ECLI:NL:RBGEL:2023:5149

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/410613 / HA ZA 22-480 / 1547 Vonnis van 30 augustus 2023 in de zaak van 1 [eisende partij 1] , wonende te [plaats] ,2. [eisende partij 2], wonende te [plaats] , eisende partijen, hierna respectievelijk te noemen: [eisende partij 1] en [eisende partij 2] , advocaat: mr. A. Kolk te Oss, tegen [gedaagde partij] , wonende te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde partij] , advocaat: mr. K. Klaasen te Zevenaar. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het vonnis van 22 maart 2023 waarbij een mondelinge behandeling is gelast, - de akte wijziging van eis tevens overlegging aanvullende producties van de zijde van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] , - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 3 mei 2023. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.1. [gedaagde partij] is de bewoner van de woning gelegen aan de [adres+plaats 1] . De woning is gelegen op de percelen kadastraal bekend als gemeente [kad.gegevens] , nummers [perceel 2] en [perceel 4] . Naast de woning bevindt zich een vrijstaand bijgebouw, dat gelegen is op de percelen kadastraal bekend als gemeente [kad.gegevens] , nummers [perceel 1] , [perceel 4] en [perceel 3] . Het bijgebouw bestaat uit vier delen, die aan derden worden verhuurd als opslagruimte. 2.2. [gedaagde partij] is 82 jaar oud en heeft samen met zijn inmiddels overleden echtgenote drie kinderen gekregen, van wie een zoon en een dochter nog in leven zijn. De relatie tussen [gedaagde partij] en zijn kinderen is al vele jaren verstoord. 2.3. [eisende partij 1] drijft een kringloopwinkel waarvoor hij behoefte heeft aan opslagruimte. Voor dat doel heeft hij in maart 2020 met [gedaagde partij] mondeling een vereenkomst gesloten voor de huuro van een opslagruimte in voornoemd bijgebouw. 2.4. Op 1 juli 2005 heeft de dochter van [gedaagde partij] (hierna: [betrokkene 1] ), krachtens een arrest van het Gerechtshof te Arnhem van 19 april 2005, ten laste van [gedaagde partij] executoriaal beslag gelegd op delen van de hiervoor genoemde onroerende zaken, te weten de percelen met nummers [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] . 2.5. De heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) en mevrouw [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ), hebben [gedaagde partij] geholpen bij diverse activiteiten die plaatsvinden op voornoemde percelen, zoals de verhuur van het bijgebouw. [betrokkene 2] is vertrouwens- en contactpersoon van [gedaagde partij] . De heer [betrokkene 4] (hierna: [betrokkene 4] ) is administrateur en boekhouder van [gedaagde partij] . 2.6. Vanaf medio juni 2021 zijn partijen met elkaar in overleg getreden over verkoop van de woning en het bijgebouw aan [eisende partij 1] en [eisende partij 2] . Partijen hebben daarover diverse gesprekken gevoerd, waarbij ook [betrokkene 2] , [betrokkene 3] en [betrokkene 4] waren betrokken. 2.7. Omstreeks medio augustus 2021 heeft een makelaar in opdracht van [gedaagde partij] de onroerende zaken getaxeerd, waarbij de indicatieve verkoopwaarde op € 500.000,00 is bepaald. 2.8. Partijen hebben op 2 oktober 2021 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten voor de woning en he bijgebouw. De koopovereenkomst is opgesteld door de financieel adviseur van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] en voor ondertekening bekeken door [betrokkene 4] . In de koopovereenkomst is de koopsom bepaald op € 400.000,00. Overeengekomen is dat de onroerende zaak vrij van (inschrijvingen van) beslagen en aanspraken tot gebruik en leeg en ontruimd wordt geleverd. De datum van levering is bepaald op 14 maart 2022. Verder is bepaald dat de verkoper instaat voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering. Ook is opgenomen dat indien een partij in verzuim verkeert en door de wederpartij nakoming wordt verlangd, eerstgenoemde partij voor elke dag dat het verzuim voortduurt aan de wederpartij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs met een maximum van 10% van de koopsom, onverminderd het recht op vergoeding van eventuele aanvullende schade en kosten van verhaal. 2.9. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hebben voor de financiering van de koop een hypotheekofferte aangevraagd en gekregen. 2.10. Op 26 november 2021 heeft een aannemer op verzoek van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] een offerte uitgebracht voor de reparatie van een lekkage aan het dak van de woning. 2.11. Uit een verslag van de huisarts, mevrouw [huisarts] , van 17 januari 2022 is gebleken dat in de periode van december 2021 en januari 2022 zorgverleners huisbezoeken aan [gedaagde partij] hebben gebracht. In de verklaring daarin van mevrouw [specialist 1] , specialist ouderengeneeskunde is onder meer vermeld: “De geleidelijk progressieve cognitieve problemen zouden veroorzaakt kunnen worden door een dementie van het Alzheimer type, echter andere oorzaken zijn nu niet uit te sluiten. (…) - wilsbekwaamheid: Uit anamnese en heteroanamnese zijn twijfels ontstaan over de wilsbekwaamheid van dhr aangaande grote beslissingen betreffende gezondheid en financiën. Gezien de fors verstoorde familierelaties met 2 kinderen, lijkt het raadzaam om afspraken rondom vertegenwoordiging hierbij vast te leggen. - (…) - woonsituatie: De huidige woning van dhr heeft hij verkocht. De notaris dient zich ervan te verwittigen of dhr wilsbekwaam ter zake is. (…)” 2.12. Op enig moment is uit nadere recherche van de door [eisende partij 1] en [eisende partij 2] ingeschakelde notaris gebleken dat [betrokkene 1] (executoriaal) beslag heeft gelegd tot levering op de percelen met nummers [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] . Begin februari 2022 is eveneens uit nadere recherche door de notaris gebleken dat [gedaagde partij] niet de enig eigenaar is van één van de verkochte percelen, te weten die met nummer [perceel 4] . Bij e-mail van 4 februari 2022 heeft de notaris [eisende partij 1] en [eisende partij 2] bericht dat het perceel met nummer [perceel 4] deels is vererfd naar de kinderen van [gedaagde partij] . [gedaagde partij] , zijn nog in leven zijnde kinderen en de erfgenamen van zijn overleden kind zijn elk gerechtigd tot 1/4e onverdeeld aandeel in de eigendom daarvan. De notaris heeft [eisende partij 1] en [eisende partij 2] bericht dat voor de verkoop en levering van het perceel de medewerking van de andere gerechtigden nodig is. 2.13. In de periode van begin februari tot en met mei 2022 heeft onder anderen de notaris [betrokkene 1] verzocht om haar medewerking te verlenen aan de opheffing van het beslag en de gemeenschappelijke eigendom van perceel [perceel 4] . Dit heeft niet tot een oplossing geleid. 2.14. In de periode van 17 maart 2022 tot en met 10 mei 2022 is tussen partijen gecorrespondeerd over diverse geschilpunten, onder ander over de uiteindelijke datum van levering, het voortgezet gebruik van het verkochte door [gedaagde partij] na de levering en een contante betaling van een deel van de koopsom. [gedaagde partij] is door [eisende partij 1] en [eisende partij 2] in gebreke gesteld wegens niet-tijdige levering. 2.15. Met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank hebben [eisende partij 1] en [eisende partij 2] op 26 april 2022 ten laste van [gedaagde partij] conservatoir beslag tot levering doen leggen op voornoemde onroerende zaken. Dit beslag is op 2 mei 2022 aan [gedaagde partij] betekend. 2.16. Op 28 april 2022 heeft [gedaagde partij] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling en bedrog en de huurovereenkomst met [eisende partij 1] opgezegd. 2.17. Vervolgens hebben [eisende partij 1] en [eisende partij 2] een kortgedingprocedure tegen [gedaagde partij] aanhangig gemaakt. Inzet van die procedure was onder meer nakoming van de koopovereenkomst in de zin dat [gedaagde partij] zou meewerken aan levering en betaling van de contractuele boete door [gedaagde partij] . Bij vonnis van 20 juni 2022 heeft de voorzieningenrechter onder meer geoordeeld dat niet valt uit te sluiten dat [gedaagde partij] lijdt aan een geestesstoornis en zijn de vorderingen afgewezen. 3.1. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] vorderen samengevat – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair voor recht zal verklaren dat de koopovereenkomst is ontbonden en [gedaagde partij] zal veroordelen om aan [eisende partij 1] en [eisende partij 2] de contractuele boete te betalen van € 40.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente, de beslagkosten en de buitengerechtelijke kosten en subsidiair de koopovereenkomst zal vernietigen en [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 27.363,32 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten, primair en subsidiair met veroordeling van [gedaagde partij] in de proces- en nakosten. 3.2. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] leggen de volgende stellingen aan hun vordering ten grondslag. Primair geldt dat [eisende partij 1] en [eisende partij 2] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. [gedaagde partij] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit de koopovereenkomst door niet mee te werken aan de levering. Hierdoor is hij de contractuele boete verschuldigd van € 40.000,00. Subsidiair geldt dat de overeenkomst moet worden vernietigd op grond van bedrog of dwaling. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren partijen bekend met het beslag van [betrokkene 1] en [gedaagde partij] was bekend met de eigendomssituatie van perceel [perceel 4] . [gedaagde partij] heeft verklaard in te staan voor zijn beschikkingsbevoegdheid en zijn beschikkingsonbevoegdheid opzettelijk verzwegen. Door aldus te handelen heeft [gedaagde partij] ook onrechtmatig jegens [eisende partij 1] en [eisende partij 2] gehandeld, als gevolg waarvan zij schade hebben geleden die bestaat uit de kosten die zij hebben gemaakt in verband met onder meer het sluiten van de koopovereenkomst, de aanvraag van de financiering en de reparatie van de lekkage. Bij elkaar komt dit neer op een bedrag van € 27.013,32. Primair en subsidiair geldt dat [gedaagde partij] is gehouden tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, waaronder ook de nakosten. 3.3. [gedaagde partij] meent dat de vorderingen moeten worden afgewezen en voert daartoe samengevat het volgende aan. [gedaagde partij] heeft de koopovereenkomst vernietigd op grond van een geestelijke stoornis (artikel 3:34 BW). Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst leed [gedaagde partij] aan dementie. De overeenkomst is ofwel onder invloed van die dementie gesloten ofwel heeft de dementie een redelijke waardering door [gedaagde partij] van de bij de overeenkomst betrokken belangen belet. Dit blijkt onder meer uit het feit dat de woning is verkocht voor een koopprijs van € 400.000,00, terwijl de werkelijke waarde veel hoger lag. [gedaagde partij] zou door de levering zijn vertrouwde woning verliezen en dakloos zijn geworden. Voorts was de overeenkomst vernietigbaar wegens (wederzijdse) dwaling, misbruik van omstandigheden en bedrog door [eisende partij 1] en [eisende partij 2] . [gedaagde partij] heeft gedwaald over de contante betaling en uitsluiting van tijdelijke voortzetting van het gebruik van de woning. Van wederzijdse dwaling is sprake omdat evident is dat bij een juiste voorstelling van zaken omtrent de eigendomssituatie van het sluiten van de koopovereenkomst zou zijn afgezien. Een deel van de woning en een groot deel van het bijgebouw staan op perceel [perceel 4] . [gedaagde partij] kan dat perceel niet leveren omdat daarvan slechts 1/4e deel zijn eigendom is. Ook [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hebben gedwaald ter zake van de eigendomsstatus en de overdraagbaarheid van perceel [perceel 4] . De wederzijdse dwaling is het gevolg van de gebrekkige recherche van de door [eisende partij 1] en [eisende partij 2] ingeschakelde notaris, zodat deze niet voor rekening van [gedaagde partij] is. Van misbruik van omstandigheden is sprake omdat [eisende partij 1] en [eisende partij 2] de rechtshandeling (het opnemen van levering vrij van beslag) hebben bevorderd, terwijl zij wisten of behoorden te weten van de geestestoestand van [gedaagde partij] en de beslagen op de percelen. Van bedrog is sprake omdat [gedaagde partij] een onjuiste voorstelling van zaken had ten aanzien van de contante betaling en de uitsluiting van tijdelijke voortzetting van het gebruik van de woning. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hebben [gedaagde partij] bewogen om de koopovereenkomst te sluiten, terwijl zij wisten dat zij de mondelinge afspraken na het sluiten van de overeenkomst zouden betwisten met een beroep op het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. Is de overeenkomst rechtsgeldig tot stand gekomen? 4.2. Vast staat dat partijen voor de totstandkoming van de koopovereenkomst op de hoogte zijn geraakt van het (executoriaal) beslag dat door [betrokkene 1] is gelegd op een deel van het perceel. Partijen zijn door de notaris geïnformeerd dat het beslag kon worden opgeheven als de vordering op het moment van levering is voldaan en dat de woning en het bijgebouw vervolgens vrij van beslag kunnen worden geleverd. Hierop hebben partijen (uiteindelijk) afgesproken dat de notaris contact zou opnemen met [betrokkene 1] om haar medewerking te verkrijgen voor het opheffen van het beslag. Niet in geschil is dat zij deze medewerking heeft geweigerd. Het beslag van [betrokkene 1] rust op de percelen met nummers [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] en daarmee zowel op een deel van de woning als op een deel van het bijgebouw. Het gevolg is dat [gedaagde partij] niet kan voldoen aan zijn verbintenis de woning met bijgebouw vrij van beslag te leveren. 4.3. Ten aanzien van het beslag heeft [gedaagde partij] onweersproken aangevoerd dat [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hem zouden hebben verzekerd ‘dat het wel goed komt en dat bij de levering van de woning [gedaagde partij] het bedrag waarvoor beslag is gelegd dient te betalen aan [ [betrokkene 1] ] en daarmee de kous af is’. Volgens [gedaagde partij] zou het probleem ‘desnoods met tussenkomst van hun notaris, eenvoudig worden opgelost voor de leveringsdatum’; het verkrijgen van medewerking aan doorhaling van een beslag was volgens hem eenvoudiger dan het verkrijgen van eigendom van het vererfde perceel. Ook dit laatste hebben [eisende partij 1] en [eisende partij 2] niet weersproken. De ontdekking van het beslag en het contact dat de notaris vervolgens met [betrokkene 1] heeft opgenomen heeft partijen er niet van weerhouden om de onderhandelingen en andere voorbereidingen voor de koop, waaronder het (verlengen van) de hypotheekaanvraag, voort te zetten. 4.4. Hieruit volgt dat zowel [gedaagde partij] als [eisende partij 1] en [eisende partij 2] bij het sluiten van de overeenkomst zijn uitgegaan van de onjuiste veronderstelling dat het beslag op de woning en het bijgebouw uiterlijk op het moment van de levering daarvan zou zijn opgeheven. Voorts staat vast dat [gedaagde partij] de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten. Dit volgt uit hetgeen hij ten grondslag heeft gelegd aan zijn beroep op wederzijdse dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub c BW. Weliswaar heeft hij dit beroep enkel gedaan in het kader van de eigendomssituatie van perceel nr. [perceel 4] , maar dit beroep gaat evenzeer op in het kader van het gelegde beslag. 4.5. [gedaagde partij] stelt immers dat hij voorafgaand aan de koop al zijn zorgen had geuit over het verkrijgen van de medewerking van [betrokkene 1] aan de opheffing van het beslag, omdat hij met haar gebrouilleerd was geraakt. Vervolgens stelt hij dat hij de koopovereenkomst nooit had gesloten als hij had geweten van de eigendomssituatie van perceel nr. [perceel 4] en van de noodzakelijke medewerking van (de erfgenamen van) zijn kinderen. Voor de levering van de percelen met nummers [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] , waarop het beslag is gelegd, was [gedaagde partij] evenzeer afhankelijk van deze medewerking. Zijn aanvankelijke zorgen over de medewerking van [betrokkene 1] zijn kennelijk weggenomen door de geruststellende mededelingen die [eisende partij 1] en [eisende partij 2] daarover hebben gedaan. Vaststaat dat die medewerking niet is verkregen en zijn zorgen terecht zijn gebleken. In die zin verschilt deze situatie dus niet van die van perceel nr. [perceel 4] , voor de levering waarvan hij afhankelijk was van de medewerking van (de erfgenamen van) al zijn kinderen. Onder deze omstandigheden stelt de rechtbank vast dat [gedaagde partij] met deze wetenschap over de consequenties van het beslag niet tot sluiting van de koopovereenkomst was overgegaan. 4.6. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] menen dat de dwaling voor rekening van [gedaagde partij] dient te blijven, omdat hij in de koopovereenkomst heeft verklaard beschikkingsbevoegd te zijn. De rechtbank begrijpt dat [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hiermee een beroep doen op artikel 6:228 lid 2 BW. Voor zover zij hiermee bedoelen dat [gedaagde partij] niet alleen had moeten meedelen dat een deel van het perceel in gedeeld eigendom was maar ook dat op een ander deel beslag lag, gaat de rechtbank aan dit betoog voorbij. Zoals hiervoor vermeld hebben partijen immers niet gedwaald over het feit dat er beslag was gelegd. Dit was hun immers voor de totstandkoming van de koopovereenkomst bekend geworden. De onjuiste veronderstelling is gelegen in de omstandigheid dat beide partijen ervan uit zijn gegaan dat dit beslag ten tijde van de levering van de woning en het bijgebouw zou zijn opgeheven. 4.7. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] betwisten daarnaast dat [gedaagde partij] de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten, omdat partijen hebben onderzocht of levering na de overeengekomen datum nog mogelijk zou zijn. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan de rechtbank deze redenering niet volgen. De enkele omstandigheid dat partijen hebben onderzocht of levering op een latere datum nog mogelijk zou zijn wil niet zeggen dat [gedaagde partij] de overeenkomst hoe dan ook zou hebben gesloten. Dit geldt temeer nu [gedaagde partij] zelf aanvoert dat de leveringsdatum zou worden uitgesteld vanwege de dakrenovatie en andere verbouwingswerkzaamheden die [eisende partij 1] en [eisende partij 2] wilden laten uitvoeren en ter voorkoming van dubbele woonlasten door [eisende partij 1] en [eisende partij 2] . Ook indien [gedaagde partij] echter de levering heeft uitgesteld om meer tijd te hebben om het beslag op te heffen, hetgeen [eisende partij 1] en [eisende partij 2] overigens niet hebben aangevoerd, staat dit niet in de weg aan een beroep op dwaling. In deze situatie is het alleszins begrijpelijk dat [gedaagde partij] heeft geprobeerd de overeenkomst alsnog na te komen, ook als het opheffen van het beslag lastiger bleek dan aanvankelijk gedacht. Dit doet echter niet af aan zijn – achteraf – onjuiste veronderstelling dat het haalbaar was om het beslag voor de oorspronkelijke leveringsdatum op te heffen. Gevolgen van de vernietiging 4.8. De conclusie is dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en daarmee vernietigbaar is. [gedaagde partij] heeft deze vernietiging bij brief van 28 april 2022 ingeroepen. Aan deze buitengerechtelijk ingeroepen vernietiging komt derhalve werking toe. Deze vernietiging heeft terugwerkende kracht in de zin van artikel 3:53 lid 1 BW. Dat betekent dat de koopovereenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. Het gevolg hiervan is dat [gedaagde partij] ook niet in de nakoming van zijn leveringsverbintenis uit deze koopovereenkomst kan zijn tekortgeschoten. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] komt daarom geen beroep toe op ontbinding van die koopovereenkomst en op de eventuele gevolgen daarvan, zoals betaling van de contractuele boete. De primaire vordering zal daarom geheel worden afgewezen. 4.9. Nu de koopovereenkomst is vernietigd hebben [eisende partij 1] en [eisende partij 2] geen belang bij hun subsidiair gevorderde verklaring voor recht om de koopovereenkomst te vernietigen wegens bedrog of dwaling, wat van de door [eisende partij 1] en [eisende partij 2] gestelde en door [gedaagde partij] betwiste grondslagen voor die vordering verder ook zij. 4.10. Ook maken [eisende partij 1] en [eisende partij 2] geen aanspraak op de eveneens subsidiair gevorderde schadevergoeding. De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eisende partij 1] en [eisende partij 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden begroot op € 3.667,00, 5.3. veroordeelt [eisende partij 1] en [eisende partij 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisende partij 1] en [eisende partij 2] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak. Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2023.