ECLI:NL:HR:2009:BH2952
29 mei 2009
Eerste Kamer
07/10746
RM/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. P.S. Kamminga,
t e g e n
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Hilversum,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en De Alliantie.
De Alliantie heeft bij exploot van 21 april 2005 [eiseres] gedagvaard voor de kantonrechter te Amersfoort en gevorderd, kort gezegd, de tussen [eiseres] en De Alliantie gesloten huurovereenkomst betreffende een standplaats met bijbehorend voorzieningengebouw te ontbinden en [eiseres] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.
[Eiseres] heeft de vordering bestreden.
De kantonrechter heeft, na bij tussenvonnis van 15 juni 2005 een comparitie van partijen te hebben bevolen, bij tussenvonnis van 24 augustus 2005 De Alliantie tot bewijslevering toegelaten. Bij eindvonnis van 30 november 2005 heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen.
Tegen het eindvonnis van de kantonrechter heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij arrest van 5 april 2007 heeft het hof het bestreden vonnis bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Alliantie heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping.
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [A] is een in [plaats] gelegen woonwagencentrum. De rechtsvoorgangster van De Alliantie heeft aan [eiseres] een standplaats in [A], met nummer [001], verhuurd met een daarop gebouwd voorzieningengebouw waarin zich een berging, een meterkast en een badkamer bevinden. Op de standplaats heeft [eiseres] op eigen kosten (niet-mobiele) woonruimte gerealiseerd. [eiseres] heeft op de standplaats ook een betonnen schuurtje geplaatst of doen plaatsen.
(ii) De huurovereenkomst van [eiseres] en de daarbij behorende Algemene Bepalingen bevatten clausules die, kort gezegd, als verplichting van de huurder inhouden het gehuurde als standplaats voor één woonwagen te gebruiken en de toebehoren conform de contractuele bestemming daarvan, alsmede om dat te doen als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming.
(iii) Naar aanleiding van een doorzoeking door de politie in een ander woonwagencentrum heeft de beheerder van [A] in maart 2004 alle bewoners van [A] per brief doen weten dat zij het kweken van hennepplanten in het gehuurde niet accepteert, en hen gewaarschuwd voor de risico's die zij lopen wanneer zij hennep telen.
(iv) Op 20 december 2004 heeft de politie doorzoekingen gedaan op [A]. Daarbij zijn op elf van de vijftien standplaatsen hennepplantages met in totaal 1681 hennepplanten aangetroffen. In het schuurtje van [eiseres] bevonden zich 230 hennepplanten. Aldaar waren de nodige voorzieningen getroffen om hennepteelt mogelijk te maken, en werd de benodigde elektrische stroom verkregen door deze illegaal - dat wil zeggen: buiten de meter om - af te tappen.
3.2 De Alliantie heeft [eiseres] - evenals andere huurders op het woonwagencentrum bij wie hennepplantages waren aangetroffen en wier zaken kantonrechter en hof telkens bij één uitspraak hebben afgedaan - gedagvaard tot, voor zover thans van belang, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen, het hof heeft dat vonnis bekrachtigd. Het verweer van [eiseres], inhoudende dat zij van het bestaan van de door haar (eveneens op [A] woonachtige) kleinzoon geëxploiteerde hennepkwekerij niet op de hoogte was, heeft het hof verworpen met de overweging dat dat zo mag zijn, maar dat [eiseres] daarmee miskent dat een huurder tegenover de verhuurder dient in te staan voor het gebruik dat (door derden) van het gehuurde wordt gemaakt (rov. 2.10). In rov. 2.12 heeft het hof overwogen dat het belang van (onder meer) [eiseres] bij het behoud van haar standplaats groot is, maar niet zwaarder weegt dan dat van De Alliantie bij de gevorderde ontbinding, waarbij het hof in aanmerking heeft genomen dat [eiseres] op grond van de huurovereenkomst ervan op de hoogte kon zijn dat bedrijfsmatige hennepteelt in strijd is met de woonbestemming en dat zij namens De Alliantie nog eens is gewaarschuwd voor de gevolgen daarvan, zodat zij de kwade kans heeft aanvaard die zich nu voordoet. Het verweer van [eiseres] dat zij, gezien haar leeftijd (destijds 73 jaar), alleen kan gedijen in een sociale structuur van een woonwagencentrum, omringd door kinderen en kleinkinderen, heeft het hof gepasseerd, overwegende dat dat zo mag zijn, maar dat de in het arrest bekrachtigde ontbindingen van de huurovereenkomsten drie generaties van de familie van [eiseres] betreffen, zodat niet valt in te zien dat het in stand laten van alleen haar huurovereenkomst het door haar gewenste effect zou hebben (rov. 2.13).
3.3 Vooropgesteld wordt dat in cassatie ervan moet worden uitgegaan dat [eiseres] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennepkwekerij op het door haar gehuurde, nu het hof juistheid van de desbetreffende stelling van [eiseres] in het midden heeft gelaten.
3.4.1 Onderdeel 3 bestrijdt rov. 2.10 en betoogt dat het hof niet, althans niet zonder nadere motivering, genoemd verweer heeft mogen verwerpen, nu de verplichting van de huurder in te staan voor het gebruik dat een derde van het gehuurde maakt, slechts geldt voor gebruik waarvan wetenschap bij de huurder bestaat ofwel redelijkerwijs behoort te bestaan en dat, nu [eiseres] niet op de hoogte was van de hennepteelt, zonder nadere redengeving, niet is in te zien dat zij, zoals het hof aan het slot van rov. 2.12 overweegt, de kwade kans heeft aanvaard die zich nu heeft gerealiseerd.
3.4.2 Voor de beoordeling van de eerste klacht van dit onderdeel is van belang hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 22 juni 2007, nr. C06/051, NJ 2008, 352, te weten dat art. 7:219 BW aansprakelijkheid vestigt van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. De ratio van deze bepaling brengt mee dat onder schade als waarop deze ziet, mede is begrepen het ten behoeve van hennepteelt illegaal aftappen van stroom waardoor de elektrische installatie niet meer voldoet aan de daaraan te stellen veiligheidseisen.
Dit brengt mee dat het hof de exploitatie van de hennepkwekerij door de kleinzoon van [eiseres] als tekortkoming in de naleving van de huurovereenkomst aan [eiseres] kon toerekenen. Deze klacht mist dus doel.
3.4.3 De tweede klacht is evenwel terecht voorgesteld. Het hof heeft bij de beoordeling (in rov. 2.12) of de tekortkoming van [eiseres] de gevorderde ontbinding rechtvaardigt, betekenis toegekend aan de hiervoor in 3.1 onder (iii) bedoelde waarschuwing. Uitgaande van de onbekendheid van [eiseres] met de aanwezigheid van de hennepkwekerij, valt zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien waarom aan de onderhavige waarschuwing in dit verband het gewicht toekomt dat het hof daaraan heeft toegekend.
3.4.4 In verband met de verdere behandeling van de zaak verdient hierbij voorts aantekening dat de omstandigheid dat artikel 7:219 een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, meebrengt dat het ontbreken van wetenschap dienaangaande - indien dit door de verwijzingsrechter aannemelijk wordt geacht - kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (vgl. HR 9 december 2005, nr. C04/249, NJ 2006, 153 en HR 3 april 2009, nr. 07/11260, LJN BH0762).
3.5 Onderdeel 4 keert zich tegen rov. 2.13 en klaagt over onbegrijpelijkheid van 's hofs overweging, nu het daarbij verworpen verweer inhield dat [eiseres] afhankelijk was van de hulp van haar twee, eveneens op het woonwagencentrum woonachtige dochters en het hof niet heeft vastgesteld dat ook die beide dochters zich geconfronteerd zouden zien met huurontbindingen wegens hennepteelt. Ook deze klacht is gegrond. Het arrest van het hof biedt geen aanknopingspunten voor het oordeel dat in de door De Alliantie ingestelde ontbindingsprocedures twee dochters van [eiseres] betrokken waren.
3.6 De overige in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 5 april 2007;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt De Alliantie in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 465,49 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 29 mei 2009.