ECLI:NL:RBGEL:2023:6094
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/417418 / HZ ZA 23-98
Vonnis van 1 november 2023
in de zaak van
EMMAGROEP B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Emmagroep,
advocaat: mr. M. Stokdijk te Arnhem,
tegen
AD INFINITUM B.V.,
te Apeldoorn,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Ad Infinitum,
advocaat: mr. P.J.A. Plattel te Arnhem.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2023 - de akte uitlating na tussenvonnis en overlegging producties van Emmagroep - de akte houdende overlegging producties tevens wijziging eis van Ad Infinitum
- de mondelinge behandeling van 6 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.1. Ad Infinitum heeft op 17 december 2020 middels een tender een terrein, gelegen in Hoenderloo, gemeente Apeldoorn, van 75 hectare groot met daarop diverse gebouwen (hierna: het terrein) gekocht van de Stichting Hoenderloo Groep en haar moederorganisatie Stichting Pluryn (hierna gezamenlijk: Pluryn c.s.). Op 23 december 2020 heeft Pluryn c.s. het terrein aan Ad Infinitum geleverd.
2.2. Op het terrein bevinden zich een sporthal en een aantal schoolgebouwen. Het gaat om de volgende percelen met daarop gelegen gebouwen (hierna: de voormalige onderwijsgebouwen):
De percelen gelegen aan de Laan van Eikenhof 38 te Hoenderloo ter grootte van circa 27 are 66 centiare (kadastraal bekend als gemeente Beekbergen sectie G nummer 2076);
De percelen gelegen aan de Arckelaan 4 te Hoenderloo ter grootte van circa 82 are 78 centiare (kadastraal bekend als gemeente Beekbergen sectie G nummer 2077);
Het perceel gelegen aan de Kampheuvellaan 60 te Hoenderloo ter grootte van 57 are 78 centiare (kadastraal bekend als gemeente Beekbergen sectie F nummer 5876);
Het perceel gelegen aan de Arckelaan 5 te Hoenderloo ter grootte van 17 are 25 centiare (kadastraal bekend als gemeente Beekbergen sectie G nummer 2017).
De percelen met daarop de voormalige onderwijsgebouwen maakten geen deel uit van voornoemde verkoop aan Ad Infinitum. De eigendom van die percelen is op grond van artikel 108 van de Wet op de Expertise Centra overgegaan op de gemeente Apeldoorn.
2.3. De voormalige onderwijsgebouwen hebben geen (rechtstreekse) verbinding tot de openbare weg. Een deel van de voormalige onderwijsgebouwen heeft geen rechtstreekse aansluiting op de nutsvoorzieningen.
2.4. In de tussen Pluryn c.s. en Ad Infinitum gesloten koopovereenkomst van 18 december 2020 (hierna: de koopovereenkomst) is onder Bijzondere Bepalingen in artikel 18 het volgende bepaald:
“1. Koper zal medewerking verlenen aan het vestigen van een recht van overpad dat met de gemeente Apeldoorn is overeengekomen, om te komen naar de openbare weg, dat voor wat betreft de lengte en de breedte is gemaximeerd overeenkomstig het huidige wegenstelsel en op de hierna volgende tekening schetsmatig is aangegeven, en het vestigen van een recht van opstal voor eventuele infrastructuur leidingen (met en daarbij behorende exploitatieovereenkomst met verdeling van kosten) t.b.v. de navolgende kadastrale percelen […]. E.e.a. zoals aangegeven in de dataroom bestand van de bijlage bij dit koopcontract. Indien Koper ten gevolge van toekomstige gebiedsontwikkeling en optimalisatie daarvan wenst dat het recht van overpad elders wordt uitgeoefend, zal koper zulks kunnen voorstellen aan de eigenaar van het dienende erf, die de medewerking aan dat gewijzigde overpad of opstalrecht niet op onredelijke gronden zal weigeren.
2. Koper zal medewerking verlenen aan het vestigen van een recht van overpad dat met de gemeente Apeldoorn is overeengekomen, om te komen naar de openbare weg, dat voor wat betreft de lengte en de breedte is gemaximeerd overeenkomstig het huidige wegenstelsel en op de hierna volgende tekening schetsmatig is aangegeven. Tevens heeft koper het recht de erfdienstbaarheid naar aard, omvang en ligging te wijzigen in de toekomst om gebiedsontwikkeling te optimaliseren. En het vestigen van een recht van opstal voor eventuele infrastructuur leidingen (met en daarbij behorende nader overeen te komen exploitatieovereenkomst) t.b.v. de navolgende kadastrale percelen, […]. E.e.a. zoals aangegeven in de dataroom bestand van de bijlage bij dit koopcontract.”
2.5. Bij de tussen Pluryn c.s. en Ad Infinitum gesloten koopovereenkomst is als bijlage een dataroom bestand gevoegd (hierna: het dataroombestand). Het betreft een conceptovereenkomst tussen Stichting de Hoenderloo Groep en de gemeente Apeldoorn, waarin voor zover relevant het volgende is bepaald:
“[…]
Dat voor kavels […] – ook wel gezamenlijk genoemd de voormalige onderwijsgebouwen – het volgende wordt afgesproken:
Recht van overpad ten behoeve van de voormalige onderwijsgebouwen over de overige percelen, via de kortst mogelijke route naar de openbare weg.
Recht van opstal voor de noodzakelijke nutsvoorzieningen ten behoeve van rechtstreekse aansluiting op het openbare net van de voormalige onderwijsgebouwen.
Dat partijen een exploitatieovereenkomst sluiten ten behoeve van het instand houden, het onderhoud en de jaarlijkse kosten van de wegen en infrastructuur waarin tevens een kostenverdeling wordt overeengekomen t.b.v. de wegen en voorzieningen om te komen op de openbare weg en t.b.v. de aansluiting op de openbare nutsvoorzieningen.”
2.6. Bij aangetekende brief van 13 januari 2021 heeft de gemeente Apeldoorn aan Ad Infinitum – voor zover relevant – geschreven:
“[…]
Het bepaalde in artikel 18 van de voormelde koopovereenkomst tussen Pluryn en de Hoenderloo Groep enerzijds en Ad Infinitum B.V. en Aeternum Investment B.V. anderzijds dient te worden aangemerkt als een derdenbeding als bedoeld in artikel 6:253 Burgerlijk Wetboek (BW). Het bepaalde in genoemd artikel 18 schept immers voor de gemeente Apeldoorn (als derde) het recht om van Ad Infinitum B.V. en Aeternum Investment B.V. te vorderen (althans jegens hen een beroep daarop te doen) dat deze laatsten meewerken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid van weg ten behoeve van de percelen ter zake van de Onderwijsgebouwen en de Sporthal, om te komen en te gaan naar de openbare weg.
[…]
Derhalve delen wij u hierdoor mede dat de gemeente Apeldoorn het bovenvermelde derdenbeding aanvaardt, voor zover rechtens vereist.
[…]
Gelet op het vorenstaande verzoeken wij namens de gemeente Apeldoorn hierdoor Ad Infinitum B.V. en Aeternum Investment B.V. om onvoorwaardelijk en onherroepelijk mee te werken aan de notariële vestiging van bovenbedoelde erfdienstbaarheid
in geval dat
en uiterlijk op de dag dat de gemeente Apeldoorn de eigendom van de percelen ter zake van de Onderwijsgebouwen en de Sporthal levert aan een (of meer) ander(en) dan Ad Infinitum B.V. en Aeternum Investment B.V.[…]”
2.7. Ad Infinitum heeft bij brief van 25 januari 2021 – voor zover relevant – als volgt gereageerd op de brief van de gemeente Apeldoorn:
“[…]
Beide vennootschappen verklaren hierbij dat zij de verplichting zoals is opgenomen in de desbetreffende koopovereenkomst, zakelijk weergegeven het accepteren van een erfdienstbaarheid tot het verlenen van overpad/weg om te voet te gaan naar de betreffende percelen, uiteraard jegens de Gemeente zullen respecteren. In het geval de gemeente derhalve aan hen vraagt tot uitvoering van de notariële vestiging daarvan over te gaan (voor rekening van de
Gemeente
), zullen zij daar hun medewerking aan verlenen, maar willen zij (uiteraard) dan wel eerst de tekst van deze akte beoordelen, in welk geval de Gemeente reeds thans wordt gevraagd voldoende tijdig deze tekst aan ons ter beoordeling voor te leggen.
[…]”
2.8. Op 25 januari 2021 hebben de gemeente Apeldoorn en Pluryn c.s. een vaststellingsovereenkomst gesloten.
in conventie
3.1. Emmagroep vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
Primair:
I. Ad Infinitum te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de vestiging van de erfdienstbaarheid en het opstalrecht zoals opgenomen in de conceptakte,
II. te bepalen dat bij gebreke van deze onvoorwaardelijke medewerking dit vonnis ingevolge het bepaalde in artikel 3:300 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in de plaats treedt van de door Ad Infinitum te verlenen medewerking aan het opstellen en laten passeren van een akte tot vestiging van een erfdienstbaarheid en opstalrecht conform de conceptakte,
III. Ad Infinitum te veroordelen de levering van nutsvoorzieningen aan de percelen en gebouwen van Emmagroep aan de Arckelaan 4, Laan van Eikenhof 38 en Kampheuvellaan 60 tegen betaling door Emmagroep te blijven continueren als voorheen, tot het moment dat Emmagroep na vestiging van het opstalrecht rechtstreekse aansluitingen van genoemde panden op het openbare netwerk heeft kunnen bewerkstelligen.
Subsidiair, indien in deze procedure vast komt te staan dat Emmagroep geen aanspraak kan maken op de vestiging van een erfdienstbaarheid en opstalrecht:
I. voor recht te verklaren dat de Weikamperweg, de Arckelaan, de Laan van Eikenhof, de Nijegaardeweg en de Kampheuvellaan te Hoenderloo, zoals gelegen op het perceel kadastraal bekend gemeente Beekbergen, sectie F nummer 6111, openbare wegen zijn in de zin van de Wegenwet,
II. Ad Infinitum te veroordelen om alle verkeer over de betreffende wegen van en naar de percelen en panden van Emmagroep aan de Arckelaan 4, Arckelaan 5, Laan van Eikenhof 38 en Kampheuvellaan 60 te dulden en daarbij ook het gebruik van de bermen van deze weg te dulden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de betreffende wegen of bermen door of namens Ad Infinitum worden geblokkeerd of afgesloten,
III. de huidige verbindingsweg van de Arckelaan naar de sporthal zoals weergegeven op de als productie 8 overgelegde tekening aan te wijzen als noodweg in de zin van artikel 5:57 BW ten behoeve van de ontsluiting van het perceel van Emmagroep aan de Arckelaan 5, kadastraal bekend gemeente Beekbergen sectie G nummer 2017, op de Arckelaan,
IV. Ad Infinitum ingevolge artikel 5:58 BW te veroordelen om te gedogen dat er leidingen voor water, elektriciteit, gas en warmte door of over haar percelen gaan ter aansluiting van de percelen van eiseres kadastraal bekend gemeente Beekbergen sectie G nummers 2076, 2077 en 2017 en sectie F nummer 5876 op de openbare netwerken voor nutsvoorzieningen, één en ander overeenkomstig een in overleg met de netbeheerders vast te stellen tracé,
V. Ad Infinitum te veroordelen de levering van nutsvoorzieningen aan de percelen en gebouwen van Emmagroep aan de Arckelaan 4, Laan van Eikenhof 38 en Kampheuvellaan 60 tegen betaling te blijven continueren als voorheen, tot het moment dat Emmagroep via het tracé van de onder IV bedoelde noodleidingen rechtstreekse aansluitingen van de onder IV genoemde percelen en daarop gestichte gebouwen op het openbare netwerk heeft kunnen bewerkstelligen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagde de leveranties staakt.
Meer subsidiair, indien niet kan worden vastgesteld dat de Arckelaan, de Laan van Eikenhof, de Nijegaardeweg en de Kampheuvellaan te Hoenderloo openbare wegen zijn in de zin van de Wegenwet:
I. de op de als productie 8 overgelegde tekening geel gemarkeerde gedeelten van de Arckelaan, de Laan van Eikenhof, de Nijegaardeweg en de Kampheuvellaan te Hoenderloo alsmede de op deze tekening geel gemarkeerde gedeelten van de aan Ad Infinitum toebehorende percelen aan te wijzen als noodweg in de zin van artikel 5:57 BW ten behoeve van de ontsluiting van de percelen van Emmagroep kadastraal bekend gemeente Beekbergen sectie G nummers 2076, 2077, 2017 en sectie F nummer 5876 op de openbare Weikamperweg,
II. Ad Infinitum ingevolge artikel 5:58 BW te veroordelen om te gedogen dat er leidingen voor water, elektriciteit, gas en warmte door of over haar percelen gaan ter aansluiting van de percelen van Emmagroep kadastraal bekend gemeente Beekbergen sectie G nummers 2076, 2077, 2017 en sectie F nummer 5876 op de openbare Weikamperweg op de openbare netwerken voor nutsvoorzieningen, één en ander overeenkomstig een in overleg met de netbeheerders vast te stellen tracé,
III. Ad Infinitum te veroordelen de levering van nutsvoorzieningen aan de percelen en gebouwen van Emmagroep aan de Arckelaan 4, Laan van Eikenhof 38 en Kampheuvellaan 60 tegen betaling door Emmagroep te blijven continueren als voorheen, tot het moment dat Emmagroep via het tracé van de onder II bedoelde noodleidingen rechtstreekse aansluitingen van de onder II genoemde percelen en daarop gestichte gebouwen op het openbare netwerk heeft kunnen bewerkstelligen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Ad Infinitum de leveranties staakt.
Primair, subsidiair en meer subsidiair
Ad Infinitum te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van betaling.
3.2. Ad Infinitum voert verweer. Ad Infinitum concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Emmagroep.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. Ad Infinitum vordert na wijziging van eis – samengevat –
I. Emmagroep te veroordelen om aan Ad Infinitum te betalen een bedrag van € 300.000,00, te vermeerderen met een maandelijks te betalen bedrag vanaf 16 maart 2023, ter hoogte van € 12.500,00 ten titel van schadevergoeding ten gevolge van gebruik zonder recht of titel,
II. voorwaardelijk, namelijk voor het geval dat deze rechtbank in conventie noodwegen Arckelaan 4, 5 of Laan van Eikenhof 38 toewijst, Emmagroep te veroordelen:
a. Met betrekking tot Arckelaan 4: tot betaling van een bedrag van € 177.580,00,
b. Met betrekking tot Arckelaan 5: tot betaling van een bedrag van € 157.820,00,
c. Met betrekking tot Laan van Eikenhof 38: tot betaling van een bedrag van € 97.500,00
per noodweg te vermeerderen met een bedrag van € 5.000,00 op jaarbasis, te voldoen jaarlijks, voor het eerst 14 dagen na het wijzen van dit vonnis,
III. Emmagroep te veroordelen om aan Ad Infinitum te betalen ter zake van het gebruik van de wegen ten behoeve van het adres Kampheuvellaan 60 een bedrag van € 5.000,00 op jaarbasis, te voldoen jaarlijks, te vermeerderen met een bedrag maandelijks per vooruitbetaling te voldoen van € 3.125,00, beide bedragen voor het eerst 14 dagen na het wijzen van dit vonnis,
IV. Emmagroep te veroordelen in de proceskosten van de reconventie.
3.5. Emmagroep voert verweer. Emmagroep concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Ad Infinitum, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Ad Infinitum, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Ad Infinitum in de kosten van deze procedure.
3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in conventie
4.1. Emmagroep vordert primair dat Ad Infinitum wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan de vestiging van een erfdienstbaarheid en opstalrecht conform de in 2.11 bedoelde conceptakte. Emmagroep legt aan deze vordering ten grondslag dat de gemeente Apeldoorn op grond van artikel 18 van de tussen Pluryn c.s. en Ad Infinitum gesloten koopovereenkomst een vorderingsrecht op Ad Infinitum verkreeg, inhoudende dat Ad Infinitum gehouden is tot het verlenen van medewerking aan de vestiging van een recht van erfdienstbaarheid en een opstalrecht ten behoeve van de voormalige onderwijsgebouwen. Deze vorderingsrechten heeft de gemeente Apeldoorn volgens Emmagroep aan haar overgedragen.
4.2. Ad Infinitum betwist dat Emmagroep de vestiging van een erfdienstbaarheid en opstalrecht kan afdwingen. Zij voert ter onderbouwing hiervan allereerst aan dat het derdenbeding geen betrekking heeft op de vestiging van een erfdienstbaarheid, maar dat de gemeente Apeldoorn door aanvaarding hiervan slechts het recht verkreeg om met Ad Infinitum een overeenkomst te sluiten tot het vestigen van een recht van overpad, waarbij tevens afspraken zouden worden gemaakt over het onderhoud, de kosten en dergelijke. Specifiek ten aanzien van het opstalrecht voert Ad Infinitum aan dat het derdenbeding door de gemeente Apeldoorn op dit punt niet is aanvaard. Verder voert Ad Infinitum aan dat tot op heden geen exploitatieovereenkomst is gesloten, terwijl de verplichting daartoe wel volgt uit artikel 18 van de koopovereenkomst. Ten slotte voert zij aan dat het derdenbeding uitsluitend is overeengekomen ten opzichte van de gemeente Apeldoorn en niet ten opzichte van haar rechtsopvolgers. Van overdraagbare rechten is volgens Ad Infinitum geen sprake.
Door de gemeente Apeldoorn verworven rechten
4.3. Allereerst moet worden beoordeeld of artikel 18 van de koopovereenkomst tussen Ad Infinitum en Pluryn c.s. een derdenbeding is. Een derdenbeding is een afspraak waarbij de ene partij - de stipulator (Pluryn c.s.) - van de andere partij - de promissor (Ad Infinitum) - iets, doorgaans een prestatie, ten behoeve van een derde (de gemeente Apeldoorn) bedingt. Het recht van de derde op de voor hem bedongen prestatie vindt zijn grondslag in het tussen de stipulator en de promissor gemaakte beding en in de aanvaarding van dit beding door de derde (artikel 6:253 lid 1 BW). De verbintenis tussen de derde en de promissor ontstaat op het moment waarop de derde het voor hem bedongen recht aanvaardt. Tussen partijen is niet in geschil dat in artikel 18 van de tussen Ad Infinitum en Pluryn c.s. gesloten koopovereenkomst rechten ten behoeve van een derde (de gemeente Apeldoorn) zijn bedongen. Naar het oordeel van de rechtbank betreft artikel 18 van de koopovereenkomst een ten behoeve van de gemeente Apeldoorn gemaakt derdenbeding. Tussen partijen is niet in geschil dat dit derdenbeding door de gemeente Apeldoorn (in ieder geval ten aanzien van het recht van overpad) is aanvaard. Partijen verschillen echter van mening over de vraag welke rechten de gemeente Apeldoorn door aanvaarding van het derdenbeding heeft verworven. Gaat het om een vorderingsrecht met betrekking tot het afdwingen van de vestiging van zakelijke rechten, of om de toezegging van persoonlijke gebruiksrechten?
4.4. Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 18 van de koopovereenkomst, zodat deze bepaling moet worden uitgelegd. Bij uitleg van contractsbepalingen moet niet alleen worden gekeken naar de zuiver taalkundige betekenis van die bepalingen, maar ook naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg moet rekening gehouden worden met alle omstandigheden van het geval (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 – Haviltex). Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit artikel 18 van de tussen Pluryn c.s. en Ad Infinitum gesloten koopovereenkomst dat dit artikel betrekking heeft op de vestiging van een recht van erfdienstbaarheid (als bedoeld in artikel 5:70 BW) en een opstalrecht (als bedoeld in artikel 5:101 BW). Dit blijkt allereerst uit de in artikel 18 gebruikte bewoording. Zo wordt in het tweede lid van artikel 18 expliciet gesproken over “de erfdienstbaarheid” en worden de woorden “vestigen”, “recht van overpad”, “dienend erf” en “recht van opstal” gebruikt. Verder is relevant dat Ad Infinitum in haar reactie (rechtsoverweging 2.7) op de aanvaarding van het derdenbeding door de gemeente Apeldoorn zelf spreekt over een erfdienstbaarheid en de notariële vestiging daarvan. Het standpunt van Ad Infinitum dat slechts beoogd zou zijn om aan de gemeente Apeldoorn een persoonlijk recht te verschaffen, strookt niet met het voorgaande. Na aanvaarding van het derdenbeding op 13 januari 2021 verkreeg de gemeente Apeldoorn dus een vorderingsrecht jegens Ad Infinitum met betrekking tot het verlenen van medewerking aan de vestiging aan een erfdienstbaarheid.
4.5. Ad Infinitum voert aan dat de gemeente Apeldoorn geen vorderingsrecht jegens haar heeft verkregen betreffende het afdwingen van medewerking aan de vestiging van een opstalrecht, omdat het derdenbeding op dit punt niet is aanvaard. De aanvaarding van een derdenbeding vindt plaats door een verklaring van de derde, gericht aan één van de twee contractspartijen (artikel 6:253 lid 3 BW). Deze verklaring van de derde is vormvrij en kan ook in een gedraging besloten liggen (artikel 3:37 BW). Nadat de derde het derdenbeding heeft aanvaard, geldt hij als partij bij de overeenkomst (artikel 6:254 lid 1 BW). De rechtbank volgt Emmagroep in haar stelling dat de gemeente Apeldoorn op 25 januari 2021 (in de met Pluryn c.s. gesloten vaststellingsovereenkomst, artikel 6.1) jegens Pluryn c.s. het derdenbeding met betrekking tot het opstalrecht heeft aanvaard. Aangezien Pluryn c.s. één van de partijen was bij de overeenkomst waarin het derdenbeding is opgenomen, voldoet deze aanvaarding aan de eisen van artikel 6:253 lid 3 jo. 3:37 BW. Dat Ad Infinitum geen partij was bij deze vaststellingsovereenkomst, doet daaraan niets af. De gemeente Apeldoorn verkreeg gelet op het voorgaande dus in ieder geval op 25 januari 2021 een vorderingsrecht jegens Ad Infinitum betreffende het verlenen van medewerking aan de vestiging van een opstalrecht.
4.6. Een ander discussiepunt tussen partijen is of het recht van overpad ook betrekking heeft op het gebruik van wegen op het terrein met gemotoriseerd vervoer. Ad Infinitum voert aan dat de erfdienstbaarheid slechts ziet op het gebruik van de wegen op het terrein om te voet te komen van en tot de openbare weg. De rechtbank overweegt als volgt. Zoals in rechtsoverweging 4.3 overwogen, vindt het recht van een derde zijn grondslag in de voor hem bedongen prestatie en de aanvaarding daarvan door de derde. De door de gemeente Apeldoorn verworven (vorderings)rechten vinden hun grondslag in artikel 18 van de tussen Ad Infinitum en Pluryn c.s. gesloten koopovereenkomst, in samenhang met het dataroombestand en de aanvaardingsbrief van de gemeente van 13 januari 2021. In artikel 18 van de koopovereenkomst is met betrekking tot de erfdienstbaarheid het volgende opgenomen:
“[…]een recht van overpad dat met de gemeente Apeldoorn is overeengekomen, om te komen naar de openbare weg, dat voor wat betreft de lengte en de breedte is gemaximeerd overeenkomstig het huidige wegenstelsel[…]”
In het dataroombestand staat hierover verder:
“[…]Recht van overpad ten behoeve van de voormalige onderwijsgebouwen over de overige percelen, via de kortst mogelijke route naar de openbare weg.[…]”
Uit deze bepalingen blijkt niet dat het recht van overpad beperkt is tot het gebruik te voet.
Ook in de aanvaarding van het derdenbeding door de gemeente Apeldoorn komt een dergelijke beperking niet voor. Het recht van overpad heeft daarom ook betrekking op het gebruik van de wegen op het terrein met gemotoriseerd vervoer.
4.7. Ad Infinitum heeft nog aangevoerd dat de gemeente Apeldoorn in haar aanvaardingsbrief van 13 januari 2021 aangaf dat Ad Infinitum moest meewerken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid, uiterlijk op de dag dat de gemeente Apeldoorn haar eigendom overdroeg aan een derde. De rechtbank begrijpt Ad Infinitum aldus dat zij hiermee betoogt dat sprake is van een voorwaardelijke verbintenis in de zin van artikel 6:21 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat geen erfdienstbaarheid is gevestigd voordat de gemeente Apeldoorn de voormalige onderwijsgebouwen overdroeg aan Emmagroep. Voor zover Ad Infinitum meent dat hierdoor het vorderingsrecht van de gemeente is vervallen, volgt de rechtbank haar niet in dit betoog. Uit de aanvaardingsbrief volgt niet dat de gemeente Apeldoorn heeft beoogd om het derdenbeding te aanvaarden onder de voorwaarde dat uiterlijk voor de overdracht aan een derde een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd. Ad Infinitum heeft niet betwist dat de gemeente Apeldoorn altijd heeft beoogd de voormalige onderwijsgebouwen aan een derde over te dragen en dat zij hiervan op de hoogte was. Dat de gemeente Apeldoorn de werking van het derdenbeding heeft willen beperken tot het moment van overdracht aan een derde, strookt hiermee niet. De rechtbank volgt Emmagroep in haar betoog dat de gemeente Apeldoorn met haar aanvaardingsbrief slechts de tijdige medewerking van Ad Infinitum heeft willen verzekeren. Dit betekent dat de vorderingsrechten van de gemeente Apeldoorn niet zijn vervallen doordat geen erfdienstbaarheid is gevestigd voor de overdracht van de voormalige onderwijsgebouwen aan Emmagroep.
Exploitatieovereenkomst
4.8. Tussen partijen is niet in geschil dat zij een exploitatieovereenkomst moeten sluiten. Emmagroep heeft tijdens de mondelinge behandeling (nogmaals) verklaard bereid te zijn tot het sluiten van een dergelijke exploitatieovereenkomst. Uit het dataroomdocument volgt dat deze overeenkomst betrekking moet hebben op “[…]het instand houden, het onderhoud en de jaarlijkse kosten van de wegen en infrastructuur waarin tevens een kostenverdeling wordt overeengekomen t.b.v. de wegen en voorzieningen om te komen op de openbare weg en t.b.v. de aansluiting op de openbare nutsvoorzieningen.” Aangezien geen van beide partijen een vordering met betrekking tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst heeft ingesteld, kan de rechtbank hierover verder niet oordelen.
Overdraagbaarheid
4.9. Emmagroep voert aan dat de door de gemeente Apeldoorn verkregen vorderingsrechten overdraagbaar zijn en dat deze per notariële akte van 16 maart 2021 aan haar zijn overgedragen. Ad Infinitum meent dat geen sprake is van overdraagbare rechten. Ter onderbouwing daarvan voert Ad Infinitum allereerst aan dat de door de gemeente Apeldoorn verkregen vorderingsrechten naar hun aard niet overdraagbaar zijn.
4.10. Zoals hiervoor overwogen, verkreeg de gemeente Apeldoorn door aanvaarding van het derdenbeding twee vorderingsrechten: een vorderingsrecht jegens Ad Infinitum inhoudende het afdwingen van medewerking aan de vestiging van 1) een erfdienstbaarheid en 2) een opstalrecht. Vorderingsrechten zijn overdraagbaar, tenzij de wet of de aard van het recht zich tegen een overdracht verzet (artikel 3:83 lid 1 BW). Ad Infinitum voert aan dat de aard van de door de gemeente Apeldoorn verkregen rechten zich tegen overdracht daarvan verzet. Ter onderbouwing hiervan voert Ad Infinitum aan dat zij slechts met de gemeente Apeldoorn zaken wilde doen en niet met een ander. Zoals hiervoor onder 4.4 en 4.5 overwogen, ziet artikel 18 van de koopovereenkomst niet op persoonlijke rechten, maar op het verlenen van medewerking aan de vestiging van zakelijke rechten. Zoals Emmagroep terecht aanvoert, hebben zakelijke rechten zakelijke werking. Dit betekent dat zij, na vestiging ten behoeve van een partij, ook gelden voor de rechtsopvolgers van de oorspronkelijke partij. Gelet op het voorgaande verzet de aard van de door de gemeente Apeldoorn verkregen vorderingsrechten zich niet tegen de overdracht van deze vorderingsrechten.
4.11. Voor zover Ad Infinitum aanvoert dat de door de gemeente Apeldoorn verkregen rechten kwalificeren als een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 BW en daarom slechts overdraagbaar zijn bij notariële akte, is dit onjuist. Een kwalitatieve verplichting is een verplichting ten aanzien van een registergoed om iets te dulden of niet te doen. Artikel 18 van de koopovereenkomst ziet juist op een verplichting van Ad Infinitum om iets wel te doen: het verlenen van medewerking aan de vestiging van zakelijke rechten. De aan de gemeente Apeldoorn in artikel 18 van de koopovereenkomst in samenhang met het dataroomdocument toegekende rechten zijn vorderingsrechten, geen kwalitatieve verplichting.
4.12. Voor zover Ad Infinitum aanvoert dat de door de gemeente Apeldoorn verworven vorderingsrechten niet overdraagbaar zijn omdat geen exploitatieovereenkomst is gesloten, is dit onjuist. Zoals onder 4.8 overwogen, is tussen partijen niet in geschil dat een exploitatieovereenkomst moet worden gesloten. Voor zover Ad Infinitum meent dat het sluiten van een exploitatieovereenkomst geldt als voorwaarde waaronder de gemeente Apeldoorn haar vorderingsrechten heeft verworven, kan zij niet in dit betoog worden gevolgd. Van een voorwaardelijke verbintenis is sprake wanneer de werking van een rechtshandeling afhankelijk is gesteld van een toekomstige onzekere gebeurtenis (artikel 6:21 BW). Uit artikel 18 van de koopovereenkomst en het dataroomdocument volgt wel dat (als tegenprestatie voor de te vestigen erfdienstbaarheid en het te vestigen opstalrecht) een exploitatieovereenkomst moet worden gesloten. Daarbij is echter niet opgenomen dat de werking van de aan de gemeente Apeldoorn toegekende vorderingsrechten afhankelijk is gesteld van het sluiten van deze overeenkomst. Dat tussen Ad Infinitum en de gemeente Apeldoorn (en inmiddels Emmagroep) nog afspraken moe(s)ten worden gemaakt over een exploitatieovereenkomst, maakt niet dat de gemeente Apeldoorn geen vorderingsrechten heeft verkregen. Deze vorderingsrechten zijn op grond van de hoofdregel van artikel 3:83 lid 1 BW overdraagbaar. De gemeente heeft deze vorderingsrechten bij notariële akte van 16 maart 2021 overgedragen aan Emmagroep.
Conceptakte
4.13. Emmagroep vordert dat Ad Infinitum wordt veroordeeld haar medewerking te verlenen aan de vestiging van een erfdienstbaarheid en een opstalrecht conform de in 2.11 bedoelde conceptakte. Emmagroep heeft niet aangevoerd op grond waarvan Ad Infinitum volgens haar gehouden is tot vestiging van voornoemde rechten conform de conceptakte. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Emmagroep hierover slechts opgemerkt dat de conceptakte is opgesteld in overeenstemming met artikel 18 van de koopovereenkomst en het dataroombestand. Ad Infinitum betwist dat zij gehouden is tot medewerking aan de vestiging van een erfdienstbaarheid en opstalrecht conform de conceptakte. Ter onderbouwing daarvan voert Ad Infinitum aan dat zij geen invloed heeft gehad op de inhoud van de conceptakte. Ad Infinitum meent dat zij invloed moet kunnen geven op een akte voordat zij die ondertekent.
4.14. De rechtbank is van oordeel dat geen grondslag bestaat voor het veroordelen van Ad Infinitum om medewerking te verlenen aan de vestiging van een erfdienstbaarheid en een opstalrecht conform de conceptakte.
Voor zover Emmagroep dit gedeelte van haar vordering baseert op de stelling dat de conceptakte in overeenstemming met artikel 18 van de koopovereenkomst en het dataroomdocument is, is dit onjuist. Tussen partijen is immers niet in geschil dat een vergoeding betaald moet worden voor het gebruik van de wegen en de nutsvoorzieningen. In de conceptakte is hierover echter niets opgenomen. Daarin staat juist dat de rechten om niet worden gevestigd en dat geen retributie verschuldigd is. Ad Infinitum kan daarom niet worden veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan de vestiging van de rechten zoals weergegeven in de conceptakte. Dit betekent overigens niet dat Ad Infinitum in het geheel niet gehouden is om medewerking te verlenen aan de vestiging van een erfdienstbaarheid en een opstalrecht. De verplichting hiertoe volgt zoals hiervoor overwogen immers uit artikel 18 van de koopovereenkomst in samenhang met het dataroomdocument.
Tussenconclusie
4.15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Emmagroep aanspraak kan maken op de medewerking van Ad Infinitum aan de vestiging van een erfdienstbaarheid en een opstalrecht zoals weergegeven in artikel 18 van de koopovereenkomst in samenhang met het dataroomdocument. De primaire vordering onder I zal als volgt worden toegewezen.
Artikel 3:300 lid 2 BW
4.16. Emmagroep heeft de rechtbank verzocht om op grond van artikel 3:300 lid 2 BW te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de door Ad Infinitum te verlenen medewerking aan het opstellen en laten passeren van een akte van vestiging van een erfdienstbaarheid en opstalrecht conform de conceptakte. De in artikel 3:300 BW vastgelegde bevoegdheid van de rechter betreft een discretionaire bevoegdheid. Uit de parlementaire geschiedenis (TM, Parl. Gesch. BW Boek 3, p. 899) volgt dat de rechter deze bevoegdheid met voorzichtigheid moet hanteren. Deze voorzichtigheid brengt allereerst met zich dat de gehoudenheid om een rechtshandeling te verrichten vast moet komen te staan, maar ook dat de inhoud van de rechtshandeling met voldoende mate van nauwkeurigheid moet kunnen worden vastgesteld (Hof ’s-Hertogenbosch 7 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:932).
4.17. De rechtbank stelt voorop dat gesteld noch gebleken is dat Ad Infinitum niet vrijwillig aan een veroordelend vonnis zal voldoen. Daarnaast zullen partijen in onderling overleg moeten overeenkomen hoe de erfdienstbaarheid en het opstalrecht worden vastgelegd. De inhoud van de door Ad Infinitum te verrichten rechtshandeling is daarom op dit moment nog niet in voldoende mate vast komen te staan. De rechtbank zal dan ook geen gebruik maken van haar discretionaire bevoegdheid ex artikel 3:300 BW en zal de primaire vordering onder II daarom afwijzen.
Doorleveren nutsvoorzieningen
4.18. Emmagroep vordert dat Ad Infinitum wordt veroordeeld om nutsvoorzieningen te (blijven) leveren aan de Arckelaan 4, Laan van Eikenhof 38 en Kampheuvellaan 60, tot Emmagroep na vestiging van het opstalrecht haar eigen aansluiting op de nutsvoorzieningen heeft kunnen realiseren. Emmagroep voert niet aan wat de grondslag van deze vordering is. Ad Infinitum betwist dat voor voornoemde vordering van Emmagroep een (wettelijke) grondslag bestaat. Zij voert aan dat toewijzing van de vordering zou neerkomen op contractsdwang.
4.19. De wet kent geen specifieke bepaling op grond waarvan de eigenaar van een perceel verplicht kan worden tot het leveren van nutsvoorzieningen aan de eigenaar van een naburig perceel. Voor zover Emmagroep haar vordering baseert op artikel 5:58 BW, geldt dat dit artikel niet op deze situatie ziet. Artikel 5:58 BW verschaft de eigenaar van een erf een vordering tegen de eigenaar van het naburige erf om leidingen voor de aanvoer van water, elektriciteit, gas en warmte over/door het erf van laatstgenoemde te gedogen. Dit artikel heeft dus betrekking op het gedogen van zogenaamde noodleidingen. Over een verplichting tot levering van nutsvoorzieningen door een nabuur regelt dit artikel niets.
4.20. Nu Emmagroep geen concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan zij meent aanspraak te kunnen maken op levering van nutsvoorzieningen door Ad Infinitum en Ad Infinitum deze aanspraak heeft betwist, zal de rechtbank de vordering van Emmagroep op dit punt afwijzen.
Overige vorderingen
4.21. Nu de primaire vordering van Emmagroep met betrekking tot de vestiging van een erfdienstbaarheid en opstalrecht wordt toegewezen, behoeven de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van Emmagroep geen behandeling meer. De voorwaarden waaronder deze vorderingen zijn ingesteld, zijn immers niet vervuld.
Proceskosten
4.22. Aangezien beide partijen in conventie gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in reconventie
4.23. Ad Infinitum vordert in reconventie diverse bedragen aan (schade)vergoeding. De rechtbank stelt voorop dat, nu geen noodwegen worden aangewezen, de voorwaarde waaronder de eis in reconventie onder II is ingesteld niet is vervuld. Deze reconventionele vordering zal daarom niet worden beoordeeld.
4.24. Ad Infinitum vordert allereerst (onder I) een bedrag van € 300.000,00, te vermeerderen met een maandelijks bedrag van € 12.500,00 per maand vanaf 16 maart 2023. Deze bedragen betreffen kennelijk schadevergoeding voor het gebruik van de wegen en infrastructuur zonder recht of titel. Deze schadevergoeding bestaat volgens Ad Infinitum uit de kosten voor onderhoud, verlichting, wildbeheer en vorstvrij houden. Daarnaast ziet een deel van de vergoeding op een jaarlijkse reservering voor toekomstig onderhoud. Ter onderbouwing heeft Ad Infinitum een offerte van Plant, Bos & Landschapsbeheer overgelegd. Verder vordert Ad Infinitum (onder III) nog een bedrag van € 5.000,00 per jaar, vermeerderd met € 3.125,00 per maand voor het gebruik van de wegen ten behoeve van de Kampheuvellaan. Uit de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie maakt de rechtbank op dat dit bedrag eveneens betrekking heeft op schadevergoeding voor gebruik, waaronder begrepen (toekomstig) onderhoud.
4.25. Emmagroep betwist dat zij gehouden is tot betaling van schadevergoeding aan Ad Infinitum. Ter onderbouwing daarvan voert zij aan dat Ad Infinitum onvoldoende (onderbouwd) gesteld heeft dat en welke schade zij heeft geleden en dat deze schade is ontstaan door handelen van Emmagroep. Ten aanzien van de offerte van Plant, Bos & Landschapsbeheer in het bijzonder heeft Emmagroep aangevoerd dat hierin een bedrag van € 150.000,00 (het bedrag dat Ad Infinitum op jaarbasis vordert) is opgenomen voor het onderhoud van alle wegen op het terrein, terwijl Emmagroep slechts een fractie van de wegen gebruikt en ten behoeve van de panden op het terrein van Ad Infinitum van dezelfde wegen gebruik wordt gemaakt.
4.26. De rechtbank stelt voorop dat Ad Infinitum niet heeft gesteld dat zij schade heeft geleden. Ad Infinitum heeft weliswaar een offerte met betrekking tot onderhoudskosten overgelegd, maar zij heeft niet gesteld dat deze kosten (in het verleden) door haar zijn gemaakt. Dit had zij wel moeten doen, zeker gelet op de betwisting van de schade door Emmagroep. Daar komt bij dat Ad Infinitum niet heeft gesteld dat de door haar vermeende schade is ontstaan door het handelen van Emmagroep. Emmagroep heeft dit ook betwist.
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt Ad Infinitum om binnen twee weken na betekening van dit vonnis haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de vestiging van een erfdienstbaarheid en een opstalrecht in overeenstemming met artikel 18 van de koopovereenkomst tussen Pluryn c.s. en Ad Infinitum in samenhang met het dataroomdocument,
5.2. compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3. verklaart het onder 5.1 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5. wijst de vorderingen van Ad Infinitum af,
5.6. veroordeelt Ad Infinitum in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van Emmagroep tot dit vonnis vastgesteld op € 1.196,00,
5.7. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J.M. Weijnen en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023.