ECLI:NL:RBGEL:2023:5548

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/412529 / HA ZA 22-535 Vonnis van 11 oktober 2023 in de zaak van 1 [eis.conv./verw.reconv. 1] , 2. [eis.conv./verw.reconv. 2] , te [plaats] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna afzonderlijk te noemen: “ [eis.conv./verw.reconv. 1] ” respectievelijk “ [eis.conv./verw.reconv. 2] ”, en gezamenlijk “ [eis.conv./verw.reconv. 1+2] ,” advocaat: mr. C.J. van Dijk te Ede (Gld), tegen 1 [ged.conv./eis.reconv. 1] , 2. [ged.conv./eis.reconv. 2] , te [plaats] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna afzonderlijk te noemen: “ [ged.conv./eis.reconv. 1] ” respectievelijk “ [ged.conv./eis.reconv. 2] ”, en gezamenlijk “ [ged.conv./eis.reconv. 1+2] ” advocaat: mr. R.M. Rijpstra te Arnhem. 1Samenvatting 1.1. Tussen partijen is een geldleningsovereenkomst en een huurkoopovereenkomst met betrekking tot een woning gesloten. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] vordert ontbinding van de huurkoopovereenkomst en betaling van diverse geldbedragen. Ook vordert [eis.conv./verw.reconv. 1+2] dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de woning ontruimt en verlaat. 1.2. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] vordert in reconventie dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] meewerkt aan levering van de woning, althans dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] daarover verder onderhandelt. 1.3. De rechtbank wijst de vordering van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] tot ontbinding van de huurkoopovereenkomst toe. Er is sprake van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt en [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verkeert in verzuim. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] wordt veroordeeld om de woning na uiterlijk drie maanden te verlaten. De geldvordering van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] wordt afgewezen. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft terecht aangevoerd dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] bij de berekening van zijn geldvordering uitgaat van een onjuiste uitleg van de huurkoopovereenkomst. 1.4. De eis in reconventie van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] wordt afgewezen. Op [eis.conv./verw.reconv. 1+2] rust geen verplichting om de woning aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] over te dragen of daarover verder te onderhandelen. 2.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 april 2023 - de conclusie van antwoord in reconventie zijdens [eis.conv./verw.reconv. 1+2] - de akte overlegging productie van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] - de spreekaantekeningen van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] - de spreekaantekeningen van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 juli 2023. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 3.1. Tussen [eis.conv./verw.reconv. 1] en [ged.conv./eis.reconv. 1] is op 16 mei 2012 schriftelijk een geldleningsovereenkomst tot stand gekomen. Op grond van deze overeenkomst heeft [eis.conv./verw.reconv. 1] een bedrag van € 62.500,00 aan [ged.conv./eis.reconv. 1] geleend (hierna: “de geldlening”). In artikel 3.1 van de geldleningsovereenkomst staat dat [ged.conv./eis.reconv. 1] de geldlening inclusief rente uiterlijk 30 juli 2017 moest aflossen. 3.2. [eis.conv./verw.reconv. 2] is eigenaar van de woning aan het adres [adres+plaats] (hierna: “de woning”). Met betrekking tot de woning is tussen [eis.conv./verw.reconv. 2] als huurverkoopster en [ged.conv./eis.reconv. 1+2] als huurkoper bij notariële akte van 13 november 2015 een huurkoopovereenkomst gesloten (hierna: “de huurkoopovereenkomst”). De huurverkoopovereenkomst, met ingangsdatum 13 november 2015, vermeldt als huurkoopprijs een bedrag van € 995.000,00 en als maandelijkse rente en aflossing een bedrag van € 5.007,68. Verder staat in de huurverkoopovereenkomst dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] het restantbedrag van de huurkoopprijs ten bedrage van € 900.189,35 uiterlijk op 2 januari 2019 in zijn geheel moet betalen en dat [eis.conv./verw.reconv. 2] daarna de eigendom van de woning aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] zal overdragen; deze datum is nadien gewijzigd. In de huurverkoopovereenkomst staat ook dat de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (hierna: "TWHOZ”) van toepassing is. 3.3. In artikel 9 van de huurkoopovereenkomst staan de verplichtingen van partijen met betrekking tot ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete. In het artikel staat onder meer dat een ingebrekestelling moet plaatsvinden met inachtneming van een nakomingstermijn van acht dagen. Ook staat in het artikel dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] bij ontbinding van de huurkoopovereenkomst schadevergoeding, boete en schadeloosstelling aan [eis.conv./verw.reconv. 2] moet betalen en dat daarop in mindering strekt de aflossing, die [ged.conv./eis.reconv. 1+2] tot dat moment heeft betaald. Het artikel luidt, voor zover relevant: “(…) Bij niet of niet tijdige nakoming van één of meer verplichtingen van deze huurkoopovereenkomst, anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht), is de nalatige partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, zulks met inachtneming van en onverminderd hetgeen is bepaald in de volgende leden bepaalde. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze huurkoopovereenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet met inachtneming van een termijn van acht dagen schriftelijk geschieden, met bericht van ontvangst of bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade ten gevolge van de niet-tijdige nakoming te vergoeden. Wanneer een partij ingevolge het vorige lid van dit artikel in verzuim is heeft de wederpartij — ongeacht of er sprake is van overmacht of niet — de al dan niet subsidiaire keuze tussen: a. uitvoering van de huurkoopovereenkomst te verlangen (…); of b. de huurkoopovereenkomst door de rechter te laten ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen ter grootte van tien procent (10%) van de huurkoopprijs. (…) 4. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten, zulks met inachtneming van het hierna in lid 5 onder e bepaalde. 5. a. Wordt deze huurkoopovereenkomst van huurkoop ontbonden op de grond dat de Huurkoper tekort schiet in de voldoening van zijn verplichtingen, dan heeft de Huurkoper recht op terugbetaling van de door hem in mindering van de huurkoopprijs betaalde aflossingen met inachtneming van het hierna in dit lid bepaalde. De door de Huurkoper betaalde rente zal door hem niet teruggevorderd kunnen worden. b. Het hiervoor onder a bepaalde laat onverlet de gehoudenheid van de Huurkoper tot vergoeding van de door de Huurverkoper geleden schade, bijvoorbeeld wegens het niet voldoen aan het hierna in artikel 10 bepaalde. c. Huurverkoper en Huurkoper stellen vast dat in de hiervoor onder b bedoelde te vergoeden schade in elk geval de gederfde huur(prijs) is begrepen en dat de Huurkoper wegens deze derving een voordeel heeft genoten en daarmee ongerechtvaardigd zal zijn verrijkt. Blijkens de aan deze akte gehechte email van de hiervoor genoemde makelaar/taxateur bedraagt de huurprijs (huurwaarde) per maand maximaal drieduizend euro (€ 3.000,00). De gederfde huurprijs wordt berekend over de periode vanaf de ingangsdatum van de huurkoop tot en met datum van ontbinding van de huurkoopovereenkomst en bedraagt drieduizend euro (€ 3.000,00) per maand. Over deze huurprijs is geen omzetbelasting verschuldigd. Het totale bedrag van de gederfde huur(prijs) wordt vervolgens verminderd met het totale bedrag van de door de Huurkoper aan de Huurverkoper betaalde rentermijnen. d. Partijen stellen vast dat de Huurkoper daarnaast een schadeloosstelling aan de Huurverkoper dient te vergoeden van een bedrag gelijk aan achthonderd euro (€ 800,00) per maand gerekend vanaf de ingangsdatum tot en met de datum van ontbinding van de huurkoopovereenkomst. e. De Huurverkoper zal de vergoeding van de hiervoor onder b bedoelde schade (waaronder begrepen de hiervoor onder c bedoelde gederfde huur(prijs) verminderd met de hiervoor onder c bedoelde rente) en de hiervoor onder d. bedoelde schadeloosstelling, alsmede de door Huurkoper alsdan verschuldigde boete zoals in lid 3 van dit artikel omschreven, kunnen verrekenen met de terug te betalen aflossingen als hiervoor onder a bedoeld. Dat zelfde geldt met betrekking tot een eventuele vordering van de Huurverkoper jegens de Huurkoper op grond van een overeenkomst van geldlening als bedoeld in artikel 11 lid 4. f. In afwijking van het hiervoor in lid 4 bepaalde strekt een betaalde of verschuldigde boete niet in mindering op de hiervoor onder c bedoelde schadevergoeding en de hiervoor onder d bedoelde schadeloosstelling. (…)” 3.4. In 2018 en 2019 is [ged.conv./eis.reconv. 1+2] herhaaldelijk in gebreke gebleven met de betaling van de maandelijkse rente en aflossing. 3.5. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft het restantbedrag van de huurkoopprijs niet betaald binnen de oorspronkelijk overeengekomen termijn. Bij notariële akte van 12 maart 2019 zijn [eis.conv./verw.reconv. 2] en [ged.conv./eis.reconv. 1+2] overeengekomen dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] uiterlijk op 1 januari 2021 het alsdan resterende bedrag van € 832.078,53 moet betalen en dat de woning daarna aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] zal worden overgedragen. Verder staat in artikel 2 lid 6 van de notariële akte dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] uiterlijk op 2 januari 2021 de geldlening moet terugbetalen. 3.6. Begin januari 2021 heeft betaling van de geldlening en het restantbedrag van de huurkoopprijs niet plaatsgehad. 3.7. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] op 15 februari 2022 een e-mail gestuurd. In deze e-mail staat onder meer dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verlangt dat hij zich “maximaal” inspant om de woning voor de zomer van 2022 over te nemen. De e-mail van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] luidt, voor zover relevant: “(…) Hallo [voornaam ged.conv./eis.reconv. 1] , N.a.l. van ons prettige gesprek gisteravond even vastlegging van een paar afgesproken zaken. 1. Er zal een maximale inspanning geleverd worden om een financieringsaanvraag te starten, ter afwikkeling van bovengenoemde huurkoopakte ,voor de zomer van 2022. 2. jij zorgt voor een overeenkomst waarin de afspraak bevestigd wordt voor evt. verkoop binnen 10 jaar vanaf def. passeerdatum. (…)” 3.8. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft [eis.conv./verw.reconv. 1+2] per WhatsApp-bericht van 26 maart 2022 laten weten dat hij eind april 2022 aan de slag zal gaan met de financiering van de woning. 3.9. In april 2022 heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] een makelaar opgedragen om de woning te taxeren ten behoeve van de financiering van de woning. De taxatie heeft plaatsgehad op 5 april 2022 en daarbij is de woning getaxeerd op een marktwaarde van € 1.400.000,00. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft een afschrift van het taxatierapport aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] verstrekt. 3.10. Op 6 juli 2022 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgehad bij notaris mr. [naam notaris] . Partijen hebben daarbij gesproken over de afwikkeling van de huurkoopovereenkomst. 3.11. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft [eis.conv./verw.reconv. 1+2] naar aanleiding van de bespreking bij de notaris op 5 augustus 2022 een e-mail gestuurd. Deze e-mail luidt: “(…) Hoi [voornaam eis.conv./verw.reconv. 1] , Moest onverwacht weer even naar Zeeland…, bijgaand concept. Heb jij nog aanvullingen? gr ej (…)” De e-mail bevat als bijlage een document, getiteld “Aanvullende afspraken aankoop woning [adres+plaats] ”. In het document staat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] aangeduid als “ [voornaam eis.conv./verw.reconv. 1] en [voornaam eis.conv./verw.reconv. 2] ” en [ged.conv./eis.reconv. 1+2] als “ [voornaam ged.conv./eis.reconv. 2] en/of [voornaam ged.conv./eis.reconv. 1] ”. In het document staat onder meer dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aanbiedt om een voorkeursrecht van koop ten gunste van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] op de woning te vestigen en dat de waarde van de woning jaarlijks zal worden geïndexeerd. Het document luidt, voor zover relevant: “(…) - [voornaam eis.conv./verw.reconv. 1] en [voornaam eis.conv./verw.reconv. 2] ontvangen een Right of First Refusal (1 recht van koop) bij een verkoop van het huis door [voornaam ged.conv./eis.reconv. 2] en/of [voornaam ged.conv./eis.reconv. 1] . - [voornaam eis.conv./verw.reconv. 1] en [voornaam eis.conv./verw.reconv. 2] moet na de aankondiging van verkoop door [voornaam ged.conv./eis.reconv. 2] en/of [voornaam ged.conv./eis.reconv. 1] binnen 4 weken aangeven of zij gebruik maken van het recht. - De waarde van de woning ( en daarmee het recht op koop) wordt met ingang van januari 2023 jaarlijks geïndexeerd op basis van CPB index. - Alle verbouwingen cq aanpassingen aan de woning vinden plaats voor rekening en risico van [voornaam ged.conv./eis.reconv. 2] en/of [voornaam ged.conv./eis.reconv. 1] . - Right of First Refusal (1 recht van koop) vervalt bij overlijden van zowel [voornaam eis.conv./verw.reconv. 1] alsook [voornaam eis.conv./verw.reconv. 2] .” 3.12. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft op dit document gereageerd per e-mail van 5 augustus 2022. In zijn e-mail plaatst [eis.conv./verw.reconv. 1+2] kanttekeningen en vragen bij het document. In de e-mail staat onder meer dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] het niet eens is met indexering van de waarde van de woning. De e-mail van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] luidt, voor zover relevant: “(…) Hallo [voornaam ged.conv./eis.reconv. 1] , Bedankt voor het toesturen, een paar op-/aanmerkingen. - van 4 weken svp 8 weken maken. - Geen verhuur aan derden zonder schriftelijke toestemming van ons. -Met die Index, welke dan ook, ben ik het niet eens, We maken deze aanvulling ,omdat de huurkoop/overeenkomst jarenlang niet vlgs. afspraak is verlopen, en het daardoor ontstane gemis aan inkomsten nu al minimaal 1 miljoen euro is. Met deze afspraak kan er mogelijk nog iets van terugkomen, het is denk ik voor beiden duidelijk dat er te allen tijden een fors verlies voor mij zal overblijven. Door het toepassen van de index zou dit nog verder verhoogd worden, dit kan toch niet de bedoeling zijn? Bovendien praten we waarschijnlijk over een fictieve situatie, omdat ik je tegemoet gekomen ben met de einddatum, en daardoor de geschetste situatie zich waarschijnlijk nooit voor zal doen. Ik hoop op je begrip in deze taaie afwikkeling, en hoop tevens dat de financiering snel rond komt, zodat we dit kunnen afronden. (…)” 3.13. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] per WhatsApp-bericht van 9 augustus 2022 laten weten dat hij [ged.conv./eis.reconv. 1+2] snel wilde spreken en dat hij een “slecht bericht” had. 3.14. Op 26 augustus 2022 heeft een gesprek plaatsgehad tussen de advocaat van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] en [ged.conv./eis.reconv. 1+2] Vervolgens heeft de advocaat van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] [ged.conv./eis.reconv. 1+2] per aangetekende brief van 8 september 2022 een termijn van twee maanden gesteld om het restantbedrag van de huurkoopprijs ter hoogte van € 776.949,60 te voldoen, waarna de woning aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] zou worden geleverd. In de brief staat ook dat de advocaat van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] een procedure tot ontbinding van de huurkoopovereenkomst zal starten wanneer [ged.conv./eis.reconv. 1+2] met betaling in gebreke blijft. 3.15. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft de advocaat van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] per e-mail van 7 november 2022 laten weten dat hij de financiering van de woning eind december 2022 verwacht af te ronden. 3.16. De advocaat van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] per aangetekende brief van 16 november 2022 bericht dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] in verzuim verkeert omdat hij niet binnen de termijn van twee maanden het restantbedrag heeft betaald en dat hij binnenkort een dagvaarding aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] zal laten betekenen, waarmee ontbinding van de huurkoopovereenkomst zal worden gevorderd. De brief sluit af met: “(…) Mochten jullie alsnog willen “zuiveren” dan zie ik een voorstel daartoe (…) graag binnen twee weken tegemoet. (…)” 3.17. Nadien heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] het restantbedrag van de huurkoopovereenkomst evenmin aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] betaald. 4.1. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, a. de huurkoopovereenkomst, zoals vastgelegd in de akte huurkoop van 13 november 2015 en nader aangevuld/gewijzigd bij akte gedeeltelijke wijziging huurkoop van 12 maart 2019, ontbindt; [ged.conv./eis.reconv. 1+2] gebiedt de woning overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 van de akte van huurkoop van 13 november 2015 geheel en behoorlijk ontruimd, verlaten en schoongemaakt, met de sleutels ervan, weer in vrije staat aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] ter beschikking te stellen niet later dan drie maanden na de datum waarop door de rechtbank vonnis wordt gewezen, zulks op straffe van een dwangsom groot € 200,00 voor iedere dag dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] in gebreke blijft aan deze ontruimingsverplichting te voldoen, zulks tot een maximum van € 40.000,00; [ged.conv./eis.reconv. 1+2] veroordeelt om aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] een bedrag te betalen van € 173.022,34 ten titel van afwikkeling van de huurkoopovereenkomst conform artikel 9 van de akte van huurkoop en artikel 2 van de akte gedeeltelijke wijziging huurkoop, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2022 tot aan de dag der algehele voldoening; [ged.conv./eis.reconv. 1+2] veroordeelt in de kosten van dit geding. 4.2. Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eis.conv./verw.reconv. 1+2] het volgende. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is tekortgekomen in de nakoming van de huurkoopovereenkomst. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verkeert in verzuim. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft er recht en belang bij dat de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden en dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de woning verlaat en ontruimt, op straffe van een dwangsom. De huurkoopovereenkomst bevat verschillende betalingsverplichtingen voor [ged.conv./eis.reconv. 1+2] in geval van ontbinding. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft er recht en belang bij dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] wordt veroordeeld tot nakoming van deze betalingsverplichtingen. 4.3. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] voert als volgt verweer. Partijen zijn stilzwijgend een verlenging van de huurkoopovereenkomst overeengekomen. Er is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurkoopovereenkomst, laat staan van een ernstige tekortkoming zoals bedoeld in de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verkeert niet in verzuim. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is bereid en in staat om de huurkoopovereenkomst na te komen. De door [eis.conv./verw.reconv. 1+2] gevorderde termijn voor ontruiming van de woning is niet redelijk. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft er recht en belang bij dat een eventuele ontruiming van de woning niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Omdat de huurkoopovereenkomst niet ontbonden kan worden, is ook geen plaats voor verschuldigdheid van contractuele boetes en schadevergoeding. De gevorderde schadevergoeding en contractuele boetes zijn onredelijk en moeten bij toewijzing worden gematigd tot nihil. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] in de kosten van deze procedure. 5.1. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair: I. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] hoofdelijk veroordeelt om binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van de woning bij een door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan te wijzen notaris, alsmede aan enige andere feitelijke of juridische handeling die door de behandelend notaris ten behoeve van de levering wordt verlangd, en daarbij te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de ondertekening en verklaring van wilsovereenstemming door [eis.conv./verw.reconv. 1+2] indien [eis.conv./verw.reconv. 1+2] niet binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis aan de voornoemde veroordeling voldoet; na intrekking van de oorspronkelijke subsidiaire vordering, subsidiair: II. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] hoofdelijk veroordeelt tot dooronderhandeling te goede trouw ter nader invulling en aanvulling van de op 6 juli 2022 ten overstaande van notaris Bahlman gemaakte en op 5 augustus 2022 nader uitgewerkte en bevestigde toezeggingen (productie 4 en 5 bij deze conclusie van antwoord); zowel primair als subsidiair: III. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] veroordeelt in de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en – voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening alsmede [eis.conv./verw.reconv. 1+2] te veroordelen in de nakosten en de verdere executiekosten. 5.2. Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [ged.conv./eis.reconv. 1+2] het volgende. Partijen hebben de huurkoopovereenkomst stilzwijgend voortgezet. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is bereid en in staat tot betaling van de resterende huurkoopsom en tot afname van de woning. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft er recht en belang bij dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] wordt veroordeeld tot levering van de woning, op straffe van reële executie. Indien deze vordering niet kan worden toegewezen, dan handelt [eis.conv./verw.reconv. 1+2] in strijd met de goede trouw door niet verder te onderhandelen over een afname van de woning door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] 5.3. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] voert als volgt verweer. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] kan de huurkoopovereenkomst niet meer nakomen omdat hij in verzuim is. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is in de gelegenheid geweest om het verzuim te zuiveren maar daarvan heeft hij geen gebruik gemaakt. Noch op 6 juli 2022, noch daarna is tussen partijen wilsovereenstemming bereikt over afname van de woning door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] [eis.conv./verw.reconv. 1+2] mocht de onderhandelingen met [ged.conv./eis.reconv. 1+2] afbreken en [eis.conv./verw.reconv. 1+2] handelt daarmee niet in strijd met de goede trouw. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] , althans tot niet-ontvankelijkheid van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] , met veroordeling van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] in de proceskosten. 5.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 6.1. Ter beoordeling ligt voor of de huurkoopovereenkomst moet worden ontbonden. In het verlengde daarvan zal beoordeeld worden of [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de woning moet ontruimen en verlaten en zo ja, tegen welke termijn. Daarna zal beoordeeld worden of [ged.conv./eis.reconv. 1+2] veroordeeld moet worden tot betaling van de door [eis.conv./verw.reconv. 1+2] gevorderde geldbedragen. 6.2. De rechtbank, en niet de kantonrechter, is bevoegd omdat ingevolge artikel 14 TWHOZ artikel 93 onder c niet van toepassing is op vorderingen voortvloeiend uit deze wet. 6.3. Voordat op deze geschilpunten zal worden ingegaan, zal eerst een procedureel punt aan de orde komen, namelijk de vraag of [eis.conv./verw.reconv. 1+2] in zijn vorderingen kan worden ontvangen. ontvankelijkheid [eis.conv./verw.reconv. 1+2] 6.4. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De woning behoort echter volledig in eigendom toe aan [eis.conv./verw.reconv. 2] . Uitsluitend [eis.conv./verw.reconv. 2] is partij bij de huurkoopovereenkomst. [eis.conv./verw.reconv. 1] is geen eigenaar van de woning en evenmin partij bij de huurkoopovereenkomst. Dat maakt dat uitsluitend [eis.conv./verw.reconv. 2] in haar vorderingen uit hoofde van de huurkoopovereenkomst kan worden ontvangen, terwijl [eis.conv./verw.reconv. 1] voor deze vorderingen niet-ontvankelijk zal worden verklaard. 6.5. Daarnaast is de geldlening uitsluitend gesloten tussen [eis.conv./verw.reconv. 1] en [ged.conv./eis.reconv. 1] . [eis.conv./verw.reconv. 2] noch [ged.conv./eis.reconv. 2] zijn daarbij partij. Dat betekent dat [eis.conv./verw.reconv. 2] voor dit deel van de vordering niet-ontvankelijk zal worden verklaard, terwijl de vordering tot betaling tegen [ged.conv./eis.reconv. 2] zal worden afgewezen. 6.6. Ter bevordering van de leesbaarheid van dit vonnis zullen partijen hierna onverkort worden aangeduid als [eis.conv./verw.reconv. 1+2] en [ged.conv./eis.reconv. 1+2] , met uitzondering van de desbetreffende punten genoemd onder “De beslissing”. ontbinding huurkoopovereenkomst Is er sprake van een tekortkoming en verzuim? 6.7. De wet bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geef om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is. Bij deze beoordeling zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Daarbij is het aan de schuldeiser, in dit geval [eis.conv./verw.reconv. 1+2] , om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een tekortkoming, en aan de schuldenaar, [ged.conv./eis.reconv. 1+2] , om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van omstandigheden die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (de uitzondering op de hoofdregel). Een beroep op de tenzij-bepaling kan besloten liggen in de betwisting van de tekortkoming. 6.8. Verder bepaalt artikel 11 TWHOZ dat ontbinding van een huurkoopovereenkomst, op de grond dat een huurkoper tekortschiet in de voldoening van zijn verplichtingen, alleen door de rechter kan plaatsvinden. In de parlementaire geschiedenis bij artikel 11 lid 2 TWHOZ staat dat het gewenst is dat ontbinding van een huurkoopovereenkomst alleen mogelijk wordt in gevallen van min of meer ernstige wanprestatie. 6.9. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft als tekortkoming gesteld dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] het restantbedrag van de huurkoopprijs niet tijdig heeft betaald. Volgens [eis.conv./verw.reconv. 1+2] is [ged.conv./eis.reconv. 1+2] daarmee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurkoopovereenkomst. Ook is volgens [eis.conv./verw.reconv. 1+2] sprake van verzuim aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] Bij notariële akte van 12 maart 2019 is immers overeengekomen dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] uiterlijk op 1 januari 2021 het restantbedrag moest betalen. Dat is niet gebeurd. Vervolgens zijn partijen met elkaar in overleg getreden, maar dat heeft volgens [eis.conv./verw.reconv. 1+2] niet geleid tot overeenstemming. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] stelt dat hij [ged.conv./eis.reconv. 1+2] per aangetekende brief van 8 september 2022 een termijn van twee maanden heeft gesteld om alsnog het restantbedrag van de huurkoopprijs te betalen, maar dat betaling vervolgens is uitgebleven. Volgens [eis.conv./verw.reconv. 1+2] verkeert [ged.conv./eis.reconv. 1+2] daarmee sinds 9 november 2022 in verzuim. 6.10. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft betwist dat sprake is van een tekortkoming. Ter onderbouwing heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aangevoerd dat partijen na 1 januari 2021 stilzwijgend een verlenging van de huurkoopovereenkomst zijn overeengekomen. Na 1 januari 2021 hebben partijen de overeenkomst stilzwijgend voortgezet en [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft niet gelijk aanspraak gemaakt op betaling van de resterende huurkoopprijs. Daarmee heeft [eis.conv./verw.reconv. 1+2] volgens [ged.conv./eis.reconv. 1+2] het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de woning ook op een later moment mocht afnemen. Volgens [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is [eis.conv./verw.reconv. 1+2] ongeveer een maand na zijn e-mail van 15 februari 2022 opeens en onverwachts teruggekomen op zijn toezegging dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de woning uiterlijk in de zomer van 2022 moest afnemen. Dat de financiering van de woning daardoor vertraging heeft opgelopen, heeft [eis.conv./verw.reconv. 1+2] volgens [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan zichzelf te wijten. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft zich in elk geval ingespannen om de financiering op tijd rond te krijgen. Verder heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aangevoerd dat de nakomingstermijn van twee maanden, die [eis.conv./verw.reconv. 1+2] hem per brief van 8 september 2022 gesteld heeft, onredelijk kort is. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft immers binnen deze termijn laten weten dat hij verwachtte de financiering in december 2022 gereed te hebben. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] stelt dat hij bereid en in staat is om de woning alsnog af te nemen. Volgens [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is dus geen sprake van een tekortkoming en evenmin van verzuim, zodat de huurkoopovereenkomst niet ontbonden kan worden. 6.11. De rechtbank is van oordeel dat voldaan is aan de wettelijke vereisten voor ontbinding van de huurkoopovereenkomst. Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] en [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verkeert in verzuim. Staat stilzwijgende verlenging van de huurkoopakte aan ontbinding in de weg? 6.12. In de huurkoopovereenkomst staat dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] het restant van de huurkoopsom uiterlijk op 2 januari 2019 moest betalen. Dat is niet gebeurd. Vervolgens zijn partijen overeengekomen dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] uiterlijk 1 januari 2021 moest betalen. Dat is evenmin gebeurd. Daarna zijn partijen geen nieuwe betalingstermijn overeengekomen. 6.13. Indien in een overeenkomst geen tijd voor nakoming is bepaald, dan kan op grond van artikel 6:38 BW terstond nakoming worden gevorderd. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] per e-mail van 15 februari 2022 gevraagd om zich “maximaal” in te spannen om de woning uiterlijk in de zomer van 2022 af te nemen. Op grond van de wet was [eis.conv./verw.reconv. 1+2] daartoe gerechtigd. 7.1. In reconventie ligt ter beoordeling voor of [eis.conv./verw.reconv. 1+2] moet worden veroordeeld tot medewerking aan levering van de woning aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] Subsidiair vordert [ged.conv./eis.reconv. 1+2] dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] de onderhandelingen over levering van de woning voortzet. 7.2. De rechtbank wijst beide vorderingen af en komt tot dit oordeel als volgt. meewerken levering 7.3. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] legt aan zijn vordering tot medewerking aan levering van de woning ten grondslag dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] de huurkoopovereenkomst moet nakomen. In conventie is echter geoordeeld dat de huurkoopovereenkomst zal worden ontbonden, terwijl partijen het er ter zitting eens over zijn geworden dat nadien ook geen nieuwe, finale en volledige wilsovereenstemming is bereikt over levering van de woning aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] Dat betekent dat er geen rechtsgrond is voor toewijzing van deze vordering. Deze vordering zal dus worden afgewezen. voortzetten onderhandelingen 7.4. Subsidiair vordert [ged.conv./eis.reconv. 1+2] dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] wordt veroordeeld om verder te onderhandelen over levering van de woning. Ter onderbouwing heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aangevoerd dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] tijdens het gesprek bij de notaris op 6 juli 2022 mondeling heeft toegezegd dat hij alsnog zou meewerken aan levering van de woning. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] stelt dat hij deze toezegging vervolgens nader heeft uitgewerkt in het voorstel dat hij per e-mail van 5 augustus 2022 tot [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft gericht. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] is later echter teruggekomen op zijn toezegging, aldus [ged.conv./eis.reconv. 1+2] , en dat is onaanvaardbaar. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] stelt dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] de onderhandelingen met hem zou voortzetten. 7.5. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft uitdrukkelijk weersproken dat hij tijdens het gesprek op 6 juli 2022 het gerechtvaardigd vertrouwen zou hebben gewekt dat hij de onderhandelingen niet zou afbreken. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft daarover aangevoerd dat het voor hem cruciaal was dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] hem zou compenseren voor de inmiddels ontstane overwaarde. Het gesprek had [eis.conv./verw.reconv. 1+2] weliswaar een goed gevoel gegeven, maar dat was volgens hem niet gebeurd als hij zijn aanspraak op de overwaarde zou hebben prijsgegeven. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft aangevoerd dat hij teleurgesteld was toen hij zich realiseerde wat het voorstel van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] van 5 augustus 2022 precies inhield. Dat voorstel behelsde geen compensatie voor de ontstane overwaarde, terwijl dat volgens [eis.conv./verw.reconv. 1+2] juist van doorslaggevend belang was. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] stelt dat hij dit pas beseft heeft op 9 augustus 2022, enkele dagen nadat hij per e-mail op het voorstel van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] had gereageerd. Omdat zijn geduld toen op was heeft [eis.conv./verw.reconv. 1+2] zich tot zijn advocaat gewend, die vervolgens een ingebrekestelling aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft verstuurd. 7.6. Op de zitting is met partijen besproken dat noch tijdens het gesprek van 6 juli 2022, noch daarna finale en volledige wilsovereenstemming is bereikt over een verdeling van de overwaarde en afname van de woning door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] Partijen hebben daarover onderhandeld, maar [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft die onderhandelingen afgebroken. 7.7. Als uitgangspunt geldt dat elke partij vrij is om onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Daarbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan. 7.8. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende gebleken dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er een nadere afspraak zou worden bereikt. Weliswaar zijn partijen het erover eens dat het gesprek op 6 juli 2022 in goede harmonie werd afgesloten, maar ter zitting heeft [eis.conv./verw.reconv. 1+2] toegelicht dat dit kwam doordat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] naar zijn mening eindelijk in beweging kwam en hem tegemoet leek te komen in de discussie over de verdeling van de overwaarde. Uit de e-mail van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] van 5 augustus 2022 bleek echter dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] slechts aanbood om ten gunste van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] een voorkeursrecht van koop op de woning te vestigen indien [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de woning wenste te verkopen, waarbij de waarde van de woning elk jaar geïndexeerd zou worden. Dit voorstel bevatte dus geen tegemoetkoming voor [eis.conv./verw.reconv. 1+2] voor de ontstane overwaarde, zodat het, gezien diens verwachtingen, valt te begrijpen dat hij daar teleurgesteld over was. Het gesprek bij de notaris en de toen gemaakte afspraak dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] een voorstel op papier zou zetten, leveren naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende grond op voor gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] op het bereiken van overeenstemming. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] spreekt in zijn e-mail van 5 augustus 2022 immers over een “concept” en daarbij vraagt hij [eis.conv./verw.reconv. 1+2] om “aanvullingen”. In de reactie daarop van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] valt bepaald geen aanvaarding te lezen. Zo schrijft [eis.conv./verw.reconv. 1+2] in zijn e-mail van 5 augustus 2022 dat hij het niet eens is “met die index, welke dan ook” en dat er “te allen tijde een fors verlies voor mij zal overblijven”. Uit die reactie kon [ged.conv./eis.reconv. 1+2] dus evenmin het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat er overeenstemming zou worden bereikt. Dat maakt dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] in dit concrete geval de onderhandelingen mocht afbreken, waarbij ook meeweegt dat de nakomingstermijn uit de huurkoopovereenkomst op dat moment al tweemaal ongebruikt was verstreken. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] was al geruime tijd bij [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan het aandringen op afwikkeling van de huurkoopovereenkomst en heeft zich daarbij aanvankelijk coulant opgesteld. Zolang de huurkoopovereenkomst niet is afgewikkeld, zit een deel van het vermogen van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] vast in de woning. Deze omstandigheden maken dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] er ook een gerechtvaardigd belang bij had om de onderhandelingen met [ged.conv./eis.reconv. 1+2] af te breken. 8Voorts in conventie en in reconventie 8.1. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij zal worden uitgegaan van het griffierecht en liquidatietarief voor een vordering van onbepaalde waarde aangezien de geldvordering van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] wordt afgewezen. Aangezien de reconventie voortvloeit uit het verweer, zal de conclusie van antwoord in reconventie van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] worden gewaardeerd op een half punt conform het geldende liquidatietarief. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eis.conv./verw.reconv. Omdat de oude termijn voor nakoming was verstreken en partijen daarna geen nieuwe termijn zijn overeengekomen, mocht [eis.conv./verw.reconv. 1+2] nakoming van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verlangen. 6.14. Hoewel klopt dat de overeenkomst na 1 januari 2021 stilzwijgend is voortgezet, betekent dit niet dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] daarmee zijn rechten heeft verspeeld om op enig moment betaling van de resterende huurkoopsom van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] te verlangen. Gesteld noch gebleken is immers dat partijen dat met zoveel woorden zijn overeengekomen. En zoals hiervoor is overwogen, mocht [eis.conv./verw.reconv. 1+2] , bij gebrek aan een overeengekomen tijdstip voor nakoming, terstond nakoming van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verlangen. Van rechtsverwerking, waarvoor een strenge toets geldt, is ook geen sprake. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft daar geen, althans geen uitdrukkelijk beroep op gedaan en bovendien valt het, gezien de vriendschappelijke relatie die tussen partijen heeft bestaan, ook te begrijpen dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] niet gelijk is overgaan tot het opeisen van de resterende huurkoopsom. Het laat echter onverlet dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] nakoming mocht verlangen en bij gebreke daarvan, ontbinding mag vorderen. Is er gerechtvaardigd vertrouwen bij [ged.conv./eis.reconv. 1+2] ontstaan? 6.15. Eveneens faalt het verweer van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij de woning ook later mocht afnemen. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft zijn daarop gerichte stellingen onvoldoende gemotiveerd. Hij heeft nagelaten toe te lichten waarop dat vertrouwen zou zijn gestoeld, zeker in het licht van het feit dat hij in zijn eigen e-mail van augustus 2022 van een “voorstel” spreekt. Hieruit blijkt al dat partijen in onderhandeling waren. In de reactie van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] is bepaald geen aanvaarding te lezen, zodat het gestelde gerechtvaardigd vertrouwen ook daarop niet kan zijn gebaseerd. 6.16. In de zomer van 2022 is het evenmin gekomen tot afname van de woning door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] , terwijl [eis.conv./verw.reconv. 1+2] daar in zijn e-mail van 15 februari 2022 wel om had gevraagd. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft daarover aangevoerd dat de financiering van de woning vertraging had opgelopen doordat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] opeens kenbaar maakte dat hij mee wenste te delen in de ontstane overwaarde. Hij heeft de aanvraag voor de financiering stilgelegd vanwege de mededeling van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] . Dat is echter een omstandigheid die voor zijn rekening en risico dient te komen. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft zich pas na de taxatie van de woning gerealiseerd dat hij investeringsmogelijkheden misliep doordat de woning niet liquide was en dat hij daarom bij [ged.conv./eis.reconv. 1+2] ter sprake wilde brengen dat er een verdeling van de overwaarde moest plaatsvinden. Dit kan hem niet tegengeworpen worden. Hebben partijen bij de notaris overeenstemming bereikt? 6.17. Vervolgens hebben partijen op 6 juli 2022 met elkaar gesproken bij de notaris over de vraag hoe zij alsnog konden komen tot levering van de woning aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] en over een verdeling van de ontstane overwaarde. Ter mondelinge behandeling is met partijen besproken dat op dat moment geen finale en volledige wilsovereenstemming is bereikt over een verdeling van de overwaarde van de woning. Op dit gesprek bij de notaris op 6 juli 2022 zal overigens nader worden ingegaan bij de beoordeling in reconventie. Is de gestelde termijn tot nakoming redelijk? 6.18. Verder heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aangevoerd dat de termijn die [eis.conv./verw.reconv. 1+2] hem had gesteld niet redelijk is, maar daarin volgt de rechtbank hem niet. De huurkoopovereenkomst schrijft in artikel 9 lid 2 immers een nakomingstermijn van acht dagen voor, terwijl [eis.conv./verw.reconv. 1+2] [ged.conv./eis.reconv. 1+2] twee maanden heeft gegund. Deze termijn is ook in overeenstemming met het huidige artikel 7:116 lid 3 BW. Daarin staat dat een huurverkoper niet tot ontbinding mag overgaan dan nadat een bij ingebrekestelling gestelde redelijke termijn van twee maanden is verstreken. Ook wordt meegewogen dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] al in elk geval vanaf februari 2022 bij [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft aangedrongen op betaling van de resterende huurkoopsom en afname van de woning. In de brief van de advocaat van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] van 8 september 2022 staat ook dat de ingebrekestelling al was aangekondigd tijdens een gesprek tussen hen op 26 augustus 2022. De ingebrekestelling kan voor [ged.conv./eis.reconv. 1+2] dus niet als een verrassing gekomen zijn. Mag [ged.conv./eis.reconv. 1+2] nog nakomen? 6.19. Verder heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aangevoerd dat hij nog steeds bereid en in staat is tot betaling van de resterende huurkoopsom en afname van de woning. De wet bepaalt daarover dat een schuldeiser een na het intreden van het verzuim aangeboden nakoming kan weigeren, zolang niet tevens betaling wordt aangeboden van de inmiddels verschuldigde schadevergoeding en kosten (artikel 6:86 BW). Dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] een dergelijk aanbod tot [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft gericht is gesteld noch gebleken. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] zijn stelling dat hij alsnog bereid en in staat is tot nakoming onvoldoende heeft onderbouwd, terwijl [eis.conv./verw.reconv. 1+2] die stelling voldoende gemotiveerd heeft weersproken. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft als productie 7 een e-mail overgelegd van zijn adviseur, gedateerd op 5 december 2022, waarin, voor zover relevant, staat: “(…) Ik heb de cijfers en het dossier nu compleet. Gezien de waarde van het onderpand en de inkomensstroom is financiering zeker mogelijk en hoeft op zich nu niet lang meer te duren. De banken kijken naast winstgevendheid ook naar r/c dga (privé) en werkkapitaalspositie en solvabiliteit. Dat moet je nog even goed toelichten. De winsten in de BV en salaris zijn nu voldoende mee te rekenen. Jouw inkomen zal op ca. € 125.000 – 130.000,-- worden gesteld. Tezamen met inkomen van je vrouw is het derhalve dan ook prima mogelijk. Die rechtszaak is uitermate vervelend en ik denk dat het verstandig is hierover eerst met een advocaat te contacten voordat ik dit afrond. Mijn advies is om met vorige eigenaars om tafel te gaan of huurkoop een paar maanden kan worden gecontinueerd en ik dit proces kan afronden. (…)” 6.20. Anders dan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is de rechtbank van oordeel dat hieruit niet evident volgt dat er alsnog kan worden nagekomen. Weliswaar stelt de adviseur van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] dat financiering “mogelijk” is, maar daarbij plaatst hij wel een aantal belangrijke kanttekeningen met betrekking tot de financiële positie van de onderneming van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] Zo staat in de e-mail dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de winstgevendheid, de rekening-courantpositie, de werkkapitaalspositie en de solvabiliteit van zijn onderneming goed moet toelichten bij een financieringsaanvraag. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft geen enkel stuk overgelegd dat daarop betrekking heeft. Evenmin heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] een bindende hypotheekofferte van een bank overgelegd, laat staan een aanvraag daartoe. Dat maakt dat onvoldoende is komen vast te staan dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de resterende huurkoopsom alsnog kan betalen. De door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] als productie 8 overgelegde e-mail leidt niet tot een ander oordeel. Dit is immers een vergelijkbare verklaring als hiervoor geciteerd, alleen dan van een andere adviseur. 6.21. Bovendien bepaalt de wet dat een aanbod tot nakoming, gedaan nadat de ontbinding is gevorderd, geen werking heeft indien de ontbinding wordt uitgesproken (artikel 6:269 BW). Het aanbod tot nakoming van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] kan dus hooguit meewegen bij de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. En aangezien [ged.conv./eis.reconv. 1+2] zijn stelling dat hij bereid en in staat is tot nakoming onvoldoende heeft gemotiveerd, staat diens aanbod niet in de weg aan ontbinding van de huurkoopovereenkomst. Tussenconclusie 6.22. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] per aangetekende brief van 8 september 2022 in de gelegenheid gesteld om binnen twee maanden de resterende huurkoopsom ten bedrage van € 776.949,00 te betalen waarna de woning alsnog aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] zou worden geleverd. Vast staat dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] van die gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft weliswaar per e-mail van 7 november 2022 laten weten dat hij meer tijd nodig had voor het rondmaken van de financiering, namelijk tot het einde van december 2022, maar dat zou tardief zijn geweest aangezien de door [eis.conv./verw.reconv. 1+2] gestelde nakomingstermijn op 8 november 2022 verstreek. 6.23. Daarmee staat vast dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurkoopovereenkomst. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is noch binnen de overeengekomen termijn, noch na ingebrekestelling zijn meest essentiële verplichting uit de huurkoopovereenkomst nagekomen, namelijk betaling van de resterende huurkoopsom en afname van de woning. Ook is onweersproken dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] vanaf augustus 2018 tot en met juli 2019 achterstanden heeft laten ontstaan in de betaling van de maandelijkse rente en aflossing. Weliswaar heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de betalingsachterstanden nadien weer ingelost, maar deze omstandigheden wegen naar het oordeel van de rechtbank wel mee bij de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Daar is hier sprake van. 6.24. Het voorgaande leidt ertoe dat de ontbinding van de huurkoopovereenkomst zal worden uitgesproken. ontruiming woning 6.25. Omdat de huurkoopovereenkomst ontbonden wordt, zal [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de woning moeten ontruimen en verlaten. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft daartegen aangevoerd dat hem daarvoor een termijn van tenminste drie maanden gegund moet worden omdat hij op zoek moet naar vervangende woonruimte. De rechtbank volgt [ged.conv./eis.reconv. 1+2] daarin in zoverre dat hij zal worden veroordeeld tot het ontruimen en verlaten van de woning uiterlijk binnen drie maanden na betekening van dit vonnis. Aangezien [eis.conv./verw.reconv. 1+2] al sinds de zomer van 2022, nu ruim een jaar, aandringt op afname van de woning, is een ontruimingstermijn van meer dan drie maanden naar het oordeel van de rechtbank niet op zijn plaats. 6.26. De door [eis.conv./verw.reconv. 1+2] gevorderde dwangsomveroordeling zal worden toegewezen. Gezien de stellingen over en weer is naar het oordeel van de rechtbank een prikkel tot nakoming op zijn plaats. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft ook niet toegezegd aan een eventueel veroordelend vonnis te zullen voldoen. Zolang de woning niet ontruimd en verlaten is, zit een deel van het vermogen van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] vast in de woning. De hoogte van de gevorderde dwangsom wordt proportioneel geacht gelet op onder meer de hoogte van de maandelijkse termijnen en de waarde van de woning. geldvordering [eis.conv./verw.reconv. 1+2] 6.27. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] vordert betaling van een bedrag van € 173.022,34 van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] Volgens [eis.conv./verw.reconv. 1+2] is [ged.conv./eis.reconv. 1+2] dit bedrag verschuldigd op grond van artikel 9 van de huurkoopovereenkomst. Ter onderbouwing van de hoogte van het gevorderde bedrag heeft [eis.conv./verw.reconv. 1+2] als productie 8 bij dagvaarding een berekening overgelegd. Deze berekening ziet er als volgt uit: AFBEELDING I 6.28. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft zich verweerd tegen de geldvordering. Ter onderbouwing heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] onder meer aangevoerd dat er geen contractuele boetes en schadevergoeding verschuldigd zijn omdat de huurkoopovereenkomst – bij gebrek aan een tekortkoming of verzuim – niet ontbonden kan worden. Dit verweer van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] houdt geen stand. Zoals hiervoor is overwogen, is wel degelijk voldaan aan de vereisten voor ontbinding van de huurkoopovereenkomst. 6.29. Verder heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] zich verweerd door aan te voeren dat de berekening van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] niet juist is. Ter onderbouwing heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aangevoerd dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] zowel betaling van de contractuele boete ten bedrage van € 99.500,00 als de gefixeerde schadevergoeding vordert. Volgens [ged.conv./eis.reconv. 1+2] is dit niet in overeenstemming met artikel 9 lid 4 van de huurkoopovereenkomst. Dat artikel schrijft immers voor dat de contractuele boete in mindering strekt op de schadevergoeding, aldus [ged.conv./eis.reconv. 1+2] 6.30. Partijen verschillen dus van mening over de uitleg van artikel 9 van de huurkoopovereenkomst. Vastgesteld moet worden dat enerzijds lid 4 en anderzijds lid 5 sub f elkaar tegen lijken te spreken. In lid 4 staat immers: “(…) Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten, zulks met inachtneming van het hierna in lid 5 onder e bepaalde. (…)” Terwijl in lid 5 sub f staat: “(…) In afwijking van het hiervoor in lid 4 bepaalde strekt een betaalde of verschuldigde boete niet in mindering op de hiervoor onder c bedoelde schadevergoeding en de hiervoor onder d bedoelde schadeloosstelling. (…)” 6.31. In lid 4 staat dus dat een verschuldigde boete in mindering strekt op eventuele schadevergoeding, terwijl lid 5 het tegendeel lijkt te bepleiten. De overeenkomst is daarmee voor meer dan één uitleg vatbaar. De rechtbank is, gelet op de omstandigheden van het geval, van oordeel dat dit concrete onderdeel van de huurkoopovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat een verschuldigde boete in mindering strekt op eventuele schadevergoeding. Elke andere uitleg zou er immers op neerkomen dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] bij ontbinding van de huurkoopovereenkomst zowel boete als schadevergoeding moet betalen. Dat lijkt dubbelop. Een dergelijke uitleg zou niet voor de hand liggen, waarbij ook wordt meegewogen dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] bij ontbinding van de huurkoopovereenkomst de woning al moet verlaten. 6.32. Uit artikel 9 lid 3 sub b van de huurkoopovereenkomst volgt dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] bij ontbinding van de huurkoopovereenkomst betaling van een boete kan vorderen ter grootte van 10% van de huurkoopprijs. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurkoopprijs € 995.500,00 bedraagt zodat de door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verschuldigde boete uitkomt op een bedrag van € 99.500,00. Zoals hiervoor is overwogen, strekt deze boete in mindering op de schadevergoeding met rente en kosten die [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] verschuldigd raakt in geval van ontbinding van de huurkoopovereenkomst, met inachtneming van hetgeen is overeengekomen in artikel 9 lid 5 sub e van de huurkoopovereenkomst. Uit dat artikel volgt dat de huurverkoper, oftewel [eis.conv./verw.reconv. 1+2] , de maandelijkse aflossingen die hij aan de huurkoper, [ged.conv./eis.reconv. 1+2] , moet terugbetalen op grond van artikel 9 lid 5 sub a van de huurkoopovereenkomst, mag verrekenen met de door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verschuldigde schadevergoeding, boetes en verplichtingen uit hoofde van de geldlening. 6.33. Dat betekent dat dus eerst berekend moet worden hoeveel de schadevergoeding bedraagt die [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] verschuldigd is bij ontbinding van de huurkoopovereenkomst. Daarop strekt in mindering de contractuele boete van € 99.500,00. Vervolgens vindt een verrekening plaats tussen enerzijds de maandelijkse aflossingen die [eis.conv./verw.reconv. 1+2] aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] moet terugbetalen en anderzijds de bedragen die [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] moet betalen bij ontbinding van de huurkoopovereenkomst. 6.34. De berekeningswijze van de contractuele schadevergoeding moet volgens de rechtbank als volgt worden uitgelegd. Op grond van artikel 9 lid 5 sub c moet [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] betalen een bedrag betalen ter hoogte van € 3.000,00 per maand voor derving van huurgenot. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft onweersproken aangevoerd dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] 83 maandelijkse aflossingen heeft betaald. Dat komt dus neer op een bedrag van (83 x € 3.000,00) = € 249.000,00. Op grond van artikel 9 lid 5 sub c, laatste volzin, moet dit bedrag vervolgens verminderd worden met de door [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] betaalde rentetermijnen. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft niet weersproken dat hij een bedrag van € 179.661,88 aan rente aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] betaald heeft. Het bedrag dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] moet betalen op grond van artikel 9 lid 5 sub c van de huurkoopovereenkomst bedraagt dus (€ 249.000,00 – € 179.661,88) = € 69.338,62. In zoverre is de hiervoor weergegeven berekening van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] dus juist. 6.35. Daarnaast bepaalt artikel 9 lid 5 sub d van de huurkoopovereenkomst dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] een schadeloosstelling ten bedrage van € 800,00 per maand aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] moet betalen. Uitgaande van 83 maanden komt dit neer op een bedrag van € 66.400,00. Ook in zoverre zal de rechtbank de berekening van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] volgen. 6.36. De totale schadevergoeding die [ged.conv./eis.reconv. 1+2] op grond van artikel 9 lid 5 sub c en d van de huurkoopovereenkomst aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] verschuldigd is bedraagt daarmee (€ 69.338,62 + € 66.400,00) = € 135.738,62. Daarop strekt vervolgens in mindering de boete ten bedrage van € 99.500,00. Daarmee resteert een bedrag aan schadevergoeding van € 36.238,62 die [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] moet betalen. 6.37. Vervolgens dient een verrekening plaatsvinden tussen enerzijds de maandelijkse aflossingen die [eis.conv./verw.reconv. 1+2] aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] moet terugbetalen en anderzijds de bedragen die [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] moet betalen bij ontbinding van de huurkoopovereenkomst. 6.38. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft de verschuldigdheid van diverse belastingen en kosten ter hoogte van € 34.467,08 op zichzelf niet weersproken (productie 7 bij dagvaarding). Dat geldt ook voor het bedrag van de geldlening vermeerderd met rente en kosten ter hoogte van € 129.277,34. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft daar enkel over aangevoerd dat hij deze bedragen pas bij levering van de woning aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] wenst te voldoen. Op [eis.conv./verw.reconv. 1+2] rust echter geen verplichting meer tot levering van de woning aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] (waarop in reconventie nader zal worden ingegaan) zodat dit verweer van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] geen standhoudt. 6.39. Het voorgaande leidt tot de tussenconclusie dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] verschuldigd is: - contractuele schadevergoeding € 36.238,62 - diverse belastingen en kosten € 34.467,08 - geldlening met rente en kosten € 129.277,34 + € 199.983,04 6.40. Tussen partijen is niet in geschil dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] € 225.960,20 aan maandelijkse aflossing aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] heeft betaald. [eis.conv./verw.reconv. 1+2] moet dus op grond van artikel 9 lid 5 sub a € 225.960,20 aan [ged.conv./eis.reconv. 1+2] terugbetalen, terwijl [ged.conv./eis.reconv. 1+2] € 199.983,04 aan [eis.conv./verw.reconv. 1+2] verschuldigd is. Na verrekening van deze bedragen resteert dus enkel een saldo ten gunste van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] Dat betekent dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] niets meer van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] te vorderen heeft. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft terecht aangevoerd dat de berekening van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] niet in overeenstemming is met de huurkoopovereenkomst. Zoals de rechtbank het ziet, laat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] in zijn berekening na om de verschuldigde boete in mindering te strekken op de schadevergoeding. Daardoor valt het bedrag dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] volgens [eis.conv./verw.reconv. 1+2] aan hem verschuldigd is hoger uit. Dat is niet in overeenstemming met de huurkoopovereenkomst. 6.41. De geldvordering van [eis.conv./verw.reconv. 1+2] zal daarom worden afgewezen. De verweren van [ged.conv./eis.reconv. 1+2] ten aanzien van de redelijkheid van de contractuele boetes en diens beroep op matiging behoeven daardoor geen beoordeling meer. uitvoerbaarheid bij voorraad 6.42. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] heeft uitdrukkelijk verweer gevoerd tegen de door [eis.conv./verw.reconv. 1+2] gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Ter onderbouwing heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] aangevoerd dat het voor hem verstrekkende gevolgen heeft wanneer hij zijn woning moet verlaten. [ged.conv./eis.reconv. 1+2] komt in dat geval op straat te staan en de investeringen en verbouwingen, die hij tot op heden in de woning heeft gedaan, worden waardeloos. Ook heeft [ged.conv./eis.reconv. 1+2] erop gewezen dat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] slechts de overwaarde van de woning wenst te verzilveren. Dat is volgens [ged.conv./eis.reconv. 1+2] een oneigenlijk motief. Volgens [ged.conv./eis.reconv. 1+2] moet een afweging van de wederzijdse belangen ertoe leiden dat hij een ontbinding en ontruiming eerst in hoger beroep aan de orde mag stellen voordat [eis.conv./verw.reconv. 1+2] het vonnis ten uitvoer mag leggen. De rechtbank in conventie 9.1. verklaart [eis.conv./verw.reconv. 1] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen uit hoofde van de huurkoopovereenkomst, 9.2. verklaart [eis.conv./verw.reconv. 2] niet-ontvankelijk in haar vorderingen uit hoofde van de geldleningsovereenkomst, 9.3. ontbindt de huurkoopovereenkomst zoals vastgelegd in de akte huurkoop van 13 november 2015 en nader aangevuld/gewijzigd bij akte gedeeltelijke wijziging huurkoop van 12 maart 2019 met ingang van de datum van dit vonnis, 9.4. gebiedt [ged.conv./eis.reconv. 1+2] de woning overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 van de akte van huurkoop van 13 november 2015 geheel en behoorlijk ontruimd, te verlaten en schoongemaakt, met de sleutels ervan, weer in vrije staat aan [eis.conv./verw.reconv. 2] ter beschikking te stellen niet later dan drie maanden na de betekening van dit vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 200,00 (zegge: tweehonderd euro) voor iedere dag dat [ged.conv./eis.reconv. 1+2] in gebreke blijft aan deze ontruimingsverplichting te voldoen, tot een maximum van € 40.000,00 (zegge: veertigduizend euro), 9.5. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 9.6. wijst de vorderingen af, voorts in conventie en in reconventie 9.7. veroordeelt [ged.conv./eis.reconv. 1+2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eis.conv./verw.reconv. 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.943,44, 9.8. verklaart 9.3., 9.4, en 9.7 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2023. HR 28 september 2018, JBPR 2018, 61. HR 11 juni 1982, NJ 1983, 695. HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467.