ECLI:NL:GHARL:2025:4061
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.339.051
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht 10449121
beschikking van 1 juli 2025
in de zaak van
1 [appellant]
2. [appellante]
die wonen in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als verzoekers
hierna samen: [appellanten]
advocaat: mr. D.M.R. Janssen
tegen
Vereniging van Eigenaars Bungalowpark De Egelshoek I
die is gevestigd in Hollandsche Rading
en die optreedt als verweerster
hierna: de VvE
advocaat: mr. D.N. Reijnders
en als belanghebbenden
Egelshoek Park B.V.
die is gevestigd in Hollandsche Rading
en die optreedt als belanghebbende
hierna: de B.V.
advocaat: mr. K. Kroon
en:
[naam1 ]
die woont in [woonplaats2]
[naam2]
die woont in [woonplaats2][naam3]
die woont in [woonplaats2]BergBerg B.V.
die is gevestigd in Hollandsche Rading
[naam4]
die wonen in [woonplaats3] (Frankrijk)
[naam5] en [naam6]
die wonen in [woonplaats4]
[naam7] en [naam8]
die wonen in [woonplaats5] (Bosnië en Herzegovina)
[naam9] en [naam10]
die wonen in [woonplaats6] (Australië)
[naam11] en [naam12]
die wonen in [woonplaats7]
[naam13] en [naam14]
die wonen in [woonplaats2]
[naam15]
die woont in [woonplaats8][naam16]
die woont in [woonplaats2]
[naam17]
die woont in [woonplaats8][naam18]
die woont in [woonplaats9]
[naam19]
die woont in [woonplaats10][naam20]
die woont in [woonplaats2]
[naam21]
die woont in [woonplaats11]
[naam22]
die woont in [woonplaats2][naam23]
die woont in [woonplaats1]
[naam24]
die woont in [woonplaats2]
[naam25] en [naam26]
die wonen in [woonplaats12] (Curaçao)
[naam27] en [naam28]
die wonen in [woonplaats2]
[naam29]
die woont in [woonplaats2]
[naam30]
die woont in [woonplaats2][naam31]
die woont in [woonplaats13][naam32]
die woont in [woonplaats14]
[naam33] en [naam34]
die wonen in [woonplaats2]
[naam35]
die woont in [woonplaats2][naam36]
die woont in [woonplaats2][naam37] en [naam38]
die wonen in [woonplaats15][naam39]
die woont in [woonplaats16] (Frankrijk)[naam40]
die woont in [woonplaats2][naam41]
die woont in [woonplaats2][naam42] en [naam43]
die wonen in [woonplaats2][naam44] en [naam45]
die wonen in [woonplaats2][naam46]
die woont in [woonplaats2][naam47]
die woont in [woonplaats8][naam48] en [naam49]
die wonen in [woonplaats17][naam50]
die woont in [woonplaats18] (Curaçao)[naam51] en [naam52]
die wonen in [woonplaats2][naam53]
die woont in [woonplaats2]
[naam54]
die woont in [woonplaats2][naam55]
die woont in [woonplaats2]
1 Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1. [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht (hierna: de kantonrechter), op 14 februari 2024 heeft gegeven. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
het beroepschrift
het verweerschrift namens de VvE
het verweerschrift namens de B.V.
de bijlagen 32 tot en met 41 (met uitzondering van bijlage 36) bij de akte overlegging bijlagen namens [appellanten] Het hof heeft op de mondelinge behandeling beslist dat de akte zelf wegens strijd met de tweeconclusieregel buiten beschouwing wordt gelaten. Dat geldt ook voor bijlage 36.
1.2. Op 7 april 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [appellanten] zijn verschenen, bijgestaan door mr. Janssen. Namens de VvE is [de administrateur] als administrateur verschenen, bijgestaan door mr. Reijnders en namens de B.V. is [de parkbeheerder] (parkbeheerder) verschenen, bijgestaan door mr. Kroon. Als belanghebbenden zijn verschenen: [naam41] , [naam55] , [naam32] , [naam34] en [naam33] , [naam47] , [naam56] , [naam43] , [naam57] , [naam5] , [naam22] en [naam40] met haar partner, [de partner van één van de verschenen belanghebbenden] . Alle partijen zijn in de gelegenheid gesteld het woord te voeren.
1.3. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft het hof bepaald dat uitspraak zal worden gedaan.
2 De kern van de zaak
2.1. Bungalowpark De Egelshoek, gelegen in Hollandsche Rading, bestaat uit 102 appartementsrechten. De B.V. is gerechtigd tot (hierna: eigenaar van) 55 appartementsrechten. De overige 47 appartementsrechten zijn eigendom van particuliere eigenaars, namelijk [appellanten] en de overige hiervoor genoemde belanghebbenden. Bij besluit van 6 maart 2023 (hierna: het besluit) heeft de VvE besloten dat de B.V. toestemming krijgt om bij twee nieuw te bouwen bungalows af te wijken van de regels uit het door de VvE vastgestelde Bouwreglement. Volgens [appellanten] is dat besluit in strijd met de splitsingsakte, dan wel had het besluit in redelijkheid niet genomen mogen worden. Een ander besluit dat op dezelfde datum is genomen maakt, anders dan in de procedure bij de kantonrechter, van dit hoger beroep geen deel uit.
2.2. [appellanten] hebben samen met een aantal andere particuliere appartementseigenaars de kantonrechter verzocht om, voor zover in hoger beroep van belang, voor recht te verklaren dat het besluit nietig is, althans het besluit te vernietigen.
2.3. De kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] is dat het verzoek alsnog wordt toegewezen.
2.4. Het hof zal beslissen dat het besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, zodat het zal worden vernietigd en licht dat hierna toe.
3.1. De vergadering van eigenaars heeft op 11 november 2022 (onder meer) de volgende besluiten genomen (in citaten worden taalfouten niet gecorrigeerd):
De vergadering verleent toestemming voor de nieuwbouw van bungalow 33 volgens het ingediende voorstel. Voorwaarde: de bungalow geplaatst wordt geplaatst binnen de in de Bouwvoorschriften (Ver(nieuw)bouwreglement Hoofdstuk 4) gestelde limieten. Voor: 61, Tegen: 23, Blanco: 1
De vergadering verleent toestemming voor de nieuwbouw van bungalow 60 of 61 volgens het ingediende voorstel. Voorwaarde: de bungalow geplaatst wordt geplaatst binnen de in de Bouwvoorschriften (Ver(nieuw)bouwreglement Hoofdstuk 4) gestelde limieten. Voor: 61, Tegen: 23, Blanco: 1
3.2. De vergadering van eigenaars heeft op 6 maart 2023 (onder meer) de volgende besluiten genomen:
6. De vergadering verleent toestemming voo de plaatsing van een nieuwe bungalow door Egelshoek Park BV op perceel 33 volgens de aan de vergadering vorgelegde maatvoering (zie tekening (…)) (55 VOOR; 33 TEGEN; 4 BLANCO)
7. De vergadering verleent toestemming voor de plaatsing van een nieuwe bungalow door Egelshoek Park BV op perceel 60 volgens de aan de vergadering voorgelegde maatvoering (zie tekening (…)) (55 VOOR; 33 TEGEN; 4 BLANCO)
3.3. De aan de vergadering van 6 maart 2023 voorgelegde maatvoering wijkt af van de bepalingen in het Bouwreglement, dat in hoofdstuk 4 onder b onder meer bepaalt:
3. afstand voor:
a. de afstand van kavelgrens voor tot bungalow bedraagt minimaal 4 m.
4. afstand links en rechts.
a. Uitgangspunt is, dat de afstand van de kavelgrens links en rechts tot de bungalow minimaal 4 m. bedraagt, waardoor er een totale vrije ruimte tussen de bungalows van = 8 m. (4 m.+ 4 m.) is;
b. Bij nieuw te bouwen recreatiewoningen / chalets is de vrije ruimte, aan de zuidzijde minimaal 5,5 m. en aan de noordzijde minimaal 2,5 m.
3.4. Het besluit van 6 maart 2023 is genomen doordat de B.V. daar met haar absolute meerderheid van stemmen als enige voor heeft gestemd. De twee bungalows zijn inmiddels gebouwd.
4 De toelichting op de beslissing van het hof
[appellanten] hebben belang bij hun verzoek
4.1. Zowel de VvE als de B.V. betogen dat [appellanten] geen belang hebben bij hun verzoek omdat de twee nieuwe bungalows zich niet in de buurt bevinden van de bungalow (het appartementsrecht) van [appellanten] Er wordt geen inbreuk gemaakt op de privacy van [appellant] , terwijl privacy de belangrijkste reden is voor de afstandsregel tot de erfgrens in hoofdstuk 4 van het Bouwreglement. [appellanten] ondervinden dus geen hinder of nadeel van de in afwijking van het bouwreglement gebouwde bungalows, zo betogen de B.V. en de VvE. [appellanten] bestrijden dit.
4.2. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] wel belang bij hun verzoek, zelfs als vast zou staan dat [appellanten] vanuit hun eigen bungalow geen zicht hebben op de twee nieuw gebouwde bungalows. Net als de B.V. namelijk zijn zij mede-eigenaars van het park en dus komen aan hen als zodanig alle rechten toe die de wet, het splitsingsreglement en de overige reglementen die binnen de VvE gelden aan hen toekennen wat betreft de inrichting van het park. Zij hebben daarom wel degelijk belang bij de nakoming en de handhaving van deze regels en dus ook om een eventuele schending van deze regels aan de rechter voor te leggen. Een andere opvatting hierover komt neer op een ontoelaatbare inperking van hun rechten als (appartements)eigenaars.
Het besluit is in strijd met de redelijkheid en billijkheid genomen
4.3. Artikel 2:15 lid 1 BW, welk artikel op grond van artikel 5:124 lid 2 BW ook van toepassing is op de vereniging van eigenaars, bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is - voor zover hier van belang - wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Wanneer deze artikelen worden ingevuld voor het onderhavige geschil geven zij als toetsingskader de vraag of de vergadering van eigenaars (als orgaan van de VvE) bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, waaronder de belangen van [appellanten] (als leden van de VvE bij haar organisatie betrokken) in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
4.4. De woorden “als zodanig” in artikel 2:8 lid 1 BW brengen met zich mee, dat het antwoord op de vraag of de vergadering van eigenaars bij afweging van (ook) alle bij het besluit betrokken belangen van het betrokken lid in redelijkheid en naar billijkheid tot die besluiten heeft kunnen komen niet los kan worden gezien van de tussen de vergadering van eigenaars en dat lid bestaande relatie. De redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid worden mede ingevuld door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een door haar ongewenst besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars moet daar rekening mee worden gehouden. Dat klemt temeer als, zoals in het onderhavige geval, één (rechts)persoon de meerderheid van de stemmen kan uitbrengen. De vergadering van eigenaars moet er bovendien rekening mee houden dat het lidmaatschap van de vereniging van eigenaars voor een appartementseigenaar verplicht is. Het lid dat zich niet met het besluit kan verenigen heeft, zolang het eigenaar is van een appartementsrecht, geen mogelijkheid zich aan verdere ongewenste besluitvorming te onttrekken door zijn lidmaatschap op te zeggen.
4.5. [appellanten] stellen onder meer dat het besluit vernietigd moet worden, omdat de B.V. misbruik maakt van haar meerderheidsstem binnen de VvE. Via deze meerderheidsstem besluit en handelt de B.V. zoals het haar goeddunkt, waarbij geen rekening wordt gehouden met de belangen van de andere appartementseigenaars. Daarnaast heeft de B.V. zich niet gehouden aan de voorwaarde die is gesteld op de hiervoor vermelde vergadering van 11 november 2022 dat de bungalows geplaatst worden binnen de in de bouwvoorschriften gestelde limieten en waaraan zij zelf haar meerderheidsstem heeft gegeven. De B.V. heeft haar plannen in strijd met het Huishoudelijk Reglement voorafgaand aan die vergadering bovendien niet aan de bouwcommissie voorgelegd, zo stellen [appellanten] Een en ander wordt door de VvE en de B.V. betwist.
4.6. Het hof oordeelt als volgt. Artikel 11 van de splitsingsakte bepaalt dat iedere op- of aanbouw aan een bungalow zonder toestemming van de vergadering verboden is. Het besluit is door de vergadering van eigenaars conform het in artikel 36 van de splitsingsakte bepaalde, met een (ruime) volstrekte meerderheid, genomen. Het besluit is daarom in beginsel rechtsgeldig genomen en de in artikel 11 bedoelde toestemming is daarmee verleend.
Artikel 28 van de splitsingsakte bepaalt dat het gebruik van het gemeenschappelijke gedeelte van het park wordt geregeerd door een Huishoudelijk Reglement en dat daarin ook nadere regels worden opgenomen betreffende het gebruik van privégedeelten.
Op grond van artikel 3 lid 10 van het Huishoudelijk Reglement maakt het Bouwreglement onderdeel uit van het Huishoudelijk Reglement. Deze door de VvE-vergadering vastgestelde regelingen geven meer inhoudelijke invulling aan wat tussen de VvE en de leden, maar ook wat tussen de leden onderling rechtens is. Voor de appartementseigenaars geldt dat zij zich moeten richten naar deze regelingen en bij overtreding mogen zij elkaar daarop aanspreken. Een en ander neemt niet weg dat uiteindelijk de bepalingen van de splitsingsakte voorgaan boven de door de VvE in haar vergaderingen vastgestelde reglementen.
4.7. Het Huishoudelijk Reglement bepaalt dat de bouwcommissie adviseert bij aanvragen over ver(nieuw)bouw en dat de bouwcommissie de aanvragen beoordeelt conform het Bouwreglement (artikel 3 lid 9 en 10 van het Huishoudelijk Reglement). Het Bouwreglement bepaalt dat een wijziging of een vernieuwing van een bungalow altijd moet worden aangevraagd bij de VvE en dat de appartementseigenaar daarvoor een aanvraag indient bij de bouwcommissie (artikel 3 sub a lid 1 sub a van het Bouwreglement). De avond voorafgaand aan de vergadering van 11 november 2022 heeft de B.V. de tekeningen met de voorgestelde plaatsing op de kavel van de bungalows aangeleverd bij de VvE. De (destijds in functie zijnde) administrateur van de VvE schreef daarover:
‘Omdat de tijd ontbreekt om deze in detail te bestuderen en te toetsen aan de reglementen, verzoek ik u de plaatsbepaling
niet
mee te nemen bij uw besluiten. In gevallen dat de bungalows in het voorstel niet binnen de toegestane grenzen geplaatst zijn, zal voor afwijkende plaatsing toestemming apart gezocht worden van de vergadering, na controle en advies van de bouwcommissie.’
4.8. Op de vergadering van 11 november 2022 heeft de B.V. meegestemd voor het besluit tot toestemming voor de nieuwe bungalows, waarbij de voorwaarde is afgesproken dat de bungalows worden geplaatst binnen de in de bouwvoorschriften gestelde limieten (zie 3.1 hiervoor). De (destijds in functie zijnde) administrateur van de VvE, die door de B.V. was gemachtigd om vóór de toestemming te stemmen, heeft op die vergadering over de nieuwe bungalows opgemerkt:
‘Als de huisjes niet binnen de grenzen, die gesteld zijn in het bouwreglement, op de kavel kunnen passen dan moet er nog een keer over worden nagedacht waar en hoe ze dan wel in kunnen passen en of er als er eenmaal door de BV met de bouwcommissie is vastgesteld dat het niet mogelijk is om ze in de huidige vorm op de kavel neer te zetten zoals op de tekening, waar niet over gestemd wordt trouwens, is aangeleverd, dan komt er een nieuwe BALV om daar nog een keer over te stemmen. Een nieuwe vergadering waar over de plaatsbepaling wordt gestemd. Als er dan iets aan de nieuwe huisjes veranderd moet worden, kan dat dan meteen meegenomen worden. Dat zal gebeuren in overleg met de bouwcommissie en ik ben heel blij om te horen dat de bouwcommissie bereid is om zo snel mogelijk deze samenwerking met de BV aan te gaan.’
4.9. Zonder vervolgens de aanvraag in te dienen bij de bouwcommissie of de bouwcommissie op andere wijze bij de plannen voor de nieuwe bungalows te betrekken is de B.V. in januari 2023 aangevangen met de bouw daarvan. Zij heeft daarna de vergadering van 6 maart 2023 bijeengeroepen, waarbij zij, als enige van de appartementseigenaars, vóór het besluit tot plaatsing van de twee bungalows heeft gestemd. Hoewel de B.V. betwist dat zij met haar stem voor het besluit van 11 november 2022 er onvoorwaardelijk mee heeft ingestemd dat zij bij de plaatsing van de bungalows de voorschriften van het Bouwreglement in acht zou nemen, is namens haar in ieder geval toegezegd dat zij met de bouwcommissie in overleg zou gaan. Belangrijker is nog dat ook voor haar, net als voor iedere andere appartementseigenaar, op grond van het Bouwreglement de verplichting gold om haar aanvraag eerst in te dienen bij de bouwcommissie, voordat de vergadering van eigenaars bijeen zou worden geroepen, zodat de bouwcommissie in staat zou zijn gesteld de VvE te adviseren over de voorgenomen ver(nieuw)bouw. De B.V. heeft zich dus niet gehouden aan de in het Bouwreglement opgenomen procedurevoorschriften en aan haar eigen, naar het hof oordeelt: vanzelfsprekende, toezegging om in overleg te gaan met de bouwcommissie over de voorgenomen bouw van de nieuwe bungalows.
4.10. De VvE betoogt, overigens in strijd met haar eigen toezegging, nog dat het Bouwreglement niet ziet op nieuwbouw, maar alleen op aan- en opbouw. Het hof ziet geen aanleiding om aan te nemen dat met het woord ‘ver(nieuw)bouw’ in artikel 3 van het Huishoudelijk Reglement of met de woorden ‘een vernieuwing van een bungalow’ in artikel 3 van het Bouwreglement niet ook wordt gedoeld op nieuw te bouwen bungalows. Anders dan de VvE betoogt, geeft een strikte lezing van die woorden juist aanleiding om aan te nemen dat ook nieuwbouw wordt bedoeld, temeer omdat anders de ongerijmde situatie zou ontstaan dat voor verbouwingen wel een gedetailleerde regeling zou gelden en voor sloop van een bestaande bungalow met vervolgens nieuwbouw in het geheel geen regeling. De inhoud van het bouwreglement (de bepalingen over de afstand tot de erfgrens) wijst er bovendien op dat die bepalingen ook in geval van nieuwbouw relevant en van toepassing zijn. Ook om die reden had de VvE zich bij haar nieuwbouwplannen moeten houden aan de procedurevoorschriften uit het Huishoudelijk Reglement en het Bouwreglement.
4.11. Het hof concludeert dat, ondanks de binnen de VvE geldende procedure voor ver(nieuw)bouw, ondanks haar instemming met de voorwaarde die was verbonden aan het besluit van 11 november 2022 en haar eigen toezegging, de B.V. de bouwcommissie voorafgaand en tijdens de bouw van de nieuwe bungalows heeft gepasseerd. Zij heeft vervolgens de bungalows in afwijking van de maatvoering uit het Bouwreglement gebouwd. Zij heeft, nadat de bungalows al gerealiseerd waren, als enige van de appartementseigenaars vóór het besluit gestemd. Daarmee heeft de B.V. kennelijk opzettelijk, althans op zijn minst zeer onachtzaam, haar eigen belang van snelle nieuwbouw voorrang gegeven boven de binnen de VvE geldende procedureregels die dienen ter bescherming van de eigenaarsbelangen van alle leden. Het hof is daarom, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat het besluit van de VvE, gelet op al die omstandigheden – in samenhang beschouwd – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.12. Hoewel het hof zich realiseert dat de vernietiging van het besluit in de uiteindelijke feitelijk situatie geen verandering brengt ( [appellanten] hebben op de zitting toegezegd dat de nieuwe bungalows mogen blijven staan), moeten de leden van de VvE, en in het bijzonder de B.V. met haar meerderheidsstem, erop bedacht zijn dat zij zich jegens elkaar moeten gedragen naar wat door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Pas na afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, met inachtneming van de geldende regels, kan de VvE tot besluitvorming overgaan.
De conclusie
4.13. Het hoger beroep slaagt. Omdat de VvE in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten van [appellanten] bij het hof. Voor een proceskostenveroordeling van de B.V. bestaat geen wettelijke grondslag, zodat de B.V. haar eigen kosten moet dragen
4.14. Het hof bepaalt dat iedere partij de eigen kosten moet dragen van de procedure bij de kantonrechter.
4.15. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
Het hof:
5.1. vernietigt de bestreden beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 14 februari 2024, onder 4.1. voor zover die ziet op het besluit van de VvE van 6 maart 2023 tot afwijking van het Bouwreglement, en onder 4.2. en 4.3. en bekrachtigt deze voor het overige;
5.2. vernietigt de besluiten van de vergadering van de VvE van 6 maart 2023 voorzover daarin toestemming is verleend voor de plaatsing van twee nieuwe bungalows door Egelshoek Park B.V. op de percelen 33 en 60 volgens de aan de vergadering voorgelegde maatvoering;
5.3. bepaalt dat partijen de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter voor eigen rekening moeten houden;
5.4. veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep
€ 349,- aan griffierecht
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)
5.6. verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.H.F. van Vugt, C.M.E. Lagarde en A.J.J. van Rijen, en is in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2025.