ECLI:NL:OGEAM:2021:101
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM2021-1151- KG 165/2021
Vonnis in kort geding van 22 oktober 2021
inzake
[eiseres],
wonende in Sint Maarten,
-eiseres-,
gemachtigde: mr. C.J. Koster,
tegen
MELBON ENTERPRISES N.V., h.o.d.n. ‘CARBON ACQUISITION GROUP’,
gevestigd in Sint Maarten,
-gedaagde-,
procederende in persoon.
Eiseres zal hierna ook ‘[eiseres]’ en gedaagde ook ‘Melbon’ worden genoemd.
1 Het verloop van de procedure
1.1. Op 13 september 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] ter griffie van dit Gerecht het kort geding verzoekschrift met producties ingediend. Bij brief van 7 oktober 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] aanvullende producties in het geding gebracht. Op 8 oktober 2021 heeft de mondelinge behandeling van het kort geding plaatsgevonden. Mevrouw [eiseres], haar gemachtigde en de heer [gedaagde], statutair bestuurder van Melbon zijn verschenen. De gemachtigde heeft overeenkomstig zijn aantekeningen gepleit die hij voorts aan het Gerecht heeft overgelegd.
1.2. Op heden is het vonnis bepaald.
2.1. Melbon is eigenaar van een perceel grond in Cole Bay in Sint Maarten kadastraal omschreven SXM CB 071/2017 groot 23.250 m2 (hierna ook: ‘het Perceel’).
2.2. Het Perceel is belast met een recht van hypotheek ten gunste van First Caribbean International Bank (Cayman) Ltd. tot zekerheid van de terugbetaling van de hoofdsom van US $ 7.500.000,00 inclusief rente en kosten.
2.3. Melbon ontwikkelt op het Perceel het ‘Carbon Grove’, een ‘gated community, project’ en zij bouwt op het Perceel appartementen en woningen.
2.4. [
eiseres] heeft op grond van schriftelijke koopovereenkomsten (producties 5A en 5B van het inleidende verzoekschrift) appartementen waaronder een zogenoemd ‘townhouse’ van Melbon gekocht. Deze overeenkomsten dateren van 20 april 2017 respectievelijk 28 april 2017. De koopsommen bedragen US $ 150.000,00 respectievelijk US $ 325.000,00.
2.5. In de koopovereenkomsten is vermeld:
‘(…)
Construction of the said project is scheduled to commence, on/before May 2017 and conclude on/before, May 2019.
(…)
In the event Developer does not finalize construction within the set 2 year timeline plus the 6 month grace period, developer will be charged a penalty fee bearing 5% of the purchase price of the unit, for each additional month that completion is late.
(…)’
2.6. [
eiseres] heeft op de koopovereenkomst ter zake van het townhouse een aanbetaling op de koopsom gedaan. De koopsom van het appartement B-1 is geheel voldaan.
2.7. Op 13 november 2020 is bij notariële akte een ‘Deed of subdivision into apartments rights’ verleden op grond waarvan het Perceel beschreven in 121 appartementsrechten is gesplitst verdeeld over gebouwen A,B,C,D,E,F,G,H, en I.
2.8. Bij vonnis van 23 oktober 2020 is Melbon op vordering van [eiseres] veroordeeld om de koopovereenkomst met betrekking tot het appartement B-1 na te komen op verbeurte van een dwangsom.
2.9. Levering van het appartement -unit B-1- en de levering van het appartement van het townhouse -unit G-1- aan [eiseres] zijn tot op heden uitgebleven.
3.1. [
eiseres] vordert voor zover van belang en zakelijk weergegeven dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Melbon veroordeelt om tot levering van de units B-1 en G-1 over te gaan en bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de notariële akte van levering van deze units.
3.2. Aan de vordering legt [eiseres] de stelling ten grondslag dat Melbon de koopovereenkomsten dient na te komen. Nu Melbon dat tot op heden niet heeft gedaan, heeft [eiseres] recht en belang bij de rechtsvordering tot nakoming van de koop met reële executie .
3.3. Melbon heeft geen bezwaar tegen de levering van het appartement B-1 en wil graag met mr. Koster in overleg treden over de levering van het townhouse appartement.
3.4. Het Gerecht zal hierna de stellingen van partijen bespreken.
4.1. Het Gerecht stelt voorop dat [eiseres] haar vordering op nakoming van de koopovereenkomst baseert: een partij die jegens een ander verplicht is iets te geven of te doen, wordt op vordering van die ander daartoe door de rechter veroordeeld (vergelijk artikel 3:296 BW). Uit de wet, de aard van de verplichting of uit de rechtshandeling kan overigens iets anders volgen. Melbon heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan nakoming op grond van de wet, de aard van de verplichting of uit de koop niet mogelijk is. Voor het slagen van een vordering tot nakoming is ‘verzuim’ van de schuldenaar geen vereiste.
4.2. Onweersproken is gelaten de stelling dat [eiseres] op grond van de koopovereenkomsten het appartement B-1 en het appartement van het townhouse G-1 van Melbon heeft gekocht. Een van de verplichtingen van een verkoper is dat hij de verkochte zaak met toebehoren in eigendom dient over te dragen en af te leveren (vergelijk artikel 7:9 lid 1 BW). Dit is een resultaatsverbintenis. Een verkoper is verplicht de onroerende zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard (vergelijk artikel 7:15 lid 1 BW). Onder aflevering is te verstaan het stellen van de zaak in het bezit van de koper (vergelijk artikel 7:9 lid 2 BW). Bij een onroerend zaak vindt aflevering veelal plaats door overhandiging van de sleutels door verkoper aan koper bij de ondertekening van de notariële leveringsakte. Voor vermogensrechten geldt hetzelfde: zie artikel 7:47 BW.
4.3. Aan de zijde van Melbon is onweersproken gelaten de stelling dat de koopsom ter zake van appartement unit B-1 in zijn geheel is voldaan. Voorts is onweersproken gelaten dat [eiseres] ter zake van het appartement van townhouse, unit G-1, een aanbetaling van US $ 46.400,00 heeft gedaan. Ook heeft Melbon het beroep op verrekening van de door [eiseres] verschuldigde koopsom van US $ 325.000,00 van het townhouse met de in totaal verbeurde dwangsommen van US $ 250.000,00 -uit hoofde van het eerder tegen Melbon gewezen vonnis- en de door Melbon verschuldigde boete van US $ 308.750,00 -uit hoofde van de bepaling onder ‘DEFAULT’, artikel 3 van de koopovereenkomst- onweersproken gelaten. Dit beroep zal het Gerecht dan ook voorshands honoreren.
4.4. Nu voorts is komen vast te staan dat perceel met meetbrief 071/2017 is gesplitst en dat derhalve zowel appartement B-1 als het appartement van het townhouse G-1 kunnen worden geleverd, staat niets meer aan de veroordeling tot nakoming van de koopovereenkomsten van de beide appartementsrechten in de weg.
4.5. Nu [eiseres] (i) een opeisbaar recht heeft op levering van de beide appartementen (ii) aanzienlijk financiële risico’s loopt zolang deze appartementen niet aan haar zijn geleverd en (iii) al twee jaar geleden de appartementen van Melbon in eigendom had behoren te verkrijgen, trekt het Gerecht de conclusie dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij (toewijzing van) haar primaire vordering.
4.6. Overigens kan het Gerecht gelet op de bepaling van artikel 5:114 BW Melbon niet veroordelen om de onbezwaarde eigendom van de appartementsrechten aan [eiseres] te leveren: op het perceel beschreven in meetbrief 071/2017 rustte immers ten tijde van de splitsing een hypotheekrecht van de First Caribbean International Bank (Cayman) Ltd. zodat na splitsing op elk appartementsrecht dit hypothecaire verband rust en wel voor de gehele schuld van Melbon aan FCIB.
4.7. De vordering zal dan ook op na te melden wijze worden toegewezen.
4.8. Als de in het ongelijk te stellen partij zal Melbon in de proceskosten worden veroordeeld die tot op heden aan de zijde van [eiseres] kunnen worden begroot op:
-vastrecht NAf 450,00
-kosten exploit NAf 237,50
-salaris gemachtigde NAf 1.500,00
totaal NAf 2.187,50
4.9. Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Het Gerecht in kort geding:
5.1. veroordeelt Melbon om binnen 7 (zegge: zeven) dagen na betekening van dit vonnis (i) het appartementsrecht beschreven in meetbrief SXM CB 113A/2020 appartement index 15, althans appartement unit B-1, en (ii) het appartementsrecht beschreven in meetbrief SXM CB 113A/2020 appartement index 84, althans townhouse unit G-1, onvoorwaardelijk aan [eiseres] te leveren en hieraan haar volledige medewerking te verlenen en bepaalt dat wanneer Melbon niet binnen 7 (zegge: zeven) dagen na betekening van dit vonnis haar volledige medewerking aan de levering van de beide appartementsrechten aan [eiseres] verleent dit vonnis in de plaats treedt van de notariële leveringsakten ter zake van de beide hiervoor vermelde appartementsrechten en machtigt de bewaarder van de openbare registers om dit vonnis in de openbare registers in te schrijven;
5.2. veroordeelt Melbon in de kosten van het geding die tot op heden aan de zijde van [eiseres] kunnen worden begroot op NAf 2.187,50;
5.3. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 22 oktober 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.