ECLI:NL:PHR:1992:7
Rolnr. 14.740Zitting 12 juni 1992Mr. C.L. de Vries Lentsch – KostenseConclusie inzake
de rechtpersoonlijkbezittende vereniging WONINGVERENINGING BRUNSSUM
tegen
[verweerster]
Edelhoogachtbaar college,
1. De Woningvereniging Brunssum heeft met ingang van 1 augustus 1985 aan [verweerster] een woning ( [a-straat 1] te [woonplaats] ) verhuurd. Deze woning maakt deel uit van een woonblok van vier duplexwoningen, bestaande uit twee woningen op de begane grond en twee bovenwoningen. De huurovereenkomst bevat de bepaling dat de huurder zich zal onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden, aanwezig in naburige percelen.
[verweerster] lijdt aan jeugdreuma en kan zich slechts door middel van een rolstoel voortbewegen; de door haar bewoonde woning is aan haar handicap aangepast.
Er is een aanzienlijk leeftijdsverschil tussen [verweerster] en de bewoners van de overige woningen in het litigieuze woonblok. De woning is gehorig.
De Woningvereniging ontvangt vele klachten van de overige bewoners over geluidsoverlast tijdens de avond- en de voor de nachtrust bestemde uren; geklaagd wordt over het dichtslaan van autoportieren, het luid praten in en buiten de woning en het veroorzaken van contactgeluiden in de woning.
2. De Woningvereniging vordert - naar aanleiding van de klachten over geluidsoverlast en onder verwijzing naar de in de overeenkomst opgenomen bepaling dat de huurder zich zal onthouden van gedragingen die overlast aan medebewoners bezorgen - ontbinding van de huurovereenkomst alsmede ontruiming van de woning op grond van ernstige wanprestatie; inzet van het geding is of de door [verweerster] veroorzaakte geluidsoverlast de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 1623n oud BW (dat ongewijzigd in Boek 7A van het nieuwe BW is overgenomen) rechtvaardigt.
3. De Kantonrechter wijst de vordering - na het horen van twaalf getuigen - toe; de vordering tot ontruiming van de woning wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
[verweerster] stelt hoger beroep in. De Rechtbank wijst de vordering van de Woningvereniging alsnog af. [verweerster] is dan inmiddels noodgedwongen verhuisd naar een identieke woning (aan de [a-straat 2] ), haar door de Woningvereniging aangeboden; de Woningvereniging persisteerde bij het ontruimingsvonnis van de Kantonrechter nadat [verweerster] via een kort geding tevergeefs had getracht de ontruiming te verhinderen. Een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen omdat de Woningvereniging, die de nieuwe woning reeds op haar kosten aan de handicap van [verweerster] had laten aanpassen, weigerde de door [verweerster] in verband met de verhuizing te maken kosten voor haar rekening te nemen.
4. De Woningvereniging stelt tijdig cassatie in tegen het vonnis van de Rechtbank met de aantekening dat zij belang bij vernietiging van het vonnis van de Rechtbank heeft omdat [verweerster] naar aanleiding van dat vonnis een schadeclaim bij haar heeft ingediend van f 22.000,-. [verweerster] concludeert tot verwerping van het cassatieberoep.
5. Alvorens het uit zeven onderdelen bestaande middel te bespreken, geef ik hier kort samengevat de overwegingen van de Rechtbank weer.
A. De Rechtbank stelt voorop dat duidelijk is dat de overige bewoners van het woonblok zich ernstig in hun woongenot gestoord voelen, doch dat daarmee niet de vraag is beantwoord of [verweerster] ter zake daarvan een verwijt treft en of zij zich niet heeft gehouden aan het in de huurovereenkomst opgenomen gebod geen overlast te veroorzaken.
B. Vervolgens overweegt de Rechtbank - na een uitvoerige weergave van de bij de Kantonrechter afgelegde getuigenverklaringen - dat uit die verklaringen in onderling verband en samenhang beschouwd, niet te lezen is dat [verweerster] erntig verwijt terzake van de overlast treft, en derhalve ook niet dat zij zich niet als een goed huurster heeft gedragen.
C. Daarbij overweegt de Rechtbank dat de klachten naar haar oordeel voor het overgrote deel zijn terug te voeren op de combinatie van de feiten dat de litigieuze woningen gehorig zijn en dat [verweerster] een leefpatroon heeft dat afwijkt van dat van de overige bewoners. De Rechtbank oordeelt dat van [verweerster] niet kan worden gevergd dat zij haar leven zo inricht dat dit in de pas loopt met dat van de klagende bewoners, doch dat wel van haar kan worden gevergd dat zij haar uiterste best doet om onder de gegeven omstandigheden de overlast tot een minimum te beperken.
D. Vervolgens overweegt de Rechtbank dat uit de ter tafel gekomen feiten niet valt af te leiden dat [verweerster] op laatstgenoemd punt in ernstige mate in gebreke is gebleven. Daarbij neemt de Rechtbank in aanmerking dat
a. de gestelde geluidsoverlast in de allereerste plaats betrekking heeft op "woongeluiden" zoals het lopen, praten en het schuiven met deuren, en dat [verweerster] door de handicap waarmee zij moet leven in aanmerkelijk mindere mate dan een persoon die een dergelijke handicap niet bezit, de mogelijkheid heeft dit soort overlast te vermijden,
b. dat de geluidsoverlast daarnaast betrekking heeft op geluiden van buiten, afkomstig van derden over wie [verweerster] geen zeggenschap heeft en van wie zij gedeeltelijk afhankelijk is,
c. dat het op de weg van de Woningvereniging - die het probleem van de gehorigheid kende, wist dat [verweerster] aan een rolstoel gebonden was, en bekend was met het grote leeftijdsverschil tussen [verweerster] en haar naaste buren - had gelegen tevoren met [verweerster] te bespreken of zij in staat en bereid was een zodanig leefpatroon aan te houden dat zij aan de medebewoners geen overlast zou bezorgen, en dat uit het feit dat een zodanig gesprek niet is gevoerd volgt dat [verweerster] er bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening mee behoefde te houden dat haar leefpatroon als overmatig storend door de buren zou worden ervaren, doch ervan mocht uitgaan dat de Woningvereniging haar een zodanig huurgenot zou verstrekken dat zij haar leven kon voortzetten op de wijze die zij gewend was, en die gelet op haar leeftijd maatschappelijk geenszins ongebruikelijk is.
6. Het eerste en het tweede middelonderdeel zijn gericht tegen de hiervoor onder 5 C weergegeven overweging van de Rechtbank dat van [verweerster] wel kan worden gevergd dat zij haar uiterste best doet om onder de gegeven omstandigheden de overlast voor de medebewoners tot een minimum te beperken.
In het eerste onderdeel wordt betoogd dat de Rechtbank aldus blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans dat de bestreden beslissing onbegrijpelijk is en niet voldoende gemotiveerd, omdat niet valt in te zien waarom van [verweerster] niet kan worden gevergd dat zij zich onthoudt van gedragingen die overlast bezorgen aan medebewoners of derden nu van [verweerster] valt te verwachten dat zij haar leefpatroon zodanig aanpast dat van overlast geen sprake meer is.
In het tweede onderdeel wordt gesteld dat het in het eerste onderdeel betoogde eens temeer geldt gezien de contractuele bepaling dat de huurder zich onthoudt van gedragingen die overlast bezorgen.
7. Ik lees de aangevallen overweging aldus dat de Rechtbank in de betrokken passage aangeeft wanneer in de gegeven omstandigheden van het geval sprake kan zijn van een zodanige overlast dat deze de toewijzing van de vordering tot ontbinding van de overeenkomst op grond van wanprestatie rechtvaardigt. Dat het bezorgen van overlast aan medebewoners jegens de Woningvereniging wanprestatie op kan leveren, staat in deze procedure niet ter discussie nu in casu de huurovereenkomst de bepaling bevat dat de huurder zich dient te onthouden van het bezorgen van overlast aan de medebewoners. Het met de feitelijke waardering van de omstandigheden van het geval verweven oordeel van de Rechtbank dat slechts van [verweerster] gevergd kan worden dat zij haar uiterste best doet om de overlast tot een minimum te beperken, geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Integendeel: algemeen aanvaard is dat ontbinding van de huurovereenkomst op grond van overlast eerst bij ernstige overlast aanvaardbaar is. Ik verwijs hier naar het arrest van Uw Raad van 17 december 1982 (NJ 1983,511) en naar Asser-Abas (Huur), 1990, nrs. 37 en 215-218 (met verdere verwijzingen). De regel dat van ernstige overlast sprake moet zijn wil het verstrekkende middel van ontbinding geoorloofd zijn, strookt geheel met hetgeen ook geldt voor de algemene bepalingen van art. 1302 oud BW en art. 6:265 BW. Zie hierover Asser- Hartkamp II, 1989, nr.516.
Het behoeft naar mijn oordeel geen betoog dat een expliciete bepaling in de huurovereenkomst, welke buiten twijfel stelt dat overlast jegens medebewoners een grond voor ontbinding op kan leveren, aan dit alles niet kan afdoen; de voor de ontbinding geldende regels kunnen vanzelfsprekend niet door een dergelijke bepaling terzijde worden gesteld. Ik wijs er hier nog op dat ook in het arrest van Uw Raad van 17 december 1982 sprake was van een overeenkomst met een expliciet beding van de hier bedoelde strekking.
8. Aangezien de bestreden overweging mijns inziens evenmin onbegrijpelijk is of anderszins ontoereikend gemotiveerd, moeten het eerste en tweede middelonderdeel falen.
9. Het derde middelonderdeel is gericht tegen de onder 5 D a weergegeven overweging van de Rechtbank dat de gestelde geluidsoverlast in de allereerste plaats betrekking heeft op "woongeluiden". Het middelonderdeel stelt dat deze overweging onbegrijpelijk is indien zij aldus begrepen zou moeten worden dat de klachten in het bijzonder betrekking hebben op "woongeluiden". Ter toelichting wordt in dit verband vermeld dat de Rechtbank niet kon volstaan met de constatering dat de gestelde geluidsoverlast in de allereerste plaats betrekking heeft op "woongeluiden".
Als ik het goed begrijp wordt in dit middelonderdeel betoogd dat de bestreden beslissing van de Rechtbank onbegrijpelijk is indien deze overweging zou impliceren dat de klachten naar het oordeel van de Rechtbank in feite slechts betrekking hebben op "woongeluiden".
Aldus gelezen, mist dit onderdeel feitelijke grondslag. Uit de hiervoor onder 5 weergegeven overwegingen van de Rechtbank moge reeds blijken dat de Rechtbank niet volstaat met de constatering dat de geluidsoverlast betrekking heeft op "woongeluiden".
10. Het vierde middelonderdeel richt zich tegen de onder 5 D b weergegeven overweging van de Rechtbank dat de geluidsoverlast betrekking heeft op geluiden van buiten, afkomstig van derden over wie [verweerster] geen zeggenschap heeft en van wie zij gedeeltelijk afhankelijk is.
Het cassatiemiddel in al zijn onderdelen ongegrond bevindende, concludeer ik tot verwerping van het ingestelde cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden