ECLI:NL:GHARL:2020:7090

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Leeuwarden nummer 19/00367 uitspraakdatum: 8 september 2020 Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 14 maart 2019, nummer LEE 18/715, ECLI:NL:RBNNE:2019:1114, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1040 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 93.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2017 opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 79.000 en de opgelegde aanslag in de OZB dienovereenkomstig verminderd. Daarbij is aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 246. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd. 1.5. Belanghebbende heeft nadere stukken ingezonden. 1.6. Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaak gelijktijdig is behandeld met de zaak van [A] (procedurenummer 19/00417), heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 17 juni 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 1920 met een berging en een vrijstaande schuur. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 235 m² (hierna: het perceel). 2.2. Omdat een gedeelte van het perceel onderdeel is van een waterverdedigingswerk heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar bij de bepaling van de waarde een deel van het perceel, groot 92 m², buiten aanmerking gelaten op grond van de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). 2.3. Het onder 2.2 genoemde waterverdedigingswerk, een dijk, is gelegen in het gebied van het Wetterskip Fryslân (hierna: het Wetterskip). 2.4. In de op het onderhavige geval toepasselijke Keur Wetterskip Fryslân 2013 (hierna: de Keur) is, onder meer, het volgende bepaald: “Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen In deze keur en de daarop berustende bepalingen wordt, tenzij anders bepaald, verstaan onder: (…) b. beschermingszone: aan een waterstaatswerk grenzende zone of het profiel van vrije ruimte grenzende zone, waarin ter bescherming van dat werk of het toekomstig werk voorschriften en beperkingen kunnen gelden; (…) j. waterkering: kunstmatige hoogte, natuurlijke hoogte of gedeelte daarvan, of hoge gronden met ondersteunende kunstwerken, die een waterkerende of mede een waterkerende functie hebben; k. waterstaatswerk: oppervlaktewaterlichaam, bergingsgebied, waterkering of ondersteunend kunstwerk; (…) Artikel 1.2 Verplichtingen 1. De verplichtingen ingevolge deze keur berusten op de eigenaar van gronden. (…) Hoofdstuk 2. Beheer en onderhoud van waterstaatswerken § 1 Onderhoud aan waterstaatswerken Artikel 2.1 Onderhoudsplicht 1. Onderhoudsplichtig zijn diegenen die in de legger of in artikel 2.12 tot het verrichten van gewoon of buitengewoon onderhoud aan waterstaatswerken zijn aangewezen. 2. Onderhoudsplichtigen van waterstaatswerken zijn verplicht tot instandhouding van het waterstaatswerk overeenkomstig zijn functie. § 2 Onderhoud aan waterkeringen Artikel 2.2 Gewoon onderhoud De onderhoudsplichtigen van waterkeringen dragen zorg voor een goede toestand van de waterkeringen door het bestrijden van schadelijk wild, met uitzondering van muskus- en beverratten, het herstellen van beschadigingen en het in stand houden van begroeiingen en materialen, dienstig aan de waterkering. Artikel 2.3 Buitengewoon onderhoud De onderhoudsplichtigen van waterkeringen zijn verplicht tot instandhouding daarvan overenkomstig het in de legger bepaalde omtrent ligging, vorm, afmeting en constructie. (…) § 5 Algemene regels, nadere regels en onderhoudsplicht indien geen (actuele) onderhoudslegger is vastgesteld (…) Artikel 2.12 Onderhoud aan waterstaatswerken zonder (actuele) legger 1. Voor waterstaatswerken, waarvoor het vaststellen van een legger als bedoeld in artikel 78, tweede lid, Waterschapswet is voorgeschreven maar waarvoor nog geen legger is vastgesteld, is de onderhoudsplicht als volgt, tenzij het onderhoud op andere wijze is geregeld: a. Voor waterkeringen of gedeelten van waterkeringen en ondersteunende kunstwerken met een waterkerende functie berust het gewoon onderhoud bij de eigenaren en het buitengewoon onderhoud bij het waterschap.” 2.5. Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 9 maart 2018 door taxateur [B] , waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2016 getaxeerd wordt op € 79.000. De in de bij het waarderapport behorende matrix gehanteerde waardeopbouw is als volgt: Woning (231 m³) € 62.294 Berging/schuur € 1.000 Dakkapel € 2.000 Grond (235 m²) € 23.030 Aftrek waterstaatswerk (92 m²) -/-€ 9.016 Getaxeerde waarde (afgerond) € 79.000 Aan de waardebepaling zijn in de matrix de volgende marktgegevens van een drietal referentieobjecten, alle dijkwoningen, ten grondslag gelegd: 1. [a-straat] 1080 te [Z] , perceel 270 m², inhoud woning 270 m³, bouwjaar 1920, met garage en dakkapel. Dit object is op 8 maart 2016 overgedragen voor € 103.800; 2. [a-straat] 1106 te [Z] , perceel 340 m², inhoud woning 275 m³, bouwjaar 1920, met garage, dakkapel en luifel. Dit object is op 15 augustus 2016 overgedragen voor € 115.000; 3. [a-straat] 950 te [Z] , perceel 240 m², inhoud woning 277 m³, bouwjaar 1900, met garage, tuinhuisje en 2 dakkapellen. Dit object is op 1 december 2014 overgedragen voor € 115.000. In de matrix is ter zake van deze referentieobjecten ook rekening gehouden met een ‘aftrek waterstaatswerk’. In de taxatieopbouw is ter bepaling van de grondwaarden voor de onroerende zaak en de referentieobjecten gebruik gemaakt van een grondstaffel waarin voor 0-250 m² een bedrag van € 98 is gehanteerd en voor de daarop volgende 251-600 m² € 57. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en of de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onzorgvuldig heeft gehandeld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 63.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar, behoudens voor zover deze betreft de toegekende proceskostenvergoeding, – vermindert de waarde tot € 71.000, – vermindert de aanslag in de OZB dienovereenkomstig, – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 2.100, – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof. Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier. Bij verhindering van de griffier is deze uitspraak alleen ondertekend door de voorzitter. De voorzitter, (G.B.A. Brummer) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 september 2020 Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Waarderingsuitzondering 4.1. Allereerst is de vraag aan de orde op welke delen van de onroerende zaak de waarderingsuitzondering van toepassing is voor waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling (hierna ook: de waarderingsuitzondering). Deze bepaling luidt als volgt: “Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: (…) f. waterverdediging- en waterbeheersingwerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning”. 4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar een te klein deel van het perceel in aanmerking heeft genomen bij het bepalen van de waarderingsuitzondering. Volgens belanghebbende dienen de 23 m² grond die behoort tot de beschermingszone alsmede de ondergrond van de berging en de schuur daarbij eveneens te worden meegenomen. De heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd betwist. 4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat in ieder geval 212 m² (235 -/- 23) van het perceel tot een waterverdedigingswerk als bedoeld in de onder 4.1 genoemde bepaling behoort. Wat betreft het gedeelte van 23 m² betoogt belanghebbende dat, hoewel dit niet tot de kernzone van de dijk behoort doch tot de beschermingszone naast de dijk, dit deel wel deelt in de waarderingsuitzondering, omdat hij de verplichting heeft de schouwsloot achter zijn woning in opdracht van het Wetterskip te onderhouden en dus verplicht is ter zake van dit deel feitelijke beheerswerkzaamheden uit te oefenen. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd verklaard dat hij om die reden van mening is dat de betreffende gedeelte van het perceel tot het dijklichaam dient te worden gerekend. 4.4. Alleen het dijklichaam zelf is een waterverdedigingswerk als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling. De omstandigheid dat een waterschap ter bescherming en beheer van dat dijklichaam voorschriften vaststelt en beheersmaatregelen neemt die gelden voor naastgelegen zones, brengt niet mee dat die zones gerekend moeten worden tot de in voormelde bepaling bedoelde werken die bij de waardering buiten aanmerking moeten blijven (zie HR 10 november 2017, nr. 17/01579, ECLI:NL:HR:2017:2828). 4.5. Het Hof stelt voorop dat met het begrip ‘waterstaatswerk’ in de Keur ‘waterverdedigingswerk’ wordt bedoeld in de waarderingsuitzondering. Uit de Keur volgt verder dat de beschermingszone niet tot het waterstaatswerk behoort. Voorts begrijpt het Hof belanghebbende aldus dat hij met het begrip ‘kernzone van de dijk’ de dijk heeft bedoeld, nu de Keur het door belanghebbende gebruikte begrip niet kent. Tussen partijen is dus op zichzelf niet in geschil dat het gedeelte van 23 m² niet tot de dijk zelf behoort maar tot de beschermingszone naast de dijk. Dat belanghebbende verplicht is feitelijke beheerswerkzaamheden te verrichten, brengt, anders dan belanghebbene betoogt, niet mee dat dit gedeelte voor de toepassing van de waarderingsuitzondering tot het dijklichaam behoort. Ook overigens heeft belanghebbende onvoldoende aangedragen voor zijn stelling dat het betreffende gedeelte een onderdeel is van het dijklichaam. Nu gelet op het onder 4.4 overwogene de naastgelegen beschermingszone niet behoort tot het waterverdedigingswerk als bedoeld in de waarderingsuitzondering, dient dit gedeelte bij de waardering niet buiten aanmerking te blijven. 4.6. Wat betreft de ondergrond van de berging en de schuur is tussen partijen niet in geschil dat deze tot het waterverdedigingswerk behoort. Over het daaraan toe te rekenen aantal m² verschillen partijen wel van mening. Tussen partijen is – behoudens ten aanzien van genoemde ondergrond – evenmin in geschil dat het Wetterskip het feitelijke beheer voert over het waterverdedigingswerk. Ten aanzien van de ondergrond betwist de heffingsambtenaar dat door het Wetterskip feitelijk beheer wordt gevoerd, omdat het volgens de heffingsambtenaar door de bebouwing niet mogelijk is daaraan werkzaamheden, zoals onderhoud, verbeteringen of ongediertebestrijding uit te voeren. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het Wetterskip wel feitelijk beheer voert over de betreffende ondergrond en heeft daartoe aangevoerd dat volgens de Keur het Wetterskip beheer voert over het waterverdedigingswerk en dat dit beheer zich ook uitstrekt tot de ondergrond van de opstallen. Tevens heeft belanghebbende een, naar aanleiding van door hem gestelde vragen, van het Wetterskip ontvangen e-mailbericht van 9 april 2019 in het geding gebracht waarin onder meer het volgende is vermeld: “Mijn inziens zijn de vragen die u stelt: 1. Staat bebouwde grond in de kernzone onder het beheer van een waterbeheerder, in dit geval bij het waterschap? (…) Ad 1 Ja; het waterschap heeft het beheer van waterkeringen binnen het beheergebied. De [a-straat] is een secundaire kering. Ook als er een opstal gelegen is op die kering en in het door u genoemde geval in de kernzone, dat strekt het beheer van het waterschap zich ook uit tot de kering gelegen onder dat opstal.” 4.7. Uit het arrest HR 4 maart 2016, nr. 15/00518, ECLI:NL:HR:2016:364 volgt dat het in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling opgenomen vereiste van ‘beheer’ zich uitstrekt tot dat deel van het waterverdedigingswerk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering. Zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, valt niet in zien waarom het, zoals de heffingsambtenaar betoogt, niet mogelijk is werkzaamheden te verrichten aan de ondergrond van een opstal. Dat wellicht aan het directe oppervlak van de grond door de aanwezigheid van het opstal geen werkzaamheden kunnen worden verricht, zoals maaien, is een onvoldoende onderbouwing voor een dergelijke stelling. In het licht daarvan heeft belanghebbende, met hetgeen hij heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat het Wetterskip evenals ten aanzien van het overige deel van het waterverdedigingswerk, het feitelijke beheer voert over de ondergrond van de opstallen. 4.8. Voorts heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de ondergrond van de berging en de schuur niet deelt in de waarderingsuitzondering, omdat deze dienstbaar is aan de woning en daarmee tot woning dient. Het Hof verwerpt deze stelling, omdat het enkele feit dat een deel van de onroerende zaak dienstbaar is aan delen waarin daadwerkelijk wordt gewoond, niet meebrengt dat dit deel dient als woning in de zin van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling. Anders dan de heffingsambtenaar kennelijk voorstaat, dienen delen van een onroerende zaak waarin niet daadwerkelijk wordt gewoond niet als woning (vgl. evenvermeld arrest van 4 maart 2016). Daarbij overweegt het Hof dat een uitzondering op de uitzonderingsbepaling als de onderhavige restrictief dient te worden uitgelegd. Nu de heffingsambtenaar niet heeft gesteld dat in de onderhavige berging en schuur daadwerkelijk wordt gewoond, dient de ondergrond van deze opstallen bij de waardering buiten aanmerking te blijven. 4.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, nu partijen het erover eens zijn dat de ondergrond van de woning 48 m² bedraagt en is uitgezonderd van de waarderingsuitzondering, de waarderingsuitzondering van toepassing is op 164 m² (235 -/- 48 -/- 23). Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten 5.1. Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 5.2. Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. De heffingsambtenaar heeft bij de uitspraak op bezwaar een proceskostenvergoeding toegekend van € 246. Tussen partijen is deze vergoeding niet in geschil, zodat het Hof daarvan zal uitgaan. Het Hof stelt de kosten voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.050 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525) en € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525), ofwel in totaal op € 2.100. Waarde onroerende zaak 4.10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 4.11. De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak, zoals deze luidt na uitspraak op bezwaar, niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 4.12. Belanghebbende stelt dat aan de in de beschermingszone gelegen grond ter grootte van 23 m² niets waard is wegens de door de sloot en de aflopende oever beperkte gebruiksmogelijkheden. Volgens belanghebbende mag de grondstaffel bij de waardebepaling van dit deel van het perceel niet worden gebruikt, omdat deze grondstaffel generiek werkt en geen rekening houdt met voormelde omstandigheden. De heffingsambtenaar heeft hierop gesteld dat dit gedeelte blijkens een meting op de luchtfoto voor slechts een deel uit een sloot en aflopende oever bestaat, en dat de grondstaffel onverkort ook voor de betreffende 23 m², als onderdeel van het gehele perceel, geldt. 4.13. Belanghebbende stelt in wezen dat voor elke m² grond de toegevoegde waarde moet worden bepaald. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling. Het gaat om de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak als geheel (de eindwaarde). De aan de samenstellende onderdelen toegekende waarde dient als hulpmiddel om deze eindwaarde inzichtelijk te maken. De grondstaffel is voor het inzichtelijk maken van de waardering door middel van vergelijking met referentieobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, in dit geval net zoals de onroerende zaak dijkwoningen, een goed middel. In deze marktgegevens is zowel de waarde van bebouwde als onbebouwde grond begrepen. Niet is gesteld dat de onderhavige grondstaffel niet is gebaseerd op marktgegevens. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding om de grondstaffel bij de beoordeling deels buiten beschouwing te laten. 4.14. Belanghebbende stelt voorts dat bij de waardebepaling te weinig rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak, op grond waarvan de waarde verder dient te worden verminderd met € 6.000. Belanghebbende heeft hiertoe – samengevat – aangevoerd dat de heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft gehandeld, omdat uit niets blijkt van een objectieve systematische vergelijking van de onderhoudstoestand van de woningen aan de [a-straat] . De heffingsambtenaar heeft ten onrechte de woning van belanghebbende niet inpandig onderzocht. In dit verband heeft belanghebbende aangevoerd dat de berging/schuur bij zijn woning is afgedekt met asbesthoudende golfplaten die op korte termijn vervangen dienen te worden en dat dit niet speelt bij de referentieobjecten. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende over de cijfermatige uitwerking van zijn standpunt desgevraagd verklaard dat de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar op de aan de berging/schuur initieel toegekende waarde van € 6.000 weliswaar reeds € 5.000 in mindering heeft gebracht, maar dat ook de in de matrix aan de berging/schuur toegekende waarde van € 1.000 op de vastgestelde waarde in mindering dient te worden gebracht gelet op de kosten voor het verwijderen van de asbest. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft daartegenover aangevoerd dat hij bij de opname ter plaatse op 4 juli 2018 niet in de woning is geweest omdat belanghebbende te kennen had gegeven dat dit niet nodig was omdat het hem alleen ging om de waarderingsuitzondering. Belanghebbende heeft in de bezwaar- en beroepsfase evenmin gewezen op de onderhoudstoestand van de woning. Een inpandige opname van alle referentiewoningen is niet nodig om de onderhoudstoestand te kunnen bepalen omdat de taxateur ook beschikt over verkoopinformatie, inlichtingenformulieren, fotomateriaal en overige relevante (markt)informatie, aldus de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft de taxateur desgevraagd verklaard dat met de onderhoudstoestand van de berging/schuur voldoende rekening is gehouden door de afwaardering tot op € 1.000, omdat de berging/schuur ondanks de aanwezigheid van asbest toch een bepaalde functionele waarde als bergruimte houdt. 4.15. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van de niet weersproken stelling van belanghebbende dat de asbesthoudende golfplaten op korte termijn vervangen dienen te worden, niet aannemelijk gemaakt dat hij met de vermindering in de waardeopbouw tot op € 1.000 voldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect van de aanwezigheid van asbest. De enkele stelling van de taxateur ter zitting dat de berging/schuur een bepaalde functionele waarde houdt, zonder daarbij inzichtelijk te maken of en in hoeverre deze opweegt tegen de kosten van de verwijdering van de asbest, is daartoe onvoldoende. De verder niet geconcretiseerde stelling dat het niet gaat om de waarde van de afzonderlijke onderdelen maar om de eindwaarde is evenmin voldoende. Nu de vastgestelde waarde verder zal worden verlaagd met als gevolg dat aan de berging/schuur geen waarde wordt toegekend, behoeft de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 3:2 van de Awb geen behandeling meer. 4.16. Op grond van het bovenstaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde door hem niet te hoog is vastgesteld. 4.17. Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 63.000 niet te laag is. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat belanghebbende zich heeft beperkt tot het betwisten van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, zonder zelf met een concrete onderbouwing van de waarde te komen. 4.18. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd en rekening houdend met de toepassing van de waarderingsuitzondering als overwogen in 4.9, de waarde in goede justitie vast op € 71.000.