ECLI:NL:OGEAM:2021:74
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM2021-887/ KG 130/2021
Vonnis in kort geding van 30 juli 2021
inzake
[eisers],
wonende in Sint Maarten,
-eisers-,
gemachtigde: mr. G.C. Richardson-Nicolaas,
tegen
MELBON ENTERPRISES N.V., h.o.d.n. “Carbon Acquisition Group”
, “
A New Standard
In Real Estate
”
,
gevestigd in Sint Maarten,
-gedaagde-,
niet verschenen.
Eisers zullen hierna gezamenlijk ook ‘[eiser] (mannelijke en enkelvoud) worden genoemd en gedaagde ook ‘[gedaagde]’.
1 Het verloop van de procedure
1.1. Op 13 juli 2021 heeft [eiser] ter griffie van dit Gerecht het kort geding verzoekschrift met producties ingediend. Op 23 juli 2021 vond de mondelinge behandeling plaats.
1.2. [
gedaagde] is niet ter zitting verschenen waarna tegen [gedaagde] verstek is verleend.
1.3. Op heden is het vonnis bepaald.
2.1. Bij ‘agreement of sale purchase and construction’ van 16 april 2019 koopt [eiser] van [gedaagde] een appartement omschreven als “ # A-04 of ‘Carbon Grove’ “ tegen betaling van de koopsom van US $ 195.000,00.
2.2. [
eiser] heeft de gehele koopsom aan [gedaagde] betaald.
2.3. (
Op-)levering van het appartement blijft tot op heden uit hoewel in de koop- en aannemingsovereenkomst is bepaald dat oplevering uiterlijk op 31 december 2020 dient plaatst te vinden.
2.4. Bij notariële akte van 13 november 2020 is een aan [gedaagde] toebehorende perceel, -bezwaard met een ten gunste van de First Caribbean International Bank (Cayman) Ltd. gevestigde hypotheek tot een bedrag van US $ 7.500.000,00 (inclusief rente en kosten)- beschreven in meetbrief SXM CB 071/2017 en groot 23.250 m2, in 121 appartementsrechten gesplitst. Al deze appartementsrechten staan op naam van [gedaagde].
2.5. De (op-)levering van het appartementsrecht (na de splitsing aan te duiden met SXM CB 113/2020, appartement index A4) aan [eiser] is tot op heden uitgebleven.
3.1. [
eiser] vordert -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (i) [gedaagde] veroordeelt tot nakoming van de koop- en aannemingsovereenkomst van 16 april 2019 betrekkelijk tot het appartementsrecht SXM CB 113/2020, appartement index A4, in het Carbon Grove project en bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte en (ii) [gedaagde] in de proceskosten veroordeelt.
3.2. Aan de vordering legt [eiser] de stelling ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de koop- en aannemingsovereenkomst het hiervoor aangeduide appartementsrecht aan hem dient (op) te leveren.
3.3. [
gedaagde] voert geen verweer.
4.1. De aard van de vordering brengt een spoedeisend belang mee.
4.2. Het Gerecht stelt voorop dat [gedaagde] de koop- en aannemingsovereenkomst dient na te komen. [gedaagde] laat zulks na. Hierdoor heeft [gedaagde] recht en belang bij de gevorderde voorziening. Deze voorziening komt het Gerecht niet onrechtmatig of ongegrond voor.
4.3. Hoewel het Gerecht hierna zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats zal treden van de leveringsakte zal het aan [gedaagde] te leveren appartementsrecht op grond van artikel 5:114 BW bezwaard blijven met eventuele beslagen en het ten gunste van FCIB Ltd. gevestigde hypotheekrecht. Op grond van artikel 5:114 BW kan immers van een onbelaste levering geen sprake zijn. Hierdoor kan het aan [eiser] te leveren appartementsrecht voor de eventuele schuld van [gedaagde] aan de bank worden uitgewonnen.
4.4. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [gedaagde] in de proceskosten worden veroordeeld die tot op heden worden begroot op:
-vastrecht NAf 450,00
-kosten betekening NAf 240,50
-salaris gemachtigde NAf 1.500,00
totaal NAf 2.190,50
4.5. Het Gerecht zal het vonnis hierna -zoals gevorderd- uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Het Gerecht in kort geding:
5.1. veroordeelt Melbon Enterprises N.V. onvoorwaardelijk om uiterlijk binnen 7 (zegge: zeven) dagen na betekening van dit vonnis het appartementsrecht SXM CB 113/2020, appartement index A4, in het zogenoemde Carbon Grove project, aan [eiser] te leveren en bepaalt op grond van artikel 3:301 BW dat deze uitspraak in de plaats treedt van een in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW in te schrijven leveringsakte;
5.2. veroordeelt Melbon Enterprises N.V. in de proceskosten die aan de zijde van [eiser] worden begroot op NAf 2.190,50;
5.3. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 30 juli 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
de rechtspersoon “Carbon Acquisition Group N.V.” bestaat niet hoewel op de koop- en aannemingsovereenkomst de naam van Carbon Acquisition Group N.V. prijkt (vergelijk sub 2.1. van de feitenvaststelling van dit vonnis).
all time low: de zaak van [eiser] staat namelijk niet op zichzelf. Het Gerecht is ambtshalve bekend met de talrijke geschillen tussen [gedaagde] en kopers van appartementen in het Carbon Grove project die onder andere betrekking hebben op de niet tijdige (op-)levering van de appartementen, de op grond van artikel 7:26 lid 4 BW verboden aanbetaling van meer dan 10% op de koopsom, de op grond van artikel 7:26 lid 4 BW/artikel 7:767 BW verboden rechtstreekse (aan-)betalingen aan [gedaagde], terwijl betalingen in depot onder de notaris moeten worden gestort. Ieder insolventierisico van [gedaagde] is zodoende ten onrechte bij de kopers gelegd. De handelwijze van [gedaagde] vertoont enigszins gelijkenis met een zogenoemd “Ponzi scheme”: alleen zolang [gedaagde] in staat is om appartementen te blijven verkopen waarop [gedaagde] substantiële aanbetalingen ontvangt, kan de bouw van het Carbon Grove project voortgaan (tenzij de bank tussentijds roet in het eten gooit door kredietfaciliteiten op te zeggen dan wel de bank bereid is om aanvullende financiering te verstrekken als de aanbetalingen niet meer binnenkomen). Door deze handelwijze kan ook de -persoonlijke- aansprakelijkheid van het bestuur van [gedaagde] in het geding zijn voor de eventueel door de kopers geleden en nog te lijden schade.
vergelijk de tekst op de door [gedaagde] gebruikte stempel.
deze schuld bedraagt volgens de hypothecaire inschrijving in de openbare registers US $ 5.000.000,00, exclusief rente en kosten.