ECLI:NL:RBAMS:2021:7800

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9069670 CV EXPL 21-3759

vonnis van: 9 november 2021

fno.: 436

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

Woonstichting Lieven De Key

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: De Key

gemachtigde: mr. R.A. Veldman

t e g e n

B.V. [gedaagde]

gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.O. Klaassen

- dagvaarding van 26 februari 2021, met producties;- antwoord/eis in reconventie, met producties;

- instructievonnis;- dagbepaling mondelinge behandeling;

- antwoord in reconventie door De Key, met producties;

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aanvullende producties ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 juni 2021. Voor De Key verscheen [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. Voor [gedaagde] verscheen [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen ( [gedaagde] mede aan de hand van een pleitnotitie) hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na de mondelinge behandeling zijn de volgende processtukken ingediend:

- akte van De Key, met producties;- akte uitlating van [gedaagde] ,

Vervolgens is de zaak voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1. In 1988 heeft [gedaagde] met de rechtsvoorganger van De Key een overeenkomst gesloten tot huur van de bedrijfsruimte aan het adres [adres] , hierna het gehuurde. De huur is op 1 oktober 1988 aangegaan voor de duur van 5 jaar tot 30 september 1993 en is vervolgens telkens voor huurperiodes van 5 jaar verlengd. Het gehuurde betreft een unit van ongeveer 100 m2 in de bedrijfshal ‘ [naam hal] ’ in [vestigingsplaats] . De bedrijfshal heeft een oppervlakte van ca 6.500 m2.

1.2. Het gehuurde is volgens de huurovereenkomst uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als reparatie-inrichting voor dynamo’s, startmotoren, magneten elektromotoren en ontstekingen voor auto’s, motorrijwielen en buitenboordmotoren, alsmede in- en verkoop van onderdelen auto – elektrische delen.

1.3. Het terrein waarop [naam hal] is gebouwd is in 1985 door de gemeente Amsterdam verkregen uit de boedel van de NDSM werf en vervolgens in 1988 door de gemeente in erfpacht uitgegeven aan Miele & Co met de verplichting om de in erfpacht gegeven grond te gebruiken voor het stichten van een bedrijfsverzamelgebouw voor industrie en handel met uitsluiting van detailhandel. Miele & Co heeft [naam hal] in 1988 gesticht en in 1989 verkocht aan Meerdalhuis BV. Het gebouw is vervolgens 20 jaar in bezit geweest bij Meerdalhuis BV en in februari 2009 verkocht en in eigendom overgedragen aan De Key. De Key heeft ‘ [naam hal] ’ gekocht met het oog op toekomstige woningbouw.

1.4. In 2014 is voor het betreffende gebied het bestemmingsplan NDFSM-werf West van kracht geworden. Op grond van het bestemmingsplan is woningbouw toegestaan op de locatie van de [naam hal] . De Key is voornemens [naam hal] te slopen en het terrein te gebruiken voor het (doen) ontwikkelen van een gemengd complex dat vooral bestemd is voor (sociale) woningbouw.

1.5. Het betreffende kavel heeft als planologische bestemming “Gemengd-1”. In de Toelichting op het geldende bestemmingsplan NDSM-Werf West uit 2014, hoofdstuk 17.2, staat: “De bestemming Gemengd -1 betreft het huidige bedrijventerrein-gedeelte van het plangebied: de strook tussen de NDSM-straat en de Klaprozenweg. Dit is het gedeelte van de NDSM-werf dat de gemeente niet actief in ontwikkeling neemt, maar slechts een faciliterende rol heeft bij de wenselijke initiatieven. Deze faciliterende rol komt onder meer tot uiting door de verruiming van de bestemmingsmogelijkheden. Het is verder aan de markt om van de bredere mogelijkheden gebruik te maken.”

1.6. De Key heeft per aangetekende brief van 7 september 2017 aan [gedaagde] laten weten dat De Key de huurovereenkomst na 30 september 2018 niet voor een volgende periode van 5 jaar te willen verlengen en stelt zij voor de huurovereenkomst na 30 september 2018 voor onbepaalde tijd voort te zetten en de opzegtermijn te wijzigen van twaalf naar zes maanden. Verder meldt De Key, voor zover hier relevant, in de brief het volgende: “Voor het geval u niet instemt met ons voorstel tot aanpassing van de verlenging en opzegtermijn, zeggen wij de met u gesloten huurovereenkomst hierbij gelijktijdig op tegen 30 september 2018. Tevens zeggen wij u de ontruiming aan per 30 september 2018 (…).”

1.7. [gedaagde] laat bij brief van 4 oktober 2017 De Key weten niet in te stemmen met het voorstel van De Key omdat de wettelijke regels voor de huur van 290-bedrijfsruimte bepalen dat de huurovereenkomst geldt voor de duur die is overeengekomen, dat de huur per 1 oktober 2018 dus wordt verlengd met vijf jaar, dat volgens de wet de opzegtermijn ten minste een jaar dient te zijn en het voorstel van De Key om dit te bekorten wettelijk gezien niet is toegestaan.

1.8. Op 5 februari 2018 wordt namens De Key aan [gedaagde] gecommuniceerd over het plan om op de plaats van het gehuurde sociale woningen te realiseren. Dit heeft voor zover sprake zou zijn van 290-bedrijfsruimte te gelden als reden voor de opzegging, aldus De Key.

1.9. Bij brief van 18 februari 2021 bericht de gemachtigde van De Key aan de gemachtigde van [gedaagde] , voor zover hier van belang: “Na overleg met uw gemachtigde heeft De Key besloten de huurovereenkomst met betrekking tot de gehuurde bedrijfsruimte (…) hier voorwaardelijk op te zeggen tegen 30 september 2023. De huur is in een eerder stadium opgezegd tegen 30 september 2018. Deze nieuwe opzegging zal uitsluitend worden ingeroepen indien blijkt dat de eerdere opzegging geen rechtsgevolg heeft.”

1.10. Bij brief van 19 februari 2021 antwoordt de gemachtigde van [gedaagde] dat zijn client zich op het standpunt blijft stellen dat de huuropzegging tegen 30 september 2018 nietig is aangezien deze niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:290 BW, dat zijn cliënt zich ervan bewust is dat het gehuurde ligt in een gebied dat thans herontwikkeld wordt en in dat verband de huurovereenkomst niet in stand kan blijven, maar dat zijn cliënt vooralsnog niet kan instemmen met een huurbeëindiging per 30 september 2023 nu De Key nog geen concreet, vergund en uitvoerbaar bouwplan gereed heeft.

1.11. In het NDSM Investeringsbesluit – concept 3 april 2021 staat: “Voor het noordelijke deel van de werf, langs de TT Vasumwg en Klaprozenweg, wordt eveneens intensivering en verkleuring mogelijk gemaakt. Maar hier onderneemt de gemeente zelf geen actieve stappen.”

Vordering in conventie

2. De Key vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:Primair:a.) het tijdstip waarop de huur eindigt vast te stellen op 31 december 2021; b.) [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen twee maanden na betekening van een bruikbare omgevingsvergunning die voorziet in de sloop van het gehuurde, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] na betekening van het vonnis in gebreke blijft hieraan te voldoen, gemaximeerd tot € 500.000,00; Subsidiair:c.) het tijdstip waarop de huur eindigt vast te stellen op 30 september 2023; d.) [gedaagde] , onder de voorwaarde dat De Key vanaf de datum van ontruiming t/m september 2023 maandelijks voorschot betaalt aan [gedaagde] ter grootte van € 3.192,76, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen twee maanden na betekening van een bruikbare omgevingsvergunning die voorziet in de sloop van het gehuurde, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] na betekening van het vonnis in gebreke blijft hieraan te voldoen, gemaximeerd tot € 500.000,00;Primair en subsidiair:e.) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

Vordering in reconventie

3. [gedaagde] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: a.) te verklaren voor recht dat op de huurbeëindiging artikel 7:309 BW van toepassing is;b.) De Key te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen een schadeloosstelling van € 430.969,00 subsidiair een bedrag als schadeloosstelling op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet:c.) De Key te veroordelen in de kosten van de procedure.

4. De Key en [gedaagde] hebben aanvankelijk gedebatteerd over de vraag of het huurregime van artikel 7:230a BW of het huurregime van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte van toepassing is. Na een bezoek aan het gehuurde en een toelichting op de wijze van bedrijfsvoering erkent De Key dat er sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

5. De Key vordert vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt.

Opzegging tegen 30 september 2018?

6. De Key stelt primair dat de huur op geldige wijze is opgezegd tegen 30 september 2018 en dat als deze opzegging nietig is, deze opzegging kan worden geconverteerd. Aan de voorwaarden van artikel 3:42 BW is voldaan, aldus De Key.

7. Over de vraag of de opzegging van de huurovereenkomst van deze bedrijfsruimte geldig is opgezegd kan de kantonrechter kort zijn: dat is niet het geval. De wet (artikel 7:294 BW) is klip en klaar: opzegging van een dergelijke huurovereenkomst is nietig indien de opzegging niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. Nu bij de opzegging geen gronden zijn vermeld is deze opzegging dus nietig. De Key heeft nog opgemerkt dat elke ondernemer weet dat de stad oprukt en industriebestemming aan het vervagen is. Voor zover hiermee bedoeld wordt dat de opzeggingsgrond wel kon worden begrepen en dus niet benoemd hoefde te worden, wordt dit verworpen. Het is niet aan de huurder om te raden welke opzegging de verhuurder aan de opzegging ten grondslag legt.

8. De kantonrechter dient vervolgens (ambtshalve) te toetsen of deze nietige opzegging niet toch moet worden beschouwd als een rechtsgeldige rechtshandeling (zie artikel 3:42 BW).

9. Zoals reeds overwogen is een opzegging door de verhuurder nietig indien zij niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. De gedachte achter de benoeming van de opzeggingsgronden is dat de huurder zich ten tijde van de opzegging een oordeel moet kunnen vormen over zijn kansen in een eventuele procedure op basis van de in de opzegging vermelde gronden. Het is de kantonrechter bekend dat in de rechtspraak, in het voordeel van de opzeggende verhuurder, regelmatig soepel omgegaan wordt met de uitleg en aanvulling van de opzeggingsgronden. Dit is ook begrijpelijk (zie hierover de conclusie van mr. Huydecoper ECLI:NL:PHR:2008:BC6116). Dit laat onverlet dat er nog steeds door de wetgever uitdrukkelijk voor is gekozen dat de gronden bij een opzegging moeten worden aangegeven op straffe van nietigheid. In het geval het achterwege laten hiervan door de verhuurder rechtgezet kan worden door op een later moment alsnog de opzeggingsgronden te vermelden verliest deze regel betekenis. Een opzegging die nietig is omdat geen enkele opzeggingsgrond is aangevoerd kan daarom niet in een rechtsgeldige opzegging worden geconverteerd. Van bijkomende omstandigheden die een en ander in dit geval anders zouden maken is niet gebleken. Dat de verhuurder eerder meende dat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, is hiertoe in ieder geval onvoldoende. Gesteld noch gebleken is dat deze inschatting een gevolg is van het handelen van huurder. Verder is hier sprake van een grote en professionele verhuurder waarvan verwacht mag worden dat die zich informeert over het karakter van het bedrijfspand alvorens de opzegging vorm te geven. Uit de bestemmingsomschrijving zoals opgenomen in de huurovereenkomst is evenmin op te maken dat er een verplichting bestond tot een beperking tot zakelijke klanten. Evenmin kan worden aangenomen dat er een grond bestaat ten gevolge waarvan [gedaagde] verplicht zou zijn de De Key eerder dan zij heeft gedaan te wijzen op een gebrek in de opzegging en dat dat een reden zou zijn om de opzegging alsnog geldig te verklaren.

10. De Key heeft verder nog gesteld dat [gedaagde] zich niet zou kunnen beroepen op het ontbreken van een geldige opzegging omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze stelling is echter, gelet op hetgeen reeds is overwogen, niet, althans onvoldoende gemotiveerd, onderbouwd.

10. Uit het voorgaande volgt dat niet geldig is opgezegd tegen 30 september 2018. Het primair door De Key gevorderde wordt daarom afgewezen.

Opzegging huur tegen 30 september 2023

12. Bij de opzegging tegen 30 september 2023 zijn wel gronden vermeld. De Key beroept zich op dringend eigen gebruik van het gehuurde in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW.

13. [gedaagde] betwist niet dat dat sprake is van een locatie dat is aangewezen voor een grootschalige herontwikkeling en dat op enig moment de huurovereenkomst zal moeten eindigen. De Key heeft echter op geen enkele wijze aangetoond of aannemelijk gemaakt dat de planontwikkeling in een dusdanig stadium verkeert dat de beeindiging van de huur momenteel dringend noodzakelijk is. Verder streeft De Key geen eigen belangen na maar wenst over te gaan tot vervreemding van het perceel aan een commerciële ontwikkelaar, aldus [gedaagde] .

Eigen gebruik

14. De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de stellingen van De Key volgt dat bij de ontwikkeling van het perceel mogelijk sprake is van een constructie waarbij het erfpachtrecht op enig moment zal worden gesplitst en deels worden overgedragen. Uit de stellingen van De Key volgt ook dat De Key actief deelneemt in de ontwikkeling van het voorgenomen project en eigenaar zal blijven van het woningprogramma en ongeveer 400 m2 maatschappelijke ruimte op de begane grond. De Key heeft uiteengezet dat vanwege de omvang van het project en de voor woningcorporaties geldende regels, De Key er voor heeft gekozen samen te werken met commerciële ontwikkelaars. De ontwikkeling zal zij niet geheel in eigen beheer en voor eigen rekening en risico doen. De kantonrechter overweegt dat dergelijke (financierings) constructies er niet aan in de weg staan om dringend eigen gebruik aan de zijde van De Key aan te nemen. Ook als het erfpachtrecht (deels) wordt vervreemd om later huurwoningen terug te kopen, zoals door [gedaagde] wordt gesteld, is in casu nog steeds sprake van een uitvoeringsmodaliteit die in de kern niet gericht is op vervreemding maar op renovatie en zo (sociale) woningbouw te bewerkstelligen. Dit betekent dat aangenomen kan worden dat sprake is van dringend eigen gebruik.

Datum opzegging en ontruiming

15. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat maar summierlijk blijkt van de voorgenomen werkzaamheden. Het overgelegde schetsontwerp, de intentieverklaring van een projectontwikkelaar en De Key om de ontwikkeling en realisatie van het kavel te onderzoeken en de andere algemene stukken, maken duidelijk dat een en ander zich nog in een eerste stadium van de ontwikkeling bevindt. Dit laat onverlet dat voldoende aannemelijk is geworden dat dit project daadwerkelijk kan en zal worden uitgevoerd. Dit wordt op zichzelf ook wel erkend door [gedaagde] . Nu de datum van beëindiging pas over twee jaar ligt is het voldoende aannemelijk dat tegen die tijd de plannen nader zijn geconcretiseerd en de eerste stappen van de ontwikkeling, waaronder de sloop, ook daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden.

16. Dit betekent dat afdoende aannemelijk is gemaakt dat sprake is van een ophanden zijnde renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. De subsidiaire vordering wat betreft de opzegging van de huurovereenkomst dient daarom door de kantonrechter te worden toegewezen.

Ontruiming

17. Dat De Key een dermate groot belang heeft bij een ontruimingsdatum die eerder ligt dan de datum van beëindiging is, mede gelet op de summiere onderbouwing van de bestaande plannen en het feit dat deze plannen zich in een eerste stadium bevinden, door De Key onvoldoende onderbouwd. De gevorderde ontruiming voorafgaand aan de datum van beëindiging van de huurovereenkomst zal daarom worden afgewezen.

19. De reconventionele vordering is voorwaardelijk ingesteld, namelijk onder de voorwaarde dat besloten wordt dat de huurovereenkomst op enig moment zal eindigen ten gevolge van de opzegging. Uit het voorgaande volgt dat aan deze voorwaarde wordt voldaan. In reconventie gaat het om de vraag of er met de voorgenomen herontwikkeling van het perceel waarop het gehuurde staat sprake is van een huur beëindiging met het oog op uitvoering van werk in het algemeen belang in de zin van artikel 7:309 BW.

20. Over het algemeen komen huurders bij de beëindiging van huur niet in aanmerking voor een volledige schadeloosstelling ten gevolge van die beëindiging. Dat is anders in het geval sprake is van een artikel 7:309 BW situatie. Dit wetsartikel bestaat om de ongelijkheid op te heffen tussen gevallen waarin daadwerkelijk onteigening plaatsvindt (en de aanspraken van huurders op grond daarvan aan bod komen), en gevallen waarin voor onteigening in aanmerking komend onroerend goed zonder onteigeningsprocedure wordt verkregen. Er hoeft geen daadwerkelijke onteigening in het spel te zijn of te dreigen om de regel die nu in artikel 7:309 BW staat toepasselijk te laten zijn. Artikel 7:309 BW is alléén bedoeld voor gevallen die sterke verwantschap vertonen met die waarin onteigening in aanmerking zou komen. Als dus sprake is van andere gevallen, waarin de beweegredenen die de verhuurder voor beëindiging van de huur heeft, onvoldoende overeenkomst vertonen met de situatie waarin ook onteigening zou kunnen plaatsvinden, komen huurders niet voor schadeloosstelling in de zin artikel 7:309 BW in aanmerking.

21. Hoewel de reikwijdte van artikel 7:309 BW te veel zou worden ingeperkt indien zou moeten worden aangenomen dat slechts aan het criterium “in het algemeen belang” wordt voldaan indien het uit te voeren nieuwe werk, waarvoor de afbraak plaatsvindt, berust op een of meer op het totstandbrengen van dat nieuwe werk gerichte overheidsbesluiten, zal wel de eis moeten worden gesteld dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd.

22. Op [gedaagde] rust ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv de stelplicht en de bewijslast dat aan de eisen van artikel 7:309 lid 1 BW is voldaan.

23. Door [gedaagde] is in essentie aangevoerd dat De Key een woningbouwvereniging is en daarmee het algemeen belang behartigt. De Key had dan ook het oog op de uitvoering van werken, te weten (sociale) woningbouw, in het algemeen belang. Dit algemeen belang wordt behartigd door de gemeente Amsterdam.

24. De kantonrechter overweegt dat het een feit van algemene bekendheid is dat de woningnood hoog is. Bij het bouwen van woningen spelen maatschappelijke belangen dus per definitie een rol. Daarmee is echter nog geen sprake van een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat mede met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd, dat vereist is voor het aannemen van een algemeen belang in de zin van artikel 7:309 BW. Niet kan immers worden aangenomen dat de wetgever heeft beoogd om elk (woningbouw)project waarbij een algemeen belang betrokken is onder de werkingssfeer van artikel 7:309 BW te scharen en de huurder een volledige schadeloosstelling te verschaffen (vgl ook de conclusie van mr. Huydecoper bij voornoemd arrest par. 11 e.v.). Dit betekent dat het enkele feit dat (sociale) woningen zullen worden gebouwd onvoldoende grondslag biedt om onder de werkingssfeer van artikel 7:309 BW te vallen.

25. Bij de vraag of sprake is van een algemeen belang is het evenmin van doorslaggevende betekenis dat de gemeente Amsterdam op de een of andere wijze betrokken is bij het project. De gemeente zal immers sowieso haar bestuursrechtelijke taken dienen te vervullen.

26. Van een algemeen belang dat volgt uit concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het voorgenomen werk wordt gerealiseerd is aldus niet gebleken. Uit (de Toelichting op) het geldende bestemmingsplan volgt expliciet dat nu juist géén sprake is van een concreet overheidsbeleid dat met de uitvoering van de door De Key voorgenomen nieuwbouw wordt gerealiseerd. Er wordt immers toegelicht dat verschillende bestemmingen mogelijk zijn en de ontwikkelingen verder aan de markt worden overgelaten. Dat de bestemming wordt verruimd om ook hoogbouw voor wonen mogelijk te maken, maakt niet dat sprake is van een concreet beleid dat mede wordt verwezenlijkt door de voorgenomen bouw. De keuze van de gemeente om het aan de markt over te laten wat er exact gebeurt wordt niet anders doordat de gemeente positief staat tegenover de bouw van woningen in het gebied en de bestemming te verruimen voor wonen en wordt voorzien in de mogelijkheid van een hogere bouwhoogte op het perceel. Het is immers haar bestuursrechtelijke taak om de bestemming te verruimen en te voorzien in de mogelijkheid van een hogere bouwhoogte. Van een concrete aanwijzing ten aanzien van het perceel waarop het gehuurde staat is niet gebleken. Kortom, deze kwestie lijkt in het geheel niet op een situatie waarin sprake zou zijn van onteigening. Artikel 7:309 BW komt dus niet voor toepassing in aanmerking.

27. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen. De op grond van artikel 7:309 BW gevorderde schadevergoeding wordt dus eveneens afgewezen.

De kantonrechter:

In conventie:

Verwijst de zaak naar de rol van 23 november 2021 voor akte als omschreven onder r.o. 18 zijdens De Key;

In conventie en reconventie:

Houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.