ECLI:NL:HR:2006:AY5697
29 september 2006
Eerste Kamer
Nr. R05/025HR
JMH/MK
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
1. [Verzoeker 1],
wonende te [woonplaats], Nederland,
2. [Verzoeker 2],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
3. [Verzoeker 3],
wonende te [woonplaats], Nederland,
4. [Verzoeker 4],
wonende te [woonplaats], Nederland,
5. [Verzoeker 5],
wonende te [woonplaats], Nederland,
6. [Verzoekster 6],
wonende te [woonplaats], Nederland,
7. [Verzoeker 7],
wonende te [woonplaats], Nederland,
8. [Verzoekster 8],
wonende te [woonplaats], Nederland,
VERZOEKERS tot cassatie,
advocaat: mr. A.E.H. van der Voort Maarschalk,
t e g e n
DE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN APPARTEMENTSEIGENAREN THE MILL RESORT,
gevestigd op Aruba,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
Met een op 18 juli 2003 ter griffie van het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, hierna ook: het gerecht, ingekomen verzoekschrift hebben verzoekers tot cassatie - verder te noemen: [verzoeker] c.s. - zich gewend tot dat gerecht en verzocht bij wijze van ordemaatregel op grond van art. 5:130 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek onmiddellijk de besluiten van de ledenvergadering van verweerster in cassatie - verder te noemen: de Vereniging - van 23 juni 2003 ten aanzien van de agendapunten 3, 4 en 5 te schorsen totdat op het verzoek tot nietigverklaring dan wel vernietiging daarvan onherroepelijk in hoogste instantie is beslist. Voorts hebben zij verzocht bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, de in het verzoekschrift genoemde besluiten van de vergadering van eigenaren van de Vereniging van 23 juni 2003 nietig te verklaren dan wel te vernietigen en de Vereniging te veroordelen in de kosten van dit geding.
De Vereniging heeft verzocht [verzoeker] c.s. niet-ontvankelijk te verklaren in hun verzoeken dan wel de verzoeken af te wijzen.
Het gerecht heeft bij tussenbeschikking van 25 maart 2004 de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte aan de zijde van [verzoeker] c.s.
Bij eindbeschikking van 27 mei 2004 heeft het gerecht de besluiten die in de vergadering van de Vereniging van 23 juni 2003 zijn genomen ten aanzien van de agendapunten 3, 4 en 5 nietig verklaard, de Vereniging in de kosten van het geding veroordeeld en het meer of anders verzochte afgewezen.
Tegen beide beschikkingen heeft de Vereniging hoger beroep ingesteld bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba, hierna: het hof.
Bij beschikking van 21 december 2004 heeft het hof de bestreden beschikkingen vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de verzoeken van [verzoeker] c.s. afgewezen en [verzoeker] c.s. in de kosten van beide instanties veroordeeld.
De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.
Tegen de beschikking van het hof hebben [verzoeker] c.s. beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Vereniging heeft geen verweerschrift ingediend.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Timmerman strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking.
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De Vereniging is de coöperatieve vereniging van eigenaren van appartementsrechten, die gezamenlijk het "The Mill Resort & Suites" vormen.
(ii) Het resort telt in totaal 209 (volgens [verzoeker] c.s.) dan wel 210 (volgens de Vereniging) appartementen. De naamloze vennootschap Elmsford N.V. (hierna: Elmsford) is eigenaar van 133 appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht met betrekking tot de "spa/gym". Directeur van Elmsford is [betrokkene 1]. [Verzoeker] c.s. behoren tot de eigenaren van de overige appartementsrechten.
(iii) Artikel 13 van de statuten van de Vereniging luidt:
"Het maximum aantal ter (algemene leden)vergadering uit te brengen stemmen en het aantal stemmen dat iedere afzonderlijke eigenaar ter vergadering zal kunnen uitbrengen zal in de akte van splitsing worden vermeld."
(iv) Volgens de akte van splitsing geeft de spa/gym recht op 756 stemmen. Het totaal aantal stemmen van Elmsford bedraagt 891. De overige leden hebben in totaal 74 stemmen.
(v) In artikel 18 van de statuten van de Vereniging is in de leden 1, 3 en 4 het volgende bepaald:
"1. Tot het aangaan van overeenkomsten, niet betreffende de hotelexploitatie, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten voorzover de mogelijkheid daartoe blijkt uit deze statuten, het reglement, de daarvan afwijkende of aanvullende bepalingen in de akte van splitsing of uit het huishoudelijk reglement van de Vereniging.
3. Overeenkomsten als bedoeld in het eerste lid van dit artikel kunnen onder meer zijn:
a. de exploitatieovereenkomst tussen de Vereniging en de exploitant;
b. de overeenkomsten de zogenaamde exploitatierekening betreffende.
4. Een negen/tiende (9/10) meerderheid van stemmen van de leden der vereniging op een algemene vergadering is vereist voor het nemen van een besluit de exploitatieovereenkomst betreffende."
(vi) De appartementseigenaren zijn in een "convocation" opgeroepen voor een vergadering van appartementseigenaren op 23 juni 2003 (hierna: de vergadering). In deze convocation is de agenda voor de vergadering opgenomen. De punten 3, 4 en 5 daarvan luiden:
"3. Approval and ratification of Management Agreement with The Mill Condominium Management N.V.;
4. Approval and ratification of loan agreements between The Mill Coop and Karecrop Ltd;
5. Election of a new Board for The Mill Coop. The state for the new Board is as follows:
Chairman [betrokkene 2]
Vice-Chairman [betrokkene 3]
Secretary [betrokkene 4]
Treasurer Elmsford N.V.
Member [betrokkene 1]"
(vii) Op 23 juni 2003 heeft de vergadering plaatsgevonden. Daarin zijn de agendapunten onder 3 en 4 goedgekeurd en is het onder punt 5 voorgestelde bestuur door de vergadering gekozen.
3.2 Het Gerecht in Eerste Aanleg heeft op verzoek van [verzoeker] c.s. de besluiten over de agendapunten 3, 4 en 5 nietigverklaard. Op het door de Vereniging ingestelde hoger beroep heeft het hof het verzoek alsnog [verzoeker] c.s. afgewezen.
3.3.1 Onderdeel 2 - onderdeel 1 bevat slechts een inleiding - komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen het oordeel van het hof dat het besluit over agendapunt 3, het aangaan van een nieuwe managementovereenkomst (door het hof ook aangeduid als exploitatieovereenkomst) geldig is. Het hof heeft, samengevat, het volgende overwogen.
Ten tijde van de splitsing van het resort, medio 1990, zijn de stemmen die bestemd waren om te worden toegerekend aan de in de derde en vierde fase van het project nog te bouwen appartementen, toegerekend aan de spa/gym, die in handen was van Elmsford. De bedoeling daarvan was dat Elmsford te zijner tijd die derde en vierde fase ongestoord zou kunnen ontwikkelen. Het belang om dat ongestoord te kunnen doen heeft Elmsford niet verloren. Daarom mag zij in beginsel gebruik maken van de 756 stemmen die bij de splitsingsakte aan de spa/gym zijn toegerekend, ook indien de besluiten waarvoor zij die stemmen gebruikt, op zichzelf geen verband houden met de planning van de derde en vierde fase. Stemmen kunnen immers naar hun aard in beginsel worden gebruikt bij de totstandkoming van ieder besluit. De enkele omstandigheid dat de stemmen met het oog op een bepaald belang aan de ontwikkelaar zijn toegekend, leidt niet ertoe dat de stemmen alleen mogen worden gebruikt om dat belang te dienen. Dat Elmsford bij de totstandkoming van de aangevallen besluiten heeft gebruik gemaakt van die stemmen en daardoor een meerderheid van meer dan 90% heeft verkregen, is op zichzelf onvoldoende om te concluderen tot strijd met de statuten of met de eisen van redelijkheid en billijkheid (rov. 4.3 en 4.4).
3.3.2 Het onderdeel klaagt dat het hof heeft miskend dat Elmsford de 756 stemmen die aan de spa/gym verbonden zijn, heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij bestemd waren. Het onderdeel faalt omdat het hof terecht heeft geoordeeld dat stemrechten naar hun aard in beginsel kunnen worden gebruikt bij de totstandkoming van elk besluit en dat derhalve de enkele omstandigheid dat de 756 stemmen aan Elmsford zijn toegekend opdat zij ongestoord de derde en vierde fase zou kunnen ontwikkelen er niet toe kan leiden dat die stemmen alleen gebruikt zouden mogen worden om dat belang te dienen.
3.4 Onderdeel 3 richt motiveringsklachten tegen het oordeel van het hof dat niet valt in te zien dat Elmsford door voor de managementovereenkomst met The Mill Condominium Management N.V. te stemmen zo weinig rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de overige appartementseigenaren dat dit in strijd moet worden geacht met de jegens hen in acht te nemen eisen van redelijkheid en billijkheid. Dat wel van zodanige strijd sprake is, hadden [verzoeker] c.s. onder meer daarop gebaseerd dat The Mill Condominium Management N.V., naar in cassatie vaststaat, gelieerd is aan Elmsford en aan haar directeur [betrokkene 1], en dat [verzoeker] c.s. financieel worden benadeeld omdat een managementfee van 10% is overeengekomen in plaats van het in de markt gebruikelijke percentage van ten hoogste 6%. Het onderdeel klaagt terecht dat, mede gelet op het gelieerd zijn van de drie laatstgenoemden, zonder nadere door het hof niet gegeven motivering niet begrijpelijk is dat het instemmen met een managementfee die ten nadele van andere appartementseigenaren dan Elmsford is vastgesteld op een percentage dat tweederde meer bedraagt dan het in de markt gebruikelijke, geen strijd met voormelde eisen oplevert. De overige in het onderdeel vervatte klachten behoeven geen behandeling.
3.5 Onderdeel 4 richt zich tegen het oordeel van het hof met betrekking tot agendapunt 4, waarbij is besloten een overeenkomst van geldlening aan te gaan. Het hof heeft, samengevat, overwogen dat het besluit om een overeenkomst aan te gaan, inhoudende dat de Vereniging USD 220.000,-- leent van Kargroup Ltd., een aan Elmsford/[betrokkene 1] gelieerde vennootschap, niet vernietigbaar is (rov. 4.10-4.12).
Het onderdeel klaagt onder meer dat het hof geen aandacht heeft besteed aan de volgens [verzoeker] c.s. essentiële stelling dat de lening een te hoge rente kent waardoor Elmsford wordt bevoordeeld ten koste van de overige appartementseigenaren. De klacht, volgens welke deze stelling van belang kan zijn voor het antwoord op de vraag of het besluit met betrekking tot de overeenkomst van geldlening vernietigbaar is, is terecht voorgesteld. Indien komt vast te staan dat de overeengekomen rente hoger is dan in de markt gebruikelijk, valt immers niet uit te sluiten dat Elmsford wordt bevoordeeld ten koste van de overige appartementseigenaren en dat zulks de conclusie rechtvaardigt dat dat besluit in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid dan wel is totstandgekomen door misbruik van meerderheidsmacht.
De Hoge Raad:
vernietigt de beschikking van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba van 21 december 2004;
verwijst het geding naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Vereniging in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] c.s. begroot op € 336,38 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, J.C. van Oven en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 29 september 2006.