ECLI:NL:RBDHA:2024:19538

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/647260 / HA ZA 23-413

Vonnis van 2 oktober 2024

in de zaak van

1VERENIGING VAN APPARTEMENTSEIGENAREN WINKELS EN WONINGEN “ [adres] ”,

te [plaats] ,2. VERENIGING VAN APPARTEMENTSEIGENAREN WINKELS “ [adres] ”,

te [plaats] ,

eisende partijen,

advocaat: mr. S.N. Peijnenburg,

tegen

1 STICHTING COLLECTIEF BEHEER WINKELCENTRA,

te Rijswijk,2. MVGM VASTGOEDMANAGEMENT B.V.,

te Rijswijk,

gedaagde partijen,

advocaat: mr. J.A. Kopp.

De eisende partijen worden hierna gezamenlijk de VvE’s genoemd en ieder afzonderlijk VvE Winkels & Woningen en VvE Winkels. Gedaagden worden afzonderlijk aangeduid met CBW en MVGM.

1 Inleiding

Kern van de zaak

1.1. De VvE’s vinden dat CBW en MVGM hun taak als bestuurder/beheerder van de VvE’s niet naar behoren hebben vervuld en ieder voor het geheel aansprakelijk zijn voor de schade die zij stellen daardoor te hebben geleden. CBW en MVGM menen dat alleen CBW als bestuurder/beheerder van de VvE’s kan worden beschouwd en dat van onbehoorlijke taakvervulling die schade voor de VvE’s heeft veroorzaakt geen sprake is. De rechtbank wijst de vorderingen tegen MVGM af. De meeste verwijten die de VvE’s CBW maken, acht de rechtbank ongegrond, behalve dan het verwijt dat CBW zonder daarvoor gevolmachtigd te zijn namens de VvE’s aan een aannemer opdracht heeft gegeven tot het verrichten van meerwerk, voor zover daarmee meer dan het equivalent in euro’s van vijfduizend gulden is gemoeid.

Indeling van dit vonnis

1.2. Dit vonnis is als volgt opgebouwd. In nr. 2 geeft de rechtbank kort het formele verloop van de procedure weer. Vervolgens heeft de rechtbank in nr. 3 de feiten opgenomen die zij relevant acht voor de beoordeling van het geschil. Welke vorderingen de VvE’s hebben ingesteld, staat – samengevat – vermeld in nr. 4. De beoordeling van het geschil vindt plaats in nr. 5. Die beoordeling mondt uit in de beslissing die is opgenomen in nr.6

Het procesdossier

2.1. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 1 mei 2023, met de producties 1 t/m 18;

- de conclusie van antwoord, met productie 1;

- het tussenvonnis van 14 februari 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;

- het bericht van de rechtbank van 27 maart 2024, met nadere instructies voor de mondelinge behandeling, het verzoek aan de VvE’s om bewijzen over te leggen dat de besturen door de algemene vergaderingen zijn gemachtigd deze procedure te voeren, en het verzoek aan de VvE’s om een leesbare kopie van de splitsingsakte in het geding te brengen;

- de akte overlegging stukken ten behoeve van de mondelinge behandeling aan de zijde van de VvE’s, met de producties 1B en19 t/m 22;

- de brief van mr. Peijnenburg van 9 april 2024, met productie 23 (de aangekondigde productie 24 is geweigerd, omdat deze niet binnen de daarvoor geldende termijn vóór de mondelinge behandeling is ingekomen, terwijl daarvoor geen geldige reden is aangevoerd);

- de (brief)akte van gedaagden van 16 mei 2024 met USB-stick waarop is geplaatst een digitale kopie van het eigen dossier van gedaagden en een digitale kopie van het dossier van De Groep RGVO BV (hierna: De Groep), dat door deze aan gedaagden beschikbaar is gesteld, inzake het groot onderhoud dat aan de appartementen in 2017 en 2018 heeft plaatsgevonden;

- de akte aan de zijde van de VvE’s van 22 mei 2024 houdende overlegging van de producties 24 (dit is niet de eerder geweigerde productie) en 25;

- de akte aan de zijde van de VvE’s van 5 juni 2024 houdende een reactie op de na de mondelinge behandeling door gedaagden overgelegde stukken;

- de antwoordakte aan de zijde van gedaagden van 9 juli 2024.

De mondelinge behandeling

2.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 april 2024. De advocaten hebben het woord gevoerd aan de hand van spreeknotities die zijn overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben verklaard.

Voorlopig getuigenverhoor

2.3. Voorafgaand aan deze procedure heeft op verzoek van de VvE’s een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Als getuigen zijn gehoord de heren [naam 1] (accountmanager bij MVGM), [naam 2] (statutair bestuurder van CBW), [naam 3] (operationeel directeur bij De Groep) en [naam 4] (gepensioneerd). Het proces-verbaal van de verhoren van 18 januari 2023 is als productie 8 bij de dagvaarding in het geding gebracht.

2.4. Ten slotte is het vonnis nader bepaald op heden.

3.1. In Spijkenisse is in de jaren zeventig van de vorige eeuw een complex van winkels en woningen gebouwd aan de [adres] met huisnummers [huisnummers 1] (oneven) en [huisnummers 2] (even). Op 26 januari 1978 is door notaris Moerel te Spijkenisse een splitsingsakte verleden, waardoor het complex, dat bestaat uit vier gebouwblokken en een kiosk, is gesplitst in appartementsrechten.

3.2. Bij deze splitsingsakte zijn de VvE’s opgericht. Naast VvE Winkels & Woningen en VvE Winkels is daarbij ook opgericht de Vereniging van Appartementseigenaren Woningen “ [adres] ” (hierna: VvE Woningen). VvE Woningen is geen partij in deze procedure. Een appartementseigenaar van het complex is altijd van rechtswege lid van VvE Winkels & Woningen. Daarnaast is elke appartementseigenaar lid van VvE Woningen dan wel van VvE Winkels al naar gelang het appartementsrecht een woning of winkel betreft.

3.3. In de splitsingsakte is bepaald dat het bestuur van de VvE’s berust bij de “administrateur” die door de vergadering van eigenaars voor onbepaalde tijd wordt benoemd en te allen tijde kan worden ontslagen. In de splitsingsakte is CBW voor de eerste maal tot administrateur benoemd van zowel VvE Winkels & Woningen als VvE Winkels. Voor dit geschil zijn verder de volgende bepalingen uit de splitsingsakte van belang:

“Artikel 3 b (…)

Lid 5 Door de vergadering wordt uit de eigenaars een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter benoemd (…).

Lid 6 De voorzitter, casu quo de plaatsvervangend voorzitter, is belast met de leiding van de vergaderingen; bij hun afwezigheid voorziet de vergadering zelf in haar leiding. (…)

Lid 18 De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, voorzover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij de administrateur. Deze kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag van Vijfduizend Gulden (…) te boven gaan, indien hij daartoe niet vooraf door de vergadering is gemachtigd (…).

Artikel 3c

Lid 2 De administrateur beheert de middelen van de vereniging en draagt zorg voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering (…).

Lid 3 Hij behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen een belang van Tien Duizend Gulden (…) te boven gaande.

Lid 5 De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaar mocht verlangen, en hem op verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden (…).”

“Administrateur” is een oude benaming voor het bestuur/de bestuurder in de zin van artikel 5:131 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De rechtbank zal hierna verder spreken van het bestuur of de bestuurder.

3.4. In het stichtingsbestuur van CBW zaten aanvankelijk vertegenwoordigers van grootwinkelbedrijven (zoals V&D, Blokker en Albert Heijn) die belangen hadden in de VvE’s die bij CBW waren aangesloten. Deze bedrijven hebben zich gaandeweg teruggetrokken uit het stichtingsbestuur en zijn vervangen door onafhankelijke bestuursleden. Alle aangesloten VvE’s hadden een rekening-courant positie bij CBW, die daardoor in staat was voor deze VvE’s deposito’s af te sluiten, wat een rentevoordeel opleverde. Daarnaast werden er door CBW collectieve aankopen gedaan, bijvoorbeeld muziekrechten voor het afspelen van muziek in openbare ruimtes. De in het voorlopig getuigenverhoor als getuige gehoorde [naam 2] is één van de huidige bestuurders van CBW, dat, afgezien van die bestuurders, geen personeel in dienst heeft. Hoewel CBW formeel bestuurder is van diverse aangesloten VvE’s, waaronder tot eind november 2018 VvE Winkels & Woningen en VvE Winkels, laat zij de daaraan verbonden taken uitvoeren door (thans) MVGM.

3.5. MVGM (rechtsopvolger van [bedrijf] Vastgoedmanagement B.V.) houdt zich bezig met beheer van (bedrijfsmatig) vastgoed. [naam 2] en de heer [naam 5] zijn (middellijk) aandeelhouders in en bestuurders ( [naam 5] tot in 2021) van MVGM. De als getuige gehoorde [naam 1] is vanaf 1996 (afgezien van een onderbreking vanaf circa 2000 tot circa 2005) als accountmanager in dienst van (de rechtsvoorganger van) MVGM. De VvE’s vielen onder zijn account. [naam 2] en [naam 1] hebben beiden verklaard dat de bestuursleden van CBW zelf geen beheer- of bestuurswerkzaamheden voor de VvE’s hebben verricht. [naam 1] heeft (behoudens tijdens de hiervoor genoemde onderbreking waarin een collega hem heeft vervangen), optredend namens CBW/MVGM, tot 2018 de vergaderingen van de VvE’s voorgezeten. Binnen MVGM is sprake van een periodiek overleg tussen accounthouders en hun leidinggevenden. Volgens [naam 1] ontving hij tijdens die overleggen via zijn leidinggevende wel eens werkinstructies of vragen vanuit het stichtingsbestuur, bijvoorbeeld naar aanleiding van een door een VvE ingediende klacht, maar buiten dat had CBW (of had [naam 2] in zijn hoedanigheid van bestuurder van CBW dan wel van middellijk aandeelhouder/bestuurder van MVGM) geen rol van betekenis in de aansturing van [naam 1] bij de uitvoering van diens werkzaamheden voor de VvE’s.

3.6. In de periode oktober 2017 t/m 27 november 2018 heeft er groot onderhoud plaatsgevonden aan het appartementencomplex dat is uitgevoerd door De Groep (als hoofdaannemer).

3.7. Op 14 maart 2018 is de heer [naam 6] (hierna: [naam 6] ) eigenaar geworden van drie appartementsrechten met bestemming winkel. In een gecombineerde vergadering van de VvE’s van 29 november 2018 heeft [naam 6] bezwaar gemaakt tegen het door CBW/MVGM ( [naam 1] ) voorzitten van de vergadering omdat dat in strijd is met de splitsingsakte, waarna [naam 6] door de VvE’s tot voorzitter van de vergadering is benoemd. In die vergadering is CBW/MVGM vervolgens ontslagen als bestuurder van de VvE’s.

3.8. Binnen de VvE’s is vervolgens discussie ontstaan of de op 29 november 2018 genomen besluiten rechtsgeldig genomen zijn. In een vergadering van VvE Winkels & Woningen van 13 maart 2019 is onder meer besloten om Zomer Beheer tot beheerder/bestuurder van de VvE aan te stellen. CBW/MVGM heeft naar eigen zeggen de beschikbare administratie met betrekking tot de VvE’s (deels fysiek deels digitaal) aan Zomer Beheer ter beschikking gesteld.

3.9. [naam 6] heeft bij de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam op 2 mei 2019 een verzoek ingediend tegen (onder anderen) de VvE’s dat strekt tot nietigverklaring althans vernietiging van de op 13 maart 2019 genomen besluiten en tot verklaring voor recht dat [naam 6] voorzitter en (ex artikel 5:133 BW) tevens waarnemend bestuurder is van VvE Winkels & Woningen. Tijdens de mondelinge behandeling van 9 juli 2019 in die procedure is een schikking bereikt, waarbij onder meer is overeengekomen dat in september 2019 een vergadering van de VvE’s zal worden uitgeroepen, die zal worden geleid door een erkende mediator, en dat voor die vergadering in elk geval het benoemen van een voorzitter en het aanstellen van een bestuurder worden geagendeerd.

4.1. De VvE’s vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I voor recht verklaart dat (naar de rechtbank begrijpt) CBW en MVGM bestuurder en beheerder zijn geweest van de VvE’s of althans als zodanig moeten worden beschouwd in de periode 1978 tot en met 2018 dan wel een in goede justitie te bepalen periode;

II voor recht verklaart dat CBW en MVGM beiden in hun taken als bestuurder en beheerder tekort zijn geschoten en dat zij als gevolg daarvan hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die de VvE’s hebben geleden, lijden en nog zullen lijden, een en ander op te maken bij staat;

III CBW en MVGM hoofdelijk veroordeelt om zowel aan VvE Winkels & Wonen als aan VvE Winkels een bedrag van € 500.000 bij wijze van voorschot te betalen;

IV CBW en MVGM hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het voorlopig getuigenverhoor;

V CBW en MVGM hoofdelijk veroordeelt primair in de werkelijke gemaakte proceskosten dan wel de geliquideerde kosten.

4.2. CBW en MVGM concluderen tot niet ontvankelijkheid van de VvE’s dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met veroordeling van de VvE’s in de proceskosten.

4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Ontvankelijkheid VvE’s

5.1. Uit de notulen van de algemene vergadering van VvE Winkels & Wonen van 26 april 2024 (productie 24) blijkt dat het bestuur (alsnog) gemachtigd is namens VvE Winkels & Wonen de onderhavige procedure te voeren. Uit de notulen van de algemene vergadering van VvE Winkels van 25 april 2024 (productie 25) blijkt dat het bestuur (alsnog) gemachtigd is namens VvE Winkels deze procedure te voeren. Het verweer van CBW en MVGM dat de VvE’s niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen wegens het ontbreken van (toereikende) procesmachtigingen, wordt dan ook verworpen.

Zijn CBW en MVGM te vereenzelvigen?

5.2. Aan de vordering die in 4.1 onder I is weergegeven, leggen de VvE’s ten grondslag dat CBW en MVGM als één rechtspersoon moet worden beschouwd. Dat zou onder meer moeten volgen uit een vermelding op de website van “MVGM winkelvvemanagement”. Van een webpagina van die website is een screenshot overgelegd, waarop staat vermeld: “Stichting Collectief Beheer Winkelcentra (CBW) heet voortaan MVGM Winkel VvE Management”. Hoewel de VvE’s kan worden toegegeven dat deze vermelding erop zou kunnen duiden dat CBW en MVGM zijn gefuseerd, is daarvan niet gebleken. Integendeel, uit de door de VvE’s zelf in het geding gebrachte uittreksels uit het Handelsregister volgt dat (nog steeds) sprake is van twee afzonderlijke rechtspersonen, te weten de stichting Collectief Beheer Winkelcentra en de besloten vennootschap MVGM Vastgoedmanagement B.V. De vermelding op de hiervoor genoemde website, die volgens CBW en MVGM onjuist is, brengt niet mee dat beide rechtspersonen toch als één rechtspersoon moeten worden beschouwd. Dat bestuurders van CBW tevens bestuurder en aandeelhouders zijn (geweest) van MVGM, en CBW naast bestuurders geen ander personeel in dienst heeft, leidt er evenmin toe dat beide entiteiten zijn te vereenzelvigen.

CBW was tot november 2018 bestuurder van de VvE’s

5.3. Niet ter discussie staat dat in de splitsingsakte CBW is benoemd tot bestuurder van de VvE’s en dat CBW niet eerder uit die functie is ontslagen en er geen andere bestuurder is benoemd vóór de gecombineerde vergadering van de VvE’s van 29 november 2018. Tot dat moment was CBW dus belast met de taken die de wet en de splitsingsakte aan de bestuurder van de VvE’s toekennen. Zoals hiervoor is overwogen is MVGM niet te vereenzelvigen met CBW, zodat MVGM geen bestuurder van de VvE’s was en dus ook niet in die hoedanigheid aansprakelijk is voor de uitvoering van de bestuurstaken. De in 4.1 onder I weergegeven vordering wordt dan ook afgewezen.

Onduidelijkheid over rol CBW en MVGM?

5.4. De VvE’s verwijten CBW en MVGM dat CBW de bestuurstaken feitelijk heeft laten verrichten door MVGM en dat aan de leden van de VvE’s niet steeds duidelijk was dat MVGM dit namens CBW deed. CBW en MVGM betwisten dat die onduidelijkheid heeft bestaan, althans dat voor zover die onduidelijk toch heeft bestaan, dit aan hen te wijten is. De VvE’s verbinden geen relevante consequenties aan bedoelde verwijten, in het bijzonder stellen zij niet voldoende gemotiveerd dat zij door de gestelde onduidelijkheid schade hebben geleden of anderszins zijn benadeeld. De rechtbank laat deze kwestie dan ook verder rusten.

MVGM niet aansprakelijk als bestuurder of “beheerder”

5.5. Uit wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen volgt dat de vordering die in nr. 4.1 onder II is weergegeven voor zover deze betrekking heeft op MVGM als bestuurder moet worden afgewezen, omdat MVGM geen bestuurder is geweest van de VvE’s. De taken die de wet en de splitsingsakte aan de bestuurder van de VvE’s opdragen, omvatten mede het beheer van de middelen van de VvE’s en het beheer van de gemeenschappelijke ruimten binnen het appartementencomplex voor zover dit door de VvE’s aan de bestuurder is opgedragen. Voor de uitvoering van die beheertaken is dus CBW als bestuurder verantwoordelijk en niet MVGM. De VvE’s hebben niet gesteld dat zij met MVGM een afzonderlijke beheerovereenkomst zijn overeengekomen. De VvE’s hebben daarentegen een niet ondertekende “VvE-managementovereenkomst” overgelegd tussen de VvE Wonen & Winkels en CBW waarin is vastgelegd dat CBW ten behoeve van de VvE Wonen & Winkels werkzaamheden van administratie en beheer uitvoert tegen een bepaalde vergoeding die jaarlijks wordt geïndexeerd. Volgens de tekst van dit document is de overeenkomst aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 1 januari 2008, en wordt de overeenkomst, indien geen beëindiging plaatsvindt, voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar. Hoewel, als gezegd, het document niet is ondertekend, biedt het wel enige steun voor het standpunt dat zó er een contractuele relatie tussen de VvE’s en een bestuurder/beheerder heeft bestaan, deze heeft bestaan met CBW, de formele bestuurder van de VvE’s, en niet met MVGM. De VvE’s hebben voorts bij Akte overlegging stukken t.b.v. de mondelinge behandeling facturen overgelegd waarvan zij stellen dat dit “facturen CBW aan VvE (zijn) aangaande het beheer van MVGM betreffende de jaren 2014,2015, 2016, 2018 en 2019”. Ook dit duidt eerder op een contractuele relatie tussen de VvE’s met CBW dan met MVGM. Uit dit alles volgt dat het ervoor gehouden moet worden dat CBW, zoals zij en MVGM ook hebben gesteld, de uitvoering van de bestuurstaken voor de VvE’s, inclusief de daartoe behorende beheerwerkzaamheden, heeft uitbesteed aan MVGM, en MVGM bij de uitvoering van die taken en werkzaamheden heeft gehandeld namens CBW. Dit betekent dat de vorderingen tegen MVGM ook voor zover deze betrekking hebben op werkzaamheden die zij als beheerder zou hebben verricht of zou moeten hebben verricht, worden afgewezen.

Is CBW tekortgeschoten in haar taakvervulling als bestuurder van de VvE’s?

5.6. Aan haar stelling dat CBW tekortgeschoten is in de vervulling van haar taak als bestuurder van de VvE’s, leggen de VvE’s diverse stellingen ten grondslag die de rechtbank thans zal beoordelen, voor zover deze stellingen relevant zijn.

CBW/MVGM heeft ten onrechte de vergaderingen van de VvE’s voorgezeten

5.7. De VvE’s verwijten CBW dat CBW, althans MVGM (in de persoon van [naam 1] ), de vergaderingen van de VvE’s hebben voorgezeten. Op zichzelf is juist dat op grond van artikel 5:127 lid 2 BW de voorzitter van de vergadering van eigenaars door de vergadering wordt benoemd uit de leden der vergadering, tenzij de statuten (waaronder mede de bepalingen van de splitsingsakte zijn te begrijpen) anders bepalen. Dit laatste is niet het geval, zoals blijkt uit de in nr. 3.3 aangehaalde bepalingen van de splitsingsakte. De vergadering van de VvE’s had dus uit haar midden een voorzitter moeten benoemen, maar heeft dit nagelaten en heeft gedurende een periode van ruim veertig jaar ermee ingestemd dat de vergaderingen werden voorgezeten door CBW dan wel MVGM (al dan niet namens CBW), totdat [naam 6] hier op 29 november 2018 – terecht – een punt van maakte. Het gaat naar het oordeel van de rechtbank niet aan dat de VvE’s, die zelf verantwoordelijk zijn voor de benoeming van de voorzitter van hun vergaderingen, CBW onbehoorlijke taakvervulling verwijten en aansprakelijk stellen voor de fout die zij daarbij zelf hebben gemaakt. Daar komt bij dat de VvE’s de mogelijkheid dat zij als gevolg van de onjuiste voorzittersbenoeming schade hebben geleden, niet aannemelijk hebben gemaakt.

Voor zover de VvE’s hebben willen betogen dat alle besluiten die de vergadering vanaf haar oprichting tot 29 november 2018 heeft genomen, wegens het onjuiste voorzitterschap ongeldig zijn, geldt dat die stelling geen steun vindt in het recht en daarom wordt verworpen.

Kascommissie

5.8. De VvE’s verwijten CBW dat “uit de notulen en het getuigenverhoor blijkt dat er niet eens een kascommissie was”. De rechtbank overweegt dat uit artikel 5:135 BW in verbinding met artikel 5:48 lid 2 BW volgt dat de vergadering van de VvE’s jaarlijks een commissie van ten minste twee leden benoemt die de door het bestuur aan de VvE’s ter goedkeuring voorgelegde balans en de staat van baten en lasten, met toelichting, onderzoekt en aan de vergadering verslag uitbrengt van haar bevindingen. [naam 1] heeft als getuige verklaard dat er altijd een kascommissie was van twee leden voor beide VvE’s, maar dat het zich enkele keren heeft voorgedaan dat deze leden niet (meer) beschikbaar waren dan wel zich hadden teruggetrokken, waarna “voor de pragmatische oplossing (is) gekozen om tijdens de vergadering de facturen ter inzage aan de leden te geven”. Deze verklaring vindt steun in de overgelegde notulen van de VvE’s (2014, 2015 en 2017), waaruit blijkt dat de VvE’s zelf tot deze werkwijze hebben besloten. Nu het aan de vergadering van de VvE’s is om leden voor de kascommissie te benoemen en uit de verklaring van [naam 1] en de notulen blijkt dat in bedoelde gevallen geen van de leden bereid was om in de kascommissie plaats te nemen, valt niet in te zien dat deze “pragmatische oplossing” onbehoorlijke taakvervulling van CBW als bestuurder oplevert.

[naam 1] heeft greep uit kas gedaan van een ondernemingsvereniging

5.9. De VvE’s verwijten CBW dat [naam 1] een greep uit de kas heeft gedaan van een ondernemingsvereniging waaraan de leden van (naar de rechtbank aanneemt) VvE Winkels op basis van de splitsingsakte een bijdrage dienen te betalen. Niet ter discussie staat dat [naam 1] het betreffende bedrag ook weer aan de ondernemingsvereniging heeft teruggestort. Wat hier verder van zij, het gaat kennelijk om handelingen die [naam 1] als privépersoon althans als penningmeester van die ondernemingsvereniging heeft verricht. Zoals hij heeft verklaard, waren CBW en MVGM er niet van op de hoogte dat hij deze functie als penningmeester vervulde, zodat niet valt in te zien waarom de VvE’s hierover verwijten maken aan CBW. Nu bovendien noch [naam 1] , noch de ondernemingsverenging partij is in deze procedure, gaat de rechtbank verder aan deze kwestie voorbij.

Hoge erfpachtcanon

5.10. De VvE’s voeren aan dat CBW als professioneel bestuurder had moeten opmerken dat de erfpachtcanon die betaald moeten worden hoog is. Van haar had mogen verwacht, aldus de VvE’s, dat zij periodiek onderzoek zou doen of afkoop van de erfpacht of koop van de grond niet goedkoper is. De door CBW en MVGM betwiste stelling dat dit een taak betreft die op CBW als bestuurder rust, hebben de VvE’s op geen enkele wijze onderbouwd, en kan overigens in het algemeen ook niet als juist worden aanvaard, zodat deze stelling door de rechtbank wordt verworpen.

DVB Vastgoedbeheer

5.11. De VvE’s verwijten CBW dat zij namens VvE Winkels & Woningen een procedure is begonnen tegen DVB Vastgoedbeheer B.V. (hierna DVB), lid van die VvE, bij de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam ter incasso van de voorschotbijdrage voor 2017 ten bedrage van € 1.252,14. Na verweer door DVB heeft VvE Winkels & Woningen om royement van de procedure verzocht. Omdat DVB daaraan niet wilde meewerken heeft de kantonrechter bij vonnis van 26 april 2019 de vordering van VvE Winkels & Woningen afgewezen omdat zij uit het verzoek tot royement heeft afgeleid dat die vordering niet langer werd gehandhaafd, met veroordeling van VvE Winkels in de proceskosten van DVB (ten bedrage van € 450). Hieruit blijkt volgens de VvE’s dat CBW tekort is geschoten in haar taak als bestuurder: “dat een professioneel bestuurder (…) een procedure over onbetaalde VvE bijdragen niet eens succesvol kan afronden, spreekt boekdelen”, aldus de VvE’s. Wat de overwegingen zijn geweest om de vordering tegen DVB in te trekken, is duister gebleven. In beginsel rust op CBW de verplichting hierover helderheid te verschaffen. Maar in de in nr. 3.9 bedoelde schikking van 9 juli 2019, die door de VvE’s is overgelegd en waarop zij zich in ander verband beroepen, is het volgende opgenomen:

“[naam 7] en [naam 6] zijn samen voorzitter van de vergadering van eigenaren. (…)

[naam 7] en [naam 6] zullen samen aan mr. S.N. Peijnenburg (in de onderhavige procedure de advocaat van de VvE’s, rechtbank) opdracht geven om hoger beroep in te stellen tegen het vonnis van 26 april 2019.”

5.12. Gelet op deze overeenkomst, met de uitvoering waarvan de voorzitters van de VvE’s zijn belast, had het op de weg van de VvE’s gelegen de rechtbank (en CBW) te informeren of en zo ja op welke gronden en met welk resultaat het hoger beroep is ingesteld, zodat de rechtbank die informatie had kunnen betrekken in haar beoordeling van hun stelling dat het instellen van de incassoprocedure onbehoorlijke taakvervulling van CBW oplevert en dat CBW jegens de VvE’s aansprakelijk is voor de daardoor veroorzaakte schade. Nu de VvE’s die informatie niet hebben verstrekt, is de rechtbank van oordeel dat zij die stelling onvoldoende hebben onderbouwd en verwerpt zij die stelling.

Er is geen Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld

5.13. De VvE’s verwijten CBW dat zij geen MJOP heeft opgesteld. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Op grond van artikel 5:126 lid 1 BW dient de vereniging een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Met de invoering van de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars van 29 mei 2017, die is verwerkt in artikel 5:126 lid 2 BW, is deze verplichting geconcretiseerd. Zo is in deze bepaling opgenomen dat de jaarlijkse reservering van het reservefonds òf ten minste 0,5 procent bedraagt van de herbouwwaarde van het gebouw, òf:

“(…) ten minste het bedrag (bedraagt) dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud (…) dat betrekking heeft op een periode van tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren” (artikel 5:126 lid 2 sub a BW).

De wetswijziging is per 1 januari 2018 in werking getreden en daarbij is bepaald dat Verenigingen van Eigenaars binnen drie jaren nadien aan de nieuwe wettelijke vereisten dienen te voldoen (dus uiterlijk op 1 januari 2021). Omdat CBW op 29 november 2018 door de VvE’s als bestuurder is ontslagen, treft het verwijt dat zij geen MJOP in de zin van artikel 5:126 lid 2 sub a BW aan de VvE’s ter goedkeuring heeft voorgelegd, geen doel.

5.14. De rechtbank is overigens van oordeel dat CBW als bestuurder óók voor de wetswijziging als hierboven bedoeld tot taak had de VvE’s te wijzen op de verplichting een reservefonds aan te houden ter bestrijding van andere dan jaarlijkse kosten en daartoe voorstellen te doen. CBW en MVGM hebben in dat verband aangevoerd dat CBW dat ook heeft gedaan op basis van een eigen, intern onderhoudsplan. [naam 1] heeft daarover verklaard dat dit interne plan werd gebruikt voor het opstellen van de begrotingen van de VvE’s en de opbouw van de voorzieningen (reserves).

De VvE’s gaven daaraan dan indirect toestemming bij de goedkeuring van de begroting waarin de onderhoudskosten en de aan de reserve toe te voegen bedragen werden verwerkt. Deze verklaring is door de VvE’s niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken en vindt bovendien steun in de overgelegde notulen van de vergaderingen van de VvE’s, zodat de rechtbank van de juistheid ervan uitgaat.

Het groot onderhoud

Standpunt CBW/MVGM

5.15. In reactie op diverse verwijten van de VvE’s over hoe CBW als bestuurder heeft gehandeld in verband met het groot onderhoud dat aan het appartementencomplex heeft plaatsgevonden, hebben CBW en MVGM het volgende aangevoerd. De werkzaamheden die verricht moesten worden, betreffen:

Groot onderhoud beton- en houtwerk blok 1 - 4 (hoofdsplitsing)

Voegwerk/gevelonderhoud blok 1 - 4 (hoofdsplitsing)

Schilder- en reinigingswerk blok 1 - 4 (ondersplitsing winkels)

Op 23 mei 2017 heeft een meervoudig onderhandse aanbesteding voor het verrichten van deze werkzaamheden plaatsgevonden. Hiervoor zijn door drie aannemers offertes uitgebracht. Vervolgens heeft CBW/MVGM een offertevergelijk met drie gunningsadviezen opgesteld dat op 12 juli 2017 is gepubliceerd en verspreid onder de leden van de VvE’s. Op 13 juli 2017 hebben de algemene vergaderingen van de VvE Winkels (aanvang 14.00 uur) en de VvE Wonen & Winkels (aanvang 15.30 uur) plaatsgevonden. Tijdens die vergaderingen zijn de offertes/gunningsadviezen besproken en is besloten de volledige opdracht voor de werkzaamheden overeenkomstig het advies van CBW/MVGM te gunnen aan De Groep.

5.16. De offerte van De Groep is gedateerd op 11 juli 2017 en bedraagt voor het totaal van de werkzaamheden € 242.000,00 inclusief BTW, exclusief enkele geadviseerde stelposten voor wat betreft, na inspectie, noodzakelijk gebleken reparaties aan beschadigde stenen en het dichtzetten van scheuren en gaten met gelijk ogende stenen.

5.17. Ter vergadering heeft MVGM (namens CBW) toegelicht dat het onderhoudswerk in fases verricht moest worden, naar de rechtbank begrijpt mede in verband met de omvang van de financiële reserves van de VvE’s. Het voegwerk/gevelonderhoud voor de blokken 3 en 4 zou pas in 2019 en 2020 uitgevoerd kunnen worden. Deze fasering en de financiële consequenties voor de VvE’s per jaar zijn nader uitgewerkt in de toelichting op de begroting 2018 die aan de leden is gegeven. De VvE’s zijn hiermee akkoord gegaan, zoals ook blijkt uit de overgelegde notulen van de vergaderingen van 13 juli 2017. Vervolgens heeft CBW namens de VvE’s de opdrachten voor de werkzaamheden 2017/2018, zoals bovengenoemd, aan De Groep verstrekt.

5.18. De werkzaamheden zijn in de periode van oktober 2017 t/m november 2018 uitgevoerd. Gedurende deze periode hebben namens CBW/MVGM de heer [naam 8] en vanaf 9 april 2018 de heer [naam 9] en, als contactpersoon van de VvE’s, de heer [naam 4] de bouwwerkzaamheden begeleid in verband waarmee vrijwel dagelijks overleg met medewerkers van De Groep heeft plaatsgehad. De oplevering heeft op 27 november 2018 plaatsgevonden, waarbij door De Groep een opleveringsrapport is afgegeven.

5.19. Voor de werkzaamheden die in 2017 en 2018 zijn uitgevoerd, heeft De Groep aan de VvE’s gefactureerd:

Basisopdrachten: € 126.455,22

Verrekeningen en Meerwerk € 36.795,86

----------------

Totaal € 163.241,08

Stellingen van de VvE’s

5.20. De VvE’s hebben ter onderbouwing van hun stelling dat CBW in verband met het groot onderhoud tekortgeschoten is in de uitvoering van haar taken als bestuurder, een aantal stellingen geponeerd die de rechtbank, voor zover deze van belang zijn, thans zal beoordelen:

(a) Op de vergaderingen van 13 juli 2017 waarin “de leden (zijn) overgehaald mee te werken aan een opdrachtverstrekking tot groot onderhoud” waren te weinig stemmen aanwezig voor een rechtsgeldige vergadering, waardoor ook geen rechtsgeldige besluiten konden worden genomen.

5.21. De rechtbank overweegt als volgt. In de overgelegde notulen van deze vergaderingen is vermeld:

- dat bij de vergadering van de VvE Winkels 221 van de in totaal 337 uit te brengen stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn en dat dit voldoende is om te komen tot rechtsgeldige besluitvorming;

- dat bij de vergadering van de VvE Winkels & Woningen 435 van de in totaal 537 uit te brengen stemmen aanwezig of vertegenwoordigd zijn en dat dit voldoende is om rechtsgeldige besluiten te nemen over de geagendeerde zaken.

5.22. De VvE’s stellen dat zij in 2018 (na de bestuurderswisseling) hebben “vastgesteld” dat in afwijking van deze vermeldingen in de notulen bij de vergaderingen in 2017 toch niet het voor de besluitvorming vereiste aantal stemmen aanwezig was. Dat en waarom dit zo zou zijn, hebben de VvE’s in het geheel niet onderbouwd, zodat de rechtbank deze stelling als onvoldoende gemotiveerd passeert.

(b) De offertes van de andere aannemers zijn niet voorafgaand aan de vergadering aan de leden verzonden; er kleven gebreken aan de besluitvorming.

5.23. De rechtbank constateert dat [naam 1] als getuige heeft verklaard dat de drie offertes voor de leden ter inzage zijn geweest. De VvE’s stellen overigens zelf (nr. 37 dagvaarding) dat in de herinnering van enkele leden die bij de vergaderingen aanwezig waren het offertevergelijk van de drie offertes bij die vergaderingen wel degelijk besproken is. Ook de notulen van beide vergaderingen maken melding van de offertevergelijkingen. Voor zover de VvE’s (met name in de akte van 5 juni 2024) bedoelen te betogen dat de besluiten die tijdens de vergaderingen van 13 juli 2017 over het groot onderhoud zijn genomen nietig zijn omdat er gebreken zouden kleven aan de oproeping tot de vergaderingen, de agendering, toezending en terinzagelegging van de stukken, is de rechtbank van oordeel dat dat betoog faalt. Uit artikel 2:14 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 lid 1 onder a BW volgt namelijk dat deze (gestelde) gebreken niet tot nietigheid van de besluiten leiden, maar hooguit tot vernietigbaarheid daarvan. Op grond van artikel 2:15 lid 5 BW vervalt de bevoegdheid om vernietiging van het besluit te vorderen een jaar na het einde van de dag waarop hetzij aan het besluit voldoende bekendheid is gegeven, hetzij de belanghebbende van het besluit kennis heeft genomen of daarvan is verwittigd. Die termijn is inmiddels verstreken, zodat de rechtbank uitgaat van de rechtsgeldigheid van de besluiten die op de vergaderingen van 13 juli 2017 door de VvE’s zijn genomen.

(c) Er zijn in de vergaderingen van 13 juli 2017 geen besluiten genomen over het groot onderhoud, en al helemaal niet voor ruim twee ton.

5.24. In de notulen van VvE Winkels staat vermeld:

De heer [naam 1] geeft een uitgebreide toelichting. De heer [naam 8] verstrekt alle aanwezigen het opgestelde offertevergelijk welke ook op het portaal was geplaatst. Vanuit het offertevergelijk blijkt dat de RGVO groep wel duurder is dan [naam 10] maar gezien het feit dat alle werkzaamheden dan in 1 hand zijn en beter gecoördineerd worden gaat de voorkeur hier wel naar uit. Aan de heer [naam 8] wordt meegegeven dat de prijs van de RGVO Groep wel naar beneden moet naar het niveau van [naam 10] . De gunning staat gepland in 2017 waarbij de start aansluitend zal plaatsvinden. Dit is ook een voordeel bij de RVGO Groep (…).

Vervolgens wordt de begroting gewijzigd goedgekeurd voor een totaalbedrag van € 70.618 en wordt goedkeuring gegeven voor de aangegeven onttrekkingen vanuit de voorzieningen.

In de notulen van VvE Winkels & Woningen staat vermeld:

 De heer [naam 1] neemt de begroting 2018 door met de vergadering. De vergadering keurt de begroting 2018 met algemene stemmen goed (…)

 De voorgestelde onttrekking voor het groot onderhoud wordt goedgekeurd, middels een offertevergelijk wordt de opdracht aan De Groep gegund, de heer [naam 4] zal mede als contactpersoon ter plaatse fungeren.”

De rechtbank leidt hieruit af dat beide vergaderingen akkoord zijn gegaan met de gunning van de opdracht aan De Groep, zij het dat VvE Winkels aan de heer [naam 8] nog wel heeft meegegeven dat hij moet proberen de prijs naar beneden te krijgen en dat het aandeel dat VvE Winkels bereid is om bij te dragen aan de onderhoudswerkzaamheden (voor 2018) beperkt is tot € 70.618,00 (minus reguliere kosten). VvE Winkels & Woningen is zonder voorbehoud akkoord gegaan met de gunning en de wijze waarop haar aandeel in de onderhoudswerkzaamheden in de begroting is verwerkt.

( d) De offerte van De Groep is gericht aan MVGM; niet de VvE’s, maar MVGM is opdrachtgever van De Groep.

5.25. De rechtbank verwerpt deze stelling. Uit het feit dat de werkzaamheden ten behoeve van de VvE’s moesten worden (en zijn) verricht, de offertes in de algemene vergaderingen van de VvE’s zijn besproken en de VvE’s hebben besloten de werkzaamheden volgens de uitgebrachte offerte aan De Groep te gunnen, in combinatie met de overgelegde bescheiden, waaronder de (formele) opdrachtbevestigingen van 21 maart 2018 en de door De Groep aan de VvE’s (p/a MVGM) gezonden facturen, blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende dat MVGM in haar contacten met de Groep over het groot onderhoud is opgetreden als gevolmachtigde en contactpersoon van de VvE’s en dat De Groep dit ook zo heeft begrepen. Er is dan ook op basis van de offerte een overeenkomst tot stand gekomen tussen de VvE’s en De Groep.

(e) CBW/MVGM heeft het dossier over het groot onderhoud te lang achtergehouden, waardoor de VvE’s de kans is ontnomen om tijdig actie te ondernemen tegen De Groep in verband met de slechte kwaliteit van het geleverde werk. Daardoor zijn alle aanspraken van de VvE’s op De Groep verjaard.

5.26. VvE Winkels & Woningen heeft aan VvE Belang opdracht gegeven een gevelinspectie aan het appartementencomplex uit te voeren in verband met problemen met de kunststof kozijnen nadat de hierin aanwezige borstweringspanelen zijn vervangen. De inspectie heeft op 14 april 2021 plaatsgevonden. Volgens de VvE’s blijkt uit deze inspectie dat een deel van de door De Groep uitgevoerde werkzaamheden van slechte kwaliteit is geweest. De VvE’s verwijten CBW/MVGM dat zij stukken met betrekking tot het groot onderhoud dat door De Groep is verricht hebben achtergehouden en dat als gevolg daarvan de aanspraken van de VvE’s op De Groep wegens de slechte kwaliteit van het werk zijn verjaard. De rechtbank is van oordeel dat CBW/MVGM ervoor had moeten zorgen dat de stukken die zij uiteindelijk, na de mondelinge behandeling, aan de VvE’s ter beschikking hebben gesteld, eerder beschikbaar waren geweest. Bij het voorlopig getuigenverhoor dat plaatsvond op 18 januari 2023 heeft de heer [naam 3] van De Groep reeds verklaard dat hij bereid was de bij De Groep aanwezige stukken te verstrekken en van CBW/MVGM mocht worden verwacht dat zij er vervolgens werk van zouden maken dat die stukken én de stukken die zij zelf nog hadden met betrekking tot het groot onderhoud zo spoedig mogelijk aan de VvE’s ter beschikking werden gesteld. Naar de rechtbank begrijpt hebben zij dat niet gedaan. Dit brengt evenwel niet mee dat het aan CBW/MVGM te wijten is dat een eventuele vordering van de VvE’s op De Groep is verjaard. Geheel daargelaten of inderdaad sprake is van verjaring, valt niet in te zien waarom de VvE’s De Groep niet eerder hebben aangesproken op de in hun ogen slechte kwaliteit van het werk. De VvE’s beschikten immers vóór CBW/MVGM de aanvullende stukken in het geding brachten, over in ieder geval de offerte en de door hen bij dagvaarding in het geding gebrachte facturen. Op basis daarvan en de resultaten van het inspectierapport van VvE Belang hadden zij tijdig een vordering tegen De Groep kunnen instellen of ten minste de verjaring kunnen stuiten. Het causale verband tussen het niet afgeven van de aanvullende stukken en het eventuele verjaren van de vordering op De Groep is dan ook niet aannemelijk gemaakt.

(f) CBW/MVGM hebben zonder volmacht van de VvE’s aan De Groep opdracht gegeven tot het verrichten van meerwerk dan wel zijn zij (achteraf) zonder volmacht van de VvE’s akkoord gegaan met door De Groep in rekening gebracht meerwerk en hebben zij dit meerwerk ten laste van de VvE’s aan De Groep betaald.

5.27. Volgens de eigen stellingen van CBW/MVGM is er meerwerk ontstaan voor onder meer:

- vervangen gebroken gevelstenen

- vervangen gevelroosters

- aanhelen metselwerk t.p.v. gevelroosters

- herstel ontzette geveldelen en schoorstenen

- herstel voegwerk (losse) raamdorpelstenen

- houtrotsanering

- houtrot deuren vervangen incl. weldorpel

-ventilatievoorzieningen in meterkastdeuren

- betonherstel

5.28. Volgens CBW/MVGM is door De Groep voor het totale meerwerk een bedrag van € 36.795,08 in rekening gebracht en is dit bedrag ten laste van de VvE’s aan De Groep betaald. De door de VvE’s geaccordeerde offerte beveelt weliswaar aan voor bepaalde, na inspectie noodzakelijk gebleken reparaties stelposten op te nemen, maar gesteld noch gebleken is dat de VvE’s met die stelposten hebben ingestemd. Bovendien zijn er ook diverse meerwerkzaamheden verricht waarvoor geen stelpost in de offerte is geadviseerd. De VvE’s hebben CBW/MVGM geen volmacht gegeven om aan De Groep meerwerkopdrachten te verstrekken of meerwerk te accepteren en te betalen. CBW/MVGM merken zelf op (nr. 61 van de Akte van 10 juli 2024) dat “helaas niet meer is achterhaald of tijdens de ALV is gesproken over het exacte mandaat van de heer [naam 4]”. De rechtbank constateert dat in de notulen van de vergadering van 13 juli 2017 van VvE Winkels & Wonen slechts is opgenomen dat de heer [naam 4] als contactpersoon ter plaatse zal fungeren. Hierin is niet begrepen dat deze VvE de heer [naam 4] ten aanzien van eventueel meerwerk enige volmacht heeft gegeven. Verder hebben CBW/MVGM gesteld dat in de praktijk de VvE’s meerwerk achteraf, nadat dit in de volgende algemene vergadering was toegelicht, plachten te accorderen. De rechtbank is echter van oordeel dat CBW door niet vooraf goedkeuring van de VvE’s te vragen, zelf het risico moet dragen dat de VvE’s achteraf niet met het meerwerk instemmen en zich er niet op kan beroepen dat in het verleden door de VvE’s wel achteraf met meerwerk is ingestemd. De conclusie is dat CBW verwijtbaar in strijd met artikel 3b lid 18 van de splitsingsakte (hiervoor aangehaald in nr. 3.3) heeft gehandeld door namens de VvE’s meerwerk te accepteren dan wel daartoe opdracht te geven zonder voorafgaande machtiging van de VvE’s voor zover het gaat om een hoger bedrag dan het equivalent in euro’s van vijfduizend gulden.

5.29. Dat CBW ter zake van het meerwerk haar taak als bestuurder niet behoorlijk heeft vervuld en dienaangaande een (ernstig) verwijt treft, brengt mee dat zij aansprakelijk is voor de schade die de VvE’s daardoor mogelijk hebben geleden. Of sprake is van schade en zo ja, wat de omvang daarvan is, kan de rechtbank thans niet beoordelen zodat zij partijen daarvoor overeenkomstig de vordering van de VvE’s verwijst naar de schadestaatprocedure. Daarin zal moeten worden onderzocht of het meerwerk voor een redelijk prijs is verricht.

De rechtbank

6.1. verklaart voor recht dat CBW tekortgeschoten is in haar taak als bestuurder van de VvE’s door zonder volmacht van de VvE’s namens de VvE’s meerwerk aan De Groep op te dragen dan wel te accorderen, zoals nader omschreven in nr. 5.28 van dit vonnis, en dat CBW aansprakelijk is voor de schade die de VvE’s als gevolg daarvan mogelijk hebben geleden of nog zullen lijden, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

6.2. wijst de overige vorderingen van de VvE’s af;

6.3. bepaalt dat partijen ieder hun eigen proceskosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. van de Laarschot en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024.

De rechtbank constateert overigens dat daar ook facturen bij zitten die afkomstig zijn van MVGM. Het is niet duidelijk of deze facturen via CBW of rechtstreeks aan de VvE’s zijn gezonden.

Onder het kopje “Opening” staat kennelijk bij vergissing dat er in totaal 836 stemmen zijn uit te brengen. In de aanhef van de notulen staat 537 stemmen, wat correspondeert met het maximum aantal stemmen dat in artikel 3 lid 6 van de splitsingsakte is vermeld.

Onder “stukken” worden hier en hierna digitale documenten mede begrepen.

5.33. Uit het voorgaande volgt dat CBW tekortgeschoten is in haar taak als bestuurder van de VvE’s door zonder volmacht van de VvE’s namens de VvE’s meerwerk aan De Groep op te dragen dan wel te accorderen, en aansprakelijk is voor de schade die de VvE’s als gevolg daarvan mogelijk hebben geleden of nog zullen lijden, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De overige vorderingen, inclusief de gevorderde voorschotten, worden afgewezen.

Proceskosten

5.34. Omdat beide partijen voor een deel in het ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren. Dat betekent dat iedere partij haar eigen kosten dient te dragen.