ECLI:NL:GHAMS:2022:622
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
zaaknummer: 200.258.054/01
zaaknummer rechtbank: 7139907 EA VERZ 18-675
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 maart 2022
inzake
1VERENIGING VAN EIGENAARS [adres] ,
gevestigd te [plaats A] ,
2. [appellant sub 2] ,
wonend te [plaats B] (Duitsland),
3. de erven van [appellant sub 3] ,
4. [appellant sub 4],
wonend te [plaats A] ,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. M.M. Wester te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonend te [plaats A] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. J.D. Scheer te Amsterdam.
Appellanten worden hierna gezamenlijk (in enkelvoud) aangeduid als de VvE c.s. en afzonderlijk als de VvE, [appellant sub 2] , [appellant sub 3] en [appellant sub 4] . Geïntimeerde wordt [geïntimeerde] genoemd.
De VvE c.s. is bij op 17 april 2019 ter griffie van het hof ontvangen verzoekschrift onder aanvoering van acht grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 19 maart 2019 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en het verzoek van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.
Op 11 juni 2019 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep tevens houdende incidenteel appel van [geïntimeerde] ingekomen. In principaal hoger beroep verzoekt [geïntimeerde] ongegrondverklaring van de grieven van de VvE c.s. In incidenteel hoger beroep verzoekt [geïntimeerde] - uitvoerbaar bij voorraad - vernietiging van de bestreden beschikking en nietigverklaring, althans vernietiging van Besluit 1, met hoofdelijke veroordeling van de VvE c.s. in de kosten van de procedure in beide instanties.
In het incidenteel hoger beroep concludeert de VvE c.s. tot ongegrond bevinding van de incidentele grief, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van dit hoger beroep.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op
27 januari 2022. Namens de VvE c.s. hebben mr. Wester voornoemd en mr. O.J. Hennis, advocaat te Amsterdam het woord gevoerd en namens [geïntimeerde] mr. J.D. Scheer te Amsterdam, allen aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. [geïntimeerde] heeft nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
[geïntimeerde] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
3.1 Bij inleidend verzoekschrift heeft [geïntimeerde] verzocht de Besluiten 1 en 2 nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Volgens [geïntimeerde] is Besluit 1 in strijd met de redelijkheid en billijkheid, kort gezegd omdat [appellant sub 2] volgens [geïntimeerde] niet geschikt is als voorzitter. Besluit 2 is volgens [geïntimeerde] nietig want in strijd met de splitsingsakte; bewoning door [appellant sub 4] met studenten valt immers niet onder de bestemming bewoning door de eigenaar respectievelijk de gebruiker met zijn gezin. Besluit 2 is daarnaast in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat studenten meer overlast veroorzaken dan een gezin, aldus [geïntimeerde] .
3.2 De VvE c.s. heeft verweer gevoerd. Voor zover van belang komt dat hierna aan de orde.
3.3 Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter het verzoek van [geïntimeerde] ten aanzien van Besluit 1 afgewezen en Besluit 2 nietig verklaard. Daartoe heeft de kantonrechter het volgende overwogen. Het dossier biedt onvoldoende steun aan de stelling dat partijen problemen ondervinden van het feit dat [appellant sub 2] de Nederlandse taal niet machtig is en daarom in het Engels moeten communiceren. [geïntimeerde] heeft als voormalig voorzitter geweigerd een vergadering van de VvE te organiseren. Ook heeft hij een verbouwing in zijn appartement laten uitvoeren zonder het voornemen daartoe in stemming te brengen in een ledenvergadering. Het is niet onbegrijpelijk dat die omstandigheid mede heeft geleid tot de benoeming van een andere voorzitter. [appellant sub 2] was de enige andere gegadigde daarvoor. De Vve heeft bij afweging van de bij Besluit 1 betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot dit besluit kunnen komen. Wat betreft Besluit 2 geldt dat uit artikel 2 splitsingsakte volgt dat als meer personen een appartement bewonen, deze een gezin dienen te vormen. Bewoning door [appellant sub 4] en haar vriendinnen komt niet overeen met de in de Splitsingsakte opgenomen bestemming van de appartementen. Dit met de splitsingsakte strijdige gebruik kan niet worden opgevangen door artikel 9 van het modelreglement. Het gebruik van een appartement als studentenwoning is een wezenlijk ander gebruik dan waar een (potentieel) bewoner van een in appartementen gesplitst huis over het algemeen rekening mee moet houden. Algemeen bekend is dat de leefstijl van studenten en die van een eigenaar/gebruiker al dan niet met gezin van elkaar pleegt af te wijken, hetgeen (over en weer) overlastklachten zou kunnen geven. Een dergelijk afwijkend gebruik moet voor derden daarom kenbaar zijn. Dat is nu niet het geval. Evenmin is het een verandering van tijdelijke aard die zich leent voor herstel. Besluit 2 is daarom nietig, aldus de kantonrechter.
De VvE heeft belang bij dit hoger beroep
3.4 Voorafgaand aan zijn grief heeft [geïntimeerde] betoogd dat de VvE geen belang heeft bij dit hoger beroep, dat alleen de belanghebbenden zelf dit hebben en dat aan de VvE geen rechtsmogelijkheid gegund dient te worden.
3.5 Voor zover [geïntimeerde] dit heeft bedoeld als (ongenummerde) grief, slaagt deze niet, reeds omdat de inzet van dit hoger beroep de rechtsgeldigheid van door de VvE genomen besluiten betreft. Daaruit volgt direct het belang van de Vve bij dit hoger beroep.
Besluit 1 niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Grief 1 [geïntimeerde]
3.6 [geïntimeerde] heeft één (kenbare) grief aangevoerd tegen de bestreden beschikking. Volgens hem heeft de VvE bij afweging van de bij Besluit 1 betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot benoeming van [appellant sub 2] als voorzitter kunnen besluiten. [geïntimeerde] heeft de uitbouw van zijn appartement gerealiseerd in de tijd dat onbekend was wie de eigenaar was van de tweede verdieping. Het bezwaar tegen de uitbouw kwam pas later en aan [geïntimeerde] is niet toe te rekenen dat hij toen geen vergadering wilde organiseren; de uitbouw stond er toen immers al anderhalf jaar. [appellant sub 2] is niet geschikt als voorzitter, omdat hij de Nederlandse taal niet machtig is, in Duitsland woont en zijn positie misbruikt door zijn eigen belang en dat van [appellant sub 4] voorop te stellen. Doordat [appellant sub 2] geen Nederlands spreekt en leest begrijpt hij ook de regels van de VvE niet, wat ertoe leidt dat hij zijn taken als voorzitter niet goed oppakt en uitvoert. Zo heeft hij zich niet als bestuurder in het Kadaster ingeschreven, aldus [geïntimeerde] .
3.7 De grief slaagt niet. Los van de gang van zaken rond de door [geïntimeerde] gerealiseerde uitbouw, is voorstelbaar dat de oncoöperatieve houding van [geïntimeerde] op het moment waarop andere leden van de VvE verzochten om een vergadering, tot gevolg heeft gehad dat de VvE een andere voorzitter wenste. In ieder geval doorstaat dat deel van het Besluit 1 de door de rechter uit te voeren marginale toets.
3.8 Dat geldt ook voor het deel dat betrekking heeft op de benoeming van [appellant sub 2] . Vast staat dat [appellant sub 2] de enige andere gegadigde voor deze functie was. Uit het dossier blijkt dat binnen de VvE gecommuniceerd wordt in het Engels. Er zijn geen aanwijzingen dat dat te bezwaarlijk is. Het enkele feit dat [appellant sub 2] in Duitsland woont is onvoldoende voor de conclusie dat hij zijn voorzitterstaken niet naar behoren zou kunnen uitvoeren. Dat het ten koste gaat van zijn betrokkenheid is evenmin gebleken. Wat betreft het zich niet inschrijven als nieuwe bestuurder in het Kadaster en het ontbreken van de bevoegdheid ten aanzien van de bankrekening van de VvE hebben de VvE en [appellant sub 2] aangevoerd dat [appellant sub 2] daartoe wel pogingen heeft gedaan, maar daarvoor de medewerking van [geïntimeerde] nodig heeft en [geïntimeerde] hem die onthoudt. [geïntimeerde] heeft dit onvoldoende weersproken. Ten slotte is [geïntimeerde] onvoldoende concreet in zijn stelling dat [appellant sub 2] zijn positie misbruikt en zijn eigen belang en dat van [appellant sub 4] voorop stelt. Op de zitting van het hof heeft [geïntimeerde] nog gezegd dat [appellant sub 2] de VvE-pot leeg trekt, maar hij heeft die stelling in het geheel niet toegelicht. Bovendien valt dat moeilijk te rijmen met de eveneens door [geïntimeerde] ingenomen stelling dat [appellant sub 2] niet over de VvE-rekening kan beschikken. Het feit dat [appellant sub 2] en [appellant sub 4] de andere VvE leden zijn en familie zijn van elkaar kan een reden zijn voor [appellant sub 2] om extra alert te zijn op aandacht voor de belangen van [geïntimeerde] , maar is op zichzelf onvoldoende om misbruik van [appellant sub 2] positie als voorzitter aan te nemen.
3.9 Evenals de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat de VvE bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid Besluit 1 heeft kunnen nemen. Het verzoek van [geïntimeerde] tot vernietiging van Besluit 1 is terecht afgewezen.
Besluit 2 niet nietig en evenmin vernietigbaar. Grieven 2 en 5 VvE c.s.
3.10 In de kern komt de VvE c.s. met haar grieven op tegen het oordeel van de kantonrechter dat Besluit 2 nietig is. Met de grieven 2 en 5 heeft zij, samengevat, het volgende aangevoerd. De kantonrechter is eraan voorbij gegaan dat artikel 9 lid 2 modelreglement - dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte - bepaalt dat de VvE bevoegd is om toestemming te geven voor een gebruik dat afwijkt van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming. Aan de in de rechtspraak ontwikkelde eisen dat die toestemming persoonlijk, tijdelijk en voor herstel vatbaar is, wordt voldaan, aldus de VvE c.s.
3.11 De grieven slagen in zoverre, dat naar het oordeel van het hof de verleende toestemming niet neerkomt op een wijziging van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming (waartoe de VvE geen toestemming kan geven) en wel binnen de met artikel 9 lid 2 modelreglement gegeven bevoegdheid van de VvE valt. Het hof overweegt daartoe het volgende.
3.12 Tussen partijen is niet in debat dat de splitsingsakte naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd (zoals de kantonrechter terecht in overweging 22 heeft voorop gesteld). Evenmin is in geschil dat bewoning/gebruik van het appartement op de tweede verdieping door [appellant sub 4] en twee vriendinnen afwijkt van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming.
3.13 Voor zover de VvE c.s. bedoelt te betogen dat artikel 9 lid 2 modelreglement het mogelijk maakt dat de VvE ongeclausuleerd toestemming kan verlenen tot van de bestemming afwijkend gebruik, is dat standpunt onjuist. De splitsingsakte moet een juist beeld geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden. In dit geval moeten derden ervan uit kunnen gaan dat de appartementen (mogen) worden bewoond door de eigenaar/gebruiker en zijn gezin, zij het dat zij gelet op artikel 9 lid 2 modelreglement ermee rekening moeten houden dat de VvE aan een lid persoonlijk toestemming kan verlenen voor tijdelijk afwijkend gebruik zonder goederenrechtelijke gevolgen.
3.14 Het komt er dus op neer dat de toestemming niet mag neerkomen op wijziging van de in de splitsingsakte opgenomen bestemming. Voor dat laatste is een wijziging van de splitsingsakte nodig en daartoe is de VvE niet bevoegd.
3.15 In dit geval is van belang dat de met Besluit 2 gegeven toestemming kennelijk ziet op toestemming aan [appellant sub 4] als eigenaar en gebruiker van het bovenste appartement om dat appartement tijdelijk met twee vriendinnen te bewonen. [appellant sub 4] heeft op de zitting bij het hof nader toegelicht dat zij inmiddels bijna 30 jaar oud is, dat haar vriendinnen van (nagenoeg) dezelfde leeftijd zijn en dat zij alle drie werken. [geïntimeerde] heeft dit niet betwist. Ook is namens [appellant sub 4] toegelicht dat het voor de hand ligt dat deze wijze van gebruik eindig is, namelijk tot het moment waarop [appellant sub 4] behoefte krijgt aan woonruimte voor haarzelf alleen of met een partner.
3.16 Het hof legt Besluit 2 dan ook zo uit dat daarmee enkel aan [appellant sub 4] als eigenaar en gebruiker van het bovenste appartement (dus persoonlijk) toestemming is verleend om het appartement tijdelijk met twee vriendinnen te bewonen, terwijl uit de aard van dat gebruik volgt dat dat naar redelijke verwachtingen tijdelijk is. Voor zover [geïntimeerde] heeft bedoeld te betogen dat dat gebruik waarschijnlijk tenminste twee jaar zal zijn en daarmee niet als ‘tijdelijk’ is aan te merken, volgt het hof [geïntimeerde] daarin niet.
Ook een periode van enkele jaren kan als tijdelijk worden aangemerkt. Daarbij komt dat de toestemming voor dit afwijkend gebruik ook weer kan worden ingetrokken. Het is voorstelbaar dat [geïntimeerde] daarin weinig vertrouwen heeft, gelet op de huidige samenstelling binnen de VvE. Dat neemt echter niet weg dat het [geïntimeerde] vrijstaat om, als dit afwijkend gebruik een permanent karakter lijkt te krijgen, deze kwestie in een VvE-vergadering aan de orde te stellen en een daarop volgend besluit zo nodig te laten toetsen. Het betreft ook verder een situatie die zich leent voor herstel; er zijn geen aanwijzingen dat het appartement na beëindiging van dit afwijkend gebruik niet weer overeenkomstig de bestemming kan worden bewoond.
3.17 Het hiervoor overwogene betekent dus ook dat indien [appellant sub 4] uit het appartement vertrekt, daarmee de toestemming voor met de bestemming afwijkend gebruik vervalt.
3.18 Besluit 2, zoals hiervoor uitgelegd, is daarom niet nietig. Evenmin valt (dan) in te zien dat en op grond waarvan de VvE bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid niet tot Besluit 2 heeft kunnen komen. In zijn algemeenheid is niet aan te nemen dat drie werkende dertigers meer overlast veroorzaken dan een gezin. Het omgekeerde kan evengoed het geval zijn. Verder zijn [appellant sub 4] en haar huisgenoten op grond van (onder meer) artikel 9 lid 1 modelreglement verplicht zich te houden aan het reglement en het huishoudelijk reglement en mogen eigenaren/gebruikers elkaar geen onredelijke hinder toebrengen. De door [geïntimeerde] gestelde en door de Vve c.s. gemotiveerd weersproken overlast vindt blijkens de stellingen van [geïntimeerde] zijn oorzaak in gedrag van [appellant sub 4] en niet zozeer in het samenwonen van haar met twee vriendinnen. Indien [appellant sub 4] en/of haar huisgenoten dan wel hun bezoekers overlast veroorzaken dienen zij op grond van de binnen de VvE geldende reglementen te worden aangesproken en bij gebreke van verbetering dient (het bestuur van) de Vve tegen die overlast op te treden. Het enkele feit dat [geïntimeerde] hierin weinig vertrouwen heeft gelet op de samenstelling van deze VvE, is onvoldoende voor de conclusie dat de VvE in strijd met de vereiste redelijkheid en billijkheid Besluit 2 heeft genomen. Dat zou anders kunnen zijn indien het gebruik waarvoor toestemming is verleend onredelijke hinder voor [geïntimeerde] zou meebrengen. Dat is echter niet gebleken. Het betekent overigens niet dat [geïntimeerde] met lege handen staat. Indien overlast in de zin van onredelijke hinder aan de orde is en de Vve c.q. haar bestuur weigert daar adequaat tegen op te treden, kan [geïntimeerde] desgewenst daartegen rechtsmaatregelen treffen. Dat neemt niet weg dat dat in het belang van alle betrokken partijen zou moeten worden voorkomen en dat het ook in ieders belang is om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is met elkaars wensen rekening te houden.
3.19 Uit het voorgaande volgt dat Besluit 2 niet nietig is en evenmin wordt vernietigd. De overige grieven van de VvE c.s. behoeven geen (verdere) bespreking.
[geïntimeerde] dient de proceskosten van beide instanties te dragen. Grief 8 VvE c.s.
3.20 Bij de hiervoor besproken stand van zaken heeft [geïntimeerde] te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij en dient hij de kosten van beide instanties te dragen. Grief 8 van de VvE c.s. slaagt dus. Daaraan doet niet af dat de bedoeling van [geïntimeerde] aanvankelijk de nietigverklaring dan wel vernietiging van vier besluiten betrof. Waar het om gaat is dat (uiteindelijk) alleen Besluiten 1 en 2 aan het oordeel van de kantonrechter zijn onderworpen en dat beide Besluiten naar het oordeel van het hof in stand blijven.
Bewijsaanbod [geïntimeerde]
3.21 Het hof ziet geen aanleiding [geïntimeerde] toe te laten tot bewijslevering, omdat zijn bewijsaanbod geen betrekking heeft op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
2.1 De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.6 van de bestreden beschikking vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.
2.2 De VvE bestaat uit drie leden:
- de eigenaren van het appartement op de begane grond, [geïntimeerde] en zijn echtgenote [x] ;
- de eigenaar van het appartement op de eerste verdieping, [appellant sub 4] ;
- de eigenaren van het appartement op de tweede verdieping, [appellant sub 2] en [appellant sub 4] (voor het overlijden van [appellant sub 3] waren zij en [appellant sub 2] eigenaar).
2.3 Op 16 juli 2018 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Daarin zijn acht besluiten genomen. De voor dit geschil nog relevante besluiten zijn de volgende:
1. (her)verkiezing van het bestuur van de VvE, waarbij [geïntimeerde] als voorzitter is vervangen door [appellant sub 2] (hierna: Besluit 1);
2. het voor zover nodig geven van toestemming aan de eigenaren van het appartementsrecht met index A5 (hof: 2e verdieping) om dat te gebruiken c.q. in gebruik te geven aan (een) partij(en) die het appartementsrecht gezamenlijk (dat wil zeggen: met een of twee anderen) zullen bewonen, maar die geen onderdeel uitmaken van elkaars gezin of gelijkwaardig. In de vergadering is aan [appellant sub 4] toestemming gegeven om het appartement met twee vriend(inn)en te gebruiken (hierna Besluit 2).
2.4 [appellant sub 4] bewoont met twee vriendinnen het appartement op de tweede verdieping. Het appartement op de eerste verdieping is verhuurd aan twee personen die een affectieve relatie met elkaar hebben.
2.5 In de splitsingsakte van 16 januari 1976 (hierna: de splitsingsakte) is de bestemming van de appartementen als volgt omschreven:
“2. De privé gedeelten zijn bestemd voor bewoning respectievelijk gebruik door de eigenaar respectievelijk gebruiker en zijn gezin.”
Verder is in de splitsingsakte het model-regelement van 22 februari 1973 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard, voor zover daarvan bij de splitsingsakte niet is afgeweken.
2.6 In artikel 9 van het modelreglement is het volgende bepaald:
“1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. (…)”
Het hof:
vernietigt de bestreden beslissing, voor zover daarbij Besluit 2 nietig is verklaard en bepaald is dat partijen ieder de eigen kosten dragen;
en doet in zoverre opnieuw recht als volgt:
wijst het verzoek tot nietigverklaring dan wel vernietiging van Besluit 2 af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de VvE c.s., begroot op € 600,00 voor salaris;
bekrachtigt de bestreden beslissing voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VvE c.s gevallen, op € 760,00 aan verschotten en € 3.342,00 aan salaris;
wijst het anders of meer gevorderde af.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C. Toorman, M.A Wabeke en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2022.
3.22 De slotsom is dat het hoger beroep van de VvE c.s. succes heeft en dat van [geïntimeerde] niet. De bestreden beschikking zal worden vernietigd voor zover daarbij Besluit 2 nietig is verklaard en de proceskosten zijn gecompenseerd. [geïntimeerde] zal als overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.