ECLI:NL:OGEAC:2017:301

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO VONNIS in de zaak van: [EISERS SUB 1 T/M 10], 11. de Stichting Particulier Fonds SPF DiviDivi, 12. de besloten vennootschap BELGARION B.V., 13. de besloten vennootschap MARLY Pensioenfonds B.V., [EISERS SUB 14 T/M 27], 28. de besloten vennootschap RLI-HOLDING B.V., [EISERS SUB 29 T/M 33], eisers in conventie, gedaagden in reconventie (met uitzondering van Marly Pensioenfonds B.V., [eisers 4, 5 en 9] en Belgarion B.V.), gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers, tegen Vereniging van Eigenaren CORAL ESTATE, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. M.A. van den Berg. Partijen worden hierna ook aangeduid als [de kaveleigenaren] en de Vereniging. 1Het procesverloop Het procesverloop blijkt uit: - het verzoekschrift van [de kaveleigenaren]; - de conclusie van antwoord in conventie en in reconventie van de Vereniging; - het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 17 november 2015; - de reacties van de gemachtigden op het proces-verbaal; - de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie; - de akte van [de kaveleigenaren] van 22 februari 2016; - de antwoordakte van de Vereniging van 21 maart 2016; - de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie; - de akte uitlating producties in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie; - de akte uitlating producties van de Vereniging. Vonnis is nader bepaald op heden. 2De vordering 2.1 [ De kaveleigenaren] vorderen in conventie, samengevat, dat het Gerecht voor recht verklaart dat de maximale jaarlijkse bijdrage voor exploitatiekosten die [de kaveleigenaren] aan de Vereniging verschuldigd zijn NAf 1.314 bedraagt, met ingang van 1 januari 2017 jaarlijks te vermeerderen met een percentage gelijk aan het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie, categorie wonen, van het voorafgaande jaar. 2.2 De Vereniging vordert in reconventie, samengevat, dat het Gerecht [de kaveleigenaren], met uitzondering van Marly Pensioenfonds B.V., [eisers 4, 5 en 9] en Belgarion B.V., veroordeelt om ieder de ledenbijdrage in de gemeenschappelijke kosten van Coral Estate tot en met 2015 aan de Vereniging te betalen, ten bedrage van NAf 4.929 per perceel, vermeerderd met incassokosten en wettelijke rente. 2.3 Partijen voeren verweer tegen elkaars vorderingen. 3.4 Bij de beoordeling wordt het volgende tot uitgangspunt genomen: a. a) [De kaveleigenaren] zijn of waren eigenaren van kavels in het verkavelingsplan Coral Estate nabij Sint Willibrordus, Curaçao. Zij waren allen lid van de Vereniging, maar hebben hun lidmaatschap per 1 januari 2015 opgezegd. b) De Vereniging is geen vereniging van eigenaren in de zin van artikel 5:112 lid 1 sub e van het Burgerlijk Wetboek (BW), maar een (gewone) vereniging in de zin van artikel 2:70 BW. c) In alle leveringsaktes met betrekking tot percelen in Coral Estate zijn de Algemene Bepalingen opgenomen. Daarin is onder meer het volgende bepaald: Art. 1 DEFINITIES lid 4: “Coral Estate Eigendom” Een binnen het Coral Estate Resort gelegen perceel grond dat, overeenkomstig de verkaveling voorzien in het Masterplan, in een meetbrief is omschreven of van een kadastrale aanduiding is voorzien en dat volgens het Masterplan niet (in overwegende mate) is bestemd voor de aanleg daarop van gemeenschappelijke zaken. Op het Masterplan aangeduide kavels/percelen bouwgrond die eigendom zijn van de Ontwikkelaar, worden beschouwd een Coral Estate Eigendom te zijn, ook al is de betreffende kavel nog niet voorzien van een aparte meetbrief. Indien op een dergelijk perceel grond een gebouw is geplaatst dat in appartementsrechten is gesplitst, worden in plaats van dat perceel de appartementsrechten ieder voor een Coral Estate Eigendom gehouden. lid 10: “Coral Estate Eigenaar” Iedere eigenaar van een Coral Estate Eigendom, waaronder begrepen de Ontwikkelaar zelf zolang hij gedeelten van het Coral Estate Resort in eigendom heeft die niet in overwegende mate bestemd zijn voor de aanleg daarop van gemeenschappelijke zaken. lid 12: “Ontwikkelaar” De (rechts)persoon die het Coral Estate Resort ontwikkelt. Art. 5: GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN EN GEMEENSCHAPPELIJKE KOSTEN lid 1: De Coral Estate Eigenaar verbindt zich tot het voor een evenredig deel (zoals omschreven in de statuten van de Vereniging) bijdragen in de onderhouds-, beheers- en bewakingskosten, welke de Vereniging maakt ten behoeve van het Coral Estate Resort, alsmede in de kosten van groot onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen en eventuele overige kosten van de Vereniging. (…) d) De statuten van de Vereniging bepalen onder meer het volgende: Art. 8: KOSTEN BEGROTING EN TE STORTEN BIJDRAGEN lid 1.a.: De gerechtigden tot de lidmaatschappen van de Vereniging zijn verplicht in de Algemene Bepalingen omschreven kosten hierna te noemen “gemeenschappelijke kosten” bij te dragen in verhouding tot het aantal lidmaatschappen dat zij bezitten, tenzij de algemene vergadering in bijzondere gevallen op voordracht van het bestuur ten aanzien van bepaalde groepen van gerechtigden tot lidmaatschappen anders besluit. e) Ingevolge de Algemene Bepalingen en Statuten komen aan de ontwikkelaar van het Coral Estate Resort de lidmaatschappen toe van de hem in eigendom toebehorende kavels, met de daarbij behorende rechten en verplichtingen. De ontwikkelaar hoeft thans geen bijdrage meer te leveren in de gemeenschappelijke kosten. f) De oorspronkelijke ontwikkelaar is Coral Estate Rif St. Marie B.V. Zij heeft een deel van haar eigendom (economisch) overgedragen aan Coral Estate Grond Exploitatie B.V. Rechtsgrond bijdrageverplichting [De kaveleigenaren] 3.5 Artikel 8 van de Algemene Bepalingen bepaalt dat de Coral Estate Eigenaar verplicht is zich als lid aan te sluiten bij de Vereniging en om lid te blijven zolang hij eigenaar is van een kavel of appartement. Niet in geschil is dat [de kaveleigenaren] niettegenstaande deze bepaling hun lidmaatschap van de Vereniging rechtsgeldig hebben kunnen opzeggen. [De kaveleigenaren] zijn dan ook niet op grond van lidmaatschap gebonden aan hetgeen binnen de Vereniging wordt beslist over ieders bijdrage in de gemeenschappelijke kosten van Coral Estate. 3.6 Zoals ook [de kaveleigenaren] onderkennen, is daarmee niet gezegd dat zij niet verplicht kunnen worden om bij te dragen. Volgens [de kaveleigenaren] vloeit die verplichting voort uit de redelijkheid en billijkheid, volgens de Vereniging uit het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking. Beide grondslagen kunnen hier dienst doen. Zie in dit verband ook de uitspraken van het Gemeenschappelijk Hof van 7 mei 2004 en 16 december 2005, NJF 2006, 157 (Stichting The Betterment Umbrella Foundation of Point Pirouette vs Barbier), waarin in een vergelijkbare zaak werd geoordeeld dat ongerechtvaardigde verrijking – als concretisering van de redelijkheid en billijkheid die de verhouding der eigenaars beheersen – een deugdelijke grondslag voor de vordering tegen een eigenaar tot het betalen van bijdragen kan opleveren, zulks met verwijzing naar de conclusie van A-G Hartkamp bij HR 21 december 2001, NJ 2004, 34, (Carib Overseas Savings vs Town House Development Foundation). Het Gerecht zal bij de verdere beoordeling de redelijkheid en billijkheid die de verhouding beheersen tussen [de kaveleigenaren] als oud-leden en kaveleigenaren enerzijds en de Vereniging (en haar leden) anderzijds als richtsnoer nemen. Daarbij is mede van belang wat [de kaveleigenaren] met betrekking tot de bijdrageverplichting mochten verwachten toen zij hun kavels kochten. Hoogte van de bijdrage 3.7 De Vereniging heeft voor het jaar 2015 jegens haar leden en jegens ieder van [de kaveleigenaren] aanspraak gemaakt op een bijdrage van NAf 4.929. [De kaveleigenaren] achten dit bedrag onredelijk en onjuist. Zij achten een jaarbijdrage van NAf 1.314 acceptabel. Zij leggen hieraan een berekening ten grondslag (productie 10 bij verzoekschrift) waarin de totale kosten voor bewaking, veiligheid, terreinonderhoud, rioolsysteem, energie, reparatie, ledenadministratie, debiteurenbeheer en afschrijvingen neerkomen op NAf 791.000 per jaar, welk bedrag volgens hen moet worden omgeslagen over 602 eenheden/lidmaatschappen. 3.8 Gelet op de vorderingen van partijen gaat het in deze zaak om de jaarbijdragen vanaf 1 januari 2015. Er bestaat derhalve geen aanleiding om, voor zover al mogelijk, wat betreft de daaraan voorafgaande jaren te tornen aan de vastgestelde bijdragen of te spitten in de gemaakte kosten. 3.9 Voor de hoogte van de jaarbijdrage en de wijze waarop die wordt vastgesteld is in de eerste plaats van belang wat [de kaveleigenaren] mochten verwachten toen zij hun kavels kochten. Gelet op de bepalingen in hun leveringsakte over onder meer het (verplichte) lidmaatschap van de Vereniging en de gemeenschappelijke kosten, hebben zij ermee ingestemd dat zij zich wat de hoogte van de bijdrage betreft in beginsel zouden onderwerpen aan de democratische besluitvorming binnen de Vereniging, besluitvorming waarin zij als leden zelf konden deelnemen. De omstandigheid dat [de kaveleigenaren] er niet van kunnen worden weerhouden hun lidmaatschap te beëindigen, brengt niet mee dat de besluitvorming binnen de Vereniging hen niet meer raakt. In beginsel brengen de redelijkheid en billijkheid mee dat hetgeen door de ledenvergadering en het bestuur van de Vereniging wordt beslist terzake de gemeenschappelijke kosten ook de oud-leden bindt, zolang zij eigenaar zijn. Zonder dat uitgangspunt zou een onwerkbare situatie ontstaan, waarbij ieder individueel oud-lid elke kostenpost - al dan niet op redelijke gronden - in twijfel zou kunnen trekken en zich (deels) aan zijn eerder geaccepteerde bijdrageplicht zou kunnen onttrekken. Juist ook om de onwenselijke gevolgen daarvan voor verkavelingsplannen als Coral Estate te voorkomen, is in 2012 in artikel 2:78 lid 2 BW de mogelijkheid opgenomen dat de statuten van een vereniging bepalen dat bepaalde verplichtingen ook na opzegging door een lid op hem blijven rusten zolang hij eigenaar of gerechtigde is. 3.10 Als [de kaveleigenaren] nog lid van de Vereniging waren geweest, hadden zij de hun onwelgevallige ontwikkelingen, bestuursbeslissingen en besluiten aan de orde kunnen stellen in de ledenvergadering en had voor hen de weg opengestaan om daartegen op de voet van artikel 2:7 BW op te komen. Ingevolge dat artikel dienen de rechtspersoon en degenen die krachtens de wet of de statuten bij haar organisatie zijn betrokken zich als zodanig redelijk en billijk jegens elkaar te gedragen en is een tussen hen krachtens wet, gewoonte, statuten, reglement, besluit of overeenkomst geldende regel of beslissing niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Een vergelijkbare marginale toets dient ook hier te gelden. 3.11 [ De kaveleigenaren] hebben in hun verzoekschrift gesteld dat de ontwikkelaar de zeggenschap heeft in de Vereniging, mede gelet op het stemrecht verbonden aan de nog in handen van de ontwikkelaar zijnde kavels. Door de Vereniging is deze stelling met een cijfermatige onderbouwing gemotiveerd weersproken: De gewone leden hebben gezamenlijk meer stemmen dan de ontwikkelaar. [De kaveleigenaren] hebben hierop hun stelling gewijzigd door te stellen dat in praktijk, gelet op de geringe opkomst op ledenvergaderingen, het toch de ontwikkelaar is die beslissende invloed uitoefent. Van misbruik door de ontwikkelaar van diens meerderheid in de ledenvergadering kan bij deze stand van zaken echter geen sprake zijn. 3.12 Het verschil van mening tussen partijen over de hoogte van het jaarlijks te betalen bedrag spitst zich toe op de volgende vragen: - Over hoeveel eenheden moeten de totale kosten worden omgeslagen? - In hoeverre dienen bedragen te worden toegevoegd aan de reserve van de Vereniging? - In hoeverre zijn de gemaakte kosten redelijk en doelmatig? - Is sprake van (betaling op) een ongegronde vordering van de ontwikkelaar? Over hoeveel eenheden moeten de totale kosten worden omgeslagen? 3.13 Volgens [de kaveleigenaren] moeten de totale gemeenschappelijke kosten worden omgeslagen over 602 eenheden en volgens de Vereniging over 288 eenheden (waaronder 29 eenheden van [de kaveleigenaren]). 3.14 Dit verschil van inzicht is voor en groot deel terug te voeren op de vraag wie als ontwikkelaar heeft/hebben te gelden van het Coral Estate resort. Volgens [de kaveleigenaren] moet Coral Estate Grond Exploitatie B.V. (CEG), de vennootschap aan wie de oorspronkelijke ontwikkelaar Coral Estate Rif St. Marie B.V. een deel van haar eigendom (economisch) heeft overgedragen, voor haar (onbebouwde) kavels meedoen in de omslag. Volgens [de kaveleigenaren] gaat het om circa 200 kavels, volgens de Vereniging om 107 kavels. De Vereniging stelt zich op het standpunt dat CEG als ontwikkelaar niet bijdrageplichtig is. Het Gerecht volgt de Vereniging daarin. Ook CEG moet als ontwikkelaar worden aangemerkt. Niet goed valt in te zien dat het voor de andere kaveleigenaren, onder wie [de kaveleigenaren], van betekenis is of de ontwikkeling geheel door de oorspronkelijke ontwikkelaar ter hand wordt genomen of dat deze deels wordt ondergebracht is een andere vennootschap. In de leveringsaktes wordt “ontwikkelaar” gedefinieerd als “de (rechts)persoon die het Coral Estate Resort ontwikkelt”. Dat duidt er ook op dat de ontwikkeling niet exclusief aan de oorspronkelijke ontwikkelaar Coral Estate Rif St. Marie B.V. is voorbehouden. De Vereniging kan zich dan ook in redelijkheid op het standpunt stellen dat niet alleen de eenheden van de oorspronkelijke ontwikkelaar, maar ook die van CEG buiten de omslag te blijven. 3.15 Uitgangspunt in de statuten van de Vereniging is dat per kavel of appartementsrecht gelijkelijk wordt bijgedragen in de gemeenschappelijke kosten. Artikel 8 van de statuten maakt het mogelijk dat daarvan wordt afgeweken indien “de algemene vergadering in bijzondere gevallen op voordracht van het bestuur ten aanzien van bepaalde groepen van gerechtigden tot lidmaatschappen anders besluit”. Ten aanzien van de appartementen in/bij het voormalige Habitathotel heeft de Vereniging onder meer met verwijzing naar een vonnis van 14 augustus 2000, waarin de bijdrage voor de appartementen is gehalveerd, gesteld dat deze qua bijdrageverplichting niet kunnen worden gelijkgesteld met kavels. [De kaveleigenaren] hebben dit gemotiveerd betwist. Alvorens verder te beslissen, wenst het Gerecht van de Vereniging te vernemen of en in hoeverre aan het beleid ten aanzien van de bijdrageverplichting van de appartementen en de overige bebouwing in het voormalige Habitat-gedeelte van het Coral Estate resort een besluit van de algemene vergadering ten grondslag ligt als bedoeld in artikel 8 van de statuten. Dit laatste wenst het Gerecht ook te vernemen ten aanzien van het toegangsgebouw. De Vereniging zal daartoe een akte kunnen nemen. 3.16 De Vereniging wordt voorts, conform haar aanbod, uitgenodigd een (al dan niet geanonimiseerd) overzicht over te leggen - bij voorkeur in de vorm van een plattegrond - waarin duidelijk wordt weergegeven hoeveel eenheden er zijn - het voormalige Habitat-gedeelte daaronder begrepen - en welke eenheden door de Vereniging worden betrokken in de omslag van de gemeenschappelijke kosten. In haar akte zal de Vereniging, voor zover daarvan sprake is, kunnen aangeven ten aanzien van welke eenheden door haar kwijtschelding is verleend voor de bijdrageverplichtingen vanaf 2015. 3.17 [ De kaveleigenaren] zullen bij antwoordakte kunnen reageren. Daarna zal op dit punt nader worden beslist. In hoeverre dienen bedragen te worden toegevoegd aan de reserve van de Vereniging? 3.18 Partijen zijn het erover eens dat de reserve van de Vereniging circa NAf 1.3 miljoen bedraagt. Volgens [de kaveleigenaren] is er geen grond voor het aanhouden van een substantiële reserve. De Vereniging heeft de noodzaak en wenselijkheid van de reserve onderbouwd met de stelling dat deze te zijner tijd door de Vereniging zal moeten worden aangewend voor de overname en het onderhoud van kostbare gemeenschappelijke zaken zoals de waterzuiveringsinstallatie en de infrastructuur (waaronder de wegen die thans nog aan de ontwikkelaar toebehoren). Die overname en dus het daarmee gepaard gaande onderhoud is voorzien in de leveringsaktes. In artikel 2 lid 1 van de Algemene Bepalingen is opgenomen dat de infrastructuur door de Vereniging zal worden overgenomen. Dat die overdracht om niet moet plaatsvinden, betekent niet dat daarmee voor de Vereniging geen kosten, waaronder overdrachtsbelasting, gemoeid zullen zijn. De redenering van de Vereniging dat het verstandig en noodzakelijk is in de bijdrage een reservering op te nemen is niet onredelijk te achten, evenmin als de hoogte daarvan. De Vereniging trekt hier op goede grond een parallel met de regel in artikel 5:126 lid 1 BW die geldt voor de vereniging van eigenaren van appartementshouders: “De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan gewone jaarlijkse kosten”. In hoeverre zijn de gemaakte kosten redelijk en doelmatig? 3.19 [ De kaveleigenaren] hebben kritische kanttekeningen geplaatst bij een groot deel van de door de Vereniging gemaakte en te maken kosten. in conventie en in reconventie De partijen 3.1 [ Eiseres sub 5] is hangende het geding overleden. Mr. Nagelmakers heeft bij conclusie van repliek in conventie gesteld dat de erven haar hebben meegedeeld dat zij de procedure niet wensen over te nemen. Ten aanzien van [eiseres sub 9] heeft mr. Nagelmakers bij diezelfde conclusie gesteld dat zij geen kaveleigenaar is en abusievelijk als eiseres is opgenomen. Het Gerecht zal gelet hierop verstaan dat de betreffende eiseressen in conventie hun vorderingen laten varen. De Vereniging heeft in beginsel aanspraak op vergoeding van proceskosten, maar deze zullen, gelet op het feit dat niet is gebleken van extra kosten veroorzaakt door deze twee eiseressen, worden begroot op nihil. Aan de weigering van de Vereniging toestemming te verlenen voor wat betreft de reconventie zal worden voorbijgegaan, aangezien de Vereniging in reconventie niets heeft gevorderd van de betreffende personen. 3.2 Bij conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie heeft mr. Nagelmakers voorts gesteld dat de in de kop van dit vonnis onder 33 vermelde [eiser sub 33] abusievelijk niet eerder als procespartij is vermeld. Het Gerecht zal dit opvatten als een verzoek tot voeging. De Vereniging heeft aangevoerd dat niet is voldaan aan de voor een verzoek tot voeging gestelde formaliteiten. Nu gesteld noch gebleken is dat de Vereniging door de niet-inachtneming van deze formaliteiten op enigerlei wijze is benadeeld en de Vereniging voor het overige geen bezwaren heeft aangevoerd tegen de voeging, zal ook [eiser sub 33] verder als partij in het geding – in conventie zowel als in reconventie – worden aangemerkt. 3.3 Ten aanzien van de eisers in conventie die inmiddels niet langer kaveleigenaar zijn kan, anders dan de Vereniging stelt, niet worden aangenomen dat zij niet langer belang hebben bij de gevraagde verklaring voor recht. In hoeverre zij naar aanleiding van de uitspraak in deze zaak jegens de Vereniging aanspraak kunnen maken op (terug)betaling, kan thans niet worden beoordeeld en moet buiten beschouwing blijven. Het Gerecht: in conventie en in reconventie 4.1 verwijst de zaak naar de rolzitting van maandag 19 juni 2017 voor akte uitlating aan de zijde van de Vereniging als bedoeld onder 3.15 en 3.16; 4.2 bepaalt dat [de kaveleigenaren] vervolgens op een door de rolrechter te bepalen datum een antwoordakte zullen kunnen nemen; 4.3 houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2017. 3.22 Uit het voorgaande volgt dat [de kaveleigenaren] als oud-leden/eigenaren gehouden zijn bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten van Coral Estate. De stellingen van [de kaveleigenaren] over de reserve, de hoogte van de gemaakte en te maken kosten en de vordering van de ontwikkelaar kunnen geen aanleiding vormen hun bijdrage te verlagen. Het standpunt van [de kaveleigenaren] dat ook de eenheden van CEG in de omslag moet worden betrokken zal niet worden gevolgd. Over het aantal (bijdrageplichtige) eenheden - en in het bijzonder ook over het voormalige Habitat-gedeelte en het toegangsgebouw - zal de Vereniging nadere gegevens moeten verstrekken, waarna [de kaveleigenaren] daarop zullen kunnen reageren en verder zal worden beslist.