ECLI:NL:GHARL:2023:7633

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.317.037 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9511177 arrest van 12 september 2023 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiser hierna: [appellant] advocaat: mr. R.P. Sijbrandij tegen Huurgarant.com B.V. die is gevestigd in Rotterdam en bij de kantonrechter optrad als gedaagde hierna: Huurgarant advocaat: mr. P. Smit 1Het verloop van de procedure in hoger beroep [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 6 juli 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep van [appellant] ; het herstelexploot; de memorie van grieven; de memorie van antwoord. Daarna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. Op 8 oktober 2019 heeft [appellant] met betrekking tot zijn woning in [woonplaats1] een "huurovereenkomst woonruimte" gesloten met Huurgarant. In de zomer van 2021 heeft [appellant] de desbetreffende overeenkomst opgezegd. Huurgarant heeft die opzegging echter niet geaccepteerd. 2.2. [appellant] heeft bij de kantonrechter primair gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de overeenkomst ten einde is gekomen, dan wel zal bepalen op welke datum deze zal eindigen. Subsidiair wil hij dat de overeenkomst wordt vernietigd op grond van dwaling. In beide gevallen wil hij dat Huurgarant wordt veroordeeld om de woning te ontruimen en dat Huurgarant in de proceskosten wordt veroordeeld. 2.3. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. [appellant] is het daar niet mee eens en heeft daarom hoger beroep ingesteld. Hij heeft vier bezwaren (grieven) aangevoerd op grond waarvan volgens hem het vonnis van de kantonrechter niet in stand kan blijven. 2.4. Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dit oordeel komt. Juridisch kader: huurovereenkomst of beheerovereenkomst? 3.1. Om te kunnen bepalen of de overeenkomst die tussen partijen is gesloten een beheersovereenkomst is (conform de stelling van [appellant] ) of een huurovereenkomst (zoals Huurgarant betoogt) is van belang welke wederzijdse rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient mede te worden beantwoord aan de hand van de vraag welke bedoeling partijen bij het sluiten van de overeenkomst hadden en wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Als vaststaat wat de inhoud van de overeenkomst is, kan de overeenkomst vervolgens worden gekwalificeerd. 3.2. De overeenkomst die [appellant] en Huurgarant in oktober 2019 hebben gesloten vermeldt in de kop dat sprake is van een “huurovereenkomst woonruimte”. In de overeenkomst zelf is bepaald dat [appellant] als verhuurder contractspartij is bij de overeenkomst en Huurgarant als huurder. Verder staat beschreven dat Huurgarant de woning van [appellant] zal huren, dat [appellant] daarvoor maandelijks huurinkomsten (dus geen beheerfee) zal ontvangen en dat Huurgarant voornemens is de woning te gaan onderverhuren. [appellant] heeft het gehuurde ook feitelijk in gebruik gegeven aan Huurgarant en hoewel Huurgarant de woning vervolgens (op eigen naam en voor eigen risico) onderverhuurde, was zij zelf aansprakelijk voor de maandelijkse huurbetaling aan [appellant] . Verder is in de overeenkomst bepaald dat het huurcontract na verloop van een jaar kan worden opgezegd met inachtneming van de genoemde opzegtermijn, dat Huurgarant zich verplicht zorg te dragen voor klein onderhoud (zoals ook de wet aan een huurder voorschrijft) en daarnaast dat [appellant] verantwoordelijk is voor het groot onderhoud van de woning (zoals waar ook de wet een verhuurder toe verplicht) en voor de betaling van belastingen en andere heffingen. Op de website van Huurgarant presenteert zij zich als een “betrouwbare huurder” en als huurder en beheerder ineen en wordt (onder meer) benadrukt dat dankzij de diensten van Huurgarant een ieder zorgeloos kan verhuren. 3.3. Om te voldoen aan de elementen van een huurovereenkomst gelden ingevolge artikel 7:201 BW twee vereisten: allereerst de verplichting van de verhuurder om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en ten tweede de verplichting van de huurder om daarvoor een tegenprestatie te voldoen. Naar het oordeel van het hof voldoet de overeenkomst aan beide wettelijke elementen: [appellant] heeft de woning aan Huurgarant in gebruik gegeven en Huurgarant heeft de overeengekomen tegenprestatie voldaan. Ook zijn de overige tussen partijen overeengekomen voorwaarden verenigbaar met het wettelijk huurregime. Dat op de website van Huurgarant staat vermeld, zoals [appellant] heeft opgemerkt, dat Huurgarant (ook) het technisch en financieel beheer voor haar rekening neemt, maakt het voorgaande niet anders. Deze zin moet namelijk niet op zichzelf gelezen worden (wat de schijn zou kunnen wekken dat sprake is van beheer), maar moet worden bezien in samenhang met de overige inhoud van de website. Daarop staat duidelijk vermeld dat Huurgarant huurder wordt en alleen het klein onderhoud zal verrichten. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat tot betaling van de huur (zijnde het financieel beheer) en het verrichten van klein onderhoud (zijnde het technisch beheer) Huurgarant als huurder verplicht is en niet als beheerder. Op grond van het voorgaande kan naar het oordeel van het hof niet anders dan geconcludeerd worden dat er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. 3.4. Mede gelet op de tekst van de overeenkomst waarin meermaals het woord “huur” of een variant daarop is gebruikt, is het hof bovendien van oordeel dat Huurgarant mocht verwachten - en dat [appellant] dat zo had moeten begrijpen - dat zij onderhavige woning van [appellant] zou huren en dat niet enkel een beheersovereenkomst is gesloten. Dat [appellant] zich er op dat moment niet van bewust was dat bij een huurovereenkomst ook de dwingendrechtelijke regels met betrekking tot huurbescherming automatisch van toepassing zijn (waarvan partijen niet, of niet zomaar, kunnen afwijken), zodat - anders dan hij dacht - de overeenkomst niet ‘zomaar’ opzegbaar bleek te zijn, maakt dat niet anders. Verderop komt het hof terug op [appellant] onjuiste voorstelling van zaken en op de stelling van [appellant] dat vanwege die onjuiste voorstelling de overeenkomst vernietigbaar is. De huurovereenkomst is niet door opzegging ten einde gekomen 3.5. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de woning van [appellant] bestemd was om te worden gebruikt als woonruimte. Daarmee staat vast dat partijen zich, naast de bepalingen uit de (huur)overeenkomst ook dienen te houden aan de (semi)dwingendrechtelijke huurrechtbepalingen voor de (ver)huur van woonruimte. De wet bepaalt in artikel 7:271 BW in samenhang gelezen met artikel 7:274 BW dwingend dat de huurovereenkomst voor woonruimte alleen kan worden opgezegd wanneer sprake is van één van de in de wet genoemde limitatieve opzeggingsgronden. Anders dan [appellant] stelt is het niet mogelijk om van die dwingendrechtelijke opzeggingsbepaling af te wijken (artikel 7:282 jo. 7:271 BW). Dat toepassing van deze opzeggingsbepaling in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is gesteld noch gebleken. De enkele opzeggingsgrond die [appellant] heeft aangevoerd (het willen verkopen van zijn woning) valt niet onder de wettelijke limitatief opgesomde opzeggingsgronden en is dus geen reden om de huurovereenkomst rechtsgeldig te kunnen beëindigen. Daarmee staat vast dat de huurovereenkomst niet door opzegging ten einde is gekomen. [appellant] heeft niet gesteld en ook is niet gebleken dat (alsnog) een van de limitatieve opzeggingsgronden zich voordoet op grond waarvan de huurovereenkomst (alsnog) kan worden beëindigd. Het beroep van [appellant] op dwaling slaagt niet 3.6. [appellant] heeft betoogd dat hij zich “belazerd” voelt, omdat de door Huurgarant gepresenteerde flexibiliteit en contractueel overeengekomen opzegtermijn een “wassen neus” blijken te zijn. Hij beroept zich op dwaling (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW). [appellant] stelt dat hij de overeenkomst nooit zou hebben gesloten als hij van te voren had geweten dat de overeenkomst alleen opzegbaar was op grond van de wettelijke opzeggingsgronden. 3.7. Het hof stelt vast dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat opzegging mogelijk is met inachtneming van een opzegtermijn. Uit de letterlijke tekst van de huurovereenkomst valt niet duidelijk af te leiden dat aan een opzegging ook de wettelijke beperking was verbonden dat sprake diende te zijn van een in artikel 7:274 BW limitatief genoemde opzeggingsgrond. Echter, een ieder wordt in beginsel verondersteld de wet te kennen, omdat anders strijd zou ontstaan met het beginsel van rechtszekerheid en een behoorlijk verloop van het rechtsverkeer zou worden belemmerd. Dat [appellant] heeft gedwaald omtrent de uitleg van de bepaling uit de huurovereenkomst ligt in zijn risicosfeer en dient naar het oordeel van het hof voor zijn rekening te blijven. Daarbij komt dat naar het oordeel van het hof voor Huurgarant niet kenbaar was dat [appellant] op ieder moment de huurovereenkomst wilde kunnen opzeggen. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat hij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst meermaals aan Huurgarant heeft verteld dat hij i) flexibiliteit nastreefde, ii) zijn handen vrij wilde hebben en houden ten aanzien van de woning en iii) op ieder moment de huurovereenkomst wilde kunnen opzeggen (met inachtneming van de contractuele opzegtermijn), maar zonder daarbij te concretiseren aan wie, op welke momenten en op welke wijze(n) hij die mededelingen zou hebben gedaan. Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 6 juli 2022; 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende kosten van het hoger beroep van Huurgarant: € 783,- aan griffierecht; € 1.183,- aan salaris van de advocaat van Huurgarant (1 procespunt x appeltarief II); 4.3. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.4. verklaart dit arrest, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, R.W.E. van Leuken en H. van Loo, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034, rov. 3.2.3. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.