ECLI:NL:GHDHA:2021:1987
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200. 270.640/01
Zaaknummer rechtbank : 7322629 CV EXPL 18-46941
Arrest (uitspraak) van 26 oktober 2021
in de zaak van:
Stichting Woonstad Rotterdam,gevestigd te Rotterdam,
hierna te noemen: Woonstad,
appellante in het principaal hoger beroep,verweerster in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. E. Boot te Rotterdam,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,appellant in het incidenteel hoger beroep,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. K.J. Hoogerwerff te Schiedam.
De zaak in het kort
1. [geïntimeerde] klaagt over schimmel en vocht in zijn gehuurde woning. Deze procedure gaat over de vraag of verhuurder voldoende doet om dit probleem aan te pakken. Volgens het hof heeft verhuurder inmiddels voldoende gedaan. Daarom wijst het hof de vordering van [geïntimeerde] grotendeels af.
2. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:- de tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 15 maart 2019 en 2 augustus 2019 (hierna het tussenvonnis en het eindvonnis);- het procesdossier bij de kantonrechter;- het tussenarrest van 21 januari 2020, waarbij een mondelinge behandeling werd gelast;- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 maart 2020;- de memorie van grieven van Woonstad;- de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel aan de zijde van [geïntimeerde];- de memorie van antwoord van Woonstad in het incidenteel appel.
3. Samengevat gaat het om het volgende.
a) [geïntimeerde] huurt sinds 1986 van Woonstad een flatwoning aan de [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs bedroeg bij aanvang van deze procedure € 591,07 per maand.
b) [geïntimeerde] klaagt sinds een aantal jaren over ernstige schimmelvorming in de woning. Woonstad heeft omstreeks oktober 2017 in het gehuurde de badkamer gerenoveerd (geverfd, nieuwe tegels en ventilatie) en in de keuken de recirculatiekap vervangen door een afzuigkap. Woonstad heeft in juni 2019 in de woonkamer, de grote slaapkamer en de kleine slaapkamer de ramen vervangen door ramen met ventilatieroosters (niet in de keuken omdat daar een kantelraam was). De schimmel is toen in alle ruimtes (ook de keuken) verwijderd.
c) De kantonrechter heeft op vordering van [geïntimeerde]:(i) voor recht verklaard dat in de woning sprake is van gebreken, te weten onvoldoende ventilatiemogelijkheden en een of meer koudebruggen.(ii) Woonstad veroordeeld tot vergoeding van de schade die als gevolg van de gebreken is ontstaan, een en ander als bedoeld in artikel 7:208 BW, nader op te maken bij staat;(iii) bepaald dat de huurprijs van de woning van 29 april 2018 (zes maanden vóór de dagvaarding) tot 2 juli 2019 wordt verminderd met 30%; (iv) Woonstad veroordeeld in de proceskosten; en(v) het meer of anders gevorderde afgewezen.
d) De kantonrechter heeft in verband hiermee (in het tussenvonnis) het volgende overwogen. Er is sprake van schimmelvorming in het gehuurde. Wanneer dit komt door onvoldoende ventilatiemogelijkheden is er sprake van een gebrek. Ook een koudebrug (een onderdeel van de constructie waarlangs koude van buiten naar binnen kan worden geleid) is een gebrek, als dit tot vermindering van het woongenot leidt. Ook van oudere woningen mag in het algemeen worden verwacht dat de constructie dermate is dat geen significante koudebruggen bestaan. Uit de overgelegde rapporten (van het Bureau voor Bouwpathologie van 22 februari 2017 in opdracht van Woonstad en van Strooming B.V. van 28 februari 2018 in opdracht van [geïntimeerde]) volgt dat in het gehuurde onvoldoende mogelijkheid is tot ventilatie en dat dit een oorzaak is voor de aanwezige schimmel. Uit het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie volgt dat daarnaast sprake is van een koudebrug of koudebruggen (in de woonkamer, de kleine slaapkamer en de keuken). Zowel de onvoldoende ventilatiemogelijkheden als de koudebruggen vormen gebreken.
e) De kantonrechter heeft Woonstad in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de technische mogelijkheden van herstel, de daarmee gepaard gaande kosten en over de vraag of herstel in redelijkheid van Woonstad kan worden gevergd. Hiertoe is een tweede comparitie van partijen gelast. Partijen konden zich dan ook uitlaten over het bewonersgedrag van [geïntimeerde] in verband met de vraag of er sprake is van eigen schuld, namelijk wanneer aanleiding bestaat voor schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW. Door de enkele aanwezigheid van een gebrek ontstaat nog geen verplichting tot schadevergoeding. De schade moet verhuurder zijn toe te rekenen. Nu het om een gebrek in de constructie van het gebouw gaat (de koudebruggen), komt het gebrek voor risico van Woonstad. Huurprijsvermindering is op zijn plaats, aldus nog steeds de kantonrechter.
f) De kantonrechter heeft vervolgens in het eindvonnis het volgende overwogen. Nu de gebreken thans zijn verholpen (zie met name de in overweging 3b omschreven werkzaamheden), althans niet kan worden gevergd om (verdere) maatregelen te treffen, zal de huurprijsvermindering gelden tot 2 juli 2019. Voor de (gevolg)- schade zal de zaak worden verwezen naar de schadestaatprocedure.
Het hoger beroep
De vorderingen in hoger beroep
4. Woonstad vordert vernietiging van deze beslissingen en alsnog afwijzing van de toegewezen vorderingen van [geïntimeerde] (zoals vermeld in overweging 3c).
5. [geïntimeerde] op zijn beurt vordert bekrachtiging van het vonnis, met dien verstande dat hij in hoger beroep vordert dat de beslissing omtrent de schadevergoeding niet beperkt wordt tot louter de grondslag van artikel 7:208 BW. In lijn hiermee en met zijn vorderingen in eerste aanleg vordert hij in hoger beroep Woonstad te veroordelen om:- de (resterende) gebreken, waaronder koudebruggen te herstellen;- het behang in het gehuurde te vervangen en het gehuurde opnieuw te sausen;- de (overige) schade als gevolg van de gebreken te vergoeden, een en ander op grond van de artikelen 7:208, 6:162, 6:174 en 6:106 BW.- Daarnaast vordert [geïntimeerde] om te bepalen dat de vermindering van de huurprijs met 30% gehandhaafd blijft totdat alle genoemde gebreken zijn hersteld.De grieven van Woonstad en [geïntimeerde]
6. Het grieven van Woonstad (in het principaal hoger beroep) komen op het volgende neer.I. De kantonrechter overweegt ten onrechte dat de aanwezigheid van een koudebrug wanneer die tot vermindering van het woongenot leidt, een gebrek is; dat ook van oudere woningen in het algemeen verwacht mag worden dat de constructie zodanig is dat geen significante koudebruggen ontstaan.II. Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat blijkens de overgelegde rapporten onvoldoende ventilatiemogelijkheden zijn in de woning, zodat de woning gebreken vertoont.III. Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat de schimmelproblematiek niet aan bewonersgedrag te wijten is.IV. Ten onrechte acht de kantonrechter Woonstad aansprakelijk voor de door de gestelde gebrekkige ventilatiemogelijkheden veroorzaakte schade. Het gestelde gebrek is niet toerekenbaar aan Woonstad (in de zin van artikel 7:208 BW).
7. De grieven van [geïntimeerde] (in het incidenteel hoger beroep) gaan over het volgende.1) Anders dan de kantonrechter overweegt is de schadevordering niet alleen gebaseerd op artikel 7:208 BW, maar ook op de artikelen 6:162 BW (onrechtmatige daad), 6:174 BW (risicoaansprakelijkheid van de bezitter van een opstal) en 6:106 BW (ander nadeel dan vermogensschade). De gezondheid van zijn echtgenote is aangetast.2) De kantonrechter oordeelt ten onrechte dat de gepleegde herstellingen afdoende zijn geweest. De ventilatie in de woning is weliswaar verbeterd maar de koudebruggen zijn niet aangepakt. Inmiddels is gebleken dat de getroffen maatregelen onvoldoende effect hebben. De woning is nog steeds te vochtig. Er was een tweede verfbeurt nodig die in juli 2020 heeft plaatsgehad. [geïntimeerde] vreest daarom dat de schimmels terugkomen. De geoffreerde kosten voor het isoleren van de gevel (in verband met de koudebruggen) bedragen € 3.174,92. Woonstad stelt ten onrechte dat deze kosten niet van haar gevergd kunnen worden, omdat zij dan alle 117 woningen in het complex zo moet aanpakken. [geïntimeerde] vindt dit niet terecht, nu (i) volgens Woonstad de overige bewoners geen klachten hebben en (ii) nu de isolatie binnen in de woning uitgevoerd moet worden. Deze herstelkosten kunnen dus worden beperkt tot € 3.174,92 (alleen in de woning van [geïntimeerde]). Het sausen en behangen kost € 6.323,58. Dit kan wel degelijk ook van Woonstad gevergd worden.3) Ten onrechte heeft de kantonrechter de huurprijsvermindering slechts tot juli 2019 laten gelden.
Het hof:
vernietigt de bestreden vonnissen, met uitzondering van de bepaling in het eindvonnis ‘dat de huurprijs voor de woning over de periode gelegen zes maanden voor de dag van betekening van de dagvaarding tot 2 juli 2019 wordt verminderd met 30%’;en opnieuw rechtdoende:
wijst af de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg en in hoger beroep;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure bij de kantonrechter draagt;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot zover aan de zijde van Woonstad begroot op € 99,01 wegens kosten uitbrenging van de dagvaarding in hoger beroep, € 741 aan griffierecht en € 1.671 aan salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, D. Aarts en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2021in aanwezigheid van de griffier.
Zie tussenvonnis 2.3 en productie 3 inleidende dagvaarding.
8. De grieven van partijen lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In de kern gaat het hierbij om de vraag of Woonstad voldoende heeft gedaan om de schimmelproblematiek in het gehuurde aan te pakken.
9. In dit verband stelt het hof het volgende voorop.Vast staat dat er sprake is geweest van schimmel in de woning en dat dit werd veroorzaakt door gebrek aan ventilatie. Ook staat vast dat Woonstad na klachten diverse (herstel)werkzaamheden heeft uitgevoerd en na het tussenvonnis de ventilatiemogelijkheden heeft verruimd door ramen met ventilatieroosters aan te brengen (zie overweging 3b).Volgens [geïntimeerde] is de ventilatie in de woning verbeterd, is er nu geen schimmel, maar is de woning nog steeds te vochtig, zodat hij bang is dat de schimmel terugkomt. Hij vindt daarom dat Woonstad ook iets moet doen aan de aanwezige koudebrug(gen).
10. Zoals Woonstad met juistheid betoogt, vormt de enkele aanwezigheid van een of meer koudebruggen nog geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat op grond van artikel 7:206 BW door verhuurster moet worden hersteld. Zoals uiteengezet in het rapport van het Bureau voor Bouwpathologieveroorzaken de enkele koudebruggen in de buitenschil van het gehuurde op die plaatsen weliswaar condensvocht, maar dit is niet de voornaamste oorzaak van de schimmelklachten. Deze komen door onvoldoende ventilatie (al dan niet door menselijk handelen). Steun hiervoor wordt mede gevonden in het rapport zelf waarin wordt opgemerkt dat ook na isolatiebeplating op de koude plekken de schimmel zal terugkomen wanneer niet voldoende wordt geventileerd. Een enkele koude plek in de constructie van het complex is dus ontoereikend om hierop het oordeel te baseren dat de woning aan huurder niet het genot verschaft dat huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. De koudebruggen zijn anders gezegd niet het voornaamste probleem. Ook in het rapport van Strooming, dat [geïntimeerde] in de procedure bij de kantonrechter heeft overgelegd, wordt alleen gesproken over onvoldoende ventilatie. De oorzaak van de aanwezige schimmel is niet gezocht in het bestaan van koudebruggen. In dit verband wijst het hof er bovendien op dat er geen aanwijzingen zijn dat de overige woningen in het complex met vergelijkbare problemen te kampen hebben. Woonstad heeft immers gesteld dat de overige bewoners van het complex geen klachten hebben geuit. Dit heeft [geïntimeerde] niet deugdelijk weersproken. Zijn opmerking dat hij van meerdere bewoners in het complex heeft vernomen dat zij wel met schimmelproblematiek te kampen hebben, is te vaag en niet verder onderbouwd.
11. Overigens heeft Woonstad terecht gesteld dat zij bij isolatiewerkzaamheden niet kan volstaan met alleen het isoleren van de woning van [geïntimeerde]. Ook de overige bewoners van het complex zullen daar dan in beginsel aanspraak op kunnen maken, met forse kosten van dien. Dit berust naar het oordeel van het hof niet zozeer op de herstelplicht van artikel 6:206 BW, maar veeleer op de noodzaak gelijke gevallen gelijk te behandelen.
11. [geïntimeerde] klaagt na de werkzaamheden door Woonstad (in 2017 en 2019) niet meer over de aanwezigheid van schimmel. Dit is een aanwijzing dat er inmiddels voldoende ventilatiemogelijkheden in het gehuurde zijn. Wél is er volgens hem nog sprake van teveel vocht. Hij wijst daarbij op de omstandigheid dat een tweede schilderbeurt nodig was in juni 2020 omdat de boel afbladderde. Daarnaast is hij druk doende om bewijsstukken te verzamelen, waaronder medische informatie van artsen van zijn echtgenote.
11. Woonstad heeft betwist dat er na de getroffen maatregelen teveel vocht is in de woning. Volgens haar zijn er voldoende ventilatiemogelijkheden. De tweede schilderbeurt in 2020 was nodig omdat het schilderwerk in 2019 te snel was aangebracht. De gezondheidsklachten van de echtgenote zijn niet onderbouwd. Bovendien wordt het causaal verband tussen eventuele klachten en gebreken betwist.
11. Het hof verwerpt de klacht van [geïntimeerde] over teveel vocht in de woning, mede in het licht van het door Woonstad gevoerde verweer, als onvoldoende onderbouwd. Nu er na de herstelwerkzaamheden geen sprake meer is van schimmel, gaat het hof er bovendien vanuit dat de gebreken zijn hersteld. Voor zover er nog steeds teveel vocht is in de woning is dit niet meer voldoende te relateren aan gebreken in de zin van artikel 7:204 BW.Slotsom
11. De kantonrechter heeft terecht besloten dat de vermindering van de huurprijs op 2 juli 2019 moet worden beëindigd. Voor het overige oordeelt het hof anders dan de kantonrechter. Er is geen sprake meer van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen, evenals de vordering tot herstel van de koudebruggen.
11. Omtrent de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding oordeelt het hof als volgt. Er is geen aanwijzing dat de gestelde gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst aan Woonstad bekend waren, dan wel aan Woonstad zijn toe te rekenen. Vast staat immers dat [geïntimeerde] pas vele jaren na aanvang van de huurovereenkomst over voormelde gebreken heeft geklaagd. Bovendien is hij de enige bewoner van het complex met klachten hierover. Daarom valt niet in te zien hoe dit bij Woonstad aanvankelijk bekend geweest moet zijn. Inmiddels heeft Woonstad herstelwerkzaamheden verricht. Anders dan de kantonrechter, ziet het hof geen grond voor risicotoerekening. Dit overigens nog los van het feit dat het hof, zoals gezegd, een koudebrug in zijn algemeenheid nog geen gebrek acht. Voor schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW is daarom geen plaats. Voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad of als bezitter van de opstal is daarnaast evenmin enige aanwijzing. Het bestaan van (gezondheids)schade bij de echtgenote van [geïntimeerde] is helemaal niet onderbouwd.
11. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, met uitzondering van de beslissing inhoudende dat de huurprijsvermindering tot 2 juli 2019 geldt. De vorderingen van [geïntimeerde], ook die in hoger beroep, zullen worden afgewezen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. [geïntimeerde] heeft geen bewijs door getuigen aangeboden op de in hoger beroep te vergen wijze. De aangeboden schriftelijke bewijzen zijn evenmin doorslaggevend, nog los van het feit dat ze eerder overgelegd hadden kunnen en moeten worden.
11. Het hof zal de proceskosten in eerste aanleg compenseren, omdat [geïntimeerde] in dat stadium Woonstad op goede gronden in rechte heeft aangesproken en terecht deels gelijk heeft gekregen (namelijk op het punt van de huurprijsvermindering). In hoger beroep geldt dat [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moet dragen.