ECLI:NL:GHARL:2025:6388
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.351.292/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, 11358295
beschikking van 15 oktober 2025
inzake
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
appellant
die bij de kantonrechter optrad als verzoekende partij
hierna: [appellant]
advocaat: mr. E.T. van Dalen
tegen:
Vereniging van Eigenaars [naam] te [woonplaats1] [adres]
die is gevestigd in [woonplaats1]
geïntimeerde
die bij de kantonrechter optrad als verwerende partij
hierna: de VvE
advocaat: mr. J.M. Pol
met als belanghebbenden:
1 [naam1] ,
te [woonplaats2] ,
2. [naam2],
te [woonplaats1] ,
3. [naam3],
te [woonplaats1] ,
4. [naam4],
te [woonplaats1] ,
5. [naam5],
te [woonplaats1] ,
6. [naam6],
te [woonplaats1] ,
7. [naam7],
te [woonplaats1] ,
8. [naam8],
te [woonplaats1] ,
9. [naam9],
te [woonplaats1] ,
10. [naam10],
te [woonplaats1] ,
11. [naam11],
te [woonplaats1] ,
12. [naam12],
te [woonplaats1] ,
13. LENF RETAIL B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
14. [naam13],
te [woonplaats3] .
1 Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1. Bij beroepschrift (met producties) van 13 februari 2025 is [appellant] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, van 21 januari 2025.
De VvE heeft een verweerschrift in hoger beroep (met producties) ingediend.
[appellant] heeft bij brief van 27 februari 2025 de ledenlijst van de VvE overgelegd, alsmede het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 10 december 2024.
1.2. Vervolgens heeft op 10 oktober 2025 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling maakt deel uit van de processtukken. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft het hof een datum bepaald voor de beschikking.
2 De kern van de zaak
2.1. Het gaat in deze zaak om de geldigheid van het besluit van de VvE van 17 september 2024 waarbij [appellant] , wegens door hem veroorzaakte overlast, het gebruik van het appartement op het adres [woonplaats1] is ontzegd (hierna: het besluit, of: het ontzeggingsbesluit). [appellant] heeft op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW de kantonrechter gevraagd het besluit te vernietigen, dan wel om het besluit nietig te verklaren. Dit was zonder succes. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat het besluit alsnog wordt vernietigd of nietig wordt verklaard.
2.2. Het hof vindt het verzoek evenmin toewijsbaar en zal de beschikking van de kantonrechter bekrachtigen. Hierna licht het hof deze beslissing toe, nadat het eerst de relevante feiten heeft weergegeven.
3.1. [appellant] huurt met ingang van 1 mei 2021 van mevrouw [naam1]
het appartement gelegen aan [woonplaats1] . Het
appartement bevindt zich in een flatgebouw waar senioren wonen. Dit gebouw is in
appartementsrechten gesplitst bij akte van splitsing van 2 december 1988, waarbij ook de
VvE is opgericht. Tevens is daarin het Modelreglement 1983 (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard.
3.2. Artikel 27 van het Modelreglement geeft de VvE vergadering de mogelijkheid aan
een appartementseigenaar of diens gebruiker het gebruiksrecht te ontzeggen. Het artikel
luidt als volgt:
“I. Ontzegging van het gebruik van privé gedeelten
Artikel 27
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement of de bepalingen
bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek niet nakomt of overtreedt,
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of
gebruikers, kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat indien hij ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen andermaal een
of meer der genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.
2. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde
termijn andermaal gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering
besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar
toekomt.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot
ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen vóór de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. De eigenaar kan zich ter vergadering doen vertegenwoordigen of doen bijstaan door een raadsman.
4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. Artikel 38 vijfde lid is van overeenkomstige toepassing.
5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht in geschreven hypotheekhouders gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.
6. Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een termijn van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. (...)
7. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing, wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid, of indien hij niet voldoet aan de financiële verplichtingen voortvloeiende uit de door hem gestelde borgtocht.”
3.3. [appellant] heeft op 3 oktober 2022 een “gebruikersverklaring ex artikel 5:128 BW” getekend, waarin hij onder andere verklaarde dat hij de Akte van Splitsing, het Modelreglement 1983 en het Huishoudelijk reglement van 3 oktober 2022 heeft ontvangen
en dat hij als gebruiker van het appartement de regels en normen zoals omschreven in de
reglementen heeft begrepen en zal naleven.
3.4. Op 3 maart 2023 heeft een ledenvergadering plaatsgevonden van de VvE. In de notulen staat onder meer het volgende:
“12. Dossier [naam1]
Vanaf de vorige vergadering in oktober 2022 is het momenteel vrij rustig. Tijdens de vergadering is afgesproken om de vordering te handhaven tot de eerstvolgende vergadering. De voorwaarde is dat mevrouw [naam1] zich maximaal gaat inspannen om de heer [appellant] duidelijk te maken dat het beter is dat hij ergens gaat wonen waar geen sprake is van gezamenlijkheid.”
3.5. Op 2 augustus 2023 is een buitengewone ledenvergadering uitgeschreven door de
VvE, waarop de overlast van [appellant] is geagendeerd. Blijkens de notulen is onder meer het
volgende ter stemming voorgelegd:
“• De heer [appellant] ontvangt van de vergadering van eigenaren een schriftelijke waarschuwing zoals omschreven in artikel 27, Modelreglement 1983;
• Het mandaat aan het bestuur tot ontzegging van het appartementsrecht van de heer [appellant] , zoals is gegeven door de leden tijdens de vergadering van eigenaren d.d. 3 oktober 2022, wordt bekrachtigd. Dit kan nadat een schriftelijke waarschuwing is gegeven en overtredingen voortduren. (...)
Er wordt een stemming gehouden middels handopsteking. Alle aanwezige eigenaren stemmen voor. Er zijn geen onthoudingen en geen tegenstemmen onder de aanwezige eigenaren. Er zijn steminstructies op de afgegeven volmachten. Mevrouw [naam1] stemt tegen en de eigenaren [naam11] en [naam10] onthouden zich van stemming. Voor de overige volmachten wordt voor gestemd door de aanwezige eigenaren. De onthoudingen tellen alleen mee voor het quorumvereiste. Dit betekent dat met 14 stemmen voor en 1 tegenstem de vereiste 3/4e meerderheid wordt behaald. Dit betekent dat het voorstel is aangenomen.”
3.6. Op 11 juli 2024 vond een incident plaats tussen [appellant] en de heer [naam3] . Van dit incident heeft de heer [naam3] aangifte gedaan. Blijkens het proces-verbaal van de politie verklaart de heer [naam3] hierover het volgende:
“(...) Toen ik de voordeur opendeed zag ik dat mijn buren, [naam4] woonachtig aan [woonplaats1] , voor mijn deur stonden. Ik hoorde dat zij verklaarden dat [appellant] , woonachtig aan [woonplaats1] , hen helemaal verrot had gescholden. Wat er precies is gezegd weet ik niet. Ik riep naar [appellant] dat hij [naam4] met rust moest laten. Hierop hoorde ik dat [appellant] vertelde dat ik mij er niet mee moest bemoeien. Ik riep nogmaals naar [appellant] dat hij [naam4] met rust moest laten. Ik hoorde dat [appellant] riep dat ik mij er niet mee moest bemoeien en dat hij anders een mes ging ophalen, Ik vertelde [appellant] dat hij maar een mes moest ophalen. Ik stond al
die tijd in mijn deuropening van mijn flat.
Ik zag dat [appellant] naar zijn flat liep en naar binnen ging. Ik zag dat [appellant] naar buiten kwam met een mes in zijn rechterhand. Het mes was ongeveer vijftien centimeter groot. Het leek op een keukenmesje met een zwart handvat en een blank mes, Ik zag dat hij naar mij toe kwam lopen en dat hij riep hij van alles, Ik kan mij niet goed meer herinneren wat hij riep. [appellant] stond ongeveer een meter van mij af. De afstand tussen mij en het mes was nog geen tien centimeter. Hij bewoog het mes recht omhoog waardoor het vlak voor mij neus uitkwam. Hij deed het mes weer beneden en later weer omhoog. Dit deed hij ongeveer twee of drie keer met een gestrekte rechterarm. Ik was er op dat moment doorheen en ik riep toen: ‘Toe maar". [appellant] deed niks en deed het mes weer naar beneden en liep terug naar zijn woning. [appellant] riep, toen hij terugliep, nog naar mij: "Ik krijg jou nog wel”. Ik stond al die tijd in mijn deuropening van mijn flat. Van dit incident zijn mijn buren, [naam4] , getuigen. Zij durfden niet meer naar hun eigen woning door het hele gebeuren. Mijn vrouw, [naam15] , had [naam4] naar hun flat gebracht.
Ik ben 84 jaar en ik voel mij zwaar bedreigd door dit incident. (...)”
3.7. Mevrouw [naam4] heeft op 11 juli 2024 over voornoemd incident de
volgende melding bij de politie gemaakt:
“Vanmiddag kwamen wij uit de lift en stond de buurman [appellant] , [woonplaats1] , op de galerij. Zodra hij ons zag begon hij te schreeuwen en te schelden. Mijn man, [naam4] , heeft bij de buren, fam. [naam3] , aangebeld, die kwamen er al aan op het lawaai af. [appellant] dreigde dhr. [naam3] dat hij een mes zou halen, dit deed hij ook inderdaad en wenste zijn vrouw, mevrouw [naam3] een hartaanval toe.
Ook mij, [naam4] , schold hij uit, evenals de buurvrouw, [naam16] , van de andere kant. Het was al met al een zeer dreigende situatie. Dit is niet de eerste keer, dat er grote problemen zijn met dhr. [appellant] . Er zijn al diverse meldingen bij de politie binnengekomen de laatste jaren. Ook maakte hij opmerkingen over de schoonzoon van de fam. [naam3] , dat hij eigenaar van allerlei drugspanden in [woonplaats1] zou zijn. Dit is smaad en laster. Ook mij heeft hij enkele weken geleden uitgemaakt voor hoer, waardoor ik mij ook zeer beledigd voel. Dit is ook al bij u gemeld. Ook zegt hij dat hij allerlei camerabeelden van ons naar de politie gestuurd heeft en dat hij overal camera 's heeft hangen.”
3.8. Op 30 juli 2024 heeft Mira VvE-beheer een waarschuwingsbrief opgesteld, gericht
aan [appellant] , waarin is gerefereerd aan het incident van 11 juli 2024. Hierin staat onder
meer:
“Naast deze aansprakelijkheidsstelling ontvangt u van het bestuur een schriftelijke waarschuwing ex artikel 27 en een schriftelijke waarschuwing ex artikel 29, Modelreglement 1983, voor het niet nakomen van de bepalingen in de wet art. 5:37 BW en art. 2:8 BW. Eerdere waarschuwingen zijn via de eigenaar van het appartementsrecht gegaan. Dit is de eerste en de laatste waarschuwing die u ontvangt. Bij herhaling kan de vergadering u een boete opleggen van € 1.134,45 per overtreding. Daarnaast zal bij een volgende overtreding onverwijld een uitzettingsprocedure worden gestart, op de wijze zoals het splitsingsreglement voorschrijft.”
3.9. Op 21 augustus 2024 heeft de VvE de eigenaren opgeroepen voor een vergadering
op 17 september 2024. Hierbij is onder meer het volgende geschreven:
“Het bestuur is van mening dat de heer [appellant] bij voortduring onrust veroorzaakt en geen oog heeft voor het woongenot van de medebewoners. Hij stoort zich niet aan de schriftelijke waarschuwing die is gegeven. Middels een aangetekend schrijven is wel een reactie gekomen, die ook als bijlage wordt meegezonden.
(...)
Het bestuur wenst mandaat tot het opleggen van de boete van € 1.134,45 per overtreding en tevens mandaat voor het ontzeggen van het appartementsrecht. Dit zijn dan ook de enige twee agendapunten van deze vergadering.”
3.10. In de notulen van de vergadering van 17 september 2024 staat onder meer het volgende:
“6. Ontzegging appartementsrecht dhr. [appellant]
(...)
Met één onthouding, en alle overige eigenaren voor, besluit de vergadering om de heer [appellant] de toegang tot het appartementencomplex en het appartementsrecht te ontzeggen. Dit betekent dat de heer [appellant] een aangetekend schrijven ontvangt met de mededeling over dit vergaderbesluit en dat hij een maand de tijd heeft om het appartement te verlaten. ”
3.11. In een brief van 19 september 2024 schrijft Mira VvE-beheer onder meer het volgende aan [appellant] :
“Middels ons aangetekend schrijven d.d. 21 augustus 2024 heeft u een uitnodiging
ontvangen voor het bijwonen van de vergadering van eigenaren welke op 17
september 2024 is gehouden. U bent op deze vergadering niet verschenen, en heeft
u zich niet afgemeld. Er is verder geen bericht van u verschenen.
Ik deel u derhalve mede dat de vergadering het besluit genomen heeft u het
appartementsrecht te ontzeggen, zoals bedoeld in artikel 27, lid 2, Modelreglement
1983. Dit Modelreglement is op de vereniging van toepassing en conform de
gebruikersverklaring die door u is afgegeven, heeft u beloofd zich te houden aan dit
Reglement. De ontzegging gaat in na een maand na ontvangst van deze brief. (...)”
4.1. [appellant] komt in zijn beroepschrift met vijf bezwaren (‘grieven’) op tegen de beschikking van de kantonrechter, welke bezwaren het hof hierna zal behandelen tegen de achtergrond van het navolgende wettelijk kader, zoals ook de kantonrechter dat reeds in zijn beschikking had weergegeven.
Wettelijk kader
4.2. Artikel 5:124 lid 2 BW bepaalt dat in het VvE-recht titel 1 van Boek 2 BW van
toepassing is, behoudens de in dat artikellid genoemde uitzonderingen. Hieruit volgt
dat artikel 2:14 BW van toepassing is op het VvE-recht. In artikel 2:14 lid 1 BW is bepaald
dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de
statuten nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Met de statuten, als bedoeld in
artikel 2:14 BW, wordt de akte van splitsing gelijkgesteld (artikel 5:129 lid 1 BW). Op
grond van artikel 5:111 onder d BW maakt het splitsings-(model)reglement deel uit van de
akte van splitsing. Een besluit is dus nietig wanneer het in strijd is met het Modelreglement.
4.3. Een besluit is vernietigbaar wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die
het tot stand komen van een besluit regelen, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid
die door artikel 2:8 BW worden geëist, dan wel wegens strijd met een reglement (artikel
2:15 BW in verbinding met artikel 5:130 BW). Met reglement wordt een zogenaamd
huishoudelijk reglement bedoeld waarin de statuten van een VvE nader zijn uitgewerkt en
dus niet het splitsingsreglement (artikel 5:129 lid 2 BW). De bepalingen betreffende
oproeping tot vergaderingen, agendering en wijze van stemming vallen onder artikel 2:15
lid 1 sub a BW en het niet naleven van dergelijke bepalingen kan leiden tot
vernietigbaarheid van een besluit. Het ontbreken van een op grond van de wet of de statuten
vereiste meerderheid van stemmen leidt daarentegen tot een nietig besluit in de zin van artikel 2:14 lid l BW (zie Hoge Raad 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275).
Geen vernietigingsgrond gelegen in de verzending en/of ontvangst van het besluit (grief 1)
4.4. [appellant] erkent, ook in hoger beroep, dat hij het ontzeggingsbesluit van de VvE tijdig, op 19 september 2024, heeft ontvangen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij aangegeven zijn grief op dit punt niet te handhaven, waardoor een verdere bespreking achterwege kan blijven.
Vereiste quorum is behaald (grief 2)
4.5. Naar aanleiding van de door de VvE bij verweerschrift in hoger beroep als productie 1 overgelegde presentielijst van de vergadering waarin het ontzeggingsbesluit is genomen, alsmede de ondertekende volmachten, heeft [appellant] ook zijn tweede grief laten varen, waardoor ook op dit punt een verdere bespreking achterwege kan blijven.
Oproepingsbrief voor de vergadering correct aangeboden (grief 3)
4.6. [appellant] meent dat de kantonrechter zou hebben miskend dat het aan de VvE zou zijn om aan te tonen dat een afhaalbericht voor PostNL bij hem is achtergelaten.
Uit productie 8 bij het verweerschrift in eerste aanleg blijkt echter dat de oproepingsbrief wel degelijk door PostNL is aangeboden, maar dat deze door [appellant] is geweigerd. Dat dit anders zou zijn, is onvoldoende toegelicht en er is geen reden om aan de juistheid van de genoemde informatie te twijfelen. Reeds daarom faalt deze grief.
Totstandkoming en ontvangst waarschuwingsbesluit niet onregelmatig (grief 4)
4.7. Uit productie 6 bij het verweerschrift in eerste aanleg, blijkt dat de waarschuwingsbrief als poststuk is aangeboden en dat de brief vervolgens niet is afgehaald. Als productie 2 bij het verweerschrift in hoger beroep is de envelop met brief overgelegd die Mira VvE-beheer retour van PostNL kreeg. Ook uit de stickers op die brief blijkt dat het poststuk is aangeboden maar niet is afgehaald. [appellant] heeft geen feiten gesteld op grond waarvan redelijkerwijs kan worden betwijfeld dat een afhaalbericht is achtergelaten. Bij deze stand van zaken is voldoende aannemelijk dat de waarschuwingsbrief is aangeboden aan [appellant] .
Het hof overweegt verder net als de kantonrechter dat het voor eigen rekening en risico van [appellant] komt dat hij de brief van 30 juli 2024 niet heeft opgehaald en hij daardoor niet op de hoogte zou zijn geweest van de inhoud van het waarschuwingsbesluit. Het moet er daarom voor worden gehouden dat hij daarmee zichzelf de kans heeft ontnomen om vernietiging van het besluit te verzoeken wegens strijd met artikel 27 lid 3 van het Modelreglement.
Ook zijn vierde grief kan derhalve niet leiden tot vernietiging van het ontzeggingsbesluit.
Besluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid; proportionaliteit is in acht genomen (grief 5)
4.8. Het hof stelt voorop dat het bij de (marginale) toetsing of het bestuur van de VvE na afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen, gaat om de weging van belangen op dát moment.
4.9. In het verweerschrift in eerste aanleg (onder 3 sub vi) heeft de VvE voldoende feiten en omstandigheden aangedragen waaruit voldoende blijkt dat het intimiderende en overlastgevende gedrag van [appellant] aanhield in de periode tussen de waarschuwingsbrief en het ontzeggingsbesluit. Die feiten en omstandigheden heeft [appellant] niet weerlegd.
Het voortduren van de overlast na de waarschuwingsbrief vindt bovendien bevestiging in het feit dat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard de spijkerlat die hij heeft aangebracht op de balkonafscheiding met zijn buren niet te zullen verwijderen, evenmin als de camera’s die hij in strijd met het Huishoudelijk Reglement heeft geïnstalleerd op de galerij en die zijn gericht op het balkon van zijn (naaste) buren.
Al deze feiten en omstandigheden kunnen bovendien niet als op zichzelf staand worden beschouwd, maar wegen des te zwaarder tegen de achtergrond van het ernstige incident dat plaatsvond op 11 juli 2024, waarbij ook voor het hof op basis van de zich in het dossier bevindende verklaringen in voldoende mate is komen vast te staan dat [appellant] zijn buurman met een mes heeft bedreigd. Desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling, reikte [appellant] antwoord op de vraag wat hij dan wél – anders dan een mes – had opgehaald om zijn ongenoegen kracht bij te zetten, niet verder dan dat hij “door het dolle heen” was en niet meer wist wat hij had opgehaald; “misschien een lepel”. Aan deze ontkenning van zijn aandeel in het incident kan reeds op zichzelf, maar zeker afgezet tegen de overige verklaringen in het dossier (zie rov. 3.6 en 3.7 hierboven), geen waarde worden gehecht.
4.10. Ook aan de stelling dat er zich sinds lange tijd geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan gaat het hof voorbij, alleen al gezien het toetsingsmoment (ex tunc) van het ontzeggingsbesluit. Dit nog daargelaten dat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard elders te hebben verbleven en nog steeds te verblijven en slechts ‘af en toe’ nog in het appartement te zijn geweest, waardoor de wedergekeerde rust bepaald niet aan een gewijzigde houding is toe te schrijven.
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
5.1. bekrachtigt de bestreden beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Assen, van 21 januari 2025;
5.2. veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op
€ 827 aan griffierecht
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van de VvE overeenkomstig het liquidatietarief (2 procespunten maal tarief II);
5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M. Aksu, A.A.J. Smelt en C.W. Inden en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.
Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1774.
Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.