ECLI:NL:OGEAA:2025:273

Vonnis in kort geding van 17 september 2025

Behorend bij AUA202502677 KG

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

MANCHEBO BEACH HOTEL N.V. , h.o.d.n. MANCHEBO BEACH CLUB

te Aruba,

eiseres, hierna ook te noemen: Manchebo,

gemachtigden: mr. A.A. Ruiz, mr. B.F.H. Croes, mr. M.R.M. Reinkemeyer,

tegen:

ARUBA BUCUTI BEACH HOTEL N.V.,

te Aruba,

gedaagde, hierna ook te noemen: Bucuti,

gemachtigde: mr. P.R.C. Brown.

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- de conclusie van antwoord;

- brief van 10 september 2025 met nadere producties van Manchebo;

- de pleitnota van Manchebo;

- de pleitnota van Bucuti;

- de mondelinge behandeling op 11 september 2025.

1.2 Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zal worden gewezen. Dat vindt gelijktijdig met een ander kort geding (AUA202502501 KG) plaats waarin dezelfde partijen en ook het Land procespartij zijn.

2 DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 Manchebo exploiteert een strandhotel. Sinds 8 april 1965 heeft zij voor de overeengekomen duur van 60 jaar eigendom van een recht van erfpacht op het perceel, kadastraal bekend Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummer [kadastraal nummer 1] van het Land Aruba (hierna: het Land) verkregen (hierna: Perceel A). Sinds 2016 heeft het Land aan haar ook het recht van erfpacht op het perceel, kadastraal bekend Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummer [kadastraal nummer 2] uitgegeven (hierna: Perceel B). De looptijd daarvan gaat gelijk op met die van nummer [kadastraal nummer 1].

2.2 Op 22 december 2023 heeft Manchebo het Land gevraagd om de erfpachtrechten op beide percelen te verlengen. Tussen het Land en Manchebo is op 11 juni 2025 een overeenkomst tot verlenging (hierna: de Overeenkomst) tot stand gekomen die is gedagtekend op 4 april 2025. Artikel 21 lid 2 van de Overeenkomst luidt: “Deze Overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de desbetreffende notariële akte van erfpachtverlening niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van deze Overeenkomst is verleden.”

2.3 Per e-mail van 19 juni 2025 heeft Manchebo van de notaris te horen gekregen dat de Akte niet door haar zou worden verleden. Reden: een brief van dezelfde datum van Bucuti aan alle notariskantoren in Aruba waarin zij worden gesommeerd geen medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte (hierna: de Akte).

2.4 Bucuti exploiteert op naburige percelen eveneens een strandhotel. Een deel van het gebouw dat door Bucuti als hotel wordt gebruikt is gebouwd op Perceel A. Over dat deel van Perceel A is door dit Gerecht op 28 mei 2025 een vonnis gewezen tussen Manchebo als eiseres en Bucuti als gedaagde (hierna: het Vonnis). In die procedure eiste Manchebo onder andere een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige overbouw door Bucuti op Perceel A en een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige plaatsing door Bucuti op Perceel A van palapa’s, gazebo’s, douchevoorzieningen, wandelpaden en andere zaken. Alle vorderingen zijn door het Gerecht afgewezen. Manchebo heeft hoger beroep ingesteld. Het Gerecht heeft geoordeeld dat Manchebo in het verleden toestemming heeft gegeven voor de overbouw en het gebruik van Perceel A en daarom worden de verklaringen voor recht afgewezen. Bij de beoordeling heeft het Gerecht vooropgesteld dat, anders dan Bucuti stelde, de vorderingen van Manchebo niet tot doel hadden het verkrijgen van een rechterlijke uitspraak die zowel het recht van het Land als dat van Manchebo betreft, zoals bedoeld in artikel 5:95 BW. De vorderingen van Manchebo betreffen de verbintenissen van partijen jegens elkaar zodat Bucuti niet de verplichting had ook het Land in de procedure op te roepen. Op 23 juni 2025 heeft Bucuti ten laste van het Land conservatoir beslag op Perceel A gelegd (hierna: het beslag) en daar heeft zij op 25 juni 2025 alle notarissen van op de hoogte gesteld en haar sommatie herhaald. Op 21 augustus 2025 heeft Bucuti de eis in de hoofdzaak bij dit Gerecht ingediend. Daarin vordert zij dat het Land wordt bevolen een deel van Perceel A dat bij haar in gebruik is (hierna: het Gronddeel) aan haar als erfpachter uit te geven, subsidiair te bepalen als het Land het Gronddeel aan Manchebo uitgeeft in de erfpachtvoorwaarden op te nemen dat door Manchebo er geen opstallen of parkeerplaatsen mogen worden gemaakt. En, meer subsidiair, als dat alles niet toewijsbaar is, om het Land te veroordelen schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet te betalen. Die schade ligt volgens haar rond de USD 100 miljoen als Manchebo haar bouwplannen op Perceel A realiseert. Ook heeft zij een verzoekschrift tot een voorlopig getuigenverhoor en een verzoek op grond van artikel 843a Rv tegen het Land bij dit Gerecht ingediend.

2.5 Uit de advocatenbrief van 11 juli 2025 van Manchebo aan het Land haalt het Gerecht de volgende passages aan: “Tijdens het overleg van 30 juni jl. waarbij cliënte, Bucuti en de DIP aanwezig waren, heeft u aangegeven, dat het Land Aruba zijn medewerking tot het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening conform de Overeenkomst zal verlenen, mits de notaris in de notariële akte melding maakt van de Uitspraak en het door Bucuti op 23 juni 2025 ten laste van het Land Aruba gelegde conservatoire beslag op Perceel A. Cliënte heeft aangegeven daartegen geen bezwaar te hebben. (…) Cliënte heeft het Land Aruba bij e-mail van 7 juli 2025 opnieuw verzocht om tot het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening over te gaan. Opnieuw bleef een reactie van het Land Aruba uit.“ Manchebo sommeert het Land in deze brief om uiterlijk 16 juli 2025 te bevestigen dat zij bij notaris [notaris], die wel bereid is gebleken, haar medewerking zal verlenen aan het verlijden van de akte. De e-mail van het Land aan de advocaat van Manchebo van 16 juli 2025: “Hierbij bevestig ik dat het benodigde advies met betrekking tot de verlenging van de erfpachtperiode voor het perceel van Manchebo is ingewonnen en dat er geen verdere bezwaren zijn. Conform de eerdere communicatie en de bereidheid van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) om de akte te passeren bij de eerstvolgende geplande afspraak van de betrokken notaris, verzoek ik u vriendelijk om de nodige stappen te ondernemen voor het passeren van de akte.” Uit de e-mail van 31 juli 2025 van de advocaat van Manchebo aan het Land: “Heeft de DIP inmiddels de gelegenheid gehad om met de minister in gesprek te gaan? Houd er rekening mee dat cliente zich in een uiterst moeilijke positie bevindt met betrekking tot haar lening: de bank oefent aanzienlijke druk op haar uit. Zowel de notaris als DWJZ hebben inmiddels bevestigd dat de belangen van Bucuti op geen enkele wijze worden geschaad door de verlenging van de erfpacht. De uitspraak van Bucuti verschaft op geen enkele manier een zakelijk recht aan Bucuti. Bovendien heeft de notaris verklaard dat hij de uitspraak van het Gerecht in Eerste Aanleg in de akte zal incorporeren.” Per e-mail van 8 augustus 2025 bericht het Land aan de advocaat van Manchebo: “Bij deze wil ik u informeren dat de minister additioneel spoedadvies heeft gevraagd met betrekking tot het dispuut tussen Manchebo en Bucuti. U zult hierover binnen korte tijd nadere feedback ontvangen.”

2.6 In het beslagrekest ten behoeve van het beslag heeft Bucuti haar “mogelijke schade” begroot op “in ieder geval” Afl. 18.000.000,00 waarop haar vordering door de beslagrechter voorlopig is begroot. In het beslagverzoek komen onder andere de volgende passages voor:

“25. Bucuti wenst ter behoud van haar rechten en ter voorkoming van de (eerdere) uitgifte in erfpacht van het Gronddeel aan Manchebo, conservatoir beslag te leggen op het eigendomsrecht van het Land van het Gronddeel.

26. Hoewel het Land ook ander verhaal biedt voor een eventuele schadevordering van Bucuti, is het van evident belang dat juist op het Gronddeel beslag wordt gelegd, zodat Bucuti aldus kan voorkomen dat Manchebo een sterker recht op het Gronddeel verkrijgt.

27. 4.1 Kort en zakelijk weergegeven voert Manchebo ter opheffing van het conservatoire beslag het volgende aan. Er is sprake van een formeel vormverzuim in het beslagrekest. Het ingeroepen recht van Bucuti is niet summierlijk gebleken; niet duidelijk is wat Manchebo in de hoofdzaak van Bucuti te vorderen heeft. Bucuti kan helemaal geen vordering op het Land hebben. Het verbintenisrechtelijke recht van gebruik van het Gronddeel wijzigt niet door de verlenging van de erfpacht maar brengt naar zijn aard met zich dat deze kan worden opgezegd zodat het Gronddeel moet worden ontruimd. Daarmee heeft het Land, ten laste waarvan beslag is gelegd, niets te maken. Bucuti heeft geen grondslag om het Land te dwingen het Gronddeel aan haar te verpachten; het is helemaal niet gezegd dat toepassing van de Didam-jurisprudentie daartoe leidt. Met het beslag maakt Bucuti misbruik van recht. Een belangenafweging valt niet in het voordeel van Bucuti uit. Natuurlijk is er geen vrees voor verduistering want het beslag treft de bloot eigendom en nergens blijkt uit dat het Land dit zou willen vervreemden. Dat het recht van erfpacht wordt verlengd levert geen vrees voor verduistering van de bloot eigendom op.

4.2 Niet in haar conclusie van antwoord maar wel op de zitting voert Bucuti een ontvankelijkheidsverweer. Zij wijst op artikel 705 lid 3 Rv dat artikel 438 lid 5 Rv van toepassing verklaart. Daaruit leidt zij af dat Manchebo verplicht was het Land op te roepen. Zij heeft dat niet gedaan en daarom moet zij in haar vordering tot opheffing van het beslag niet-ontvankelijk worden verklaard. Het Gerecht overweegt dat de wet deze conclusie niet dwingend voorschrijft, nog daargelaten dat het, rationeel gezien, moeilijk voorstelbaar is dat het Land als beslagene bezwaar zou willen maken tegen opheffing van het beslag op haar bloot eigendomsrecht op Perceel A. Daarom treft dit verweer geen doel.

4.3 Op grond van artikel 705 lid 1 Rv kan de rechter, rechtdoende in kort geding, het beslag op vordering van elke belanghebbende opheffen. Duidelijk is dat Manchebo een belanghebbende is; zij is immers de erfpachter van het perceel waarop het beslag rust. Het Gerecht moet onderzoeken of Manchebo ook een belang bij haar vordering tot opheffing van het beslag heeft. Bucuti betwist dat namelijk. Zij voert aan dat het niet zo is dat Manchebo het gevaar loopt dat zij het perceel moet ontruimen, dat de hypotheekhouder haar zekerheidsrecht op het recht van erfpacht niet verliest en dat de ontbindende voorwaarde van de Overeenkomst niet zal intreden.

4.4 Deze argumenten zijn ook in het andere kort geding beoordeeld, zij het in een ander kader (moet het Land meewerken aan het verlijden van de Akte?). Het Gerecht neemt deze overwegingen over als motivering in dit kort geding:

“4.16 De vraag waarvoor het Gerecht zich in dit kort geding gesteld ziet is wat zwaarder weegt; het belang van Bucuti bij de verbodsactie of het belang van Manchebo bij de heruitgifte. Zowel het Land als Bucuti voeren aan dat het voor Manchebo zo’n vaart niet loopt. Artikel 5:98 BW bepaalt immers dat wanneer de termijn van het erfpachtsrecht is verlopen en de erfpachter het perceel niet heeft ontruimd de erfpacht blijft doorlopen tenzij de erfverpachter binnen zes maanden laat blijken dat hij de erfpacht als beëindigd beschouwt en het Land zegt dat niet te zullen doen omdat hij geenszins van plan is de exploitatie van Manchebo’s strandhotel te willen stilleggen. Naar voorlopig oordeel biedt dit Manchebo echter onvoldoende comfort vooral omdat het Land niet heeft gezegd geen rechten te willen ontlenen aan artikel 21 lid 2 van de Overeenkomst zodat het voortbestaan van de Overeenkomst maar een wankele basis heeft. Daarbij komt dat het niet zo mag zijn dat het Land, om schadeclaims te voorkomen, achteroverleunt en afwacht tot de termijn van artikel 21 lid 2 is verstreken (zie ook artikel 6:23 BW). Ook is van belang dat het Land bij pleidooi heeft gezegd niet uit te sluiten de Overeenkomst wegens dwaling te kunnen vernietigen. Aan de dwaling legt zij ten grondslag dat Manchebo haar niet op de hoogte heeft gebracht van de procedure die heeft geleid tot het Vonnis. Als zij dat zou hebben geweten zou zij nooit de Overeenkomst zijn aangegaan. Het Gerecht verwerpt dit betoog omdat uit de berichtgeving door Bucuti (zie 4.4) volgt dat het Land precies op de hoogte was van de stand van zaken maar naliet daarnaar te handelen. Ook doet het Land nog een beroep op onvoorziene omstandigheden; te weten het Vonnis en het conservatoire beslag dat door Bucati op de erfpachtrechten is gelegd. Dat eerste overtuigt het Gerecht om dezelfde redenen evenmin en het conservatoire beslag blijkt een verhaalsbeslag te zijn. Dus ook uit het voornemen van het Land mogelijk de Overeenkomst te willen aantasten op grond van een wilsgebrek blijkt dat Manchebo alle belang heeft bij een voorziening zoals zij in dit kort geding vraagt. De Overeenkomst is allerminst een rustig bezit.

4.17 Het Gerecht geeft voorrang aan de eisen van rechtszekerheid. Die brengen met zich dat een overheid zich houdt aan een gesloten overeenkomst, tenzij sprake is van zwaarwichtige redenen om dat niet te hoeven die, zoals hiervoor overwogen, naar voorlopig oordeel niet zijn komen vast te staan. Daarbij komt dat Manchebo vanzelfsprekende belangen bij de Overeenkomst heeft, zoals het op orde houden van de aan de bank gegeven zekerheden in het kader van haar kredietfaciliteiten; een bank heeft daarover al ongeruste vragen gesteld omdat zij vreest dat haar hypotheekrechten op de erfpachtrechten zijn vervallen. Ook komt de exploitatie van haar strandhotel in gevaar omdat de rustige basis van eigendom van de erfpachtrechten er niet meer is. Verder geldt dat de huidige verbintenisrechtelijke rechten van Bucuti op het Gronddeel bij verlijden van de Akte geen gevaar lopen. Dat Manchebo allerlei plannen heeft met het Gronddeel moge zo zijn maar Bucuti heeft ook juridische mogelijkheden om zich daar tegen te verweren; zie het Vonnis en haar bezwaar tegen de bouwvergunning. En natuurlijk geldt ook dat Bucuti het Land aansprakelijk kan houden voor alle schade die zij mogelijk ondervindt.”

4.5 Het Gerecht oordeelt dat Manchebo bij opheffing van het beslag dus wel degelijk belang heeft en in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.

4.6 Artikel 705 lid 2 Rv geeft het toetsingskader: “De opheffing wordt onder meer uitgesproken bij verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslag blijkt, (…).”

4.7 Dit toetsingskader (“onder meer”) geeft de kortgedingrechter de nodige beslissingsruimte. Het Gerecht overweegt het volgende. Voorop staat dat onderhavig beslag een zogenaamde verhaalsbeslag is. Bucuti stelt immers een vordering op het Land te hebben en legt daarom beslag op Perceel A. Duidelijk is echter dat Bucuti er ook voor had kunnen kiezen een ander vermogensbestanddeel van het Land te beslaan. Voor het verhaal van haar mogelijke vordering is beslaglegging op het Perceel A dus niet noodzakelijk. Zelfs had Bucuti ervoor kunnen kiezen helemaal geen conservatoir beslag te leggen; er is namelijk geen reden om aan te nemen dat het Land uiteindelijk geen verhaal zou bieden. En dat zegt Bucuti ook met zoveel woorden in haar beslagrekest onder 26.

4.8 Bucuti windt er geen doekjes om. In alinea 27 van het beslagrekest legt zij uit dat zij wil verhinderen – kort gezegd – dat het Land Perceel A in erfpacht aan Manchebo uitgeeft. Maar daarvoor is het conservatoire verhaalsbeslag niet bedoeld; dat ziet er uitsluitend op dat de schuldeiser zich een zekerheid verschaft waarop hij zich kan verhalen als de rechter hem gelijk geeft.

5.1 heft het ten laste van het Land gelegde conservatoire beslag op het perceel grond, kadastraal bekend Eerste Afdeling Sectie K, nummer [kadastraal nummer 1] per vandaag op,

5.2 veroordeelt Bucuti in de kosten van notaris/deurwaarder/kadaster die nodig zijn om het beslag door te halen,

5.3 veroordeelt Bucuti in de proceskosten, aan de zijde van Manchebo begroot op Afl. 450,00 aan griffierecht, Afl. 225,00 aan oproepingskosten en Afl. 1.500,00 aan salaris gemachtigde,

5.4 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5 wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 17 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.