ECLI:NL:PHR:2024:263

Eerste aanleg 2.1 Bij inleidende dagvaarding van 28 oktober 2019 hebben [eisers] [verweerders] in rechte betrokken. [eisers] hebben in eerste aanleg gevorderd, samengevat en voor zover van belang, dat de rechtbank Amsterdam (hierna: ‘de rechtbank’) primaira) de verlengingsovereenkomst vernietigt, b) voor recht verklaart dat de door partijen gesloten koopovereenkomst ter zake van de percelen [a-straat 1 en 2] te [plaats] niet is geëindigd en moet worden nagekomen door [verweerders] , c) [verweerders] veroordeelt om € 150.000 aan [eisers] te betalen,d) [verweerders] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst dan wel tot nakoming van de verlengingsovereenkomst en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst en daarbij [verweerders] veroordeelt om op eerste verzoek van [eisers] hun medewerking te verlenen aan i) de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst met de gemeente en ii) de levering van de percelen [a-straat 1 en 2] aan [eisers] en subsidiaire) [verweerders] veroordeelt tot schadevergoeding, op te maken bij staat, enf) [verweerders] bij wege van voorschot op die nader te bepalen schadevergoeding veroordeelt om € 150.000 aan [eisers] te betalen. 2.2 [verweerders] hebben tegen de vorderingen verweer gevoerd en zelf in reconventie gevorderd, samengevat en voor zover van belang, dat de rechtbank primaira) voor recht verklaart dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019, dan wel op 19 juli 2019 of 3 augustus 2019 zijn geëindigd dan wel ontbonden, subsidiairb) de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst ontbindt op grond van artikel 12.4. koopovereenkomst, dan wel bepaalt dat [verweerders] in redelijkheid niet meer gehouden zijn om enige verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst en/of de verlengingsovereenkomst jegens [eisers] na te komen, en zowel primair als subsidiairc) bepaalt dat het door [eisers] gelegde beslag op de percelen [a-straat 1 en 2] op straffe van verbeurte van een dwangsom dient te worden opgeheven en [eisers] op straffe van verbeurte van een dwangsom verbiedt om nogmaals beslag te leggen op de percelen. 2.3 [eisers] hebben tegen de reconventionele vorderingen verweer gevoerd. 2.4 Bij eindvonnis van 4 november 2020 heeft de rechtbank, samengevat, in conventie de vorderingen afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019 zijn geëindigd en [eisers] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeeld tot opheffing en doorhaling van het conservatoire beslag tot levering met betrekking tot de percelen [a-straat 1 en 2] . 2.5 Voor zover in cassatie nog van belang heeft de rechtbank de volgende overwegingen aan de beslissing ten grondslag gelegd: “Beëindiging naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? 4.22. Meer subsidiair stellen [eisers] dat – voor zover 1 juli 2019 wel een fatale termijn zou zijn en deze niet is verlengd – een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hiertoe voeren [eisers] aan dat zij € 150.000,- aan [verweerders] hebben betaald ter verlenging van de koopovereenkomst en dat [eisers] tijdens de verlenging niet alleen voor zichzelf maar ook ten behoeve van [verweerders] met de gemeente in gesprek zijn gegaan. De gerealiseerde waardevermeerdering van beide percelen is grotendeels te danken aan de inspanningen van [eisers] Verder zijn [eisers] volledig afhankelijk van de snelheid van het besluitvormingsproces bij de gemeente geweest. Juist nu de onderhandelingen met de gemeente zich in de eindfase begeven doen [verweerders] een beroep op beëindiging van de overeenkomst, omdat zij inmiddels een hogere koopsom kunnen ontvangen van andere partijen. 4.23. Ook dit betoog slaagt niet. Vooropgesteld wordt dat de rechter de nodige terughoudendheid moet betrachten bij het buiten werking stellen op grond van de redelijkheid en billijkheid van een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel. Dat geldt te meer wanneer het gaat om professionele partijen die over de totstandkoming van de overeenkomst uitvoerig hebben onderhandeld. De uiterste leveringsdatum van 1 juli 2019 betreft bovendien de kern van de verlengingsovereenkomst. [eisers] wijzen erop dat het gevolg van de beëindiging is dat zij € 150.000,- aan [verweerders] hebben betaald zonder dat zij de percelen hebben kunnen afnemen. Voor [eisers] is dit ongetwijfeld een bittere pil. Het betreft echter de verwezenlijking van een risico dat inherent was aan de verlengingsovereenkomst en waarvan [eisers] zich reeds bij het aangaan van de overeenkomst bewust waren: “dan zijn [eiser 1] en ik het geld kwijt”. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat de beëindiging per 1 juli 2019 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Beantwoording kernvraag 4.24. Uit het voorgaande volgt dat de koopovereenkomst en verlengingsovereenkomst met ingang van 1 juli 2019 zijn beëindigd. Dat betekent dat [verweerders] niet langer gebonden zijn aan de verkoop van hun percelen aan [eisers] en dat [eisers] geen aanspraak meer kunnen maken op levering van de percelen. Afbreken onderhandelingen; schadevergoeding? 4.25. Geheel subsidiair vorderen [eisers] – voor zover geen veroordeling van [verweerders] tot nakoming volgt – een schadevergoeding in verband met het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een nieuwe verlenging. Daaraan leggen zij ten grondslag dat de verlengingsovereenkomst in artikel 6 een contractuele verplichting bevat om door te onderhandelen over de verdere verlenging van de koopovereenkomst, waarbij de inzet van die onderhandelingen is beperkt tot de periode of duur van de nieuw overeen te komen verlenging. Door de onderhandelingen af te breken op grond van het feit dat de eerder overeengekomen koopprijs niet wordt verhoogd, is [verweerders] buiten de contractueel overeengekomen onderhandelingsruimte getreden en is het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig, althans plegen [verweerders] wanprestatie jegens [eisers] . 4.26. De rechtbank stelt voorop dat artikel 6 van de verlengingsovereenkomst bepaalt dat partijen met elkaar in overleg zullen treden over een ‘mogelijke verdere verlenging’. Uit deze bewoordingen volgt dat partijen niet gehouden waren om door te onderhandelen totdat overeenstemming was bereikt. 4.27. Partijen zijn vanaf eind april 2019 in overleg getreden over een mogelijke verdere verlenging. Daarbij hebben [verweerders] bij herhaling als voorwaarde gesteld dat levering uiterlijk voor het einde van het jaar moest plaatsvinden De voorstellen van [eisers] (levering per 30 juni respectievelijk 1 april 2020) beantwoordden niet aan die voorwaarde. [eisers] beroepen zich er in dit verband op dat zij voor de mogelijkheid tot afname afhankelijk waren van het besluitvormingsproces binnen de gemeente en dat het gewijzigde bestemmingsplan pas eind maart 2020 gereed zou zijn. Dit is echter een omstandigheid die in de risicosfeer van [eisers] als projectontwikkelaars ligt en die niet voor rekening van [verweerders] kan worden gebracht. 4.28. De stelling van [eisers] dat [verweerders] de onderhandelingen alleen maar hebben afgebroken omdat [eisers] de koopprijs niet wilden verhogen, vindt geen ondersteuning in de overgelegde correspondentie. Weliswaar kan uit de e-mail van [verweerders] van 19 juli 2019 worden afgeleid dat tijdens de bespreking op 12 juli 2019 ook de koopsom ter sprake is gebracht maar evengoed blijkt daaruit dat een verdere verlenging (in elk geval mede) is afgeketst op de datum van levering. 4.29. De rechtbank is dan ook van oordeel dat [verweerders] niet ongeoorloofd de onderhandelingen met [eisers] over een verdere verlenging hebben afgebroken, zodat geen grond bestaat voor een schadevergoeding.” Hoger beroep 2.6 Bij dagvaarding van 28 december 2020 zijn [eisers] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank van 4 november 2020 (hierna: ‘het vonnis’). De appeldagvaarding bevat de grieven. [eisers] hebben samengevat, na wijziging van eis, geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis zal vernietigen en primaira) de verlengingsovereenkomst zal vernietigen, b) [verweerders] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 150.000 aan [eisers] , en primair en subsidiairc) [verweerders] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat, en d) [verweerders] hoofdelijk bij wege van voorschot zal veroordelen tot betaling van € 1.709.000 aan [verweerders] 2.7 hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen. 2.8 Bij eindarrest van 27 december 2022 heeft het hof het vonnis bekrachtigd. 2.9 Het hof heeft bij de bespreking van de grieven zoveel mogelijk de kopjes uit het vonnis aangehouden (rov. 3.3.). Voor zover in cassatie nog van belang liggen aan de beslissing van het hof de volgende overwegingen ten grondslag. 2.10 Het hof is, evenals de rechtbank, van oordeel dat een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst per 1 juli 2019 onder de gegeven omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is: “Beëindiging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? 3.9. Met hun vijftiende grief keren [eisers] zich tegen de verwerping door de rechtbank van hun meer subsidiaire standpunt, te weten dat als ervan wordt uitgegaan dat 1 juli 2019 een uiterste datum was en deze datum niet is verlengd, een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hiertoe hebben [eisers] aangevoerd dat zij een bedrag van € 150.000,00 aan [verweerders] hebben betaald ter verlenging van de koopovereenkomst en dat zij tijdens de verlenging niet alleen voor zichzelf maar ook ten behoeve van [verweerders] met de gemeente in gesprek zijn gegaan. De gerealiseerde waardevermeerdering van beide percelen is grotendeels te danken aan hun inspanningen. Verder zijn zij volledig afhankelijk van de snelheid van het besluitvormingsproces bij de gemeente geweest. Juist nu de onderhandelingen met de gemeente zich in de eindfase bevinden, doen [verweerders] een beroep op beëindiging van de overeenkomst, omdat zij inmiddels een hogere koopsom kunnen ontvangen van andere partijen, aldus (nog steeds) [eisers] 3.9.1. Het hof onderschrijft wat de rechtbank in (r.o. 4.23 van) het bestreden vonnis hieromtrent heeft overwogen volledig en voegt daaraan nog toe dat [eisers] in hoger beroep onvoldoende concrete feiten hebben toegevoegd aan wat zij in eerste aanleg al hebben betoogd en waaruit, tezamen genomen, wel de (ingrijpende) conclusie kan worden getrokken dat een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 3.9.2. Dit brengt mee dat grief 15 evenmin terecht is voorgesteld.” 2.11 Het hof is, evenals de rechtbank, tot de conclusie gekomen dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019 zijn geëindigd: “Beantwoording kernvraag 3.10. Uit het voorgaande volgt dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019 zijn geëindigd, zodat [verweerders] vanaf die datum niet meer verplicht zijn de percelen [a-straat 1 en 2] aan [eisers] te leveren. Dit betekent dat grief 16 faalt.” 2.12 Het hof heeft, ook in navolging van de rechtbank, geoordeeld dat [verweerders] onder de gegeven omstandigheden niet schadeplichtig jegens [eisers] zijn geworden wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een verdere verlenging na 1 juli 2019. Het hof heeft daartoe eerst weergegeven wat [eisers] in het kader van hun geheel subsidiaire vorderingen tot schadevergoeding in de grieven 17-22 tegen het vonnis hebben aangevoerd: “Afbreken onderhandelingen en schadevergoeding? 3.11. [eisers] hebben geheel subsidiair – te weten voor het geval dat [verweerders] niet worden veroordeeld tot nakoming – schadevergoeding gevorderd wegens het ongeoorloofd afbreken door [verweerders] van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een nieuwe verlenging. Met hun zeventiende tot en met tweeëntwintigste grief bestrijden [eisers] het oordeel van de rechtbank dat [verweerders] niet ongeoorloofd de onderhandelingen met [eisers] over een verdere verlenging hebben afgebroken, zodat geen grond bestaat voor schadevergoeding. Daaraan hebben zij ten grondslag gelegd dat de verlengingsovereenkomst in artikel 6 een contractuele verplichting bevat om door te onderhandelen over de verdere verlenging van de koopovereenkomst, waarbij de inzet van die onderhandelingen is beperkt tot de periode of duur van de nieuw overeen te komen verlenging. Door de onderhandelingen af te breken op grond van het feit dat de eerder overeengekomen koopprijs niet wordt verhoogd, zijn [verweerders] buiten de contractueel overeengekomen onderhandelingsruimte getreden en is het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig, althans plegen [verweerders] wanprestatie jegens hen, aldus [eisers] ” 2.13 Het hof heeft het volgende beoordelingskader gehanteerd bij de beantwoording van de vraag of [verweerders] schadeplichtig zijn geworden jegens [eisers] wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen over verdere verlenging: “3.11.1. Bij de beantwoording van de vraag of [verweerders] schadeplichtig zijn geworden jegens [eisers] wegens het ongeoorloofd afbreken door [verweerders] van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een nieuwe verlenging, stelt het hof het volgende voorop. Onderhandelende partijen zijn verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Ieder van hen is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van een overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (vgl. HR 23 oktober 1987, NJ 1988/1017). Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.” 2.14 Het hof heeft het oordeel in rov. 4.26.-4.29. van het vonnis (zie randnummer 2.5 hiervoor) onderschreven: “3.11.2. Het hof onderschrijft ook hier wat de rechtbank in (r.o. 4.26 tot en met 4.29 van) het bestreden vonnis hieromtrent heeft overwogen volledig (…).” 2.15 Het hof heeft daaraan nog het volgende toegevoegd (de voetnoten zijn toegevoegd door mij, A-G): “3.11.3. Voor zover [eisers] de rechtbank verwijten (zie memorie van grieven onder 128) dat zij (in r.o. 4.27) heeft miskend dat partijen bij het aangaan van de “definitieve” koopovereenkomst (waarmee zij kennelijk bedoelen: de schriftelijke koopovereenkomst van 25 maart 2017) wisten dat het voorkeursrecht reeds was gevestigd, zodat het gemeentelijk besluitvormingsproces (opheffing Wvg) dus reeds bij het aangaan van deze overeenkomst tot beider risicosferen behoorde, volgt het hof [eisers] niet in dit betoog. Die enkele wetenschap bij beide partijen bij het aangaan van de overeenkomst impliceerde geenszins dat het gemeentelijk besluitvormingsproces tot de risicosfeer van beide partijen zou gaan behoren. [eisers] waren er bij het sluiten van die koopovereenkomst mee bekend, althans behoorden dat te zijn, dat niet geheel zeker was binnen welke termijn het gemeentelijk besluitvormingsproces zou zijn afgewikkeld en waren bekend met de door [verweerders] bij voortduring geuite wens om zo snel mogelijk tot levering te komen (zie hiervoor onder 3.5.4.). Door ondanks die wetenschap toch te contracteren met een uiterste leveringsdatum hebben zij het risico genomen dat op enig moment de levering niet tijdig zou kunnen plaatsvinden, met alle gevolgen voor hen van dien. 3.11.4. [eisers] hebben voorts onder meer gesteld (memorie van grieven onder 130-141) dat uit de e-mails van [verweerders] aan [eisers] van 19 juli 2019 en 3 augustus 2019 zonder meer blijkt dat de reden voor [verweerders] om de onderhandelingen over het verder verlengen van de uiterste leveringsdatum af te breken, was gelegen in de overeengekomen koopprijs, die door [verweerders] niet langer als een marktconforme prijs werd beschouwd. Volgens [eisers] bood artikel 6 van de verlengingsovereenkomst echter geen ruimte om in het kader van een verdere verlenging over de koopprijs te onderhandelen, omdat bij eventuele verlenging dezelfde voorwaarden als bij de eerdere verlenging moesten gelden, behoudens voor zover het de duur van de nieuwe verlenging betrof. Door de koopprijs niettemin inzet te maken van die onderhandelingen en op grond van het niet verkrijgen van een marktconforme koopprijs van de kant van [eisers] op dat moment de onderhandelingen af te breken, moet dat afbreken door [verweerders] als onaanvaardbaar worden gekwalificeerd, zodat zij uit dien hoofde schadeplichtig zijn geworden jegens [eisers] , aldus [eisers] Het hof volgt [eisers] niet in dit betoog. In de eerste plaats blijkt uit de inhoud van de e-mail van 19 juli 2019 dat twee aspecten voor [verweerders] van groot belang waren: afname in 2019 en een marktconforme prijs. Omdat vaststaat dat [eisers] geen afname in 2019 konden aanbieden, staat vast – zoals de rechtbank ook heeft overwogen – dat een verdere verlenging mede op die grond niet door [verweerders] is geaccepteerd. Bovendien hebben [eisers] niet gesteld, en is evenmin anderszins gebleken, dat zij [verweerders] op dat moment hebben aangeboden vanaf juli 2019 een maandelijks bedrag van € 10.000,00 te gaan betalen zo lang de levering niet zou worden geëffectueerd. In de tweede plaats (geheel ten overvloede) kan, zoals het hof reeds hiervoor (onder 3.7.4) heeft overwogen, uit het karakter van de verlengingsovereenkomst en de wijze waarop artikel 6 ervan moet worden uitgelegd worden afgeleid dat de strekking van de verlengingsovereenkomst is geweest om – in elk geval ten behoeve van [verweerders] – de koopovereenkomst (met wederzijdse instemming van partijen) tot een einde te laten komen indien de beide percelen niet door [eisers] zouden zijn afgenomen op uiterlijk 1 juli 2019, de datum die door partijen tot uiterste datum was bestempeld. Dit betekent dat ten tijde van de bedoelde e-mails de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst niet meer tussen partijen golden, zodat het [verweerders] op dat moment vrijstond ook de koopprijs ter sprake te brengen. 3.11.5. Voor het overige hebben [eisers] in hoger beroep onvoldoende concrete feiten toegevoegd aan wat zij in eerste aanleg al hebben betoogd en waaruit, tezamen genomen, de conclusie kan worden getrokken dat [verweerders] onder de gegeven omstandigheden schadeplichtig jegens hen zijn geworden wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een verdere verlenging.” 2.16 Het hof heeft hieruit de conclusie getrokken dat de grieven 17-22 moeten worden verworpen: “3.11.6. Uit het voorgaande volgt dat grief 17, grief 18, grief 19, grief 20, grief 21 en grief 22 eveneens moeten worden verworpen.” Cassatieberoep 2.17 Bij procesinleiding van 27 maart 2023 hebben [eisers] , tijdig, cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof van 27 december 2022 (hierna: ‘het bestreden arrest’). [verweerders] hebben een verweerschrift ingediend. Zij hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. [eisers] hebben ten slotte gerepliceerd. 3Bespreking van het cassatiemiddel Inleiding 3.1 In de inleiding van het cassatiemiddel wordt gesteld dat [eisers] zich niet kunnen verenigen met wat het hof in rov. 3.4.-3.14. heeft geoordeeld en in het dictum van het bestreden arrest heeft beslist. Het middel, dat uiteenvalt in twee onderdelen, richt zich echter tegen rov. 3.11.1.-3.11.6. van het bestreden arrest, waarin het hof de meest subsidiaire vorderingen van [eisers] heeft beoordeeld, en bevat ten slotte een veegklacht. Hieruit leid ik af dat rov. 3.4.-3.10. in cassatie onbestreden zijn. 3.2 Onderdeel I van het middel gaat over vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ en is met name gericht tegen rov. 3.11.5. van het bestreden arrest. Onderdeel II gaat over vergoeding van het ‘positief contractsbelang’ en is met name gericht tegen rov. 3.11.1.-3.11.4. en 3.11.6. van het bestreden arrest. De meest subsidiaire vorderingen van [eisers] 3.3 Het komt mij nuttig voor eerst vast te stellen wat de desbetreffende vorderingen van [eisers] inhouden. In het petitum van de inleidende dagvaarding zijn deze als volgt verwoord (vergelijk randnummer 2.1 sub e) en f) hiervoor): “Meest subsidiair I en II VI. gedaagden, hoofdelijk, te veroordelen tot vergoeding van de schade van eisers, de schade nader op te maken bij staat; VII. gedaagden, bij wege van voorschot op de nader bij staat te bepalen schadevergoeding, hoofdelijk, te veroordelen om aan eisers een bedrag te betalen ad € 150.000,--;” 3.4 Deze vorderingen zijn in de inleidende dagvaarding onder meer als volgt toegelicht: “Meest subsidiair I 73. Meest subsidiair vorderen [eisers] vergoeding van het zogenaamde positief contractsbelang. 74. Het stond [verweerders] niet vrij om de onderhandelingen over de verlenging van de verlengingsovereenkomst af te breken. Hierbij komt gewicht toe aan de reeds bestaande overeenkomsten tussen partijen (de koopovereenkomst, en de eerder gesloten verlengingsovereenkomst), de gedragingen van [verweerders] die altijd als uitgangspunt hadden dat [eisers] hun plannen op beide percelen konden realiseren én het ontbreken van gerechtvaardigde belangen om tot afbreking van de onderhandelingen over te gaan bij [verweerders] 75. En in het onderhavig geval is in de verlengingsovereenkomst in artikel 6 een expliciet en niet voor uitleg vatbare verplichting tot dooronderhandelen vastgelegd. 76. In dit verband geldt bovendien dat de ‘voorgaande’ rechtsverhouding (en de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst) zowel moet worden beschouwd als een omstandigheid die bijdraagt aan de gerechtvaardigdheid van het totstandkomingsvertrouwen (van verdere verlenging) bij [eisers] , alsmede als een omstandigheid die het afbreken van de onderhandelingen (het niet tot stand komen van een verdere verlenging) als ongeoorloofd bestempelt. 77. Naast de bestaande contractuele verplichting tot onderhandelen (artikel 6!) leidt ook het feit dat deze onderhandelingen plaatsvonden in een postcontractuele fase ertoe dat het afbreken van de onderhandelingen door [verweerders] onrechtmatig is jegens [eisers] (…) Meest subsidiair II 80. [eisers] vorderen dat [verweerders] wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding, primair bestaande uit het positief contractsbelang (de ontwikkelwinst van het project), maar ook het ‘negatief’ contractsbelang, bestaande uit alle gemaakte plankosten (opstellen stedenbouwkundig plan, maar ook de maandelijkse rente-vergoeding van in totaal € 150.000,--, één en ander nader op te maken bij staat.” 3.5 De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen in rov. 4.25.-4.29. van het vonnis (zie randnummer 2.5 hiervoor). In de appeldagvaarding hebben [eisers] dit deel van het vonnis bestreden met de grieven 17-22. Bij akte wijziging eis van 6 juli 2021 zijn de schadevergoedingsvorderingen als volgt gewijzigd (vergelijk randnummer 2.6 sub c) en d) hiervoor): “IV. Geïntimeerden, hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van de geleden en nog te lijden (vervangende) schade aan de zijde van appellanten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; V. Geïntimeerden, hoofdelijk, bij wege van voorschot te veroordelen tot betaling aan appellanten van een bedrag van € 1.709.000,-- of een ander door Uw Hof in goede justitie te bepalen bedrag, zulks binnen 7 dagen na betekening van het arrest;” 3.6 Deze wijziging is in de desbetreffende akte onder meer als volgt toegelicht: “8. [eisers] hebben in eerste aanleg tevens (meest subsidiair) gevorderd dat [verweerders] worden veroordeeld tot vergoeding van schade in verband met het onrechtmatig danwel buitencontractueel afbreken van de onderhandelingen. Die vordering tot vergoeding van het positief contractsbelang blijft gehandhaafd, echter met een veroordeling bij wijze voorschot op dit positief contractsbelang van eveneens het bedrag ad € 1.709.000,--.” 3.7 Uit deze toelichting zou de indruk kunnen ontstaan dat de meest subsidiaire vordering tot vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ in hoger beroep niet langer is gehandhaafd. Dat deze vordering in hoger beroep is prijsgegeven, ligt echter niet voor de hand en is kennelijk ook niet met de eiswijziging beoogd. Hoe dat ook zij, het hof heeft in de bestreden rechtsoverwegingen geoordeeld dat [verweerders] niet aansprakelijk zijn jegens [eisers] (dus: noch voor het ‘positief contractsbelang’ noch voor het ‘negatief contractsbelang’) wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen over verdere verlenging door [verweerders] Ik wijs in dit verband bovendien op rov. 3.13. van het bestreden arrest, waarin het hof heeft overwogen dat een beslissing over de eiswijziging in de akte van 6 juli 2021, waartegen [verweerders] bezwaar hebben gemaakt op de voet van art. 130 lid 1 Rv, achterwege kan blijven omdat, nu naar het oordeel van het hof alle grieven falen, een vernietiging van het vonnis niet aan de orde komt en dus geen beslissing hoeft te worden genomen op enigerlei vordering van de kant van [eisers] In zoverre staat dus ook niet vast dat moet worden uitgegaan van de gewijzigde eis als bedoeld in randnummers 2.6 en 3.5 hiervoor. Aansprakelijkheid ter zake van afgebroken onderhandelingen 3.8 Ik maak nu enkele inleidende opmerkingen over rechtspraak van Uw Raad over aansprakelijkheid ter zake van afgebroken onderhandelingen in de zogenoemde precontractuele fase. Daarvoor geldt de “strenge en tot terughoudendheid nopende” maatstaf die Uw Raad in het CBB/JPO-arrest, onder verwijzing naar eerdere rechtspraak, als volgt heeft geformuleerd: “3.6 (…) Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 23 oktober 1987, nr. 12999, NJ 1988, 1017, rov. 3.1; HR 4 oktober 1996, nr. 16062, NJ 1997, 65, rov. 3.5.2.2; HR 14 juni 1996, nr. 16008, NJ 1997, 481, rov. 3.6).” 3.9 Wanneer aan deze ‘onaanvaardbaarheids’-maatstaf is voldaan, is het, wat schadevergoeding betreft, van tweeën een: de benadeelde kan aanspraak maken op ofwel het positief contractsbelang ofwel het negatief contractsbelang. Deze aanspraken sluiten elkaar uit, omdat ze van uiteenlopende hypothetische situaties ‘zonder schadetoebrengende gebeurtenis’ uitgaan. In het eerste geval, bij vergoeding van het positief belang, wordt de benadeelde door middel van schadevergoeding als het ware naar ‘de eindstreep’ gebracht, in een situatie waarin de overeenkomst zou zijn totstandgekomen en zou zijn nagekomen en waarbij de schade dan met name zal bestaan in de voordelen die de overeenkomst voor de benadeelde zou hebben meegebracht. In het laatste geval, bij vergoeding van het negatief belang, wordt de benadeelde door middel van schadevergoeding als het ware teruggebracht naar ‘nul’, in een situatie waarin de onderhandelingen niet zouden zijn gevoerd en dus geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen maar de benadeelde mogelijk wel een andere overeenkomst met een derde had kunnen sluiten. 3.10 Dat grote terughoudendheid bij schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen op haar plaats is, kwam bijvoorbeeld ook reeds naar voren in het De Ruiterij/MBO-arrest, waar Uw Raad in de in randnummer 3.8 hiervoor geciteerde rechtsoverweging eveneens naar heeft verwezen: “3.6 (…) De klacht gaat terecht ervan uit dat, ingeval bij de wederpartij van degene die de onderhandelingen over een te sluiten overeenkomst afbreekt, het gerechtvaardigde vertrouwen bestond dat die overeenkomst tot stand zou komen, dit niet onder alle omstandigheden behoeft te leiden tot de slotsom dat het afbreken onaanvaardbaar is. Rekening dient ook te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen, en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij; hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. (…)” 3.11 In rov. 3.5 van het bekende Plas /Valburg-arrest, dat Uw Raad in het CBB/JPO-arrest overigens niet heeft genoemd (zie randnummer 3.8 hiervoor), heeft Uw Raad aanvaard dat een verplichting tot vergoeding van (een deel van) de tijdens de onderhandelingen gemaakte kosten “zelfs zou kunnen bestaan”: “3.5 (…) als de onderhandelingen nog niet in een zodanig stadium zouden zijn geraakt dat de gemeente te goeder trouw die onderhandelingen niet meer had mogen afbreken, maar reeds wel in een stadium dat zulk afbreken haar in de gegeven omstandigheden niet meer zou hebben vrijgestaan zonder de door Plas gemaakte kosten geheel of gedeeltelijk voor haar rekening te nemen.” 3.12 De door Uw Raad in deze rechtsoverweging gehanteerde terminologie – “nog niet in een zodanig stadium” en “maar reeds wel in een stadium” – doet vermoeden dat sprake is van een lineair verloop waarin sprake is van elkaar opvolgende stadia (of fases) en ook van steeds verdergaande verplichtingen van de afbrekende partij. Dat is echter niet juist. In latere rechtspraak van Uw Raad over afgebroken onderhandelingen, wordt ook niet meer gerept van stadia (of fases). Het gaat niet zozeer om elkaar opvolgende stadia (of fases), maar om naast elkaar bestaande situaties en aansprakelijkheidsgronden. In de regel brengt de onderhandelingsvrijheid ook ‘afbreekvrijheid’ met zich, zonder enige verplichting. Dat ligt uiteraard anders wanneer van ‘totstandkomingsvertrouwen’ sprake is en afbreken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dan is de afbrekende partij aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade. Maar buiten dat geval regeert de vrijheid en is er enkel een gehoudenheid tot het vergoeden van kosten in specifieke situaties die niet altijd in elk onderhandelingsproces aan de orde zullen zijn. Tegen deze achtergrond moeten we wat mij betreft naar rov. 3.5 uit Plas /Valburg kijken. 3.13 Over de grondslag voor aansprakelijkheid en omvang van de schadevergoedingsverplichting in de situatie als bedoeld in rov. 3.5 van het Plas /Valburg-arrest is in latere rechtspraak van Uw Raad geen duidelijkheid gekomen. A-G Spier gaf daarvoor in 2006 een plausibele verklaring (zonder voetnoot uit het origineel): “[dat] houdt ongetwijfeld in de eerste plaats verband met de omstandigheid dat zich nog geen zaken hebben voorgedaan die noopten tot en een goede mogelijkheid boden om duidelijke lijnen uit te zetten. Een belangrijke rol speelt m.i. ook dat het nauwelijks mogelijk is om op dit punt hard en fast rules te formuleren. Of grond bestaat voor vergoeding en zo ja, wat de omvang daarvan is, zal immers in zéér sterke mate afhangen van de omstandigheden van ieder concreet geval. Dat brengt weer mee dat voor toetsing in cassatie weinig mogelijkheden bestaan.” 3.14 In de annotatie van Brunner bij het Plas /Valburg-arrest wordt een voor de hand liggend voorbeeld gegeven van een geval waaraan bij rov. 3.5 uit dat arrest gedacht kan worden: “Van praktisch belang is wanneer nu een verplichting tot vergoeding van kosten bestaat. In de eerste plaats kan men denken aan gevallen waarin de adspirant contractant werkzaamheden heeft verricht (plannen gemaakt, onderzoekingen gedaan), waarvan de wederpartij een nuttig gebruik kan maken bij het contracteren met een derde. H. Drion (…) heeft voorgesteld in het NBW een artikel op te nemen, waarvan het eerste lid zou moeten luiden: ‘In geval van onderhandelingen, die niet tot een overeenkomst leiden, is de partij die gebruik maakt of heeft gemaakt van waardevolle inlichtingen, gegevens of ontwerpen van de wederpartij, een naar billijkheid te bepalen vergoeding voor dit gebruik verschuldigd’. De wetgever achtte een dergelijke bepaling niet wenselijk (Parl. Gesch. Boek 6, blz. 879). Alleen indien sprake zou zijn van een onrechtmatige daad, zoals wanneer de wederpartij de werkzaamheden heeft uitgelokt teneinde zich kosteloos vast een deel van de prestatie te verschaffen, zou aansprakelijkheid voor kosten moeten bestaan. (…)” 3.15 Verder kan gewezen worden op het geval genoemd in de toelichting op art. 2:301 lid 2 Principles of European Contract Law (PECL) en art. II.-3:301 lid 2 Draft Common Frame of Reference (DCFR): “B has offered to write a software programme for A’s production. During the negotiations B incurs considerable expenses in supplying A with drafts, calculations and other written documentation. Shortly before the conclusion of the contract is expected to take place, A invites C, who can use the information supplied by B, to make a bid for the programme, and C makes a lower bid than the one made by B. A then breaks off the negotiations with B and concludes a contract with C. A is liable to B for the expenses incurred by B in preparing the documentation.” 3.16 Over de grondslag voor vergoeding van schade in dit soort specifieke gevallen, die zich dus niet in elk onderhandelingsproces voordoen en eerder uitzondering dan regel zijn, merk ik het volgende op. Uit de formulering van rov. 3.5 uit het Plas /Valburg-arrest kan worden afgeleid dat Uw Raad toentertijd het oog had op een soort rechtmatigedaadsconstructie (afbreken staat vrij mits kosten worden vergoed; aansprakelijkheid is aan de orde wanneer kostenvergoeding uitblijft). Inmiddels wordt in de doctrine breed aanvaard dat die gekunstelde constructie beter vermeden kan worden. Als grondslag voor vergoeding in dit soort specifieke gevallen kan thans met name, en zoals bij de bespreking van de cassatieklachten zal blijken juist ook in verband met de onderhavige zaak, worden gedacht aan een actie uit ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW). 3.17 Zo bezien – dus niet als ‘fase’ (zie randnummer 3.12 hiervoor) en evenmin als ‘rechtmatigedaads’-constructie (zie randnummer 3.16 hiervoor), maar (wel) als aanspraak op vergoeding van bepaalde kosten in specifieke gevallen (zie randnummers 3.14-3.15 hiervoor) met name op de voet van art. 6:212 BW (zie randnummer 3.16 hiervoor) – is rov. 3.5 uit het Plas /Valburg-arrest dus nog springlevend. Dat beeld lijkt ook te worden bevestigd in de op dit punt schaarse rechtspraak. Uit een analyse van de feitenrechtspraak na CBB/JPO blijkt verder dat Plas /Valburg met name nog wordt aangehaald in gevallen als bedoeld in rov. 3.5 van dat arrest, waarin geen sprake is van onaanvaardbaar afbreken, maar toch aanleiding kan bestaan voor vergoeding van (een deel van) de gemaakte kosten. 3.18 Over de omvang van de schadevergoedingsverplichting als bedoeld in rov. 3.5 uit het Plas /Valburg-arrest merk ik het volgende op. In de doctrine wordt deze schadevergoedingsverplichting soms ook onder de noemer gebracht van vergoeding van het negatief contractsbelang. Een verschil met het negatief contractsbelang waarop aanspraak kan worden gemaakt wanneer aan de ‘onaanvaardbaarheids’-maatstaf uit het CBB/JPO-arrest is voldaan (zie randnummers 3.8-3.9 hiervoor) is echter dat het in het specifieke geval als bedoeld in rov. 3.5 uit het Plas /Valburg-arrest om een beperktere schadevergoedingsverplichting gaat dan bij vergoeding van het volledige negatief contractsbelang aan de orde is. Om beide schadevergoedingsverplichtingen uit elkaar te houden, kan in het kader van rov. 3.5 uit het Plas /Valburg-arrest beter niet worden gesproken van vergoeding van het negatief contractsbelang, maar van vergoeding van gemaakte kosten. Men dient er echter op bedacht te zijn dat de term negatief contractsbelang, als gezegd, ook wel wordt gebruikt in verband met rov. 3.5 uit het Plas /Valburg-arrest. Daarom wordt de term hierna soms tussen aanhalingstekens geplaatst. Postcontractuele fase? 3.19 Er is nog een ander onderwerp in verband met het afbreken van onderhandelingen dat ik ter inleiding op de bespreking van de cassatieklachten kort wil aanstippen. De rechtspraak aangehaald in randnummers 3.8 e.v. heeft betrekking op de zogenoemde precontractuele fase. Het onderhavige geval verschilt daarvan in zoverre dat reeds een koopovereenkomst en een verlengingsovereenkomst waren gesloten en dat de verlengingsovereenkomst bovendien een beding (artikel 6) bevatte over het “in overleg treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst” (zie randnummer 1.17 hiervoor) oftewel een contractuele onderhandelingsplicht (vergelijk ook randnummer 3.4 hiervoor). Er was anders gezegd geen sprake meer van de precontractuele fase maar van een postcontractuele fase (vergelijk ook randnummer 3.4 hiervoor). In de doctrine is opgemerkt dat wanneer sprake is van een contractuele onderhandelingsplicht, onder meer de vraag rijst wanneer dergelijke onderhandelingen mogen worden afgebroken en wat in dat kader de verhouding is tot de maatstaf die in de precontractuele fase moet worden aangelegd. De inhoud van een contractuele onderhandelingsplicht dient bij de aansprakelijkheidsvraag ter zake van afgebroken onderhandelingen te worden betrokken. Daarmee bedoel ik dat de onderhandelingen uiteraard mede worden bepaald/gekleurd door de bestaande contractuele verhouding – partijen beginnen in dat geval anders gezegd niet meer bij ‘nul’. Het is echter niet zo dat een contractuele onderhandelingsplicht de (buitencontractuele) normering van de precontractuele fase verdringt. In een geval als het onderhavige, waar in de overeenkomst een einddatum is bepaald en een onderhandelingsplicht over een (verdere) verlenging is overeengekomen, blijft het vertrekpunt dat partijen na afloop van de bepaalde datum vrij zijn; op grond van de onderhandelingsplicht werd onderhandeld over nieuwe gebondenheid. Wat die (verdere) verlenging betreft, verkeerden partijen wel degelijk nog in een precontractuele fase en zou het dus onjuist zijn dat de hiervoor besproken regels voor aansprakelijkheid ter zake van afgebroken onderhandelingen in de precontractuele fase geen toepassing zouden kunnen vinden. Ik onderschrijf in zoverre wat Tjittes in dit verband heeft opgemerkt over contractuele (her)onderhandelingsbedingen (zonder voetnoten uit het origineel): “Wat de inhoud is van een contractueel (her)onderhandelingsbeding moet worden vastgesteld door de uitleg daarvan (aan de hand van de Haviltex-maatstaf). In de regel zal een onderhandelingsbeding inhouden dat de contractspartijen zich moeten inspannen om te goeder trouw te onderhandelen. Zij zijn evenwel niet verplicht tot overeenstemming te komen. Zij mogen in de onderhandelingen vanzelfsprekend hun eigen commerciële belangen najagen en als na zekere tijd een vertrouwen in de goede afloop gerechtvaardigd ontbreekt dan mogen zij de (verdere) onderhandelingen afbreken. (…)Ruygvoorn stelt dat in geval van een contractueel onderhandelingsbeding partijen verplicht zijn tot (verder) onderhandelen en dat zij de onderhandelingen niet mogen afbreken, tenzij er sprake is van een goede reden om de onderhandelingen af te breken (zoals het intreden van onvoorziene omstandigheden, het ontbreken van vertrouwen dat er enigerlei overeenkomst tot stand zal komen nadat partijen enige tijd met elkaar hebben onderhandeld zonder resultaat, of als reeds een contract met een derde is gesloten en andere gevallen waarin verder onderhandelen zinloos is). Op zich is het juist dat in de genoemde gevallen de op een contractsbeding gebaseerde onderhandelingen mogen worden afgebroken zonder schadevergoeding verschuldigd te zijn (zoals bij het intreden van onvoorziene omstandigheden), maar het gaat naar mijn mening te ver te stellen dat de onderhandelingen alleen maar mogen worden afgebroken indien er sprake is van een goede reden de onderhandelingen af te breken. De contractsvrijheid staat ook voorop bij het onderhandelen op grond van een (her)onderhandelingsbeding. Het afbreken van onderhandelingen is ook dan als regel geoorloofd en partijen zijn niet verplicht tot (verder) onderhandelen, tenzij er – kort gezegd – sprake is van gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van enigerlei overeenkomst of andere omstandigheden van het geval het afbreken niet aanvaardbaar maken.” Bespreking van de cassatieklachten 3.20 Tegen deze achtergrond bezien, kom ik nu toe aan de bespreking van de cassatieklachten van [eisers] (zie randnummers 3.1-3.2 hiervoor). Onderdeel 1: “hof acht ten onrechte gevorderde vergoeding ‘negatief contractsbelang’ niet toewijsbaar” 3.21 Onderdeel 1 is met name gericht tegen rov. 3.11.5. van het bestreden arrest en valt uiteen in vijf subonderdelen. 3.22 Subonderdeel 1.1 geeft eerst een uiteenzetting van de (meest subsidiaire) vordering strekkende tot vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’, die volgens het subonderdeel ook na eiswijziging in hoger beroep is gehandhaafd, en geeft, onder verwijzing naar vindplaatsen in de gedingstukken in feitelijke instanties, weer wat [eisers] aan die vordering ten grondslag hebben gelegd, waaronder als aanvullende rechtsgrond in hoger beroep dat [verweerders] ongerechtvaardigd zijn verrijkt. Volgens het subonderdeel is het in het licht van dat alles rechtens onjuist en/of onbegrijpelijk dat het hof in rov. 3.11.5. van het bestreden arrest heeft geoordeeld dat [eisers] onvoldoende concrete feiten hebben gesteld waaruit, tezamen genomen, de conclusie kan worden getrokken dat [verweerders] onder de gegeven omstandigheden schadeplichtig jegens [eisers] zijn geworden wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een verdere verlenging. Het subonderdeel stelt dat het, onder de in het subonderdeel als (i)-(vi) opgesomde omstandigheden, [verweerders] niet meer vrijstond, zonder de kosten van [eisers] geheel of gedeeltelijk voor hun rekening te nemen, de onderhandelingen over verdere verlenging af te breken. Volgens het subonderdeel heeft het hof aan de stelplicht van [eisers] te zware/strenge eisen gesteld, althans onbegrijpelijk geoordeeld dat sprake is van “onvoldoende concrete feiten” voor de conclusie dat [verweerders] onder de gegeven omstandigheden schadeplichtig jegens [eisers] zijn geworden. 3.23 Op de desbetreffende meest subsidiaire vorderingen van [eisers] ben ik in randnummers 3.3-3.7 hiervoor reeds ingegaan. [verweerders] hebben er overigens terecht op gewezen dat de gewijzigde primaire vordering in hoger beroep sub II strekkende tot betaling van € 150.000 geen betrekking heeft op vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’. Zoals reeds blijkt uit de inleidende dagvaarding was die primaire vordering sub II gegrond op dwaling en onverschuldigde betaling. Dat neemt echter niet weg dat in eerste aanleg meest subsidiair II vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ werd gevorderd (zie randnummer 3.4 hiervoor) en dat in cassatie niet ervan kan worden uitgegaan dat deze meest subsidiaire vordering in hoger beroep, ook niet na wijziging van eis in hoger beroep, is prijsgegeven (zie randnummer 3.7 hiervoor). Voor de goede orde merk ik nog op dat de meest subsidiaire vordering tot vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ niet beperkt is tot vergoeding van het bedrag van € 150.000 bestaande uit maandelijkse rentevergoedingen van € 10.000, maar ruimer is en alle gemaakte plankosten van [eisers] omvat (zie ook randnummer 3.4 hiervoor). 3.24 Ik lees rov. 3.11.-3.11.6. van het bestreden arrest (zie randnummer 2.12-2.16 hiervoor) aldus dat het hof daarin alleen is ingegaan op de vraag of het afbreken van de onderhandelingen over verdere verlenging door [verweerders] in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar was (anders gezegd: de CBB/JPO-maatstaf als bedoeld in randnummer 3.8 hiervoor en dus niet de situatie als bedoeld in rov. 3.5 uit Plas /Valburg geciteerd in randnummer 3.11 hiervoor). Een eerste aanwijzing daarvoor is gelegen in de grondslagen van de vordering van [eisers] die het hof heeft genoemd in rov. 3.11. van het bestreden arrest: de onrechtmatige daad en de toerekenbare tekortkoming. Deze weergave van het hof komt geheel overeen met rov. 4.25. van het vonnis (zie randnummer 2.5 hiervoor) en daaruit blijkt (anders dan een algemene verwijzing naar de grieven 17-22) niet dat ook de in hoger beroep aangevulde grondslag van ongerechtvaardigde verrijking (zie ook randnummer 3.16 hiervoor) door het hof is onderkend. Daarnaast heeft het hof in rov. 3.11.1. van het bestreden arrest uitdrukkelijk de onaanvaardbaarheids-maatstaf genoemd (“Ieder van hen is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van een overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn”) en daarbij verwezen naar het VSH/Shell-arrest (“vgl. HR 23 oktober 1987, NJ 1988/1017”). Ook uit de daaropvolgende rechtsoverwegingen blijkt dat het hof niet heeft beoordeeld of sprake is van een situatie als bedoeld in rov. 3.5 uit Plas /Valburg. In rov. 3.11.4. 1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. 1.2 Bij overeenkomst van 25 januari 2016 (hierna: ‘de koopovereenkomst’) hebben [verweerders] het voortdurend recht van erfpacht van het perceel met opstallen aan de [a-straat 1] te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , nummer [001] (hierna: ‘het perceel [a-straat 1] ’) aan [eisers] verkocht. [eisers] wilden op het perceel [a-straat 1] een project ontwikkelen met minimaal 36 woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte. Voor de ontwikkeling van dit project moesten de bestemming en de erfpachtvoorwaarden van het perceel [a-straat 1] worden gewijzigd en moest toestemming van de [gemeente] (hierna: ‘de gemeente’) worden verkregen. 1.3 In de koopovereenkomst zijn [eisers] en [verweerders] (hierna ook: ‘partijen’), voor zover hierna van belang, het volgende overeengekomen: "2.4. De Akte van Levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, op een door partijen in onderling overleg te bepalen datum, maar uiterlijk nadat de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 zijn verstreken (aldus uiterlijk 23 maanden na het tekenen van de Overeenkomst) of uitgewerkt zijn, met inachtneming van de AB-levering of ABC-levering. (...) 10.6. De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte aan Koper zal geschieden op een nader te bepalen moment maar uiterlijk nadat de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 zijn verstreken (aldus 23 maanden na het tekenen van de Overeenkomst) of uitgewerkt zijn. (...) 12.1. De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat binnen (14) maanden na het tekenen van de Overeenkomst, behoudens verlenging van deze termijn tussen Partijen in onderling overleg, niet alle onder artikel 10.3 sub a, b, c en d genoemde zaken zijn verkregen. 12.2. De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat binnen negen (9) maanden nadat de in artikel 12.1 genoemde termijn is verstreken: (i) geen verkooppercentage van tachtig (80) procent van het Project is gerealiseerd, of (ii) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling is verkregen voor de volledige ontwikkeling en realisatie van het Project, zulks onder bij de erkende geldverstrekkende bankinstellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen. 12.3. Op de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 kan alleen Koper een beroep doen. Mocht Koper van die ontbindende voorwaarden gebruik wensen te maken, dan dient hij daar op expliciet een beroep te doen. 12.4. De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat het Verkoper niet vrij staat het Verkochte te leveren op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de Akte van Levering omdat er een verplichting bestaat om het Verkochte aan de gemeente, de provincie of het Rijk te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten.” 1.4 In artikel 19 koopovereenkomst is tevens – ten behoeve van [eisers] – een eerste recht van koop opgenomen ten aanzien van het perceel [a-straat 2] . 1.5 Op 23 december 2016 heeft de gemeente gemeld dat zij voornemens is per maart 2017 een voorkeursrecht te vestigen op de percelen [a-straat 1 en 2] op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: ‘Wvg’). Als gevolg hiervan zouden [verweerders] pas tot vervreemding van de percelen kunnen overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid was gesteld de percelen te verkrijgen. 1.6 Partijen zijn hierna met elkaar in overleg getreden over de wijze waarop zij aan de werking van het voorkeursrecht zouden kunnen ontkomen. Tegelijkertijd zijn de onderhandelingen gestart over de aankoop door [eisers] van het perceel [a-straat 2] . 1.7 Op 11 januari 2017 heeft de makelaar van [verweerders] , [de makelaar] (hierna: ‘ [de makelaar] ’), een e-mail gestuurd waarin de door partijen in dit kader gemaakte afspraken, voor zover hierna van belang, als volgt worden weergegeven: “Geachte heren, Met verwijzing naar het koopcontract van het perceel [a-straat 1] [plaats] , artikel 19, inhoudende het eerste recht van koop betreffende het perceel [a-straat 2] , bevestig ik aan u het volgende. Thans hebben partijen (...) overeenstemming bereikt, voor het bedrag van € 1.395.000 (...). Kostenstructuur conform het gestelde in de koopovereenkomst van [a-straat 1] te [plaats] . Voor deze koop gelden onderstaande uitgangspunten: (...) -Partijen de termijnen voor in behandelingname WVG nader zullen bespreken, doch dat koper namens verkoper de bezwaarschriftprocedure zal begeleiden middels het verzorgen van het bezwaarschrift en het voeren van gesprekken met de gemeente Amsterdam, doch betreft dit uitdrukkelijk geen mandaat of volmacht. - dat koper bij eerste gelegenheid, dat wil zeggen bij vervallen van de WVG, uithuizing van de huidige huurder en het uitgewerkt zijn van de ontbindende voorwaarden zoals vermeld in het koopcontract [a-straat 1] (artikel 12, met uitzondering van de in dit artikel vermelde termijnen), binnen een termijn van 12 weken, zowel [a-straat 1 en 2] , zal afnemen (...).” 1.8 Op 15 maart 2017 is op de percelen [a-straat 1 en 2] een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd. [eisers] hebben vervolgens namens [verweerders] bezwaar gemaakt tegen het raadsbesluit. 1.9 De koop van het perceel [a-straat 2] is op 25 maart 2017 gesloten. Hierbij zijn partijen, voor zover hierna van belang, het volgende overeengekomen: “Geachte partijen, Hierbij bevestigen wij dat koper zojuist zijn eerste recht tot koop, als vermeld in de getekende koopovereenkomst van [a-straat 1] onder artikel 19, rechtsgeldig heeft ingeroepen. Partijen zijn een koopovereenkomst van € 2.500.000,= kosten koper overeengekomen voor het geheel ( [a-straat 1 en 2] te samen). [a-straat 2] wordt in verhuurde staat aan koper geleverd. Verdere voorwaarden conform het gestelde in de koopovereenkomst van [a-straat 1] . Deze bevestiging maakt een onlosmakelijk en integraal onderdeel uit van de getekende koopovereenkomst, behorende bij [a-straat 1] te [plaats] .” 1.10 Op 28 juni 2017 is het bezwaar tegen het raadsbesluit ongegrond verklaard. 1.11 [eisers] hebben nadien uitvoerig onderhandeld met de gemeente, met als doel om in de toekomst via de uitzondering op het voorkeursrecht op grond van art. 10 lid 6 Wvg alsnog de percelen [a-straat 1 en 2] geleverd te krijgen. 1.12 [de makelaar] heeft op 24 oktober 2017 aan partijen, voor zover hierna van belang, het volgende bericht: “Geachte heren, Zoals door u allen gedeeld en besproken zal er op dinsdag 31 oktober een bijeenkomst zijn bij ons op kantoor, waarvoor u allen bent uitgenodigd om 11.00 uur. De agenda; 1. Koopovereenkomst [a-straat 2] . 2. Gemeentelijke route en planning voor het gebied 3. Contract, uitvoering en juridische levering [a-straat 1 en 2] . Om op punt 1 vooruit te lopen zal ik een concept overeenkomst opmaken voor [a-straat 2] . Feitelijk zijn wij overeengekomen hetgeen in de bijlage is opgenomen.” Als bijlage bij de e-mail is de e-mail van [de makelaar] van 11 januari 2017 (zie randnummer 1.7 hiervoor) bijgesloten. 1.13 In een e-mail van 1 maart 2018 heeft [eiser 2] aan [verweerders] , voor zover hier van belang, het volgende bericht: “Van [de makelaar] [ [de makelaar] , A-G] ontving ik het bericht dat jullie graag, zoals afgesproken, eind maart de levering zien plaatsvinden. Productie 1 bij de inleidende dagvaarding. Productie 3 bij de inleidende dagvaarding. Productie 4 bij de inleidende dagvaarding. Productie 22 bij de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering van eis in conventie. Productie 5 bij de inleidende dagvaarding. Productie 5 bij de inleidende dagvaarding. Productie 21 bij de antwoordakte uitlating producties en vermeerdering eis tevens houdende akte aanvullende producties [verweerder 1] . Productie 9 bij de inleidende dagvaarding. Productie 10 bij de inleidende dagvaarding. Productie 10 bij de inleidende dagvaarding. Productie 12 bij de inleidende dagvaarding. Productie 38 bij de akte aanvullende productie van 14 september 2020 van [eisers] Productie 13 bij de inleidende dagvaarding. Productie 14 bij de inleidende dagvaarding. Productie 15 bij de inleidende dagvaarding. Rb. Amsterdam 4 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:5398. Hof Amsterdam 27 december 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3668. “3.5.4. Deze uitleg, die erop neerkomt dat levering van het verkochte zo spoedig mogelijk – zo mogelijk reeds vóór 24 december 2017 – zal plaatsvinden, strookt met de bij voortduring door [verweerders] geuite wens om zo snel mogelijk tot levering te komen (zie onder meer de verwijzing naar de koopovereenkomst in de koopovereenkomst van 25 maart 2017, de e-mail van [eiser 2] aan [verweerders] van 1 maart 2018, de reactie van [de makelaar] op deze e-mail, artikel 6 van de verlengingsovereenkomst, de e-mail van [verweerders] aan [eisers] van 3 juni 2019 en de e-mail van [verweerders] aan [eisers] van 19 juli 2019). Deze uitleg strookt bovendien met wat [de makelaar] zelf hieromtrent heeft verklaard tijdens de mondelinge behandeling van de zaak bij de rechtbank op 14 september 2020 (zie het proces-verbaal, p. 9): (…) Deze uitleg strookt eveneens met de gedragingen van partijen na 11 januari 2017, met name met de door [eisers] bij herhaling geuite wens om tot verlenging van de koopovereenkomst tot na 24 december 2017 te komen, wat heeft geresulteerd in de verlengingsovereenkomst en, vervolgens, de wens tot verlenging van de verlengingsovereenkomst, wat (…) niet meer is gebeurd. Onaannemelijk is immers dat [eisers] deze wens zouden hebben geuit indien zij op dat moment van mening zouden zijn geweest dat de datum van levering slechts afhankelijk was van het verval van het voorkeursrecht. Uit de e-mail van [de makelaar] van 24 oktober 2017 valt niet iets anders af te leiden omdat deze, voor zover relevant, slechts verwijst naar diens e-mail van 11 januari 2017. (…).” “3.7.4. (…) Juist is dat de koopovereenkomst noch is nagekomen, noch de ontbinding ervan door een van beide partijen is ingeroepen vóór 1 juli 2019. Dit betekent dat de koopovereenkomst, tot die datum van kracht is gebleven. Uit het karakter van de verlengingsovereenkomst en de wijze waarop artikel 6 ervan moet worden uitgelegd kan evenwel worden afgeleid dat de strekking van de verlengingsovereenkomst is geweest om – in elk geval ten behoeve van [verweerders] – de koopovereenkomst tot een einde te laten komen indien de beide percelen niet door [eisers] zouden zijn afgenomen op uiterlijk 1 juli 2019, de datum die door partijen tot uiterste datum was bestempeld (…). Een dergelijke beëindiging van een koopovereenkomst is altijd mogelijk, indien zij, zoals hier kennelijk het geval was, berust op wederzijdse instemming van partijen, waarmee een ontbinding van die koopovereenkomst overbodig wordt. Die zienswijze wordt onderstreept door de in artikel 6 van de verlengingsovereenkomst gehanteerde woorden “mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst” [curs. hof, A-G], waaruit volgt dat die koopovereenkomst anders (met wederzijdse instemming) tot een einde zou komen.” Zie randnummer 2.1 van de schriftelijke toelichting van [verweerders] , waarover ook randnummer 4. van de repliek van [eisers] Bij conclusie van antwoord in reconventie tevens eisvermeerdering in conventie van [eisers] is de eis nog veranderd, maar deze wijziging had geen betrekking op de meest subsidiaire vorderingen I en II. Zie de appeldagvaarding (die tevens de grieven bevat), randnummers 116.-150. Zie de akte wijziging eis van 26 juli 2021 van [eisers] , p. 3. Zie de akte wijziging eis van 26 juli 2021 van [eisers] , randnummer 8. Dit bedrag van € 1.709.000,-- betreft het verschil tussen het bedrag van € 4.209.900,-- waarvoor volgens [eisers] de derde partij de percelen [a-straat 1 en 2] in 2020 van [verweerders] heeft gekocht (zie ook randnummer 1.28 hiervoor) en de koopsom van € 2.500.000,-- die [eisers] in 2017 met [verweerders] waren overeengekomen (zie randnummer 1.9 hiervoor). Zie over de totstandkoming van dit bedrag ook de akte wijziging eis van 26 juli 2021 van [eisers] , randnummer 6. Zie aldus de schriftelijke toelichting van [verweerders] , randnummer 2.3. Zie bijvoorbeeld de antwoordakte bezwaar wijziging eis van [eisers] , randnummers 8.-9.: “8. Het karakter van onderhavige wijziging van eis is niets anders dan een (noodzakelijke) aanpassing van het gevorderde in verband met het van rechtswege -als gevolg van de handelingen van [verweerders] - gewijzigde juridisch kader. De onderliggende feiten blijven identiek en het partijdebat wordt als gevolg van deze wijziging niet uitgebreid. 9. De aard van de onderhavige wijziging van eis is slechts een omzetting analoog aan art. 6:87 BW. [verweerders] worden hierdoor in geen enkel opzicht benadeeld in hun procesvoering. De onderliggende ‘discussie’ blijft identiek.” Zie verder ook de pleitnotities in hoger beroep van [eisers] , randnummers 3. en 8.: “3. Meest subsidiair hebben [eiser 1] en [eiser 2] bij dagvaarding in eerste aanleg gevorderd om [verweerder 1] te veroordelen tot het vergoeden van schade, waarbij in het lichaam van de dagvaarding primair als grondslag daarvoor het positief contractsbelang en subsidiair het negatief contractsbelang is aangewezen. (…) 8. (…) Om die reden [de overdracht van de percelen aan de derde partij en de voortgaande ontwikkelingen bij de gemeente, A-G] hebben zij hun vordering (…) gewijzigd (…) en vorderen zij thans in hoger beroep vergoeding van geleden schade. (…) [D]ie vordering heeft tevens als subsidiaire grondslag de wijze waarop [verweerder 1] de onderhandelingen met [eiser 1] en [eiser 2] in de zomer van 2019 op onrechtmatige en niet overeengekomen wijze heeft afgekapt. Waarbij [verweerder 1] in eerste aanleg in randnummer 3.55 van de conclusie van antwoord terecht op zowel de (in dit verband) primaire eis tot vergoeding van het positief, als de (in dit verband) subsidiaire eis tot vergoeding van het negatief contractsbelang is ingegaan.” Nieuwenhuis heeft er terecht op gewezen dat deze terminologie eigenlijk ongelukkig is. Zie bijvoorbeeld J.H. Nieuwenhuis, ‘Het dieptepunt: Plas /Valburg’, Ars Aequi 2010, p. 289 (met verwijzingen naar eerdere publicaties in voetnoot 5 aldaar): “De gangbare terminologie ‘precontractuele fase’ getuigt van enige vooringenomenheid. Het niet tot stand komen van een contract is als uitkomst van de onderhandelingen even legitiem als de totstandkoming van een contract.” Zie ook zijn repliek op een reactie van M.R. Ruygvoorn (Ars Aequi 2010, p. 737 e.v.) op die bijdrage in Ars Aequi 2010, p. 740: “De Hoge Raad en Ruygvoorn blijven gevangen in de ban van het beeld van de onderhandelingsfase als het pad dat leidt naar totstandkoming van een overeenkomst.” Aldus HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, NJ 2005/467, Ars Aequi 2005, p. 1027 e.v. m.nt. T. Hartlief, NTBR 2006/13 m.nt. C.J.M. Bollen, JOR 2006/31 m.nt. B. Wessels en BR 2006/82 m.nt. M.A.M.C. van den Berg (CBB/JPO), rov. 3.7. HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, NJ 2005/467, Ars Aequi 2005, p. 1027 e.v. m.nt. T. Hartlief, NTBR 2006/13 m.nt. C.J.M. Bollen, JOR 2006/31 m.nt. B. Wessels en BR 2006/82 m.nt. M.A.M.C. van den Berg. Wij begrijpen volledig dat jullie behoefte hebben om dit proces af te ronden. Toch willen we jullie vragen nog iets langer geduld te hebben, de eindstreep is nu écht in zicht maar vraagt van beide partijen een (nog) iets langere adem. Tot het zover is, zijn wij bereid jullie financieel tegemoet te komen en een regeling te treffen. (...) Ik hoop van harte dat jullie bereid zijn de koopovereenkomst te verlengen met zes maanden (...). Ik begrijp dat we wederom flexibiliteit en geduld van jullie kant vragen en had het ook liever anders gezien. (...) Omdat ik me realiseer wat we van jullie vragen, vat ik samen wat de voordelen zijn als we de koopovereenkomst verlengen met zes maanden: - Levering in 2018. Gezien de WVG is dit uitzonderlijk en drie jaar eerder t.o.v. overige partijen in dit gebied die moeten wachten tot 2021. - (...)” 1.14 [de makelaar] heeft namens [verweerders] als volgt op deze e-mail gereageerd: “Verkopers van de [a-straat 1 en 2] zijn bereid om onder voorwaarden de levering éénmalig te verplaatsen met een maximaal 6 maanden, zulks tot uiterlijk maandag 1 oktober 2018, en wel onder de volgende voorwaarden. (...)” 1.15 Eind maart 2018 hebben partijen met elkaar gesproken over een eventuele verlenging van de koopovereenkomst. Naar aanleiding van deze bespreking heeft [eiser 2] op 3 april 2018 [verweerders] , voor zover hierna van belang, als volgt bericht: “Jullie hebben aangegeven, onder voor jullie juiste financiële voorwaarden, bereid te zijn de koopovereenkomst te verlengen en de leveringsdatum van 1 november 2018 te hanteren. Dit omdat de gemeente bereid is mee te werken aan het passeren van het voorkeursrecht en er mogelijk dus alsnog – zij het later – uitvoering kan worden gegeven aan de koopovereenkomst. Over de exacte voorwaarden die de gemeente wenst te verbinden aan het verlenen van vrijstelling van de aanbiedingsplicht zijn [eiser 1] [ [eiser 1] , A-G] en ik momenteel in gesprek met de gemeente. Als er met de gemeente overeenstemming is bereikt kan er dus worden geleverd. Wordt geen overeenstemming bereikt dan zal de koopovereenkomst helaas alsnog zijn ontbonden. Zoals besproken, doen we jullie hierbij een nieuw voorstel toekomen: 1. De koopovereenkomst wordt verlengd en levering vindt plaats op 1 november 2018, of zoveel eerder. 2. Een rentevergoeding van € 10.000,- per maand te betalen vanaf begin april 2018 tot levering. Indien niet op 1 november 2018 door ons wordt afgenomen dan zijn [eiser 1] en ik het geld kwijt. We vertrouwen erop jullie hiermee een passend voorstel te hebben gedaan.” 1.16 Op 15 mei 2018 zijn partijen een verlenging van de definitieve koopovereenkomst overeengekomen. In vervolg hierop hebben partijen tussen 15 mei en 30 mei 2018 over de tekst van de verlengingsovereenkomst gecorrespondeerd. 1.17 Uiteindelijk hebben partijen op 4 juni 2018 de verlengingsovereenkomst ondertekend, waarbij partijen, voor zover hierna van belang, het volgende zijn overeengekomen: “1 Koper en verkoper spreken een termijn af van 1 april jl tot 1 juli 2019 voor het verlengen van de koopovereenkomst en het betalen van de (rente)vergoeding. 2. Koper betaalt verkoper iedere eerste van de maand een (rente)vergoeding van € 10.000,-. 3. Koper en verkoper komen de volgende voortgangsoverleg data overeen: 18 juni 2018, 17 september 2018, 18 december 2018, 18 maart 2019, 17 juni 2019. 4. Koper kan, met in acht name van het gestelde in punt 5, op ieder gewenst moment de rentevergoeding beëindigen en daarmee de koopovereenkomst en betaling van (rente)vergoeding ontbinden zonder opgaaf van reden. Op deze beëindiging dan wel ontbinding kan alleen koper een beroep doen. (...) 6. De verlenging eindigt op 1 juli 2019. Partijen zullen dit over en weer schriftelijk aan elkaar kenbaar maken. Vóór afloop van de verlengingsperiode, doch uiterlijk op of vóór 17 juni 2019, zullen partijen met elkaar in overleg treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst. Partijen spreken hierbij nu reeds af, dat bij verdere verlenging dezelfde voorwaarden als het geval is bij de onderhavige verlenging, behoudens de periode of duur van de nieuw overeen te komen verlenging, wordt gehanteerd. De door koper betaalde rentevergoeding is voor verkoper, en is nimmer opeisbaar door koper. 7. Bij te late betaling van de overeengekomen maandelijkse termijn vervalt de verlengingsovereenkomst onmiddellijk, tenzij aantoonbaar geldt dat deze vertraging is ontstaan door toedoen van derden (bank, vrije dagen, DDos aanval etc).” 1.18 In de laatste week van april 2019 heeft een overleg plaatsgevonden over een eventuele verdere verlenging na 1 juli 2019. Na afloop van deze bespreking heeft [eiser 2] aan [verweerders] op 1 mei 2019 als volgt bericht: “In ons overleg van vorige week hebben we het gehad om een betaling aan te passen naar vanaf juni naar een maandelijkse betaling van € 5.000,- en een oplopende vergoeding van € 5.000,- per maand tot aan het einde van het jaar. Waarbij de betaling van deze oplopende vergoeding naar het einde van het jaar is.Kun je hier nog jouw reactie op geven?” 1.19 [verweerders] hebben op 2 mei 2019, voor zover hierna van belang, als volgt gereageerd: “Julie waren zelf ook van mening dat het eind in zicht was, dus ik zal aan een verlenging per 1 juli 2019 wel de voorwaarde hangen, dat we uiterlijk aan het einde van het jaar de overdracht zullen doen.” 1.20 Op 3 juni 2019 hebben [verweerders] aan [eisers] gemaild: “Wij willen jullie echter toch nog in de gelegenheid stellen om jullie ontwikkelplannen uit te voeren, door de achterstallige betaling binnen tien dagen alsnog te verrichten. Wanneer niet binnen tien dagen na heden de betalingsachterstand is weggewerkt, door betaling van een bedrag van € 10.000,- ineens, kan van verdere verlenging geen sprake zijn en zullen wij ons vrij voelen om te doen hetgeen ons goed dunkt. Bij nalating stellen wij jullie voor alsdan in gebreke. (...) Zo het al tot een nieuwe verlenging zou komen, dan zal daarin evident en niet onderhandelbaar worden gesteld, dat de overdracht uiterlijk op 1 december 2019 dient te zijn verricht.” 1.21 Op 21 juni 2019 heeft [de makelaar] namens [verweerders] aan [eisers] gemaild: “Verkoper staat in beginsel niet afwijzend tegenover een verlenging van de koopovereenkomst maar dan dient er in ieder geval aan een aantal strikte voorwaarden te worden voldaan. 1) De betalingsachterstand wordt terstond ongedaan gemaakt (...) 2) Verkoper ontvangt op 28 juni 2019 uw schriftelijk verzoek tot verlenging in ieder geval inhoudende: (...) Hierbij merkt verkoper op dat hij al ruim 4 jaren het O.G. voor kopers beschikbaar houdt, steeds voor zijn risico en kosten. Verkoper heeft doen weten dat hij nog dit jaar het object wenst te leveren. (...) Wanneer aan deze uitgangspunten wordt voldaan is verkoper bereid het verzoek tot verlenging in overweging te nemen.” 1.22 Op 25 juni 2019 hebben [eisers] de betalingsachterstand van € 10.000 aan [verweerders] voldaan. Op 28 juni 2019 heeft [eiser 2] [verweerders] als volgt bericht: “Afgelopen dinsdag hebben wij het geld overgemaakt en daarmee laten we zien dat we ons aan onze afspraak houden en onze uiterste best doen de deal naar ieders wens af te ronden. Het eerste arrest waar Uw Raad naar heeft verwezen, betreft het VSH/Shell-arrest: HR 23 oktober 1987, ECLI:NL:HR:1987:AD0018 (niet gepubliceerd), NJ 1988/1017 m.nt. C.J.H. Brunner, rov. 3.1: “Het gaat in cassatie uitsluitend nog om de tweede grondslag van de vordering van VSH, die strekt tot vergoeding van wat het hof noemt het positief contractsbelang, d.w.z. tot vergoeding van schade ter zake van het feit dat tussen VSH en Shell geen overeenkomst was tot stand gekomen. (…) Het hof heeft bij de beoordeling van deze grondslag tot uitgangspunt genomen dat Shell en VSH verplicht waren hun gedrag mede te doen bepalen door elkaars gerechtvaardigde belangen en dat het Shell te allen tijde vrijstond de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van VSH in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval niet gerechtvaardigd – d.w.z. onaanvaardbaar – zou zijn. Dit uitgangspunt is juist. (…).” Het hof heeft in rov. 3.11.1. van het bestreden arrest ook naar het VSH/Shell-arrest verwezen (zie randnummer 2.13 hiervoor). Van later datum dan het CBB/JPO-arrest is nog noemenswaardig HR 29 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1855, RvdW 2008/284 en JOR 2008/145 m.nt. C.J.M. Bollen ([…] /Shell). Uit dat arrest (rov. 3.3-3.4) blijkt nog eens dat vergoeding van het positief contractsbelang enkel aan de orde is bij ‘totstandkomingsvertrouwen’. In een dergelijk geval is het vorderen van nakoming uiteraard (nog) niet aan de orde, hooguit een vordering tot dooronderhandelen met alle gevaren van dien. Te denken valt aan een alsnog wegebbend vertrouwen, zodat men bij een later afbreken met lege handen achterblijft. Op dat moment heeft het geen waarde meer dat het vereiste vertrouwen op een eerder moment (nog) bestond. Uiteindelijk is beslissend of het vereiste vertrouwen bestond op het moment van het afbreken. Zie HR 4 oktober 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2158 (niet gepubliceerd), NJ 1997/65 en BR 1997, p. 701 e.v. m.nt. M.A.B. Chao-Duivis (ABB/Staat), rov. 3.5.2.2. Zie hierover bijvoorbeeld R.P.J.L. Tjittes, Commercieel Contractenrecht. Deel I: totstandkoming en inhoud, Den Haag: Boom juridisch 2022, p. 113: “Indien het positief belang (…) wordt gevorderd, dan kan in beginsel niet tevens het negatief belang (…) worden gevorderd. De eerste vordering gaat uit van de totstandkoming van het contract (zodat onderhandelingskosten daarin begrepen liggen, tenzij anders is overeengekomen) terwijl de tweede vordering uitgaat van de situatie dat het contract niet tot stand gekomen is.” Zie bijvoorbeeld Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 197: “Vergoeding van het positieve belang impliceert de gederfde winst en de kosten die in de onderhandelingsfase zijn gemaakt, voor zover deze in de contractprijs zouden zijn verdisconteerd.” Zie bijvoorbeeld Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 197: “Het betreft hier de kosten die met de zonder succes gevoerde onderhandelingen waren verbonden (berekeningen, reizen, enz.) en de schade doordat de benadeelde een ander contract met een derde heeft gemist. Ook het negatieve belang kan dus gederfde winst omvatten.” HR 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105, NJ 1997/481 m.nt. H.J. Snijders. In mijn annotatie bij CBB/JPO in Ars Aequi 2005, p. 1034 schreef ik over de geciteerde rov. 3.6 uit De Ruiterij/MBO (zonder voetnoot uit het origineel): “Bij welwillende lezing staat hier dat er, ondanks gerechtvaardigd vertrouwen, nog altijd een goede reden voor het afbreken kan zijn. En dat lijkt ook een gezond uitgangspunt. Vervolgens is het dan de vraag wat goede redenen zijn: is dat een beter aanbod van een derde, zijn dat gewijzigde omstandigheden? Welke ruimte hier nog bestaat, is afhankelijk van het verloop van de onderhandelingen en de opstelling daarin van partijen: wat goede redenen zijn en welke ruimte er nog is om terug te treden, is daarvan afhankelijk. Ook hier gaat het natuurlijk om een kwestie van gewekte verwachtingen: heeft men de mogelijkheid om een beroep te doen op een beter bod of gewijzigde omstandigheden al dan niet uitdrukkelijk opengehouden of bijvoorbeeld juist prijsgegeven?” HR 18 juni 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4405 (niet gepubliceerd), NJ 1983/723 m.nt. C.J.H. Brunner en Ars Aequi 1983, p. 758 e.v. m.nt. P. van Schilfgaarde. Zie hierover ook mijn annotatie bij het CBB/JPO-arrest in Ars Aequi 2005, p. 1033. HR 18 juni 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4405 (niet gepubliceerd), NJ 1983/723 m.nt. C.J.H. Brunner en Ars Aequi 1983, p. 758 e.v. m.nt. P. van Schilfgaarde, rov. 3.5. De eerste fase is dan de vrije onderhandelingsfase, de tweede fase het geval als bedoeld in rov. 3.5 van Plas /Valburg en de derde fase het geval waarin afbreken onaanvaardbaar is en vergoeding van het positief of negatief contractsbelang in beeld is. Zie bijvoorbeeld reeds P. van Schilfgaarde in zijn annotatie bij het arrest in Ars Aequi 1983, p. 762: “[M]en [hoeft] evenwel hierin niet een vaste volgorde te zien. Heel goed denkbaar is dat men in het laatste, meest stringente stadium terechtkomt en later toch weer terugvalt in een eerder stadium.” Dat het beeld van elkaar opvolgende stadia met steeds verdergaande verplichtingen/aansprakelijkheid van de afbrekende partij ongelukkig is en daarom ware te vermijden, heb ik eerder betoogd in mijn annotatie bij CBB/JPO in Ars Aequi, 2005, p. 1033-1034. Zie ook R.P.J.L. Tjittes, ‘De aansprakelijkheid voor afgebroken onderhandelingen – een kritisch overzicht’, RM Themis 2016, p. 241, herhaald in R.P.J.L. Tjittes, Commercieel Contractenrecht. Deel I: totstandkoming en inhoud, Den Haag: Boom juridisch 2022, p. 92. Ik laat nu de andere categorie (‘overige omstandigheden van het geval’) daar. Daarbij zal, bij gebreke van ‘totstandkomingsvertrouwen’, juist niet snel aansprakelijkheid aan de orde zijn. Bij deze categorie moet vooral gedacht worden aan gevallen waarin hervatting van de onderhandelingen gewenst is, ook al is er nog geen zicht op een overeenkomst. Denk aan cao-onderhandelingen. Zie in dit verband mijn annotatie bij CBB/JPO in Ars Aequi, 2005, p. 1031-1032 en voor een voorbeeld hof Arnhem 7 november 2006, ECLI:NL:GHARN:2006:AZ6032 (Baan BV/Pebem Vastgoed BV). Zie bijvoorbeeld Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 199, Jac. Hijma, C.C. van Dam, W.A.M. van Schendel & W.L. Valk, Rechtshandeling en Overeenkomst, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 80 (W.L. Valk) en R.P.J.L. Tjittes, ‘De aansprakelijkheid voor afgebroken onderhandelingen – een kritisch overzicht’, RM Themis 2016, p. 240, herhaald in R.P.J.L. Tjittes, Commercieel Contractenrecht. Deel I: totstandkoming en inhoud, Den Haag: Boom juridisch 2022, p. 91. A-G Spier in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2006:AZ2721, randnummer 5.7) voor HR 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2721, RvdW 2007/5 (Planoform/ABN AMRO) (art. 81 RO). Aldus C.J.H. Brunner in nummer 1 van zijn annotatie bij Plas /Valburg in NJ 1983/723. Ik wees hier eerder op in mijn annotatie bij CBB/JPO in Ars Aequi 2005, p. 1033. Zie hierover in algemene zin Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 207, met verwijzingen. Zie specifiek over deze toelichting ook A-G Spier in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2006:AZ2721, randnummer 5.8.2, onder verwijzing naar de PECL)) voor HR 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2721, RvdW 2007/5 (Planoform/ABN AMRO) (art. 81 RO) en J.H. Nieuwenhuis, ‘Het dieptepunt: Plas /Valburg’, Ars Aequi 2010, p. 290 (onder verwijzing naar het DCFR). Zie bijvoorbeeld ook A-G Spier in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2006:AZ2721, randnummers 5.6.1 e.v.) voor HR 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2721, RvdW 2007/5 (Planoform/ABN AMRO) (art. 81 RO). Zie hierover bijvoorbeeld reeds P. van Schilfgaarde in zijn annotatie bij Plas /Valburg in Ars Aequi 1983, p. 762: “Vooral gelet op de tekst van de betrokken rechtsoverweging lijkt het mij waarschijnlijk dat de Hoge Raad de (…) constructie op het oog heeft (…) die J. Drion destijds verdedigd heeft voor de beoordeling van schadetoebrengende gedragingen ter behartiging van zwaarwegende maatschappelijke belangen (…). In de visie van J. Drion kan er dan sprake zijn van een uit twee elementen opgebouwde onrechtmatige daad, waarvan het tweede element bestaat uit het niet vergoeden van de veroorzaakte schade. In zijn (…) preadvies heeft H. Drion opgemerkt dat deze constructie ook bruikbaar is bij afgebroken onderhandelingen. Het afbreken hoeft op zichzelf beschouwd niet onbehoorlijk te zijn maar kan dat onder omstandigheden worden als men niet bereid is de veroorzaakte kosten te vergoeden (…). Mijnerzijds wil ik hierover twee opmerkingen maken. De eerste is dat de constructie bij het afbreken van onderhandelingen beter in het gehoor ligt dan bij schadetoebrengende handelingen. De tweede is dat ik haar niettemin in een situatie waarin onderhandelingen worden afgebroken rijkelijk gekunsteld vind.” Zie hierover ook R.P.J.L. Tjittes, ‘De aansprakelijkheid voor afgebroken onderhandelingen – een kritisch overzicht’, RM Themis 2016, p. 240-241 en R.P.J.L. Tjittes, Commercieel Contractenrecht. Deel I: totstandkoming en inhoud, Den Haag: Boom juridisch 2022, p. 91. Zie bijvoorbeeld Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 205: “Tegen de (…)rechtmatige-daadsconstructie pleit (…) dat zij omnium consensu enigszins gekunsteld is. In een modern rechtsstelsel past het deze gekunsteldheid te vermijden waar dit enigszins mogelijk is.” Zie ook mijn annotatie bij het CBB/JPO-arrest in Ars Aequi 2005, p. 1034 (voetnoot 24 aldaar). Zie bijvoorbeeld Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 202: “Hierbij moet overigens worden bedacht dat art. 6:212 BW in een onder het oude recht gewezen uitspraak uiteraard geen rol kon spelen, terwijl deze bepaling juist in het hier [in rov. 3.5 uit Plas /Valburg, A-G] bedoelde geval van belang kan zijn.” Zie ook mijn annotatie bij CBB/JPO in Ars Aequi 2005, p. 1034: “Uiteraard kan zich nog altijd voordoen de situatie dat de partij die met recht onderhandelingen afbreekt, profiteert in contacten met derden van werk dat haar wederpartij bij de afgebroken onderhandelingen reeds heeft gedaan. Niets staat in een dergelijk geval een ongerechtvaardigde verrijkingsactie in de weg.” Zie Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 201 (“Indien van een onrechtmatig afbreken geen sprake is, is het denkbaar precontractuele verplichtingen aan te nemen op grond van bijvoorbeeld (…) ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW).”), nr. 202 (“Niettemin geeft het arrest [rov. 3.5 uit Plas /Valburg, A-G] geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de verplichting tot vergoeding van kosten noodzakelijkerwijze door de maatstaf van art. 6:212 BW begrensd zou zijn.”) en nr. 207 (“Voor zover het niet de aansprakelijkheid betreft voor de derde fase [uit Plas /Valburg, A-G], kunnen deze aansprakelijkheden namelijk ook berusten op (…) ongerechtvaardigde verrijking. Het voordeel van deze rechtsgronden is dat zij in alle westerse rechtsstelsels als grond voor verbintenissen worden erkend.”). Andere mogelijke grondslagen (redelijkheid en billijkheid, onrechtmatige daad) werk ik hier om die reden niet verder uit. Bij de eerste kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het geval dat aan de orde was in Planoform/ABN AMRO (bespreking over reeks van jaren; vertraging eerder geen reden afbreken; wetenschap dat ander kosten maakt en dan alsnog afbreken vanwege veranderde beleidsstandpunten; het hof achtte kostenvergoeding op haar plaats). Zie hof Arnhem 5 april 2005, ECLI:NL:GHARN:2007:BA5453 (niet gepubliceerd), NJF 2007/268 dat vergeefs is bestreden in HR 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2721, RvdW 2007/5 (art. 81 RO). Een ander voorbeeld is mogelijk een De Ruiterij/MBO-geval waarin ondanks een eventueel ‘totstandkomingvertrouwen’ afbreken bij een ‘goede reden’ toch vrij kan staan, maar dan wel tegen een prijs (vergoeding van (een deel van) de kosten). Zie bijvoorbeeld ook Jac. Hijma, C.C. van Dam, W.A.M. van Schendel & W.L. Valk, Rechtshandeling en Overeenkomst, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 80a (W.L. Valk): “De tweede fase uit de Plas /Valburg-doctrine [bedoeld is rov. 3.5, A-G] kan men al evenzeer zonder bezwaar vervangen door een toepassing van beproefde en algemeen aanvaarde leerstukken, zoals dat van de onrechtmatige daad (art. 6:162) en de ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212).” In deze zin ook reeds J.H. Nieuwenhuis, ‘Het dieptepunt: Plas /Valburg’, Ars Aequi 2010, p. 290, verwijzend naar de toelichting uit het DCFR geciteerd in randnummer 3.15 hiervoor: “B heeft recht op vergoeding van de door hem gemaakte kosten, niet omdat hij mocht vertrouwen dat een contract tot stand zou komen, maar omdat A, in samenspanning met C, op ongeoorloofde wijze heeft geprofiteerd van de intellectuele inspanningen van B. Onrechtmatige daad en ongerechtvaardigde verrijking zijn hier de aangewezen grondslagen voor schadevergoeding.” Vergelijk hierover bijvoorbeeld M.R. Ruygvoorn, ‘Bestaat de ‘tweede fase’ uit Plas /Valburg nog?’, Contracteren 2011, p. 39 e.v. Zie hierover ook A-G Spier in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2006:AZ2721, randnummers 5.3-5.8.2, met verwijzingen) voor HR 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2721, RvdW 2007/5 (Planoform/ABN AMRO) (art. 81 RO). Zie verder ook C.J.M. Bollen in nummer 4 van zijn annotatie bij […] /Shell in JOR 2008/145. Zie impliciet HR 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2721, RvdW 2007/5 (Planoform/ABN AMRO) (art. 81 RO). Uw Raad heeft in dat arrest in stand gelaten hof Arnhem 5 april 2005, ECLI:NL:GHARN:2005:BA5453 (niet gepubliceerd), NJ 2007/268. Laatstgenoemd arrest betreft een voorbeeld van een vergoeding van kosten in een geval waarin van ‘totstandkomingsvertrouwen’ en daarmee van onaanvaardbaar afbreken geen sprake was (of anders gezegd: waarin het ging om toepassing van rov. 3.5 uit Plas /Valburg) (besprekingen over een reeks van jaren, vertraging eerder geen reden tot afbreken; wetenschap dat de ander kosten maakt en dan alsnog afbreken vanwege veranderde beleidsstandpunten; het hof achtte kostenvergoeding op haar plaats). Zie verder ook HR 16 juni 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1760, NJ 1995/705 m.nt. P.A. Stein (Shell/ […]), rov. 3.7: “(…) Voorts ligt een toetsing aan maatstaven van redelijkheid en billijkheid besloten in de overweging dat Schaap de onderhandelingen niet mocht afbreken zonder Shell vergoeding aan te bieden van de door deze gemaakte kosten van ontwerpen en vergunningen in verband met de voorgenomen modernisering van het tankstation (rov. 20).” Deze voorbeelden uit de rechtspraak worden ook aangehaald in Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 199. Zie G. van Dijck & J. Cleuters, ‘ Plas /Valburg na CBB/JPO? Een netwerkanalyse van rechtspraak over afgebroken onderhandelingen in de precontractuele fase’, Contracteren 2020, p. 19. Zie bijvoorbeeld Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 199. Zie ook H.J. de Kluiver, ‘ Plas /Valburg. Afgebroken onderhandelingen: een terugblik op 20 jaar rechtsontwikkeling’, NTBR 2002, p. 241. Zie voor deze belangrijke nuance ook Asser Verbintenissenrecht/C.H. Sieburgh, Deel 6-III. Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2022, nr. 199: “Deze kosten zullen in beginsel volledig moeten worden vergoed, zulks in tegenstelling tot het hierna te noemen geval [als bedoeld in rov. 3.5 uit Plas /Valburg, A-G].” Zie echter voetnoot 28 hiervoor. Zie hierover recent bijvoorbeeld ook A-G De Bock in paragraaf 12 van haar conclusie (ECLI:NL:PHR:2024:103) in de zaak die bij Uw Raad aanhangig is onder zaaknummer 22/04619. Zie hierover bijvoorbeeld M.R. Ruygvoorn, ‘De verschillen tussen het afbreken van onderhandelingen in de precontractuele fase, de contractuele fase en in het bijzonder bij onvoorziene omstandigheden’, RM Themis 2021, p. 208 e.v. Zie hierover uitgebreid A-G Valk in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2019:1280, randnummers 3.1-3.14) voor HR 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:781, RvdW 2020/584 (Huizon BV/Gemeente Alkmaar) (art. 81 RO), met verwijzing naar HR 29 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN5612, RvdW 2010/1286 (Arcadis/DLO), rov. 3.3.2. Zie met name randnummer 3.4 en 3.14 van de in de vorige voetnoot bedoelde conclusie van A-G Valk. R.P.J.L. Tjittes, Commercieel Contractenrecht. Deel I: totstandkoming en inhoud, Den Haag: Boom juridisch 2022, p. 117-118. Vergelijk voetnoot 61 hiervoor. Het subonderdeel verwijst naar het petitum van de inleidende dagvaarding, p. 20, onder VI.-VII. (zie randnummer 3.3 hiervoor) en de akte wijziging eis van 6 juli 2021, p. 3, onder II. en IV. (vergelijk randnummer 3.5 hiervoor). Het subonderdeel verwijst naar de inleidende dagvaarding, randnummers 68.-69., 74.-78. en 80. (vergelijk randnummer 3.4 hiervoor), de pleitnotities in eerste aanleg, randnummers 1., 11.-15. en 26., de memorie van grieven (bedoeld is de appeldagvaarding die tevens de grieven bevat), randnummers 110.-113., 123. en 143.-144. e.v. en de pleitnotities in hoger beroep, randnummers 3., 8., 25.-30. en 35.-37. (vergelijk voetnoot 27 hiervoor). Het subonderdeel verwijst naar de memorie van grieven (bedoeld is de appeldagvaarding die tevens de grieven bevat), randnummers 149.-150. Kort gezegd: (i) hun jarenlange samenwerking, (ii) aantoonbare inspanningen en uitgaven van [eisers] , (iii) de aan [verweerders] betaalde € 150.000, (iv) de stand van het gemeentelijk besluitvormingstraject, (v) de stand van de onderhandelingen tussen [eisers] en de gemeente en (vi) de wetenschap bij [verweerders] dat in maart 2020 het voor het project kwalificerende bestemmingsplan had moeten zijn vastgesteld. Het subonderdeel verwijst naar “vaste rechtspraak sinds” HR 18 juni 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4405 (niet gepubliceerd), NJ 1983/723 m.nt. C.J.H. Brunner en Ars Aequi 1983, p. 758 e.v. m.nt. P. van Schilfgaarde (Plas /Valburg). Schriftelijke toelichting van [verweerders] , randnummer 2.3. Zie voetnoot 65 hiervoor. Deze vordering correspondeert met die weergegeven in randnummer 2.6, sub b) hiervoor. Zie bijvoorbeeld de inleidende dagvaarding, randnummer 57.: “Kort en goed. De koopovereenkomst terzake beide percelen is niet beëindigd en de verlengingsovereenkomst is onder invloed van dwaling gesloten. De periode betalingen van € 10.000,-- per maand die krachtens de verlengingsovereenkomst zijn verricht, zijn onverschuldigd en zullen voor het totaal ad € 150.000,-- worden teruggevorderd van [verweerders]” Zie voetnoot 30 hiervoor. Vergelijk hierover A-G van Peursem in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2015:51, randnummer 2.24) voor HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:819, RvdW 2015/480 (Arfinet NV/AZV) (art. 81 RO), over de vraag of “handvatten zijn verschaft op grond waarvan het Hof kon oordelen dat zich hier een bijzondere situatie voordeed dat ondanks rechtmatige afbreking kosten vergoed dienden te worden” en dat eiseres tot cassatie in die zaak “haar meer subsidiaire grond [had] moeten onderbouwen, wat zij niet heeft gedaan”. Zie voor een daarmee vergelijkbaar geval A-G Valk in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2019:1280, randnummer 3.27) voor HR 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:781, RvdW 2020/584 (Huizon BV/Gemeente Alkmaar) (art. 81 RO): “(...) Iedere uitwerking waarom voor bepaalde kostenposten zou gelden dat de Gemeente die voor haar rekening behoort te nemen, ook al stond het de Gemeente vrij om de voorbereiding van een (definitieve) overeenkomst te staken, ontbreekt. Bovendien staat alles wat in het lichaam van de memorie – zowel in verband met de grondslag van wanprestatie als die van onrechtmatige daad – [is gesteld] in de sleutel van de vraag of de Gemeente de onderhandelingen mocht afbreken (althans de voorbereiding van de totstandkoming van een overeenkomst mocht staken). Dat zag dus alleen op wat in het arrest Zwembad te Valburg het derde stadium is en niet op het tweede. Kortom, waar Huizon aan de vordering sub (iv) niet werkelijk afzonderlijke aandacht had besteed, mocht ook het hof het kort houden. (…).” Zoals hierna zal blijken, ligt het in de onderhavige zaak een slag anders dan in de hiervoor bedoelde zaken. Zie hierover ook de appeldagvaarding die tevens de grieven bevat, randnummers 110.-113. (vergelijk voetnoot 66 hiervoor). Zie voetnoot 67 hiervoor. Zie voetnoot 27 hiervoor. Het subonderdeel beroept zich overigens ook nog op andere randnummers uit de pleitnotities in hoger beroep (randnummers 25.-30. en 35.-37., zie voetnoot 66 hiervoor), maar uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in hoger beroep, p. 2, bovenaan, blijkt dat die randnummers in verband met de door het hof gehanteerde spreektijd van tien minuten zijn overgeslagen. Die laat ik hier dus buiten beschouwing. De in eerste aanleg ingenomen stellingen (zie ook voetnoot 66 hiervoor) kunnen hier verder ook onbesproken blijven. Proces-verbaal van de mondelinge behandeling in hoger beroep, p. 6. Zie de schriftelijke toelichting van [verweerders] , randnummer 2.6. Zie bijvoorbeeld R.P.J.L. Tjittes, ‘De aansprakelijkheid voor afgebroken onderhandelingen – een kritisch overzicht’, RM Themis 2016, p. 244, herhaald in R.P.J.L. Tjittes, Commercieel Contractenrecht. Deel I: totstandkoming en inhoud, Den Haag: Boom juridisch 2022, p. 97 (beide keren onder verwijzing naar R.P.J.L. Tjittes, ‘De afbraak van de aansprakelijkheid voor afgebroken onderhandelingen’, in H.J. van Kooten, L. Strikwerda, L. Timmerman & H.M. Wattendorff (red.), Hartkampvariaties, Deventer: Kluwer 2006, p. 149): “[H]et [is] wenselijk (…) dat fase II (de wat rare rechtmatigedaadsconstructie enkel genoemd in Plas /Valburg) komt te vervallen. Aansprakelijkheid voor het afbreken van onderhandelingen zou alleen moeten bestaan indien het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar is (op grond van de redelijkheid en billijkheid en/of de zorgvuldigheidsnorm). Die hoge drempel (‘onaanvaardbaar’) geeft partijen de nodige vrijheid van onderhandelen, en sluit beter aan bij wetgeving en rechtspraak in de ons omringende landen. Wat de rechtsgevolgen zijn van het onaanvaardbaar afbreken van de onderhandelingen (vergoeding van kosten, kansschade en/of gederfde winst) kan vervolgens bepaald worden afhankelijk van alle omstandigheden van het concrete geval.” Het subonderdeel verwijst naar HR 23 oktober 1987, ECLI:NL:HR:1987:AD0018 (niet gepubliceerd), NJ 1988/1017 m.nt. C.J.H. Brunner (VSH/Shell). Het subonderdeel verwijst naar “vaste rechtspraak sinds” HR 18 juni 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4405 (niet gepubliceerd), NJ 1983/723 m.nt. C.J.H. Brunner en Ars Aequi 1983, p. 758 e.v. m.nt. P. van Schilfgaarde (Plas /Valburg), rov. 3.4 en noemt in dit verband verder ook HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, NJ 2005/467, Ars Aequi 2005, p. 1027 e.v. m.nt. T. Hartlief, NTBR 2006/13 m.nt. C.J.M. Bollen, JOR 2006/31 m.nt. B. Wessels en BR 2006/82 m.nt. M.A.M.C. van den Berg (CBB/JPO) en HR 29 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1855, RvdW 2008/284 en JOR 2008/145 m.nt. C.J.M. Bollen ([…] /Shell). Het subonderdeel verwijst ook in dit verband naar “vaste rechtspraak” doelend op HR 8 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7435, NJ 2005/371 en verwijst voor de desbetreffende vaststaande feiten naar rov. 3.1., sub (vi) en (x) van het bestreden arrest (zie randnummers 1.7 en 1.11 hiervoor). Zie voetnoot 68 hiervoor. 3.26 Wat hebben [eisers] aan hun vordering tot vergoeding van gemaakte kosten ten grondslag gelegd? De stellingen waarop [eisers] zich in dit verband hebben beroepen, komen er volgens mij in de kern op neer dat sprake is van een situatie zoals bedoeld in randnummers 3.14-3.15 hiervoor. Ik bedoel daarmee, kort gezegd, dat [verweerders] na het afbreken van de onderhandelingen over verdere verlenging met [eisers] bij de verkoop van de percelen aan een derde hebben geprofiteerd van het werk dat [eisers] reeds hebben gedaan, met name in de verhouding tot de gemeente. Het hof heeft deze stellingen van [eisers] in rov. 3.9. van het bestreden arrest treffend als volgt samengevat: “ [eisers] [hebben] aangevoerd dat zij een bedrag van € 150.000,00 aan [verweerders] hebben betaald ter verlenging van de koopovereenkomst en dat zij tijdens de verlenging niet alleen voor zichzelf maar ook ten behoeve van [verweerders] met de gemeente in gesprek zijn gegaan. De gerealiseerde waardevermeerdering van beide percelen is grotendeels te danken aan hun inspanningen. Verder zijn zij volledig afhankelijk van de snelheid van het besluitvormingsproces bij de gemeente geweest. Juist nu de onderhandelingen met de gemeente zich in de eindfase bevinden, doen [verweerders] een beroep op beëindiging van de overeenkomst, omdat zij inmiddels een hogere koopsom kunnen ontvangen van andere partijen, aldus (nog steeds) [eisers] ” 3.27 Het hof heeft deze stellingen aldaar besproken in het kader van de verwerping van grief 15, dus in het kader van de beoordeling of een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst per 1 juli 2019 onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zie ook randnummer 2.10 hiervoor). [eisers] hebben dit betoog echter ook ten grondslag gelegd aan de vordering tot vergoeding van gemaakte kosten en daaraan bovendien in de toelichting op grief 22 aanvullend ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW) ten grondslag gelegd, welke actie daarvoor bij uitstek is aangewezen (zie randnummers 3.16-3.17 hiervoor): “149. (…) Het is aan de inspanningen van [eiser 1] en [eiser 2] te danken dat uitgerekend op de onderhavige locatie de ‘lucratieve’ bestemmingen wonen en supermarkt zijn gelegd (vastgelegd in een wijzigingsbevoegdheid in het nieuwe bestemmingsplan), waardoor [verweerders] de percelen aan de nieuwe koper voor een aanzienlijk hoger bedrag hebben kunnen verkopen dan zonder de inspanningen van [eiser 1] en [eiser 2] . Uitbreiding grondslag schadevergoedingsverplichting 150. Deze ongerechtvaardigde verrijking, en de daaruit volgende schadevergoedingsverplichting jegens de verarmde (ex art. 6:212 lid 1 BW) geldt, voor zover niet reeds een schadevergoedingsverplichting volgt uit het door [verweerders] onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen, als aanvullende grondslag voor de gevorderde schadevergoeding.” 3.28 In de memorie van antwoord van [verweerders] wordt dit aanvullende beroep op ongerechtvaardigde verrijking uitsluitend in het kader van de CBB/JPO-maatstaf besproken (onderstreping toegevoegd door mij, A-G): “37. (…) Van onrechtmatig afgebroken onderhandelingen is dan ook geen sprake en van ongerechtvaardigde verrijking dus evenmin. Aan de -strenge en tot terughoudendheid nopende- maatstaf van het arrest ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO) wordt in de verste verte niet voldaan. Terzijde nog: Het is aan de inspanningen van de gemeente Amsterdam te danken dat het plangebied Klaprozenbuurt zal worden ontwikkeld van een bedrijventerrein naar een woon- en werkfunctie. Aan de waarde-vermeerderende invloed die appellanten stellen -in aanvulling op de inspanningen van de gemeente- op de percelen te hebben gehad kan dan ook ernstig worden getwijfeld en ze leggen daar ook geen bewijs voor over. (…)” 3.29 In de pleitnotities in hoger beroep van [eisers] is nog verschillende keren de subsidiaire vordering tot vergoeding van gemaakte kosten onder de aandacht gebracht. Ik wijs in dit verband voorts op de volgende passage uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in hoger beroep: “Voorzitter: En toen zei u: ‘die betalingen van € 10.000 per maand willen we terug, want het beroep op de verschuldigdheid daarvan is in strijd met artikel 6:212 BW’? Maar u wilde betalen om geen risico te lopen om de percelen kwijt te raken. Hoe moet ik dat zien, als dat achteraf naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is er dan onverschuldigd betaald? mr. Niermeijer [advocaat van [eisers] , A-G]: Negatief contractsbelang. Ze hebben wel die 150.000 euro ontvangen en sluiten vervolgens alsnog de onderhandelingen zonder rekening te houden met de belangen van de wederpartij. Voorzitter: Dit is toch welbewust overeengekomen? Als dan later wat gebeurt dan is er sprake van nieuwe rechtsgronden, onrechtmatigheid bijvoorbeeld. Maar u beroept zich op onverschuldigde betaling. mr. Niermeijer: De kosten die mijn cliënten hebben gemaakt in het onderhandelingstraject met [verweerder 1] heeft hen tijd en out of pocket kosten gekost. Dus ook in het kader van rechtvaardigheid. Zonder eventuele kosten onderbreken onderhandelingen. mr. Klomp [raadsheer, A-G]: Dat is anders dan de gewijzigde eis, want daar is het primair. (…) mr. Klomp: Maar als antwoord op de vraag van de voorzitter zegt u dat het een onderdeel is van de subsidiaire vordering. Welke is het nou? mr. Niermeijer: Het is een onderdeel van beide vorderingen.” 3.30 Ook uit de hiervoor geciteerde passage uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in hoger beroep blijkt dus dat [eisers] naar voren hebben gebracht dat de subsidiaire vordering tot vergoeding van gemaakte kosten meer omvat dan de aan [verweerders] betaalde rentevergoedingen van in totaal € 150.000 en dat deze vordering tot vergoeding van gemaakte kosten (‘negatief contractsbelang’, zie randnummer 3.18 hiervoor) mede is gestoeld op ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW). 3.31 Ik merkte in randnummer 3.24 hiervoor al op dat het hof niet (kenbaar) op deze vordering heeft gerespondeerd. Anders dan [verweerders] hebben gesteld, faalt dit subonderdeel (en de overige subonderdelen van onderdeel 1) niet bij gebrek aan belang en mist het evenmin feitelijke grondslag. Rov. 3.11.1.-3.11.4. en 3.11.6. van het bestreden arrest en rov. 4.26.-4.29. van het vonnis waarnaar het hof heeft verwezen, kunnen afwijzing van de mede op art. 6:212 BW gestoelde vordering tot vergoeding van gemaakte kosten immers niet zelfstandig dragen. De aangehaalde overwegingen uit zowel het vonnis als het bestreden arrest staan geheel in het teken van de vraag of het afbreken van de onderhandelingen over verdere verlenging onaanvaardbaar was. Zowel rechtbank als hof heeft die vraag ontkennend beantwoord en geoordeeld dat op die grond geen aanleiding bestaat voor schadevergoeding. Voor zover rov. 3.11.5. van het bestreden arrest moet worden begrepen als afwijzing van de mede op art. 6:212 BW gestoelde vordering van [eisers] tot vergoeding van gemaakte kosten worden daarmee inderdaad te strenge eisen gesteld aan de stelplicht van [eisers] en/of is dat oordeel niet toereikend gemotiveerd. Het subonderdeel slaagt dus. 3.32 Subonderdeel 1.2 stelt dat “[d]it alles” ook geldt voor zover het hof in rov. 3.11.5. van het bestreden arrest heeft voortgebouwd op rov. 3.9.-3.9.2. Laatstgenoemde rechtsoverwegingen (en rov. 4.22.-4.23. van het vonnis) zien volgens het subonderdeel op de beoordeling van de door [eisers] onder de gegeven omstandigheden ingeroepen beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor het beroep van [verweerders] op de beëindiging van hun overeenkomst(en) per 1 juli 2019. Volgens het subonderdeel hanteerde het hof in rov. 3.11.5. alsdan een verkeerde maatstaf voor zijn beoordeling van de toewijsbaarheid van de door [eisers] gevorderde schadevergoeding voor de door hen gemaakte kosten (‘negatief contractsbelang’) dan wel stelde het in rov. 3.11.5. ten onrechte dezelfde (strenge) eisen aan de stelplicht als in rov. 3.9.1. 3.33 Het subonderdeel slaagt in het voetspoor van subonderdeel 1.1. Ik merkte in randnummers 3.26-3.27 hiervoor al op dat rov. 3.9.-3.9.2. van het bestreden arrest de verwerping van grief 15 betreffen en daarmee in de sleutel staan van de vraag of een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst per 1 juli 2019 onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor het beoordelen van de aanspraak op vergoeding van gemaakte kosten in de situatie als bedoeld in rov. 3.5 uit Plas /Valburg, wat het hof volgens mij heeft nagelaten, geldt naar geldend recht geen ‘onaanvaardbaarheids’-drempel (zie ook randnummer 3.16 hiervoor). Voor zover het hof daar wel vanuit is gegaan, is dat onjuist. In de doctrine is wel gepleit voor het verhogen van de aansprakelijkheidsdrempel in de situatie als bedoeld in rov. 3.5 uit het Plas /Valburg-arrest door in dat geval eveneens de ‘onaanvaardbaarheids’-maatstaf als bedoeld in het CBB/JPO-arrest (zie randnummer 3.8 hiervoor) te laten gelden. Dat is echter geen geldend recht en wat mij betreft ook geen wenselijk recht: het gaat om een vergoeding in situaties die als zodanig eerder uitzondering dan regel zijn (zie randnummer 3.16 hiervoor). Vergoeding is in die situaties bovendien alleen aan de orde wanneer is voldaan aan de vereisten die de betrokken aansprakelijkheidsgrondslag (art. 6:212 BW bijvoorbeeld) stelt. 3.34 Subonderdeel 1.3 stelt dat voor zover het hof in rov. 3.11.5. van het bestreden arrest is uitgegaan van de in rov. 3.11.1. vooropgestelde maatstaf, rov. 3.11.5. eveneens van een onjuiste rechtsopvatting getuigt. Volgens het subonderdeel geldt de in rov. 3.11.1. vooropgestelde maatstaf, onder verwijzing naar het aldaar aangehaalde VSH/Shell-arrest, alleen in gevallen waarin onderhandelingen in een zodanig stadium zijn gekomen dat het afbreken zelf ervan onder de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar moet worden geacht omdat de wederpartij erop mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen en plaats is voor vergoeding van het positief contractsbelang. Volgens het subonderdeel geldt voor vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ een lichtere maatstaf als bedoeld in rov. 3.5 van het Plas /Valburg-arrest en heeft het hof dan in rov. 3.11.5. ten onrechte niet die maatstaf aangelegd en miskend dat het uitgangspunt dat onderhandelende partijen verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen aldus meebrengt dat eerder een zorgvuldigheidsverplichting mag worden aanvaard leidend tot vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’. Het subonderdeel wijst er verder op dat voor toewijzing van deze schadevordering op te maken bij staat voldoende is dat de mogelijkheid van geleden schade aannemelijk is en doet in dat verband een beroep op de in aanmerking te nemen vaststaande feiten. Het subonderdeel stelt dat het hof dit alles ten onrechte niet (kenbaar) in zijn beoordeling heeft betrokken dan wel onder de in subonderdeel 1.1 onder (i)-(vi) opgesomde omstandigheden ten onrechte niet voldoende heeft bevonden voor toewijzing van de vordering van [eisers] 3.35 Ook dit subonderdeel treft doel. Het bestreden oordeel van het hof is ofwel onjuist ofwel ontoereikend gemotiveerd, nu de ‘onaanvaardbaarheids’-drempel naar geldend recht niet van toepassing is op de situatie als bedoeld in rov. 3.5 uit Plas /Valburg. Dat behoeft gelet op de bespreking van het vorige subonderdeel geen aparte bespreking meer. 3.36 Subonderdeel 1.4 stelt dat het hof in rov. 3.11.5. van het bestreden arrest heeft miskend dat in de onderhavige situatie een vergoedingsplicht voor het ‘negatief contractsbelang’ kan bestaan op grond van het verrijkingsbeginsel. Volgens het subonderdeel is het hof daarom ten onrechte niet (kenbaar) ingegaan op de door [eisers] in hoger beroep aangevulde rechtsgrond van ongerechtvaardigde verrijking. Door deze aanvullende grondslag voor de meest subsidiaire schadevordering niet in de beoordeling te betrekken, heeft het hof volgens het subonderdeel in rov. 3.11.5. van het bestreden arrest ten onrechte niet geoordeeld en beslist op al hetgeen [eisers] als grondslagen hebben aangevoerd. Als het hof dit niet heeft miskend, heeft het zijn arrest niet naar de eisen der wet met redenen omkleed om in het licht daarvan voldoende begrijpelijk te zijn, aldus het subonderdeel. Het subonderdeel stelt dat rov. 3.11.5. van het bestreden arrest als motivering niet toereikend is. 3.37 Dat dit subonderdeel slaagt, behoeft gelet op de bespreking van subonderdeel 1.1 ook geen nadere toelichting. Van het lezen van een impliciete verwerping in het oordeel van het hof van het beroep van [eisers] op ongerechtvaardigde verrijking kan mijns inziens ook geen sprake zijn. 3.38 Subonderdeel 1.5 bevat een voortbouwklacht die inhoudt dat het hof, gelet op de voorgaande subonderdelen, ten onrechte tot de slotsom is gekomen dat geen grond bestaat voor schadevergoeding bestaande uit het ‘negatief contractsbelang’ en dat uit rov. 3.11.-3.11.5. volgt dat ook grief 22 moet worden verworpen. 3.39 Het subonderdeel treft, gelet op het slagen van de voorgaande subonderdelen, eveneens doel. De mede op art. 6:212 BW gestoelde vordering tot vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ is weliswaar toegelicht bij grief 22 (zie randnummer 3.27 hiervoor), maar uit het bestreden arrest blijkt niet waarom deze grief op dit punt is verworpen. 3.40 Onderdeel 1 is dus terecht voorgesteld. Onderdeel 2: “hof acht [verweerders] ten onrechte niet verplicht ‘positief contractsbelang’ te vergoeden” 3.41 Het onderdeel is met name gericht tegen rov. 3.11.2.-3.11.4. en 3.11.6. van het bestreden arrest en valt uiteen in twee subonderdelen. 3.42 Subonderdeel 2.1 stelt dat rov. 3.11.2. van het bestreden arrest blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting over het totstandkomingsvertrouwen voor schadevergoeding van positief contractsbelang dan wel dat rov. 3.11.2. niet toereikend is gemotiveerd om begrijpelijk te zijn. Het subonderdeel doet, onder verwijzing naar de gedingstukken in feitelijke instanties, een beroep op een aantal als ‘essentieel’ aangemerkte stellingen. Volgens het subonderdeel heeft het hof in het licht daarvan ten onrechte niet, of op een niet voldoende kenbare wijze, in de beoordeling betrokken of op grond van de gedragingen en verklaringen van [verweerders] tijdens het overleg over verdere verlenging vanaf april 2019 het gerechtvaardigde vertrouwen mocht bestaan dat vanuit hun rechtsbetrekking een tweede verlenging tot stand zou komen tegen alleen een nieuwe leveringsdatum en of [verweerders] al in juni 2019 niet serieus van plan waren om te onderhandelen door biedingen van andere partijen na presentatie van het stedenbouwkundig plan en zij bewust de datum van 1 juli 2019 hebben laten verlopen om de desbetreffende percelen tegen een marktconforme prijs te koop te zetten, wat volgens het subonderdeel is aan te merken als ‘ongeoorloofd’ afbreken van de verlengingsonderhandelingen. Voor zover het hof de door het subonderdeel bedoelde bijkomende omstandigheden niet relevant achtte, getuigt dat volgens het subonderdeel van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft volgens het subonderdeel althans het arrest niet naar de eisen der wet met redenen omkleed, omdat de in rov. 3.11.2.-3.11.4. van het bestreden arrest gegeven motivering niet is op te maken dat en waarom de door het subonderdeel bedoelde omstandigheden niet hebben kunnen bijdragen tot de conclusie dat [verweerders] de verlengingsonderhandelingen met [eisers] ongeoorloofd hebben afgebroken. 3.43 Ik geef eerst de relevante stellingen weer waarop het subonderdeel zich beroept. Het hof heeft in rov. 3.11.-3.11.6. van het bestreden arrest de grieven 17-22 verworpen. Grief 21 is in de appeldagvaarding onder meer als volgt toegelicht: “131. Deze grief richt zich tegen de gehele rechtsoverweging 4.28. (…) 136. De verdere verlenging is dus niet ‘afgeketst’ op de datum van levering, maar op de koopprijs. De rechtbank is voorbijgegaan aan de -niet voor uitleg vatbare- inhoud van de mails van [verweerder 1] van 19 juli en 3 augustus 2019. 137. Verder had de rechtbank bij het beoordelen van de gerechtvaardigdheid van het afbreken van de onderhandelingen moeten betrekken dat [verweerders] , nadat in juni 2019 het stedenbouwkundig plan voor het gebied als geheel was gepresenteerd, ‘gek’ werden gemaakt met biedingen van andere partijen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben in dit kader als Productie 30 een bieding van Lidl ad € 4.450.000-- op beide percelen in het geding gebracht. De rechtbank heeft ten onrechte geen aandacht besteed aan de gevolgen van het in juni 2019 bekend worden van de publiekrechtelijke mogelijkheden op de litigieuze locatie (in het bijzonder de mogelijkheid van de vestiging van een zeer grote supermarkt) op de wijze waarop [verweerders] vervolgens gingen acteren terzake de verdere verlenging. 138. Niet alleen heeft de rechtbank de feiten onjuist, gebrekkig, of niet geheel, beoordeeld bij de beoordeling van de wijze (en grondslag) waarop [verweerders] de onderhandelingen afbraken. Daarnaast getuigt het vonnis, in het bijzonder r.o. 4.28 en 4.29, ervan dat de rechtbank de geldende rechtspraak en literatuur onjuist (of beter gezegd niet) heeft toegepast bij het oordeel dat [verweerders] niet ongeoorloofd de onderhandelingen hebben afgebroken. 139. Zo staat het naar het oordeel van [eiser 1] en [eiser 2] vast dat [verweerders] – door de koopprijs ter discussie te stellen tekort is geschoten in de nakoming van de in artikel 6 van de verlengingsovereenkomst neergelegde onderhandelingsruimte. De rechtbank oordeelt hier ten onrechte over dat de ‘verdere verlenging (in elk geval) mede is afgeketst op de datum van levering’, en gaat niet in op het feit dat de onderwerpen waar partijen over mochten onderhandelen in het kader van de verdere verlenging reeds waren overeengekomen, en de aanpassing van de koopprijs daar geen deel van uitmaakte.” 3.44 In de toelichting op grief 22, gericht tegen rov. 4.29. van het vonnis, is daar, voor zover van belang, in de appeldagvaarding nog het volgende aan toegevoegd: “147. De rechtbank heeft daarnaast nagelaten om te beoordelen of [eiser 1] en [eiser 2] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat een tweede verlenging tot stand zou komen. In het bijzonder verwijzen [eiser 1] en [eiser 2] in dit verband ook naar het voorstel van [de makelaar] van 21 juni 2019 (Productie 38). Maar ook op de mails van [verweerder 2] in mei 2019. Maar uiteraard ook op de reeds jarenlange rechtsverhouding op grond waarvan [eiser 1] en [eiser 2] toch gerechtvaardigd mochten vertrouwen, te meer gezien ‘het licht aan het einde van de tunnel’ in het gemeentelijk traject kort voorafgaand aan het moment dat [verweerders] de onderhandelingen afbrak, dat de tweede verlenging tot stand zou komen. Ook de wijze waarop [de makelaar] en [verweerder 1] in augustus 2019 -conform de verlengde verlenging- handelden, draagt bij aan het gerechtvaardigde vertrouwen aan de zijde van [eiser 2] en [eiser 1] dat een tweede verlenging op dat moment al ‘rond was’, of in ieder geval ‘rond zou komen’.” 3.45 Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is blijkens het proces-verbaal en de spreekaantekeningen in hoger beroep van [eisers] voorts nog het volgende naar voren gebracht: “31. Artikel 6 van de verlengingsovereenkomst bepaalt dat partijen periodiek voortgangsoverleg houden en voor afloop van de verlengingsperiode, doch uiterlijk op of voor 17 juni 2019 met elkaar in overleg treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst. Waarbij het onderwerp van die onderhandelingen in de volgende volzin van artikel 6 is beperkt tot de periode of duur van de opnieuw overeen te komen verlenging. In de recente literatuur wordt over een dergelijke situatie het volgende kader geschetst: “Bij een contractuele onderhandelingsplicht geldt dat de onderhandelingen moeten worden voortgezet en pas mogen worden afgebroken indien aan de daaraan ten grondslag liggende inspanningsverplichting is voldaan, hetgeen betekent dat een gelegitimeerd breekpunt in de onderhandelingen moet zijn bereikt wat mijns inziens gelijkgesteld kan worden aan de situatie waarin in redelijk niet meer van een onderhandelende partij gevergd kan worden dat deze de onderhandelingen voortzet.” 32. Het kon in alle redelijkheid uiteraard wel van [verweerder 1] worden gevergd dat [verweerder 1] de onderhandelingen zou voortzetten nu het traject in het zicht van de haven was gekomen. Maar [verweerder 1] koos ervoor om die onderhandelingen niet voort te zetten omdat [verweerder 1] hogere biedingen ontvangt dan de met [eiser 1] en [eiser 2] overeengekomen koopprijs en [verweerder 1] wist (dat was letterlijk afgesproken) dat enkel de verlengingstermijn onderhandelbaar was en niet de vastgestelde koopprijs.” 3.46 De overige door het subonderdeel aangevoerde stellingen, met name die uit de eerste aanleg, kunnen verder onbesproken blijven. 3.47 De rechtsklacht van het subonderdeel ziet voorbij aan hetgeen Uw Raad reeds in De Ruiterij/MBO heeft beslist (zie randnummer 3.10 hiervoor). De omstandigheden waarop het subonderdeel zich beroept, kunnen weliswaar eraan hebben bijgedragen dat bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen bestond dat een verdere verlenging (onder dezelfde voorwaarden) tot stand zou komen. Dat betekent echter nog niet dat dit onder alle omstandigheden behoeft te leiden tot het oordeel dat afbreken van de onderhandelingen door [verweerders] onaanvaardbaar was. Daarvoor dient immers ook rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop [verweerders] tot het ontstaan van dat vertrouwen hebben bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van [verweerders] Hierbij kan ook van belang zijn of zich onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. Uit het vervolg op rov. 3.11.2., in het bijzonder rov. 3.11.3.-3.11.4. komt duidelijk naar voren dat toewijzing van de vordering tot vergoeding van het ‘positief contractsbelang’ hierop strandt. Zo heeft het hof in rov. 3.11.3. in aanmerking genomen dat [verweerders] bij voortduring de wens hebben geuit om zo snel mogelijk tot levering te komen. Het hof heeft in dat kader terugverwezen naar de in cassatie onbestreden rov. 3.5.4. Uit rov. 3.11.4. blijkt verder dat het hof niet heeft miskend dat sprake was van een postcontractuele fase. Het hof heeft daar immers artikel 6 van de verlengingsovereenkomst in de beoordeling betrokken. Uit die rechtsoverweging blijkt ook dat het hof rekening heeft gehouden met het feit dat sprake was van een postcontractuele fase (zie randnummer 3.19 hiervoor). Dat sprake was van een postcontractuele fase maakt ook niet dat [verweerders] zich bij het afbreken van de onderhandelingen over verdere verlenging met [eisers] niet mede door hun eigen commerciële belangen mochten laten leiden (zie ook randnummer 3.19 hiervoor). De feitelijke beoordeling van het hof dat het afbreken van de onderhandelingen in de gegeven omstandigheden niet onaanvaardbaar was, is al met al (ruim) voldoende toereikend gemotiveerd. In cassatie is geen plaats voor een feitelijke herbeoordeling. Hierop stuiten ook de motiveringsklachten van het subonderdeel af. 3.48 Subonderdeel 2.2 stelt dat daarmee onjuist is en ontoereikend is gemotiveerd dat het hof in rov. 3.11.2.-3.11.4. van het bestreden arrest heeft geoordeeld dat [verweerders] niet met de door [eisers] voorgestelde nieuwe leveringsdata akkoord zijn gegaan en/of dat het [verweerders] vrijstond vanaf juli 2019 de koopprijs ter sprake te brengen. 3.49 Het subonderdeel noemt daartoe onder a-c drie klachten. 3.50 Subonderdeel 2.2 onder a stelt dat de motivering van rov. 3.11.4. van het bestreden arrest niet concludent is, nu niet uitsluitend en alleen relevant is dat [eisers] geen afname in 2019 konden aanbieden en [verweerders] verdere verlenging mede op die grond niet accepteerden. Dat geldt volgens het subonderdeel ook als het hof daarbij rov. 3.8.-3.8.2. en rov. 3.9.-3.9.2. in aanmerking heeft genomen, nu deze oordelen zich niet uitstrekken tot beantwoording van de vraag of [eisers] tegen de achtergrond van het gehele verloop van hun onderhandelingen gerechtvaardigd mochten vertrouwen dat een tweede verlenging voor of na 1 juli 2019 tot stand zou komen. 3.51 Het subonderdeel gaat uit van een verkeerde lezing van het bestreden arrest en faalt dus bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft immers in rov. 3.11.4. of breder in rov. 3.11.-3.11.6. van het bestreden arrest niet “uitsluitend en alleen” relevant geacht waartegen het subonderdeel zich richt. Ik lees ook niet in rov. 3.11.4. van het bestreden arrest dat het hof zich daarbij op rov. 3.8.-3.8.2. of rov. 3.9.-3.9.2. van het bestreden arrest heeft gebaseerd. 3.52 Subonderdeel 2.2 onder b stelt dat evenmin concludent is de motivering van rov. 3.11.4. van het bestreden arrest dat de strekking van de verlengingsovereenkomst was om de koopovereenkomst tot een einde te laten komen op uiterlijk 1 juli 2019, omdat partijen volgens artikel 6 verlengingsovereenkomst in overleg overeenstemming hadden kunnen bereiken voor een verdere verlenging. 3.53 Het subonderdeel richt zich tegen een overweging “geheel ten overvloede” en kan reeds daarom niet tot cassatie leiden. 3.54 Subonderdeel 2.2 onder c stelt dat ook de motivering van rov. 3.11.4. van het bestreden arrest dat [eisers] niet hebben gesteld en evenmin anderszins is gebleken dat zij [verweerders] hebben aangeboden vanaf juli 2019 een maandelijks bedrag van € 10.000 te gaan betalen zolang de levering niet zou worden geëffectueerd, onbegrijpelijk is in het licht van het vaststaande feit in rov. 3.1. sub (xxi) van het bestreden arrest. 3.55 Dat [eisers] niet hebben gesteld en evenmin anderszins is gebleken dat zij [verweerders] hebben aangeboden vanaf juli 2019 een maandelijks bedrag van € 10.000 te gaan betalen zolang de levering niet zou worden geëffectueerd, is niet onbegrijpelijk in het licht van rov. 3.1. sub (xxi) van het bestreden arrest (zie randnummer 1.22 hiervoor). Het voorstel van [eisers] dat aldaar wordt geciteerd, betreft immers een afwijking van betaling van het maandelijkse bedrag van € 10.000 zoals overeengekomen in artikel 2 verlengingsovereenkomst (zie randnummer 1.17 hiervoor). 3.56 Nu geen van de klachten a-c doel treft, valt daarmee ook het doek voor de klacht weergegeven in randnummer 3.48 hiervoor. 3.57 Subonderdeel 2.2 bevat ten slotte een voortbouwklacht, die inhoudt dat de motivering in rov. 3.11.4. van het bestreden arrest ook niet de conclusie in rov. 3.11.6. van het bestreden arrest kan dragen dat grief 21 moet worden verworpen. 3.58 Deze voortbouwklacht deelt het lot van de voorgaande klachten van dit (sub)onderdeel. Dat behoeft geen nadere toelichting. 3.59 Onderdeel 2 kan dus niet tot cassatie leiden. Veegklacht 3.60 Het middel stelt ten slotte dat gegrondbevinding van één of meer van de voorgaande klachten ook betekent dat niet in stand kan blijven wat het hof verder heeft geoordeeld en in het dictum van het bestreden arrest heeft beslist. 3.61 Deze klacht slaagt in het spoor van onderdeel 1. Dat behoeft geen nadere toelichting. T. Hartlief In de zaak 1 [eiser 1] (hierna: ‘ [eiser 1] ’) 2. [eiser 2] (hierna: ‘ [eiser 2] ’)(eisers tot cassatie onder 1 en 2 gezamenlijk hierna: ‘ [eisers] ’) tegen 1 [verweerder 1] 2. [verweerder 2](verweerders in cassatie onder 1 en 2 gezamenlijk hierna: ‘ [verweerders] ’) Deze zaak gaat over de verkoop door [verweerders] in 2016/17 van twee percelen (met opstallen) in de [plaats] aan de projectontwikkelaars [eisers] De gemeente heeft in 2017 een voorkeursrecht op de desbetreffende percelen gevestigd. De percelen konden mede daardoor niet onmiddellijk aan [eisers] worden geleverd. Aanvankelijk was als uiterste leveringsdatum 24 december 2017 overeengekomen. Vervolgens hebben partijen onder bepaalde voorwaarden een verlengingsovereenkomst gesloten tot uiterlijk 1 juli 2019. Partijen hebben daarna onderhandeld over een verdere verlenging, maar hebben daarover geen overeenstemming bereikt. De desbetreffende percelen zijn in 2020 door [verweerders] verkocht aan een derde. [eisers] hebben [verweerders] in rechte betrokken. Zij hebben onder meer nakoming van de koop-/verlengingsovereenkomst en schadevergoeding gevorderd. Het hof heeft, evenals de rechtbank, de vorderingen afgewezen. In het cassatieberoep wordt, kort gezegd, erover geklaagd dat het hof de meest subsidiaire schadevergoedingsvorderingen betreffende vergoeding van het ‘negatief contractsbelang’ dan wel het ‘positief contractsbelang’ niet toewijsbaar heeft geacht. 3.62 De slotsom is dat het bestreden arrest niet in stand kan blijven. Na cassatie en verwijzing dient alsnog onderzocht te worden of en, zo ja, in hoeverre plaats is voor vergoeding door [verweerders] van door [eisers] gemaakte kosten. De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G