ECLI:NL:RBGEL:2022:7180

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Zutphen Zaaknummer: C/05/401285 / HZ ZA 22-92 Vonnis van 28 december 2022 in de zaak van STICHTING DE WOONMENSEN, gevestigd te Apeldoorn, eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie, verweerster in de incidenten, hierna te noemen: Stichting de Woonmensen, advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam, tegen 1 [gedaagde sub 1] , wonende te gemeente [woonplaats] op een geheim adres, niet verschenen,2. [gedaagde sub 2], zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland of daarbuiten, gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie, eiser in de incidenten, hierna samen met gedaagde sub 3 te noemen: [gedaagden sub 2 en 3] , advocaat: mr. J. ten Brinke te Nijmegen,3. [gedaagde sub 3], wonende te gemeente [woonplaats] op een geheim adres, gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie, eiseres in de incidenten, hierna samen met gedaagde sub 2 te noemen: [gedaagden sub 2 en 3] , advocaat: mr. J. ten Brinke te Nijmegen. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 24 augustus 2022 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 november 2022. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.1. De rechtbank gaat uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.12 van het incidenteel vonnis van 15 juni 2022. Verder gaat de rechtbank uit van de navolgende feiten. 2.2. Gedaagde sub 1 heeft in augustus 2003 een taxatierapport van de woning op laten maken door de Taxatheek. In het taxatierapport (productie 2 bij conclusie van antwoord) staat, voor zover hier relevant: “De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object en behoeve van: 1. een beoordeling van een aanvraag : Rabobank (hypothecaire) geldlening bij 2. Ten behoeve van/voor : Nationale Hypotheek Garantie _____________________________________________________________________ - onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik Zegge: HONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO : € 150.000,-- (…) - onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik en na verbouwing. Zegge: HONDERDVIJFENTACHTIGTIGDUIZEND EURO : € 185.000,--”. 2.3. De volledige tekst van artikel 14 lid 1 en lid 2 van de in rechtsoverweging 2.3 van de in het incidenteel vonnis bedoelde overeenkomst (hierna: de overeenkomst) luidt als volgt: “Terugkoopplicht/aanbiedingsplicht Artikel 14 INDIEN MET KORTING WORDT GEKOCHT Indien koper het verkochte (te zijner tijd) wil verkopen, is koper verplicht dit voornemen van verkoop door middel van een aangetekende brief aan verkoper te melden. Verkoper is verplicht het verkochte (terug) te kopen tegen de dan geldende taxatiewaarde (waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat) waarbij hetzelfde kortingspercentage in mindering op de taxatiewaarde wordt gebracht. De taxatiewaarde zal worden vastgesteld door een door verkoper [Rechtbank: Stichting de Woonmensen] aan te wijzen deskundige uit Apeldoorn, die lid dient te zijn van de Nederlandse Vereniging van makelaars in Onroerende zaken NVM. De kosten welke hiermee samenhangen komen voor rekening van de verkoper. Het is koper toegestaan op eigen kosten een eigen taxatie te laten verrichten, mits deze geschiedt door een deskundige die aan voormelde eisen voldoet. De taxatie(s) dient(dienen) te geschieden binnen een termijn van vier weken, nadat verkoper door koper van diens voornemen tot verkoop op de hoogte is gesteld. Voorts moet(en) binnen deze periode het(de) betreffende taxatierapport(en) opgesteld zijn. 2. De akte van levering dient te worden verleden binnen acht weken nadat het(de) taxatierapport(en) is(zijn) uitgebracht voor een door de koper aan te wijzen notaris.”. 2.4. Bij e-mail van 11 oktober 2021 heeft [de notaris] , de door [gedaagden sub 2 en 3] ingeschakelde notaris (hierna: de notaris), onder meer het volgende aan Stichting de Woonmensen bericht: “In de gemelde akte was onder andere het volgende bedongen: Terugkoopplicht/aanbiedingsplicht Artikel 14 (...) Uit de namens [gedaagde sub 1] en de erfgenamen van [naam 1] aan mij afgegeven correspondentie blijkt dat ondanks herhaald aandringen, termijnstellingen en uw toezegging van 24 september 2021 de Stichting De Woonmensen niet heeft voldaan aan haar verplichting om de bedoelde taxatie te doen verrichten. Daarmee is haar recht van terugkoop vervallen. Namens [gedaagde sub 1] en de erfgenamen van [naam 1] is daarom de gehele, geciteerde overeenkomst ontbonden. Nu de ontbinding tenminste de onderdelen 1 tot en met 3 van de overeenkomst betreft, staat het [gedaagde sub 1] en de erfgenamen van [naam 1] inmiddels vrij om de woning te verkopen en leveren aan wie zij dat wensen.”. 2.5. Bij brief van 1 november 2021 heeft gedaagde sub 3 aan Stichting de Woonmensen onder meer het volgende geschreven: “Tevens merken wij op dat u recent “in gebreke” gesteld bent, dit i.v.m. het overschrijden van de gestelde termijn. Op deze ingebrekestelling heeft u wederom niet tijdig gereageerd. Vervolgens hebben wij de overeenkomst waarin partijen de “aanbiedingsplicht” zijn overeengekomen ontbonden. Hierover heeft notaris [de notaris] u, op ons verzoek, ook gemaild. (…)”. 3.2. Kort gezegd voert Stichting de Woonmensen het volgende aan. Volgens Stichting de Woonmensen moet de woning aan haar worden terugverkocht voor 70% van de taxatiewaarde op het moment van terug(ver)koop. Het is niet nodig dat bij terugkoop door Stichting de Woonmensen op dezelfde manier wordt getaxeerd als bij aankoop door gedaagde sub 1 en [naam 1] . Bij terugkoop hoeft, anders dan bij bijvoorbeeld de Koopgarantregeling, geen rekening te worden gehouden investeringen die in de woning zijn gedaan. In de overeenkomst is bepaald dat de prijs bij terugkoop 70% van de getaxeerde waarde is, onafhankelijk van de taxatie bij aankoop. Stichting de Woonmensen heeft zich altijd bereid verklaard om de woning terug te kopen. De termijn voor het laten doen van de taxatie is overschreden. Daarvoor heeft Stichting de Woonmensen in de brief van 23 september 2021 haar excuses aangeboden. Vervolgens is het terugkoopproces stil komen te liggen omdat gedaagde sub 3 de volmacht waarover zij beschikte niet aan Stichting de Woonmensen heeft gegeven. Stichting de Woonmensen wist daarom niet zeker of het terugkoopverzoek door de bevoegde partijen werd gedaan. Vervolgens heeft de notaris namens [gedaagden sub 2 en 3] een ontbindingsverklaring gestuurd en is het terugkoopproces stopgezet, aldus Stichting de Woonmensen. De rechtsgeldigheid van de (buitengerechtelijke) ontbinding wordt door Stichting de Woonmensen betwist omdat de ernst van de beweerdelijke tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Uit het voorgaande blijkt dat gedaagden hun verplichting tot verkoop en levering van de woning niet wensen na te komen. Stichting de Woonmensen vordert derhalve voorzieningen als bedoeld in artikel 3:299 BW en artikel 3:300 BW. 3.3. Het standpunt van [gedaagden sub 2 en 3] is, samengevat, als volgt. De verplichting tot terugverkoop aan Stichting de Woonmensen ontstaat nadat [gedaagden sub 2 en 3] heeft meegedeeld dat hij de woning wil vervreemden, Stichting de Woonmensen bereid is om de woning te kopen en de waarde van de woning bij terugkoop is bepaald. [gedaagden sub 2 en 3] stelt dat Stichting de Woonmensen tekortgeschoten is in de op haar rustende verplichting om bevestigend of afwijzend te reageren op het aanbod van 4 augustus 2021. De verkoop aan een derde is niet doorgegaan, hetgeen verstrekkende financiële gevolgen had voor [gedaagden sub 2 en 3] , daarom is van een geringe tekortkoming geen sprake. [gedaagden sub 2 en 3] stelt dat de in de overeenkomst genoemde taxatiewaarde van € 185.000,00 niet is gebaseerd op een deugdelijk taxatierapport. Uit het rapport van Taxatheek uit 2003 volgt dat de woning een waarde van € 150.000,00 had, in plaats van € 185.000,00 waarvan in de koopovereenkomst is uitgegaan. Derhalve is aan gedaagde sub 1 en [naam 1] slechts een korting verleend van 13,7% in plaats van 30% waarvan Stichting de Woonmensen nu uitgaat. Dit brengt mee dat er bij terugkoop aan Stichting de Woonmensen ook maar 13,7% korting hoeft te worden gegeven. De taxaties bij aankoop en terugverkoop moeten op dezelfde wijze plaatsvinden, omdat men anders appels met peren vergelijkt. Verder voert [gedaagden sub 2 en 3] aan dat gedaagde sub 1 en [naam 1] investeringen in de woning hebben gedaan. Stichting de Woonmensen profiteert door middel van de terugkoopregeling van deze investeringen waardoor sprake is van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW), aldus [gedaagden sub 2 en 3] 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant voor de beoordeling, nader ingegaan. 4.1. Vanwege de onderlinge samenhang zal de rechtbank de vorderingen in conventie en (voorwaardelijke) reconventie gezamenlijk behandelen. De tekortkoming van Stichting de Woonmensen rechtvaardigt geen ontbinding 4.2. [gedaagden sub 2 en 3] stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst gedeeltelijk buitengerechtelijk is ontbonden en voor zover de rechtbank van oordeel is dat de overeenkomst niet gedeeltelijk is ontbonden, vordert hij in reconventie alsnog ontbinding van artikel 14 en verder van de overeenkomst (r.o. 3.3 van het incidenteel vonnis). 4.3. Een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit een overeenkomst, kan een partij het recht geven om die overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden (artikel 6:265 BW). In artikel 14 van de overeenkomst is opgenomen dat Stichting de Woonmensen binnen vier weken nadat zij op de hoogte is gesteld van het voornemen van [gedaagden sub 2 en 3] om de woning te verkopen, een taxatie moet laten verrichten. Hoewel Stichting de Woonmensen de deugdelijkheid van het aanbod in de brief van 4 augustus 2021 (r.o. 2.9 van het incidenteel vonnis) betwist, erkent Stichting de Woonmensen dat de woning binnen vier weken na ontvangst van die brief getaxeerd had moeten worden. Aangezien een taxatie niet is verricht, staat vast dat sprake is van een tekortkoming. Stichting de Woonmensen voert aan dat zij niet in verzuim was gelet op de ongedateerde brief van gedaagde sub 3 (r.o. 2.10 van het incidenteel vonnis). In die brief geeft gedaagde sub 3 Stichting de Woonmensen nog een termijn van acht dagen om “aan de door u gestelde voorwaarden te voldoen” bij gebreke waarvan zij aankondigt tot ontbinding over te gaan. Stichting de Woonmensen wijst erop dat zij op 23 september 2021 op die brief gereageerd heeft (r.o. 2.11 van het incidenteel vonnis). Dit verweer slaagt niet omdat het verzuim van Stichting de Woonmensen zonder ingebrekestelling is ingetreden, aangezien de fatale termijn van vier weken voor het laten verrichten van een taxatie niet is gehaald (artikel 6:81 jo 6:83 onder a BW). Mogelijk heeft de voornoemde brief de termijn met acht dagen verlengd, maar dit kan niet worden vastgesteld aangezien het een ongedateerde brief is. 4.4. Het voorgaande wil niet zeggen dat de overeenkomst buitengerechtelijk is ontbonden of dat de vordering tot ontbinding moet worden toegewezen. Niet iedere tekortkoming rechtvaardigt ontbinding, de tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn. Het verweer van Stichting de Woonmensen dat de tekortkoming in dit geval van onvoldoende gewicht is om ontbinding te rechtvaardigen, slaagt. De woning is aan Stichting de Woonmensen aangeboden bij brief van 4 augustus 2021, welke brief Stichting de Woonmensen heeft ontvangen op 6 augustus 2021. Stichting de Woonmensen heeft gereageerd bij brief van 23 september 2021. In die brief vraagt Stichting de Woonmensen aan [gedaagden sub 2 en 3] met wie de taxateur contact op kan nemen voor het maken van een afspraak. Als vanaf dat moment alles zonder problemen was verlopen, dan was het gevolg van de tekortkoming alleen dat de taxatie een korte tijd later was verricht. Stichting de Woonmensen brengt terecht naar voren dat een latere taxatie in een stijgende markt ook voordeel voor [gedaagden sub 2 en 3] had opgeleverd. Volgens [gedaagden sub 2 en 3] bestaat de tekortkoming van Stichting de Woonmensen er uit dat zij niet bevestigend of afwijzend heeft gereageerd op de aanbieding. De rechtbank volgt [gedaagden sub 2 en 3] hierin niet, want uit de brief van Stichting de Woonmensen van 23 september 2021 blijkt duidelijk dat zij de woning wil kopen van [gedaagden sub 2 en 3] Het terugkoopproces is stil komen te liggen doordat het geschil tussen partijen is geëscaleerd, dit kan niet (alleen) worden gezien als een gevolg van de tekortkoming van Stichting de Woonmensen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat Stichting de Woonmensen onbetwist heeft gesteld dat [gedaagden sub 2 en 3] geen moeite heeft gedaan om de taxatie te laten plaatsvinden. Verder had Stichting de Woonmensen op basis van de brief van de notaris van 11 oktober 2021 de indruk dat [gedaagden sub 2 en 3] zich niet aan de overeenkomst wilde houden. Het belang van [gedaagden sub 2 en 3] bij snelle verkoop van de woning legt niet genoeg gewicht in de schaal. Tegenover de risico’s en kosten die leegstand van de woning meebrengen, staat het belang van Stichting de Woonmensen om de woning te gebruiken voor het huisvesten van woningzoekenden. Aan het hiervoor genoemde belang van [gedaagden sub 2 en 3] wordt immers ook recht gedaan als de overeenkomst niet wordt ontbonden, aangezien het voor die belangen niet relevant is of [gedaagden sub 2 en 3] de woning aan Stichting de Woonmensen of een derde verkoopt. Het argument van [gedaagden sub 2 en 3] dat de tekortkoming grote financiële gevolgen voor hem heeft gehad gaat niet op omdat [gedaagden sub 2 en 3] op grond van de overeenkomst gehouden is om de woning aan Stichting de Woonmensen aan te bieden voordat hij over mag gaan tot verkoop aan een derde. [gedaagden sub 2 en 3] heeft deze verplichting in eerste instantie zelf geschonden door over te gaan tot verkoop aan een derde. Daarbij heeft Stichting de Woonmensen nog voorgesteld om mee te werken aan de verkoop aan een derde middels een ABC-constructie. [gedaagden sub 2 en 3] wijst nog op de omstandigheid, vastgesteld in het incidenteel vonnis, dat het taxatierapport dat ten grondslag ligt aan de overeenkomst niet meer beschikbaar is. Deze omstandigheid is volgens [gedaagden sub 2 en 3] reden om de aanbiedingsplicht/terugkoopplicht te ontbinden omdat Stichting de Woonmensen zonder dit taxatierapport niet in staat zou zijn om de huidige taxatiewaarde van de woning vast te stellen. Aan dit standpunt van [gedaagden sub 2 en 3] ligt de redenering ten grondslag dat de taxaties bij aankoop en terugkoop op exact dezelfde wijze moeten plaatsvinden. Dit is niet vast komen te staan. In de overeenkomst is opgenomen op welke wijze de taxatiewaarde bij terugkoop moet worden bepaald, namelijk door een door Stichting de Woonmensen te kiezen deskundige waarbij de verkopers ook de mogelijkheid krijgen om een eigen deskundige aan te wijzen. Er staat niet dat de taxatie op dezelfde manier moet plaatsvinden als de taxatie bij aankoop en niet is gebleken dat partijen dat zijn overeengekomen. 4.5. De tot ontbinding strekkende vordering van [gedaagden sub 2 en 3] wordt afgewezen. 4.6. De rechtbank volgt Stichting de Woonmensen overigens niet in haar ter zitting ingenomen standpunt dat gedaagde sub 3 in haar brief aan Stichting de Woonmensen (r.o. 2.5), de gehele overeenkomst heeft willen ontbinden. Dit wordt door [gedaagden sub 2 en 3] betwist en is bovendien niet aannemelijk. Volledige ontbinding van de overeenkomst zou namelijk tot gevolg hebben dat de woning moet worden terug geleverd tegen de koopprijs in 2003 (€ 129.500,00). Het is onwaarschijnlijk dat gedaagde sub 3, die geen juridisch deskundige is, dat voor ogen heeft gehad. Uit de overeenkomst volgt niet dat het [gedaagden sub 2 en 3] in geen geval is toegestaan om de woning aan een ander dan Stichting de Woonmensen te verkopen 4.7. Stichting de Woonmensen vordert een verklaring voor recht dat [gedaagden sub 2 en 3] onverkort gehouden is aan de overeenkomst en het [gedaagden sub 2 en 3] derhalve niet is toegestaan om het registergoed te verkopen aan (een) andere partij(en) dan eiseres. Het eerste deel van deze vordering, te weten de verklaring voor recht dat [gedaagden sub 2 en 3] onverkort gehouden is aan de overeenkomst, is toewijsbaar aangezien hiervoor is geoordeeld dat de overeenkomst niet is ontbonden en dat de vordering die strekt tot (partiële) ontbinding zal worden afgewezen. Bij de beoordeling van het tweede deel van de vordering, de verklaring voor recht dat het [gedaagden sub 2 en 3] niet is toegestaan om de woning aan een ander dan Stichting de Woonmensen te verkopen, is het volgende van belang. Beide partijen stellen dat zowel een aanbiedingsplicht van [gedaagden sub 2 en 3] als een terugkoopplicht van Stichting de Woonmensen deel uit maakt van de overeenkomst. Stichting de Woonmensen stelt daarnaast dat in de overeenkomst een verbod is opgenomen om aan een derde te verkopen. Uit de tekst van de overeenkomst volgt echter niet dat het [gedaagden sub 2 en 3] in geen enkel geval is toegestaan de woning aan een ander dan Stichting de Woonmensen te verkopen. De overeenkomst laat de mogelijkheid open dat Stichting de Woonmensen niet bereid is om de woning te kopen en in dat geval kan de woning verkocht worden aan een derde. [gedaagden sub 2 en 3] legt de overeenkomst ook op deze manier uit. De rechtbank zal daarom niet voor recht verklaren dat het [gedaagden sub 2 en 3] niet is toegestaan de woning aan een andere partij dan Stichting de Woonmensen te verkopen. 4.8. Voorts heeft Stichting de Woonmensen diverse vorderingen ingesteld die erop gericht zijn dat zij zonder medewerking van [gedaagden sub 2 en 3] de woning aan zichzelf kan verkopen. Volgens Stichting de Woonmensen heeft zij belang bij toewijzing van deze vorderingen omdat zou zijn gebleken dat [gedaagden sub 2 en 3] de uit de aanbiedingsplicht voortvloeiende verplichting tot verkoop en levering niet wenst na te komen. Aangezien [gedaagden sub 2 en 3] in deze procedure ook benadrukt dat Stichting de Woonmensen de woning moet afnemen, is niet gebleken dat [gedaagden sub 2 en 3] de woning niet zal verkopen en leveren aan Stichting de Woonmensen. [gedaagden sub 2 en 3] erkent ook dat hij geen recht heeft om de woning te blijven gebruiken als deze aan Stichting de Woonmensen is overgedragen. Dat de woning tot op heden niet aan Stichting de Woonmensen is verkocht, komt doordat het geschil tussen partijen is geëscaleerd. Het geschil tussen partijen en de vertraging van het verkoopproces zijn mede te wijten aan Stichting de Woonmensen. Stichting de Woonmensen heeft namelijk vragen opgeworpen over de volmachten en de beschikkingsbevoegdheid van [gedaagden sub 2 en 3] , terwijl Stichting de Woonmensen in de openbare registers had kunnen zien dat [gedaagden sub 2 en 3] beschikkingsbevoegd was. De verplichting tot verkoop en levering aan Stichting de Woonmensen is bovendien (nog) niet ontstaan omdat het terugkoopproces stil is komen te liggen. De vorderingen zullen worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat [gedaagden sub 2 en 3] de woning niet zal verlaten en aan Stichting de Woonmensen zal verkopen en leveren wanneer het verkoopproces wordt voltooid. 4.9. Het beroep van Stichting de Woonmensen op artikel 735 Rv maakt het voorgaande niet anders. Het eventueel vervallen van het beslag is een risico dat voor rekening van Stichting de Woonmensen komt en is geen omstandigheid die op zichzelf kan leiden tot toewijzing van de vordering. Bovendien zal de gevorderde verklaring voor recht deels worden toegewezen. Taxatiewaarde en kortingspercentage in 2003 4.10. De (taxatie)waarde van de woning in 2003 en het daaruit voortvloeiende kortingspercentage zijn ook onderwerp van het geschil tussen partijen. [gedaagden sub 2 en 3] betwist niet dat de woning in 2003 is getaxeerd op € 185.000,00, maar volgens [gedaagden sub 2 en 3] is het onterecht als bij terugverkoop met deze waarde gerekend wordt. In plaats daarvan moet worden gerekend met de waarde van € 150.000,00, die volgt uit het taxatierapport van Taxatheek. Het kortingspercentage bij een verkoopprijs van € 129.500,00 is dan niet 30% maar 13,7%. [gedaagden sub 2 en 3] vordert een verklaring voor recht met die strekking. 4.11. [gedaagden sub 2 en 3] legt aan deze vordering met name ten grondslag dat de taxatiewaarde genoemd in de overeenkomst (€ 185.000,00) is gebaseerd op een ondeugdelijk taxatierapport. In het incidenteel vonnis is vastgesteld dat dit taxatierapport niet meer beschikbaar is. Ter onderbouwing van zijn stelling wijst [gedaagden sub 2 en 3] op het taxatierapport van Taxatheek (r.o. 2.2) en het feit dat vergelijkbare woningen in die periode ook voor € 150.000,00 tot € 155.000,00 zijn verkocht. Volgens [gedaagden sub 2 en 3] kan het niet anders dan dat de taxatiewaarde van € 185.000,00 de getaxeerde waarde na een nog te verrichten verbouwing is. Daartegenover voert Stichting de Woonmensen aan dat de woning in 2003 is getaxeerd in de staat waarin deze zich toen bevond, dat wil zeggen zonder rekening te houden met een latere verbouwing op kosten van de koper. [gedaagden sub 2 en 3] brengt naar voren dat gedaagde sub 1 en [naam 1] ondanks het feit dat zij over het taxatierapport van Taxatheek beschikten, hebben ingestemd met een taxatiewaarde van € 185.000,00 en een terugkoopprijs van 70% van de taxatiewaarde op dat moment. Daaruit moet worden afgeleid dat gedaagde sub 1 en [naam 1] van mening waren dat de door de Taxatheek toegekende waarde te laag was, aldus Stichting de Woonmensen. 4.12. De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagden sub 2 en 3] beroept zich op het rechtsgevolg van zijn stelling dat bij terugkoop moet worden uitgegaan van een kortingspercentage van 13,7%, zodat de stelplicht en bewijslast van die stelling op [gedaagden sub 2 en 3] rust. Het rapport van Taxatheek is onvoldoende om aan te nemen dat de in de overeenkomst genoemde taxatiewaarde van € 185.000,00 (en het kortingspercentage van 30%) onjuist is. Het rapport is namelijk opgemaakt met het doel om financiering voor de woning met een verkoopprijs van € 129.500,00 te krijgen. Ook het feit dat andere woningen aan de [straatnaam] in dezelfde periode werden verkocht voor bedragen tussen € 150.000,00 en € 155.000,00, is niet cruciaal. Dit betreft andere woningen en de voorwaarden waaronder die woningen zijn verkocht zijn niet bekend. Doorslaggevend is dat in de overeenkomst is opgenomen dat de woning wordt verkocht voor € 129.500,00 en dat dit 70% van de getaxeerde waarde van € 185.000,00 is. Deze tekst is duidelijk en gedaagde sub 1 en [naam 1] hebben hiermee ingestemd. Dit heeft [gedaagden sub 2 en 3] overigens ook niet betwist. Gelet op het voorgaande moet de door [gedaagden sub 2 en 3] gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen en behoeft het verjaringsverweer van Stichting de Woonmensen geen bespreking. 4.13. Dat het taxatierapport dat ten grondslag ligt aan de waarde van € 185.000,00 niet meer beschikbaar is, is niet relevant aangezien Stichting de Woonmensen betwist dat op exact dezelfde wijze moet worden getaxeerd en dit ook niet volgt uit de overeenkomst. [gedaagden sub 2 en 3] heeft overigens ook geen verklaring voor recht gevorderd dat de taxatie bij verkoop op exact dezelfde wijze dient plaats te vinden als de taxatie bij aankoop in 2003. Voor zover [gedaagden sub 2 en 3] een beroep heeft willen doen op dwaling (artikel 6:228 BW), geldt dat een geslaagd beroep op dwaling meebrengt dat de overeenkomst vernietigbaar is. [gedaagden sub 2 en 3] heeft geen vernietiging van de overeenkomst gevorderd. De rechtbank gaat voorbij aan de stellingen van [gedaagden sub 2 en 3] over de investeringen 4.14. [gedaagden sub 2 en 3] merkt op dat er in de overeenkomst niets is geregeld omtrent in de woning gedane investeringen waardoor volgens hem sprake is van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) van Stichting de Woonmensen als, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van [gedaagden sub 2 en 3] , het kortingspercentage niet verlaagd wordt. Nog daargelaten dat [gedaagden sub 2 en 3] geen vordering verbindt aan deze opmerking, geldt dat niet iedere investering in een woning leidt tot een waardevermeerdering van die woning voor hetzelfde bedrag. De rechtbank in conventie: 5.1. verklaart voor recht dat gedaagde sub 1 en [gedaagden sub 2 en 3] onverkort gehouden zijn aan de op 20 augustus 2003 door Stichting St. Joseph Apeldoorn, [gedaagde sub 1] en [naam 1] ondertekende overeenkomst, 5.2. veroordeelt gedaagde sub 1 en [gedaagden sub 2 en 3] hoofdelijk in de beslagkosten, vastgesteld op € 1.102,79, 5.3. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 5.4. wijst de vorderingen af, in conventie en in reconventie 5.5. veroordeelt gedaagde sub 1 en [gedaagden sub 2 en 3] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Stichting de Woonmensen vastgesteld op € 2.744,02, 5.6. verklaart dit vonnis wat betreft r.o. 5.2 en r.o. 5.5 uitvoerbaar bij voorraad, Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 28 december 2022. ES/PB