ECLI:NL:GHARL:2018:6759

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.187.764/01 (zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/17/136699 / HA ZA 14-362) arrest van 24 juli 2018 in de zaak van [appellant] , wonende te [A] , appellant, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [appellant], advocaat: mr. F. van der Hoef, kantoorhoudend te Burgum, tegen 1 [geïntimeerde1] , wonende te [B] , hierna: [geïntimeerde1] , 2. [geïntimeerde2] , wonende te [C] , hierna: [geïntimeerde2], geïntimeerden, in eerste aanleg: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s., advocaat: mr. J. de Koning, kantoorhoudend te Amsterdam. 1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 1.1. Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 6 juni 2017 hier over. 1.2. De bij dit tussenarrest bepaalde comparitie van partijen heeft plaatsgehad op 16 november 2017, hiervan is proces-verbaal opgemaakt. De zaak is na afloop van de comparitie voor beraad royement naar de rol verwezen. Partijen hebben vervolgens op 3 april 2018 arrest gevraagd. Het hof heeft arrest bepaald op het comparitiedossier, aangevuld met de het proces-verbaal van de zitting en de door mr. de Koning overgelegde comparitieaantekeningen. 1.3. [appellant] heeft in hoger beroep gevorderd bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 27 januari 2016 te vernietigen en opnieuw rechtdoende, [geïntimeerden] c.s. in hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans hen deze te ontzeggen, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten. 2De vaststaande feiten 2.1. Tegen de weergave van de relevante feiten in het vonnis van 27 januari 2016 zijn geen grieven opgeworpen. Het hof zal dan ook van die feiten uitgaan en deze hierna weergeven, voor zover zij van belang zijn voor de beoordeling van dit hoger beroep. 2.2. Bij akte van 21 januari 2009 is de vereniging Woonvereniging Winschoterdiep 123 en 123A (hierna: Woonvereniging) opgericht door Hooghduin Invest B.V. (waarvan de huidige naam is: Meervliet B.V.) en Hatenboer Invest B.V. Enig aandeelhouder/bestuurder van Hatenboer Invest B.V. is HB Groningen B.V., waarvan [appellant] enig aandeelhouder/bestuurder is. 2.3. Het bestuur van de Woonvereniging werd in de periode vanaf de datum van oprichting tot 15 mei 2012 gevormd door [appellant] Financieel Advies B.V., waarvan HB Groningen B.V. enig aandeelhouder/bestuurder was, en Vijvervliet B.V. Per 15 mei 2012 wordt het bestuur van de Woonvereniging gevormd door [D] en [geïntimeerde1] , leden van de Woonvereniging. 2.4. Voor zover van belang luiden de betreffende artikelen van zowel de oorspronkelijke als de per 9 februari 2009 gewijzigde statuten van de Woonvereniging als volgt: "Artikel 2 1. Het doel van de vereniging is: a. het verschaffen van passende woonruimte voor haar leden; b. het scheppen en verzorgen van passende financieringsmogelijkheden; c. het regelen van de financiële gevolgen van toetreding en van het einde van het lidmaatschap; d. het scheppen van een voor haar leden optimaal woonmilieu en de behartiging van de belangen van de leden onderling en tegenover derden; e. het beheren van eventuele gemeenschappelijke zaken en/of ruimten ten behoeve van de leden. 2. De vereniging tracht dit doel te bereiken door: a. het (doen) stichten of op andere wijze verwerven van een woonhuis en het ter beschikking stellen van dit huis aan haar leden; b. het beheren en onderhouden van het door de leden gevormde fonds ter zaken van onderhoud, belastingen, verzekeringen en dergelijke; c. het verrichten van al hetgeen de gezamenlijke verzorging van het pand ten goede komt; d. het stimuleren en steunen van elke actie die het doel tracht te verwezenlijken. (…) Artikel 3 De geldmiddelen van de vereniging zullen worden verkregen door: - eventuele inleggelden; - contributie van de leden; - te sluiten geldleningen met derden en/of leden; - andere wettige middelen." (…) Artikel 4 (…) 6. Het lidmaatschapsrecht kan worden bezwaard met een beperkt zekerheidsrecht ten behoeve van de financier van het lid, daaronder begrepen een pandrecht, zulks uitsluitend nadat het bestuur hiervan schriftelijk in kennis is gesteld. (...)" Volgens artikel 9 van de statuten (Beschrijving privégedeelten) is het hierna in rechtsoverweging 2.5. genoemde pand verdeeld in een vijf gedeelten, studio 1 tot en met 5 genoemd, die op grond van het lidmaatschapsrecht door ieder afzonderlijk lid van de Woonvereniging met uitsluiting van andere leden als privé-woonruimte worden gebruikt. Per studio is daarbij vermeld de grootte van het aandeel van de studio in het woonhuis. Voor studio 3 is dit 16/100 en voor studio 4 15/100. 2.5. De Woonvereniging heeft het pand Winschoterdiep 123 en 123A te Groningen, kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie B, nummer 6703, groot 1.03 are, na inschrijving op 2 maart 2009 in de openbare registers van het Kadaster van de akte van levering van 27 februari 2009 in eigendom verworven. De koopprijs bedroeg € 327.500,00. 2.6. [geïntimeerde1] is bij overeenkomst van 13 september 2009, luidende: Overeenkomst lidmaatschap woonvereniging, met de vennootschap onder firma State Invest/Koopstudio Noord Nederland, optredend voor zichzelf en als gevolmachtigde van de bestuurders van de Woonvereniging, toetreding tot de Woonvereniging overeengekomen. Deze overeenkomst is namens vennootschap onder firma of State Invest/Koopstudio Noord Nederland getekend door [appellant] . De overeenkomst is mede door de ouders van [geïntimeerde1] getekend. Deze overeenkomst bevat onder meer het navolgende: "(…) NEMEN IN AANMERKING DAT: a. Koopstudio Noord Nederland het woonhuis aan de Winschoterdiep 123 te 9724 GN, Groningen heeft gekocht en heeft overgedragen aan de woonvereniging Winschoterdiep, hierna te noemen: 'de woonvereniging'; b. de woonvereniging alle lidmaatschapsrechten betreffen het gebruik van het onderhavige woonhuis aan Koopstudio Noord Nederland heeft uitgegeven en Koopstudio Noord Nederland daartoe als lid is toegetreden terzake deze lidmaatschapsrechten; c. op het gehele woonhuis (…) een hypotheekrecht is gevestigd (…); d.

3.1. In eerste aanleg werd de procedure gevoerd tussen Woonvereniging Winschoterdiep 123 en 123A, [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] enerzijds en [appellant] , notaris A.C.W. Van Limburg Stirum en Dijkvelde Beheer B.V. anderzijds. Voor zover nu nog van belang heeft [geïntimeerde1] in eerste aanleg, kort weergegeven, veroordeling gevorderd van [appellant] van betaling aan haar van een bedrag van € 96.000,-. [geïntimeerde2] heeft veroordeling gevorderd van [appellant] van betaling aan hem van een bedrag van € 36.400,-. Genoemde bedragen betreffen de schade die zij stellen te hebben geleden door het handelen van bovengenoemde partijen. Die schade is door hen becijferd door de hypotheekschuld in mindering te brengen op de door hen veronderstelde waarde van hun aandeel in de woning. 3.2. [appellant] is in eerste aanleg niet verschenen en tegen hem is verstek verleend. 3.3. De rechtbank heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een zogenoemde processueel ondeelbare rechtsbetrekking en dat de vordering jegens [appellant] zal worden beoordeeld aan de toetsingsmaatstaf zoals deze geldt voor verstekzaken, zonder rekening te houden met hetgeen door Van Limburg Stirum als verweer is aangevoerd. De vorderingen jegens [appellant] zijn vervolgens toegewezen, omdat deze de rechtbank ongegrond noch onrechtmatig voorkomen. De vorderingen jegens de overige partijen zijn afgewezen. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld voor zover die betrekking hebben op de vorderingen jegens hem. 4. De ontvankelijkheid in hoger beroep 4.1. [geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat gelet op de wijze waarop het dictum van het bestreden vonnis is geformuleerd tegen ieder van de gedaagden afzonderlijk vonnis is gewezen. Daarom had [appellant] verzet in moeten stellen en is hij niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, aldus [geïntimeerden] c.s. 4.2. Het hof overweegt als volgt. Er is sprake van één eindvonnis tegen alle wel en niet verschenen gedaagden. Ondanks de verstekverlening tegen [appellant] wordt het vonnis in dat geval ten opzichte van alle partijen geacht op tegenspraak te zijn gewezen (artikel 140 lid 2 Rv). Het door [geïntimeerden] c.s. gestelde omtrent het dictum maakt dat niet anders. Gevolg is dat tegen een dergelijk vonnis voor alle partijen slechts beroep en geen verzet openstaat. [appellant] is dan ook ontvankelijk in zijn hoger beroep.

Inleiding 5.1. Het door Koopstudio Nederland B.V. ontwikkelde concept kwam op het volgende neer. Koopstudio kocht in verschillende grote steden panden op en verbouwde deze tot studio’s. De panden werden niet kadastraal gesplitst. Per pand werd een woonvereniging opgericht, die de eigendom verkreeg van het pand. Kopers konden vervolgens een lidmaatschapsrecht kopen dat recht gaf op het (exclusieve) gebruik van een studio. De doelgroepen van Koopstudio waren studenten en starters die woonruimte zochten in de stad. Koopstudio heeft Quarz ingeschakeld om op te treden als financieel intermediair voor (potentiële) kopers van de studio’s. De financiering van studio’s die als lidmaatschapsrechten werden verkocht, verschilt van de financiering van studio’s die als appartementsrechten worden verkocht. Bij appartementsrechten kan de koper de door hem benaderde geldverstrekkende instelling een (eerste) recht van hypotheek op het appartementsrecht aanbieden. Bij studio’s die als lidmaatschapsrechten worden verkocht is dat niet mogelijk. Bij die opzet verleent de woonvereniging aan de geldverstrekkende instelling een eerste recht van hypotheek op het gehele pand (parapluhypotheek) en verleent de koper een pandrecht op zijn lidmaatschapsrecht. In de praktijk werden de financieringen voor de als lidmaatschapsrecht verkochte studio’s door een beperkt aantal banken aangeboden (zie ECLI:NL:GHARL:2018:4865) 5.2. De vennootschap onder firma State Invest h.o.d.n. Koopstudio Noord-Nederland was franchisenemer van Koopstudio Nederland B.V. en degene die in Groningen de lidmaatschapsrechten verkocht. Nadat Hooghduin Invest B.V. op 15 november 2010 uit de vennootschap onder firma was getreden werd State Invest B.V. degene die de lidmaatschapsrechten verkocht. 5.3. [appellant] heeft vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis van 27 januari 2016. De grieven I en II hebben betrekking op de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . De grieven III en IV betreffen (de berekening van) de omvang van het toegekende schadebedrag. Grief V bevat enige opmerkingen over de processueel ondeelbare rechtsvordering en artikel 21 Rv. De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor, hetgeen voor het hof aanleiding vormt om het geschil thematisch te behandelen. Bestuurdersaansprakelijkheid 5.4. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben aan hun vordering primair ten grondslag gelegd dat [appellant] zijn taak als bestuurder van Hatenboer Invest B.V. en als middellijk bestuurder van de Woonvereniging onbehoorlijk heeft vervuld. 5.5. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben met betrekking tot de door hen gestelde grondslag samengevat het volgende gesteld. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] hebben lidmaatschapsrechten van een Woonvereniging verworven die geen zelfstandige waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen, terwijl zij in de veronderstelling verkeerden dat zij het eigendomsrecht op een studio verwierven. [appellant] wordt door hen als (middellijk) bestuurder aansprakelijk gehouden voor de schade die zij als gevolg daarvan hebben geleden. Ter nadere toelichting hebben zij gesteld dat die lidmaatschapsrechten door [appellant] werden gepresenteerd als een mogelijkheid om tegen relatief lage maandlasten eigenaar te worden van een gerenoveerde studio. In de verkoopinformatie is ten onrechte de indruk gewekt dat zij het eigendomsrecht op hun studio zouden verwerven, vergelijkbaar met een appartementsrecht. De lidmaatschapsrechten geven echter slechts recht op gebruik van een studio, het zijn geen zakelijke rechten en zij kunnen niet tegen derden worden ingeroepen, met alle risico's van dien. Als de Woonvereniging of één van haar leden niet aan haar betalingsverplichtingen jegens de Rabobank voldoet, kan de Rabobank zich ter voldoening van haar vordering op het gehele pand verhalen. De lidmaatschapsrechten zijn vrijwel onverkoopbaar. [appellant] was volgens hen de drijvende kracht achter de oprichting van de Woonvereniging. Hij gaf voorlichting over de lidmaatschapsconstructie. Hij was op de hoogte van de risico's van de gekozen constructie maar liet na om [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , die jong en ondeskundig waren, daarover in te lichten en hij heeft hen actief misleid, aldus [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . 5.6. Het hof overweegt als volgt. Indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt, is uitgangspunt dat alleen de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden is evenwel, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap. Voor het aannemen van zodanige aansprakelijkheid is vereist dat die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt als zojuist bedoeld kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval. Zie HR 5 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2627, NJ 2015, 22, RCI Financial Services/K. Ten aanzien van de aansprakelijkheid van een rechtspersoon als bestuurder van een andere rechtspersoon heeft het volgende te gelden (zie HR 12 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:275). Art. 2:11 BW bepaalt dat de aansprakelijkheid van een rechtspersoon als bestuurder van een andere rechtspersoon tevens hoofdelijk rust op ieder die ten tijde van het ontstaan van de aansprakelijkheid van de rechtspersoon daarvan bestuurder is. Artikel 2:11 BW is van toepassing in alle gevallen waarin een rechtspersoon in zijn hoedanigheid van bestuurder aansprakelijk is op grond van de wet. Daaronder valt ook de aansprakelijkheid van een rechtspersoon-bestuurder die is gebaseerd op art. 6:162 BW. Deze aansprakelijkheid rust dan tevens hoofdelijk op ieder die ten tijde van het ontstaan van de aansprakelijkheid van een rechtspersoon-bestuurder daarvan bestuurder is. Dit betekent dat voor vestiging van de aansprakelijkheid van een bestuurder van een rechtspersoon-bestuurder niet de aanvullende eis geldt dat de schuldeiser stelt, en zo nodig bewijst, dat ook die bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. De vordering van [geïntimeerde1] 5.7. [appellant] heeft als verweer tegen de vordering van [geïntimeerde1] aangevoerd dat [geïntimeerde1] geen overeenkomst heeft gesloten met Hatenboer Invest B.V. Die overeenkomst is gesloten met de vennootschap onder firma State Invest (hierna vof State Invest) die daarbij tevens als gemachtigde optrad van de Woonvereniging. Een vennootschap onder firma is geen rechtspersoon en heeft geen bestuurder. Indien de vof State Invest aansprakelijk zou kunnen worden gehouden voor de door [geïntimeerde1] geleden schade, dan dient [geïntimeerde1] de vennootschap onder firma dan wel haar vennoten aan te spreken. In zoverre dient de vordering van [geïntimeerde1] te stranden, aldus [appellant] . 5.8. Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerde1] heeft op 13 september 2009 een overeenkomst gesloten met de vof State Invest waarvan, naast Meervliet B.V. (toen nog onder de naam Hooghduin Invest B.V.) Hatenboer Invest B.V. beherend vennoot was en reeds als zodanig hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de vof. Blijkens de aanhef van het als productie 16 bij dagvaarding overgelegde contract heeft vof State Invest daarbij ook zichzelf verbonden. [appellant] is de middellijk bestuurder van één van de vennoten (Hatenboer Invest B.V.), maar dat maakt hem niet tot (beherend) vennoot met aansprakelijkheid in die hoedanigheid tot gevolg. Langs die weg kan geen aansprakelijkheid van [appellant] worden gevonden.

5.17. De grieven I en II slagen. Het vonnis van de rechtbank van 27 januari 2016 zal worden vernietigd. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zullen in de kosten van beide instanties worden veroordeeld, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op nihil en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.631,- b voor verschotten en op € 6.322,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten/ tarief V: € 3.161,-).

vernietigt het vonnis, voor zover tussen partijen gewezen, van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 27 januari 2016 en doet opnieuw recht; wijst de vorderingen van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] af: veroordeelt [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op nihil en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.631,- voor verschotten en op € 6.322,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mr. I. Tubben, mr. B.J.H. Hofstee en mr. J. Smit en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2018.

Koopstudio Noord Nederland met betrekking tot het onderhavige lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden. KOMEN OVEREEN DAT: Koopstudio Noord Nederland het lid in de gelegenheid zal stellen tot genoemde woonvereniging toe te treden, (…), waarbij het lid gerechtigd wordt tot: Het lidmaatschapsrecht rechtgevende op het uitsluitende gebruik van studio 4, bestaande uit (… …)". 2.7. Bij akte van 5 maart 2010 is [geïntimeerde1] toegetreden tot de Woonvereniging, onder verwerving van het exclusieve gebruiksrecht van studio 4, tegen een inleggeld van € 132.500,00. Bij akte van dezelfde datum heeft [geïntimeerde1] haar lidmaatschapsrecht verpand aan Rabohypotheekbank N.V. en de Coöperatieve Rabobank Venlo e.o. U.A., ter meerdere zekerheid van een tussen [geïntimeerde1] en de bank gesloten overeenkomst van geldlening. 2.8. Bij akte van 15 juli 2011 is [geïntimeerde2] toegetreden tot de Woonvereniging, onder verwerving van het exclusieve gebruiksrecht van studio 3, tegen een inleggeld van € 78.000,00. De overeenkomst hiertoe: "Overeenkomst lidmaatschap woonvereniging", is tussen [geïntimeerde2] en State Invest B.V., als gevolmachtigde van de bestuurders van de Woonvereniging, gesloten op 1 juni 2011. Deze overeenkomst is namens State Invest B.V. getekend door [appellant] . Bestuurder van State Invest B.V. was op dat moment Hatenboer Financieel Advies B.V., die op haar beurt werd bestuurd door haar aandeelhoudster HB Groningen B.V. De overeenkomst is mede door de ouders van [geïntimeerde2] getekend. Deze overeenkomst bevat onder meer het navolgende: "(…) NEMEN IN AANMERKING DAT : a. Studio in Groningen het woonhuis aan de Winschoterdiep 123 te 9724 GN, Groningen heeft gekocht en heeft overgedragen aan de woonvereniging Winschoterdiep, hierna te noemen: 'de woonvereniging'; b. de woonvereniging alle lidmaatschapsrechten betreffen het gebruik van het onderhavige woonhuis aan Studio in Groningen heeft uitgegeven en Studio in Groningen daartoe als lid is toegetreden terzake deze lidmaatschapsrechten; c. op het gehele woonhuis (…) een hypotheekrecht is gevestigd (…); d. Studio in Groningen met betrekking tot het onderhavige lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden. KOMEN OVEREEN DAT: Studio in Groningen het lid in de gelegenheid zal stellen tot genoemde woonvereniging toe te treden, (…), waarbij het lid gerechtigd wordt tot: Het lidmaatschapsrecht rechtgevende op het uitsluitende gebruik van studio 3, bestaande uit (…)". 2.9. Voor de werving van leden van de Woonvereniging is door [appellant] een brochure verspreid met de titel: "Koopstudio. Eindelijk jouw eigen woonruimte!" Deze brochure bevat onder meer de navolgende passages: "Koopstudio Nederland B.V. biedt aan het Winschoterdiep 123 zes aantrekkelijke studio's aan. De studio's komen in volle eigendom en worden aangeboden exclusief servicekosten. De studio's zijn per eenheid goed betaalbaar en krijgen een aantrekkelijk uitrustingsniveau en bieden variatie in ruimte. (…) Wie is Koopstudio? (…) Na de koop van een studio regelt Koopstudio de verbouwing en de begeleiding van de financiële en administratieve zaken. Om dit mogelijk te maken werkt Koopstudio o.a. samen met (…), Rabobank, (…) en notariskantoor Van Limburg Stirum. Hoe werkt Koopstudio? Omdat je een studio gaat kopen, doorloop je een aantal belangrijke stappen. (…) Kort beschreven doorloop je de volgende stappen voordat je kunt gaan wonen in jouw eigen studio: (…) 6. Kopen: De (voorlopige) koopovereenkomst wordt getekend met je ouders. (…) 7. Notaris: Transporteren van jouw studio bij de notaris. 8. Wonen: Na oplevering van de studio, kun je gaan wonen in jouw eigen studio! Wat zijn de voordelen? (…) - Je bent eigenaar van de nieuwe studio; (…) Belangrijk om te weten! (…) Lid van de woonvereniging . Je verkrijgt een exclusief gebruikersrecht van je studio en de algemene ruimtes. (…)" 2.10. Voorts werd door [appellant] de Vragenpocket Woonvereniging aan potentiële nieuwe leden gegeven. Deze vragenpocket bevat onder meer het navolgende: " Een studio kopen, hoe gaat dat? Wie een appartement of een huis koopt, krijgt te maken met zaken als financiering, overdracht, oplevering en soms ook een verbouwing. Er moet nogal wat worden geregeld voordat je je eigenaar van een studio kunt noemen. Studio in Groningen maakt het je gemakkelijk en neemt heel wat zorgen van je af! Vanaf het eerste moment dat je interesse hebt in een studio, begeleidt Studio in Groningen je met het gehele koopproces. (…) Hoe verandert Studio in Groningen de woningen in (on)zelfstandige studio’s? Om een woning te kunnen opdelen in afzonderlijke studio’s moet er notarieel een woonvereniging worden opgericht Dit regelt Studio in Groningen. Als je een studio koopt, wordt je lid van de woonvereniging die hoort bij jouw studio. Dit lidmaatschap houdt in dat je recht hebt op het exclusieve gebruik van jouw studio en het gedeelde gebruik van de eventuele algemene ruimtes, zoals de badkamer, het toilet en bijvoorbeeld een tuin of berging. Anders dan bij een appartement of een huis, is de woonvereniging juridisch eigenaar van het pand. Dat komt omdat de woning kadastraal ongesplitst blijft. De woonvereniging bestaat uit alle leden die in deze woning een studio hebben. Leden betalen aan de woonvereniging inleggeld. Dit inleggeld kun je financieren door bij de financierende bank, via Quarz Financial Partners, een hypotheek af te sluiten met als onderpand jouw studio. (…) Wat is een woonvereniging? Een woonvereniging is te vergelijken met de Vereniging van Eigenaren bij een appartementengebouw In beide gevallen bestaat de vereniging uit de bewoners van het gebouw. Samen betalen ze de vaste lasten van het gebouw waarin ze wonen. Bij een woonvereniging is het pand eigendom van de leden tezamen. Wat is het verschil tussen een appartementsrecht en een lidmaatschapsrecht? Een appartementsrecht komt voort uit de splitsing van een pand in verschillende zelfstandige kleinere wooneenheden. Elk appartementsrecht heeft zijn eigen kadastrale index. De gemeenschappelijke ruimten worden door een Vereniging van Eigenaren beheerd en er worden servicekosten berekend voor de gemeenschappelijke kosten (zoals opstalverzekering en onderhoud appartementencomplex). Een appartementsrecht kan worden gefinancierd bij elke Nederlandse hypotheekverstrekkende instelling. Het lidmaatschapsrecht komt voort uit een woonvereniging en de woning hoeft niet kadastraal te worden gesplitst. Het is wettelijk noodzakelijk om een woonvereniging op te richten wanneer woningen worden aangepast naar studenten- en/of startersstudio’s. Maar het is niet noodzakelijk om elke studio een eigen kadastrale index te geven.

Dat wordt niet anders indien de overeenkomst is getekend door [appellant] als gevolmachtigde van de vof State Invest, zoals door [geïntimeerde1] in de dagvaarding in eerste aanleg in randnummer 21 is gesteld. Subsidiair heeft [geïntimeerde1] aangevoerd dat [appellant] als middellijk bestuurder van Hatenboer Invest B.V onrechtmatig heeft gehandeld. Van aansprakelijkheid op die grondslag zou mogelijk sprake kunnen zijn indien [appellant] bij het (laten) aangaan van de overeenkomst door vof State Invest dan wel bij het bewerkstelligen of toelaten van de niet nakoming van de uit die overeenkomst voortvloeiende verbintenissen wist of behoorde te weten dat niet alleen die vof maar ook Hatenboer Invest B. Vals hoofdelijk verbonden vennoot voor de schulden van de vof haar contractuele verplichtingen niet zou kunnen nakomen en geen verhaal zou bieden voor de daaruit voortvloeiende schade (vgl. ECLI:NL:GHARL:2016:980). Door [geïntimeerde1] is dit weliswaar gesteld, maar iedere feitelijke onderbouwing met betrekking tot de financiële gesteldheid van de vof State Invest en Hatenboer Invest B.V. ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten en van de huidige (financiële) staat van de betreffende vennootschap ontbreekt, zodat [appellant] ook niet langs die weg aansprakelijk kan worden gehouden voor de beweerdelijk door [geïntimeerde1] geleden schade. De vordering van [geïntimeerde2] 5.9. [appellant] heeft het volgende als verweer aangevoerd. [geïntimeerde2] heeft op 29 december 2010 een overeenkomst gesloten met de Woonvereniging. Het inleggeld bedroeg € 104.500. Nadien is er discussie ontstaan met de ouders van [geïntimeerde2] . Nadat de overeengekomen waarborgsom niet was voldaan is [geïntimeerde2] op 29 april 2011 en op 2 mei 2011 door achtereenvolgens de notaris en State Invest B.V. aangeschreven tot nakoming van de overeenkomst. [geïntimeerde2] heeft zich daarna gewend tot SRK Rechtsbijstand die de overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Vervolgens hebben partijen opnieuw onderhandeld, waarbij [geïntimeerde2] werd bijgestaan door een advocaat, en werd door de betreffende partijen een (nieuwe) overeenkomst gesloten op 2 juni 2011 met een inleggeld van € 78.000,-. Niet valt in te zien in welke zin State Invest B.V. daarbij toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerde2] . [geïntimeerde2] is uitvoerig voorgelicht ten aanzien van de complexiteit en de risico's van de overeenkomst. Niet alleen tijdens de diverse bijeenkomsten, maar ook door middel van de zogenoemde "vragenpocket", het gesprek met Quarz Financial partners B.V. en door de notaris. [geïntimeerde2] en zijn ouders zijn uitvoerig geïnformeerd over alle aspecten van de te sluiten overeenkomst, waarbij is stilgestaan bij het verschil tussen een lidmaatschapsrecht van de woonvereniging en een appartementsrecht. Zijn ouders hebben de overeenkomst en de Allonge I voor akkoord meegetekend, waardoor eventuele onervarenheid en gebrek aan kennis van [geïntimeerde2] werd ondervangen. 5.10. Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerde2] verwijt Hatenboer Financieel Advies B.V. dat zij als bestuurder van State Invest B.V. onrechtmatig jegens [geïntimeerde2] heeft gehandeld door na te laten [geïntimeerde2] over de risico's van de constructie te informeren en dat [appellant] als middellijk bestuurder (via HB Groningen B.V.) van Hatenboer Financieel Advies B.V. daarvan een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Dit wordt door [geïntimeerde2] , mede gelet op het verweer van [appellant] en de hierna weergegeven feiten, onvoldoende concreet onderbouwd. Aan [geïntimeerde2] kan worden toegegeven dat in de verstrekte brochure meermalen het woord "koop", "koopstudio" en "eigenaar" wordt gebruikt. In de zogenoemde "vragenpocket" die aan hem is verstrekt wordt echter ook uiteengezet wat het verschil is tussen een appartementsrecht en een lidmaatschapsrecht. De door [geïntimeerde2] en zijn ouders getekende overeenkomst van 28 december 2010 draagt als opschrift "Overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging". In de overeenkomst wordt gesproken over "inleggeld voor toetreding tot de woonvereniging". Nadat er problemen ontstonden met betrekking tot de financiering is door [geïntimeerde2] een advocaat in de arm genomen die de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst heeft ingeroepen. Vervolgens is op 1 juni 2011 een tweede overeenkomst gesloten, voor een lager bedrag, maar met een identieke aanhef en bepalingen, eveneens mede-ondertekend door de ouders. Op basis van die feiten en omstandigheden kan naar het oordeel van het hof bij [geïntimeerde2] niet het beeld zijn ontstaan dat er sprake was van "koop" van een (appartementsrecht in een)"koopstudio", zoals door [geïntimeerde2] is gesteld en niet van een lidmaatschapsrecht Bij dit alles geldt dat [geïntimeerde2] werd bijgestaan door een advocaat. Voor zover er onduidelijkheden leefden bij [geïntimeerde2] , mag worden verondersteld dat zijn advocaat deze kon wegnemen. [geïntimeerde2] noemt bovendien dat in oktober 2009 na het faillissement van Koopstudio Nederland de risico's van de constructie in volle omvang duidelijk werden, terwijl hij in juni 2011 de overeenkomst is aangegaan. Door [geïntimeerde2] is verder genoemd "de talloze verwijzingen naar appartementsrechten" het verkrijgen van "de volle eigendom" (mva 10) "Alle documentatie over de koopstudio en zelfs de omschrijving van het lidmaatschapsrecht haakt aan bij de wettelijke omschrijving van een appartementsrecht" (mva 10 ), zonder hieraan specifieke gevolgen te verbinden, zodat het hof hieraan voorbij gaat. Het voorgaande leidt ertoe dat er geen sprake is van onrechtmatig handelen van State Invest B.V. jegens [geïntimeerde2] en in het verlengde daarvan geen grond voor aansprakelijkheid van haar besturende vennootschap Hatenboer Financieel Advies B.V. en in het verlengde daarvan van [appellant] . Het bewijsaanbod van [geïntimeerde2] : "over de wijze waarop de studio's door [appellant] werden aangeprezen", zal als niet ter zake dienend worden gepasseerd, nu dat gelet op de overige omstandigheden niet tot aansprakelijkheid kan leiden. 5.11. Als tweede grond voor de door hen gestelde onrechtmatige daad is - op basis van dezelfde feiten als onder 5.2. genoemd - aangevoerd dat [appellant] een persoonlijke zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden en uit dien hoofde aansprakelijk is, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 23 november 2012, ECLI:NL:HR: BX5881 (Spaanse Villa). 5.12. Het arrest van de Hoge Raad van 23 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5881 (Spaanse Villa), zoals nader geduid in HR 5 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2628, had niet betrekking op het handelen van de betrokkene bij zijn taakvervulling als bestuurder van een vennootschap, maar op de vraag of de betrokkene, optredend als deskundig bemiddelaar (dienstverlener), had gehandeld in strijd met een op hem in die hoedanigheid van deskundig bemiddelaar rustende zorgvuldigheidsnorm. Voor toepassing van de verzwaarde maatstaf als hiervoor bedoeld, een aan bestuurder te maken persoonlijk ernstig verwijt, bestond in dat geval geen aanleiding. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor. Het handelen van [appellant] is ook buiten de context van het zijn van bestuurder niet onrechtmatig. 5.13 Voor zover het verwijt aan [appellant] wordt gemaakt dat hij als middellijk bestuurder- via Hatenboer Financieel Advies B.V.