ECLI:NL:GHARL:2025:4336
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.339.064
zaaknummer rechtbank Limburg 9415299
arrest van de pachtkamer van 15 juli 2025
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats] (gemeente [gemeente] )
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de pachtkamer in Roermond optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie
hierna: [appellant]
advocaat: mr. E.H.M. Harbers
tegen
1 [geïntimeerde sub 1]
2. [geïntimeerde sub 2]
die wonen in [woonplaats] (gemeente [gemeente] )
3. [geïntimeerde sub 3] Holding B.V.
die is gevestigd in [vestigingsplaats 1] (gemeente [gemeente] ) en
4. [geïntimeerde sub 4] Holding B.V.
die is gevestigd in [vestigingsplaats 2]
die ook hoger beroep hebben ingesteld
die bij de pachtkamer in Roermond optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie
hierna: gezamenlijk [geïntimeerde sub 1] c.s. (in meervoud) en afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] , [geïntimeerde sub 3] Holding en [geïntimeerde sub 4] Holding
advocaat: mr. B. Nijman
1 Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 21 januari 2025 heeft op 13 maart 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). De zaak is aangehouden voor beraad over een mogelijke schikking. Hierna hebben partijen het hof laten weten dat zij geen schikking hebben bereikt. Zij hebben het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2 De kern van de zaak, feiten, vorderingen en uitkomst
Inleiding
2.1. [appellant] en [geïntimeerde sub 1] zijn broers. [geïntimeerde sub 2] is de echtgenote van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 1] is directeur en grootaandeelhouder van [geïntimeerde sub 3] Holding. [geïntimeerde sub 4] Holding is een vennootschap van de zwager van [geïntimeerde sub 1] . [geïntimeerde sub 1] is rentmeester van beroep. [appellant] exploiteert een akkerbouwbedrijf van circa 92 ha in [plaats A] . [appellant] heeft ca 58 ha daarvan in gebruik van [geïntimeerde sub 1] c.s. Partijen twisten over de vraag of en zo ja wat voor soort pachtovereenkomsten voor een aantal van deze percelen gelden. [appellant] wil in hoger beroep vastlegging van een aantal reguliere pachtovereenkomsten, waarvan de rechtbank vastlegging heeft afgewezen, terwijl [geïntimeerde sub 1] wil dat voor de percelen waarvoor de pachtkamer in Roermond reguliere pachtovereenkomsten heeft vastgelegd voor recht wordt verklaard dat er geen pachtovereenkomst, althans geen reguliere pachtovereenkomst, van kracht is.
2.2. Het gaat in deze zaak om de volgende percelen waarbij als ‘verpachter’ is vermeld wie dat is als sprake is van pacht:
[perceelsnaam A]
Verpachter
Kadastrale aanduiding
[kadastrale gemeente A]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
1.59.37 [kadastrale gemeente A]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.13.75 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
3.69.65 [kadastrale gemeente A]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
5.93.26 [kadastrale gemeente A]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.35.75 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 3] Holding
[…]
[…]
0.27.97 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 3] Holding
[…]
[…]
0.13.15 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 3] Holding
[…]
[…]
0.12.90 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 3] Holding
[…]
[…]
0.97.55 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 3] Holding
[…]
[…]
1.25,15
[kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
11.00.25 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
4.05.39 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 3] Holding
[…]
[…]
3.24.61 [perceelsnaam B]
[kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.36.72 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.80.32 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.47.03 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.24.31 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.04.86 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.26.16 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
(ged)
0.00.85 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 2]
[…]
[…]
3.38.34 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 2]
[…]
[…]
0.54.32 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 2]
[…]
[…]
0.24.50 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 2]
[…]
[…]
1.63.02 [perceelsnaam C]
[kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1] (thans: [geïntimeerde sub 4] )
[…]
[…]
2.82.71 [perceelsnaam D]
[kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.18.73 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1] (thans: [geïntimeerde sub 4] )
[…]
[…]
0.52.03 [perceelsnaam E]
[kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.38.63 [kadastrale gemeente B]
[geïntimeerde sub 1] (thans: [geïntimeerde sub 4] )
[…]
[…]
1.49.98 [perceelsnaam F]
[kadastrale gemeente C]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
2.36.70 [kadastrale gemeente C]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
4.66.50 [kadastrale gemeente C]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.61.15 [kadastrale gemeente C]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
3.97.55 [kadastrale gemeente D]
[geïntimeerde sub 1]
[…]
[…]
0.60.25 Totaal
58.43.51 ha
2.3. De ouders van [appellant] en [geïntimeerde sub 1] exploiteerden de boerderij “ [naam boerderij] ” in [plaats A] . Die hoeve werd oorspronkelijk gepacht van de graaf van [plaats B] . Begin jaren ’70 van de vorige eeuw zijn de gebouwen aangekocht. In 1995 bood de verpachter de 44 ha verpachte grond te koop aan. [appellant] heeft toen een kwart en [geïntimeerde sub 1] driekwart van deze gronden gekocht. De gronden zijn vervolgens verpacht aan vader. Vader heeft toen ook een volmacht getekend op grond waarvan [geïntimeerde sub 1] de pacht kon beëindigen en de percelen pachtvrij kon maken. In 1999 heeft [appellant] het bedrijf van zijn ouders overgenomen.
2.4. In 2001 en 2002 zijn een aantal overeenkomsten opgesteld:
Met betrekking tot [perceelsnaam A] :
In december 2001 een indeplaatsstellingsovereenkomst tussen vader, [appellant] en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] Holding waarbij [appellant] in de plaats gesteld werd van zijn vader onder de pachtovereenkomst met de graaf van [plaats B] voor ongeveer 34 ha; deze overeenkomst heeft een goedkeuringstempel van de Grondkamer Zuid;
Op 30 juni 2002 een pachtbeëindigingsovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] Holding enerzijds en [appellant] anderzijds voor ongeveer 34 ha;
op 30 juni 2002 een reguliere pachtovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] en een reguliere pachtovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 3] Holding en [appellant] ingaande 1 juli 2002, eindigend op 31 december 2033 voor ongeveer 12 ha;
op 30 juni 2002 een pachtovereenkomst o.g.v. artikel 70f lid 5 Pachtwet (hierna: Pw) tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] en een pachtovereenkomst o.g.v. artikel 70 f lid 5 Pw tussen [geïntimeerde sub 3] Holding en [appellant] ingaande 1 juli 2002, eindigend op 30 juni 2008 voor ongeveer 20 ha.
Met betrekking tot [perceelsnaam B] :
In december 2001 een indeplaatsstellingsovereenkomst tussen vader, [geïntimeerde sub 2] en [appellant] waarbij [appellant] in de plaats gesteld werd van zijn vader voor ongeveer 5,74 ha;
Op 30 juni 2002 een pachtbeëindigingsovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 2] en [appellant] voor ongeveer 5,74 ha;
Op 28 december 2001 een reguliere pachtovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] ingaande op 1 januari 2002 en eindigend 31 december 2007 voor ongeveer 2 ha; deze overeenkomst heeft een goedkeuringstempel van de Grondkamer Zuid;
Op 30 juni 2002 een pachtbeëindigingsovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] voor ongeveer 2 ha;
Op 30 juni 2002 een pachtovereenkomst o.g.v. artikel 70 f lid 5 Pw tussen [geïntimeerde sub 2] en [appellant] ingaande op 1 juli 2002, eindigend op 30 juni 2008 voor ongeveer 5,80 ha;
Op 30 juni 2002 een pachtovereenkomst o.g.v. artikel 70 f lid 5 Pw tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] ingaande op 1 juli 2002, eindigend op 30 juni 2008 voor ongeveer 2,45 ha.
Met betrekking tot [perceelsnaam E] :
Op 2 mei 2002 een reguliere pachtovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] ingaande op 15 maart 2002, eindigend op 14 maart 2008 voor ongeveer 2.10 ha; deze overeenkomst heeft een goedkeuringstempel van de Grondkamer Zuid;
Op 30 juni 2002 een pachtbeëindigingsovereenkomst tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] voor ongeveer 2,10 ha;
Op 30 juni 2002 een pachtovereenkomst o.g.v. artikel 70 f lid 5 Pw tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] ingaande op 1 juli 2002, eindigend op 30 juni 2008 voor ongeveer 2,10 ha.
De opgegeven hectares vertonen fluctuaties die, zo begrijpt het hof, het gevolg zijn van ruilverkavelingen, waardoor de gepachte oppervlaktes zijn gewijzigd.
2.5. [geïntimeerde sub 1] heeft in 2002 vier pachtbeëindigingsovereenkomsten aan de grondkamer gestuurd voor goedkeuring. Bij brief van 26 juli 2002 getekend door [geïntimeerde sub 1] en [appellant] is dit verzoek tot goedkeuring weer ingetrokken. Nadat de broers ruzie hebben gekregen, heeft [geïntimeerde sub 1] in maart 2022 de overeenkomsten die in rov. 2.4 worden genoemd en die al niet eerder aan de grondkamer waren gestuurd, alsnog ingestuurd en deze zijn door de grondkamer goedgekeurd.
2.6. De percelen genoemd onder [perceelsnaam F] waren tot 2010 eigendom van de [naam stichting] Stichting. Het rentmeesterskantoor van [geïntimeerde sub 1] beheerde deze gronden en heeft ze aan [geïntimeerde sub 1] verpacht. [geïntimeerde sub 1] heeft ze in gebruik gegeven aan [appellant] , die daarvoor het bedrag betaald heeft dat [geïntimeerde sub 1] aan de [naam stichting] Stichting moest betalen.
2.9. De pachtkamer in Roermond heeft geoordeeld dat alle percelen waarop de vordering van [appellant] betrekking heeft gepacht zijn. Voor de percelen die [perceelsnaam A] en [perceelsnaam E] vormen bestaan al schriftelijke pachtovereenkomsten (gedeeltelijk reguliere pachtovereenkomsten, gedeeltelijk overeenkomsten o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw voor [perceelsnaam A] en een overeenkomst o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw voor [perceelsnaam E] ), zodat de pachtkamer geen mondelinge overeenkomsten heeft vastgelegd. Voor de percelen die [perceelsnaam B] vormen bestaan al schriftelijke pachtovereenkomsten o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw, met uitzondering van perceel [kadastrale gemeente B] […] (02.82.71 ha), dat hierboven in rov. 2.2 is aangeduid als het perceel [perceelsnaam C] ). Voor dat perceel heeft de pachtkamer in Roermond een pachtovereenkomst tussen [appellant] als pachter en [geïntimeerde sub 1] als verpachter vastgelegd met ingang van 1 januari 2010 voor € 431 per ha per jaar. Voor de percelen die [perceelsnaam D] en [perceelsnaam F] vormen zijn pachtovereenkomsten vastgelegd tussen [appellant] als pachter en [geïntimeerde sub 1] als verpachter met ingang van 1 januari 2010 voor € 431 per hectare. Voor recht is verklaard dat [geïntimeerde sub 4] als rechtsopvolger gehouden is de verplichtingen uit de vastgelegde pachtovereenkomst ten aanzien van het perceel [kadastrale gemeente B] sectie […] en […] na te komen. De vorderingen van [geïntimeerde sub 1] c.s. zijn afgewezen.
De inzet en uitkomst van het hoger beroep
2.10. [appellant] heeft hoger beroep ingesteld. Hij wil dat alsnog een reguliere pachtovereenkomst wordt vastgelegd voor de percelen waarvoor de pachtkamer in Roermond heeft geoordeeld dat een schriftelijke overeenkomst o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw bestaat. Deze reguliere pachtovereenkomst moet worden vastgelegd tussen [appellant] als pachter en [geïntimeerde sub 3] Holding, [geïntimeerde sub 1] of [geïntimeerde sub 2] als verpachter met als ingangsdatum 1 januari 2000 en voor een pachtprijs voor het volledige gepachte van 58.43.51 ha van € 25.000 per jaar.
2.11. Ook [geïntimeerde sub 1] c.s. hebben hoger beroep ingesteld. Zij willen voor recht verklaard zien dat voor de percelen waarvoor de pachtkamer in Roermond een mondelinge pachtovereenkomst heeft vastgelegd geen pachtovereenkomst althans geen reguliere pachtovereenkomst van kracht is en willen dat deze percelen binnen een maand ontruimd worden.
2.12. Het hof komt tot de conclusie dat voor alle gevorderde percelen een mondelinge reguliere pachtovereenkomst geldt, die het dan ook zal vastleggen voor percelen waarvoor partijen al niet schriftelijk een reguliere pachtovereenkomst zijn aangegaan en waarvoor de pachtkamer in Roermond al niet een reguliere pachtovereenkomst heeft vastgelegd. Het hoger beroep van [appellant] slaagt dus, terwijl dat van [geïntimeerde sub 1] c.s. faalt. Het hof legt hieronder uit hoe het tot die conclusie komt.
3. De toelichting op de beslissing van het hof
Wat is tussen partijen afgesproken?
3.1. [appellant] stelt in hoger beroep aan de orde dat voor de percelen waarvoor de pachtkamer in Roermond heeft vastgesteld dat een pachtovereenkomst o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw geldt, een reguliere pachtovereenkomst zou moeten gelden. Volgens hem zijn partijen altijd uitgegaan van mondelinge pachtovereenkomsten die niet voor een beperkte tijd zijn aangegaan. [geïntimeerde sub 1] stelt aan de orde dat voor de percelen waarvoor de pachtkamer in Roermond een reguliere pachtovereenkomst heeft vastgelegd, geen pachtovereenkomst geldt.
3.2. Het hof moet dus de vraag beantwoorden wat partijen nu eigenlijk hebben afgesproken en wat de betekenis is van de verschillende ondertekende pacht- en pachtbeëindigingsovereenkomsten die hierboven in rov. 2.4 zijn opgenoemd. Het hof tekent daarbij aan dat [appellant] niet opkomt tegen de vaststelling door de pachtkamer in Roermond dat hij deze overeenkomsten getekend heeft.
Maatstaf
3.3. Het hof stelt het volgende voorop. Het hof moet eerst vaststellen welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarna moet het hof de vraag beantwoorden hoe deze afspraken gekwalificeerd moeten worden.
Partijen hebben voor de percelen waarvoor geen reguliere pachtovereenkomst is gesloten pacht van jaar tot jaar afgesproken
3.4. Het hof komt tot de conclusie dat pacht van jaar op jaar is afgesproken voor de percelen die niet al schriftelijk regulier verpacht waren. Over de percelen die van de graaf van [plaats B] zijn gekocht ( [perceelsnaam A] ) heeft [geïntimeerde sub 1] in de conclusie van antwoord in de procedure bij de pachtkamer in Roermond geschreven dat partijen in 1995 zijn overeengekomen dat [appellant] voor de percelen die hem niet in reguliere pacht waren gegeven, een voorkeursrecht had om de door [geïntimeerde sub 1] verkregen percelen van “jaar tot jaar” te pachten, waarbij [geïntimeerde sub 1] op het einde van een teeltjaar aan zou kunnen geven dat hij de percelen zelf zou willen gebruiken. [geïntimeerde sub 1] heeft ook geschreven dat hij de kortdurende pacht van jaar tot jaar heeft verlengd, zodat [appellant] de pacht van deze percelen met toestemming van [geïntimeerde sub 1] “vanaf 1999 tot 1 januari 2021” heeft kunnen voortzetten. [geïntimeerde sub 1] heeft dat tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep ook bevestigd. Hij heeft daar verklaard dat voor 11 tot 12 ha een langdurige pachtovereenkomst met [appellant] is gesloten en dat de pacht van vader voor de resterende percelen is ontbonden en dat deze door [appellant] van jaar tot jaar gebruikt kon worden. [appellant] ontkent dat er is afgesproken dat hij een deel van de grond in kortdurende pacht zou krijgen. Volgens hem blijkt uit het voortdurende gebruik vanaf 1999 dat het om een overeenkomst voor onbepaalde tijd gaat.
3.5. [appellant] beroept zich daarbij ook op een memo van [geïntimeerde sub 1] van 31 maart 2015, waarover [geïntimeerde sub 1] heeft gezegd dat hij dit samen met [appellant] heeft opgesteld, en een memorandum met als titel “Toekomstig grondgebruik e.d.”, gedateerd 20 april 2019 van [geïntimeerde sub 1] , waarvan [geïntimeerde sub 1] niet heeft betwist dat dit van zijn hand is. In de memo uit 2015 staat voor alle gepachte percelen vermeld (ook [perceelsnaam B] , [perceelsnaam C] , [perceelsnaam E] , [perceelsnaam D] en [perceelsnaam F] ) dat de percelen waarvoor geen langdurige pacht was afgesproken van jaar tot jaar in gebruik werden gegeven.
3.6. Een pacht “van jaar tot jaar” volgt ook uit het memorandum uit 2019. Daarin staat dat de percelen die niet in langdurige pacht gegeven waren o.g.v. geliberaliseerde kortdurende pacht door [appellant] gebruikt konden worden. Daarbij is opgemerkt dat [appellant] de percelen kon “blijven gebruiken totdat [geïntimeerde sub 1] tijdig (minimaal 1 jaar vooraf) aan hem heeft medegedeeld het betreffende gebruik te beeindigen ...” Ook als niet gebleken is dat [appellant] met het memorandum heeft ingestemd, biedt dit aanknopingspunten voor wat al tussen partijen gold. Het memorandum strookt op dit punt met de memo uit 2015 en ook met de verklaringen van [geïntimeerde sub 1] in zijn conclusie van antwoord in eerste aanleg en tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep.
Voor de percelen [perceelsnaam C] en [perceelsnaam D] wordt het ook bevestigd in de memorie van antwoord, randnummer 90.
3.7. Het rapport van [agrarisch adviesbureau] , waarop de pachtkamer zijn oordeel mede heeft gebaseerd, waarin wordt uitgegaan van de pachtprijs voor reguliere pacht, ontkracht in ieder geval niet dat tussen partijen langdurige pacht gold. Dit rapport is echter voor het hof niet beslissend. De klacht van [geïntimeerde sub 1] dat de pachtkamer in Roermond teveel waarde aan dit rapport heeft gehecht, kan dan ook niet tot een andere conclusie leiden.
3.8. Het hof concludeert hieruit dat wat [appellant] en [geïntimeerde sub 1] hebben afgesproken, is dat [appellant] de percelen waarvoor geen langdurige pachtovereenkomst was afgesloten, mocht pachten zolang [geïntimeerde sub 1] het gebruik daarvan niet met ten minste een termijn van één jaar had opgezegd.
De getekende overeenkomsten leiden niet tot een ander oordeel
3.9. Dat [geïntimeerde sub 1] en [appellant] ook pachtbeëindigingsovereenkomsten en pachtovereenkomsten o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw hebben getekend voor percelen die deel uitmaken van [perceelsnaam A] , [perceelsnaam B] en [perceelsnaam E] die inmiddels ook zijn goedgekeurd door de grondkamer, leidt niet tot een ander oordeel. De memo en het memorandum waarop het hof zijn oordeel mede baseert, dateren van nadat deze overeenkomsten zijn getekend. Daaruit blijkt dat ook [geïntimeerde sub 1] de afspraken anders heeft begrepen dan in deze overeenkomsten is vastgelegd. De pachtovereenkomsten zijn voordat [geïntimeerde sub 1] en [appellant] ruzie kregen ook nooit naar de grondkamer gestuurd. In het geval van de pachtbeëindigingsovereenkomsten lijken deze te zijn ingestuurd maar is het verzoek tot goedkeuring vervolgens weer ingetrokken. De artikel 70f lid 5 Pw-overeenkomsten golden tot 2008. Toen deze gesloten werden, konden zij o.g.v. artikel 70 f lid 6 Pw slechts voor een maximum van 12 jaren worden aangegaan. Ook deze overeenkomsten zijn nooit ingestuurd en uit de voortdurende verpachting aan [appellant] blijkt ook niet dat een maximale pacht van 12 jaar de bedoeling geweest is. De inhoud van deze overeenkomsten strookt dus niet met hoe partijen zich hebben gedragen.
3.10. Het valt het hof op dat bij het memorandum uit 2019 dat [geïntimeerde sub 1] heeft opgesteld ook volmachten zijn bijgevoegd voor [appellant] en zijn echtgenote waarmee [geïntimeerde sub 1] volmacht krijgt om op elk moment de pachtovereenkomsten te kunnen beëindigen. Deze zijn niet getekend. Volgens [geïntimeerde sub 1] had zijn vader ook een dergelijke volmacht getekend ten aanzien van zijn pachtrechten. [geïntimeerde sub 1] heeft dat ook toegelicht: ondertekening van deze volmachten zou ertoe leiden dat [appellant] het gebruik van percelen kon continueren totdat [geïntimeerde sub 1] of zijn kinderen de percelen zelf zou willen exploiteren. Ook als [appellant] deze volmachten niet heeft getekend, omdat hij meende dat er langdurige pacht was afgesproken, bevestigen deze volmachten dat ook [geïntimeerde sub 1] een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd voor ogen stond, die door [geïntimeerde sub 1] opzegbaar was. Dat strookt ook met wat de advocaat van [geïntimeerde sub 1] in de procedure bij de pachtkamer in Roermond heeft aangevoerd: de getekende overeenkomsten dienden in feite alleen als ‘veiligheidsklep’ voor het onverhoopte geval dat enige van de betrokkenen zou komen te ontvallen en daarmee de nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraken in gevaar zou kunnen komen”.
3.11. Het hof is dus van oordeel dat de getekende overeenkomsten niet weergeven wat partijen redelijkerwijs over en weer op basis van hun verklaringen en gedrag over en weer hebben mogen verwachten. Het hof concludeert dat er sprake is van een mondelinge pachtovereenkomst.
De gemaakte afspraken kwalificeren als reguliere pacht
3.12. De afspraak dat [appellant] de percelen die niet al regulier verpacht waren van jaar tot jaar tot opzegging door [geïntimeerde sub 1] mocht gebruiken, kwalificeert als reguliere pacht. Uit deze afspraak kan niet een afgesproken kortlopende duur worden afgeleid. Bij het aangaan van de pachtrelatie bestond de geliberaliseerde pacht ook nog niet. Wel bestond de pachtovereenkomst o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw, alleen een afspraak dat [appellant] het land kon gebruiken tot wederopzegging laat zich niet rijmen met een overeenkomst o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw, omdat juist niet bedoeld is geweest voor maximaal 12 jaar een pachtovereenkomst aan te gaan. Het hof concludeert dan ook dat er geen sprake is van een mondelinge geliberaliseerde pachtovereenkomst.
3.13. Nu de overeenkomst gekwalificeerd moet worden als een reguliere pachtovereenkomst zal het hof deze vastleggen. Het hof stelt vast dat afgesproken is dat de pacht duurde tot opzegging door [geïntimeerde sub 1] . Een dergelijke onbepaalde duur verdraagt zich slecht met het systeem van het pachtrecht, zodat het hof de pachtovereenkomst zal vastleggen met een wettelijke duur van zes jaren.
3.14. [geïntimeerde sub 1] heeft zich erop beroepen dat een aantal percelen kleiner zijn dan een hectare, zodat daarop artikel 7:395 BW van toepassing is. Dat artikel bepaalt dat onder andere artikel 7:317 BW op grond waarvan vastlegging gevorderd kan worden, niet van toepassing is op pachtovereenkomsten betreffende los land dat niet groter is dan één hectare. Lid 4 van artikel 7:395 BW bepaalt ook dat meerdere overeenkomsten waarin los land is verpacht voor de toepassing van artikel 7:395 BW als één overeenkomst gelden. Dat is hier het geval: dezelfde verpachter(s) hebben meerdere percelen verpacht die samen groter zijn dan een hectare. Artikel 7:395 BW is niet van toepassing.
[perceelsnaam F] is niet in bruikleen gegeven; de pachtprijs
3.15. [geïntimeerde sub 1] heeft in eerste aanleg betoogd dat de percelen waarvoor geen getekende overeenkomsten waren overgelegd, dus: [perceelsnaam C] , [perceelsnaam D] en [perceelsnaam F] , om niet ter beschikking zijn gesteld. Het hof begrijpt uit de memorie van antwoord dat dit verweer niet gehandhaafd wordt voor de percelen [perceelsnaam C] en [perceelsnaam D] , omdat [geïntimeerde sub 1] daarin betoogt dat daarvoor pacht betaald is.
3.16. Ten aanzien van [perceelsnaam F] is het hof van oordeel dat onvoldoende gemotiveerd is betwist dat ook voor dit perceel pacht betaald is. Het hof stelt vast dat [geïntimeerde sub 1] de percelen heeft onderverpacht aan [appellant] , nadat hij ze had gepacht van zijn opdrachtgever, de [naam stichting] Stichting. In ieder geval voor de jaren tot en met 2010 is ook niet betwist dat [appellant] aan het rentmeesterskantoor van [geïntimeerde sub 1] heeft betaald. In ieder geval gedurende die jaren bestond er dus een overeenkomst tussen [geïntimeerde sub 1] en [appellant] voor het gebruik van de gronden tegen betaling. Er was dus sprake van pacht, in de vorm van onderverpachting door [geïntimeerde sub 1] aan [appellant] . Het argument van [geïntimeerde sub 1] dat [appellant] alleen de kosten van [geïntimeerde sub 1] heeft vergoed en dat daarom geen sprake zou zijn van pacht (naar analogie van een anti-kraakovereenkomst) gaat niet op.
Ook als [geïntimeerde sub 1] de pachtpenningen die hij van [appellant] heeft ontvangen volledig heeft doorbetaald aan de [naam stichting] Stichting, is onvoldoende onderbouwd dat het hier gaat om iets anders dan een vergoeding voor gebruik: dat de [naam stichting] Stichting alleen bepaalde kosten in rekening heeft gebracht, is niet gesteld en gebleken.
3.17. [geïntimeerde sub 1] wijst erop dat [appellant] na 2010 [appellant] niet meer apart voor de percelen [perceelsnaam F] heeft betaald en opeen handgeschreven notitie van zijn hand waarop een datum staat van 16 februari 2011 en een pacht van € 25.300 voor percelen ter grootte van 45,7 ha. De percelen die [perceelsnaam F] vormen worden niet genoemd. [geïntimeerde sub 1] stelt zich op het standpunt dat hieruit blijkt dat de percelen die [perceelsnaam F] vormen om niet ter beschikking zijn gesteld. [appellant] is het daar niet mee eens.
3.18. Het hof volgt [geïntimeerde sub 1] niet. Uit de stellingen van partijen blijkt dat zij in 2011 afspraken hebben gemaakt over de hoogte van de pacht, die vanaf dat moment € 25.000 is gaan bedragen. Onvoldoende gemotiveerd is betwist dat [appellant] mocht begrijpen dat dit bedrag zag op alle percelen die hij van [geïntimeerde sub 1] in gebruik had. Volgens [geïntimeerde sub 1] was in 2009 de pacht al € 20.000 en werd er € 5.300 (afgerond € 5.000) apart verrekend. Dat strookt met de aparte betaling voor de percelen die [perceelsnaam F] vormen toen de [naam stichting] Stichting daarvan nog eigenaar was. Daarmee sluit een bedrag van € 25.000 ook aan bij een situatie waarin [geïntimeerde sub 1] zelf eigenaar van deze percelen was geworden, omdat daarmee de pacht ongeveer hetzelfde gebleven is. Dat de pacht op alle percelen zag, wordt ook ondersteund door de memo van 2015 en het memorandum van 2019 (zie rov. 3.5 en 3.6) waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen de percelen [perceelsnaam F] en andere percelen waarvoor volgens [geïntimeerde sub 1] geen reguliere pacht zou gelden. Tegenover de interpretatie van [geïntimeerde sub 1] dat in de notitie uit 2011 de afspraken staan, staat ook dat [appellant] bij zijn betalingen sinds 2011 consequent heeft aangegeven dat het om de pacht voor 58 ha ging. Daaruit blijkt dat hij in ieder geval de afspraken in 2011 niet zo geïnterpreteerd heeft als [geïntimeerde sub 1] . Het hof is van oordeel dat dan de memo uit 2015 en het memorandum uit 2019 de beste aanknopingspunten vormen voor wat partijen hebben afgesproken, ook als wordt aangenomen dat andere afspraken die in de notitie uit 2011 staan wel zijn uitgevoerd. [geïntimeerde sub 1] heeft specifiek bewijs aangeboden van de authenticiteit van de notitie uit 2011. Het hof passeert dat bewijsaanbod, omdat het niet tot een andere conclusie kan leiden.
3.19. Het hof is dus van oordeel dat de afgesproken pachtprijs vanaf 2010 € 25.000 was voor alle percelen. Dat komt neer op € 431 per hectare, zoals de pachtkamer in Roermond ook heeft vastgelegd.
De ingangsdatum
3.20. In de procedure bij de pachtkamer in Roermond heeft [appellant] vastlegging gevorderd van een reguliere pachtovereenkomst voor alle percelen met als ingangsdatum 1 januari 2010. In de memorie van grieven vordert [appellant] vastlegging van een pachtovereenkomst voor de percelen waarvoor geen reguliere pachtovereenkomst was vastgelegd met ingang van 1 januari 2000. De pachtkamer in Roermond heeft de mondelinge pachtovereenkomsten voor de percelen [perceelsnaam C] en [perceelsnaam F] vastgelegd met als ingangsdatum 1 januari 2010. Tussen partijen is ook niet in geschil dat in 2010 over de pachtprijs afspraken zijn gemaakt. Het hof ziet daarin aanleiding ook bij deze datum aan te knopen als ingangsdatum voor de vast te leggen pachtovereenkomsten.
Bewijsaanbiedingen
3.21. [geïntimeerde sub 1] heeft een algemeen bewijsaanbod gedaan om zichzelf en [geïntimeerde sub 2] te horen en stukken over te leggen. Het hof gaat daaraan voorbij, omdat voor zover voldoende specifiek bewijs is aangeboden, dit niet tot een andere conclusie kan leiden.
Tussenconclusie
3.22. De klacht van [appellant] tegen het vonnis van de pachtkamer in Roermond slaagt: dit hof is van oordeel dat voor alle percelen een reguliere pachtovereenkomst bestaat, ook die waarvoor een éénmalige pachtovereenkomst o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw is getekend. Het hof zal voor deze percelen een reguliere pachtovereenkomst vastleggen met ingangsdatum 1 januari 2010 voor de wettelijke duur van zes jaren en een jaarlijkse pacht van € 431 per hectare. De klachten van [geïntimeerde sub 1] dat geen sprake is van een reguliere pachtovereenkomst slagen niet.
3.23. Het hof kan echter niet eenvoudig zelf vaststellen voor welke percelen met welke kadastrale aanduidingen het deze pachtovereenkomst moet vastleggen. Onduidelijk is wat de huidige kadastrale aanduiding is voor de percelen die onder de als pachtovereenkomsten o.g.v. artikel 70f lid 5 Pw aangeduide overeenkomsten vielen. De kadastrale aanduidingen van percelen die in deze pachtovereenkomsten en in de door partijen al schriftelijk aangegane reguliere pachtovereenkomsten worden genoemd, zijn namelijk gewijzigd.
3.24. Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen bij akte een overzicht te verstrekken van de huidige kadastrale aanduiding van de percelen waarvoor de artikel 70f lid 5 Pw pachtovereenkomsten zijn opgemaakt, waarvoor nu reguliere pachtovereenkomsten moeten worden vastgelegd. [appellant] dient daarbij ook aan te geven of deze percelen tot [perceelsnaam A] , [perceelsnaam B] of [perceelsnaam E] behoren. [geïntimeerde sub 1] mag op deze akte reageren.
Het hof:
4.1. verwijst de zaak naar de rol van 5 augustus 2025, opdat [appellant] een akte kan nemen met daarin het overzicht bedoeld in rov. 3.24, waarna [geïntimeerde sub 1] daarop mag reageren;
4.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, Th.C.M. Willemse en H.L. Wattel en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en B. Th. W. Lamers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.
Productie 2 bij dagvaarding in de procedure bij de pachtkamer in Roermond.
Productie 5 bij conclusie van antwoord in reconventie in de procedure bij de pachtkamer in Roermond.
Vgl. HR 2 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:828.