ECLI:NL:RBAMS:2023:2286

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10261579 EA VERZ 22-802

beschikking van: 20 april 2023

func.: 33806

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[verzoekster]

wonende te [woonplaats]

verzoekster

nader te noemen: Bunnink

gemachtigde: mr. P.W.J.C. van Peer

t e g e n

de Vereniging van Eigenaars gebouw " [verweerster] " nabij de [locatie 1] en de [locatie 2]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verweerster

nader te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. A.J.C. Goldhoorn

[verzoekster] heeft op 20 december 2022 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging van een besluit van de vergadering van de VvE van 22 november 2022 en het verkrijgen van een vervangende machtiging van de kantonrechter op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW).

De VvE heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 maart 2023. [verzoekster] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door [naam 1] (voorzitter) en [naam 2] (secretaris), vergezeld door de gemachtigde. Als belanghebbenden zijn verschenen [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] .

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is beschikking bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1. Bij notariële akte van 11 februari 1997 (hierna: de splitsingsakte) zijn de erfpacht en de rechten op het (toekomstige) gebouw nabij de [locatie 1] en de [locatie 2] gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is tevens de VvE opgericht.

1.2. Het gebouw bestaat uit zestien woningen gelegen op de eerste en tweede verdieping met een entree-partij en een berging op de begane grond (appartementsindices 1 tot en met 16) en acht parkeerplaatsen op de begane grond (appartementsindices 17 tot en met 24). De woningen zijn diepe, smalle huizen van 4 meter breed en 14,5 diep. In het midden van de woningen is een patio gesitueerd ten behoeve van de lichttoetreding.

1.3. [verzoekster] is eigenaar van het appartementsrecht, na gereedkomen van de bouw plaatselijk aangeduid als [locatie 3] , met appartementsindex A-7.

1.4. In de splitsingsakte is het modelreglement van 2 januari 1992 van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte omschreven (hierna: het splitsingsreglement):

“(…)

Artikel 9

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de onder - grond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken en niet in eigendom toebehorend aan ENW of haar rechtsopvolgers.

2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.

3. Alle bepalingen in dit reglement, betrekking hebbende op installaties die ten tijde van de splitsing niet in het gebouw aanwezig zijn, zullen gelden indien en voorzover dit het geval is.

Artikel 10

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

Artikel 11

Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan. Hij moet daarbij inachtnemen het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement en de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers.

(…)

Artikel 13

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.

2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van naamborden, reclame-aanduidingen, uithangborden, zonne - schermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het hangen van wasgoed aan de buitenzijde van het gebouw mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.

3. De vergadering kan een reeds verleende toestemming intrekken.

4. Iedere eigenaar en gebruiker is te allen tijde bevoegd en verplicht tot het nemen van maatregelen, die strekken tot het afwenden van een voor de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken onmiddellijk dreigend gevaar. Hij is alsdan verplicht het bestuur onmiddellijk te waarschuwen. Artikel 14

De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.

Artikel 15

De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.

(…)

Artikel 17

1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.

3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen.

(…)

Artikel 34

2. Het maximum aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt eenduizend zeshonderd acht (1.608).

Iedere eigenaar brengt, voor elk te zijnen name staand appartementsrecht stem uit als volgt:

- De eigenaar van een appartementsrecht rechtgevende op een woning, (appartementsindices 1 tot en met 16): eenhonderd (100) stemmen;

- De eigenaar van een appartementsrecht rechtgevende op een parkeerplaats (appartementsindices 17 tot en met 24) één stem.

(…)”

1.5. Op 15 oktober 2019 heeft de vergadering van de VvE een huishoudelijk reglement vastgesteld. In artikel 13 van het huishoudelijk reglement is het volgende bepaald:

“Overeenkomstig Artikel 9, 13 en 14 van het Modelreglement dienen eigenaren voor iedere aanpassing aan de gemeenschappelijke (ongesplitste) delen toestemming te vragen aan de leden, ook als reeds eerder voor een vergelijkbare aanpassing toestemming is verleend. Om over te kunnen gaan tot aanpassing/verbouwing dient een meerderheid van stemmen verkregen te worden (dit is de helft plus één).

Daarbij geldt de volgende procedure:

● De eigenaar maakt aan het bestuur en vervolgens aan de leden kenbaar welke aanpassing/verbouwing gewenst is

● Bij aanpassingen dient vooraf overleg te worden gepleegd met de naaste buren en de achterburen

● De eigenaar dient een ontwerp in, waarin de inbreng van naaste buren en de achterburen is verwerkt

● Bij overkappingen van de dakterrassen dient het ontwerp zoveel mogelijk in overeenstemming te zijn met eerdere ontwerpen

● Het bestuur draagt zorg voor een stemming binnen de ALV

● Wanneer potentiële verbouwers geen overeenstemming kunnen bereiken met naaste buren, zijn zij verplicht zich te melden bij het bestuur; het bestuur treedt op als mediator en indien nodig huurt zij een professioneel mediator in op kosten van de verbouwers”

1.6. Op 22 november 2022 heeft een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. In de notulen van de vergadering is onder meer het volgende vermeld:

“7. Verbouwingsplan [locatie 3]

Ter stemming ligt de voorgestelde opbouw door [verzoekster] op haar huidige dakterras. Over dit onderwerp lopen al langere tijd gesprekken met de naaste buren en is al eerder vergaderd. Vanwege de sterk uiteenlopende meningen heeft een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden tussen [verzoekster] en haar naastgelegen buren. De meningsverschillen zijn tijdens dat gesprek niet overbrugd. Voorafgaand aan de stemming krijgen alle betrokkenen de gelegenheid om hun zienswijze nogmaals kort toe te lichten.

[verzoekster] geeft aan een extra kamer nodig te hebben i.v.m. haar gezinssituatie. Zij geeft ook aan dat zij (naar nu blijkt ten onrechte) door de verkopende makelaar is geïnformeerd dat opbouw is toegestaan. Zij is van mening dat iedere eigenaar waarde moet kunnen toevoegen aan zijn of haar woning door op te bouwen, of door te verkopen met de mogelijkheid tot opbouw. Zij geeft ook aan dat de uitgevoerde zonnestudie voldoende zou moeten zijn en meent met deze studie een betrouwbaar document te hebben afgeleverd.

[naam 3] meent dat waardevermeerdering/opbouw van [locatie 3] zou leiden tot

waardevermindering van haar woning. Vermindering van daglicht en zichtlijnen zouden een negatieve impact hebben op haar woongenot en woningwaarde. Ook zou het kunnen dat de opbouwmogelijkheden van haar woning worden bemoeilijkt. [naam 3] geeft aan al een aanzienlijk lichtverlies in haar woning te hebben door de al gerealiseerde opbouw op [adres 2] . De effecten hiervan zijn veel erger dan vooraf was ingeschat. Als nu ook aan de andere zijde van haar terras en patio een opbouw wordt gerealiseerd, wordt vanuit twee kanten / op twee momenten de lichtval belemmerd.

[naam 4] en [naam 6] geven aan in het geheel geen voorstander te zijn van individuele bebouwing op de bestaande dakterrassen. Ze zien liever geen conflicten ontstaan tussen buren die het gevolg zijn van verschillende belangen bij het ontwerp of de nadelige gevolgen van een gerealiseerde opbouw voor directe buren.

[name] laat weten dat [naam 5] en hijzelf zich realiseren dat een opbouw de lichtval op hun terras en dakraam beperkt, maar heeft geen oordeel over de impact die dat voor hun kan hebben.

Verschillende bewoners hebben ook ervaring met makelaars die onvolledige of verkeerde voorlichting geven over bouwmogelijkheden. Ook wordt genoemd dat de woningen door hun unieke ontwerp, met ook nog eens veel verschillende indelingssituaties, sterk afhankelijk zijn van via de patio of het dakraam invallend zonlicht en het juist daarom belangrijk is iedere situatie uniek te beoordelen bij naastgelegen bouwplannen.

Aanvullend worden nog kort enkele situaties van verminderde lichtval naar de

naastgelegen woningen aangewezen in de door [verzoekster] aangeleverde zonlichtstudie.

Het Bestuur laat nogmaals weten dat alle bewoners en potentiële kopers kunnen weten dat binnen een VVE de splitsingsakte en het modelreglement bindend zijn. In dit specifieke geval hebben de vorige eigenaren van [locatie 3] naar eigen zeggen aan de kopers duidelijk gemaakt dat bebouwing niet is toegestaan tenzij de Vergadering hier goedkeuring voor verleent (dat hebben zij in het verleden mondeling duidelijk gemaakt aan het bestuur). En ook het bestuur heeft dat al in het eerste gesprek met de nieuwe eigenaren toegelicht, met een uitleg over de

te volgen procedure voor instemmingbrenging. Ondanks eerdere opbouwen, moet dus voor iedere nieuwe opbouw (net als voor iedere andere aanpassing aan de gemeenschappelijke delen) apart worden gestemd. Daarbij heeft ieder lid het recht op zijn of haar eigen stem en mening. Door verandering in de populatie leden (nieuwe bewoners) of door voortschrijdend inzicht, en omdat iedere situatie op de daken anders is en individueel beschouwd wordt, kan het zo zijn dat stemmingsuitslagen verschillen van geval tot geval.

(…)

Vertegenwoordigd waren: 1606 van de totale 1608 stemmen (alle zestien bewoners en zes van de acht parkeerplaats eigenaren). Alle aanwezigen en/of vertegenwoordigden hebben tijdens de vergadering anoniem hun stem uitgebracht.

• VOOR toestemming tot opbouw [locatie 3] , 401 stemmen

• TEGEN toestemming tot opbouw [locatie 3] , 1205 stemmen

Besluit: de vergadering heeft met ruime meerderheid besloten dat er niet mag

worden opgebouwd.

(…)”

Verzoek

2. [verzoekster] verzoekt de kantonrechter om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking het hiervoor onder 1.6. vermelde besluit van de vergadering van de VvE van 22 november 2022 te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen aan [verzoekster] voor het door [verzoekster] (doen) plaatsen van een opbouw op het dakterras van haar appartement, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

3. Aan haar verzoek legt [verzoekster] ten grondslag dat er geen redelijke grond is om toestemming voor het realiseren van deze dakopbouw te weigeren. [verzoekster] is van het kastje naar de muur gestuurd door de VvE. Eerst moest overeenstemming met de buren worden bereikt en moest een lichtstudie worden uitgevoerd, terwijl het voorstel ook zonder toestemming van de buren in de vergadering in stemming had kunnen worden gebracht. Het bepaalde in artikel 13 van het huishoudelijk is daarom onredelijk en vernietigbaar. Ook is tijdens vergaderingen van de VvE van 20 november en 12 december 2012 besloten dat iedereen mag bebouwen. De nietigheid van deze besluiten is nimmer ingeroepen en er zijn al zes van dergelijke opbouwen gerealiseerd. [verzoekster] heeft een extra kamer nodig als werkruimte en in verband met haar uitbreidende gezinssituatie. Verder moet iedere eigenaar waarde kunnen toevoegen aan zijn of haar woning door het realiseren van een opbouw of door te verkopen met een mogelijkheid tot opbouw.

Verweer

4. De VvE voert als verweer dat zij op redelijke gronden haar toestemming voor het realiseren van de dakbouw heeft geweigerd. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.

5. [verzoekster] heeft verzocht om vernietiging van het besluit van de vergadering van 22 november 2022 om haar geen toestemming te verlenen voor de te realiseren dakbouw en om terzake een vervangende machtiging te verlenen.

6. Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen, indien een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven. De bepaling is een bijzondere uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de appartementseigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang. De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van [verzoekster] mede bepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond en moeten worden afgezet tegen de gronden van de VvE om toestemming te weigeren.

7. Op grond van artikel 5:130 lid 1 juncto artikel 2:15 lid 1 sub b BW kan de kantonrechter een besluit vernietigen als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 wordt geëist. De wetsgeschiedenis geeft als toetsingsmaatstaf of een orgaan, in dit geval de vergadering, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen (Kamerstukken II, 1984/1985, 17725, 7, p. 16). De norm laat een zodanige marge dat de rechter niet al te snel, in het bijzonder wanneer de vergadering de belangen heeft afgewogen, tot overschrijding daarvan kan besluiten.

8. De VvE heeft aangevoerd dat zij geen toestemming heeft verleend vanwege het belang van de directe buren van [verzoekster] , wonende op het adres [adres 1] , om voldoende daglicht in hun woning te krijgen. Deze buren hebben naar aanleiding van tekeningen van de voorgenomen dakopbouw opgemerkt dat “Bij de opbouw van [adres 2] werd gezegd dat het zou leiden tot een minimale afname van licht bij [adres 1] omdat de zon vanuit het oosten komt. Toch is dat niet het geval – er is wel degelijk aanzienlijk minder zon en licht na deze opbouw. Dit is natuurlijk vele malen erger bij een opbouw aan de andere kant: daar komt immers de zon vandaan. De tekeningen suggereren nu dat er steeds voldoende licht is, maar dit is niet de werkelijkheid. Dit willen wij zeker weten en willen dit uitsluiten m.b.v. een lichtstudie. Het verzoek is om een lichtstudie door een onafhankelijke partij uit te laten voeren.” De architect van [verzoekster] heeft hier als volgt op gereageerd: “Het is onvermijdelijk dat een dakopbouw geen invloed heeft, elke kleine aanpassing heeft uiteraard invloed. De kniklijn van de dakopbouw is gelijk aan de huidige hoogtes van de privacyschermen, namelijk 1800 mm. Door vanaf deze 1800 mm lijn een dak te maken met aan drie zijden afschuiningen die juist de richting volgen van de zoninstraling, wordt de licht-invloed van de opbouw tot een minimum beperkt en is er ook nog verblijfruimte mogelijk in de dakopbouw.” Uit dit antwoord van de architect blijkt dat de voorgenomen dakopbouw invloed heeft op toetreding van daglicht in de woning van de buren op het adres [adres 1] . Dat uit een bezonningsonderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van [verzoekster] zou volgen dat de impact van de dakopbouw op de inval van zon en schaduw beperkt is, maakt dit niet anders. Die woning raakt door de voorgenomen dakopbouw bovendien ingeklemd tussen twee dakopbouwen. Tussen [verzoekster] en deze buren heeft voorafgaand aan de vergadering overleg en mediation plaatsgevonden, maar zij hebben geen overeenstemming kunnen bereiken. [verzoekster] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd gesteld dat ook haar achterburen bezwaar hebben tegen de voorgenomen dakopbouw, ook al ligt het terras van deze buren veel lager en zullen zij daardoor alleen het puntje van de opbouw zien.

9. Op basis van de tijdens de mondelinge behandeling door de VvE overgelegde foto kan worden vastgesteld dat er, anders dan de door [verzoekster] gestelde zes dakopbouwen, thans vier dakopbouwen aanwezig zijn die zich allemaal op de hoeken van het complex bevinden, waardoor een inklemming van deze dakopbouwen niet aan de orde is. Deze dakopbouwen zijn gerealiseerd op basis van besluiten van de vergadering uit 2012. Op grond van artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement is voor iedere opbouw toestemming van de vergadering vereist en die besluitvorming is thans nader uitgewerkt in artikel 13 van het huishoudelijk reglement.

10. De kantonrechter neemt in aanmerking dat ingevolge artikel 2:14 BW een besluit van de vergadering van eigenaars nietig is als het in strijd is met de wet of de statuten. Artikel 5:129 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing gelijk wordt gesteld met de statuten. Op grond van artikel 5:111 onder d BW maakt het splitsingsreglement deel uit van de akte van splitsing. Een besluit van de vergadering van eigenaars dat in strijd is met het splitsingsreglement is dus nietig (zie ook 5:129 lid 2 BW). Dit betekent dat het op de vergadering genomen besluit uit 2012 dat iedereen mag bebouwen nietig is wegens strijd met het splitsingsreglement. [verzoekster] kan daarom geen rechten ontlenen aan dit besluit.

11. De belangen van [verzoekster] bij het realiseren van de dakopbouw bestaan uit een vergroting van haar woning met een extra kamer en een vermeerdering van de waarde van haar woning. Zoals in rechtsoverweging 8. is overwogen, bepalen voornoemde belangen van [verzoekster] mede of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Tegenover deze belangen van [verzoekster] staan de belangen van de VvE. Namens de VvE is tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de woningen veertien en een halve meter lang en vier meter breed zijn. Door hun ontwerp zijn de woningen voor toetreding van daglicht sterk afhankelijk van de patio, zodat minder daglichttoetreding via de patio tot gevolg heeft dat er ook minder daglicht in de woning komt. Dat betekent dat door de voorgenomen dakopbouw het woongenot van de buren kan worden beïnvloed vanwege een vermindering van daglicht en zichtlijnen, een ingebouwd gevoel en verandering van uitzicht. Ook kan de voorgenomen dakopbouw leiden tot waardevermindering van de naastgelegen woningen. Uit de notulen blijkt dat deze belangen tijdens de vergadering door een aantal bewoners zijn benoemd. [verzoekster] heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat door de voorgenomen dakopbouw zowel de lichtinval in de naastgelegen woningen als het uitzicht vanuit deze woningen niet in een te verwaarlozen mate kan wijzigen. Dat zij de buren en de VvE intensief en volgens de procedure van artikel 13 van het huishoudelijk reglement heeft betrokken bij haar verbouwplannen is geen reden om toestemming te verlenen. De belangen van de VvE dienen in het onderhavige geval dan ook te prevaleren boven de belangen van [verzoekster] bij het realiseren van de dakopbouw. Dat betekent dat niet kan worden geoordeeld dat de VvE zonder redelijke grond als bedoeld in art. 5:121 lid 1 BW heeft besloten haar toestemming voor de door [verzoekster] gewenste dakopbouw te weigeren en evenmin dat zij bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen niet in redelijkheid tot dat besluit heeft kunnen komen.

12. De verzoeken van [verzoekster] worden daarom afgewezen.

13. De kantonrechter ziet aanleiding om [verzoekster] te veroordelen in de proceskosten.

De kantonrechter:

wijst de verzoeken af;

veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten die aan de zijde van de VvE tot op heden begroot worden op € 528,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [verzoekster] in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gegeven door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 april 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.