ECLI:NL:GHAMS:2025:475

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/645

11 februari 2025

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 22 juni 2023 in de zaak met kenmerk AMS 21/964 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 juli 2020 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak

[Straat] te [Z] (de onroerende zaak) voor het jaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.388.000.

1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3. De rechtbank heeft als volgt beslist op het beroep van belanghebbende :

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan [X] tot een bedrag van € 1.000,-;

- veroordeelt de Staat in de proceskosten van [X] tot een bedrag van € 837,-;

- draagt de Staat op het betaalde griffierecht van € 360,- aan [X] te vergoeden.”

1.4. Door belanghebbende is hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft op 18 november 2024 en 22 december 2024 nadere stukken ingediend.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft het volgende vastgesteld:

“7. [X] is eigenaar van de onroerende zaak. Het gaat om een kantoor. De oppervlakte van het object is ongeveer 431 m².”

2.2. Het Hof gaat ook hiervan uit.

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“Betaling van griffierecht

1. [X] heeft een beroep op betalingsonmacht gedaan voor de betaling van het griffierecht. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven. [X] heeft het griffierecht (alsnog) betaald.

Algemene beroepsgronden

2. [X] voert aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat rekening moet worden gehouden met de maatregelen die zijn genomen in verband met de coronapandemie. Zij wijst daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.1

3. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2019 is en dat de coronapandemie op dat moment nog niet aan de orde was. De coronamaatregelen zijn dus niet van invloed op de waarde van het object op de waardepeildatum. Zelfs in het geval dat op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ van de toestand per 1 januari 2020 zou moeten worden uitgegaan, zou dat niet anders zijn omdat ook toen de coronapandemie nog niet aan de orde was.

4. De rechtbank overweegt dat de beroepsgrond ook niet slaagt voor zover [X] bedoelt dat de coronamaatregelen zijn weerslag hebben op het leegstandsrisico, dat volgens [X] over de komende 10 jaren berekend moet worden. Ook in dat kader geldt namelijk dat de coronapandemie op 1 januari 2019 nog niet te voorzien was zodat die omstandigheid ook niet tot uitdrukking komt in de te verwachten leegstand per die datum.

5. [X] voert daarnaast aan dat de kapitalisatiefactor die de heffingsambtenaar afleidt uit gerealiseerde verkooptransacties niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van het object. De kapitalisatiefactor wordt namelijk berekend aan de hand van geschatte huurwaardes. [X] verwijst in dit kader naar overweging 4.6 van de uitspraak van 13 juli 2021 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.2 Daar wordt volgens [X] bevestigd dat op basis van deze methode geen eenduidige conclusies kunnen worden getrokken over de te hanteren kapitalisatiefactor. Alleen al om deze reden heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object niet aannemelijk gemaakt, zodat het beroep ten aanzien van de waarde gegrond is, aldus [X] .

6. In de door [X] genoemde uitspraak wordt het gebruik van geschatte huurwaardes niet zonder meer uitgesloten. De rechtbank is van oordeel dat ook geschatte huurwaardes ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor acceptabel zijn, zolang deze huurwaardes aannemelijk zijn gemaakt.3 De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de huurwaarde van het object verwezen naar drie voldoende vergelijkbare objecten met recente huurcijfers. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat die huurcijfers overeenkomen met de geschatte huurwaardes. [X] heeft geen argumenten gegeven waaruit zou blijken dat de geschatte huurwaardes toch onjuist zijn.

De beroepsgrond slaagt niet.

7. (…) Volgens [X] moet de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 € 1.095.000,- zijn.

8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op overtuigende wijze heeft onderbouwd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De verkooptransacties (allemaal voldoende vergelijkbare kantoorruimtes) hebben een gemiddelde kapitalisatiefactor van 19,2, waardoor duidelijk wordt dat de kapitalisatiefactor van 15,2 die voor het object is gebruikt, niet te hoog is. De geschatte huurwaarde die voor het object is gebruikt (€ 255,- per m²), is lager dan de huurwaardes die uit de huurtransacties (ook allemaal kantoorruimtes) volgt (gemiddeld € 265,- per m²). Van de huurtransacties zijn wat oppervlakte betreft ‘huur 1’ (420 m²) en ‘huur 3’ (461 m²) groter en ‘huur 3’ (96 m²) kleiner dan het object van [X] , maar met het verschil is voldoende rekening gehouden doordat de taxateur van de heffingsambtenaar een lager dan gemiddelde huurwaarde in aanmerking heeft genomen.

9. [X] stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van ‘huur 1’ ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een parkeerplaats.

De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat als de stelling van [X] zou worden gevolgd en er voor het afzonderlijk waarderen van een (volgens [X] aanwezige) parkeerplaats bij ’huur 1’ een correctie zou worden toegepast op de m²-prijs – waarvoor volgens de heffingsambtenaar geen goede grond bestaat – de m²-prijs van ‘huur 1’ dan uitkomt op € 260,- (in plaats van € 285,-) en de gemiddelde m²-prijs van de huurobjecten op € 256,-. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat dit nog steeds hoger is dan de m²-prijs van € 255,- voor het object van [X] .

10. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting er verder op gewezen dat de getaxeerde m²-prijs van het object neerkomt op € 3.874,-, terwijl de gemiddelde m²-prijs van de verkooptransacties € 4.494,- is. Dit wijst erop dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aangezien daarnaast de gehanteerde kapitalisatiefactor lager ligt dan uit de marktgegevens blijkt en de huurwaarde voldoende is onderbouwd, is naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de waarde met € 1.388.000,- niet te hoog is vastgesteld. [X] heeft haar stelling dat de waarde lager moet zijn niet met concrete gegevens onderbouwd.

Het beroep tegen de bestreden uitspraak op bezwaar is ongegrond.

Immateriële schadevergoeding

11. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.

12. De behandeling van deze zaak, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en loopt door tot de datum van de uitspraak van de rechtbank.4

13. De rechtbank heeft op grond van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht ook de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep.

14. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van [X] heeft ontvangen op 18 augustus 2020. De rechtbank doet vandaag in deze zaak uitspraak, zodat de behandeling van de zaak (naar boven afgerond) 35 maanden heeft geduurd. Dat betekent dat de redelijke termijn in deze zaak met (naar boven afgerond) elf maanden is overschreden.

15. Voor de schadevergoeding wordt als uitgangspunt een tarief gehanteerd van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. De schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bedraagt in dit geval € 1.000,- (2 x € 500,-).

16. Gelet op het feit dat de behandeling van het bezwaar (naar boven afgerond) vijf maanden heeft geduurd, valt de overschrijding van de termijn niet toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. De termijnoverschrijding is daarom volledig toe te rekenen aan de Staat. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot het betalen van € 1.000,- aan [X] als vergoeding van door haar geleden immateriële schade.

Proceskostenvergoeding

17. De rechtbank ziet aanleiding om de Staat te veroordelen in de kosten die [X] in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 837,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5 (omdat de proceskostenvergoeding wordt toegekend enkel door de toekenning van een immateriële schadevergoeding).

Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

Griffierecht

18. Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 11 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Vooraf

5.1.1. Van een beroepsmatig rechtsbijstand verlenende gemachtigde die zeer veel procedeert – zoals de gemachtigde in deze zaak – mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd.

5.1.2. De door de gemachtigde in deze procedure ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. De stukken staan vol van algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en/of inconsistente en/of fragmentarische stellingen en beweringen. De stellingen en beweringen worden door de gemachtigde standaard aangevoerd zonder dat deze zijn voorzien van een ook maar enigszins substantiële feitelijk onderbouwing, in vrijwel alle door hem gevoerde procedures ook als evident is dat deze onmiskenbaar geen enkele betekenis hebben voor de desbetreffende zaak (zoals betogen omtrent de taxatie van hotels in zaken waar het gaat om de WOZ-waarde van een woning).

5.1.3. Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak. Illustratief hiervoor is de in de zogenaamde ‘pinpoint’-brief opgenomen passage: “Indien van toepassing: idem verzoek voor de parkeerplaats(en) c.q. de ter plekke aanwezige parkeergelegenheid(heden).”

5.1.4. De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt.

5.1.5. Het Hof acht het evenzeer in strijd met een goede procesorde indien een gemachtigde die veelvuldig procedeert en dus met de gang van zaken tijdens een belastingprocedure bekend is, pas tijdens de mondelinge behandeling aangeeft welke grieven in een concrete zaak zijns inziens relevant zijn en/of pas dan allerlei gegevens van feitelijke aard poneert die ook (veel) eerder hadden kunnen worden gesteld en waarvan de juistheid niet onmiddellijk kan worden vastgesteld.

5.1.6. Het Hof zal dan ook slechts beperkt ingaan op hetgeen van de zijde van belanghebbende in de loop van de procedure is aangevoerd.

Waarde

5.2. Voor het eerst ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de verkooptransacties die de heffingsambtenaar voor de huurwaardekapitalisatie heeft gebruikt daarvoor niet geschikt zijn, omdat het – naar belanghebbende stelt – panden betreft die (geheel of gedeeltelijk) als woning worden gebruikt en niet als kantoor.

Eveneens voor het eerst ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende betoogd dat de huurwaardes van de referentieobjecten niet representatief zijn voor de berekende huurwaarde van de onroerende zaak, omdat – naar belanghebbende stelt – sprake is van kortdurende verhuur of contracten die voortijdig kunnen worden beëindigd.

De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij door deze standpunten en bijbehorende gestelde feiten wordt overvallen, dat hij daar graag voorafgaand aan de zitting onderzoek naar had willen doen, dat hij thans niet adequaat kan reageren en dat hij de standpunten en bijbehorende feitelijke stellingen van belanghebbende daarom tardief acht.

5.3. Het Hof constateert dat voormelde handelwijze van de gemachtigde past in het bekende patroon (zie 5.1.5). Het Hof vindt aanleiding de voormelde, voor het eerst ter zitting in hoger beroep, ingenomen standpunten en de daartoe, eveneens op dat moment voor het eerst, aangevoerde stellingen van belanghebbende tardief te verklaren, omdat zij een nader onderzoek van feitelijke aard vereisen. Het Hof is van oordeel dat bij een afweging van het belang van belanghebbende bij behandeling van zijn stellingen tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van deze procedure, de behandeling van bedoelde stellingen niet in overeenstemming is met een goede procesorde. Hierbij heeft het Hof meegewogen dat niet valt in te zien waarom belanghebbende deze standpunten niet in een (veel) eerder stadium van de procedure dan op de zitting van het Hof naar voren heeft kunnen brengen (vgl. Hoge Raad 21 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3937). Belanghebbende heeft voor de inbreng op dat late moment desgevraagd geen afdoende verklaring gegeven.

5.4. Belanghebbende leidt uit de huurinformatieformulieren af dat sprake is van parkeerplaatsen bij de huurpanden en dat in de matrix de (huur)waarde van de parkeerplaatsen niet in mindering is gebracht op de huur van de kantoren. De heffingsambtenaar heeft in reactie hierop gesteld dat geen sprake is van parkeerplaatsen bij de huurpanden. Het Formulier Huurinformatie niet-woningen is op dit punt wat ongelukkig ingericht, waardoor het lijkt alsof er ook parkeerplaatsen zouden kunnen zijn begrepen in de huur, maar dat is in casu niet het geval, zo stelt de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar wijst erop dat in de huurinformatieformulieren weliswaar is opgenomen dat de huurprijs “incl. parkeerplaatsen” dient te worden vermeld, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat parkeerplaatsen ook daadwerkelijk onderdeel van het verhuurde uitmaken. Dat er geen parkeerplaatsen zijn volgt uit de matrix, waar geen parkeerplaatsen zijn vermeld. Als parkeerplaatsen wel onderdeel waren geweest van het verhuurde dan zouden die in de matrix vermeld zijn. Het Hof overweegt voorts dat de afwezigheid van parkeerplaatsen ook duidelijk wordt uit de beantwoording van vraag 6 op de huurinformatieformulieren, waar bij elk van de drie huurreferenties de vraag of er parkeerplaatsen zijn opgenomen in de jaarhuur het vak “nee” is aangekruist door de huurders. Het Hof acht aannemelijk dat er geen parkeerplaatsen tot de huurreferenties behoren.

5.5. Hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak.

5.6. Aldus komt ook het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden.

6 Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.