ECLI:NL:GHARL:2021:2558

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 20/00674 en 20/00675

uitspraakdatum: 16 maart 2021

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 april 2020, nummers UTR 19/3605 en UTR 19/3607, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1. De heffingsambtenaar heeft ten name van belanghebbende bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken omschreven als [a-straat] 15 en 15a te [A] (hierna tezamen: het object), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 447.000 respectievelijk € 789.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn aan belanghebbende de op voormelde waarden gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaren en watersysteemheffing gebouwd (hierna tezamen: de aanslagen) opgelegd.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende [a-straat] 15 heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. Op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende [a-straat] 15a is de vastgestelde waarde verminderd tot € 744.000 en zijn de aanslagen dienovereenkomstig verminderd. Daarbij is aan belanghebbende een vergoeding voor de kosten van de bezwaarfase toegekend van € 254.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 24 februari 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [C] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1. Belanghebbende was op de waardepeildatum eigenaar van het object dat plaatselijk bekend is als [a-straat] 15 in [A] en kadastraal bekend is als gemeente Utrecht, sector [Y] no. [000] . Het object ligt in het buitengebied, op een kavel met een kadastrale oppervlakte van in totaal 1930m². De snelweg A12 en de spoorlijn Utrecht-Den Bosch zijn nabijgelegen.

2.2. Op 4 maart 1998 heeft de gemeente Utrecht aan belanghebbende een bouwvergunning verleend om de toenmalige loods te wijzigen ten behoeve van de uitbreiding van de woning. Daarbij is onder meer de realisatie van een extra keuken, badkamer, toilet, entree en meterkast toegestaan. De realisatie van het bouwplan vond in 1998 plaats. De huisnummeraanduiding van het object is [a-straat] 15 gebleven.

2.3. In 2012 heeft de gemeente Utrecht geweigerd belanghebbende toe te staan het object bouwkundig te splitsen in twee zelfstandige woningen. Belanghebbende heeft zich tegen deze weigering verzet, onder meer aanvoerende dat er feitelijk twee woningen aanwezig zijn en dat deze woningen reeds sinds 1998 zelfstandig worden gebruikt. Het weigeringsbesluit is na de uitspraak van de Raad van State van 21 augustus 2013, nr. 201300688/1/A1, onherroepelijk geworden. Daarbij heeft de Raad van State onder meer het volgende overwogen:

“3.3. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college in redelijkheid heeft kunnen besluiten geen planologische medewerking te verlenen aan het bouwplan. Dat op het perceel als gevolg van de op 4 maart 1998 verleende bouwvergunning feitelijk reeds twee woningen zijn gerealiseerd welke ook als zodanig worden gebruikt, leidt niet tot een ander oordeel, omdat die bouwvergunning niet de realisering van twee afzonderlijke woningen op het perceel mogelijk maakt.”

2.4. De heffingsambtenaar heeft het object voor de toepassing van de Wet WOZ per in ieder geval de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018 onderverdeeld in twee aparte onroerende zaken: [a-straat] 15 (hierna: het voorhuis) en [a-straat] 15a (de verbouwde voormalige loods, hierna: het achterhuis). Het voorhuis betreft een in 1918 gebouwde woning met een gebruiksoppervlakte van 120m². Het achterhuis is in 1998 gerealiseerd en heeft een gebruiksoppervlakte van 169m². Van de perceelsoppervlakte heeft de heffingsambtenaar 430m² bij het voorhuis in aanmerking genomen en het restant, groot 1.500m², bij het achterhuis. Bij de waardevaststelling van het achterhuis is voorts rekening gehouden met de aanwezigheid van een guesthouse met een gebruiksoppervlakte van 30m².

2.5. Het voorhuis is aan de straatkant georiënteerd, het achterhuis niet. De kavel wordt feitelijk door drie inritten ontsloten, waardoor zowel het voorhuis als het achterhuis met de auto bereikbaar is. Het voorhuis en achterhuis zijn via een portaal inpandig met elkaar verbonden. Belanghebbende en zijn echtgenote bewoonden op de waardepeildatum het achterhuis, huurders het voorhuis.

2.6. Bij de waardevaststelling naar de vorige waardepeildatum (1 januari 2017) is bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van het voorhuis verminderd tot € 310.000 en die van het achterhuis gehandhaafd op € 559.000.

2.7. Belanghebbende heeft het object – dus het voorhuis en het achterhuis tezamen – op 9 mei 2019 verkocht en op 5 augustus 2019 vrij van huur geleverd voor een bedrag van € 855.000.

3.1. In geschil is de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2018. Het geschil spitst zich toe op de vragen of de heffingsambtenaar het object juist heeft afgebakend en juist heeft gewaardeerd.

3.2. Belanghebbende stelt dat het voorhuis en het achterhuis niet afzonderlijk maar tezamen het voorwerp zijn van de waardevaststelling voor de Wet WOZ. Voor de waardering moet volgens hem worden aangesloten bij de, met indexatie gecorrigeerde, eigen verkoopprijs. De door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten acht hij niet bruikbaar. Ingeval van afzonderlijke waardering bepleit belanghebbende waarden gelijk aan de WOZ-waarden zoals die na bezwaar voor het voorgaande jaar zijn vastgesteld vermeerderd met 10%. Dit komt voor het voorhuis neer op € 341.000 en voor het achterhuis op (afgerond) € 614.000. Tot slot stelt hij dat de Rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op de door hem aangevoerde beroepsgrond dat de prijsstijging van (voor het voorhuis en het achterhuis tezamen) € 322.000 ten opzichte van de na bezwaar vastgestelde waarden per de vorige waardepeildatum disproportioneel en onredelijk is.

3.3. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Hij acht de toegepaste objectafbakening correct, het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar en de vastgestelde waarden in een goede verhouding staan met de verkoopprijzen van de referentieobjecten en niet strijdig met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur.

3.4. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar behoudens de toegekende kostenvergoeding,

– vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 15 tot € 370.000,

– vermindert de vastgestelde waarde van [a-straat] 15a tot € 670.000,

– vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaren en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.136,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt van in totaal € 178.

Deze uitspraak is gedaan door mr. W.A.P. van Roij, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De griffier, De voorzitter,

(M.T.M. Hennevelt) (W.A.P. van Roij)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 maart 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Objectafbakening

4.1. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ en artikel 118, eerste lid, onderdeel b, van de Waterschapswet wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een onroerende zaak die als woonruimte wordt gebruikt, is blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt indien deze afsluitbaar is en beschikt over een kookvoorziening en sanitaire voorzieningen. Tussen partijen is niet in geschil dat het voorhuis en het achterhuis beschikken over een eigen buitendeur en dat het twee afsluitbare delen betreffen die ieder beschikken over de voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, waaronder een eigen kook- en wasgelegenheid en sanitair. Daarmee zijn het voorhuis en het achterhuis zodanig ingericht dat daaruit naar het oordeel van het Hof volgt dat het voorhuis en het achterhuis naar hun indeling bestemd zijn om te worden gebruikt als afzonderlijke wooneenheid. Hieraan doet niet af dat het object noch bouwkundig noch kadastraal gesplitst is en het voorhuis en het achterhuis mogelijk niet los van elkaar kunnen worden verkocht, omdat blijkens het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, nr. 38 665, ECLI:NL:HR:2004:AO9861, BNB 2004/233 niet relevant is of de eigendom van de ingevolge de Wet WOZ afgebakende onroerende zaken naar burgerlijk recht afzonderlijk overdraagbaar is. Evenmin doet hieraan af dat tussen beide gedeelten sprake is van een verbindingsstuk dat toegang biedt tot ieder gedeelte. De aanwezigheid van dat portaal neemt niet weg dat het voorhuis en het achterhuis elk een afsluitbaar zelfstandig woondeel is. De omstandigheden dat het achterhuis niet aan de straatzijde is gelegen, geen eigen brievenbus en huisnummer heeft en de buitendeur ervan niet de uitstraling heeft van een voordeur, zien niet op de indeling en zijn daarom voor de objectafbakening geen relevante kenmerken.

4.2. Ter beoordeling staat vervolgens de vraag of ter zake van de afzonderlijke gedeelten sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ en artikel 118, eerste lid, onderdeel c, van de Waterschapswet. Ingevolge die bepalingen worden afzonderlijke gedeelten als één onroerende zaak aangemerkt indien zij bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Naar het oordeel van het Hof rust op belanghebbende, als degene die stelt dat de twee afzonderlijke gedeelten als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt, de last voldoende feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting, aannemelijk te maken die die stelling onderbouwen. Het Hof acht belanghebbende daar niet in geslaagd. Niet vastgesteld kan worden dat belanghebbende van zowel het voorhuis als het achterhuis gebruiker in de zin van voormelde bepalingen was. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat belanghebbende in het voorhuis kamers verhuurt. Niet gebleken is dat de huurders beperkt waren in het gebruik van het gehele voorhuis. Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende nog gewezen op de gelijkenis met de situatie van hospitaverhuur. Niet gebleken is dat belanghebbende gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keuken, douche of toilet, met de huurder(s) deelde. De huurders zijn ‘andere gebruikers’ in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ en artikel 118, eerste lid, onderdeel c, van de Waterschapswet zodat van een samenstel geen sprake kan zijn.

4.3. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij de perceelsoppervlakte heeft toegerekend aan de hand van luchtfoto’s. De gemachtigde van belanghebbende heeft niet, althans onvoldoende, geageerd tegen de door de heffingsambtenaar toegepaste toerekening van de kavel aan beide objecten, zodat het Hof daarvan uitgaat.

4.4. Gelet op het voorgaande heeft de objectafbakening op de juiste wijze plaatsgevonden. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar had moeten vergelijken met referentieobjecten met een zelfde gebruiks- en perceelsoppervlakte als het voorhuis en het achterhuis tezamen, wordt daarom verworpen.

Algemeen kader betreffende de waardevaststelling

4.5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.

4.6. In dit geval is de eigen verkoopprijs voor de waardebepaling op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ niet bruikbaar. Het standpunt van belanghebbende dat de bij verkoop gerealiseerde prijs voor het object als uitgangspunt moet dienen voor de vaststelling van de waarde van elk afzonderlijk object, doet namelijk geen recht aan het wettelijke uitgangspunt dat de waardebepaling op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ moet plaatsvinden alsof het desbetreffende gedeelte afzonderlijk zou kunnen worden verkocht. Een direct gevolg van die fictie is dat de waarde van de afzonderlijke gedeelten kan afwijken van een evenredig deel van het eigen transactiecijfer. Belanghebbende bevestigt dit zelf gezien de vermelding in het hogerberoepschrift dat de gedeelten een hogere marktwaarde zouden vertegenwoordigen als zij los van elkaar verkocht zouden kunnen worden. Het betoog van de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof dat de ficties niet opgaan in een geval als hier waarin sprake is van een gerealiseerd transactiecijfer faalt wegens het ontbreken van een daartoe strekkende rechtsregel.

4.7. Ook de vastgestelde waarden per de vorige waardepeildatum zijn niet bruikbaar voor de waardebepaling op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak elk tijdvak opnieuw dient te worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. Hierdoor kan de WOZ-waarde van jaar tot jaar fluctueren en is geen rechtens te beschermen vertrouwen te ontlenen aan een WOZ-beschikking die voor een andere waardepeildatum is vastgesteld. Evenmin kan worden vastgesteld dat de beslissing op de bezwaren betreffende de vorige waardepeildatum bij belanghebbende de indruk hebben gewekt – en redelijkerwijze hebben kunnen wekken – dat die beslissing of de motivering ervan ook voor de onderhavige waardepeildatum zou gelden. Om voornoemde redenen moet worden voorbijgegaan aan de omstandigheid dat het verschil met de vastgestelde waarden naar de vorige peildatum hoger is dan een reëel te achten waardestijging in de periode tussen beide waardepeildata. Dat is niet anders indien, zoals hier, de verschillen aanzienlijk zijn.

Juistheid waardevaststelling [a-straat] 15 (voorhuis)

4.8. De heffingsambtenaar heeft in het kader van zijn bewijslast in hoger beroep verwezen naar een door hem in eerste aanleg overgelegde matrix, opgesteld op 7 november 2019 door [D] , voormeld.

4.16. Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5 Griffierecht en proceskosten

5.1. Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor het beroep (€ 47) en het hoger beroep (€ 131) te vergoeden.

5.2. Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ter zake van beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep en hoger beroep. De op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekende vergoeding bedraagt € 1.068 voor beroep (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534) en voor hoger beroep € 1.068 (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 534), derhalve in totaal € 2.136.

5.3. De heffingsambtenaar heeft de kosten voor de behandeling van het bezwaar betreffende [a-straat] 15a vastgesteld op € 254. Daartegen zijn in beroep en hoger beroep geen grieven aangevoerd, zodat het Hof daarvan zal uitgaan. De gegrondverklaring door het Hof van het bezwaar betreffende [a-straat] 15 geeft geen aanleiding voor een aanvullende vergoeding voor de kosten van de bezwaarfase nu de betreffende beschikkingen en aanslagen van beide objecten zijn verenigd in hetzelfde aanslagbiljet en de toegepaste wegingsfactor voldoende recht doet aan de kosten van rechtsbijstand die belanghebbende in redelijkheid in de bezwaarfase voor beide objecten heeft moeten maken.

Daarin zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, foto’s en een aantal objectgegevens opgenomen van een viertal referentieobjecten, die in de periode van 11 april 2017 tot en met 26 november 2017 zijn verkocht, te weten:

Object

Bouw-jaar

Gebruiks-opp. in m²

Kavel

in m²

Koopdatum

Koopsom

[b-straat] 147a te [A]

1920 142 420 14-07-2017

€ 529.000

[b-straat] 179 te [A]

1931 110 320 26-11-2017

€ 555.000

[c-straat] 108 te [E]

1938 147 435 11-04-2017

€ 529.000

[c-straat] 93 te [E]

1925 153 250 23-09-2017

€ 480.000

De referentieobjecten betreffen alle twee-onder-een-kapwoningen.

4.9. Het Hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten vanuit het oogpunt van relevante objectkenmerken, hoewel met name wat type en uitstraling betreft afwijkend, nog voldoende overeenstemmen met het voorhuis om uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten de waarde van het voorhuis te kunnen herleiden. De heffingsambtenaar is echter niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar acht het effect van de fictie dat uitgegaan moet worden van afzonderlijke verkoopbaarheid voldoende verdisconteerd doordat het voorhuis is vergeleken met twee-onder-een-kapwoningen. Een gegadigde voor het voorhuis zal zich echter rekenschap geven van praktische bezwaren die hij wel en een koper van een twee-onder-een-kapwoning niet ondervindt, zoals het moeten delen van een brievenbus en van het adres in de Gemeentelijke Basisadministratie en de mede daardoor verminderde privacy. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van die praktische bezwaren geen waardedruk uitgaat. Verder is op het fotomateriaal te zien dat het voorhuis een ongunstige ligging op de kavel heeft door de relatief grote voor- en zijtuin en minimale achtertuin. Het Hof acht aannemelijk dat de doelmatigheid van de indeling van het perceel van invloed is op de waarde. Niet vastgesteld kan worden dat de heffingsambtenaar zich daar voldoende rekenschap van heeft gegeven. Gelet hierop kan niet worden geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde van het voorhuis voldoende inzichtelijk en onderbouwd en daarmee voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Juistheid waardevaststelling [a-straat] 15a (achterhuis)

4.10. De heffingsambtenaar heeft in het kader van zijn bewijslast in hoger beroep verwezen naar een door hem in eerste aanleg overgelegde matrix, opgesteld op 7 november 2019 door [D] , voormeld. Daarin zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, foto’s en een aantal objectgegevens opgenomen van een drietal referentieobjecten, die in de periode van 12 oktober 2016 tot en met 26 november 2017 zijn verkocht, te weten:

Object

Bouwjaar

Gebruiks-opp. in m²

Kavel

in m²

Koopdatum

Koopsom

Achterdijk 74 te Werkhoven

1977 121 510 12-10-2016

€ 455.000

[b-straat] 179 te [A]

1931 110 320 26-11- 2017

€ 555.000

[c-straat] 93 te [E]

1925 153 250 23-09-2017

€ 480.000

De referentieobjecten betreffen alle twee-onder-een-kapwoningen.

4.11. Het Hof is van oordeel dat gezien de verschillen tussen het achterhuis en de referentieobjecten de verkoopprijzen van de referentieobjecten onvoldoende basis bieden voor het trekken van de door de heffingsambtenaar voorgestane conclusie met betrekking tot de waarde van het achterhuis. Daarbij stelt het Hof voorop dat de referentieobjecten alle drie zodanig van het achterhuis verschillen wat betreft type, bouwjaar, uitstraling, perceelsgrootte, ligging én prijsklasse dat het niet in de rede ligt dat een woningzoeker de referentieobjecten en het achterhuis als vergelijkbaar zal ervaren. Ook indien veronderstellenderwijze wordt aangenomen dat de referentieobjecten desondanks als voldoende representatief kunnen worden beschouwd om een onderbouwing te geven van het waardeniveau van het achterhuis, is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet in zijn bewijslast geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.

4.12. Evenals bij het voorhuis acht de heffingsambtenaar bij het achterhuis het effect van de fictie dat uitgegaan moet worden van afzonderlijke verkoopbaarheid voldoende verdisconteerd door te vergelijken met twee-onder-een-kapwoningen. Dat geen waardedruk uitgaat van praktische bezwaren die een gegadigde voor het achterhuis wel ondervindt en een koper van een twee-onder-één-kapwoning niet, acht het Hof daarentegen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Verder zijn de referentieobjecten, in tegenstelling tot het achterhuis, statige woningen gelegen op een zichtlocatie. Zij hebben een veel kleiner perceel dan het achterhuis. Het perceel bij het achterhuis is bijna 1.000m² groter dan het referentieobject met de grootste kavel en kent derhalve een heel andere verhouding van buiten-/binnenruimte dan de referentieobjecten.