ECLI:NL:RBAMS:2019:1283

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/661186 / KG ZA 19-93 FB/EB

Vonnis in kort geding van 21 februari 2019

in de zaak van

[eiser in conventie, verweerder in reconventie]

,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie bij dagvaarding van 31 januari 2019,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. C.D.R. Schoonderbeek te Soest,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ADM VASTGOED B.V.,

gevestigd te Uithoorn,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. E.M. Snel te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en ADM Vastgoed worden genoemd.

Ter zitting van 7 februari 2019 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding en akte wijziging van eis. Ter zitting heeft hij zijn primaire vordering ingetrokken. ADM Vastgoed heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening, en in reconventie gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte akte. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de vordering in reconventie bestreden. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht en hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.Ter zitting was [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aanwezig met mr. Schoonderbeek. Aan de zijde van ADM Vastgoed was aanwezig [naam 1] ( [functie 1] ) met mr. Snel.

2.1. ADM Vastgoed is actief in grondspeculatie. Zij heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op

8 november 2018 telefonisch benaderd met de vraag of zij hem een vrijblijvende grondaanbieding zou mogen voorleggen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarmee ingestemd. Later die dag heeft ADM Vastgoed hem de brochure van haar propositie Burgum toegezonden, samen met twee artikelen getiteld “Bouwers BAM en VolkerWessels onderuit na megastrop zeesluis” en “Verlies op zeesluis IJmuiden naar € 200 mln”, die in december 2017 respectievelijk in juli 2018 in het Financieel Dagblad hebben gestaan. De propositie Burgum bevat informatie over de mogelijkheid om te investeren in de aankoop van gronden in Friesland die nu nog een agrarische bestemming hebben, voor het geval de bestemming van die gronden wordt gewijzigd in wonen, wat een waardevermeerdering tot gevolg zal hebben. In de propositie wordt onder meer een ongedateerd artikel in het Friesch Dagblad geciteerd. Daarin staat dat jongeren uit Tytsjerksteradiel die een burgerinitiatief hebben ingediend om een eind te maken aan de woningnood aldaar, hopen dat de gemeenteraad hun ideeën zal voorleggen aan Burgemeester en Wethouders zodat die concrete locaties voor nieuwbouw kunnen zoeken. De slotparagrafen van de propositie luiden als volgt:

“Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaarden zowel ADM Vastgoed B.V. als de huidige eigenaar onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. Evenmin aanvaarden noch ADM Vastgoed B.V. als de huidige eigenaar enige aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie.

Informatie over de bestemmingsplannen geven wij op basis van de bij ons laatst bekende gegevens. Bestemmingsplannen zijn echter aan verandering onderhevig, hierdoor kunt u dan ook aan de door ons verstrekte gegevens geen rechten ontlenen. Wij verwijzen u voor het vigerende bestemmingsplan naar de desbetreffende gemeente.

Grondprijzen kunnen fluctueren, er kunnen dus geen garanties worden gegeven over toekomstige waarde-ontwikkelingen.”

2.2. Op 14 november 2018 heeft [naam 1] , [functie 1] van ADM Vastgoed tevens [functie 2] , [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op afspraak bij hem thuis opgezocht, waarna zij met elkaar over de propositie hebben gesproken. Voorafgaand aan dat gesprek had [eiser in conventie, verweerder in reconventie] per e-mail een concept koopovereenkomst Burgum ontvangen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is meegedeeld dat de buitendienstmedewerker de overeenkomst samen met hem zou doorlopen om hem een duidelijk en helder beeld te geven. Het gesprek heeft geresulteerd in aanvulling en ondertekening van de koopovereenkomst door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Hij heeft ongeveer 400 m2 grond gekocht voor een koopsom van

€ 100.000,00 v.o.n.

2.3. Nadien heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op internet twee artikelen gevonden op de website van het Friesch Dagblad. In het eerste artikel, getiteld “Spaargeld verdampt op maïsveld Burgum” en daterend van 20 oktober 2018, staat onder meer het volgende:

“Particuliere beleggers zijn bij de aankoop van grond bij Burgum al 388.000 euro spaargeld kwijtgeraakt. Ze trapten in de suggestie van ADM Vastgoed uit Uithoorn (N-H) dat op een weiland langs de Sintrale As lucratieve woningbouw zal komen. De gemeente Tytsjerksteradiel wil op het betreffende maïsland tussen de vierbaans autoweg en de bestaande woonwijk in Burgum-West helemaal geen woningen bouwen. Volgens een gemeentewoordvoerder zal grondontwikkeling nu niet gebeuren en ook in de toekomst is dat “niet logisch” op het perceel. De grond heeft een agrarische bestemming en de autoweg is, ondanks een geluidswal, wettelijk gezien te lawaaierig voor woningbouw ernaast. (…) Voor de landbouwgrond die [naam 1] voor 8,25 euro per vierkante meter kocht, brengt hij de particuliere beleggers 232,50 tot 268 euro in rekening, zo blijkt uit gegevens van het Kadaster. (…) De particulieren hebben in Burgum forse bedragen betaald voor kale, niet-ontwikkelde grond. Als Ty-tsjerksteradiel grond verkoopt aan een projectontwikkelaar ligt de prijs op 145 euro per vierkante meter. Dat is inclusief riolering, wegen, aansluiting op infrastructuur. Als de geluidsnormen er niet waren geweest en áls de gemeente wel huizen op het weiland zou willen, dan lijkt de belegging alsnog niet rendabel: een projectontwikkelaar zal de particulieren niet willen uitkopen voor hun prijs. (…)”

2.4. In het tweede artikel, verschenen op 22 oktober 2018 onder de kop “Wethouder wil grondspeculatie actief tegengaan”, staat onder meer het volgende:

“(…) Het college werkt aan een woningvisie. Daarin zijn zoekgebieden voor woningbouw opgenomen, maar het betreffende maïsveld langs de Sintrale As zit daar niet bij. (…) geluidsnormen van de Sintrale As maken woningbouw schier onmogelijk. Ook de medewerking van Tytsjerksteradiel zal er niet komen; die richt zich op De Warren, een stuk grond ten westen, en niet ten oosten, van de Sintrale As bij Burgum-West. Daar wil [naam 2] ( [functie 3] , vzr.) het voor het eind van dit jaar eens worden met de provincie over een kleine 150 woningen. (…) Wethouder [naam 2] laat weten dat [naam 1] , op eigen verzoek, van informatie is voorzien over de bestemming van de grond.

2.5. Op 19 november 2018 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de volgende e-mail aan ADM Vastgoed gestuurd:

“Ik heb pas op jouw aanraden een reservering genomen op een stuk grond dat bij jullie werd aangeboden. Ik wil bij deze laten weten dat ik afzie van afname van dit goed. Graag ontvang ik een bevestiging dat de ondertekening van de formulieren teniet wordt gedaan / wordt vernietigd en dat de reservering wordt geannuleerd.”

[naam 1] heeft daarop telefonisch geantwoord dat ADM Vastgoed [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal houden aan de koopovereenkomst.

2.6. Bij e-mail van 12 december 2018 van zijn advocaat heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de koopovereenkomst vernietigd op grond van bedrog, misbruik van omstandigheden althans dwaling.

2.7. Op 24 december 2018 heeft ADM Vastgoed [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gesommeerd de overeenkomst na te komen en de gronden uiterlijk op 30 januari 2019 af te nemen. Daarbij is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk gesteld voor de schade die ADM Vastgoed zal lijden als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet meewerkt aan de levering en is hem de opeising van de contractuele boete in het vooruitzicht gesteld.

2.8. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de koopsom onder de notaris gestort en de notaris laten weten onder protest te zullen afnemen, in verband met de dreiging van verbeurde boetes. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de notaris daarbij verzocht in de ontwerp akte van levering op te nemen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onder protest nakomt. Vervolgens is de passeerdatum bepaald op 29 januari 2019.

2.9. Op 22 januari 2019 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van de notaris het ontwerp van de akte van levering ontvangen. In de begeleidende brief schrijft de notaris onder meer:

“(…) Uw aankoop is puur speculatief, een belegging derhalve. U koopt agrarische grond en u hoopt, dat door bestemmingswijziging de waarde van de grond stijgt en u zo uw rendement behaalt. Niemand geeft voor die bestemmingswijziging een garantie, niet de verkoper, maar zeker ondergetekende niet als notaris.

U heeft geheel voor eigen risico gekocht.”

2.10. In het ontwerp van de leveringsakte staat voor zover hier relevant het volgende:

“OVERDRACHTSBELASTING

De overdracht van het verkochte heeft betrekking op de verkrijging door koper van cultuurgrond als bedoeld in artikel 15 lid 1 onderdeel q van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Volgens verklaring van koper zal deze cultuurgrond bedrijfsmatig worden geëxploiteerd ten behoeve van de landbouw als bedoeld in gemeld onderdeel. Koper is ermee bekend dat deze vrijstelling van overdrachtsbelasting vervalt en leidt tot belastingheffing als koper of zijn rechtsopvolger het verkochte niet gedurende een termijn van tenminste tien jaren op een wijze als bedoeld in deze vrijstelling exploiteert of doet exploiteren. Deze vrijstelling is daarom een voorwaardelijke vrijstelling. De thans verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt derhalve nihil.

(…)

SLOTVERKLARINGEN

1. Koper is ermee bekend, dat door verkoper géén enkele garantie wordt gegeven dat het verkochte in aanmerking komt als toekomstige ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden cum annexis, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven of verleend.

Derhalve heeft deze overdracht een speculatief karakter. Het risico van het uitblijven van een bestemmingswijziging komt geheel voor rekening van koper. Koper verklaarde hiermee bekend te zijn, dit bewust te hebben aanvaard en door verkoper en de notaris op dit feit gewezen te zijn. Met name verklaarde de koper nog de door de notaris gegeven toelichting op de akte te hebben ontvangen, deze te hebben gelezen en te begrijpen. (…)”

2.11. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bij e-mail van 17 januari 2019 van zijn advocaat de notaris verzocht slotverklaring 1 te schrappen en in plaats daarvan een tekst op te nemen waaruit blijkt – kort gezegd – dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd en dat hij alleen onder protest meewerkt aan de levering. De notaris heeft daarop bij e-mail van 24 januari 2019 geantwoord dat aanvaarding van de levering onder protest niet mogelijk is, omdat dat niet zal leiden tot eigendomsoverdracht.

2.12. Op 29 januari 2019 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet bij de notaris verschenen.

2.13. Bij deurwaardersexploot van 1 februari 2019 heeft ADM Vastgoed [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gesommeerd om de gekochte grond uiterlijk binnen acht dagen na ontvangst van die brief af te nemen, bij gebreke waarvan ADM onder meer aanspraak zal maken op de contractuele boete.

3 De vordering in conventie

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert na wijziging en vermindering van eis, kort gezegd, ADM Vastgoed te veroordelen om mee te werken aan het passeren van de leveringsakte waarin de slotverklaring en de bepaling over de overdrachtsbelasting zijn geschrapt, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van ADM Vastgoed in de proceskosten.

4 De vordering in reconventie

ADM Vastgoed vordert op haar beurt veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot medewerking aan het passeren van de leveringsakte met behoud van de daarin opgenomen slotverklaringen (zie 2.10) en bepaling over de overdrachtsbelasting, primair op straffe van een dwangsom en subsidiair door middel van indeplaatstreding als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW. Daarnaast vordert ADM Vastgoed [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete voor iedere dag dat hij het registergoed niet zal hebben afgenomen, te rekenen vanaf 10 februari 2019. Alles met veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met rente.

5.1. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de ontwerp akte van levering op wezenlijke onderdelen moet luiden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is door ADM Vastgoed gesommeerd om uiterlijk op 9 februari 2019 mee te werken aan het passeren van de leveringsakte met daarin de bepaling over de overdrachtsbelasting en de slotverklaring (zie 2.10) die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] allebei niet wil accepteren. Die datum is inmiddels niet meer haalbaar, maar duidelijk is dat ADM Vastgoed wil dat de leveringsakte zo snel mogelijk gepasseerd wordt. Daarmee is het spoedeisend belang van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij zijn vordering gegeven.

5.2. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verplicht is tot afname van een stuk grond in Friesland tegen betaling van € 100.000,00. Hij stelt dat de overeenkomst tot stand is gekomen door bedrog, misbruik van omstandigheden, dwaling of oneerlijke handelspraktijken van ADM Vastgoed. Volgens ADM Vastgoed is daarvan geen sprake en wist [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heel goed wat hij ondertekende.

5.3. Ten gunste van het door ADM Vastgoed verdedigde standpunt pleit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een stuk heeft ondertekend waarboven ‘koopovereenkomst’ staat. Hij heeft zich dat ook gerealiseerd, want hij stelt om die reden tegen [naam 1] te hebben gezegd dat hij nog niet tot koop wilde overgaan. Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [naam 1] toen gezegd dat hij ook nog niet zou kopen door de enkele ondertekening. [naam 1] betwist dat laatste, zodat dit voorbehoud niet vaststaat. Voor de beantwoording van de vraag hoe een en ander is verlopen, is nader onderzoek naar de feiten nodig, waarvoor in kort geding geen ruimte is. Maar wat daarvan zij: in elk geval had het opschrift van de overeenkomst voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] reden tot behoedzaamheid moeten zijn. Bovendien is hem, vooruitlopend op de afspraak met [naam 1] , een concept van de koopovereenkomst toegezonden, zodat hij ruimschoots de gelegenheid heeft gehad onderzoek te doen naar de hem voorgestelde propositie. Hij heeft dit echter pas na ondertekening van de overeenkomst gedaan.

Daarbij komt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter zitting heeft erkend dat [naam 1] hem tijdens hun gesprek dat voorafging aan ondertekening van de koopovereenkomst, heeft gezegd dat het ging om een transactie met een speculatief karakter, dat de bestemming van de grond nu landbouw was en dat die hopelijk kon worden omgezet naar woningbouw, maar dat ADM Vastgoed niets kon garanderen.

5.4. Ten gunste van het standpunt van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] pleit om te beginnen dat ADM Vastgoed, naar [naam 1] ter zitting heeft toegegeven, in haar verkoopbrochure irrelevante en daardoor suggestieve informatie heeft verstrekt door niet alleen bouwbedrijf BAM te noemen als eerdere eigenaar van de grond, maar bovendien in haar verkoopbrochure melding te maken van de “mega strop zeesluis”. BAM heeft haar aandeel in de grond echter al in 2012 verkocht, jaren voordat ADM Vastgoed deze aankocht. [naam 1] heeft ter zitting toegegeven dat de redenen die BAM daarvoor had, niets van doen hebben met de strop die zij heeft geleden met betrekking tot het door haar nadien aangenomen werk betreffende de zeesluizen bij IJmuiden. Het noemen van BAM, een solide partij, is dan ook een misleidende handelspraktijk (zie artikel 6:193 BW). Aldus wordt immers, kennelijk opzettelijk, maar in strijd met de waarheid, gesuggereerd dat BAM met name vanwege die strop het project heeft afgestoten, waardoor op onjuiste gronden vertrouwen wordt gewekt in de soliditeit van de propositie.

Daarbij komt dat het verschil tussen de prijs waarvoor ADM Vastgoed de gronden heeft aangekocht en de prijs van € 250,00 per m2 die zij aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft berekend, exorbitant is. Deze vraagprijs, die door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zonder meer is geaccepteerd, bedraagt immers bijna het dertigvoudige van de m2-prijs van € 8,25 die zij zelf bij de aankoop heeft betaald. Voor dit exorbitante verschil heeft ADM Vastgoed geen goede verklaring gegeven. Voorshands is niet aannemelijk dat het verschil bij benadering gerechtvaardigd wordt door de kosten van ADM Vastgoed voor een bodemonderzoek, omgevingsvergunningen, planologen en de kantoorkosten die [naam 1] ter zitting heeft genoemd. Het vragen van een zo hoge prijs kan door de aspirant koper moeilijk anders worden begrepen dan dat het realiteitsgehalte van de in het vooruitzicht gestelde mogelijkheid van woningbouw, zeer groot is. Daarom wordt ook door deze prijs vertrouwen gewekt in de soliditeit van de propositie, terwijl de verkoper over andersluidende gegevens beschikt.

In het licht van het vorenstaande had het op de weg van ADM Vastgoed gelegen om [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te informeren over het haar bekende standpunt van de gemeente Tytsjerksteradiel dat de grond niet voor woningbouw geschikt was en dat niet zou worden meegewerkt aan een bestemmingswijziging, ook al vond ADM Vastgoed dat standpunt niet gerechtvaardigd. Dit geldt temeer nu ADM Vastgoed in haar propositie Burgum een voor haar gunstiger geluid uit het Friesch Dagblad wél heeft vermeld.

Ten slotte klemt al het vorenstaande temeer gezien de uiteenlopende hoedanigheden van partijen. ADM Vastgoed sloot de overeenkomst als professioneel handelende partij terwijl [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , zoals zij wist, een particulier is die naar een geldbelegging zocht. Onder zulke omstandigheden krijgt de plicht van de verkoper om de koper behoorlijk te informeren, extra gewicht.

5.5. Bij afweging van de hiervoor in 5.3 en 5.4 vermelde omstandigheden van het geval en mede in aanmerking genomen de uiteenlopende hoedanigheden van partijen, wordt voorshands geoordeeld dat het beroep van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op dwaling en op oneerlijke handelspraktijken bepaald kansrijk is. Hieraan doet niet af dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorafgaand aan ondertekening van de koopovereenkomst, ruimschoots de gelegenheid had onderzoek te doen naar de voorgestelde propositie. In het vorenstaande ligt immers besloten dat ADM Vastgoed jegens hem dienaangaande een mededelingsplicht had. Deze mededelingsplicht weegt - in elk geval in de gegeven omstandigheden - zwaarder dan de onderzoeksplicht van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (zie HR 30 november 1973, NJ 1974/97).

Aan het vorenstaande doet evenmin af dat [naam 1] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorafgaand aan ondertekening van de koopovereenkomst heeft gezegd dat het ging om een transactie met een speculatief karakter, dat de bestemming van de grond nu landbouw was en dat die hopelijk kon worden omgezet naar woningbouw, maar dat ADM Vastgoed niets kon garanderen. Aan het gewicht van deze mededelingen wordt immers al aanstonds afbreuk gedaan door de in de verkoopbrochure gedane aanprijzingen en de misleidende suggestie van soliditeit van de propositie door vermelding van de eerdere betrokkenheid van BAM. Mede in dit licht zijn zij te globaal om te kunnen worden aangemerkt als voldoende concrete waarschuwingen voor de specifieke en aanzienlijke risico’s die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] liep door de koopovereenkomst te ondertekenen, over welke risico’s ADM Vastgoed veel nauwkeuriger was geïnformeerd dan zij aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] meedeelde.

6.1. Uit de beoordeling in conventie vloeit voort dat de spiegelbeeldige vordering in reconventie niet toewijsbaar is.

6.2. ADM Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Wegens samenhang met de conventie zullen de kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op nihil.

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1. verbiedt ADM Vastgoed om van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te verlangen dat hij zijn medewerking verleent aan het passeren van de leveringsakte voordat de slotverklaring onder 1 en de bepaling over de overdrachtsbelasting daaruit zijn geschrapt,

7.2. veroordeelt ADM Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 1.376,02,

7.3. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.4. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

7.5. weigert de gevraagde voorzieningen,

7.6. veroordeelt ADM Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2019.

Bij afwezigheid van mr. F.B. Bakels, is dit vonnis ondertekend door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, die het vonnis uitsprak.

type: eB

coll: MvG