijk de funderingswijze van de voorwand van de plantenbakken met zekerheid vast te stellen.

(…)

Op 6 augustus 2020 is door IFCO een beperkt veldonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de gemetselde plantenbakken. (…)

De schade aan de gemetselde plantenbakken blijkt (sterk) te zijn toegenomen – ondanks dat de bouw van “Xavier” al meer dan 1 jaar is afgerond cq. de bouwput van “Xavier” reeds meer dan 3 jaar geleden is afgerond (cq. damwanden getrokken). (…)

Uit de hoogtemetingen blijkt dat de gemetselde plantenbakken vrijwel niet verzakt zijn (…). (…)

Gelet op het feit dat de voorwand van de gemetselde plantenbakken niet of nauwelijks een zetting hebben ondergaan, maakt het aannemelijk te veronderstellen dat de plantenbakken op palen zijn gefundeerd.

(…)

De scheurvorming in de gemetselde plantenbakken lijkt uitsluitend een gevolg van een horizontale verplaatsing van de (voorwand van de ) gemetselde plantenbakken.

Dat lag echter wel in de rede, gelet op het door BAM geschetste algemene risico, de omvang van de bouwwerkzaamheden, de geringe afstand tot het gebouw en de plantenbakken van OpZuid en het advies van [A] .

4.12 Daarbij komt dat dit damwandadvies van [A] een conceptrapport betrof op een moment dat nog geen keuze was gemaakt omtrent de bij het aanbrengen en verwijderen van de damwanden te gebruiken techniek en dat [A] uitdrukkelijk de nadelen van het drukken van damwanden had geschetst. Een van die nadelen was het risico op ongunstige waterstromingen en een natter omliggend maaiveld. Vast staat echter dat [X] c.s. geen definitief advies aan [A] hebben gevraagd toen zij (kennelijk opgelegd door de gemeente) hadden besloten om de damwanden door middel van drukken aan te brengen en door middel van ‘silent piling’ te verwijderen. [X] c.s. hebben evenmin concreet aangevoerd en toegelicht dat zij uiteindelijk op basis van en conform een ander advies de damwanden hebben aangebracht en verwijderd en daarbij ervan uit mochten gaan dat geen schade aan belendende percelen zou worden toegebracht en daarom niet behoefden te monitoren.

4.13 Met de rechtbank is het hof dan ook van oordeel dat [X] c.s. op basis van de vooraf opgestelde rapporten niet zonder meer erop mochten vertrouwen dat OpZuid hoe dan ook geen nadeel zou ondervinden van de werkzaamheden van [X] c.s.

4.14 Toen [X] c.s. begin 2017 van de VvE de melding ontvingen dat schade was ontstaan aan de plantenbakken en het straatwerk tussen die bakken en het terrein waarop [X] c.s. bouwwerkzaamheden uitvoerden, was er voor [X] c.s. dan ook reden om die schade en mogelijke maatregelen te onderzoeken en om te monitoren of en zo ja in hoeverre nadere schade aan dit, op slechts ca 10 meter verderop liggende buurtperceel zou ontstaan. Dit klemt temeer omdat [X] c.s. uit de vooropnames wisten dat de gemelde schade er toen nog niet was. Het argument van [X] c.s. dat zij hiertoe niet verplicht waren, aangezien zij ervan overtuigd waren dat de schade niet door hun werkzaamheden was ontstaan, kan niet worden gevolgd. Alleen al het feit dat zij op een korte afstand van OpZuid omvangrijke bouwwerkzaamheden verrichtten en vast stond dat in die periode schade was ontstaan, had voor [X] c.s. reden moeten zijn om het hiervoor genoemde onderzoek te doen en/of alsnog de effecten van de (doorbuiging van de) damwanden en het verwijderen daarvan te gaan monitoren.

4.15 [X] c.s. hebben aangevoerd dat toen zij de schademelding ontvingen, ‘het kwaad al was geschied’ en zij niet zouden weten welke maatregelen zij hadden kunnen treffen. Dit is in zoverre al onjuist dat ten tijde van de eerste schademelding de damwanden nog niet waren verwijderd en het [X] c.s. bekend was, althans moest zijn, dat ook bij het verwijderen van damwanden zettingen kunnen optreden. Maar waar het vooral om gaat is dat [X] c.s. zijn gaan bouwen waardoor schade zou kunnen ontstaan aan belendende percelen, dat in de periode van die bouw daadwerkelijk schade is ontstaan en dat zij geen enkele poging hebben ondernomen om constructief met OpZuid te overleggen en om de opgetreden schade en de mogelijkheid van maatregelen te onderzoeken noch om te gaan monitoren. Dat zij verder ook helemaal niets zouden hebben kunnen doen is niet gebleken. Zo is onbetwist dat het ook mogelijk was om damwanden niet te verwijderen, zoals de rapporteur van [B] tijdens de zitting van het hof heeft toegelicht.

4.16 De conclusie is dan ook dat [X] c.s. onrechtmatig jegens de VvE hebben gehandeld.

Causaal verband. Grief 3.

4.17 Met grief 3 zijn [X] c.s. opgekomen tegen het door de rechtbank aangenomen causaal verband tussen de bouwwerkzaamheden van [X] c.s. en de door de VvE geleden schade. [X] c.s. hebben, kort gezegd, het volgende betoogd. De eerste scheuren in de plantenbakken zijn pas eind 2016 geconstateerd. De bouwwerkzaamheden waren toen al een half jaar aan de gang; de damwanden waren al aangebracht en de bouwput was ontgraven. Bovendien is er nieuwe scheurvorming in de plantenbakken opgetreden geruime tijd na oplevering door [X] c.s. Een verband in tijd is er dus niet. Verder ligt de grond onder de funderingspalen van de plantenbakken volgens [C] ruim buiten het beïnvloedingsgebied van de bouwwerkzaamheden. Daarbij komt dat IFCO de conclusies van [C] heeft onderschreven en dat volgens IFCO geen verzakkingen hebben plaatsgevonden, maar enkel horizontale verplaatsing. De oorzaak van dat laatste is volgens IFCO gelegen in een onjuiste constructie van de plantenbakken. Vermoedelijk is als gevolg van de bouwwerkzaamheden van [X] c.s. de steundruk van de bestrating verminderd/weggevallen, waardoor het latent aanwezige gebrek in de plantenbakken zich kon manifesteren. De bouwwerkzaamheden van [X] c.s. zijn dus hoogstens de aanleiding geweest voor het verschuiven van de plantenbakken, maar niet de oorzaak daarvan. Ten slotte is de lekkage in de ondergrondse parkeergarage van OpZuid volgens IFCO zeer waarschijnlijk het gevolg van niet-waterdichte leidingdoorvoeren in combinatie met een tijdelijk hoge grondwaterstand. Het causaal verband tussen de bouwwerkzaamheden van [X] c.s. en de door de VvE gestelde schade ontbreekt dan ook, aldus [X] c.s.

4.18 De VvE heeft, samengevat, het volgende aangevoerd. Het is onbetwist dat de scheurvorming aan de plantenbakken is opgetreden gedurende de werkzaamheden van [X] c.s. en dat die scheuren enorm zijn toegenomen na het trekken van de damwanden. [C] heeft niet zelfstandig onderzoek ter plaatse gedaan. [B] wel. De plantenbakken zijn wel verzakt. Dat hebben [X] c.s. zelf ook waargenomen. De constructie van de plantenbakken is wel deugdelijk, zoals ook bevestigd door BAM Wonen B.V. Dat leidingdoorvoeren niet waterdicht zouden zijn uitgevoerd, wordt betwist. Het blijkt nergens uit. Verder is het onaannemelijk dat de wateroverlast is veroorzaakt door een te hoge grondwaterstand. De lekkage is juist in de periode dat de damwanden werden verwijderd ontstaan, aldus de VvE.

4.19 Partijen beroepen zich op rapporten van deskundigen die in hun opdracht zijn opgesteld. In die rapporten wordt de causaliteitsvraag verschillend beantwoord. Het hof heeft onvoldoende aanknopingspunten om het ene rapport zwaarder te laten wegen dan het andere. Op basis van de nu beschikbare informatie is het niet mogelijk om te beoordelen of alleen de bouwwerkzaamheden van [X] c.s. de door de VvE geleden schade hebben veroorzaakt. Het is niet uit te sluiten dat een gebrekkige constructie van de plantenbakken de schade mede heeft veroorzaakt.

4.20 Het hof acht een onafhankelijk onderzoek door een deskundige dan ook noodzakelijk. Het hof stelt zich voor in ieder geval de volgende vragen aan de deskundige te stellen:

1. Hebben de bouwwerkzaamheden van [X] c.s. de schade aan de plantenbakken en de lekkages veroorzaakt c.q. zijn zij ten dele de oorzaak van die schade?

2. Is de constructie van de plantenbakken voldoende deugdelijk? Meer in het bijzonder: zijn de plantenbakken op voldoende deugdelijke wijze gefundeerd en op voldoende deugdelijke wijze bevestigd aan het hoofdgebouw? Wilt u deze vraag beantwoorden naar de maatstaven die in 2014 golden?

3. Indien u vraag 2 ontkennend beantwoordt: zouden de schade aan de plantenbakken en de lekkage ook zijn opgetreden indien de constructie van de plantenbakken wel voldoende deugdelijk was geweest?

4. Wat is de oorzaak van de opgetreden lekkage? Kan het niet waterdicht uitgevoerd zijn van de leidingdoorvoeren de (mede)oorzaak zijn? Zo ja, dienden leidingdoorvoeren naar de maatstaven van 2014 waterdicht te zijn uitgevoerd? Zo ja, is nog vast te stellen of dat is gebeurd?

5. (…)

Het horizontale evenwicht van de gemetselde plantenbakken lijkt niet geborgd. (…)

Niet uitgesloten kan worden dat de bouwput fase van het project “Xavier” invloed heeft gehad op de bestrating van de George Gerswinlaan. Deze invloed heeft mogelijk geresulteerd in het verminderen van de steundruk van de bestrating tegen de buitenzijde van de voorwand van de gemetselde plantenbakken. Doordat het horizontale evenwicht van de gemetselde plantenbakken niet constructief is geborgd, heeft dit geresulteerd in een geringe horizontale verplaatsing van de voorwand en de kopse wanden van de gemetselde plantenbakken (…) met scheurvorming tot gevolg.

Indien het horizontale evenwicht van de gemetselde plantenbakken wel was geborgd, had de horizontale verplaatsing en de daarmee gepaard gaande scheurvorming niet kunnen optreden. (…)

Aangezien vastgesteld is dat de gemetselde plantenbakken niet of nauwelijks zijn verzakt, kunnen de PVC leidingen zodoende niet beschadigd zijn door een verzakking van de gemetselde plantenbakken. (…)

Indien er sprake is van beschadiging / lekkage van de PVC-leiding buiten het Appartementencomplex, dan zou dit niet tot wateroverlast in de kelder van het Appartementencomplex kunnen leiden indien de leidingdoorvoeren door de gevel (…) waterdicht zijn uitgevoerd.

(…)

Wateroverlast in de kelder van het Appartementencomplex kan alleen veroorzaakt zijn doordat:

- de leidingdoorvoeren niet waterdicht zijn uitgevoerd (hetgeen als een gebrek kan worden geclassificeerd);

(…)

[C] heeft op verzoek van de verzekeraar van [X] zelfstandig onderzoek gedaan naar de vraag of de door de VVE gestelde verzakking van de gemetselde plantenbakken / lekkage in de kelder het gevolg zou kunnen zijn geweest van de door [X] uitgevoerde werkzaamheden. [C] is er bij het beoordelen van het oorzakelijk verband ervan uitgegaan dat de gemetselde plantenbakken op palen waren gefundeerd (…). Op basis van dit uitgangspunt en een afstand van ca. 11 m tussen de bouwput van [X] en de plantenbakken, kwam [C] tot de conclusie dat een dergelijk oorzakelijk verband niet aanwezig is. IFCO deelt deze conclusie. (…)

Niettegenstaande het voorgaande is door IFCO vastgesteld dat de gemetselde plantenbakken in het geheel geen aantoonbare verzakking hebben ondergaan. Er is uitsluitend sprake van een (geringe) horizontale verschuiving van de gemetselde plantenbakken. De oorzaak van deze verschuiving en de daaruit voortvloeiende schade is primair gelegen in een gebrekkige constructie van de gemetselde plantenbakken.

(…)

De waterschade in de kelder is (…) zeer waarschijnlijk het gevolg van niet-waterdichte leidingdoorvoeren in combinatie met een tijdelijk hoge grondwaterstand. Uit peilbuis-meetgegevens is gebleken dat ten tijde van de wateroverlast er sprake was van een (extreem) hoge grondwaterstand die reikte tot boven het niveau van de leidingdoorvoeren.

3.26 [B] heeft bij brief van 9 november 2020 als volgt op het rapport van IFCO gereageerd:

Alhoewel het theoretische verhaal van IFCO correct is, is in de praktijk gebleken dat het aanbrengen van de damwand, het ontgraven van de bouwkuip direct naast de damwand en daarna weer verwijderen van de damwand wel degelijk invloed heeft gehad op het straatwerk en de gemetselde plantenbakken (…)

Dat er sprake zou zijn van een onjuiste constructie van deze plantenbakken is naar onze mening niet het geval. Na oplevering vanaf 16 april 2014 zijn namelijk geen problemen ontstaan tot de start van de werkzaamheden door [X] eind 2016. (…)

Wel ontbreekt een zogenoemde verankeringsconstructie aan de gevel van het appartementencomplex waardoor de bakken in horizontale richting niet zijn gefixeerd. (…)

Vanuit de binnenzijde van de plantenbakken gezien is er sprake van een horizontale gronddruk als gevolg van de aanwezigheid van (tuin)grond in de plantenbakken. (…) Dit in combinatie met de grote lengte van de plantenbakken zonder een verankeringsconstructie of andere dwarsverbindingen aan het appartementencomplex, heeft wellicht wel geresulteerd in een mindere stabiele situatie dan mogelijk gewenst. Desondanks was deze situatie gedurende de eerste jaren na oplevering stabiel en heeft dit niet tot problemen geleid.

(…)

Niet uit te sluiten valt, zoals ook door IFCO wordt verondersteld, dat de aanwezigheid van het direct aangrenzende straatwerk in de benodigde (horizontale) steundruk heeft geresulteerd.

Het straatwerk en de grondslag aan de buitenzijde van de fundering van de plantenbakken valt binnen de invloedssfeer en zijn dan ook tijdens en als gevolg van het inbrengen van de damwand, het ontgraven van de bouwkuip en het daarna weer verwijderen van de damwand, in horizontale richting verplaatst en verzakt. Hiermee is mogelijk de benodigde steundruk op de plantenbakken weggevallen, waarna ook de plantenbakken in horizontale richting zijn gaan verplaatsen en zijn gaan verzakken.

(…)

Niettemin blijkt uit de beschikbare informatie, inclusief het beschikbare beeldmateriaal, dat de schade is ontstaan in de periode van uitvoering van de werkzaamheden en dan met name tijdens het inbrengen en verwijderen van de damwanden en het ontgraven van de bouwkuip. Er is dan ook sprake van een causaal verband tussen de ontstane schade en de werkzaamheden van [X] .

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 22 februari 2022 voor een akte aan beide zijden (zie rov. 4.22) met het hiervoor onder 4.21 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.A. Wabeke en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2022.

De verzakking in het straatwerk en grondpakket zijn begonnen na de start van de werkzaamheden aan de nieuwbouw van “Xavier”. (…) Tijdens het trekken van de damwand is de invloed van de werkzaamheden aan de nieuwbouw van Xavier direct merkbaar. In een zeer korte tijd is de inklinking en de verplaatsing van het grondpakket sterk waarneembaar. Als direct gevolg van de inklinking / verplaatsing van het grondpakket is de plantenbak tevens ernstig verzakt. De fundering is hoogst waarschijnlijk niet onderheid en de plantenbak is niet op de juiste wijze gedilateerd ten opzichte van het hoofdgebouw. De inklinking van het omliggende grondpakket is echter extreem hoog en kan niet worden opgevangen binnen een normaal te verwachten inklinking.

[X] zal moeten worden aangesproken op de gekozen werkwijze ten aanzien van het plaatsen en verwijderen van de damwanden en het gevolg in het grondpakket waardoor met name de plantenbak schade heeft opgelopen en indirect de wateroverlast op 8 september 2017 heeft veroorzaakt.

BAM zal moeten worden aangesproken op de garantie met betrekking op een ondeugdelijke wijze van het funderen en onjuist dilateren van de plantenbak. Hierdoor heeft elke verzakking van de onderliggende grondslag de scheurvorming in het metselwerk als gevolg en kan worden gezien als een verborgen gebrek.

3.16 Onderzoeksbureau [B] B.V. (hierna: [B] ) heeft in opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar van de VvE de oorzaak en omvang van de schade onderzocht. Tijdens de inspectie op 8 januari 2018 waren een bestuurslid van de VvE en twee personen namens BAM Wonen B.V. (zie hierboven 3.2) aanwezig; [X] c.s., die eveneens waren uitgenodigd, waren afwezig. Op 8 januari 2018 hebben [X] c.s. aan [B] gemaild dat hun medewerker op de locatie heeft rondgelopen maar daar niemand had aangetroffen. In die e-mail hebben [X] c.s. opnieuw alle aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3.17 [B] heeft in haar rapport van 20 april 2018 onder meer het volgende opgenomen: