ECLI:NL:HR:2021:657

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN CIVIELE KAMER Nummer 20/03517 Datum 23 april 2021 PREJUDICIËLE BESLISSING In de zaak van [verhuurder],wonende te [woonplaats], in eerste aanleg: EISER in conventie, tevens verweerder in reconventie, hierna: [verhuurder], niet verschenen, tegen 1. [huurder 1],wonende te [woonplaats], 2. [huurder 2],wonende te [woonplaats], in eerste aanleg: GEDAAGDEN in conventie, tevens eisers in reconventie, hierna: [huurders], niet verschenen. 1. De prejudiciële procedure Bij tussenvonnis in de zaak 7688310 CV EXPL 19-3390 van 27 oktober 2020 heeft de kantonrechter te Groningen op de voet van art. 392 Rv prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot beantwoording van de aan de Hoge Raad voorgelegde prejudiciële vragen in de conclusie vermelde zin. 2Beantwoording van de prejudiciële vragen 2.1 Deze prejudiciële zaak gaat over de vraag of de gedaagde in een procedure ingevolge art. 7:262 BW, die zijnerzijds – evenals de eiser – een beslissing van de kantonrechter wenst over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, daartoe een vordering in reconventie moet instellen en zo ja, of dat moet gebeuren binnen de in art. 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken nadat aan de partijen afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden. 2.2 De prejudiciële vragen zijn gesteld in een procedure waarin de volgende feiten zijn vastgesteld: (i) [huurders] huren sinds 15 februari 2018 van [verhuurder] zelfstandige woonruimte. Overeengekomen is onder meer een kale huurprijs van € 895,-- per maand. (ii) [huurders] hebben de huurcommissie verzocht om te beoordelen of de overeengekomen kale huurprijs redelijk is. (iii) Bij beslissing van 2 november 2018 heeft de huurcommissie geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De huurcommissie heeft de woonruimte gewaardeerd op 110 punten, waarbij op 15 februari 2018 een maximale huurprijs van € 533,47 per maand behoorde. De huurcommissie heeft geoordeeld dat dit een redelijke huurprijs per die datum is. De huurcommissie heeft voorts geoordeeld dat zij geen aanleiding ziet om de aanvangshuurprijs in verband met gebreken tijdelijk te verlagen. 2.3 In deze procedure vordert [verhuurder] in conventie, samengevat, een verklaring voor recht dat de door [huurders] aan hem verschuldigde kale huurprijs per 15 februari 2018 primair € 652,32 per maand bedraagt, dan wel subsidiair € 613,49 per maand. [huurders] vorderen in reconventie, samengevat, i) een verklaring voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst € 533,47 is, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, ii) een verklaring voor recht dat sprake is of was van gebreken in de woning en dat de kale huurprijs wordt verminderd met 30% dan wel een door de kantonrechter te bepalen percentage totdat de gebreken zijn hersteld, en iii) terugbetaling van te veel betaalde huur. 2.4 De kantonrechter heeft het voornemen uitgesproken om op de voet van art. 392 e.v. Rv prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Hij heeft de partijen de gelegenheid gegeven zich daarover uit te laten. Hieraan heeft de kantonrechter, samengevat, de volgende overwegingen ten grondslag gelegd. De reconventionele vordering van [huurders] is ingesteld nadat de in art. 7:262 BW genoemde termijn van acht weken was verstreken. (rov. 7.4) De vraag is of uit de zaak Streutker/Sellmeijer (HR 8 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0817) kan worden afgeleid dat als in een ‘huurcommissiezaak’ de dagvaarding binnen de in art. 7:262 BW genoemde termijn van acht weken is uitgebracht, de oorspronkelijk gedaagde in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) ook in zijn (op de uitspraak van de huurcommissie betrekking hebbende) reconventionele vordering kan worden ontvangen als deze is ingesteld nadat deze termijn is verstreken. (rov. 7.6-7.7) De literatuur en de rechtspraak zijn verdeeld over het antwoord op die vraag. (rov. 7.11-7.16) 2.5 De kantonrechter heeft vervolgens de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld: “1. brengt het huurrechtelijk systeem en/of analoge toepassing van artikel 339 lid 3 Rv mee dat als (in conventie) tijdig tegen een uitspraak van de huurcommissie is opgekomen als bedoeld in artikel 7:262 BW, daarmee de fictieve wilsovereenkomst tussen partijen geheel is komen te vervallen en dat de wederpartij in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) ook na de termijn van acht weken ter zake van die uitspraak een vordering in reconventie kan instellen? 2. indien de vorige vraag ontkennend wordt beantwoord: kan uit het arrest Streutker/Sellmeijer worden afgeleid dat als (in conventie) tijdig tegen een uitspraak van de huurcommissie is opgekomen, in alle gevallen (dus onafhankelijk van het door de huurcommissie besliste punt waartegen in conventie is opgekomen) door de wederpartij ook na de termijn van acht weken in reconventie een vordering ter zake van die uitspraak kan worden ingesteld? 3. indien de vragen sub 1 en 2 ontkennend worden beantwoord: geldt – onder meer op grond van hetgeen de minister in Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 47 heeft aangegeven – dat als een uitspraak van de huurcommissie ‘splitsbaar’ is, de eiser in reconventie na de termijn van acht weken geen vordering meer kan instellen die ziet op een ander (beslis)punt dan waartegen in conventie is opgekomen? 4. indien de vorige vraag bevestigend wordt beantwoord: geldt dit dan in het bijzonder voor uitspraken van de huurcommissie over servicekosten waarbij verschillende posten aan de orde komen of moet dan worden gedacht aan alle gevallen waarin de uitspraak van de huurcommissie ‘splitsbaar’ is, waaronder het onderhavige geval waarin de huurcommissie niet alleen heeft geoordeeld over de aanvangshuur maar ook over vermindering van de huurprijs in verband met gebreken? 5. indien de vragen sub 1, 2 en 3 ontkennend worden beantwoord: bestaat er een andere algemene regel, en zo ja welke, voor de ontvankelijkheid van vorderingen in reconventie in ‘huurcommissiezaken’ na de termijn van acht weken?” 2.6 Op grond van art. 7:249 BW kan de huurder van woonruimte binnen de in dat artikel genoemde termijnen de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook ingevolge enige andere bepalingen kan de huurcommissie worden verzocht uitspraak te doen, bijvoorbeeld over een huurprijswijzigingsvoorstel (art. 7:252-254 BW), een huurprijsverhoging in verband met aangebrachte voorzieningen, veranderingen of toevoegingen (art. 7:255 BW), of de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten (art. 7:260 BW). 2.7 Art. 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. 2.8.1 Uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:262 BW blijkt dat de wetgever voor ogen heeft gehad dat de binding aan de uitspraak van de huurcommissie geheel vervalt wanneer tijdig een vordering als bedoeld in art. De Hoge Raad: - beantwoordt de vragen op de hiervoor in 2.10 weergegeven wijze; - begroot de kosten van partijen in de prejudiciële procedure op nihil. Deze beslissing is gegeven door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, C.H. Sieburgh, F.J.P. Lock en A.E.B. ter Heide, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.J. Kroeze op 23 april 2021. Rechtbank Noord-Nederland 4 augustus 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2779. Rechtbank Noord-Nederland 27 oktober 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:3809. Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 47.