ECLI:NL:GHSHE:2021:3503

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.255.756/01

arrest van 23 november 2021

in de zaak van

[appellante]

,

wonende te [woonplaats] ,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. G. C .L. van de Corput te Breda,

tegen

1De gezamenlijke erfgenamen van [erflater] ,wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in incidenteel appel,

hierna (gezamenlijk) in enkelvoud aan te duiden als [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. M.J. Willemsen te Leusden,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 16 juli 2019 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer C /02/339750 / HA ZA 17-876 gewezen vonnis van 19 december 2018.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 16 juli 2019 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

het proces-verbaal van comparitie van 24 september 2019;

de memorie van grieven;

de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel met producties en eiswijziging;

de memorie van antwoord in incidenteel appel;

de akte van [geïntimeerde 2] ;

de antwoordakte met productie van [appellante] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.1. In overweging 2.1. tot en met 2.9. van het bestreden vonnis heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

6.1.1. Op 31 december 1986 is de Stichting Directiepensioenfonds Aannemersbedrijf A.J. van Meer B.V. eigenaresse geworden van de woonhuizen met garages, verdere aanhorigheden, erven en tuinen aan de [adres 1] en [adres 2] , deel uitmakende van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 2] . Zij heeft voornoemde onroerende zaken gekocht en geleverd gekregen van Van Meer Bouwondernemingen B.V..

6.1.2. [appellante] is sinds 31 december 1986 eigenaresse van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 3] te [plaats] (hierna: [adres 3] ). In de notariële akte van eigendomsoverdracht van 31 december 1986 van de Stichting Directiepensioenfonds Aannemersbedrijf A.J. van Meer B.V. aan [appellante] verklaart de toenmalige echtgenoot van [appellante] , de heer [echtgenoot van appellante] , (hierna aangeduid als [echtgenoot van appellante] ) te hebben gekocht en in eigendom aan te nemen een woonhuis met garage, verdere aanhorigheden, erf en tuin, aan de [adres 3] te [plaats] , uitmakende een gedeelte ter grootte als na kadastrale opmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1], waarbij met betrekking tot [echtgenoot van appellante] is aangetekend dat deze met [appellante] was gehuwd zonder het maken van huwelijkse voorwaarden.

6.1.3. Op 13 november 1987 heeft een kadastrale opmeting door middel van een zogenaamde aanwijs plaatsgevonden. Van deze aanwijs is een veldtekening gemaakt. Deze veldtekening is in 1988 ingeschreven in de kadasters in de openbare registers onder nummer 709. [adres 3] (dat is ontstaan uit [sectieletter] [sectienummer 1] ) wordt vervolgens kadastraal aangeduid als perceel [sectieletter] [sectienummer 3] en [adres 1] wordt kadastraal aangeduid met perceel [sectieletter] [sectienummer 4] (in plaats van [sectieletter] [sectienummer 2] ).

6.1.4. Op 23 september 1988 heeft de familie [koper] de onroerende zaak staande en gelegen aan [adres 1] , kadastraal aangeduid [sectieletter] [sectienummer 4] gekocht en geleverd gekregen van de Stichting Directiepensioenfonds Aannemersbedrijf A.J. van Meer B.V. (hierna aangeduid als [adres 1] ). [geïntimeerde 2] heeft vervolgens de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats] , gekocht en geleverd gekregen van [koper] en is sinds 31 oktober 1994 eigenaresse daarvan.

6.1.5. [appellante] en [geïntimeerde 2] zijn buren van elkaar.

6.1.6. In 2016 heeft [appellante] haar woning te koop gezet.

6.1.7. Bij e-mail van 30 december 2016 heeft de heer [medewerker 1] van het Kadaster Klantcontactcenter aan [appellante] met betrekking tot het onderwerp: uitleg casus oppervlakte en veldwerk [gemeente] [sectieletter] [sectienummer 3] onder meer het volgende bericht:

“. (…)

Wat betreft uw oppervlakte van het perceel, dit is 409 m2. Dit is inclusief de grond van de antenne waarvan uw buren beweren dat dit hun grond is. Uw perceel is ontstaan in akte 7 167-74 (staat ook op veldwerk 709). Deze akte is in Breda ingeschreven en daarin wordt omschreven dat de verkopende partij de grond van de antenne overdraagt aan de kopende (heer [echtgenoot van appellante] ) partij, en dat de nieuwe koper er voor moet zorgen dat de gemeente gebruik kan blijven maken van de akte.

Het geen wat voor de verwarring zorgt is het volgende. De partij die uw huis aan u heeft verkocht heeft in ’85 het perceel zelf gekocht, en daarbij zijn grenzen aangewezen en ingemeten, waarbij perceel [sectienummer 1] is ontstaan. Dit alles is vastgelegd in veldwerk 605.

Toen de eigenaar van perceel [sectienummer 1] een deel van dat perceel verkocht aan u (daaruit ontstond [sectienummer 3] ), is bijna gelijktijdig het perceel [sectienummer 4] gekocht. De verkopende partij was echter niet dezelfde als bij uw perceel, en dat is belangrijk.

Om nieuwe percelen te vormen moet er een meting plaatsvinden waarbij partijen aan de landmeter laten zien waar de grens komt te liggen, dit noemt men vaak de “aanwijs”. De koper van [sectienummer 4] en uw man misschien ook wel, hebben destijds aan de landmeter aangewezen dat de grens tussen u beide aan uw kant van de antenne ligt.

Het probleem is echter, dat dit niet in de akte waardoor de meting plaatsvond, is afgesproken. Wat men destijds eigenlijk (onbewust) heeft geprobeerd is om een extra stuk grond af te splitsen, en bij de buren van [sectienummer 4] op het perceel te laten zijn. Helaas bleken de eigenaren niet gelijk (verkoper van u, en verkoper van de buren) en was niet mogelijk om het perceel aan te laten passen zoals is aangewezen aan de landmeter en had dat allemaal mee te maken dat de verkopers niet dezelfde partij waren. Die “aanwijs” is die rode lijn die u ziet op veldwerk 709.

Wat is er nu gebeurt? Omdat er verschillende kopers waren ten tijde van de aanwijzing van de grens, kon niet zomaar de grond van partij A op naam van partij B worden overgedragen zonder akte passering. De koper van [sectienummer 4] had een verzoek bij u moeten indienen om die grond af te laten splitsen van uw perceel, zodat het een eigen nummer kreeg dat zij vervolgens hadden kunnen kopen.

Dit is echter nooit gebeurd waardoor de grond nog steeds op uw naam staat. Dat is ook te zien in het veldwerk 709, door dat rode kronkeltje die over die aangewezen grens heen gaat. Die grond is dus nog steeds in uw bezit, en dat zorgt er voor dat uw totale oppervlakte nu 409 m2 is. (…)”

6.1.8. Bij brief van 27 maart 2017 heeft [appellante] [geïntimeerde 2] (onder meer) meegedeeld dat zij haar perceel vrij van gebruik door [geïntimeerde 2] wenst te kunnen overdragen en heeft [geïntimeerde 2] verzocht haar te bevestigen dat [geïntimeerde 2] feitelijk overgaat tot het (laten) herstellen van de rechtmatige situatie conform de kadastrale kaart. Bij brief van 20 april 2017 heeft [geïntimeerde 2] aan [appellante] bericht dat zij aan voormeld verzoek/voormelde sommatie geen gehoor zal geven.

6.1.9. Bij brief van 6 juni 2017 heeft mr. [medewerker 2] , bewaarder van het kadaster en de openbare registers, aan [appellante] onder meer het volgende bericht:

“ (…) Ik heb gecontroleerd of er een verschil is tussen de gegevens in het brondocument en de gegevens in de Basisregistratie Kadaster. Dat blijkt niet het geval. De grenzen op de kadastrale kaart komen overeen met de gegevens van de diverse relazen van bevindingen. Ook de op basis hiervan berekende oppervlakte van 4.09 are is correct.

Uit verder onderzoek blijkt echter het volgende. De grens tussen de huisnummers [adres 3] en [adres 1] is op 16 augustus 1982 door de toenmalige belanghebbende aangewezen. Dit heeft voor huisnummers [adres 4] en [adres 3] geresulteerd in de vorming van het kadastrale perceel [gemeente] [sectieletter] [sectienummer 1] en voor de huisnummers [adres 1] en [adres 2] in het perceel [gemeente] [sectieletter] [sectienummer 2] .

Vervolgens wordt op 31 december 1986 huisnummer [adres 3] verkocht aan de heer [echtgenoot van appellante] , terwijl huisnummer [adres 1] op diezelfde dag wordt verkocht aan de Stichting Directiepensioenfonds Aannemersbedrijf A.J. van Meer. Op 13 november 1987 wijzen de belanghebbenden de grenzen aan tussen de beide percelen. Hierbij wordt tussen de huisnummers [adres 3] en [adres 1] een andere grens aangewezen dan de grens die in 1982 is aangewezen. Een driehoekige strook grond aan de straatzijde, die blijkens de aanwijzing in 1982 aan het perceel met huisnummer [adres 3] is toegekend zou op basis van deze nieuwe aanwijzing tot het perceel met huisnummer [adres 1] behoren. In de akte waarbij de Stichting Directiepensioenfonds Aannemersbedrijf A.J. van Meer de huisnummers [adres 3] en [adres 1] koopt wordt echter de kadastrale aanduiding van deze strook (zijnde [gemeente] [sectieletter] [sectienummer 1] gedeeltelijk) niet genoemd.

Omdat de kadastrale aanduiding ontbreekt kan de desbetreffende strook ook niet bij het perceel met huisnummer [adres 1] gevoegd worden. Hiervoor is een aanvullende akte nodig. Uit onderzoek blijkt dat deze aanvullende akte naderhand nooit is ingeschreven in het Openbare Register. Met als gevolg dat de bij [adres 1] behorende strook grond in de Basisregistratie Kadaster nog steeds bij uw perceel ( [adres 3] ) is ingetekend. (…)”

6.2.1. In eerste aanleg heeft [appellante] in conventie gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. [geïntimeerde 2] te verbieden nog langer gebruik te maken van het [appellante] in eigendom toebehorende stuk grond gelegen tussen de erfafscheiding zoals aangeduid op de kadastrale kaart alsmede de coniferenrij aan de voorzijde van de woning aan de [adres 3] te [plaats] , op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [geïntimeerde 2] hieraan geen uitvoering geeft met een maximum van € 50.000,-;

II. [geïntimeerde 2] te veroordelen om de op aan [appellante] in eigendom toebehorende strook grond geplaatste platen, struiken en tegels op eerste verzoek van [appellante] te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [geïntimeerde 2] hieraan geen uitvoering geeft met een maximum van € 50.000,-;

III. met veroordeling van [geïntimeerde 2] in de kosten van dit geding.

6.2.2. [geïntimeerde 2] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.3. [geïntimeerde 2] heeft in reconventie gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair:

voor recht te verklaren dat de driehoek grond, zoals geel omrand is weergegeven in productie 11, eigendom is geworden van [geïntimeerde 2] ;

subsidiair:

voor recht te verklaren dat de driehoek, zoals geel omrand is weergegeven in productie 11, door verjaring ex art. 3:99 BW eigendom is geworden van [geïntimeerde 2] ;

meer subsidiair:

voor recht te verklaren dat de driehoek grond, zoals geel omrand is weergegeven in productie 11, door verjaring ex art. 3: [adres 1] BW juncto art. 3:106 BW eigendom is geworden van [geïntimeerde 2] ;

zowel primair, subsidiair en meer subsidiair:

I. [appellante] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan de inschrijving van de eigendomsverkrijging in de openbare registers, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat [appellante] in gebreke is aan de inhoud van het vonnis te voldoen en te betalen aan [geïntimeerde 2] ;

II. [appellante] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in dit vonnis en eveneens vermeerderd met nakosten.

6.2.4. [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.5. In het eindvonnis van 19 december 2018 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] in conventie afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de driehoek grond, zoals geel omrand is weergegeven in productie 11 van [geïntimeerde 2] , door verjaring ex art. 3:105 BW eigendom is geworden van [geïntimeerde 2] en [appellante] veroordeeld om binnen 6 weken na de betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de inschrijving van de eigendomsverkrijging in de openbare registers, een en ander met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

6.3. [appellante] heeft in hoger beroep 5 grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde 2] , met veroordeling van [geïntimeerde 2] in de proceskosten van beide instanties.

6.3.1. [geïntimeerde 2] heeft in het principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met inachtneming van het incidenteel appel, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten.

6.3.2. [geïntimeerde 2] heeft in het incidenteel appel één grief aangevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis en tegelijkertijd vernietiging van rechtsoverweging 5.10 van dit vonnis. Zij heeft verder haar eis aldus gewijzigd:

primair:

voor recht te verklaren dat de driehoek grond, zoals geel omrand is weergegeven in productie 11 behorende bij de conclusie van antwoord, eigendom is geworden van [geïntimeerde 2] ;

subsidiair en meer subsidiair:

voor recht te verklaren dat de driehoek grond, zoals geel omrand is weergegeven in productie 11 behorende bij de conclusie van antwoord, door verkrijgende verjaring ex art. 3:105 BW en meer subsidiair door bevrijdende verjaring ex art. 3:105 BW jo art. 3:306 BW eigendom is geworden van [geïntimeerde 2] ;

zowel primair, subsidiair en meer subsidiair:

I. [appellante] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan de inschrijving van de eigendomsverkrijging in de openbare registers, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ad € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat [appellante] in gebreke is aan de inhoud van het vonnis te voldoen en te betalen aan [geïntimeerde 2] ;

II. [appellante] te veroordelen in de kosten van het incidenteel appel, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in dit vonnis en eveneens vermeerderd met nakosten.

6.3.3. [appellante] heeft zich in het incidenteel appel niet verzet tegen de wijziging van eis. Zij heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde 2] , met veroordeling van [geïntimeerde 2] in de proceskosten.

6.4. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Beide partijen baseren hun vorderingen op de stelling dat zij eigenaar zijn geworden van de strook grond/driehoek, zoals (onder meer) aangeduid met gele markering op productie 11 van [geïntimeerde 2] . Het geschil spitst zich toe op de vraag wie eigenaar is van de bedoelde strook/driehoek grond.

6.4.1. [appellante] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij eigenaar is geworden, omdat zij de grond heeft gekocht en door middel van een notariële akte van eigendomsoverdracht van 31 december 1986 aan haar is geleverd.

Ter onderbouwing van deze stelling verwijst zij naar (i) de notariële akte van eigendomsoverdracht van 31 december 1986, (ii) de kadastrale kaart, (iii) de brieven van het Kadaster van 30 december 2016 en 6 juni 2017 en (iv) de veldwerktekening 605, waarbij perceel [sectienummer 1] is gevormd en daarmee de grens met [adres 1] .

6.4.2. [geïntimeerde 2] betwist dat [appellante] op grond van deze akte van eigendomsoverdracht eigenaar is geworden van de bewuste strook grond.

[geïntimeerde 2] voert aan dat de aanwijzing, waarnaar in de notariële akte van eigendomsoverdracht aan [appellante] van 31 december 1986 wordt verwezen, op 13 november 1987 heeft plaatsgevonden. Op basis van die aanwijs zijn perceel [sectieletter] [sectienummer 3] en perceel [sectieletter] [sectienummer 4] ontstaan en heeft de perceelsvorming van beide partijen plaatsgevonden. Volgens [geïntimeerde 2] maakt de strook grond, zo begrijpt het hof het standpunt, deel uit van haar perceel C2868 en stelt [geïntimeerde 2] zich op het standpunt dat zij in 1987 eigenaar is geworden van de bewuste strook grond.

6.5. Het hof overweegt als volgt.

Uit de notariële akte van eigendomsoverdracht van 31 december 1986 van [appellante] volgt dat zij en haar toenmalige echtgenoot, [echtgenoot van appellante] , hebben gekocht en in eigendom aannemen een woonhuis met garage, verdere aanhorigheden, erf en tuin, aan de [adres 3] te [plaats] , uitmakende een gedeelte ter grootte als na kadastrale opmeting zal blijken, van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] .

Uit de hiervoor onder 6.1.7. genoemde e-mail van [medewerker 1] van het Kadaster en de hiervoor onder 6.1.9. vermelde brief van mr. [medewerker 2] , de bewaarder van het Kadaster, in onderling verband en samenhang bezien blijkt, zoals [appellante] terecht stelt, dat de oppervlakte van haar perceel 409 m2 groot is en dat is inclusief de bewuste strook grond, waarvan [geïntimeerde 2] betoogt dat die sinds de aanwijs uit 1987 haar in eigendom toebehoort.

Uit de hiervoor onder 6.1.9. genoemde brief van mr. [medewerker 2] blijkt, zoals [appellante] terecht stelt, dat de grens tussen de huisnummers [adres 3] en [adres 1] op 16 augustus 1982 door de toenmalige belanghebbende is aangewezen. Dit heeft voor huisnummers [adres 4] en [adres 3] geresulteerd in de vorming van het kadastrale perceel [gemeente] [sectieletter] [sectienummer 1] en voor de huisnummers [adres 1] en [adres 2] in het perceel [gemeente] [sectieletter] [sectienummer 2] . De grenzen op de kadastrale kaart komen, zoals [appellante] onder verwijzing naar voormelde brief van mr. Roes terecht stelt, overeen met de gegevens van de diverse relazen van bevindingen. [appellante] is derhalve op

31 december 1985 (juridisch) eigenaar geworden van de bewuste strook grond.

6.6. Vervolgens rijst de vraag of die situatie is gewijzigd door de aanwijs uit november 1987, zoals [geïntimeerde 2] stelt en [appellante] betwist. Het hof beantwoordt deze vraag met [appellante] ontkennend en overweegt in dit verband het volgende.

6.6.1. Op de eerste plaats merkt het hof op dat [geïntimeerde 2] in 1987 geen eigenaar kan zijn geworden van de bewuste strook grond, omdat zij toen geen eigenaar was van [adres 1] (of [adres 3] ).

6.6.2. Voor zover [geïntimeerde 2] bedoeld heeft te stellen dat één van haar rechtsvoorgangers in 1987 door die aanwijs en meer in het bijzonder de daaruit voortvloeiende perceelsvorming eigenaar is geworden van de bewuste strook grond, overweegt het hof als volgt.

Uit de hiervoor genoemde e-mail van het Kadaster en vermelde brief van de bewaarder van het Kadaster en de Openbare registers, in onderling verband en samenhang bezien, blijkt dat de belanghebbenden op 13 november 1987 de grenzen hebben aangewezen tussen de beide percelen van [appellante] en één van de rechtsvoorganger(s) van [geïntimeerde 2] . Hierbij is tussen de huisnummers [adres 3] en [adres 1] een andere grens aangewezen dan de grens die in 1982 is aangewezen. Een driehoekige strook grond aan de straatzijde, die blijkens de aanwijzing in 1982 aan het perceel met huisnummer [adres 3] is toegekend zou op basis van deze nieuwe aanwijzing tot het perceel met huisnummer [adres 1] behoren. In de akte waarbij de Stichting Directiepensioenfonds Aannemersbedrijf A.J. van Meer de huisnummers [adres 3] en [adres 1] heeft gekocht wordt echter de kadastrale aanduiding van deze strook (zijnde [gemeente] [sectieletter] [sectienummer 1] gedeeltelijk) niet genoemd. Omdat de kadastrale aanduiding ontbreekt, kan de desbetreffende strook ook niet bij het perceel met huisnummer [adres 1] gevoegd worden. Hiervoor is een aanvullende akte nodig. Uit onderzoek blijkt volgens mr. [medewerker 2] , de bewaarder van het Kadaster en de openbare registers, dat deze aanvullende akte naderhand nooit is ingeschreven in het Openbare Register. “Met als gevolg dat de bij [adres 1] behorende strook grond in de Basisregistratie Kadaster nog steeds bij uw perceel ( [adres 3] ) (lees: het perceel van [appellante] ; toev. hof) is ingetekend. (…)”.

Ook uit voormelde e-mail van [medewerker 1] blijkt naar het oordeel van het hof dat de bewuste strook grond niet is afgesplitst van het perceel van [appellante] , terwijl dat in de gegeven omstandigheden wel noodzakelijk was om de grond, voorzien van kadastrale aanduiding, van haar te kunnen kopen en via een notariële akte van eigendomsoverdracht geleverd te krijgen.

[appellante] heeft derhalve terecht gesteld dat de aanwijs in 1987 geen eigendomsoverdracht van de bewuste strook grond van [appellante] aan de eigenaar van [adres 1] tot gevolg heeft gehad, zodat [appellante] eigenaresse van de bewuste strook grond is gebleven. Uit het voortgaande vloeit voort dat de stelling van [geïntimeerde 2] dat zij, althans haar rechtsvoorganger, in 1987 door de aanwijs in 1987 eigenaar is geworden van de bewuste strook grond niet is komen vast te staan. Voor zover de primaire vordering van [geïntimeerde 2] , daarop is gebaseerd, is deze vordering dus niet toewijsbaar.

6.7. Het beroep op derdenwerking: art. 3:24-26 BW

6.7.1. [geïntimeerde 2] betoogt dat het feit dat de eigendom van de driehoek strook grond niet in de openbare registers is ingeschreven als behorende tot de eigendom van [sectieletter] [sectienummer 4] niet aan haar kan worden tegengeworpen en dat die driehoek wel degelijk tot haar perceel en daarmee tot haar eigendom behoort. Artikel 3:24 BW biedt bescherming tegen de onvolledigheid van een register, wanneer bijvoorbeeld een bepaald inschrijfbaar feit niet is ingeschreven. De aanwijs van de driehoek grond bij [sectieletter] [sectienummer 4] was volgens [geïntimeerde 2] een inschrijfbaar feit. Dat dit niet is gebeurd, kan niet aan haar als latere verkrijger worden tegengeworpen, aldus [geïntimeerde 2] . Daarnaast heeft [geïntimeerde 2] nog betoogd dat uit de veldwerktekening uit 1987 blijkt dat het destijds ook de bedoeling was om de driehoek grond bij het perceel [sectieletter] [sectienummer 4] te trekken.

6.7.2. Het hof overweegt als volgt.

Artikel 3:24 lid 1 BW luidt als volgt: “Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling tot verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel in de registers wordt ingeschreven, een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit niet met betrekking tot dat registergoed ingeschreven was, kan dit feit aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij hij het kende. ”

6.7.3. Of een feit “voor inschrijving in de registers vatbaar” is als bedoeld in art.

3:24 BW, wordt bepaald door het antwoord op de vraag of inschrijving in de openbare registers door enige wettelijke bepaling mogelijk wordt gemaakt. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van art. 3:17 BW.

Ingevolge art. 3:17 lid 1 BW kunnen, naast de in de aanhef bedoelde feiten waarvan inschrijving krachtens andere wetsbepalingen mogelijk is, in de openbare registers worden ingeschreven de in die bepaling onder a-k opgesomde feiten. In art. 3:17 lid 1, onder a, BW worden als inschrijfbare feiten genoemd: rechtshandelingen die een verandering in de rechtstoestand van registergoederen brengen of in enig ander opzicht voor die rechtstoestand van belang zijn.

6.7.4. In dit geval is geen sprake geweest van een rechtshandeling, als zojuist bedoeld, maar is, zo blijkt uit de stelling van [geïntimeerde 2] , slechts sprake van een aanwijs in 1987 waarbij de belanghebbenden de bedoeling hadden om de bewuste strook bij het perceel van [adres 1] ( [sectieletter] [sectienummer 4] ) te trekken. Deze bedoeling heeft niet geleid tot een kadastrale afsplitsing van de bewuste strook grond, gevolgd door verkoop van de bewuste strook grond van [appellante] aan de eigenaar van perceel [sectieletter] [sectienummer 4] . De aanwijs van de driehoek strook grond bij het perceel [sectieletter] [sectienummer 4] door de landmeter in november 1987 is derhalve niet een inschrijfbaar feit als bedoeld in art. 3:17 lid 1, onder a, BW en art. 3:24 lid 1 BW.

6.7.5. De aanwijs in 1987 en de daarbij uitgesproken bedoeling van de belanghebbenden valt evenmin onder een van de andere categorieën inschrijfbare feiten die zijn opgesomd art. 3:17 lid 1, onder b-k, BW, noch is inschrijving ervan mogelijk krachtens een andere wetsbepaling als bedoeld in de aanhef van art. 3:17 lid 1 BW.

6.7.6. Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde 2] aan art. 3:24 lid 1 BW geen bescherming kan ontlenen tegen het niet-vermeld zijn van de aanwijs uit 1987 van de driehoek grond bij [sectieletter] [sectienummer 4] in de openbare registers.

6.7.7. Een beroep op artikel 3:25 BW en artikel 3:26 BW dat de derde bescherming biedt tegen onjuistheid van de openbare registers, kan [geïntimeerde 2] evenmin baten.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de aanwijs uit 1987 er niet toe heeft geleid dat de juridische eigendom van [appellante] is overgegaan op de eigenaar van perceel [sectieletter] [sectienummer 4] . Naar het oordeel van het hof is in zoverre niet komen vast staat dat sprake is van een onjuistheid van de openbare registers. Het beroep op art. 3:25 BW en 3:26 BW stuit reeds daarop af.

6.7.8. [appellante] voert dan ook terecht aan dat [geïntimeerde 2] in 1994 bij de koop en levering van de [adres 1] niet de eigendom heeft verkregen van de bewuste strook grond, omdat haar rechtsvoorganger daarvan geen eigenaar was.

6.8. Het beroep op verjaring

6.8.1. [geïntimeerde 2] stelt zich op het standpunt dat zij de bewuste strook grond in eigendom heeft verkregen wegens verjaring ex art. 3: 105 (jo. art. 3:306 BW).

6.8.2. Het hof stelt bij de beoordeling het volgende voorop.

Op grond van art. 3: 105 lid 1 BW verkrijgt degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.

De verjaringstermijn bedraagt twintig jaren (art. 3:306 BW). Deze verjaringstermijn tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden.

Aangezien een onroerende zaak altijd een bezitter heeft (art. 5:24 BW), geldt voor de inbezitneming van een onroerende zaak de verzwaarde eis van art. 3:113 lid 2 BW. Dit betekent dat de machtsuitoefening van de inbezitnemer die van de oorspronkelijke bezitter geheel teniet moet doen en dat van inbezitneming in beginsel geen sprake is als de oorspronkelijke bezitter nog macht over het goed behoudt. Het gaat derhalve om daden waardoor de bezitter de zaak met uitsluiting van anderen aan zich dienstbaar maakt.

Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is, gedurende de gehele verjaringstermijn heeft voortgeduurd. Daarbij is niet van belang of opvolging in het bezit heeft plaatsgevonden, en dus evenmin of opvolgende bezitters te goeder trouw in de zin van art. 3:102 lid 2 BW waren.

6.8.3. Het hof begrijpt dat [geïntimeerde 2] zich op het standpunt stelt dat zij (en/althans haar rechtsvoorgangers) meer dan 20 jaar bezitster van de bewuste strook grond is geweest en dat de verjaringstermijn in 1985, 1987, 1988, althans 1994 is gaan lopen omdat, naar het hof begrijpt, de bewuste strook grond volgens haar sinds 1987 altijd afgescheiden is geweest van perceel [sectieletter] [sectienummer 3] en niet door de eigenaar van perceel [sectieletter] [sectienummer 3] te betreden is geweest en (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde 2] vanaf die tijd bezitsdaden is gaan verrichten op de bewuste strook grond. De strook grond is daarmee toen door [geïntimeerde 2] (en/althans haar rechtsvoorgangers) in bezit genomen in de zin van artikel 3:113 lid 1 BW.

Ter onderbouwing van de stelling dat de bewuste strook grond sinds 1987 afgescheiden is geweest van perceel [sectieletter] [sectienummer 3] en niet door de eigenaar van perceel [sectieletter] [sectienummer 3] te betreden is geweest, hetgeen door [appellante] wordt bestreden, verwijst [geïntimeerde 2] allereerst naar de plattegrond in de koopakte uit 1978 waaruit blijkt dat het destijds de bedoeling was dat de driehoek strook grond bij het perceel van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde 2] behoort, de veldtekening (de aanwijs van 1987), en de door haar overgelegde verklaring van [eerste bewoner] . Volgens [geïntimeerde 2] is in de aanwijs van 1987 neergelegd dat de perceelsgrens werd gevormd door een houten schutting en een rij coniferen, waarbij de driehoek dus was afgescheiden van het perceel van [appellante] en bij de tuin van de rechtsvoorgangers van [geïntimeerde 2] was betrokken. De eerste bewoner van de woning gelegen aan [adres 1] , de heer [eerste bewoner] bevestigt dat de grens werd gevormd door coniferen, die door de toenmalige huurder van de woning aan de [adres 3] (de heer [echtgenoot van appellante] ) zijn geplant op de schuine erfgrens en dat de heer [eerste bewoner] de driehoek grond toen met graszaden heeft ingezaaid, aldus [geïntimeerde 2] .

6.8.4. [appellante] betwist dat [geïntimeerde 2] de bewuste strook grond in eigendom heeft verkregen wegens verjaring ex art. 3: 105 BW en meer in het bijzonder dat sprake is van inbezitneming van de strook grond door (de rechtsvoorgangers van) [geïntimeerde 2] gedurende meer dan 20 jaar.

6.8.5. Het hof overweegt als volgt.

Tussen partijen staat vast dat [appellante] bij brief van 27 maart 2017 aan [geïntimeerde 2] (onder meer) heeft meegedeeld dat zij haar perceel vrij van gebruik door [geïntimeerde 2] wenst te kunnen overdragen en dat zij [geïntimeerde 2] tevergeefs heeft verzocht haar te bevestigen dat [geïntimeerde 2] feitelijk overgaat tot het (laten) herstellen van de rechtmatige situatie conform de kadastrale kaart.

Bezien dient te worden of sprake is van bezit van de bewuste strook grond van (meer dan) twintig jaren, welk bezit bij de rechtsvoorganger(s) van [geïntimeerde 2] is aangevangen en door [geïntimeerde 2] is voortgezet, althans bij [geïntimeerde 2] , gelet op voormelde brief van 27 maart 2017, vóór 27 maart 1997 is aangevangen en door haarzelf is voortgezet.

6.8.6. [eerste bewoner] heeft in zijn e-mail (productie 9 cva) aangegeven dat hij in de woning (naar het hof begrijpt [adres 1] ) woonde van 1982 tot 1985 en dat zijn buren “planted some very small conifers along that line”. Nog daargelaten dat [appellante] betwist dat zij (althans haar ex-man) de coniferen al in die periode hebben geplant, kan deze verklaring [geïntimeerde 2] niet baten. Immers, uit de verklaring volgt dat de coniferen niet door [eerste bewoner] zijn geplant, maar door [appellante] , en reeds daarom niet als een bezitsdaad van de rechtsvoorganger van [geïntimeerde 2] kan worden aangemerkt. [geïntimeerde 2] gaat er bovendien ten onrechte aan voorbij dat uit de verklaring van [eerste bewoner] volgt dat de door de buren ( [appellante] ; toev. hof) geplante coniferen zeer klein waren, zodat hieruit niet blijkt dat de bewuste stuk grond in 1987, hetgeen [appellante] bestrijdt, niet meer toegankelijk was voor [appellante] . Dat blijkt ook niet uit de overgelegde schriftelijke verklaringen van de andere buurtbewoners.

Evenmin blijkt uit de aanwijs van 1987 en de veldtekening dat de toegang van de bewuste strook grond, zoals [appellante] terecht aanvoert, voor de eigenaar van het perceel [sectieletter] [sectienummer 3] ( [appellante] ) door de geplante coniferen feitelijk was beperkt. Immers, uit de veldwerktekening blijkt niet hoeveel coniferen er zijn geplant, noch vanaf welk punt tot welk punt. De overgelegde bouwtekening, die bij de voorlopige koopovereenkomst van 1978, hoort, brengt geen verandering in de feitelijke situatie in 1987.

Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de bewuste strook grond, zoals [geïntimeerde 2] stelt en [appellante] betwist, sinds 1987 altijd afscheiden is geweest van perceel [sectieletter] [sectienummer 3] en niet door de eigenaar van perceel [sectieletter] [sectienummer 3] te betreden is geweest.

6.8.7. De stelling van [geïntimeerde 2] dat in 1994 de erfafscheiding tussen de betreffende percelen geheel werd gevormd door een coniferenhaag en dat de driehoek zowel aan de voorzijde als langs de oprit van de woning van [appellante] volledig was omheind door een coniferenhaag, welke doorliep naar de achterzijde van de percelen, waardoor de driehoek strook grond dus volledig bij het perceel [sectieletter] [sectienummer 4] was betrokken en ook enkel toegankelijk was vanuit perceel [sectieletter] [sectienummer 4] , is door [appellante] gemotiveerd bestreden. Deze stelling kan naar het oordeel van het hof niet als juist worden aanvaard, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Daarbij heeft het hof het volgende in aanmerking genomen.

Tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg heeft [appellante] , onder verwijzing naar fotomateriaal, verklaard dat er tot 2013/2014 altijd een opening in de coniferenhaag is geweest op het punt aan de straatzijde nabij de straat vanaf haar oprit. Uit de e-mail van de heer en mevrouw [derden] , die pas sinds 3 juli 2000 zijn komen wonen op de [adres 5] (recht tegenover nummer [adres 1] ) blijkt, zoals [appellante] terecht aanvoert, dat op het laatste stukje van de punt eerst pampasgras stond (prod. 15, antwoordakte na proces-verbaal). Volgens [appellante] was de strook grond bovendien voor haar vanaf de voorzijde (naar het hof begrijpt de straatzijde) gewoon bereikbaar, zodat de driehoek strook grond voor [appellante] al die tijd te betreden was.

Tijdens voormelde comparitie heeft [geïntimeerde 2] verklaard dat op het laatste stukje van de punt pampasgras stond en aan de straatzijde in de hoek een laag betonnen randje waar je overeen kunt stappen. Met deze verklaring, die [geïntimeerde 2] tijdens de comparitie heeft ondertekend, heeft [geïntimeerde 2] (impliciet) erkend dat de bewuste strook grond in 1994, zoals [appellante] aanvoert, niet volledig door een coniferenhaag was omheind, en dat de bewuste strook grond voor [appellante] nog toegankelijk en bereikbaar was. Uit de door [geïntimeerde 2] in de memorie van antwoord onder punt 36 afgebeelde foto uit 2001 is volgens haar nog een klein beetje gras te zien en een opsluitband. Het hof begrijpt dat [geïntimeerde 2] met opsluitband het betonnen randje bedoeld, waar men overheen kan stappen. Dit betekent dat ook uit de stellingname van [geïntimeerde 2] , in onderling verband en samenhang met de verklaring van de heer en mevrouw [derden] , volgt dat de bewuste strook voor [appellante] , zoals zij terecht aanvoert, in ieder geval tot 2001 toegankelijk was.

De omstandigheid dat de strook grond wellicht - door de geplaatste leilindes en buxus (die toen nog klein was) - visueel gezien tot het perceel van [geïntimeerde 2] behoort, maakt dit niet anders. De verklaring van de hovenier, wat daarvan overigens ook moge zijn, kan [geïntimeerde 2] dan ook niet baten. Dat geldt ook voor de verklaringen van de overige buurtbewoners, die overigens te algemeen zijn en onvoldoende feitelijk en concreet.

Tegen deze achtergrond is de omstandigheid dat [geïntimeerde 2] een deel van de door [appellante] geplaatste coniferenhaag heeft vervangen door een schutting van onvoldoende betekenis, nu deze schutting de bewuste strook dus niet volledig heeft omheind.

Het enkel inzaaien van gras, beplanten en betegelen van de bewuste strook grond is naar het oordeel van het hof op zichzelf van onvoldoende gewicht om te komen tot het oordeel dat de rechtsvoorganger van [geïntimeerde 2] de strook grond in bezit heeft genomen en exclusief gebruikt. Daarbij acht het hof van belang dat deze acties de toegankelijkheid van de bewuste strook grond voor [appellante] op zichzelf niet uitsluiten.

[geïntimeerde 2] heeft derhalve onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, die de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van bezit van de bewuste strook grond van (meer dan) twintig jaren, welk bezit bij haar rechtsvoorgangers is aangevangen en door haarzelf is voortgezet, althans bij haar vóór 27 maart 1997 is aangevangen en door haarzelf is voortgezet. De machtsuitoefening door [geïntimeerde 2] (en haar rechtsvoorgangers) over de strook grond was niet zodanig dat zij die van Inanova geheel teniet deed.

Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde 2] de bewuste strook grond 20 jaar in bezit heeft gehad, voordat [appellante] [geïntimeerde 2] bij brief van 27 maart 2017, heeft verzocht om de rechtmatige situatie conform de kadastrale kaart te (laten) herstellen, zodat zij haar perceel vrij van gebruik door [geïntimeerde 2] kan overdragen. Dit brengt mee dat de rechtsvorderingen van [appellante] , die strekken tot beëindiging van het bezit door [geïntimeerde 2] , niet was verjaard toen zij deze bij inleidende dagvaarding van 14 december 2017 aanhangig had gemaakt. [geïntimeerde 2] heeft de bewuste strook grond dus niet in eigendom verkregen. De daarop gerichte subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen worden daarom afgewezen. De in het verlengde daarvan liggende vordering van [geïntimeerde 2] , die ertoe strekt om [appellante] te veroordelen om medewerking te verlenen aan de inschrijving van de eigendomsoverdracht, deelt dit lot.

6.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellante] eigenaar is gebleven van de bewuste strook grond. Haar vorderingen, zoals hiervoor onder 6.2.1. onder I en II genoemd, die strekken tot de beëindiging van het bezit door [geïntimeerde 2] , kunnen derhalve, nu daaraan voor het overige niets in de weg staat, worden toegewezen.