ECLI:NL:GHARL:2020:6492

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.276.890 (zaaknummer rechtbank Overijssel 8324821) arrest in kort geding van 18 augustus 2020 in de zaak van Stantra Holding B.V., gevestigd te Deventer, appellante, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: Stantra, advocaat: mr. B.N. Haacker, kantoorhoudend te Deventer, tegen: 1Transvir B.V., gevestigd te Almere, geïntimeerde, in eerste aanleg: eiseres, hierna: 1Transvir, advocaten: mrs. G. Hutchinson en P. Koorn, kantoorhoudend te Rotterdam. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep van 10 april 2020 met grieven en producties 1 t/m 14, - de memorie van antwoord tevens houdende wijziging eis met producties 1 t/m 22, - de akte houdende reactie wijziging eis. 1.1. Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 1De vaststaande feiten Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten, die tussen partijen niet in geschil zijn. 1.1. Stantra heeft per 1 september 2019 van 1Transvir kantoorruimte gehuurd aan de Rigastraat 18 te Deventer (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 6.453,33 per maand. Stantra heeft daartoe op 8 augustus 2019 een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. Deze huurovereenkomst luidt verder, voor zover hier van belang: "1.2. Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoor met bedrijfsruimte ten behoeve van huurders bedrijf (advisering op het gebied van management en bedrijfsvoering, het bedrijven van marketing en het voeren van management, markt- en opinieonderzoeksbureau, marketing- en reclamebureau, voorraadhoudend ten behoeve van webshops). 1.3. Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2. (…) 11.1 Huurder dient gebreken die hij aan het gehuurde ontdekt onverwijld schriftelijk aan verhuurder mee te delen, bij gebreke waarvan huurder verplicht is alle schade te vergoeden die vanwege het gebrek aan het gehuurde wordt veroorzaakt. Onder die schade zijn tevens de kosten van herstel van de gebreken begrepen. 11.2 Indien huurder van verhuurder verlangt dat deze een gebrek herstelt dan dient huurder dit verlangen schriftelijk kenbaar te maken en verhuurder altijd een termijn van tenminste 21 dagen te gunnen om die werkzaamheden uit te voeren. Deze termijn vangt aan op het moment dat verhuurder het schriftelijke verzoek van huurder tot het verhelpen van het gebrek heeft ontvangen. (…)" 1.1. Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing. In de artikelen 6 en 23 van de Algemene Bepalingen staat, voor zover hier van belang: " Onderhuur 6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder is het Huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, (…) 6.2 Ingeval Huurder handelt in strijd met artikel 6.1, verbeurt Huurder aan Verhuurder per dag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor Huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van Verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede, schadevergoeding te vorderen. (…) Betalingen 23.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettelijk Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld. Dit laat onverlet de bevoegdheid van Huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien Verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (...) 23.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd." 1.1. Op 21 augustus 2019 is een opleveringsrapport opgemaakt door Rodenburg Bedrijfsmakelaars Deventer. In het rapport is vermeld dat 4 gebreken zijn geconstateerd, te weten (1) lekke beglazing, (2) hang- en sluitwerk, (3) kitten natte ruimten en (4) lekkages entree. Volgens het rapport dient de verhuurder deze gebreken te herstellen en komen de herstelkosten voor rekening van de verhuurder. Aan het opleveringsrapport is een handgeschreven lijst met bouwactiviteiten gevoegd die door en voor rekening van de verhuurder moeten worden uitgevoerd. Het gaat om: "- Hang- en sluitwerk - Glas tpv hal en gang terugplaatsen - Kitten natte ruimten en keukens - Controleren overlopen e.d. ivm mogelijke lekkage - Vervangen plafondplaten" 1.1. Bij aanvang van de huur heeft Stantra aan 1Transvir een waarborgsom van € 19.360,-- (gelijk aan 3 huurtermijnen) betaald en de huur voor september 2019. Vanaf 1 oktober 2019 heeft Stantra de huurtermijnen onbetaald gelaten en ook andere door 1Transvir in rekening gebrachte kosten (onder andere voor onderhoud, alarm, vuilnis, elektra en sleutels). 1.1. Op 11 december 2019 heeft 1Transvir Stantra in een bodemprocedure doen dagvaarden en, samengevat, gevorderd: ontbinding, ontruiming, betaling van de (achterstallige) huurtermijnen, contractuele boetes, schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat Stantra na de datum van ontbinding in gebreke blijft met ontruiming van het gehuurde en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en rente. 1.1. 1 Transvir heeft Stantra op 20 februari 2020 in kort geding doen dagvaarden en samengevat gevorderd, veroordeling van Stantra tot betaling van een voorschot van (na vermeerdering van eis) € 46.040,76 en tot ontruiming van het gehuurde met veroordeling van Stantra in de proceskosten. 1.1. Op 2 maart 2020 heeft de mondelinge behandeling in die zaak plaatsgevonden. Tijdens de zitting is een voorwaardelijke vaststellingsovereenkomst gesloten. Omdat de vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen, is vervolgens vonnis gevraagd. 1.1. In het bestreden vonnis van 24 maart 2020 heeft de voorzieningenrechter Stantra veroordeeld om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en om 1Transvir € 38.719,98 aan achterstallige huur te betalen, ofwel 6 huurtermijnen, met veroordeling van Stantra in de proceskosten begroot op € 1.919,38 te vermeerderen met rente. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 1De gebeurtenissen na het kort gedingvonnis in eerste aanleg 1.1. 1 Transvir heeft het kort gedingvonnis van 24 maart 2020 op 26 maart 2020 aan Stantra doen betekenen. 1.1. Op 27 maart 2020 heeft de deurwaarder in opdracht van 1Transvir en in aanwezigheid van 1Transvir (in de persoon van haar middellijk bestuurder de heer [A] ) en Stantra (in de persoon van haar bestuurder de heer [B] ) een proces-verbaal van constatering opgesteld. Dit proces-verbaal luidt, voor zover hier van belang: " (…) De sluitplaat in het deurkozijn in de kantoorruimte beneden is niet goed bevestigd, althans niet passend. Het glas in de bovenligger van het onder 1. vermelde kozijn zou los hebben gezeten en er zouden glaslatten hebben ontbroken. Dit probleem zou naar zeggen van de heer [B] door Stantra Holding B.V. zelf zijn verholpen. De vader van de heer [B] zou glaslatten hebben geplaatst. De rolluiken in de voormelde kantoorruimte zouden niet, althans niet naar behoren functioneren. Deze zouden naar zeggen van de heer [B] vastlopen. Ik heb getracht de rolluiken te bedienen met de hiertoe bestemde schakelaar(s). Ik heb geconstateerd dat de rolluiken niet naar beneden gingen en er een ratelend geluid was waar te nemen, weshalve ik mijn poging de rolluiken naar beneden te krijgen heb gestaakt. In de aanbouw-entree bevond zich naar zeggen van de heer [B] water in de ramen. Dit probleem zou zijn opgelost nadat er nieuwe ramen zijn geplaatst althans nieuw zouden zijn ingekit. Bij een raam doet zich dit probleem echter nog voor. Het betreft een raam halverwege de trap. Ik heb dit kunnen constateren en hiervan foto's genomen (…). De heer [B] deelde mij mede dat voorheen, dat wil zeggen voor het vervangen althans nieuw inkitten van de ramen, aan de onderzijde in de entree (hemel)water naar binnen zou zijn gekomen bij regenval. Het (hemel)water zou tegen het glas aan zijn geslagen en dan naar binnen zijn gekomen/gelopen. Dit probleem zou zich inmiddels niet meer voordoen. De heer [B] deelde voorts mede dat er hierdoor ook ongedierte/insecten naar binnen zou (hebben) kunnen komen. Ik heb aan de onderzijde van de aanbouw entree geen water of waterschade kunnen waarnemen. Ik heb een viertal foto's genomen (…). In de kantoorruimte op de bovenverdieping toonde de heer [B] mij waterschade, met name op meerdere plaatsen aan de plinten. De plinten waren op meerdere plaatsen zichtbaar door water althans vocht aangetast. Dit zou naar zijn zeggen het gevolg zijn van binnendringen van (hemel) water door de beplating aan de buitenzijde van het pand. (…) Ik heb van de waterschade in de kantoorruimte op de bovenverdieping een zevental foto's genomen (…) De heer [B] deelde mij mede dat de 'programmeerbare deurklinken' van de entreedeuren op de begane grond en de eerste verdieping niet zouden functioneren. Hij toonde mij in een kantoorruimte op de begane grond het gedemonteerde deurbeslag, waarvan ik een tweetal foto's heb genomen (…)." 1.1. Op 2 april 2020 heeft 1Transvir Stantra aangezegd dat zij op 7 april 2020 tot ontruiming van het gehuurde door de deurwaarder zal overgaan, indien Stantra het gehuurde niet vrijwillig op 6 april 2020 ontruimd zou hebben. 1.1. Stantra heeft 1Transvir op of na 3 april 2020 doen dagvaarden in kort geding en schorsing van de executie van het kortgedingvonnis van 24 maart 2020 gevorderd. In dat kort geding is op 6 april 2020 vonnis gewezen (waarvan de feiten, de vordering en de beoordeling waarop de beslissing steunt zijn vastgelegd op 14 april 2020). In dat vonnis heeft de voorzieningenrechter de executie van het kort gedingvonnis van 24 maart 2020 geschorst tot 20 april 2020. De voorzieningenrechter is tot die schorsing overgegaan vanwege in het vonnis nader omschreven omstandigheden met betrekking tot de corona-maatregelen. 1.1. Op 10 april 2020 heeft Stantra 3 huurtermijnen betaald op de derdenrekening van de advocaten van 1Transvir, waarmee Stantra op dat moment nog een betalingsachterstand van 4 huurtermijnen had. De betaling van die drie huurtermijnen was respectievelijk meer dan 6, 5 en 4 maanden te laat. 1.1. Op 14 april 2020 heeft 1Transvir Stantra verzocht uiterlijk 15 april 2020 voor 12.00 uur te bevestigen dat zij in overeenstemming met het kort gedingvonnis van 6 april 2020 vóór 20 april 2020 het gehuurde zal hebben ontruimd en dat anders op kosten van Stantra tot gedwongen executie zal worden overgegaan. Op 15 april 2020 heeft Stantra 1Transvir laten weten dat zij het gehuurde zelf zal ontruimen onder voorwaarde van de beschikbaarheid nog van een schaarlift die zij nodig had voor de ontruiming. 1Transvir heeft Stantra vervolgens ontruiming van het gehuurde tegen 20 april 2020 10.00 uur aangezegd, waarbij zij Stantra heeft laten weten dat wanneer zij het gehuurde voor 20 april 2020 alsnog vrijwillig ontruimt, zij de sleutels bij Rodenburg Bedrijfsmakelaars Deventer kan afgeven, dan wel in de brievenbus achterlaten. 1.1. Op 20 april 2020 vanaf 10.00 uur heeft in opdracht van 1Transvir de ontruiming van het gehuurde door de deurwaarder plaatsgevonden. Om 10.44 uur heeft Stantra aan 1Transvir bericht dat zij het gehuurde vrijwillig heeft ontruimd en dat zij de sleutels in de voorgeschreven brievenbus heeft gedeponeerd. In het opgemaakte proces-verbaal van gedwongen ontruiming is vermeld dat van de zijde van Stantra toen niemand aanwezig was waarna de deurwaarder zich tot politie en justitie en een slotenmaker heeft gewend en dat de deurwaarder met (onder anderen) hen het gehuurde om 11.00 uur is binnengetreden. In het proces-verbaal van gedwongen ontruiming is verder opgenomen: "Om 10:59 uur werd ik gebeld door de heer [B] , deze deelde mij mede reeds zelf tot ontruiming te zijn overgegaan en de sleutels in de brievenbus bij Rodenburg Makelaars te hebben gedeponeerd. Ik heb hem aangegeven dat ik hiermede niet bekend ben; Ik heb de heer [B] gevraagd of er zich nog zaken van geëxecuteerde in en om de litigieuze bedrijfsruimte bevinden en of hij hiervan afstand wil doen. De heer [B] deelde mij mede dat er zich in en om de litigieuze bedrijfsruimte géén roerende zaken van de geëxecuteerde bevinden. De aanwezige roerende zaken zijn alle van executante, aldus de heer [B] en hij maakt hierop geen enkele aanspraken, behoudens een kleine blauwe hoogwerker met rupsbanden, met daarop de vermelding "Brilman Bathmen". Deze stond geparkeerd op het buitenterrein, buiten de poort. 1.1. Stantra vordert in het hoger beroep - samengevat - dat het hof het vonnis in kort geding gewezen op 24 maart 2020 vernietigt en de vordering van 1Transvir alsnog afwijst, met veroordeling van 1Transvir in de kosten van beide instanties. 1.1. 1 Transvir heeft bij memorie van antwoord haar eis vermeerderd. 1Transvir vordert, bovenop de veroordeling in eerste aanleg, dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad: – Stantra veroordeelt om haar bij wijze van voorschot tegen een behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 85.614,18 aan verbeurde boetes dan wel een door het hof in goede justitie te bepalen ander bedrag; – Stantra veroordeelt in de werkelijke kosten van ontruiming, zijnde € 2.265,03 exclusief btw, dan wel een door het hof te bepalen ander bedrag; – Stantra veroordeelt in de werkelijke kosten van dit kort geding in hoger beroep van € 9.432,50 exclusief btw dan wel in de kosten van dit hoger beroep en in de nakosten vermeerderd met rente over de (na)kosten. 5.3 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en de vermeerdering van eis grotendeels afwijzen. Dat oordeel zal het hof hierna toelichten. Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding: 1.1. bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle van 24 maart 2020; ten aanzien van de eisvermeerdering in hoger beroep 1.1. veroordeelt Stantra om 1Transvir binnen 14 dagen na betekening van dit arrest € 2.265,03 excl. btw te betalen; 1.1. verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde veroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad; 1.1. compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt; 1.1. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en O.E. Mulder en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2020. Spoedeisend belang Hoewel de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden, heeft 1Transvir een spoedeisend belang behouden bij de door haar gevraagde voorziening tot ontruiming, nu de huurovereenkomst tussen partijen nog steeds bestaat. grieven I en II 1.1. In grief I komt Stantra op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat het niet aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Stantra haar huurbetalingen vanaf oktober 2019 volledig mocht opschorten. Grief II richt zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de gebreken niet ernstig genoeg waren om opschorting te rechtvaardigen. 1.1. De twee grieven strekken ertoe dat Stantra vanwege gebreken aan het gehuurde een opschortingsrecht toekomt ten aanzien van de betaling van de huurtermijnen en leggen de vraag naar het (al dan niet) tekortschieten van Stantra in de nakoming van de huurovereenkomst - en daarmee de toegewezen vorderingen tot ontruiming en tot betaling van achterstallige huur tot en met maart 2020 - in volle omvang aan het hof voor. Daarover wordt in dit spoedappel het navolgende overwogen. 1.1. Vast staat dat in maart 2020 de huurachterstand 6 maanden bedroeg. Op grond van het opleveringsrapport van Rodenburg Bedrijfsmakelaars Deventer van 21 augustus 2019 staat vast dat het gehuurde bij aanvang van de huur enkele gebreken had en op grond van het proces-verbaal van constatering van de deurwaarder van 26 maart 2020 is aannemelijk dat het gehuurde ten tijde van het kort gedingvonnis van 24 maart 2020 nog steeds die gebreken had. Het hof oordeelt evenwel dat, wat er ook zij van deze gebreken, het beroep van Stantra op opschorting van haar verplichting tot betaling van de huur niet slaagt. Artikel 23.1. van de Algemene Bepalingen sluit een beroep op opschorting uit en dat mag, want de artikelen 6:52 BW en 6:262 BW zijn van regelend recht (vlg. hof Leeuwarden 29 juni 2010, ECLI:NL:GHLEE:2010:BN0797). Het uitsluiten van een beroep op opschorting is naar het oordeel van het hof niet in strijd met art. 7:209 BW (vlg. hof Arnhem 1 december 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BK515). 1.1. Verder geldt dat, voor zover Stantra al meende dat zij als gevolg van de gebreken gerechtigd was de huurbetaling op te schorten, dit geen opschorting van de gehele huur zou rechtvaardigen, gelet op de omvang van de gebreken zoals die uit het proces-verbaal van de deurwaarder zijn gebleken en het feit dat Stantra het pand (deels) is blijven gebruiken. 1.1. Anders dan Stantra lijkt aan te voeren strekt de betaling van de waarborg bij aanvang van de huur gedurende de huurovereenkomst niet in mindering op nadien verschuldigde huurtermijnen. Haar betaling van 3 huurtermijnen op 10 april 2020 maakt haar eerdere tekortkoming in de betaling van de huurtermijnen tot en met maart 2020 niet ongedaan en bovendien heeft Stantra na die betaling nog een huurachterstand van 4 maanden laten voortbestaan. 1.1. Het beroep dat nog is gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid met betrekking tot het beroep van 1Transir op de contractuele uitsluiting van opschorting bevat geen argumenten die hiervoor niet al zijn behandeld en die zouden kunnen dienen ter onderbouwing van een dergelijk verweer. Dit verweer vraagt om die reden niet om inhoudelijke beoordeling. 1.1. Zoals de voorzieningenrechter heeft overwogen, levert een achterstand van 6 maanden, maar ook de latere huurachterstand van 4 maanden, een ernstige tekortkoming op die in een bodemprocedure een voldoende grond vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op het belang dat 1Transvir heeft bij verhuur van haar ruimte aan een huurder die zijn huurbetalingsverplichtingen nakomt zijn de gevorderde ontruiming en de veroordeling tot betaling van deze huurachterstand naar het oordeel van het hof dan ook terecht toegewezen. De grieven slagen niet. eisvermeerdering in hoger beroep 1.1. Bij wijze van eisvermeerdering vordert Transvir1Transvir een drietal bedragen, te weten (1) € 85.614,18 aan vanwege schending van het verbod tot onderhuur verbeurde boetes, (2) € 2.265,03 exclusief btw aan vergoeding van de kosten van de deurwaarder voor de gedwongen ontruiming en (3) € 9.432,50 aan vergoeding van werkelijk gemaakte proceskosten. 1.1. Het hof verwerpt het bezwaar van Stantra dat het toestaan van deze eisvermeerdering in strijd is met de beginselen van een goede procesorde omdat haar zo een feitelijke instantie wordt ontnomen. Het hof stelt vast dat de eisvermeerdering op het processueel juiste tijdstip is ingesteld. Dat enkel door het hof als feitelijke instantie in kort geding op deze vorderingen wordt beslist, is inherent aan het wettelijk stelsel dat een eiswijziging in hoger beroep toestaat. Het gemis van een feitelijke instantie op dit deelonderwerp staat aan beoordeling van de vorderingen dan ook niet in de weg. 1.1. Het hof stelt ten aanzien van al deze bij wijze van eisvermeerdering gevorderde bedragen voorop dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in een veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is en dat naar behoren feiten en omstandigheden moeten worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten onderzoeken of de vordering van de eisende partij voldoende aannemelijk is, maar ook - kort gezegd - of een spoedeisend belang bestaat, terwijl hij bij de afweging van de belangen van de partijen mede (als één van de voor toewijsbaarheid in aanmerking te nemen factoren) het restitutierisico zal hebben te betrekken. vanwege onderverhuur verbeurde boetes 1.1. Deze vordering zal worden afgewezen. Een spoedeisend belang is onvoldoende aangetoond en de geëiste verbeurde boeten zijn gemotiveerd betwist als gevolg waarvan de verschuldigdheid van deze bedragen in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van 1Transvir gelet op het karakter van deze kort geding procedure. kosten van de deurwaarder 1.1. Het hof verwerpt het door Stantra opgeworpen verweer dat deze vordering zich niet verdraagt met de aard van een voorlopige voorziening. Toewijzing van een geldvordering in kort geding leidt niet tot een constitutief of declaratoir vonnis. De vordering heeft niet zoals Stantra stelt betrekking op ontbinding van de huurovereenkomst, maar op de kosten van de deurwaarder voor de gedwongen ontruiming zoals die in eerste aanleg in kort geding is toegewezen. 1.1. Het hof volgt Stantra niet in haar stelling dat 1Transvir niet eerder dan 21 april 2020 tot gedwongen ontruiming van het gehuurde mocht overgaan. In het kort gedingvonnis van 6 april 2020 heeft de voorzieningenrechter de executie van het kort gedingvonnis van 24 maart 2020 geschorst tot 20 april 2020. Dit betekent dat 1Transvir op 20 april 2020 tot de gedwongen ontruiming over mocht gaan. 1.1. Stantra voert verder tot haar verweer tegen deze vordering aan dat 1Transvir deze kosten nodeloos heeft gemaakt omdat zij het gehuurde op het moment van de gedwongen ontruiming al had verlaten. Dit verweer strandt. Vaststaat dat Stantra was aangezegd dat de ontruiming op 20 april 2020 om 10.00 uur zou plaatsvinden. Stantra betwist niet dat zij die dag 1Transvir pas om 10.44 uur heeft laten weten dat zij al tot vrijwillige ontruiming was overgegaan en de sleutels in de daarvoor aangewezen brievenbus had gedaan. Dit is te laat. De gedwongen ontruiming was toen al aangevangen en de daarmee gepaard gaande kosten waren al gemaakt.