ECLI:NL:RBAMS:2023:1991

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling Privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/718459 / HA ZA 22-446

Vonnis van 15 februari 2023

in de zaak van

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. J.C. Daniëls,

tegen

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [gedaagde],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. C.J. Luiten.

Partijen zullen hierna eiseres en gedaagde worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 30 mei 2022;

de conclusie van antwoord van 7 september 2022;

het tussenvonnis van 5 oktober 2022;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 december 2022 en de

daarin genoemde stukken;

- de e-mail van de advocaat van gedaagde van 2 januari 2023

ten aanzien van het proces-verbaal; en

- de e-mail van de advocaat van eiseres van 17 januari 2023 ten

aanzien van het proces-verbaal

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Partijen hebben een geschil over het gebruik door gedaagde van de parkeergarage van eiseres en de kosten hiervan. Bij het geschil zijn meerdere VvE’s (waaronder partijen) betrokken.

2.2. Bij akte van 29 december 1997 is het registergoed dat bestemd was voor de realisatie van het [eiseres] gesplitst in 404 appartementsrechten. 196 van deze appartementsrechten geven recht op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats in de parkeergarage van het complex. In dezelfde akte is eiseres opgericht.

2.3. In artikel 28 van voornoemde akte staat het volgende:

“De vereniging van eigenaars is verplicht om binnen zes maanden na haar inwerkingtreding conform van artikel 7 van dit Bijzonder Reglement te vestigen bij notariële akte:

- Een erfdienstbaarheid inhoudende het recht van toegang en doorgang – tegen een vast te stellen vergoeding – ten aanzien van de parkeergarage ten behoeve van de eigenaars van te realiseren bouw van fase 2;”

2.4. Vervolgens is op het naastgelegen perceel een ander appartementencomplex (hierna: [naam complex] ) gerealiseerd. Bij akte van 5 juni 2003 is dit registergoed gesplitst in acht appartementsrechten. Op grond van deze akte geeft één van deze appartementsrechten recht op het uitsluitend gebruik van de parkeergarage in de kelder met 44 parkeerplaatsen en één parkeerplaats annex stallingsruimte voor fietsen. In dezelfde akte is de Vereniging van Eigenaars [naam VvE] (hierna: VvE [naam VvE] )opgericht.

2.5. Bij akte van splitsing van 30 juni 2003 is het appartementsrecht van VvE [naam VvE] dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de parkeergarage in de kelder met 44 parkeerplaatsen en één parkeerplaats annex stallingsruimte ondergesplitst in:

- 44 appartementsrechten die elk recht geven op het uitsluitend gebruik van

een parkeerplaats in de parkeergarage; en

- 1 appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een

parkeerplaats annex stallingsruimte voor fietsen in de parkeergarage.

In dezelfde akte is de gedaagde opgericht en daarin staat het volgende:

“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID VAN TOE- EN DOORGANG

In iedere afzonderlijke notariële akte van levering van een appartementsrecht in het nog te realiseren appartementencomplex [naam complex] zal een onherroepelijke volmacht worden opgenomen in verband met de vestiging van een erfdienstbaarheid inhoudende het recht van toegang en doorgang – tegen een nog vast te stellen vergoeding- ten aanzien van de parkeergarage, welke zich bevindt in het reeds gerealiseerde appartementencomplex [eiseres] . Deze erfdienstbaarheid zal bij afzonderlijke akte worden gevestigd ten behoeve en ten laste van de eigenaren van de parkeerplaatsen in appartementsrecht A-2 (parkeerkelder) en ten laste en ten behoeve van de eigenaren van het complex [eiseres] .”

2.6. Bij akte van 10 november 2005 werd de akte van splitsing van 30

juni 2003 gewijzigd. Twee appartementsrechten die recht geven op het uitsluitend gebruik van een berging in de parkeergarage werden aan die splitsing toegevoegd. Hierdoor zijn er in totaal 47 appartementsrechten in de splitsing van gedaagde betrokken.

2.7. De parkeergarages van [eiseres] en [naam complex] zijn aan elkaar gebouwd en hebben dezelfde ingang en hellingbaan. De ingang en hellingbaan zijn gelegen op het adres [adres 1] . De leden van VvE [naam VvE] zijn hier gezamenlijk eigenaar van. De eigenaren van de parkeerplaatsen van [naam complex] moeten door de parkeergarage van [eiseres] rijden om in hun parkeergarage te kunnen komen. Het deel van de parkeergarage van [eiseres] dat door deze eigenaren worden gebruikt om in de parkeergarage van [naam complex] te komen is gemeenschappelijk eigendom van de appartementseigenaren van [eiseres] .

3.1. Eiseres vordert na wijziging van eis het volgende:

a) Primair: gedaagde te veroordelen om haar medewerking te verlenen aan de vestiging van de erfdienstbaarheden ten laste van [adres 2] 1 tot en met 204 als dienend erf en ten behoeve van [adres 1] kadastraal bekend Gemeente Amsterdam Y sectie [adres 1] als heersend erf onder voldoening van een bedrag van EUR 5,50,- aan gebruikskosten per parkeerplaats per maand, welk bedrag jaarlijks wordt geïndexeerd met de CPI, jaarlijks te betalen binnen 14 dagen na facturering.

b) Subsidiair: hetzelfde als onder het primair gevorderde, maar dan onder voldoening van de volgende percentages van gebruikskosten:

- 20% vergoeding voor de roldeurinstallatie, hellingbaan en vuilwaterpomp;

en

- 10% vergoeding voor het camerasysteem, de brandveiligheid, raming

elektra en ventilatoren.

Zowel primair als subsidiair:

c) Hetzelfde als onder het primair gevorderde, maar dan onder voldoening van de volgende percentages besteed aan reparaties en installaties, jaarlijks, indien van toepassing te betalen binnen 14 dagen na facturering:

- 20% vergoeding voor de roldeurinstallatie, hellingbaan en vuilwaterpomp;

en

- 10% vergoeding voor het camerasysteem, de brandveiligheid, raming

elektra en ventilatoren.

d) Te bepalen dat voornoemde veroordeling van gedaagde van medewerking aan de vestiging van de erfdienstbaarheden in de plaats treedt van de wilsverklaring van gedaagde ter vestiging van voornoemde erfdienstbaarheden.

e) Te bepalen dat indien gedaagde binnen twee weken na facturering door eiseres die medewerking niet heeft verleend door een omstandigheid die haar kan worden toegerekend, zij een dwangsom verbeurt van € 500,- voor iedere dag dat zij haar medewerking niet verleent met een maximum van € 100.000,-.

f) Gedaagde te veroordelen zorg te (doen) dragen voor de deugdelijke aanleg van een brandmeldinstallatie, een tagsysteem alsmede een CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging en gedaagde te veroordelen deze werkzaamheden aanvang te laten nemen binnen twee weken na betekening van het vonnis onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat zij haar medewerking niet verleent met een maximum van € 100.000,-.

g) Gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding, nakosten van de advocaat daaronder begrepen.

Eiseres vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal zijn.

3.2. Ten aanzien van de vordering onder a tot en met e stelt eiseres dat partijen het erover eens zijn dat de erfdienstbaarheden moeten worden gevestigd. Dat hiervoor een vergoeding moet worden betaald volgt uit artikel 28 van de splitsingsakte van 29 december 1997 (zie hiervoor onder rov 2.3). Eiseres en gedaagde hebben in november 2016 overeenstemming bereikt dat gedaagde voor het gebruik door haar leden van de parkeergarage van [naam complex] de hiervoor genoemde percentages van de gebruikskosten zou voldoen. Deze percentages zijn ook meerdere jaren betaald door gedaagde. Er is sprake van een gewoonterecht. Voorts is het redelijk dat gedaagde ook investeert in nieuwe machines/installaties en de benodigde reparaties. Daarvoor moeten dezelfde percentages per post worden aangehouden.

3.3. Ten aanzien van de vordering onder f stelt eiseres zich op het standpunt dat gedaagde onrechtmatig jegens eiseres handelt door ten onrechte in haar parkeergarage niet te zorgen voor een brandmeldinstallatie, CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging en tagsysteem voor de loopdeuren.

3.4. Ten aanzien van de vordering onder a tot en met e moet eiseres volgens gedaagde niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen. Eiseres is niet bevoegd namens haar appartementseigenaren te dagvaarden en in plaats van gedaagde hadden alle appartementseigenaren van gedaagde moeten worden gedagvaard. Gedaagde betwist dat is afgesproken dat er bepaalde percentages voor het gebruik door haar zullen worden voldaan en dat sprake is van een gewoonterecht. Ook betwist gedaagde dat een vast bedrag van € 5,50 per maand per parkeerplaats en de percentages van de kostenposten als vergoeding voor het gebruik redelijk zijn. Een eventuele vergoeding kan uitsluitend worden gebaseerd op het gebruik van de weg in de parkeergarage en niet op de parkeerfaciliteiten in de parkeergarage. Ook de toewijsbaarheid van het gevorderde onder f wordt betwist.

4.1. De ontvankelijkheid van de vordering onder a t/m e

4.1.1. Gedaagde stelt zich ten aanzien van de vorderingen onder a tot en met e op het standpunt dat de verkeerde partij is gedagvaard. Eiseres had alle 45 afzonderlijke appartementseigenaren moeten dagvaarden. De appartementsrechten die recht geven op het gebruik van een parkeerplaats in de parkeergarage van [naam complex] ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid moet worden gevestigd, kwalificeren als privégedeelten. Daarom zijn alleen de eigenaren van deze appartementsrechten bevoegd hierover te beschikken. Gedaagde is dat niet. Daarnaast hadden de vorderingen onder a tot en met e door alle 404 appartementseigenaren die gezamenlijk eigenaar zijn van het deel van de parkeergarage van [eiseres] moeten worden ingesteld en niet door eiseres.

4.1.2. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 5:126 lid 5 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan een VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen. Uit artikel 5:126 lid 1 BW volgt dat een VvE het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op grond van artikel 5:118 lid 2 BW kan een appartementseigenaar, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald, zonder medewerking van de overige appartementseigenaars de vestiging van een erfdienstbaarheid die uitsluitend strekt ten behoeve van een gedeelte van de onroerende zaak dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, aannemen en van zodanige erfdienstbaarheid afstand doen.

4.1.3. De rechtbank stelt vast dat de 45 appartementsrechten die recht geven op het gebruik van een parkeerplaats in [naam complex] bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt door de individuele appartementseigenaar. Hierdoor kunnen alleen deze appartementseigenaren een erfdienstbaarheid ten behoeve en ten laste van hun appartementsrecht (laten) vestigen. Gedaagde is hier niet toe bevoegd. Het artikel in de splitsingsakte van 30 juni 2003 (zie rov. 2.5), waar eiseres zich op beroept, maakt dat niet anders. Zoals door eiseres op zitting zelf is toegelicht is de volmacht waarover in dit artikel wordt gesproken een volmacht aan de notaris (en dus niet aan gedaagde) om de erfdienstbaarheid te vestigen. Gelet hierop is voor wat betreft de vorderingen onder a tot en met e de verkeerde partij gedagvaard. Eiseres wordt voor wat betreft deze vorderingen niet-ontvankelijk verklaard.

4.1.4. De rechtbank merkt ten aanzien van eiseres nog het volgende op. Op grond van artikel 5:117 lid 4 BW kunnen in afwijking van artikel 5:117 lid 2 BW de in de splitsing betrokkene onroerende zaken door de gezamenlijke appartementseigenaars belast worden met een erfdienstbaarheid. Dit betekent dat alleen de gezamenlijke appartementseigenaren die eigenaar zijn van de weg ten laste waarvan de erfdienstbaarheid moet worden gevestigd deze weg met een erfdienstbaarheid kunnen belasten. Dit is slechts anders als deze gezamenlijke appartementseigenaren aan een ander, bijvoorbeeld de VvE, een volmacht hebben verleend om de erfdienstbaarheid te vestigen. Eiseres heeft gesteld dat uit artikel 28 een dergelijke volmacht volgt. Gelet op rechtsoverweging 4.1.3 laat de rechtbank haar oordeel hierover in het midden. Voor zover dit artikel er niet toe zou leiden dat eiseres bevoegd is deze procedure te voeren, is dit bovendien eenvoudig te repareren door het overleggen van een procesvolmacht namens de leden van eiseres.

4.2. De vordering onder f

Standpunten van partijen

4.2.1. Eiseres stelt dat gedaagde onrechtmatig jegens eiseres handelt door zich niet te houden aan haar verplichting haar parkeergarage behoorlijk te onderhouden. Gedaagde zorgt in haar parkeergarage namelijk ten onrechte niet voor een (werkende) brandmeldinstallatie, CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging en tagsysteem voor de loopdeuren. De opstalverzekeraar beschouwt de parkeergarages van [eiseres] en [naam complex] als één geheel. De opstalverzekeraar heeft aangegeven eiseres niet meer te willen verzekeren indien gedaagde niet een brandmeldinstallatie in haar gedeelte van de parkeergarage plaatst. De clausule brandmeldinstallatie wordt vanaf 1 december 2023 van toepassing op de verzekering van eiseres.

4.2.2. Daarnaast is het CO/LPG detectiesysteem al twee jaar kapot. In het gedeelte van de garage van gedaagde wordt daarom niet aan luchtverversing gedaan en ontbreekt een alarm voor een te hoge concentratie CO-gehalte. Uit een offerte van ExcelTech van 16 november 2022 met betrekking tot de renovatie CO/LPG-gasdetectie aan gedaagde volgt dat de gasdetectie in 2017 al was verouderd. In de offerte staat namelijk: “Hetgeen is al eens besproken in 2017, destijds was alles al verouderd.” Uit het gespreksverslag van de bespreking op 15 oktober 2019 tussen eiseres en gedaagde volgt dat de gasdetectie in de ruimte van gedaagde niet werkt. In het gespreksverslag staat namelijk: “M2 garage  gasdetectie was volledig uitgeschakeld; schakelgedeelte en stroom zit in onze meterkast. M2 heeft nu nog een contract met Comfortservice. Verzoek van M2 om na te vragen wat het kost om hun deel gelijktijdig met ons deel te laten onderhouden door Exceltech. Idem voor hun ventilatie in de garage.” De monteur van eiseres heeft daarnaast recent nog geconstateerd dat de ventilatiesystemen van de garage van [naam complex] niet draaien en dat de afzuiging niet aanslaat als er gas ontsnapt. In een mail van eiseres aan gedaagde van 4 oktober 2022 staat “De monteur wees ons erop dat hij constateerde dat op het regelpaneel van [naam VvE] een sticker zit waarop staat dat het volgend onderhoud moet plaatsvinden in oktober 2019. Daarop volgende constateerde hij dat de ventilatoren in de parkeergarage van [naam VvE] niet draaien. Ook heeft hij een aantal sensoren getest met gas. De afzuiging zou dan aan moeten slaan, hetgeen niet het geval is. We verzoeken jullie deze onveilige situatie met grote spoed op te heffen.” Aangezien de opstalverzekeraar de parkeergarages als één geheel beschouwt zal de verzekeraar bij ongelukken hierdoor niet aan eiseres willen uitbetalen. De situatie is gevaarlijk voor alle gebruikers van de parkeergarages. Begin oktober 2022 is verzocht deze gevaarlijke situatie op te heffen. Dit is nog altijd niet gebeurd.

4.2.3. Als laatste stelt eiseres dat zij al geruime tijd schade lijdt als gevolg van inbraken. Deze inbraken zijn in maart, juni en november 2022 gepleegd via de loopdeuren van de parkeergarage van gedaagde en de loopdeur van de hoofdingang van de parkeergarage. Deze deuren zijn nog aangesloten op een regulier en ouderwets sleutelsysteem in tegenstelling tot de auto’s die met een ‘tagsysteem’ met pasjes de garage in en uit kunnen rijden. Dit nieuwe tagsysteem is minder inbraakgevoelig en een pas kan indien nodig direct worden geblokkeerd. In dat geval hoeven niet alle sleutels en sloten te worden vervangen. Een dergelijke pas kan ook niet worden gedupliceerd.

4.2.4. Gedaagde betwist dat uit het bericht van de verzekeraar van eiseres volgt dat er een brandmeldinstallatie geplaatst moet worden. Gedaagde heeft ook niet van haar eigen verzekeraar vernomen dat dit noodzakelijk is. Gedaagde betwist ook dat het CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging niet werkt. Het CO/LPG-installatiesysteem staat bovendien op het terrein van eiseres. Daarnaast geldt ten aanzien van het tagsysteem dat VvE [naam VvE] eigenaar is van de loopdeur bij de garagepoort en dat VvE Wonen [naam VvE] eigenaar is van de loopdeuren in de garage van [naam complex] . Gedaagde kan dus voor wat betreft het tagsysteem nergens toe worden veroordeeld.

4.2.7. De rechtbank stelt vast dat zoals de advocaat van gedaagde in paragraaf 9 van haar e-mail van 2 januari 2023 heeft aangegeven de heer [naam] ook op zitting heeft verklaard dat de loopdeur naast de garagepoort eigendom is van VvE [naam VvE] en dat gedaagde geen eigenaar is van een toegangsdeur. Dit is door eiseres niet betwist. Twee andere VvE’s die geen partij zijn in deze procedure zijn dus eigenaar van de loopdeuren waarop het tagsysteem volgens eiseres moet worden geïnstalleerd. Eiseres heeft onvoldoende onderbouwd waarom, gezien het voorgaande gedaagde onrechtmatig handelt. De rechtbank wijst dit deel van de vordering en de gevorderde dwangsom die hierop ziet af.

4.2.8. De rechtbank stelt vast dat eiseres zelf ook nog geen brandmeldinstallatie heeft. Uit het bericht van de verzekeraar van eiseres volgt dat deze verplichting voor eiseres pas vanaf 1 december 2023 gaat gelden. Op zitting heeft de heer [naam] aangegeven dat de vordering ten aanzien van de brandmeldinstallatie rauw op zijn dak valt en dat er geen sprake van is dat gedaagde niet zal meewerken aan een dergelijke installatie. Aangezien de verplichting nog niet is ingegaan en gedaagde zich bereid heeft verklaard hieraan te zullen meewerken, is niet gebleken van enig onrechtmatig handelen door gedaagde. De rechtbank wijst dit deel van de vordering en de gevorderde dwangsom die hierop ziet af.

4.2.9. Eiseres heeft toegelicht dat het CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging in de parkeergarage van [naam complex] niet werkt. De rechtbank begrijpt dat volgens eiseres onder het CO/LPG-installatiesysteem valt: het CO/LPG-detectiesysteem en het ventilatiesysteem. De stelling dat het CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging niet werkt heeft eiseres onderbouwd met voornoemd gespreksverslag van een bespreking tussen eiseres en gedaagde op 15 oktober 2019, voornoemde e-mail van 4 oktober 2022 waarin wordt gesproken over de constateringen van de monteur en voornoemde offerte van ExcelTech van 16 november 2022. Gedaagde heeft hier slechts tegenover gezet dat het CO/LPG-installatiesysteem wel gewoon werkt en dat nagekeken zou moeten worden of het goed genoeg werkt. Hiermee heeft gedaagde onvoldoende betwist dat het CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging in haar parkeergarage niet werkt. Het had op de weg van gedaagde gelegen om haar betwisting nader te onderbouwen met bewijsstukken, zoals bijvoorbeeld de verklaring van een installatiemonteur.

4.2.10. Niet in geschil is dat gedaagde voor een werkend CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging moet zorgen. Dat gedaagde geen toegang heeft tot het CO/LPG-installatiesysteem omdat het systeem op het terrein van eiseres staat, maakt dit niet anders. Als dit al zo zou zijn is niet is gebleken dat eiseres, die zelf deze vordering instelt, geen toegang zou verlenen.

4.2.11. Gedaagde heeft niet gesteld dat het nemen van de vereiste maatregelen bezwaarlijk zou zijn. Vaststaat dat door het ontbreken van een werkend CO/LPG installatiesysteem met afzuiging in de parkeergarage van [naam complex] sprake is van een gevaarlijke situatie voor zowel de appartementseigenaren van [eiseres] als de appartementseigenaren van [naam complex] . Door deze gevaarlijke situatie niet op te heffen handelt gedaagde dan ook in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en dus onrechtmatig jegens (de leden van) eiseres. De rechtbank zal de vordering onder f dan ook toewijzen voor zover deze ziet op het CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging ten behoeve van de parkeergarage van het [naam complex] .

4.2.12. De rechtbank zal de gevorderde dwangsommen afwijzen, aangezien daar op dit moment nog geen aanleiding voor bestaat. Uit hetgeen gedaagde op zitting heeft aangegeven volgt namelijk dat gedaagde ook belang hecht aan een deugdelijk werkend CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging. Bovendien leidt de huidige formulering van de vordering mogelijk tot executiegeschillen omdat het lastig is om op objectieve wijze vast te stellen of gedaagde medewerking verleent aan de deugdelijke aanleg van een CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging.

4.3. Proceskosten

4.3.1. Eiseres en gedaagde zijn allebei (deels) in het gelijk gesteld. De rechtbank ziet hierin aanleiding te bepalen dat ieder van hen de eigen kosten van deze procedure draagt.

4.3.2. De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.

De rechtbank

5.1. verklaart eiseres voor wat betreft de vordering onder a tot en met e niet-ontvankelijk in haar vordering,

5.2. gebiedt gedaagde om zorg te (doen) dragen voor de deugdelijke aanleg van een CO/LPG-installatiesysteem met afzuiging ten behoeve van de parkeergarage van het [naam complex] ,

5.3. gebiedt gedaagde om deze werkzaamheden een aanvang te laten nemen binnen twee weken na betekening van het vonnis,

5.4. veroordeelt gedaagde in de nakosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat. Als gedaagde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis wordt betekend, dan moet gedaagde daarnaast betalen: de explootkosten van betekening door de deurwaarder en € 90,00 aan salaris advocaat,

5.5. verklaart dit vonnis ten aanzien van hetgeen in rov. 5.2 tot en met 5.4 is opgenomen uitvoerbaar bij voorraad,

5.6. wijst het meer of anders gevorderde af

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van der Vegte en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2023.

Pleitnota eiseres, par. 4 – 5.

Eiseres, productie 20.

Eiseres, productie 17.

Eiseres, productie 21.

Eiseres, productie 14.

Eiseres, productie 14.

type:

coll: