ECLI:NL:RBARN:2005:AU5043
Rechtbank ARNHEM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 122910 / HA ZA 05-159
Datum vonnis: 14 september 2005
Vonnis
in de zaak van
de stichting
ST. DE WAALBOOG, ZORG, WELZIJN EN WONEN,
gevestigd te Nijmegen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. P.J.M. van Wersch,
advocaat mr. drs. P. Bergkamp te Nijmegen,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
3. de vennootschap onder firma
[gedaagde 1] V.O.F.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. E.M. Vos,
4. [gedaagde 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur mr. W.H.B.K. Brunet de Rochebrune,
advocaat mr. G.J.G. Olijslager te Nijmegen.
Partijen zullen hierna de Waalboog enerzijds en [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 1] vof (tezamen: [gedaagde 1] c.s.) en [gedaagde 4] anderzijds genoemd worden.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 april 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 6 juli 2005. Ter comparitie van partijen heeft de Waalboog twee conclusies van antwoord in reconventie genomen, één als verweer tegen de reconventionele vordering van [gedaagde 1] en één als verweer tegen de reconventionele vordering van [gedaagde 4].
Ten slotte is vonnis bepaald.
Één van de rechtsvoorgangers van de Waalboog, de Katholieke Stichting Huize Sint Joachim en Anna, die hierna ook de Waalboog zal worden genoemd, heeft bij notariële akte van 17 november 1975 een recht van erfpacht gevestigd ten behoeve van [gedaagde 1] op “het perceel grond te Nijmegen langs de Groesbeekseweg no. 297, zijnde een afgepaald ongeveer noordwestelijk gedeelte ter grootte van ongeveer driehonderd twee en vijftig (352) centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente Hatert, sectie I, no. 462”. Het stuk grond, inclusief de daarop gestichte gebouwen, wordt hierna ook wel het perceel genoemd. Het recht van erfpacht werd gevestigd voor de duur van 30 jaar, ingaande op 1 januari 1975 en eindigende op 1 januari 2005, “behoudens verlenging in onderling overleg”. De canon was toen ƒ 3.000,- per jaar. De erfpachtsakte bevat onder meer de volgende bepalingen:
“1.a De erfpachter is gerechtigd en verplicht op de in erfpacht uitgegeven grond te bouwen een autoservice-station (zonder verdieping) met een frontbreedte van veertien meter en een totale oppervlakte van eenhonderd twaalf vierkante meter (112 m²), benevens een batterij benzinepompen.
Het overige terrein zal worden gebruikt voor parkeermogelijkheid groot ongeveer acht en dertig vierkante meter (38 m²) en in- en uitrit.
(...)
4. De erfpachter zal ook bij het eindigen van het erfpachtsrecht de opstallen niet mogen afbreken of wegnemen.
Hij verbindt zich, indien het erfpachtsrecht om welke reden of om welke oorzaak ook zal zijn geëindigd, de grond en de opstallen onmiddellijk te ontruimen en ter vrije beschikking van de grondeigenaar te stellen.
Indien het erfpachtsrecht eindigt [...] zal de grondeigenaar aan de erfpachter voor de door deze gestelde opstallen betalen een vergoeding, gelijk aan de waarde der opstallen zonder de grond, te bepalen in onderling overleg of, bij gebreke van dien, door drie deskundigen te benoemen door de Heer Kantonrechter te Nijmegen op verzoek van de meest gerede partij.
De door de grondeigenaar voor de opstallen te betalen vergoeding zal door deze moeten worden voldaan binnen drie maanden nadat het taxatierapport door de deskundigen zal zijn uitgebracht.”
Ten tijde van de vestiging van het erfpachtsrecht had [gedaagde 1] het benzineverkooppunt reeds opgericht en geopend.
[gedaagde 1] heeft in juni 1996 een mondelinge huurovereenkomst met [gedaagde 4], een voormalige werknemer van [gedaagde 1], gesloten met betrekking tot het gedeelte van het pand aan de Groesbeeksweg 297, dat is ingericht als garagebedrijf/servicestation.
In maart 1998 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een akte van vennootschap onder firma gesloten. Daarin komen onder meer de volgende bepalingen voor:
“DOEL
Artikel 2
De vennootschap heeft ten doel het gezamenlijk en voor gemeenschappelijke rekening exploiteren van een benzinetankstation, een en ander in de ruimste zin des woords, alsmede het deelnemen in en samenwerken met andere bedrijven die hetzelfde of een soortgelijk doel beogen en het verrichten van alle andere handelingen welke met het vorenstaande verband houden of daarvoor bevorderlijk kunnen zijn.
(...)
INBRENG
Artikel 4
1. De vennoten brengen bij deze in de vennootschap in hun volledige kennis, arbeid en vlijt, alsmede hun relaties op de uitoefening van voormeld bedrijf betrekking hebbend.
2. Bovendien brengt vennoot sub 1 [[gedaagde 1], toevoeging rechtbank] in de vennootschap in het tot 30 september 1997 door hem voor eigen rekening gedreven bedrijf als voormeld, gevestigd te Nijmegen in haar volledigheid met de daartoe behorende activa en overige rechten, een en ander overeenkomstig de nog op te maken balans van dat bedrijf, welke balans als onderdeel van deze overeenkomst wordt beschouwd en per 30 september 1997 daartoe door beide vennoten zal worden getekend.
3. Tevens brengt vennoot sub 1 het genot in van de exploitatievergunning en het gedeelte van het bedrijfspand, gelegen te Nijmegen aan de Groesbeekseweg 297, met uitzondering van het garagedeel, zulks onder de navolgende voorwaarden:
a. de pachtovereenkomst met Huize Joachim en Anna blijft op naam van vennoot sub 1 staan; de kosten daarvan komen derhalve niet voor rekening van de vennootschap;
b. de jaarlijkse vergoeding voor de inbreng van het genot bedraagt ƒ 15.000,-.”
[betrokkene 1], makelaar/taxateur van Verbeek Taxaties B.V. te Nijmegen heeft in een gezamenlijke opdracht van de Waalboog en [gedaagde 1] op 22 januari 2003 een taxatierapport van het “Tankstation [gedaagde 1], Groesbeekseweg 297” uitgebracht. Hij heeft de canon bij voortzetting van het erfpachtsrecht getaxeerd op € 4.445,- per jaar, de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de grond aan [gedaagde 1] op € 63.500,- en de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de opstallen (shop, werkplaats, tankeilanden, voorraadtanks en infrastructuur) aan de Waalboog op € 130.000,-.
[betrokkene 2], beëdigd taxateur van Onafhankelijk Adviesbureau voor Oliehandelaren te Twello, heeft in opdracht van [gedaagde 1] in zijn taxatierapport van 24 februari 2004 de actuele marktwaarde van de “garage met tankstation aan de Groesbeekseweg 297” “in huidige staat, going company, vrij van huur, beslag, contract en beperkingen, exclusief de (onder)grond” op € 560.000,- bepaald.
[betrokkene 3], NVM makelaar, heeft in zijn brief van 20 februari 2003 aan [gedaagde 1] onder meer het volgende geschreven.
“Indien de Stichting de erfpacht niet voortzet, dan is zij verplicht van u de opstallen (waarde door deskundigen te bepalen) te kopen voor een reële vergoeding. De waarde van deze opstallen wordt door ons per heden indicatief vastgesteld op plm. € 400.000,- (zegge: vierhonderdduizend euro).
Deze waarde is gebaseerd op onder meer het rendement van het benzine-verkooppunt met de daaraan verbonden shop, alsmede de waarde van de garage.”
[betrokkene 1] heeft aan de advocaat van [gedaagde 1] c.s. bij brief van 11 augustus 2004 onder meer het volgende geschreven:
“Met betrekking tot deze laatste waarde [de waarde van de opstallen, toevoeging rechtbank] is er van uitgegaan dat de exploitatie eindigt en de opstallen achterblijven die dan voor de grondeigenaar een geringe waarde vertegenwoordigen.”
Op 1 januari 2005 is het erfpachtsrecht van [gedaagde 1] teniet gegaan door verloop van de tijd, waarvoor het was gevestigd. [gedaagde 1] (c.s.) en [gedaagde 4] zijn daarna gebruik blijven maken van het perceel.
[gedaagde 1] en de Waalboog hebben beide een verzoek bij de sector kanton, locatie Nijmegen van de rechtbank ingediend tot benoeming van drie deskundigen op de voet van art. 4 erfpachtsakte die de vergoeding, waarop [gedaagde 1] bij het einde van de erfpacht recht heeft, zullen vaststellen. Later in die procedure heeft de Waalboog de kantonrechter verzocht de zaak aan te houden, totdat de rechtbank in deze procedure zal hebben beslist. De kantonrechter heeft bij beschikking van 3 december 2004 de beslissing aangehouden. Hij heeft - samengevat weergegeven - overwogen dat partijen twisten over de uitleg van de woorden “de waarde der opstallen zonder de grond”, dat niet de kantonrechter maar de rechtbank deze vraag heeft te beantwoorden, dat zolang tussen partijen niet vaststaat, wat de betekenis is van de woorden, het geen zin heeft deskundigen te benoemen en dat hij daarom de beslissing aanhoudt.
in conventie
De Waalboog vordert - samengevat - dat de rechtbank in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht verklaart dat de vergoeding die de Waalboog na het einde van de erfpacht op 1 januari 2005 aan [gedaagde 1] moet betalen voor “de waarde der grond zonder de grond” gelijk is aan de waarde op 1 januari 2005 van de investeringen van [gedaagde 1] in die opstallen;
IIa. voor recht verklaart dat de vaststelling van de vergoeding voor “de waarde der grond zonder de grond” op 1 januari 2005 die de Waalboog aan [gedaagde 1] moet betalen, niet de status van bindend advies heeft;
IIb. drie deskundigen benoemt die de vergoeding vaststellen;
III. voor recht verklaart - primair - dat er geen huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 1] vof bestaat en - subsidiair - dat de Waalboog deze huurovereenkomst niet gestand hoeft te doen na 1 januari 2005, met veroordeling van [gedaagde 1] tot ontruiming van het perceel;
IV. voor recht verklaart - primair - dat er tussen [gedaagde 1] en/of [gedaagde 1] vof enerzijds en [gedaagde 4] anderzijds geen huurovereenkomst bestaat en - subsidiair - dat de Waalboog deze huurovereenkomst niet gestand hoeft te doen na 1 januari 2005, met veroordeling van [gedaagde 4] tot ontruiming van het perceel;
V. gedaagden veroordeelt tot vergoeding van de schade die de Waalboog lijdt doordat zij het perceel niet uiterlijk 1 januari 2005 hebben ontruimd, nader op te maken bij staat;
VI. met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding in conventie.
Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
de vordering in reconventie van [gedaagde 1] c.s.
[gedaagde 1] c.s. vorderen - samengevat - dat de rechtbank in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
I. voor recht verklaart
a. dat [gedaagde 1] een retentierecht heeft op het verpachte zolang de Waalboog de vergoeding voor de opstallen niet heeft betaald;
b. dat de Waalboog geen ontruiming kan vorderen, zolang [gedaagde 1] een retentierecht heeft en dat de huurtermijnen blijven toekomen aan [gedaagde 1];
c. dat de kosten van herstel en/of onderhoud van bestanddelen van hetgeen door [gedaagde 1] is verhuurd aan respectievelijk [gedaagde 4] en [gedaagde 1] vof vanaf 1 januari 2005 voor rekening en risico zijn van de Waalboog;
d. dat de deskundigen ingevolge hetgeen bepaald is in de erfpachtsakte moeten worden benoemd door de kantonrechter;
e. dat de deskundigen de vergoeding aan [gedaagde 1] dienen vast te stellen door de waarde van de onroerende zaak en de daarop gerealiseerde opstallen en de daarbij naar verkeersopvattingen behorende installaties en voorzieningen vast te stellen en daarop in mindering te brengen de waarde van de grond zonder de opstallen en installaties, waarbij bij de waardebepaling van het totaal en van de grond wordt uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer rekening houdend met de huidige bestemming en de huidige gebruiksfunctie van grond en opstallen;
f. dat [gedaagde 1] vof krachtens huurovereenkomst gerechtigd is het benzinestation en de bijbehorende shop te gebruiken en dat de Waalboog na het einde van de erfpacht deze huurovereenkomst gestand dient te doen;
g. dat [gedaagde 4] krachtens huurovereenkomst gerechtigd is de garage c.a. te gebruiken en dat de Waalboog na het einde van de erfpacht deze huurovereenkomst gestand dient te doen;
II. de Waalboog veoordeelt
a. tot betaling van de vergoeding van de waarde van de opstallen, zoals deze in deze procedure zal worden vastgesteld, te vermeerderen met wettelijke rente;
b. tot betaling van de kosten die [gedaagde 1] heeft moeten maken wegens reparaties en/of onderhoud aan het verhuurde na 1 januari 2005, op te maken bij staat,
c. tot vergoeding van alle kosten van deze procedure voor de rechtbank, vast te stellen ex aequo et bono.
De Waalboog voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
de vordering in reconventie van [gedaagde 4]
[gedaagde 4] vordert dat de rechtbank in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht verklaart dat [gedaagde 4] krachtens huurovereenkomst gerechtigd is het als garagebedrijf ingerichte deel van het pand aan de Groesbeekseweg 297 te Nijmegen te gebruiken en dat de Waalboog na het einde van de erfpacht de huurovereenkomst gestand dient te doen, met veroordeling van de Waalboog in de kosten van het geding in reconventie.
De Waalboog voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in conventie en reconventie
ontvankelijkheid
Het beroep van [gedaagde 1] c.s. op niet-ontvankelijkheid wordt verworpen. De Waalboog heeft belang bij deze procedure, omdat tussen partijen onenigheid bestaat over de uitgangspunten bij het vaststellen van de vergoeding aan [gedaagde 1] voor de waarde van de opstallen. De vorderingen onder III en IV - verklaringen voor recht dat er geen huurovereenkomsten met [gedaagde 1] vof, resp. [gedaagde 4] zijn gesloten, althans dat de Waalboog die huurovereenkomsten niet gestand behoeft te doen en tot ontruiming van het perceel, hebben niet betrekking op een huurovereenkomst in de zin van art. 93 sub c Rv. De vorderingen tot ontruiming zijn er immers op gebaseerd dat de huurovereenkomsten niet bestaan, althans dat de Waalboog deze huurovereenkomsten, waarbij zij geen partij is, niet gestand behoeft te doen. Hetzelfde geldt voor de vordering onder V. Zou dat anders zijn, dan zou overigens het gehele geschil in conventie en in reconventie naar de kantonrechter moeten worden verwezen (art. 94 leden 2 en 3 Rv). Dat is niet wenselijk, omdat de kantonrechter de zaak in zijn tussenbeschikking van 3 december 2004 heeft aangehouden, totdat de rechtbank heeft beslist.
uitgangspunten bij vaststelling van de waarde van de opstallen
De erfpacht tussen de Waalboog en [gedaagde 1] is op 1 januari 2005 tenietgegaan door verloop van de overeengekomen termijn. Tussen partijen is weliswaar onderhandeld over verlenging van de erfpacht. Zij hebben daarover echter geen overeenstemming bereikt. In conventie gaat het vooral om de uitgangspunten bij het vaststellen van de vergoeding van “de waarde der opstallen zonder de grond”, waarop [gedaagde 1] bij het einde van de erfpacht recht heeft op grond van art. 4 erfpachtsakte (art. 5:99 BW is op grond van art. 170 Ov.w NBW niet van toepassing). Volgens de Waalboog is dat de waarde op 1 januari 2005 van de investeringen van [gedaagde 1] in die opstallen. Volgens [gedaagde 1] is dat de waarde op 1 januari 2005 van de onroerende zaak en de daarop gerealiseerde opstallen en de daarbij naar verkeersopvattingen behorende installaties en voorzieningen verminderd met de waarde van de grond zonder de opstallen en installaties, waarbij bij de waardebepaling van het totaal en van de grond wordt uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer rekening houdend met de huidige bestemming en de huidige gebruiksfunctie van grond en opstallen.
Het gaat om uitleg van art. 4 erfpachtsakte: “Indien het erfpachtsrecht eindigt [...] zal de grondeigenaar aan de erfpachter voor de door deze gestelde opstallen betalen een vergoeding, gelijk aan de waarde der opstallen zonder de grond”. Het komt daarbij aan op de in de notariële vestigingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 8 december 2000, NJ 2001, 350, Eelder Woningbouw/Van Kammen en HR 13 juni 2003, NJ 2004, 251, Teijsen/Marcus). Partijbedoelingen en de context van de rechtsverhouding, voor zover die niet hun neerslag hebben gekregen in de vestigingsakte, zijn bij de uitleg van art. 4 erfpachtsakte niet relevant. Bij de uitleg is art. 5:99 BW een inspiratiebron. Weliswaar is dit artikel niet van toepassing, maar de tekst ervan vertoont grote overeenstemming met art. 4 erfpachtsakte. Het artikel was in 1975 als art. 5.7.1.11 Ontwerp Nieuw BW reeds onderwerp van beraadslaging in de Tweede Kamer. Overigens heeft de wetgever geen verdere uitwerking van de waarderingsgrondslag van art. 5:99 BW gegeven: “Hoe de waarde van hetgeen door de erfpachter wordt achtergelaten, moet worden bepaald, is ter vermijding van te grote uitvoerigheid in het artikel niet nader aangegeven; het is redelijk om de grotere waarde, die de in erfpacht gegeven zaak bij het einde van het erfpachtsrecht ten gevolge van het aanbrengen van gebouwen, werken of beplantingen heeft, als waarde van het aangebrachte aan te merken” (PG Bk 3 NBW, Deventer 1981, p. 344).
De waarde van de opstallen zonder de grond wordt bepaald door de waarde in het vrije verkeer van het perceel vast te stellen en die te verminderen met de waarde die is toe te rekenen aan de ondergrond. Waardering van opstallen aan het einde van de erfpacht is een gangbare opdracht aan deskundigen. Meer richting behoeven de deskundigen niet bij hun benoeming. In het overleg met de deskundigen kunnen partijen kenbaar maken welke accenten zij belangrijk vinden bij de waardering. Het is de beslissing van de deskundigen, eventueel in overleg met de rechter-commissaris, deze wensen al dan niet over te nemen.
In art. 4 erfpachtsakte is bepaald dat als partijen in onderling overleg de beëindigingsvergoeding aan [gedaagde 1] niet kunnen vaststellen, deze wordt bepaald door drie door de kantonrechter te Nijmegen te benoemen deskundigen. Dit oordeel van de drie deskundigen is, anders dan de Waalboog stelt, een bindend advies. De deskundigen zullen immers de vergoeding bepalen, wat impliceert dat partijen daaraan gebonden zijn.
De Waalboog heeft de rechtbank om proceseconomische gronden verzocht drie deskundigen te benoemen die de waarde van de opstallen bepalen. [gedaagde 1] c.s. zijn alleen dan bereid hieraan mee te werken als de kantonrechter nog geen deskundigen heeft benoemd. De rechtbank onderschrijft het argument van de Waalboog dat het praktischer is als in deze procedure de vergoeding wordt bepaald. Zij zal dat alleen doen als [gedaagde 1] c.s. daarmee instemmen en dus in het geval de kantonrechter nog geen deskundigen heeft benoemd.
Als [gedaagde 1] c.s. instemmen met benoeming van deskundigen, stelt de rechtbank voor tot deskundigen te benoemen: mr. J.G. de Vries Robbé (De Brauw Blackstone Westbroek, Den Haag), M.C.L.A. Leenaers, geregistreerd makelaar RMT (Meeùs Nijmegen) en mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum ('t Schoutenhuis B.V., Postbus 13, 3930 EA Woudenberg, tel. 033 - 286 11 66, fax 033 - 286 38 24, e-mail schoutenhuis@schoutenhuisbv.nl).
De rechtbank stelt voor aan de deskundigen de volgende vragen voor te leggen:
1. Wat is de waarde in het vrije verkeer van het perceel Groesbeekseweg 297, kadastraal bekend gemeente Hatert, sectie I nr. 560, groot 4 a, verminderd met de aan de grond toe te rekenen waarde?
2. Welke andere feiten of omstandigheden, gebleken uit het onderzoek, kunnen van belang zijn voor een goed begrip van de zaak?
De rechtbank verzoekt partijen zich uit te laten over hetgeen is overwogen in r.ovv. 4.6 t/m 4.8.
de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 1] vof
[gedaagde 1] c.s. stellen en de Waalboog betwist dat [gedaagde 1] met ingang van 1 maart 1999 het benzineverkooppunt aan [gedaagde 1] vof heeft verhuurd. [gedaagde 1] c.s. stellen dat de Waalboog gehouden is de huurovereenkomst op grond van art. 5:94 lid 2 BW, dat op de rechtsverhouding van toepassing is (art. 68a Ov.w. NBW), gestand te doen.
Uit art. 4 leden 2 en 3 van de vennootschapsakte blijkt dat [gedaagde 1] zijn bedrijf heeft ingebracht in de vof en dat hij voor de inbreng van het genot van het bedrijf een jaarlijkse vergoeding ontvangt van ƒ 15.000,-. Inbreng van het genot van een bedrijf in een vennootschap onder firma tegen een jaarlijkse vergoeding beantwoordt niet aan de omschrijving van een huurovereenkomst (art. 7:201 BW). Er is dus geen sprake van een huurovereenkomst die de Waalboog gestand zou moeten doen.
De rechtbank overweegt ten overvloede dat, ook al zou aangenomen moeten worden dat er een huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 1] vof is gesloten, de Waalboog deze niet gestand behoeft te doen. [gedaagde 1] heeft in dat geval het gepachte verhuurd aan de vennootschap onder firma, waarin hij met zijn dochter samenwerkt. Een vennootschap onder firma heeft geen rechtspersoonlijkheid. Vennoten in een vennootschap onder firma zijn hoofdelijk verbonden voor de verplichtingen van de vennootschap onder firma.
De rechtbank
in conventie en reconventie
verwijst de zaak naar de rol van 12 oktober 2005 opdat [gedaagde 1] c.s. zich bij akte kunnen uitlaten over hetgeen is overwogen in r.ovv. 4.6 t/m 4.8;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2005.