ECLI:NL:GHARL:2023:4527

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.315.659

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 10009660

arrest in kort geding van 30 mei 2023

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter in kort geding optrad als gedaagde

hierna: [appellant]

advocaat: mr. D. Pranjic

tegen

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats2]

die bij de rechtbank optrad als eiseres

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. L.A.A. Steehouwer

1 Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1. Naar aanleiding van het arrest van 29 november 2022 heeft op 12 april 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2 De kern van de zaak

2.1. [geïntimeerde] is eigenaar van de woning gelegen te [woonplaats2] aan de [adres] (hierna: de woning). [appellant] heeft de woning van [geïntimeerde] gehuurd en onderverhuurd aan derden. In de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] staat vermeld dat deze is aangegaan voor de duur van maximaal 12 maanden ingaande op 1 juli 2021 en lopende tot 1 juli 2022 en dat deze wordt gekwalificeerd als een kortdurende huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW. [geïntimeerde] heeft bij brief gedateerd 16 mei 2022 [appellant] geïnformeerd dat de huurovereenkomst niet werd verlengd en daarom eindigde per 1 juli 2021. [appellant] stelt zich op het standpunt dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst met de beheerder van de woning SDG en de (inmiddels) ex-man van [geïntimeerde] heeft afgesproken dat [appellant] de woning voor minimaal 5 jaar zou kunnen huren. Daardoor kwalificeert de huurovereenkomst niet als tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:721 lid 1 BW en is de overeenkomst niet geëindigd. Verder betwist [appellant] dat de aanzegging van [geïntimeerde] hem op tijd heeft bereikt.

2.2. [geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellant] veroordeeld wordt om primair: de woning te ontruimen, dan wel subsidiair: de sleutels en onderhuurovereenkomsten aan [geïntimeerde] af te geven, de onderhuurders mede te delen dat zij de huur aan [geïntimeerde] dienen te betalen en de door de onderhuurders betaalde waarborgsommen aan [geïntimeerde] te betalen, en tevens (primair en subsidiair): om [appellant] te verbieden zich te gedragen en/of uit te geven als huurder/verhuurder van de woning, onder andere door het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten met derden met betrekking tot de woning, alles op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

2.3. De kantonrechter in kort geding heeft de (primaire) vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. [appellant] heeft de woning vervolgens ontruimd. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen, dat de door [appellant] betaalde proceskosten worden terugbetaald en dat hij, op straffe van een dwangsom, weer vrije toegang tot de woning krijgt.

3.1. Het hof is van oordeel dat in kort geding voldoende aannemelijk is geworden dat partijen een huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar zijn overeengekomen, dat de aanzegging van het einde van de huur [appellant] tijdig heeft bereikt en dat ook de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt. Het vonnis van de kantonrechter in kort geding zal daarom bekrachtigd worden. Het hof zal dat hierna toelichten.

geen overeenkomst van langere duur dan 1 jaar

3.2. [geïntimeerde] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij met [appellant] een tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 7:271 BW heeft gesloten voor de duur van 1 jaar en dat deze huurovereenkomst is geëindigd. [appellant] heeft dit betwist en aangevoerd dat er door beheerder SDG (in de persoon van [naam1] ) en de ex-man van [geïntimeerde] ( [naam2] ) bij de totstandkoming van de huurovereenkomst toezeggingen en mededelingen zijn gedaan op grond waarvan bij [appellant] het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat hij, in afwijking van de tekst van de huurovereenkomst, voor langere tijd (minimaal 5 jaar) zou mogen huren. Op basis van die verwachting heeft [appellant] de huurovereenkomst getekend en investeringen gedaan. [geïntimeerde] betwist dat dergelijke toezeggingen zijn gedaan. Zij was niet betrokken bij de gesprekken en zij ging er zelf vanuit dat er sprake was van niet meer dan een jaarcontract, zoals in het contract vermeld staat.

3.3. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] zijn stelling dat er toezeggingen zijn gedaan voor een langere duur van de huurovereenkomst onvoldoende onderbouwd. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [appellant] in hoger beroep een audiobestand in het geding gebracht, waarop een gesprek tussen [appellant] en [naam1] te horen is. In dit gesprek geeft [naam1] aan dat er sprake was van een jaarcontract en dat het de intentie was om voor langere tijd te verhuren, maar dat de situatie is veranderd doordat [geïntimeerde] en haar ex-man uit elkaar gingen en [geïntimeerde] de woning nodig heeft voor eigen gebruik. Het hof leidt hier niet uit af, dat met [appellant] is afgesproken dat er een overeenkomst voor langere duur dan 1 jaar tot stand is gekomen. Bovendien heeft [geïntimeerde] verklaringen van [naam1] en haar ex-man in het geding gebracht, waarin zij verklaren dat tussen partijen een huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar werd aangegaan, omdat dit de eerste keer was voor [geïntimeerde] en zij (al dan niet samen met haar ex-man) wilde(n) aankijken hoe dat zou gaan. Uit de gedingstukken kan dus niet worden afgeleid dat er toezeggingen zijn gedaan aan [appellant] dat de huur voor langer dan een jaar werd aangegaan of zou worden verlengd. Het hof slaat verder acht op de toelichting die [appellant] zelf ter zitting bij het hof heeft gegeven. Hij heeft ter zitting onder meer gezegd dat hij wel had gevraagd om een contract voor vijf jaar, maar zij (het hof begrijpt: [geïntimeerde] en haar ex-man) dat niet wilden omdat het hun eerste pand was. Er werd gezegd dat als het goed zou gaan, er verlengd zou kunnen worden. Dat was de boodschap en in eerste instantie zag [appellant] daarin geen probleem. [appellant] heeft ter zitting ook gezegd dat zijn onderhuurders graag een langer contract wilden, maar dat [appellant] tegen de huurders zei dat hij rekening moest houden met opzegging, omdat het een huurcontract voor een jaar betrof. Hij kon niet toezeggen dat de onderhuurders er nog een jaar konden blijven wonen. Hij heeft de onderhuurders zelfs gezegd dat hij moest wachten met toezeggingen aan hen tot een bepaalde datum, zodat de opzeggingstermijn (voor [geïntimeerde] ) verstreken was. [appellant] hield daarbij in zijn achterhoofd dat het een jaarcontract was. Hij zag daarin geen probleem, want voor andere panden van SDG had hij precies dezelfde afspraken en die contracten zijn allemaal stilzwijgend verlengd. Ook uit deze bewoordingen van [appellant] kan het hof niet anders afleiden dan dat er tussen partijen een jaarcontract is overeengekomen. Dat er bindende toezeggingen voor een langere duur of verlenging zijn gedaan, is onvoldoende aannemelijk geworden. Overigens heeft [appellant] , gelet op de betwisting van [geïntimeerde] dat [naam1] en/of haar ex-man last of volmacht hadden om namens haar te handelen, ook niet voldoende toegelicht waarom [geïntimeerde] aan eventuele toezeggingen van [naam1] en/of haar ex-man gebonden zou zijn tegenover [appellant] . Dat [geïntimeerde] zelf enig vertrouwen heeft gewekt volgt nergens uit, terwijl zij zelf als verhuurder in het huurcontract vermeld staat en het contract heeft ondertekend. De conclusie is dat in dit kort geding niet aannemelijk is geworden dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst de kenbare bedoeling hebben gehad een overeenkomst van langere duur dan 1 jaar aan te gaan dan wel dat deze na een jaar zou worden verlengd of dat [appellant] dit redelijkerwijs mocht verwachten. Dit betekent eveneens dat het hof voorbijgaat aan de stelling van [appellant] dat een beroep op artikel 7:271 BW gelet op de door hem beschreven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van recht oplevert.

huurovereenkomst is geëindigd

3.4. Verder dient het hof zich te buigen over de vraag of [geïntimeerde] [appellant] tijdig heeft geïnformeerd over de dag waarop de huurovereenkomst verstrijkt. Ingevolge artikel 7:271 lid 1 BW diende [geïntimeerde] in dit geval tussen 1 april 2022 en 1 juni 2022 [appellant] te informeren over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Deze termijn is ook vastgelegd in artikel 3.4 van de huurovereenkomst. [appellant] betwist dat hij de aangetekende brief tijdig heeft ontvangen. In dit verband is artikel 3:37 lid 3 BW relevant dat bepaalt: “Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Nochtans heeft ook een verklaring die hem tot wie zij was gericht, niet of niet tijdig heeft bereikt, haar werking, indien dit niet of niet tijdig bereiken het gevolg is van zijn eigen handeling, van de handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt.” Ingevolge de in de tweede volzin neergelegde uitzonderingsregel kunnen de rechtsgevolgen van de verklaring ook intreden in gevallen waarin de verklaring de geadresseerde feitelijk niet heeft bereikt. Dit is onder meer het geval indien dit niet bereiken het gevolg is van een eigen handeling van de geadresseerde. De bewijslast rust op degene die zich op de werking van de verklaring beroept. Met betrekking tot aangetekende brieven geldt meer in het bijzonder dat de afzender daarvan, wanneer de geadresseerde stelt dat de brief hem niet (tijdig) heeft bereikt, dient te bewijzen dat hij de brief aangetekend en naar het juiste adres heeft verzonden, en bovendien aannemelijk dient te maken dat de brief (tijdig) aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven. Indien correcte aanbieding aannemelijk is gemaakt, is daarmee in beginsel komen vast te staan dat de brief de geadresseerde heeft bereikt of zich een geval voordoet dat met een zodanig bereiken gelijk moet worden gesteld. Bij dit laatste kan worden gedacht aan het geval dat de geadresseerde de brief bij aanbieding heeft geweigerd.

3.5. Het staat, bij gebreke van een voldoende betwisting door [appellant] , vast dat [geïntimeerde] de aanzeggingsbrief op 16 mei 2022 via aangetekende post naar het juiste adres van [appellant] heeft verzonden. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] bovendien aannemelijk gemaakt dat de brief op 17 mei 2022 (dus tijdig) aan [appellant] is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven en wel vanwege het volgende.

Uit de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte informatie over de afleverprocedure bij PostNL blijkt de volgende procedure. PostNL probeert 1 keer de aangetekende post te bezorgen. De aangetekende post wordt nooit bij buren bezorgd. Als de ontvanger niet thuis is, krijgt de ontvanger per e-mail of in de PostNL-app een melding. Indien PostNL geen e-mailadres van de ontvanger heeft, wordt er een niet-thuisbriefje in de brievenbus gedaan. Vervolgens kan de ontvanger de zending met het afhaalbericht en een legitimatie binnen 14 dagen bij PostNL punt afhalen. Na 14 dagen wordt de brief retour gezonden naar de afzender. Indien de aangetekende post geweigerd wordt, plakt de bezorger een retoursticker op de post waaruit blijkt dat deze is geweigerd. Vervolgens wordt de post retour naar de afzender gestuurd. [geïntimeerde] heeft de aangetekende brief retour ontvangen. Dit is pas na enige tijd gebeurd, omdat [geïntimeerde] geen retouradres op de envelop had vermeld. De brief werd daarom naar de afdeling onbestelbare post gestuurd. Na navraag door [geïntimeerde] , werd de envelop alsnog door PostNL aan haar geretourneerd. Op de geretourneerde envelop is een sticker geplakt, waarop staat aangekruist dat de brief werd geweigerd. [geïntimeerde] heeft aanvullende informatie van PostNL (van 24 augustus 2022 en 4 oktober 2022) in het geding gebracht, waarin door PostNL wordt bevestigd dat de zending is geweigerd en om die reden (uiteindelijk) retour is gezonden aan [geïntimeerde] .

3.6. [appellant] heeft betwist dat hij de aangetekende brief heeft geweigerd en stelt dat hij niet thuis was, toen de brief bezorgd werd. Het hof gaat daaraan voorbij. Dat er in zijn algemeenheid dingen misgaan bij de bezorging van brieven door PostNL is onvoldoende concreet om aan te nemen dat [appellant] (of iemand die op het adres van [appellant] aanwezig was) – in tegenstelling wat volgt uit de hierboven beschreven gang van zaken – de brief niet heeft geweigerd. Verder biedt de door [appellant] ingebrachte verklaring van de heer [naam3] (ongetekend per e-mail verzonden), een kennis van [appellant] die heeft verklaard dat hij ten tijde van de postbezorging samen met [appellant] elders was, onvoldoende onderbouwing in het licht van, andermaal, de hierboven beschreven gang van zaken. [appellant] heeft ook een verklaring van een persoon genaamd [naam4] in het geding gebracht, waarin verklaard wordt dat [naam4] aan de hand van zijn werkrooster heeft vastgesteld dat hij de postbezorger is die de brief heeft aangeboden op het adres van [appellant] , dat de afleverpoging niet is gelukt omdat [appellant] niet thuis was en dat [appellant] de brief niet heeft geweigerd. [geïntimeerde] betwist dat deze persoon daadwerkelijk de bezorger is geweest die de brief heeft aangeboden. [appellant] heeft dit niet nader kunnen onderbouwen. Daarbij komt dat deze persoon weliswaar heeft verklaard dat hij aan de hand van zijn werkrooster heeft vastgesteld dat de aflevering niet is gelukt omdat [appellant] niet thuis was, maar niet duidelijk is geworden hoe hij dit aan de hand van zijn werkrooster heeft kunnen achterhalen, terwijl hij niet heeft toegelicht wat er wel is gebeurd. Uit de verklaring blijkt niet waarom in afwijking van de gebruikelijke afleverprocedure bij afwezigheid geen notificatie met een afhaalbericht aan [appellant] is verzonden of in de brievenbus is achtergelaten. Het hof kan daarom onvoldoende waarde aan die verklaring toekennen. [appellant] heeft er verder nog op gewezen dat uit de verzendinformatie (productie VIII in eerste aanleg zijdens [geïntimeerde] ) blijkt dat de brief retour werd gezonden met de notificatie “aflevercode of legitimatie onjuist”, maar [geïntimeerde] heeft daar een logische verklaring voor weten te geven. PostNL heeft namelijk toegelicht dat er aanvankelijk een foutieve scan werd gezet, maar dat de sticker op de envelop met de reden “geweigerd” leidend is. PostNL heeft ondubbelzinnig bevestigd dat de brief werd geweigerd. Dit vindt ook bevestiging in (de vermelding op) de retourenvelop. Dat er iets fout is gegaan, zoals gesteld door [appellant] , is volgens het hof daarom niet aannemelijk geworden.

3.7. Dat de brief niet direct naar [geïntimeerde] retour werd gezonden maar eerst naar de afdeling onbestelbare stukken van PostNL werd gestuurd omdat [geïntimeerde] geen retouradres op de envelop had vermeld, maakt het voorgaande niet anders. Dit is wellicht niet handig geweest, maar staat er niet aan in de weg dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de aangetekende brief aan [appellant] is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven en dat daarmee het einde van de huur rechtsgeldig is aangezegd. Hetzelfde geldt voor het argument van [appellant] dat [geïntimeerde] door online naar een statusoverzicht te kijken eerder bekend had kunnen raken met het feit dat de brief niet bij [appellant] was bezorgd en het argument dat [geïntimeerde] er voor had kunnen kiezen de brief via deurwaardersexploot aan te bieden. Dit zijn geen omstandigheden die ertoe leiden dat het niet ontvangen van de aanzeggingsbrief door de aannemelijk geworden weigering voor risico van [geïntimeerde] dient te komen.

3.8. De vraag of de aanzegging [appellant] ook via gewone post of e-mail heeft bereikt behoeft gelet op het voorgaande door het hof niet beantwoord te worden.

belangenafweging

3.9. [appellant] is het verder niet eens met het door de rechtbank aanwezig geachte spoedeisend belang en de in dat verband gemaakte belangenafweging. Hij heeft daartoe in zijn memorie van grieven aangevoerd dat hij ervan overtuigd is dat [geïntimeerde] niet de ware redenen opgeeft waarom zij de huurovereenkomst met [appellant] wil beëindigen. In de memorie van grieven staat dat [geïntimeerde] de woning niet dringend voor eigen gebruik nodig en dat betwijfeld wordt of [geïntimeerde] de woning daadwerkelijk zelf gaat gebruiken. Zij moet verder in staat worden geacht om iets voor zichzelf te huren, aldus [appellant] . Uit hetgeen [appellant] ter zitting bij het hof heeft toegelicht lijkt hij dit standpunt (al dan niet deels) te hebben verlaten. In ieder geval is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft en de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] dient uit te vallen. Zij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering in kort geding. Door het verbreken van haar relatie had zij dringend woonruimte nodig en [geïntimeerde] is kort na het vonnis in eerste aanleg ook daadwerkelijk de woning weer gaan bewonen. Van [geïntimeerde] kan in redelijkheid niet gevergd worden om in de bestaande krappe huurmarkt andere woonruimte te gaan zoeken, terwijl zij zelf beschikt over een eigen woning. Daarbij komt dat [appellant] ook in hoger beroep de door hem gestelde grote investeringen, die door [geïntimeerde] zijn betwist, onvoldoende heeft onderbouwd. Hij heeft zelf niets aan de woning verbouwd en de door hem aangekochte inboedel staat momenteel opgeslagen. Die inboedel is dus niet verloren.

3.10. Het onderhavige geding leent zich niet voor een nader onderzoek naar de stellingen van partijen door middel van een bewijsopdracht. De bewijsaanbiedingen worden daarom gepasseerd.

De conclusie

3.11. Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.

3.12. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Het hof:

4.1. bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 25 augustus 2022;

4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 343,- aan griffierecht,

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II);

4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.4. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, R. Verkijk en J.C.J. Luijten, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023.

Hoge Raad 10 augustus 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC1565, Hoge Raad 8 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1797 en Hoge Raad 16 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2742