ECLI:NL:RBGEL:2013:3184

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 806433 \ CV EXPL 12-969 \ 127

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

de stichting Stichting Woonzorg Nederland

gevestigd te Amsterdam

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. J.M. van Noort

tegen

de stichting Stichting Vilente

gevestigd te Ede

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. F.J.P. Delissen

Partijen worden hierna Woonzorg en Vilente genoemd.

1 De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 mei 2012 en de daarin genoemde processtukken

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties

- brief Woonzorg met rekening courant overzichten

- brief Vilente met producties

- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 15 november 2012.

2 De feiten

2.1. Woonzorg is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet. Zij houdt zich bezig met kort gezegd ouderenhuisvesting onder meer door het verhuren van complexen aan zorginstellingen in het kader van intramurale zorgverlening op basis van de AWBZ. Woonzorg, althans haar rechtsvoorganger, verhuurt de complexen [complex Y] in Ede (sinds 1974) en [complex X] in Heelsum (sinds 1972) aan (de rechtsvoorganger van) Vilente.

2.2. Verhuurd zijn twee ‘verzorgingstehuizen voor bejaarden’. Tot het gehuurde behoren volgens artikel 2 lid 1 van overeenkomsten van beheer en exploitatie – dit zijn de huurovereenkomsten - alle roerende en onroerende goederen die zijn betaald uit:

de ingevolge de Woningwet verleende voorschotten door de rijksoverheid;

de opbrengst van de door de verhuurder gesloten geldlening waarvoor door de gemeente borg werd gestaan.

2.3. De aanvangshuurprijzen zijn destijds vastgesteld door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bij besluit met nummers MV 3037-’68 en MV 2881-A’67. Op grond van de huurovereenkomsten bestaat de betalingsverplichting van Vilente naast die huurprijs onder meer uit het bedrag van de rente en de aflossing door (de verhuurder) verschuldigd krachtens de voor de totstandkoming van het gehuurde gesloten geldleningen waarvoor door de gemeente borg werd gestaan.

2.4. Vilente wordt in de door Woonzorg aan haar in rekening gebrachte bedragen voor het gebruik van [complex Y] en [complex X] via het Zorgkantoor op basis van de AWBZ gecompenseerd.

2.5. Vilente heeft met een beroep op een opschortingsrecht gedurende langere tijd een aanzienlijk deel van de huurprijzen onbetaald gelaten. Nadat Woonzorg (derden)beslag had laten leggen, heeft Vilente de ingehouden bedragen op 1 maart 2012 alsnog betaald.

2.6. In artikel 16 lid 4 van de huurovereenkomsten is het volgende bepaald:

Deze overeenkomst houdt op te bestaan op de dag, waarop Stichting A (verhuurder, ktr.) geheel zal hebben voldaan aan haar laatste betalingsverplichtingen uit hoofde van de door haar ten behoeve van het voorwerp van beheer en exploitatie gesloten geldleningen. Alsdan zal Stichting A terstond in overleg treden met Stichting B (huurder, ktr.) over het sluiten van een nieuwe overeenkomst tot voortzetting van beheer en exploitatie door Stichting B.

2.7. Bij brief van 5 oktober 2010 heeft Vilente onder meer het volgende aan Woonzorg bericht:

Wij wijzen u erop, dat wij er rekening mee houden dat de posten die de jaarlijkse huurprijzen bepalen (artikel 2 van de overeenkomsten) mogelijk leiden tot een nog lagere huurprijs, op welke huurprijs wij in dat geval aanspraak maken. Vooralsnog moeten wij het doen met de taxaties die hierbij gaan.

.

[complex Y]

: De huurwaarde komt na taxatie voor [complex Y] uit op een

jaarhuur

van € 230.000 (ter vergelijking: de huidige jaarhuur bedraagt € 895.392 …….. ).

.

[complex X]

: De huurwaarde voor [complex X] komt uit op een jaarhuur van € 105.000 (ter vergelijking: de huidige huurprijs bedraagt € 388.503 ……… ).

De door Vilente genoemde bedragen komen overeen met de in de taxaties van DTZ Zadelhoff van 4 oktober 2010 genoemde bedragen.

2.8. In de huurovereenkomsten is in artikel 3 lid 1 onder meer bepaald dat in de huurprijzen een bijdrage is begrepen

welke uitsluitend de bestemming heeft te dienen voor grootonderhoud van de gebouwen en de (………) technische installaties.

Artikel 3 lid 2 van de huurovereenkomsten luidt als volgt:

Stichting A zal de voor grootonderhoud bestemde bedragen storten in een afzonderlijk te administreren, rentedragend onderhoudsfonds en die bedragen slechts aanwenden na overleg met Stichting B.

2.9. Bij brief van 10 juli 1992 heeft de toenmalige verhuurder onder meer het volgende aan [complex Y] bericht:

In verband met gewijzigde overheidsvoorschriften is het aanhouden van een project-gebonden onderhoudsfonds niet meer noodzakelijk. Vooralsnog zal voor onbepaalde tijd het extra comptabel bijhouden van de project-gebonden onderhoudsfondsen worden gecontinueerd.

2.10. Bij brief van 23 juni 1993 heeft de toenmalige verhuurder onder meer het volgende aan [complex Y] bericht:

Op grond van de sinds 1 januari 1991 gewijzigde VROM-regeling (……..) is het voor ons niet langer mogelijk de project-gebonden onderhoudsfondsen te administreren. (………) Reden om u met betrekking tot 1992 uitsluitend de opgave te verstrekken inzake de voor Uw project(en) geplaatste onderhoudsonttrekking.

3 De vordering en het verweer in conventie

3.1. Woonzorg vordert na vermeerdering van eis dat de kantonrechter

voor recht verklaart dat Vilente gehouden was tot betaling van een bedrag van € 1.463.174,57, zijnde het verschuldigde bedrag aan hoofdsom van € 1.352.247,00 vermeerderd met de wettelijke rente van de maandelijkse huurbetalingen tot 1 maart 2012, de datum waarop dit bedrag door Woonzorg is ontvangen;

Vilente veroordeelt tot onverkorte nakoming van haar maandelijkse betalingsverplichting van € 75.197,48 ten aanzien van [complex Y] en € 32.791.28 ten aanzien van [complex X], bij vooruitbetaling uiterlijk per de eerste van iedere maand te voldoen, onverminderd de in de overeenkomst voorziene periodieke verhogingen en onverlet de tussen partijen overeengekomen vergoedingen ter zake leveringen en diensten;

Vilente veroordeelt tot betaling van de proceskosten, inclusief de kosten van beslagleggingen.

3.2. Woonzorg onderbouwt haar vordering, verkort weergegeven, als volgt. Volgens Woonzorg heeft Vilente tot 1 maart 2012 ten onrechte haar huurbetalingsverplichting gedeeltelijk opgeschort. Vilente is steeds de geldende huurprijzen verschuldigd geweest, die zijn gebaseerd op de eertijds door de Minister vastgestelde huurprijzen. Dat leningen als gevolge van de bruteringsoperatie in 1995 zijn afgelost, brengt niet mee dat de huurovereenkomsten op grond van artikel 16 lid 4 van die overeenkomsten hebben opgehouden te bestaan.

3.3. Vilente voert verweer. Dat verweer wordt hierna zo nodig besproken.

4 De vordering en het verweer in reconventie

4.1. Vilente vordert dat de kantonrechter

- voor recht verklaart dat de overeenkomsten van beheer en exploitatie inzake [complex Y] en [complex X] hebben opgehouden te bestaan met veroordeling van Woonzorg om aan Vilente te betalen het verschil tussen de door Vilente betaalde huurprijs en de volgens producties 18 en 19 (bij conclusie van eis in reconventie, ktr) getaxeerde markthuur vanaf de dag dat de overeenkomsten inzake beheer en exploitatie inzake [complex Y] en [complex X] hebben opgehouden te bestaan;

voor recht verklaart dat Woonzorg onverkort gehouden is aan de verplichtingen van Woonzorg uit artikel 3 van de overeenkomsten van beheer en exploitatie inzake [complex Y] en [complex X], met veroordeling van Woonzorg tot het storten en administreren van de in de huurprijs begrepen bijdragen bestemd voor groot onderhoud, deze bedragen afzonderlijk te administreren, deze administratie binnen één week na het te wijzen vonnis aan Vilente ter beschikking te stellen en de betreffende bedragen slechts aan te wenden na overleg met Vilente;

Woonzorg veroordeelt in de proceskosten.

4.2. Vilente onderbouwt haar vordering, verkort weergegeven, als volgt. Desgevraagd heeft Woonzorg geweigerd opheldering te verschaffen over de laatste betalingsverplichting uit hoofde van de gemeentelijk geborgde geldleningen. Bij gebreke daarvan handhaaft Vilente haar primaire standpunt dat de beide huurovereenkomsten op grond van artikel 16 lid 4 van die overeenkomsten zijn geëindigd. Subsidiair stelt Vilente dat de huurovereenkomsten als gevolg van de bruteringsoperatie uit 1995 zijn geëindigd. Vilente heeft daarom (slechts) die bedragen ingehouden die boven de markthuurwaarde van de beide complexen uitgingen. Haar terugbetalingsvordering is daar ook op gebaseerd. Verder wenst Vilente Woonzorg te houden aan haar verplichting uit de huurovereenkomsten om een onderhoudsfonds aan te houden.

4.3. Woonzorg voert verweer. Dat verweer wordt hierna zo nodig besproken.

5 De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

5.2. Partijen zijn het erover eens dat hun overeenkomsten met betrekking tot [complex Y] en [complex X] zijn te kwalificeren als huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:230a BW. Deze procedure gaat in hoofdlijnen over twee punten waarover partijen het niet eens zijn. Het eerste betreft de huurprijzen van de gehuurde complexen en daaraan gekoppeld de vraag of en zo ja wanneer de huurovereenkomsten hebben opgehouden te bestaan. Het tweede punt betreft het onder meer in 2.8 vermelde onderhoudsfonds. De kantonrechter bespreekt deze punten achtereenvolgens.

5.3. Op grond van de op de Woningwet gebaseerde Beschikking Regeling geldelijke steun Toegelaten Instellingen 1968 was de jaarhuur van complexen als waar het hier om gaat ten minste gelijk aan de jaarlijkse exploitatiekosten verminderd met de overeenkomstig bijlage II bij de Beschikking berekende jaarlijkse bijdrage. Als exploitatiekosten worden volgens artikel 12 van de Beschikking in aanmerking genomen een lening met een looptijd van 75 jaar met betrekking tot eventuele en door de Minister goedgekeurde grondkosten, een lening met een looptijd van 50 jaar met betrekking tot de bouwkosten, een lening met een looptijd van 25 jaar met betrekking tot de kosten van een cv-installatie, een lening met een looptijd van 20 jaar met betrekking de kosten van een liftinstallatie. Alle kosten moesten zijn goedgekeurd door de Minister. Voor zover de bouwkosten niet volledig gedekt werden door de lening van de rijksoverheid werden de anderszins aangetrokken gelden in de berekening van de exploitatiekosten meegenomen met inachtneming van de werkelijke of genormeerde kosten van die inbreng.

5.4. De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat de tussen partijen geldende huurprijzen zijn te herleiden tot de door de Minister vastgestelde huurprijs op basis van het hiervoor beschreven mechanisme, nu partijen daarover geen andersluidend standpunt hebben ingenomen. Tussen partijen is verder in confesso dat Vilente voor deze geldende huurprijzen op basis van de AWBZ geheel wordt gecompenseerd door (inmiddels) het Zorgkantoor.

5.5. Vilente wijst op artikel 16 lid 4 van de huurovereenkomsten en stelt dat Woonzorg desgevraagd heeft geweigerd uitsluitsel te geven over het tijdstip waarop zij geheel heeft voldaan aan haar laatste betalingsverplichtingen uit hoofde van de gemeentelijk geborgde leningen, die in artikel 2 lid 1 van de huurovereenkomsten zijn genoemd. Vilente houdt het er daarom op dat deze leningen zijn afgelost en dat op grond van artikel 16 lid 4 de huurovereenkomsten hebben opgehouden te bestaan. Woonzorg stelt daartegenover dat de door Vilente genoemde leningen alleen de hiervoor in 5.3 bedoelde anderszins aangetrokken gelden zijn en dat Vilente de veel grotere leningen op basis van de daar genoemde Regeling geldelijke steun ten onrechte buiten beschouwing laat. De kantonrechter volgt de benadering van Woonzorg. Anders dan Vilente houdt de kantonrechter het ervoor dat in de huurovereenkomsten ook aan de veel grotere leningen op basis van de Regeling financiële steun wordt gerefereerd, gelet op het destijds vigerende financieringsstelsel. In dat stelsel is in 1995 een ingrijpende verandering doorgevoerd. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende.

5.6. In de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting van 31 mei 1995 is de zogenaamde bruteringsoperatie in de volkshuisvesting neergelegd. Met deze operatie is de financiële verzelfstandiging van toegelaten instellingen als bedoeld in de Woningwet vormgegeven. De kern van de operatie is te vinden in artikel 2 lid 1 van de wet:

Onze Minister stelt voor elke in een gemeente werkzame toegelaten instelling afzonderlijk de som vast van de contante waarden op 1 januari 1995 van de, uit hoofde van de geldelijke steun aan de gemeente verleend krachtens de (………) Woningwet (………), op of na die datum te ontvangen bijdragen voor woningen welke op die datum in eigendom zijn van die toegelaten instelling (………).

In de wet is verder bepaald dat vorderingen van het Rijk uit hoofde van leningen aan de gemeente verstrekt krachtens de Woningwet berekend naar de stand van 1 januari 1995 met inbegrip van de verschuldigde rente in hun geheel opeisbaar worden. Hetzelfde geldt voor vorderingen van de gemeente op toegelaten instellingen uit hoofde van leningen die betrekking hebben op de hiervoor bedoelde leningen van het Rijk aan de gemeente. Ten slotte is, voor zover hier van belang, in de wet bepaald dat het Rijk een rentebijdrage verleent als de toegelaten instelling op de kapitaalmarkt of bij de gemeente een of meer leningen sluit ter vervanging van de eerder genoemde leningen.

5.7. De kantonrechter stelt vast dat het ervoor moet worden gehouden dat de leningen waar Woonzorg aan refereert (mede) als gevolg van de uitwerking van de bruteringsoperatie zijn afgelost. De kantonrechter moet daarom beoordelen of dat gegeven met zich meebrengt dat de huurovereenkomsten op grond van artikel 16 lid 4 van die overeenkomsten hebben opgehouden te bestaan en dat er dus geen sprake meer is van een geldende huurprijs, als gevolg waarvan partijen daarover in onderhandeling moeten treden, zoals Vilente stelt. De kantonrechter volgt Vilente niet in haar betoog. Artikel 16 lid 4 van de huurovereenkomsten moet naar het oordeel van de kantonrechter worden uitgelegd in het licht van het stelsel dat gold ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten en niet naar de situatie die zich voordeed op en/of na het moment waarop Vilente de betaling van een deel van de huurpenningen heeft opgeschort.

5.8. De huurovereenkomsten zijn aangegaan in 1972, respectievelijk 1974. Toen gold de hiervoor genoemde Regeling geldelijke steun. Uit wat in 5.3 is overwogen, leidt de kantonrechter af dat bij de huurprijsvaststelling door de Minister rekening werd gehouden met een bepaalde looptijd van de leningen en dus met een bepaalde levensduur van de gebouwen en de onderdelen daarvan. Deze looptijd is nog niet is verstreken. In de berekening van de contante waarden op basis van de Wet balansverkorting zijn onder meer die termijnen als uitgangspunt genomen, zoals is af te leiden uit wat hiervoor in 5.6 is overwogen.

5.9. Bij wat hiervoor is overwogen komt dat de uit de tekst van de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting niet is af te leiden dat de wetgever met de bruteringsoperatie heeft beoogd in te grijpen in de verhouding van de partijen bij een huurovereenkomst. Ook de wetsgeschiedenis biedt daarvoor geen aanknopingspunten. Het was uitsluitend een technische operatie gericht op financiële verzelfstandiging van toegelaten instellingen. Een en ander is ook af te leiden uit de omstandigheid dat de geldende huurprijzen die oorspronkelijk zijn vastgesteld door de Minister onverkort worden gecompenseerd door het Zorgkantoor, zoals hiervoor is overwogen.

5.10. De conclusie is dat Vilente de betaling van de huurpenningen ten onrechte voor een deel heeft opgeschort. Dit leidt ertoe dat de verder niet weersproken vordering van Woonzorg op dit punt wordt toewezen, terwijl de tegenvordering van Vilente wordt afgewezen.

5.11. Het tweede punt dat partijen verdeeld houdt, betreft het hiervoor in 2.8 genoemde onderhoudsfonds. Vilente wenst Woonzorg, kort gezegd, te houden aan haar verplichting tot het aanhouden van een onderhoudsfonds als bedoeld in artikel 3 van de huurovereenkomsten. Hiervoor heeft de kantonrechter overwogen dat de Wet balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting geen wijziging beoogde te brengen in de verhouding tussen verhuurder en huurder. Ook op dit punt bieden wet en wetsgeschiedenis geen concrete aanknopingspunten voor een andersluidend standpunt. De kantonrechter heeft ook geen andere regelgeving gevonden waaruit volgt dat de wet-/ en regelgever op enig moment heeft beoogd in te grijpen in de verhouding tussen verhuurder en huurder. Dat de wetgever een dergelijk onderhoudsfonds niet meer verplicht stelt doet daar niet aan af. Dit verweer van Woonzorg verwerpt de kantonrechter daarom.

De kantonrechter kan Woonzorg evenmin volgen in haar stelling dat Vilente in 2007 akkoord is gegaan met het schrappen van het onderhoudsfonds. Naar de kantonrechter begrijpt, heeft Vilente toen en ook later steeds geijverd voor sloop en nieuwbouw en heeft zij slechts in dat verband gesteld dat onderhoudsplannen kunnen worden aangepast in het perspectief van eventuele sloop-/nieuwbouwplannen. Vilente heeft evenwel onweersproken gesteld dat Woonzorg niets wilde weten van sloop- en nieuwbouwplannen. De stelling van Woonzorg dat Vilente na 20 jaar niet meer kan terugkomen op het (ook) in de sector algemeen gebruikelijk systeem gaat zonder toelichting die ontbreekt niet op.

5.12. De conclusie is dat de vordering van Vilente wordt toegewezen voor zover deze de verplichting voor Woonzorg tot het aanhouden van het overeengekomen onderhoudsfonds betreft. De gevorderde veroordeling van Woonzorg om de betreffende bedragen slechts aan te wenden na overleg met Vilente wijst de kantonrechter af. Niet is gesteld of gebleken dat Woonzorg op enig moment onderhoudswensen van Vilente niet heeft willen honoreren. De kennelijke wens van Vilente om het fonds aan te wenden voor sloop- en nieuwbouw doet daar niet aan af, nu dat niet, althans niet zonder meer het doel van het onderhoudsfonds is.

5.13. Vilente wordt in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de kosten dragen. In reconventie worden partijen beide deels in het ongelijk gesteld en moeten daarom ieder hun eigen kosten dragen.

6 De beslissing

De kantonrechter

In conventie

6.1. verklaart voor recht dat Vilente gehouden was tot betaling van een bedrag van € 1.463.174,57, zijnde het verschuldigde bedrag aan hoofdsom van € 1.352.247,00 vermeerderd met de wettelijke rente van de maandelijkse huurbetalingen tot 1 maart 2012, de datum waarop dit bedrag door Woonzorg is ontvangen;

6.2. veroordeelt Vilente tot onverkorte nakoming van haar maandelijkse betalingsverplichting van € 75.197,48 ten aanzien van [complex Y] en € 32.791.28 ten aanzien van [complex X], bij vooruitbetaling uiterlijk per de eerste van iedere maand te voldoen, onverminderd de in de overeenkomst voorziene periodieke verhogingen en onverlet de tussen partijen overeengekomen vergoedingen ter zake leveringen en diensten;

6.3. veroordeelt Vilente in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Woonzorg begroot op € 76,17 aan dagvaardingskosten, € 873,00 aan griffierecht, € 192,15, € 162,64, € 162,64, € 162,64 en € 67,49 aan beslagkosten en € 2.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;

In reconventie

6.4. verklaart voor recht dat Woonzorg onverkort gehouden is aan de verplichtingen van Woonzorg uit artikel 3 van de overeenkomsten van beheer en exploitatie inzake [complex Y] en [complex X] en veroordeelt Woonzorg tot het storten in een afzonderlijk te administreren onderhoudsfonds van de in de huurprijs begrepen bedragen bestemd voor groot onderhoud, en om deze administratie binnen één week na betekening van dit vonnis aan Vilente ter beschikking te stellen;

6.5. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.6. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.7. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.J. Wiegman en in het openbaar uitgesproken op