ECLI:NL:RBDHA:2022:189

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel zaaknummer / rolnummer: C/09/556424 / HA ZA 18-780 Vonnis van 19 januari 2022 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , [land] , eiser, advocaat mr. F.P. van Galen te Leiden, tegen DE GEMEENTE ZOETERWOUDE, te Zoeterwoude, gedaagde, advocaat mr. J. van Weerden te Den Haag. Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 28 juli 2021; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 september 2021. 1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 1.3. Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. [eiser] heeft hiervan gebruik gemaakt bij brief van 5 oktober 2021. De rechtbank leest het proces-verbaal met inachtneming van deze correspondentie. 2De verdere beoordeling 2.1. De rechtbank wijst eindvonnis in deze schadestaatprocedure over de omvang van de schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van het niet-nakomen door de Gemeente van haar toezegging dat zij de voormalige dienstwoning bij het gemaal met de bestemming ‘woondoeleinden’ zou opnemen in het ontwerp bestemmingsplan Landelijk Gebied 1989. het rapport van Geleijns 2.2. De rechtbank heeft met het oog op het bepalen van de omvang van de schade een deskundigenbericht bevolen en als deskundige de heer mr. G.E. Geleijns RT RM (hierna ook: de deskundige) benoemd. De deskundige zijn de volgende vragen voorgelegd: 1) Wat is de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 1997 (wat is de waardestijging in de feitelijke situatie)? 2) Wat zou de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 1997 zijn geweest (wat zou de waardestijging zijn geweest in de hypothetische situatie)? 3) Wat zijn de (ontwikkel)kosten van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de (ontwikkel)kosten van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 2012? 4) Wat is op basis van de beantwoording van de vragen 1) - 3) de schade van [eiser] bestaande uit vermogensverlies doordat de waardestijging tussen 1 juli 1997 en 1 juli 2012 niet is gerealiseerd (gemiste baten) en minder ontwikkelkosten zijn gemaakt (opkomend voordeel) als gevolg van het niet nakomen van de toezegging van de Gemeente in 1992? 5) Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn? 2.3. Tijdens de mondelinge behandeling van 13 september 2021 heeft de deskundige zijn rapport nader toegelicht. De vragen van de rechtbank waren voor de deskundige niet geheel duidelijk. Hij heeft de vragen van de rechtbank zo opgevat dat is bedoeld om een berekening te maken van de residuele grondwaarde van het perceel en op basis van de waardeontwikkeling volgens die methode de schade te berekenen. Hij komt uit op een schade van € 200.000. 2.4. De rechtbank heeft ter zitting haar bedoeling met de gestelde vragen nader toegelicht. Hierover vermeldt het proces-verbaal het volgende: “Ik [lees: De deskundige, rechtbank] hoor u uitleggen dat de rechtbank met haar vragen beoogd heeft te kunnen komen tot een berekening van de schade van [eiser] als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente. U schetst dat in het tussenvonnis is uitgegaan van één moment waarop de schade is ontstaan, de peildatum 1 juli 1997 en dat vervolgens rekening wordt gehouden met een aantal omstandigheden die in het tussenvonnis zijn verwoord, waaronder, in de hypothetische situatie dat de Gemeente géén fout zou hebben gemaakt, verkoop van de grond met bebouwing per 1 juli 2012. U zegt dat in de hypothetische situatie in 1997 derhalve sprake van grond met bebouwing met een bepaalde waarde en dat vervolgens de waarde van die grond met bebouwing is gestegen, waarbij u voor de schadeberekening een punt zet per 1 juli 2012. Daarnaast geeft u aan dat volgens de rechtbank in de hypothetische situatie rekening gehouden moet worden met ontwikkelkosten die [eiser] gemaakt zou hebben om de bebouwing te realiseren en die hij nu in de feitelijke situatie niet heeft hoeven maken.” 2.5. De deskundige heeft daarna ter zitting opgemerkt dat, ook als hij de vragen niet goed heeft begrepen, de rechtbank mogelijk wel kan beslissen over de schadeomvang aan de hand van de gegevens uit het rapport. De rechtbank deelt die opvatting. Het rapport bevat voldoende feitelijke gegevens om te komen tot een berekening van de schade van [eiser] . 2.6. Partijen zijn het ermee eens dat het rapport van de deskundige de bouwstenen bevat om te komen tot een schadeberekening. Wel bestrijden zij de inhoud van die bouwstenen, oftewel de juistheid van de door de deskundige gebruikte feitelijke gegevens. 2.7. Nadat [eiser] op het concept-rapport heeft gereageerd en de deskundige het rapport op onderdelen heeft aangepast, heeft [eiser] een aantal bezwaren in zijn conclusie na deskundigenbericht gehandhaafd. Tijdens de Skypezitting heeft [eiser] in reactie op de aan de deskundige ter zitting gestelde vragen die bezwaren nog nader toegelicht. Zijn bezwaren zien, kort gezegd, op de vaststelling in het rapport van de gebruiksoppervlakte en de ontwikkelkosten van de woning. 2.8. Nadat de Gemeente zich over het concept-rapport heeft uitgelaten en de deskundige daarop een reactie heeft gegeven in zijn rapport, heeft de Gemeente bij conclusie na deskundigenbericht nog enkele opmerkingen gemaakt. 2.9. De rechtbank neemt, bij de beantwoording van de vraag of zij de deskundige op de door partijen opgeworpen bezwaarpunten in haar beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking en toetst op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang of er aanleiding bestaat om van het rapport af te wijken. Hierbij acht zij van belang of de bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige. De rechtbank neemt ook in aanmerking dat sprake is van een in hoge mate (taxatie)technische kwestie, waarbij de deskundige bij uitstek degene is die zich daarover kan uitlaten en ter zake ook taxatiekundige beoordelingsvrijheid heeft. 2.10. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de deskundige is uitgegaan van een te kleine gebruiksoppervlakte van de woning. De rechtbank overweegt dat de deskundige de gebruiksoppervlakte van de woning heeft vastgesteld die [eiser] in de hypothetische situatie zou hebben gebouwd. Hij is hierbij uitgegaan van een “gebruiksoppervlakte wonen” van 195 m2, terwijl dat volgens [eiser] 241 m2 had moeten zijn. De enkele omstandigheid dat de deskundige is uitgegaan van 46 m2 minder gebruiksoppervlakte wonen dan [eiser] meent dat had moeten gebeuren, brengt niet zonder meer mee dat de uitkomst van de waardering anders had moeten zijn. De gebruiksoppervlakte is weliswaar een element dat van belang is voor de waardebepaling van een woning, maar ook andere elementen spelen een belangrijke rol zoals ligging, bouwaard, bouwkwaliteit en ontsluiting van de woning. Ter zitting heeft de deskundige meegedeeld dat de waardebepaling een kwestie is van een balans tussen alle relevante aspecten. Tot welk eindresultaat die waardering leidt, behoort tot de expertise van de deskundige, waarin de rechtbank in beginsel niet treedt.

2.29. Uit het voorgaande volgt dat de door [eiser] geleden schade als volgt wordt begroot: - een bedrag van € 231.127,80, te vermeerderen met de wettelijke rente van 1 juli 2012; - een bedrag van (€ 26.175,60 + € 5.389,80 =) € 31.565,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2018. Proceskosten 2.30. De Gemeente zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Dit brengt mee dat de Gemeente de door haar voorgeschoten kosten van het deskundigenonderzoek zal moeten dragen. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser] op € 12.774,50, namelijk € 1.565 aan griffierecht en € 11.209,50 aan salaris advocaat (4½ punten à € 2.491 per punt, volgens tarief VI), te vermeerderen met de volgens het liquidatietarief te begroten nakosten en wettelijke rente zoals door [eiser] is gevorderd.

De rechtbank 3.1. veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 231.127,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2012 tot de dag van algehele voldoening; 3.2. veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 31.565,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2018 tot de dag van algehele voldoening; 3.3. veroordeelt de Gemeente in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiser] begroot op € 12.774,50 aan tot op heden gemaakte proceskosten, en op € 163 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85 in het geval van betekening, alle kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, indien de Gemeente voormelde kosten niet voordien heeft vergoed, tot de dag van algehele voldoening; 3.4. verklaart de veroordelingen onder 3.1, 3.2. en 3.3 uitvoerbaar bij voorraad; 3.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-Van Drempt en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel op 19 januari 2022. Vgl. HR 17 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:279 vgl. HR 20 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:2102, M/UWV. vgl. HR 13 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:586, Mark Four/Apotex. type: 1554

Gelet hierop volgt de rechtbank de deskundige in de door hem bepaalde marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing in de hypothetische situatie per 1 juli 2012 van € 658.125 (blz. 51 rapport). 2.11. [eiser] maakt ook bezwaar tegen de hoogte van de ontwikkelkosten waarvan de deskundige uitgaat. Volgens [eiser] heeft de deskundige de ontwikkelkosten per 1 juli 1997 te hoog vastgesteld, omdat hij - in de hypothetische situatie - kosten zou hebben bespaard door in eigen beheer te bouwen. Daarnaast voert [eiser] aan dat de deskundige een veel te hoog bedrag aan bouwkosten van € 225 per m3 gehanteerd, dat hij de kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen te hoog heeft ingeschat en dat hij teveel bijkomende kosten heeft berekend. 2.12. De deskundige is op deze bezwaren ingegaan in zijn rapport. Zijn reactie houdt - op hoofdlijnen - in dat hij de ontwikkelkosten heeft bepaald aan de hand van marktgegevens, dat hij is uitgegaan van een gemiddeld bouwbedrijf met de daarbij behorende kostenstructuur en dat voor werkzaamheden in eigen beheer geldt dat de daaraan bestede tijd ook in geld waardeerbaar is. De bouwkosten per m3 heeft de deskundige bepaald aan de hand van publicaties van Misset en Cobouw. 2.13. De rechtbank kan zich vinden in het uitgangspunt van de deskundige om marktgegevens te hanteren en is van oordeel dat hij in zijn rapport voldoende heeft verantwoord hoe hij is gekomen tot de door hem vastgestelde ontwikkelkosten per 1 juli 1997 van € 272.912 (blz. 51 rapport). In hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om op dit punt van het rapport af te wijken. 2.14. De opmerkingen van de Gemeente sluiten voor wat betreft de gebruiksoppervlakte van de woning gedeeltelijk aan op wat [eiser] heeft aangevoerd. In zoverre zijn deze opmerkingen hiervoor al besproken. Voor het overige ziet de rechtbank geen concrete bezwaren van de Gemeente tegen het rapport. 2.15. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank de feitelijke gegevens uit het rapport kan gebruiken voor de berekening van de schade van [eiser] . Schade bestaande uit gemiste waardestijging 2.16. Voor de schadeberekening dient allereerst een vergelijking te worden gemaakt tussen enerzijds de waardeontwikkeling van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat in de periode 1 juli 1997 tot 1 juli 2012 (de feitelijke situatie) en anderzijds de waardeontwikkeling van het perceel met bouwbestemming en bebouwing in de periode 1 juli 1997 tot 1 juli 2012 (de hypothetische situatie). Uit het rapport volgt dat de waardeontwikkeling in de feitelijke situatie nihil is en in de hypothetische situatie € 658.125. Op dit bedrag komen vervolgens in mindering de door [eiser] in de feitelijke situatie bespaarde ontwikkelkosten van € 272.912. Met de deskundige is de rechtbank van oordeel dat de door hem berekende ontwikkelkosten van € 10.666 van het perceel in de feitelijke situatie buiten beschouwing moeten blijven - wat partijen ook niet hebben bestreden - nu het perceel in deze situatie niet in waarde is gestegen. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de schade door de gemiste waardestijging wordt begroot op (€ 658.125 -/- € 272.912 =) € 385.213. 2.17. Hiervan komt, zoals in het tussenvonnis van 12 februari 2020 (r.o. 4.16) is beslist, 60% voor vergoeding in aanmerking, dat is (0,6 x € 385.213 =) € 231.127,80. 2.18. Over dit bedrag van € 231.127,80 is wettelijke rente verschuldigd. Hoewel de schade is ingetreden op 1 juli 1997, heeft de schade zich in de hypothetische situatie verwezenlijkt op 1 juli 2012, bij de verkoop van de woning. Dit betekent dat de vordering tot schadevergoeding opeisbaar is vanaf 1 juli 2012. Bij een verbintenis tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad loopt de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van de verbintenis (artikel 6:83 onderdeel b, BW). De wettelijke rente zal dus worden toegewezen vanaf 1 juli 2012. Kosten juridische bijstand en deskundigen in de diverse procedures 2.19. [eiser] vordert, op grond van artikel 6:96 lid 2 BW, vergoeding van kosten van juridische bijstand en deskundigen. Hij voert hiertoe, samengevat, aan dat hij kosten heeft gemaakt ter beperking van de schade, ter vaststelling van de schade en ter vaststelling van de aansprakelijkheid, en dat hij deze kosten heeft gemaakt in de bestuursrechtelijke procedures, de procedure tot vaststelling van de aansprakelijkheid en de onderhavige schadestaatprocedure. Het betreft de volgende posten: de kosten van rapporten van Panteia (€ 37.510), Mondico (€ 17.545) en DTZ Zadelhoff (€ 6.116); de kosten van vier bestuursrechtelijke procedures (van 1998 tot en met 2010) en van vier civielrechtelijke procedures tot vaststelling van de aansprakelijkheid tot een beloop van € 82.575 (volgens Panteia), althans de kosten in de bestuursrechtelijke procedures van € 15.054 (volgens Mondico); de advocaatkosten in de schadestaatprocedure van € 13.222,68. 2.20. Ingevolge artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder a en b BW komen als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking: a. redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, mocht worden verwacht. Vereist en ook voldoende is dat de kosten op het voorkomen of beperken van de schade gericht waren en dat zij 'redelijk' waren. De redelijkheidseis ziet zowel op het nemen van de maatregel op zichzelf als op de daaraan verbonden kosten. Het moet gaan om maatregelen die, in het licht van alle omstandigheden, verantwoord waren. De hiermee samenhangende kosten moeten naar hun omvang redelijk zijn; b) redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Hieronder vallen onder meer expertisekosten en kosten van juridisch advies. Volgens vaste rechtspraak is voor vergoeding van zodanige kosten vereist dat (a) conditio sine qua non-verband bestaat tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en de kosten; (b) de kosten in zodanig verband staan met die gebeurtenis dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de aansprakelijke persoon kunnen worden toegerekend; (c) het redelijk was om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van die gebeurtenis deskundige bijstand in te roepen; en (d) de daartoe gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn. Ad i) rapporten Panteia, Mondico en DTZ Zadelhoff 2.21. De Gemeente heeft niet (voldoende gemotiveerd) bestreden dat [eiser] de gestelde kosten heeft gemaakt. De kosten van Panteia en Mondico blijken uit de door [eiser] overgelegde facturen (productie 10, 12 en 13) De kosten van DTZ Zadelhoff (€ 6.116) zijn onder meer vermeld in productie 9 van [eiser] . Deze kosten staan in verband met de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en kunnen aan de Gemeente worden toegerekend. De rechtbank acht het redelijk dat [eiser] in deze complexe zaak deskundigen heeft ingeschakeld om de schade te begroten. De Gemeente heeft dat op zichzelf ook niet bestreden. 2.22. Panteia heeft de schade begroot op basis van het rendementsverlies dat het bedrijf van [eiser] zou hebben geleden door de ontnomen mogelijkheid om de huuropbrengst en de overwaarde van de woning te gebruiken voor nieuwe investeringen. Mondico heeft de schade begroot op basis van de derving door [eiser] van de huurinkomsten minus de lasten vanaf het moment dat de woning zou zijn verhuurd tot het moment dat de woning zou zijn verkocht. Panteia en Mondico hebben de schade dus via twee verschillende methoden begroot.