ECLI:NL:RBDHA:2023:20062

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/5729

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen

[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 940.000. Gelijktijdig met de beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren opgelegd (de aanslagen).

Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 29 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 november 2023. Namens eiser is verschenen [naam 1], kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en mr. [naam 3].

Overwegingen

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarnaast is in geschil of verweerder de toezendverplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (de toezendverplichting) heeft geschonden.

3. Eiser heeft een waarde bepleit van € 850.000. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:

dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd zijn;

dat geen inzicht is gegeven in de waarden van alle objectonderdelen;

dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning in het buitengebied en nabij een snelweg en een agrarisch bedrijf;

dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige isolatie van de woning;

dat de oppervlakte van de woning niet 253 m² maar 246 m² bedraagt; en

dat het gedeelte van de grond dat bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd als cultuurgrond niet in de waardering moet worden betrokken.

Ter zitting heeft eiser voorts betoogd:

dat de gehanteerde gebruiksoppervlakten van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn;

dat de vrijgestelde grond niet had mogen worden meegenomen in de waardering;

dat de aan de vergelijkingsobjecten toegekende KOUDV-factoren in de beroepsfase zijn gewijzigd; en

dat verweerder de toezendverplichting heeft geschonden.

4. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een taxatiematrix (de matrix) overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voorts de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken en bepleit dat hij de toezendverplichting niet heeft geschonden.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van

mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 december 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Vgl. ECLI:NL:GHDHA:2022:886.

Oppervlakten

5. Verweerder heeft de door hem gehanteerde oppervlakte van de woning van 253 m² gebaseerd op de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). In eisers verwijzing naar een op “woningweter” vermelde oppervlakte van 246 m² ziet de rechtbank geen aanleiding aan de door verweerder voor de woning gehanteerde oppervlakte te twijfelen.

6. Eiser heeft, tegenover de gemotiveerde weerspreking door verweerder, evenmin aannemelijk gemaakt dat de door verweerder voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde oppervlakten onjuist zijn.

Waarde woning

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn net als de woning vrijstaande woningen en wat betreft onder meer bouwkenmerken en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn daarom geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Uit de matrix volgt dat de uit de vergelijkingsobjecten herleide waarde hoger is dan de door verweerder aan de woning toegekende waarde. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kwaliteit van de opstallen en gebruiks- en perceeloppervlakte.

9. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Uit de matrix blijkt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gecorrigeerd en welke waarden aan de verschillende objectonderdelen zijn toegekend. Uit de matrix blijkt voorts dat het door eiser genoemde gedeelte van de grond buiten beschouwing is gelaten, maar dat dit niet leidt tot een lagere waarde. Eiser heeft, tegenover de gemotiveerde weerspreking door verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat de ligging of het isolatieniveau van de woning nopen tot een lagere waarde. Verder heeft te gelden dat niet de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, maar de eindwaarde ter toetsing voorligt en die eindwaarde is, zoals hiervoor is overwogen, niet op een te hoog bedrag vastgesteld.

De toezendplicht

10. Eiser stelt dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden. Niet langer in geschil is dat de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels in de bezwaarfase aan eiser zijn toegezonden. Blijkens het hoorverslag is echter ook verzocht om de hierna genoemde gegevens met betrekking tot zowel de woning als de vergelijkingsobjecten. Het beroep op de schending van artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ heeft dus nog enkel betrekking op de volgende informatie:

inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering;

een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m² van de gehanteerde grondstaffel(s);

inzicht in (de onderbouwing van) het gebruikte indexeringspercentage (zowel voor als na de geldende waardepeildatum); en

inzicht in (de onderbouwing van) de waardering van de bijgebouwen.

11. Verweerder heeft aangevoerd dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden. Volgens verweerder is het met het taxatieverslag, de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels voldoende mogelijk voor eiser om een inschatting van de waarde te maken. Ook heeft verweerder toegelicht dat de taxateur op 7 juni 2022 aan de gemachtigde die bij alle hoorzittingen op kantoor aanwezig was heeft laten zien op welke wijze de indexering tot stand komt en heeft aangeboden om dat ook voor de andere dossiers te laten zien. Daarbij heeft verweerder uitgelegd dat voor de bepaling van het indexeringspercentage transactiegegevens van verkopen worden gebruikt. Deze transactiegegevens ontvangt verweerder van het Kadaster en het is verweerder op grond van de overeenkomst met het Kadaster niet toegestaan om deze transactiegegevens in bulk aan derden te verstrekken. Het staat eiser echter vrij om deze transactiegegevens zelf bij het Kadaster op te vragen, aldus nog steeds verweerder.

12. De rechtbank is van oordeel dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden en overweegt daartoe als volgt. De informatie die nu nog in geschil is betreft enkel informatie over het standpunt van verweerder over de cijfermatige invloed van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde van de woning. Het betreft dus geen gegevens die betrekking hebben op de woning zelf, noch transactiegegevens of kenmerken van de vergelijkingsobjecten. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. Het was voor eiser met de verstrekte KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels van de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende mogelijk om een waarde te bepalen en een mening over de waardering van verweerder te vormen. Daarbij komt dat het verzoek informatie betreft die niet wordt genoemd in artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken in samenhang met de daarbij horende bijlage 4 en ook niet in de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardevaststelling. Hoewel de waarderingsinstructie niet bindend is voor verweerder, ziet de rechtbank ook hierin een indicatie dat de informatie niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ valt. Tot slot ziet de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de verklaring van verweerder met betrekking tot de (onderbouwing van de) indexeringspercentages.

13. Daarbij komt dat het de rechtbank ambtshalve bekend is dat de gemachtigde van eiser talrijke procedures voert over de WOZ-waarde van woningen. In deze procedures worden, naast eventueel gronden die specifiek betrekking hebben op de woning waarvan de waarde in geschil is, veelvuldig dezelfde gronden aangevoerd waarbij de gemachtigde van eiser gebruikmaakt van gestandaardiseerde tekstblokken.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet het beroep ongegrond worden verklaard.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.