ECLI:NL:HR:2005:AU2414

23 december 2005 Eerste Kamer Nr. C04/294HR RM Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: 1. [Eiser 1], 2. [Eiseres 2], beiden wonende te [woonplaats], EISERS tot cassatie, advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk, t e g e n [Verweerder], wonende te [woonplaats], VERWEERDER in cassatie, advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel. Eisers tot cassatie - verder in enkelvoud te noemen: [eiser] - hebben bij exploot van 25 maart 2002 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - gedagvaard voor de rechtbank te Haarlem. Na wijziging van eis heeft [eiser] gevorderd: primair: a. een verklaring voor recht dat de tussen partijen op 19 april 2001 gesloten koopovereenkomst is ontbonden; b. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening; c. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; subsidiair: d. vernietiging op grond van art. 6:228 BW juncto art. 3:49 BW van de koopovereenkomst; e. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening; f. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; meer subsidiair: g. ontbinding op grond van artikel 6:258 BW van de koopovereenkomst; h. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag der voldoening; i. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. [Verweerder] heeft de vordering bestreden. De rechtbank heeft bij vonnis van 5 februari 2003 de vordering afgewezen. Tegen dit vonnis hebben [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. Bij arrest van 10 juni 2004 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot verwerping van het beroep. 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Bij overeenkomst van 19 april 2001 heeft [eiser] van [verweerder] gekocht de onroerende zaak bestaande uit een woonhuis met erf, tuin en garage aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor een koopsom van ƒ 5.000.000,-- (€ 2.268.901,--). [Eiser] was van plan het woonhuis te laten slopen, het perceel in twee percelen te laten verkavelen en daarop twee geschakelde woonhuizen te laten bouwen, waarvan een voor hemzelf was bestemd en het tweede zou worden doorverkocht. (ii) Art. 5.3 van de koopovereenkomst luidt: "De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst." (iii) De levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden bij akte van 1 februari 2002. (iv) Op 20 december 2001 was het gebied waarin de onroerende zaak ligt, aangewezen als beschermd dorpsgezicht als bedoeld in art. 35 Monumentenwet. Uit een persbericht van de gemeente van 8 januari 2002 over die aanwijzing volgt dat aanvragen voor een sloop- of bouwvergunning zullen worden aangehouden in afwachting van een nieuw, beschermend bestemmingsplan, voor de totstandbrenging waarvan een periode van maximaal drie jaar is uitgetrokken. (v) [Eiser] heeft de onroerende zaak op 10 juni 2002 voor € 2.110.078,- aan een derde verkocht. 3.2 In dit geding heeft [eiser] zijn hiervoor in 1 weergegeven primaire vordering tot ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gebaseerd op de stelling dat [verweerder] is tekortgeschoten in zijn uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, omdat de onroerende zaak niet voldeed aan hetgeen [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [Verweerder] heeft immers volgens [eiser] in art. 5.3 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat het gekochte geschikt was voor gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen. Gezien de aanwijzing van het gebied waarin de onroerende zaak ligt als beschermd dorpsgezicht (zie hiervoor in 3.1 onder (iv)), heeft [verweerder] deze garantie niet waargemaakt. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiser] spelen in cassatie geen rol meer. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Het overwoog daartoe, kort weergegeven en voor zover in cassatie nog van belang, als volgt. [Eiser] heeft zich beroepen op de tweede volzin van art. 5.3 van de koopovereenkomst en op de omstandigheid dat [verweerder] van het daarin vermelde voornemen volledig op de hoogte was. Dit houdt op zichzelf echter niet in dat [eiser] aan de koopovereenkomst het recht kon ontlenen een perceel geleverd te krijgen waarop hij zijn voornemen kon verwezenlijken. Uit de tekst van de overeenkomst is dat niet af te leiden. Onder "normaal gebruik" als bedoeld in art. 5.3, eerste volzin, van de koopovereenkomst kan niet worden verstaan het slopen van het verkochte huis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen. Daaraan doet niet af dat in hetzelfde artikel tevens het voorgenomen gebruik door [eiser] is weergegeven. Die mededeling is wel van belang in zoverre dat, indien [verweerder] als verkoper wist of behoorde te begrijpen dat dit voorgenomen gebruik niet of niet op de door de koper beoogde wijze kon worden verwerkelijkt, hij [eiser] daarover had moeten informeren. Bij gebreke van die wetenschap hoefde hij echter niet ervoor in te staan dat het door [eiser] voorgenomen gebruik, voor zover dat van het normale gebruik afweek, op de door [eiser] beoogde wijze kon worden gerealiseerd (rov. 4.4). 3.3 Onderdeel 1.a van het middel stelt dat het hof met zijn overweging in rov. 4.4 dat onder "normaal gebruik" niet kan worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven. Het hof heeft miskend dat [eiser] en [verweerder] de vrijheid hadden overeen te komen dat zij onder het normale gebruik van de onroerende zaak het gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen verstonden en om overeen te komen dat [verweerder] de aanwezigheid van de eigenschappen garandeerde die voor dit - door partijen overeengekomen - normale gebruik nodig zijn. 3.4 Het onderdeel mist feitelijke grondslag en kan dus niet tot cassatie leiden. Het hof heeft niet miskend dat partijen de vrijheid hadden overeen te komen dat de onroerende zaak zou dienen als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen, maar heeft geoordeeld dat [verweerder] niet de aanwezigheid van de eigenschappen heeft garandeerd die daarvoor nodig zijn. 3.5 Onderdeel 1.b kiest - terecht - tot uitgangspunt dat het hof niet heeft miskend dat partijen de vrijheid hadden overeen te komen dat de onroerende zaak zou dienen als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen. Het onderdeel betoogt dat het hof zijn oordeel dat [eiser] aan de koopovereenkomst niet het recht kon ontlenen een perceel geleverd te krijgen waarop hij zijn voornemen kon verwezenlijken en dat dit recht ook niet uit de tekst van de koopakte is af te leiden, onvoldoende heeft gemotiveerd. [Eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat [verweerder] blijkens art. 5.3 van de koopakte heeft gegarandeerd dat de onroerende zaak "bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn" en dat dit normale gebruik is dat "koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande huizen". Het onderdeel betoogt dat het hof zonder motivering aan deze essentiële stellingen van [eiser] is voorbijgegaan. Onderdeel 1.c voegt daaraan toe dat dat het hof zijn oordeel in rov. 4.4 onbegrijpelijk heeft gemotiveerd door te overwegen dat de mededeling in art. 5.3 van de koopakte omtrent het voorgenomen gebruik door [eiser] niet de betekenis heeft dat het risico te dezer zake naar [verweerder] werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [eiser] voorgenomen gebruik, voor zover dat afweek van het normale gebruik, op de door [eiser] beoogde wijze kon worden gerealiseerd. Deze overweging zou alleen dan begrijpelijk zijn wanneer [eiser] zou hebben gesteld dat het door hem beoogde gebruik van het normale gebruik afweek. [Eiser] heeft dat echter niet gesteld. [eiser] heeft zich immers op het standpunt gesteld dat het voorgenomen gebruik het door partijen overeengekomen normale gebruik van de onroerende zaak is, aldus nog steeds het onderdeel. 3.6 Deze onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De onderdelen stellen de uitleg van het hiervoor in 3.1 onder (ii) weergegeven art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan de orde. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981, 635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, nr. C 02/219, NJ 2005, 493). De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 1.159,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohan, E.J. Numann, F.B. Bakels en W.D.H. Asser en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 23 december 2005.