ECLI:NL:PHR:2026:82

PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN Nummer 25/00948 Zitting 16 januari 2026 CONCLUSIE S.E. Bartels In de zaak [eiser] tegen 1. [verweerder 1] 2. [verweerster 2] Partijen worden hierna verkort aangeduid als [eiser] respectievelijk [verweerders] 1 Inleiding en samenvatting Deze zaak gaat over de eigendomsgrens tussen de erven van [eiser] en [verweerders] hebben betoogd, met succes in hoger beroep, dat zij op grond van verjaring een strook, die gelegen is op het op naam van [eiser] staande kadastrale perceel, hebben verkregen, althans dat de rechtsvoorganger van [verweerders] deze door verjaring heeft verkregen en daarna het gehele grondstuk, inclusief die strook, aan [verweerders] heeft overgedragen. In cassatie komt [eiser] daartegen op, mijns inziens zonder succes. 2 Feiten en procesverloop 2.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten, die met enige samenvatting en herformulering zijn ontleend aan het bestreden tussenarrest van het gerechtshof Amsterdam van 13 februari 2024 (hierna: het tussenarrest). 2.2 [eiser] en [verweerders] zijn eigenaren van aan elkaar grenzende erven. Hun erven grenzen aan de oostelijke zijde aan gemeentegrond. Bovenstaande uitsnede uit de kadastrale kaart is ontleend aan r.o. 2.5 van het arrest. 2.3 [eiser] is sinds 24 december 2014 eigenaar van een stuk grond dat (gelet op het partijdebat: geheel of gedeeltelijk) correspondeert met het hiervoor weergegeven kadastrale perceel [001] , met de opstal met huisnummer [002] (hierna: perceel [002] ). 2.4 [verweerders] zijn sinds 29 april 2019 eigenaar van een stuk grond dat (gelet op het partijdebat: geheel of gedeeltelijk) correspondeert met het hiervoor weergegeven kadastrale perceel [003] , met de opstal met huisnummer [004] (hierna: perceel [004] ). Zij hebben perceel [004] door overdracht in eigendom verkregen van Megapol Construction B.V. (hierna: Megapol). Op perceel [004] stonden een woonhuis en aangebouwde groene schuur (hierna ook: de groene schuur). De groene schuur is eind jaren tachtig van de vorige eeuw door de toenmalige bewoners opgericht. Na voltooiing bleek dat de schuur gedeeltelijk, over de kadastrale grens, op perceel [002] stond. Megapol heeft het woonhuis en de aangebouwde groene schuur in 2017 afgebroken en binnen de kadastrale grens van perceel [004] een nieuw woonhuis gebouwd. 2.5 Tijdens de bouw van het nieuwe woonhuis heeft [eiser] in de achtertuin van perceel [002] een tijdelijke erfafscheiding geplaatst met perceel [004] . [eiser] heeft deze afscheiding later vervangen door een houten schutting. Na afronding van de bouw van het nieuwe woonhuis op perceel [004] heeft [eiser] in januari 2018 ter afscheiding van percelen [002] en [004] een zwart hek geplaatst vanaf de voortuin tot aan het nieuwe woonhuis van (nu) [verweerders] 2.6 Bij dagvaarding van 24 juli 2020 hebben [verweerders] bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) een procedure tegen [eiser] aanhangig gemaakt. Daarnaast hebben zij de gemeente in rechte betrokken, maar dat speelt in cassatie geen rol meer. Samengevat hebben [verweerders] – voor zover in cassatie nog van belang – gevorderd dat de rechtbank (i) voor recht verklaart dat de strook grond lopend van de voortuin van [eiser] langs de muur van het huis van [verweerders] tot aan de achtertuin, bij benadering 1 meter bij 23 meter, door verkrijgende verjaring eigendom is geworden van de opvolgende eigenaren van perceel [004] en (ii) bepaalt dat [eiser] moet meewerken aan wijziging van “het kadastrale register”, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daaraan hebben zij ten grondslag gelegd – kort gezegd – dat hun rechtsvoorgangers door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond in de voortuin en de strook grond waarop de groene schuur heeft gestaan. Met de aankoop en verkrijging van perceel [004] is de eigendom overgegaan op [verweerders] , zo hebben zij betoogd. 2.7 Op 30 september 2020 heeft [eiser] een conclusie van antwoord genomen. 2.8 Op 18 maart 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt, waaraan spreekaantekeningen van de advocaten van partijen zijn gehecht. 2.9 In een vonnis van 12 mei 2021 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank geoordeeld dat de op verjaring gegronde vorderingen van [verweerders] tegen [eiser] niet toewijsbaar zijn (zie r.o. 4.7 t/m 4.10). In haar vonnis van 29 december 2021 (hierna: het eindvonnis) heeft de rechtbank de vorderingen van [verweerders] afgewezen. 2.10 Bij dagvaarding van 23 maart 2022 hebben [verweerders] hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis. In de memorie van grieven van 28 juni 2022 hebben [verweerders] ook grieven gericht tegen wat de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen en geoordeeld met betrekking tot de vorderingen tegen [eiser] (grieven I t/m III). 2.11 Op 6 september 2022 heeft [eiser] een memorie van antwoord genomen. 2.12 Op 26 september 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt, waaraan spreekaantekeningen van de advocaten van partijen zijn gehecht. 2.13 In het tussenarrest (van 13 februari 2024) heeft het hof – voor zover in cassatie van belang – geoordeeld dat [verweerders] in hoger beroep zijn gekomen tegen het tussenvonnis en het eindvonnis (r.o. 1) en, anders dan de rechtbank, dat voldoende aannemelijk is geworden dat de voormalige feitelijke grens anders liep dan de kadastrale grens, zodat grief I slaagt (r.o. 3.9 t/m 3.17). Grieven II en III slagen volgens het hof niet (r.o. 3.18 t/m 3.21). Het hof heeft vervolgens – voor zover hier van belang – overwogen en geoordeeld: “ Uitgangspunt en opdracht aan [verweerders] 3.22. Gelet op al het voorgaande neemt het hof tot uitgangspunt dat de voormalige feitelijke erfgrens liep vanaf het onbetwiste beginpunt aan de straatkant, langs de oude trottoirband en vervolgens in een recht doorgaande lijn onder de voormalige groene schuur door naar achter. Omdat die situatie heeft bestaan vanaf (in ieder geval) eind jaren tachtig tot aan de sloop van de oude bebouwing op perceel [004] in 2017, zijn [verweerders] door verjaring eigenaar geworden van de strook grond voorbij de kadastrale grens tot aan die trottoirband en recht doorgaande lijn. 3.23. Onvoldoende duidelijk is echter in welke hoek en/of met hoeveel centimeter de voormalige feitelijke grens de kadastrale grens overschreed. Uit de standpunten van [verweerders] , de tot op heden overgelegde stukken en ook de redactie van hun vorderingen is dit niet op te maken. (…) 3.24. Mogelijk bieden de door Megapol genoemde maten (zie overweging 3.10.) aanknopingspunten. Ook een reconstructie of opgraving van de oude trottoirband zou uitsluitsel kunnen geven. Naar het hof heeft begrepen tijdens de mondelinge behandeling, is deze trottoirband niet (volledig) verwijderd. Het hof zal [verweerders] in de gelegenheid stellen zich hierover bij akte uit te laten, concreet en (zoveel mogelijk) met stukken onderbouwd. [verweerders] zullen zich verder moeten uitlaten over hoe de desbetreffende stellingen vertaald moeten worden naar wat zij vorderen. De huidige vordering is in dit opzicht (te) weinig concreet geformuleerd.” 2.14 Bij akte na tussenarrest van 21 mei 2024 tevens wijziging van eis van 21 mei 2024 hebben [verweerders] zich uitgelaten over die hiervoor bedoelde punten en de verklaring voor recht in het petitum als volgt geformuleerd: “Voor recht te verklaren dat de strook grond, lopend van de voortuin van gedaagde vanaf het onbetwiste referentiepunt 1 loopt naar referentiepunt 2, zoals omschreven in nr. 10 van deze akte, in een doorgaande lijn tot aan de gemeentegrond althans subsidiair in een doorgaande lijn langs beide referentiepunten tot aan het punt wat ligt tussen de zesentwintigste en zevenentwintigste Damwandprofiel gerekend vanaf de voorkant van de garage van [eiser] , door verjaring eigendom is geworden van de opvolgende eigenaren van [ perceel [004] , A-G] , althans [verweerders] , en te bepalen dat [eiser] deze strook leeg en vrij van objecten ter beschikking stelt aan [verweerders] en te bepalen dat [eiser] dient mee te werken aan een navenante wijziging van het kadastraal register, zulks op straffe van een dwangsom van €10.000,= voor iedere dag dat gedaagde nalatig zal zijn aan dit rechterlijk gebod te voldoen, dan wel een dwangsom door U.E.A. in goede justitie te bepalen.” Bedoeld nr. 10 van de akte verwijst naar de volgende tekening met de titel “Erfgrenzen, bron kadaster” in productie 13, die bij die akte is overgelegd (ik maakte een uitsnede). 2.15 Bij antwoordakte na tussenarrest van 18 juni 2024 heeft [eiser] gereageerd. 2.16 In zijn arrest van 17 december 2024 (hierna: het eindarrest) heeft het hof voor zover in cassatie van belang het volgende overwogen en geoordeeld: “ De aktes van partijen 2.6. [verweerders] hebben bij hun akte betoogd dat voor de berekening van de recht doorgaande lijn (3.22 tussenarrest) minimaal twee referentiepunten noodzakelijk zijn. Aan de hand van die referentiepunten kan vervolgens de lijn worden doorgetrokken tot aan waar de strook grond loopt. Het vertrekpunt van de lijn (referentiepunt tot 1) is de stalen paal van het stalen hekwerk van [eiser] aan de straatkant. Dit punt staat tussen partijen niet ter discussie. Wat betreft het tweede referentiepunt nemen [verweerders] de tekening “Erfgrenzen, bron Kadaster” van [architect] tot uitgangspunt (overgelegd als producties 13 en 14 bij hun akte). [architect] heeft in die tekening getoond dat vanaf de witte hoeklijn/daktrim garage van [eiser] , haaks naar de betonband, de afstand afgerond 51 cm bedraagt. In de huidige nieuwe situatie is hier extra ruimte voor [eiser] ontstaan van afgerond 88 cm. Het tweede referentiepunt ligt dan ook (in een rechte hoek) 51 cm af van de witte hoeklijn/daktrim van de garage van [eiser] . De recht doorgaande lijn loopt vervolgens door tot aan de gemeentegrond, aldus nog steeds [verweerders] 2.7. [eiser] betwist de door [architect] genoemde maten. Hij legt hieraan het volgende ten grondslag. In een bouwtekening die in opdracht van [eiser] is gemaakt voor een verbouwing, staat als maat van de doorgang ongeveer 100 cm vermeld, op het smalste deel. [eiser] kon ook altijd met een kruiwagen door de doorgang, zodat deze in ieder geval breder moet zijn geweest dan 51 cm. [eiser] heeft de huidige breedte opgemeten tussen de zijmuur van zijn garage en de zijmuur van de woning van [verweerders] op het smalste deel. Hij komt uit op een breedte van 126 cm, en niet op een breedte van 139 cm. De in de brief van 12 maart 2018 genoemde extra ruimte in de nieuwe situatie kan dan ook geen 88 cm zijn geweest; deze ruimte is significant minder breed. [eiser] gaat erin mee dat twee referentiepunten noodzakelijk zijn om een recht doorgaande lijn te kunnen trekken. Hij kan zich ook vinden in het door [verweerders] genoemde eerste referentiepunt. [eiser] betwist referentiepunt 2. Hij stelt in dit verband dat de tekening “Erfgrenzen, bron kadaster” geen kadastertekening is, maar een door [architect] 4 zelf vervaardigde tekening. Deze tekening is bovendien niet correct. Volgens [eiser] ligt referentiepunt hoeklijn/daktrim 2 niet op 51 cm van de witte van zijn garage, maar een flink stuk verder richting de linker zijgevel van [verweerders] Hoeveel precies is echter niet te zeggen, als gevolg waarvan geen rechte lijn kan worden getrokken vanaf het onbetwiste referentiepunt 1, aldus [eiser] . 2.8. Het hof overweegt als volgt. Vaststaat dat [eiser] grond van [verweerders] bij zijn perceel heeft getrokken. Daardoor is de ligging van de voormalige feitelijke erfgrens moeilijk vast te stellen. Ook is voldoende gebleken dat de doorgang in de oude situatie smal was, althans aanzienlijk smaller dan in de huidige situatie (zie onder meer 3.10 tot en met 3.13 tussenarrest). [eiser] heeft dit ter zitting bovendien zelf gedemonstreerd door te laten zien dat hij in de oude situatie zijdelings door de doorgang moest, terwijl de breedte van de huidige doorgang volgens [eiser] in zijn akte 126 cm is. De stelling van [eiser] dat hij altijd met een kruiwagen door de doorgang kon (zodat de doorgang in ieder geval breder moet zijn geweest dan 51 cm), strookt niet met die demonstratie. [eiser] heeft bovendien niet gesteld, laat staan onderbouwd, hoe breed zijn kruiwagen was. Het hof kan [eiser] evenmin volgen in zijn standpunt dat de tekening van [architect] zoals [verweerders] deze bij hun akte hebben overgelegd, niet klopt, en dat dit zou blijken uit referentiepunt 1. Het hof ziet niet dat [architect] in de tekening ‘een stuk aan de linkerkant dit punt naast de linker zijmuur van het huis van [verweerders] ’ heeft geplaatst. Het hof brengt verder in herinnering dat [architect] in zijn brief van 12 maart 2018 al heeft aangegeven dat de doorgang op het smalste deel 51 cm breed was, en dat (de gemachtigde van) [eiser] daarop niet heeft gereageerd (zie 2.3 onder (i) hierboven en 3.10 van het tussenarrest). De (onderhavige)betwisting door [eiser] van de door [architect] genoemde maten overtuigt het hof dus niet. Nu [eiser] evenmin een ander concreet tweede referentiepunt heeft genoemd, noch een andere afstand daarvan tot de oude trottoirband, zal het hof uitgaan van de door [verweerders] genoemde referentiepunten en maten. 2.9. Voor zover [verweerders] zich nog nader hebben uitgelaten over de positie van de groene schuur en een achtergelegen tweede schuur, behoeven deze stellingen geen nadere bespreking omdat [verweerders] hieraan geen duidelijke conclusie verbinden en het door hen primair gevorderde reeds zal worden toegewezen. Het hof merkt overigens op dat uit de door [verweerders] overgelegde foto (productie18 bij hun akte), geen duidelijk beeld naar vorenkomt over de loop van de oude trottoirband. 2.10. [verweerders] hebben de gevorderde verklaring voor recht nader geconcretiseerd, zoals waarom verzocht in 3.24 van het tussenarrest. De primair gevorderde verklaring voor recht, zoals in het dictum geherformuleerd, is toewijsbaar, zodat het hof niet toekomtaan wat [verweerders] in subsidiaire zin hebben gesteld en gevorderd. Ook de geboden de strook grond leeg en vrij van objecten aan [verweerders] ter beschikking te stellen en tot medewerking door [eiser] aan een wijziging van het kadastraal register, zijn toewijsbaar zoals gevorderd. Het hof zal hieraan echter geen dwangsom verbinden, omdat [verweerders] (onverminderd) niet hebben geconcretiseerd binnen welke termijn [eiser] aan deze veroordelingen zou moeten voldoen. 2.17 In het dictum van het eindarrest heeft het hof het tussenvonnis en het eindvonnis vernietigd voor zover daarbij de vorderingen van [verweerders] tegen [eiser] zijn afgewezen en (i) voor recht verklaard dat de strook grond vanuit het perceel van [verweerders] bezien liggend voor de lijn die loopt van voormeld eerste referentiepunt in de voortuin van [eiser] naar voormeld tweede referentiepunt in een verder doorgaande rechte lijn tot aan de gemeentegrond (hierna ook: de litigieuze strook), door verjaring eigendom is geworden van [verweerders] (althans via hun rechtsvoorganger ) en (ii) [eiser] bevolen de litigieuze strook leeg en vrij van objecten ter beschikking te stellen aan [verweerders] en mee te werken aan een navenante wijziging van “het kadastrale register”. 2.18 Bij procesinleiding van 14 maart 2025 heeft [eiser] – tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen het tussenarrest en het eindarrest. [verweerders] hebben verweer gevoerd en schriftelijk toelichting gegeven; [eiser] heeft gerepliceerd. 3 Bespreking van het cassatiemiddel 3.1 Het cassatiemiddel bestaat uit klachtonderdelen 1, 2 en 3, waarvan de eerste twee worden begeleid door een toelichting. Klachtonderdeel 1 bestaat uit onderdeel 1a, onderdeel 1b en onderdeel 1c. Klachtonderdeel 2 bestaat uit onderdeel 2a, onderdeel 2b en onderdeel 2c. Klachtonderdeel 3 betreft een voortbouwklacht. 3.2 Voordat ik toekom aan een bespreking van de klachtonderdelen, merk ik eerst – kort – het volgende op. 3.3 Volgens art. 3:99 lid 1 BW wordt de eigendom van een onroerende zaak, zoals een grondstuk, door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van 10 jaar. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (art. 3:107 lid 1 BW). Of iemand voor zichzelf een goed houdt, wordt volgens art. 3:108 BW naar verkeersopvatting beoordeeld, met inachtneming van art. 3:109-117 BW en voor het overige op grond van uiterlijke feiten. 3.4 Het daarmee verband houdende beoordelingskader – dat in deze zaak niet principieel aan de orde wordt gesteld – is al vele malen geschetst in conclusies en uitspraken van de Hoge Raad. De hoofdlijnen daarvan zijn de volgende. Art. 3:108 BW bevat een objectieve maatstaf. Of iemand een zaak in bezit heeft genomen, hangt ervan af of hij voor zichzelf de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BW). Het komt daarbij primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (art. 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet dan dus zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter tenietdoet. Niet vereist is echter dat de rechthebbende daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de machtsuitoefening van de niet-rechthebbende; voldoende is dat deze naar buiten toe kenbaar was. Tot slot is van belang dat indien iemand heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar – en dus niet voor zichzelf – te houden (art. 3:110 BW), dit voortduurt zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van de eigenaar, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (art. 3:111 BW). 3.5 De cassatieklachten rechtvaardigen geen uitgebreidere bespreking van dit thema. Ik kom nu toe aan de klachten. Klachtonderdeel 1 3.6 Onderdelen 1a, 1b en 1c lenen zich voor gezamenlijke bespreking. 3.7 Onderdeel 1a klaagt – enigszins samengevat – als volgt. Voor zover het hof heeft geoordeeld dat Megapol “ondubbelzinnig bezitter” is geworden van de grond behorende bij het gedeelte van de groene schuur dat op perceel [002] was gebouwd en de verjaring nog niet is voltooid, dan heeft het hof het grievenstelsel en/of de grenzen van de rechtsstrijd en/of de positieve zijde van de devolutieve werking van het hoger beroep miskend, en/of een onbegrijpelijke motivering aan zijn oordeel ten grondslag gelegd, omdat het hof heeft verzuimd de essentiële stelling van [eiser] in nr. 46 van de conclusie van antwoord te beoordelen. 3.8 In nr. 46 van de conclusie van antwoord heeft [eiser] het volgende betoogd: “Mocht Megapol door uw rechtbank als ondubbelzinnig bezitter worden aangemerkt van de grond behorende bij het gedeelte van de oude aanbouw die op [perceel] [ lees: [001] , door het hof aangeduid als ‘perceel [002] ’ A-G ] was gebouwd en mocht de verjaring dan nog niet zijn voltooid dan heeft zij tegenover [eiser] diens recht erkend door het slopen van de oude opstallen waaronder de aanbouw welke deels op perceel [001] [ perceel [002] , A-G ] was gebouwd, vervolgens het bouwen van de nieuwe opstallen binnen de kadastrale erfgrenzen van perceel [003] [ perceel [004] , A-G ] en tenslotte het verkopen en overdragen aan [verweerder 1] .” 3.9 Onderdeel 1b bevat de volgende klacht – enigszins samengevat. Voor zover het oordeel van het hof zo moet worden gelezen dat de rechtsvoorgangers van [verweerders] het “ondubbelzinnige bezit” van het stukje grond onder de groene schuur op perceel [002] hebben verkregen én de verjaring reeds voltooid mocht zijn vóór de sloop van de groene schuur, dan heeft het hof het grievenstelsel dan wel de grenzen van de rechtsstrijd miskend en/of een onbegrijpelijke motivering aan zijn oordeel ten grondslag gelegd, omdat het hof heeft verzuimd de essentiële stelling van [eiser] uit de eerste aanleg dat Megapol dan afstand heeft gedaan van verjaring te behandelen. De klacht verwijst naar nr. 47 van de conclusie van antwoord. 3.10 In nr. 47 van de conclusie van antwoord heeft [eiser] het volgende betoogd: “Indien en voor zover er door uw rechtbank toch ondubbelzinnig bezit van het stukje grond onder de oude aanbouw door rechtsvoorgangers van [verweerder 1] wordt geconstateerd en mocht de verjaring dan reeds voltooid zijn vóór de sloop van de oude opstallen inclusief de oude aanbouw, dan heeft Megapol afstand gedaan van de verjaring op grond van artikel 3:322 BW. Afstand hoeft namelijk niet alleen te geschieden door het afleggen van een verklaring maar kan ook bestaan uit een feitelijke gedraging. De gedraging bestond uit het slopen van de oude opstallen waaronder de aanbouw welke deels op perceel [001] [ perceel [002] , A-G ] was gebouwd, vervolgens het bouwen van nieuwe opstallen binnen de kadastrale erfgrenzen van perceel [003] [ perceel [004] , A-G ] en tenslotte dit verkopen en overdragen aan [verweerder 1] . Uit deze feitelijke gedraging blijkt haar oogmerk om haar recht prijs te geven, althans [eiser] mocht dit oogmerk aan deze feitelijke gedraging toekennen.” 3.11 Onderdeel 1c bevat – enigszins samengevat – de volgende klacht. Het hof heeft het grievenstelsel dan wel de grenzen van de rechtsstrijd miskend omdat het hof heeft verzuimd op een voldoende kenbare wijze te responderen op de essentiële stelling van [eiser] zoals beschreven onder nr. 48 van de conclusie van antwoord in de eerste aanleg. 3.12 In nr. 48 van de conclusie van antwoord heeft [eiser] het volgende betoogd: “Door het slopen van de oude opstallen inclusief de oude aanbouw die deels op het perceel [001] was gebouwd om vervolgens een nieuwe woning te bouwen die valt binnen de bestaande kadastrale erfgrenzen van perceel [003] [ perceel [004] , A-G ] en tenslotte dit verkopen en overdragen aan [verweerder 1] , heeft Megapol haar rechten verwerkt op verkrijging door verjaring van de betreffende grond onder deze opstallen. Deze aanspraak van Megapol en die van haar rechtsopvolgers, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid daarmee onaanvaardbaar.” 3.13 Onderdelen 1a, 1b en 1c slagen niet, omdat zij voorbijgaan aan wat het hof overweegt en oordeelt. Ik licht dat toe. 3.14 Bij r.o. 3.16 van het tussenarrest (onder het kopje “ De oude trottoirband ”) heeft het hof de volgende foto weergegeven en vervolgens het hierna geciteerde overwogen en geoordeeld: “Op de foto is te zien dat de bestrating van beide percelen verschilt. Deze bestrating wordt van elkaar gescheiden door een trottoirband. Uit de (lucht)foto’s die als productie 2 bij de memorie van grieven zijn overgelegd, blijkt dat deze situatie teruggaat tot vóór de bouw van de groene schuur. [eiser] heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de voormalige feitelijke erfgrens op de plek van die trottoirband liep. Ook [verweerders] zijn daar steeds van uitgegaan, zo blijkt onder meer uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de rechtbank en de memorie van grieven. Het hof neemt daarom, met partijen, tot uitgangspunt dat de feitelijke erfgrens (destijds) is aangeduid met de oude trottoirband.” 3.15 Deze overwegingen vloeien voort uit wat [verweerders] hebben aangevoerd in nrs. 4.3 t/m 4.7 van de memorie van grieven. Tot de door het hof bedoelde (lucht)foto’s in productie 2 bij de memorie van grieven behoort onder andere de onderstaande uit 1973 (ik maakte een uitsnede). De rode pijl wijst het voormalige huis op perceel [004] aan. 3.16 In nrs. 12 en 13 van zijn memorie van antwoord neemt [eiser] tot uitgangspunt dat de trottoirband, die de noordgrens aangeeft van het betegeld gedeelte, samenvalt met de kadastrale erfgrens: “12. [eiser] , de ouders van [eiser] en alle voorgaande bewoners van perceel [004] die [eiser] en de ouders van [eiser] als buren hadden, hebben deze erfgrens, hoewel deze niet was afgebakend middels een erfafscheiding, maar bijvoorbeeld wel op enig moment met trottoirbanden (…), altijd gerespecteerd. (…) 13. (…) De rechtsvoorgangers van [verweerder 1] hebben altijd enkel gebruik gemaakt van het op deze foto betegelde gedeelte welke loopt tot aan de voormalige groene schuur. Het betegelde gedeelte bevond zich volledig op hun eigen kadastrale perceel.” 3.17 Op p. 2 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 september 2023 in hoger beroep is onder andere te vinden dat [eiser] aangeeft dat de op een aan hem voorgehouden foto (uit productie 20 bij de dagvaarding in eerste aanleg) aanwezige witte streep “de trottoirband” is en dat “deze betonband de kadastrale grens is”. [eiser] was dus zelf, volgens het proces-verbaal, in de veronderstelling dat de trottoirband de erfgrens aangaf. De uit juli 2014 stammende foto in productie 20 bij de dagvaarding in eerste aanleg is de volgende (ik maakte een uitsnede). 3.18 In r.o. 3.18 van het tussenarrest (onder het kopje “ De groene schuur; houderschap ”) heeft het hof overwogen dat op de foto bij r.o. 3.16 is “te zien dat de groene schuur de oude trottoirband relatief beperkt overschrijdt.” Vervolgens heeft het hof in r.o. 3.20 van het tussenarrest (nog steeds onder dat kopje) geoordeeld dat het “strookje grond waarmee de groene schuur de oude trottoirband overschreed, (…) niet door verjaring eigendom [is] geworden van [verweerders] ” 3.19 Daarna heeft het hof in r.o. 3.22 (onder het kopje “ Uitgangspunt en opdracht aan [verweerders] ”) geoordeeld: “Gelet op al het voorgaande neemt het hof tot uitgangspunt dat de voormalige feitelijke erfgrens liep vanaf het onbetwiste beginpunt aan de straatkant, langs de oude trottoirband en vervolgens in een recht doorgaande lijn onder de voormalige groene schuur door naar achter . Omdat die situatie heeft bestaan vanaf (in ieder geval) eind jaren tachtig tot aan de sloop van de oude bebouwing op perceel [004] in 2017, zijn [verweerders] door verjaring eigenaar geworden van de strook grond voorbij de kadastrale grens tot aan die trottoirband en recht doorgaande lijn.” [cursivering toegevoegd, A-G] 3.20 De in 3.14 t/m 3.19 hiervoor bedoelde overwegingen en oordelen, die dus berusten op (lucht)foto’s en op wat volgens het hof tussen partijen in confesso is met betrekking tot de “feitelijke erfgrens”, zijn in cassatie als zodanig niet bestreden. 3.21 In die overwegingen en oordelen ligt besloten dat het hof de argumenten in nrs. 46, 47 en 48 van de conclusie van antwoord niet voldoende relevant heeft geacht. Het hof ontleent – conform de uitlatingen van (ook) [eiser] zelf – aan de aanwezigheid van de oude trottoirband als scheiding tussen onderling verschillende bestrating (die teruggaat tot vóór de bouw van de groene schuur eind jaren ’80; zie r.o. 2.7 van het tussenarrest) dat de litigieuze strook al decennia in het bezit is van [verweerders] en hun rechtsvoorgangers. Dit ontdoet, in de redenering van het hof, het bouwen en slopen van de groene schuur en de overige opstallen van relevantie. Het hof heeft, in dit verband, aan de hiervoor bedoelde foto’s onmiskenbaar mede ontleend dat de groene schuur slechts een klein deel van de litigieuze strook bedekte, die volgens het hof al vóór de bouw van de groene schuur werd onderscheiden. Kort en goed heeft het hof, tegen die achtergrond, het afbreken van de groene schuur – laat staan het bouwen van een nieuw opstal op perceel [004] – niet willen aanmerken de door de onderdelen bedoelde erkenning of afstand, dan wel gedraging die rechtsverwerking oplevert. Dit is ook zonder uitdrukkelijke aandacht voor de bedoelde argumenten van [eiser] goed te volgen. Klachtonderdeel 2 3.22 Onderdelen 2a, 2b en 2c lenen zich voor gezamenlijke bespreking. 3.23 Onderdeel 2a bevat de volgende klachten onder ‘2a.1’ en ‘2a.2’: 2a.1 Het hof heeft in zijn beslissingen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te miskennen dat [verweerders] blijkens het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg in rechte hebben erkend dat de rechtsvoorgangers van [verweerders] geen gebruik hebben gemaakt van de strook grond in de voortuin, zodat het hof op grond van art. 154 Rv – zo nodig in samenhang gelezen met art. 25 Rv – van dat rechtsfeit had moeten uitgaan. In een voetnoot wordt verwezen naar de volgende passage op p. 2 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 maart 2021 in eerste aanleg: “Het oorspronkelijke pad aan de straatkant van de woning werd niet door de vorige bewoners gebruikt. Dat pad leidt naar de poort die naar de achtertuin van [eiser] leidt.” 2a.2 In het geding is niet (voldoende) betwist dat de rechtsvoorgangers van [verweerders] geen gebruik hebben gemaakt van de strook grond in de voortuin, zodat het hof op grond van art. 149 Rv daarvan had uit te gaan in zijn beslissing. Door dat niet te doen geeft het hof blijk van een onjuiste rechtsopvatting, althans is zijn oordeel zonder nadere motivering, onvoldoende inzichtelijk. 3.24 Onderdeel 2b klaagt – enigszins samengevat – dat het hof art. 3:107 BW heeft miskend door niet voldoende kenbaar te responderen op de – door de rechtbank en door [eiser] genoemde – verklaring van [verweerders] tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg dat de rechtsvoorgangers van [verweerders] geen gebruik hebben gemaakt van de strook grond in de voortuin, aangezien die verklaring relevant is voor de vraag of sprake is van ‘bezit’ in de zin van dat artikel. 3.25 Onderdeel 2c klaagt ten slotte – enigszins samengevat – dat zonder nadere motivering, die ontbreekt, in ieder geval niet voldoende begrijpelijk is dat het hof de bedoelde verklaring van [verweerders] niet heeft betrokken in zijn oordeelsvorming. 3.26 De onderdelen slagen niet. Ik licht dat toe. 3.27 In r.o. 4.7 van het tussenvonnis heeft de rechtbank, gelet op wat ter zitting naar voren is gebracht, het volgende overwogen en geoordeeld: “ [verweerders] , op wie de stelplicht en de bewijslast rust, heeft niet gesteld dat de strook grond in de voortuin van perceel [002] in bezit is genomen door zijn rechtsvoorgangers. Integendeel: [verweerder 1] heeft op de zitting verklaard dat deze strook grond, dit pad, nooit door de vorige bewoners van perceel [004] is gebruikt. [eiser] heeft dit op zitting bevestigd en toegelicht dat deze strook grond naar de poort op perceel [002] leidde die uitkwam op de achtertuin van perceel [002] en dat de vorige bewoners van perceel [004] nooit langs hun huis naar de achtertuin hebben kunnen lopen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat de strook grond in de voortuin door de rechtsvoorgangers van [verweerders] in bezit is genomen. Dus kan op die grond ook van verjaring en eigendomsverkrijging geen sprake zijn.” [cursivering toegevoegd, A-G] 3.28 Met grief I, uiteengezet in nrs. 4.1 t/m 4.7 van de memorie van grieven, zijn [verweerders] opgekomen tegen r.o. 4.7 van het tussenvonnis. 3.29 Onder 1 van de memorie van grieven hebben [verweerders] onder andere opgemerkt: “Volledigheidshalve merkt ondergetekende op dat waar [verweerder 1] staat genoemd tevens de rechtsvoorgangers van [verweerder 1] [daar]onder moeten worden begrepen.” 3.30 In nrs. 4.3 t/m 4.6 van de memorie van grieven hebben [verweerders] onder andere het volgende aangevoerd: “4.3. De rechtbank stelt onterecht vast dat de strook grond (het pad) nooit door de vorige bewoners van perceel [004] is gebruikt. [verweerder 1] heeft dit in zijn ogen op de zitting ook niet in die woorden gezegd. Kennelijk heeft de rechtbank de woorden van [verweerder 1] verkeerd geïnterpreteerd. De strook grond is door [verweerder 1] wel degelijk in gebruik en bezit geweest. [verweerder 1] heeft de strook onderhouden en de strook is – zoals ook op de luchtfoto’s is te zien – optisch onderdeel geworden van de tuin van [verweerder 1] en als zodanig gebruikt ( Productie 2 – luchtfoto’s ). Het bezit van [eiser] is hierdoor teniet gegaan. Eenieder kon uit de daden van [verweerder 1] niet anders afleiden dan dat hij pretendeert eigenaar te zijn van de strook grond. 4.4 Uit de luchtfoto’s blijkt dat de strook al sinds 1973 in het bezit was van [verweerder 1] , althans subsidiair in ieder geval vanaf 1995. In randnummers 13 tot en met 15 van de conclusie van antwoord van [eiser] in eerste aanleg ( Productie 3 – cva [eiser] ) bevestigt [eiser] immers dat einde jaren 80 van de vorige eeuw [verweerder 1] een aanbouw (bestaande uit een slaapkamer en een schuur) hebben gesticht welke gedeeltelijk over de kadastrale erfgrens is gebouwd (en dus op het erf van [eiser] ). Om bij deze aanbouw te komen, liep [verweerder 1] over de strook grond (volledig betegeld en betrokken bij de voortuin) die ervoor gelegen was en met een betonnen band is afgescheiden zoals op de luchtfoto’s is te zien (vgl. Productie 2 (…)). (…) 4.5 Uit de ligging van de betegelde strook die onderdeel vormt van de voortuin van [verweerder 1] en is afgescheiden van [eiser] door een betonnen band, is voor een ieder van buiten af goed kenbaar geweest dat [verweerder 1] het bezit van dat ‘pad’ (de strook grond) uitoefende als ware het zijn eigendom, en dat de strook gelet op de uiterlijke kenmerken uitsluitend leek te horen bij zijn woning, omdat de strook door middel van een betonnen band was afgeschermd van de naastliggende grond, waardoor het een geheel vormde met de voortuin van [verweerder 1] . Dit is ook op de luchtfoto van 29 maart 1993 duidelijk zichtbaar (Productie 2, luchtfoto 29 maart 1993). 4.6 In 2016 is deze situatie nog altijd hetzelfde, zoals te zien is op Productie 6 – foto 2016 waaruit blijkt dat [verweerder 1] gedurende in ieder geval de jaren 1995 tot en met 2016 het ondubbelzinnige, exclusieve bezit heeft gehad van deze strook grond. Hierop is ook goed de exclusieve toegang tot het achtererf van [verweerder 1] zichtbaar: de sinds eind 1980 gebouwde aanbouw met deur. Vgl. ook de foto’s bij de dagvaarding en de interactieve beelden ( Productie 7 (…)). (…).” 3.31 Hiermee hebben [verweerders] dus een uitgewerkt betoog gevoerd met de inhoud dat hun rechtsvoorgangers de strook in de voortuin, die – in mijn woorden – van onderscheidende bestrating is voorzien en is afgescheiden door middel van de trottoirband, dus het pad, wel degelijk hebben gebruikt, en hoe. 3.32 In nrs. 12 en 13 van zijn memorie van antwoord neemt [eiser] tot uitgangspunt dat de trottoirband samenvalt met de kadastrale erfgrens en vermeldt hij dat de rechtsvoorgangers van [verweerders] hebben gebruikt van het betegelde gedeelte dat loopt tot aan de voormalige groene schuur: “12. [eiser] , de ouders van [eiser] en alle voorgaande bewoners van perceel [004] die [eiser] en de ouders van [eiser] als buren hadden, hebben deze erfgrens, hoewel deze niet was afgebakend middels een erfafscheiding, maar bijvoorbeeld wel op enig moment met trottoirbanden (zie ook de door [verweerder 1] bij de memorie van grieven als productie 6 overgelegde foto), altijd gerespecteerd. Verder blijkt het onder meer uit de verschillende soorten bestrating van de percelen zoals deze te zien zijn op de eerdergenoemde foto’s. 13. (…) De rechtsvoorgangers van [verweerder 1] hebben altijd enkel gebruik gemaakt van het op deze foto [ in productie 6 bij de memorie van grieven, A-G ] betegelde gedeelte welke loopt tot aan de voormalige groene schuur. Het betegelde gedeelte bevond zich volledig op hun eigen kadastrale perceel. Zij hebben nimmer langs de voormalige groene schuur over het kadastrale perceel van hun buren naar hun eigen achtertuin kunnen lopen. De poort van [eiser] bij de achtertuin belette dat eveneens. Enkel door de voormalige groene schuur kon men in de achtertuin geraken.” 3.33 Tussen partijen was in hoger beroep dus niet (langer) in geschil dat de rechtsvoorgangers van [verweerders] de strook die door de trottoirband wordt afgescheiden, dus het pad, zoals dat bijvoorbeeld zichtbaar is op de foto in 3.17 hiervoor, hebben gebruikt. [eiser] verkeerde daarbij gelet op nrs. 12 en 13 van de memorie van antwoord onmiskenbaar in de veronderstelling – in zijn nadeel – dat dat pad niet tot perceel [002] maar tot perceel [004] behoort. Kortom, partijen waren het in hoger beroep erover eens dat het pad, dat dus door het perceel op naam van [eiser] loopt, door de rechtsvoorgangers van [verweerders] is gebruikt. Dat ter zitting in eerste aanleg aan de orde is gekomen dat de rechtsvoorgangers van [verweerders] niet hebben gebruikgemaakt van “de strook grond in de voortuin” (welke strook dat dan ook precies is), heeft het hof logischerwijs niet relevant geacht. Dit is goed te volgen. Klacht 2.a2, onderdeel 2b en onderdeel 2c stuiten op het voorgaande af. 3.34 Ook het betoog van [eiser] in klacht 2a.1 dat het hof ervan uit moest gaan dat [verweerders] ter zitting in eerste aanleg hebben erkend dat de rechtsvoorgangers van [verweerders] niet hebben gebruikgemaakt van “de strook grond in de voortuin”, slaagt niet. Dat een partij zo’n gerechtelijke erkentenis als bedoeld in art. 154 lid 1 Rv heeft gedaan hoeft niet snel te worden aangenomen en verlangt bovendien waarderingen van feitelijke aard die in cassatie alleen op begrijpelijkheid kunnen worden getoetst. De bedoelde passage op p. 2 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 maart 2021 in eerste aanleg dat “[h]et oorspronkelijke pad aan de straatkant van de woning (…) niet door de vorige bewoners [werd] gebruikt” en dat “[d]at pad leidt naar de poort die naar de achtertuin van [eiser] leidt” zijn niet van dien aard dat het hof daarin niet anders dan de bedoelde gerechtelijke erkentenis kon lezen. Hierbij merk ik op dat met aanzienlijke ambiguïteit is omgeven welke strook daarmee nu precies wordt bedoeld. Dat gesproken wordt over een pad dat “leidt naar de poort die naar de achtertuin van [eiser] leidt” kan suggereren dat het mogelijkerwijs niet gaat om het in 3.33 hiervoor bedoelde pad dat voorheen uitkwam bij de groene schuur. Tot het aannemen van een uitdrukkelijke erkenning ten aanzien van de afwezigheid van het gebruik van de litigieuze strook was het hof mijns inziens niet gehouden. Klachtonderdeel 3 3.35 Klachtonderdeel 3 bevat uitsluitend een voortbouwklacht, die gelet op het voorgaande niet slaagt. 3.36 De slotsom is, wat mij betreft, dat geen van de klachtonderdelen tot cassatie kan leiden. 4 Conclusie De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G ECLI:NL:GHAMS:2024:1091. Vermoedelijk afkomstig uit productie 1 bij de conclusie van antwoord van [eiser] . Voor de volledigheid merk ik op dat, zoals deze zaak illustreert, de kadastrale kaart uiteraard niet beslissend hoeft te zijn voor de eigendomssituatie. Zie daarover bijvoorbeeld Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2025/480. ECLI:NL:GHAMS:2024:3491. Zie onder 1 van de memorie van grieven: “Volledigheidshalve merkt ondergetekende op dat waar [verweerder 1] staat genoemd tevens de rechtsvoorgangers van [verweerder 1] [daar]onder moeten worden begrepen.” Zie o.a. de conclusies van A-G Hartlief (ECLI:NL:PHR:2025:1238), nrs. 3.4 t/m 3.14, A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2024:804), nrs. 2.7 t/m 2.16, A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2023:380), nrs. 2.6 t/m 2.11, A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2023:295), nrs. 2.4-2.7, A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2022:876), nrs. 4.24 en 4.25, A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2022:980), nrs. 3.6 t/m 3.11 en A-G Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2020:617), nrs. 2.59. Zie o.a. HR 8 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1606, NJ 2024/339 (Gemeente Laarbeek/X), r.o. 3.2, HR 14 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:257, NJ 2021/186 m.nt. H.J. Snijders (X/Curaçao c.s.), r.o. 5.3.3, HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141 m.nt. H.J. Snijders (Gemeente Heusden/X), r.o. 3.3.2 t/m 3.4 en HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, NJ 2016/78 m.nt. F.M.J. Verstijlen (X/Gemeente Landgraaf), r.o.