ECLI:NL:GHARL:2022:10263

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.297.576

zaaknummer rechtbank 8220866

arrest van 29 november 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Saul Advocaten B.V.,

die is gevestigd in Almelo,

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie / eiseres in reconventie,

hierna: Saul,

advocaat: mr. F.M. Meis

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NSI Kantoren B.V.,

die is gevestigd in Amsterdam,

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie / verweerster in reconventie,

hierna: NSI,

advocaat: mr. V.J.N. van Oijen.

1 Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1. Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 augustus 2022 hier over.

1.2. Naar aanleiding van dat arrest heeft op 27 oktober 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna is het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2 De kern van de zaak

2.1. Saul was op zoek naar een kantoorruimte voor haar in Rotterdam nieuw te openen advocatenpraktijk. Deze diende op 3 juni 2019 beschikbaar te zijn. Zij kwam in contact met Ooms Makelaars die haar een brochure toezond van kantoorruimtes die NSI wilde verhuren. Daarin wordt melding gemaakt van beschikbare kantoorruimtes aan de Veerkade nrs. 2, 6, 8 en 9. In de brochure staat: “De ruimte wordt nog gerenoveerd.” Op 9 mei 2019 heeft Saul de kantoorruimtes bezichtigd. Toen was nr. 6 gerenoveerd maar nr. 9 nog niet. Omdat nr. 6 inmiddels vergeven was aan een ander heeft Saul op 22 mei 2019 nr. 9 bezichtigd. Daags daarvoor zond Saul een e-mail aan de makelaar waarin onder andere is vermeld: “Zoals besproken moet i.v.m. de start van het kantoor de renovatie voor 1 juni 2019 gerealiseerd zijn.” Na de bezichtiging gaf Saul te kennen dat zij nr. 9 wilde huren. Op 24 mei 2019 ondertekende Saul het huurvoorstel waarin onder andere staat dat de contractsduur twee jaar bedraagt, ingaande 1 juni 2019 en dat algemene voorwaarden van toepassing zijn. Verder staat er ook in: “Opleveringsniveau Het gehuurde wordt opgeleverd in de huidige staat, aan partijen genoegzaam bekend.” Daarna heeft Saul de waarborgsom van € 12.224,00 en de huur over juni 2019 van € 4.251,24 aan NSI betaald. De oplevering stond gepland op 3 juni 2019 om 13.00 uur. Saul kreeg in de ochtend al toegang tot de ruimte. Saul heeft daarna direct de kantoorruimte verlaten, is niet aanwezig geweest bij de geplande oplevering en heeft de huurovereenkomst dezelfde dag mondeling ontbonden. Na 3 juni is zij nooit meer in de kantoorruimte geweest. Bij brief van 7 juni 2019 heeft Saul de huurovereenkomst schriftelijk ontbonden en op 25 juli 2019 deze ook buitengerechtelijk vernietigd wegens dwaling. NSI heeft de kantoorruimte met ingang van 1 juli 2020 aan een derde verhuurd.

2.2. NSI heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat Saul wordt veroordeeld tot betaling van schade, gelijk aan de over de resterende contractsperiode verschuldigde huurpenningen. Als tegenvordering heeft Saul gevorderd dat NSI wordt veroordeeld de betaalde huurpenningen over juni 2019 en de borgsom aan haar terug te betalen.

2.3. De kantonrechter heeft aan Saul in het tussenvonnis van 22 september 2020 een bewijsopdracht gegeven. Saul heeft geen getuigen laten horen. De kantonrechter heeft de vorderingen van NSI bij eindvonnis van 4 mei 2021 toegewezen. De tegenvorderingen van Saul zijn afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van Saul is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen en haar tegenvorderingen, die zien op de huur over juni 2019 en de borgsom, aan haar worden toegewezen. Saul vordert verder dat alles wat zij op grond van het eindvonnis heeft betaald door NSI moet worden terugbetaald. NSI beoogt met haar eigen hoger beroep, waarin zij haar vorderingen heeft gewijzigd en vermeerderd, dat Saul de huurpenningen tot 1 juli 2020 aan haar moet betalen. Haar eisvermeerdering ziet op de contractuele boetes als vermeld in algemene voorwaarden omdat Saul de huur na juni 2019 niet heeft betaald.

De ontbinding/vernietiging van de huurovereenkomst door Saul

3.1 Saul beklaagt zich over de bewijsopdracht die de kantonrechter aan haar heeft gegeven, namelijk dat zij is toegelaten tot het bewijs dat tussen partijen is overeengekomen dat NSI het gehuurde aan de Veerkade nr. 9 te Rotterdam op 3 juni 2019 in gerenoveerde staat diende op te leveren en ter beschikking te stellen van Saul. Zij vindt dat het verweer van NSI (kort gezegd: “er is geen renovatie overeengekomen”) een bevrijdend verweer is en dat dus aan NSI het bewijs daarvan had moeten worden opgedragen. Het hof is dat niet met Saul eens. Saul stelt dat op haar geen betalingsverplichting rust omdat het NSI is die is tekort geschoten door de kantoorruimte niet te renoveren terwijl dat wel was overeengekomen. Saul legt die tekortkoming aan haar ontbinding ten grondslag en draagt van de feiten de stelplicht en, bij betwisting, de bewijslast. Alleen als de ontbinding standhoudt, kan Saul van haar betalingsverplichting worden bevrijd.

3.2 Omdat NSI een en ander gemotiveerd heeft betwist rust op Saul de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat renovatie van de kantoorruimte onderdeel is van de tussen partijen gemaakte afspraken en dat het niet renoveren een zodanige tekortkoming oplevert dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst door Saul rechtvaardigt.

3.3 Het hof moet onderzoeken of Saul in dit bewijs is geslaagd. Saul heeft geen nieuwe bewijsstukken in het geding gebracht. Saul verwijst naar de in eerste aanleg overgelegde brochure, de schriftelijke verklaring van makelaar [naam1] en haar e-mail van 21 mei 2019. Verder heeft zij een geluidsopname van een telefoongesprek met [naam1] in het geding gebracht. Het hof is van oordeel dat Saul daarmee niet heeft bewezen dat is afgesproken dat de kantoorruimte zou worden gerenoveerd. Terecht namelijk wijst NSI erop dat de e-mail van 21 mei 2019 was verzonden vóór de tweede bezichtiging en dat partijen pas daarna tot zaken zijn gekomen, zoals vastgelegd in het huurvoorstel waaruit blijkt dat wordt opgeleverd in de huidige staat. Uit de schriftelijke verklaringen van [naam1] volgt niet dat hij heeft toegezegd dat er gerenoveerd zou worden; [naam1] verklaart dat tijdens de bezichtiging van nr. 9 is gezegd dat zou worden geschilderd en opgeruimd, en dat duidelijk is aangegeven dat de ruimte niet opgeleverd zou worden vergelijkbaar met Veerkade 6. Ook uit zijn e-mail van 4 juni 2019 volgt geen afspraak tot renovatie. Daarin schrijft [naam1] aan Saul dat er met haar is afgesproken dat de ruimtes worden geschilderd, dat de vloerbedekking zou blijven liggen en dat de ruimte zou worden opgeleverd in de huidige staat. Uit de audio-opname volgt niet dat [naam1] iets anders hierover zegt. Op de zitting bij het hof heeft Saul verklaard dat er bij de bezichtiging een groot verschil zat tussen de staat van nr. 6 en nr. 9. en dat er in nr. 9 jarenlang niks was gedaan. Vanwege de korte tijd die tussen de bezichtiging en de oplevering zat (een paar werkdagen) mocht Saul redelijkerwijs ook niet verwachten dat nr. 9 in dezelfde mate zou zijn opgeknapt als nr. 6. Dat in de reclamebrochure is vermeld dat de ruimtes zouden worden gerenoveerd doet aan dit oordeel niet af; partijen hebben na de bezichtiging andere afspraken te maken.

3.4 In de memorie van grieven heeft Saul nog een bewijsaanbod gedaan om twee van haar statutaire bestuurders en een voormalig werkneemster als getuigen te laten horen. Aan dit bewijsaanbod gaat het hof voorbij, nu dit onvoldoende specifiek is. Saul legt namelijk niet uit wat haar bestuurders meer of anders kunnen verklaren dan zij in de procedure al hebben gedaan en wat de voormalige werkneemster betreft, is onduidelijk op welke van de stellingen het bewijsaanbod betrekking heeft en wat zij daarover kan verklaren.

3.5 NSI voert als verweer tegen de ontbinding door Saul ook nog aan dat zij door Saul nooit in gebreke is gesteld; Saul nam de kantoorruimte op, constateerde dat deze niet was gerenoveerd en ontbond onmiddellijk de huurovereenkomst. Dit verweer van NSI treft ook doel. Zelfs al zou de renovatie per 3 juni 2019 zijn overeengekomen dan kan dit niet leiden tot afwijzing van de vorderingen van NSI. Deze datum is niet een voldoende bepaalbare fatale termijn zodat, als NSI de renovatie niet tijdig zou rondkrijgen, een ingebrekestelling niet meer nodig zou zijn. Saul had aan NSI daarom de gelegenheid moeten geven alsnog de kantoorruimte te renoveren. Pas als NSI daaraan niet zou hebben voldaan, zou sprake zijn geweest van verzuim van NSI dat had kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst door Saul. Het hof oordeelt daarom dat Saul ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden.

3.6 Saul voert als subsidiair verweer aan dat zij de huurovereenkomst bij brief van 25 juli 2019 aan de advocaat van NSI heeft vernietigd wegens dwaling. Het hof overweegt dat Saul niet heeft gedwaald. Saul heeft haar beroep op dwaling op dezelfde feiten en omstandigheden gebaseerd als haar beroep op ontbinding. Het hof verwijst naar 3.3 en verwerpt ook het beroep op dwaling.

3.7 De conclusie luidt dus dat de ontbinding en/of vernietiging van de huurovereenkomst door Saul geen effect heeft en dat de huurovereenkomst na 7 juni 2019 en 25 juli 2019 voortduurde.

De wijziging van de eis in hoger beroep

3.8 NSI heeft haar vordering in hoger beroep aangepast. Haar primaire vordering luidt nu dat het hof de huurovereenkomst zal ontbinden per 1 juli 2020, althans per een door het hof te bepalen datum. Zij verzoekt de beslissing van de kantonrechter, die de huurovereenkomst per 4 mei 2021 heeft ontbonden, op dit punt te vernietigen. De datum van 1 juli 2020 correspondeert met de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst van de kantoorruimte die zij per die datum met een derde heeft afgesloten. De vóór deze datum vervallen huurpenningen vordert zij niet langer als schadevergoeding maar op grond van nakoming door Saul van haar betalingsverbintenis voor de huurpenningen. Saul voert hiertegen verweer.

3.9 Het hof stelt voorop dat hiervoor is geoordeeld dat de buitengerechtelijke verklaringen van Saul niet hebben geleid tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wel is duidelijk dat NSI daaruit mocht afleiden dat Saul niet meer de huur zou willen betalen. Saul voert aan dat NSI zich ten onrechte de toegang heeft verschaft tot de kantoorruimte, deze heeft gerenoveerd en een andere huurder daarvoor heeft gezocht, terwijl zij de ruimte voor Saul beschikbaar moest houden. Op grond van wat het hof hiervoor heeft overwogen, klopt die redenering niet; er is geen sprake van verzuim van NSI wat betreft de oplevering. Er is echter wel sprake van verzuim van Saul door het niet betalen van de huurpenningen. Alleen als het verzuim van Saul zou eindigen omdat zij de huur weer zou gaan betalen (artikel 6:86 BW) zou NSI gehouden zijn de kantoorruimte weer ter beschikking te stellen. Duidelijk is echter dat deze situatie zich niet heeft voorgedaan; Saul is immers niet teruggekomen op haar ontbindingsverklaring.

3.10 Anders dan Saul nog aanvoert twijfelt het hof er niet aan dat de kantoorruimte per 1 juli 2020 aan een ander is verhuurd. Dat blijkt namelijk voldoende uit de door NSI overgelegde, weliswaar geanonimiseerde, overeenkomst met de nieuwe huurder. Bovendien heeft NSI er geen enkel belang bij hierover onwaarheid te spreken; door de verhuur aan de derde partij immers maakt zij niet langer aanspraak op betaling van de huur na 1 juli 2020 door Saul maar heeft zij een partij gevonden die de huur wel betaalt.

3.11 Een en ander betekent dat het hof de vervallen huurtermijnen vanaf 1 juli 2019 tot 1 juli 2020 aan NSI zal toewijzen. Niet als schadevergoeding maar als nakomingsvordering.

Het hof:

4.1 bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 22 september 2020 en 4 mei 2021, behalve de beslissing dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en vernietigt hierbij deze beslissing,

4.2 veroordeelt Saul tot betaling van de contractuele boete van € 3.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 december 2019 tot aan de dag van algehele voldoening,

4.3 veroordeelt Saul tot betaling van de volgende proceskosten van NSI:

€ 2.106,- aan griffierecht

€ 6.039,- aan salaris van de advocaat van NSI (2 punten voor het principaal appel en 1 punt voor het incidenteel appel x appeltarief IV),

4.4 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.5 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.6 wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, Th. C.M. Willemse en A.J.J. van Rijen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 november 2022.

HR 20 januari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:141)