ECLI:NL:RBGEL:2023:6581

RECHTBANK Gelderland Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/425377 / KG ZA 23-343 Vonnis in kort geding van 21 november 2023 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. A.O.C.A. van Schravendijk te Arnhem, tegen OBVION N.V., statutair gevestigd te Eindhoven en kantoorhoudende te Heerlen, gedaagde partij, hierna te noemen: Obvion, advocaat: mr. A.J.H. Peters 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 25, - de akte zijdens Obvion met producties 1 tot en met 7, - de mondelinge behandeling gehouden op 7 november 2023, - de pleitnota van [eiser] , - de pleitnota van Obvion. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.1. [eiser] is bij notariële akte van 21 maart 2012 onder huwelijkse voorwaarden gehuwd met [naam 1] . [eiser] was samen met [naam 1] , ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar van de woning aan de [adres] . 2.2. Ter financiering van de woning hebben [eiser] en [naam 1] een geldleningsovereenkomst ten bedrage van € 398.975,00 gesloten met Obvion. Bij notariële akte van 11 oktober 2013 hebben [eiser] en [naam 1] Obvion het recht van eerste hypotheek op de woning verstrekt. In de hypotheekakte is onder meer opgenomen: HYPOTHEEKBEDINGEN Huurbeding Zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van geldgever is het hypotheekgever niet toegestaan om het onderpand te verhuren, te verpachten of anderszins in gebruik af te staan. (…) In de op de hypotheekakte van toepassing zijnde ‘Obvion Basis Hypotheek Algemene Voorwaarden’ (hierna: de Algemene Voorwaarden) is onder meer het volgende opgenomen: Artikel 3 Verbodsbepalingen (…) 2. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldgever is het de hypotheekgever verboden: a. het onderpand te verhuren, te verpachten, of anderszins in gebruik af te staan of gebruik daarvan door derden te gedogen (…); (…) Artikel 30 Opeisingsgronden Geldnemer is in verzuim, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling is vereist, indien en zodra één van de in dit artikel genoemde opeisingsgronden zich voordoet: 1. Al hetgeen geldgever van geldnemer te vorderen heeft is in zijn geheel onmiddellijk opeisbaar indien: a. geldnemer en/of de (derde-)hypotheekgever een of meer van zijn uit de Algemene Voorwaarden, de hypotheekakte dan wel akte van geldlening voortvloeiende verplichtingen, niet, niet-tijdig of niet-behoorlijk nakomt en deze dus niet doet wat met de geldgever is afgesproken; 2.3. Op 6 april 2016 hebben [eiser] en [naam 1] de huwelijkse voorwaarden gewijzigd en heeft [naam 1] haar aandeel in de eigendom van de woning aan [eiser] overgedragen. Hiervan is geen melding gedaan aan Obvion. 2.4. [naam 1] is op 9 augustus 2021 toegelaten tot de WSNP. 2.5. Bij brief van 14 september 2021 heeft Obvion [eiser] en [naam 1] bericht dat zij vernomen heeft dat de woning (gedeeltelijk) wordt verhuurd, dat Obvion daarvoor geen toestemming heeft gegeven, dat [eiser] en [naam 1] daarmee de gemaakte afspraken niet nakomen en dat Obvion op grond van de Algemene Voorwaarden tot opeising van de hypothecaire schuld en gedwongen verkoop van de woning kan overgaan. Verder heeft Obvion [eiser] en [naam 1] in deze brief drie maanden de tijd gegeven om de situatie op te lossen. 2.6. Op 22 november 2021 hebben [eiser] en [naam 1] een klacht tegen Obvion ingediend bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (hierna: het Kifid). Ten tijde van deze procedure verhuurde [eiser] twee kamers in de woning (aan [naam 2] en [naam 3] ). 2.7. Op 12 mei 2023 heeft de Geschillencommissie van het Kifid uitspraak gedaan. De uitspraak is niet bindend. In de uitspraak heeft de Geschillencommissie onder meer overwogen: 3.7 In het midden kan blijven of consumenten in dit geval het huurbeding in de voorwaarden van Obvion overtreden hebben doordat zij kamers in de woning aan derden ter beschikking stellen. Het betreffende huurbeding is op dat punt niet geheel helder. Echter, zelfs als dat zo zou zijn, oordeelt de commissie dat het inroepen door Obvion van het huurbeding jegens consumenten in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Consumenten zijn dankzij de huurinkomsten in staat Obvion te betalen. Daarbij is het risico dat Obvion door de kamerverhuur loopt gering. De consumenten stellen -Obvion heeft dit onvoldoende betwist- dat het gaat om tijdelijke verhuur via Airbnb of aan personen die voor studie tijdelijke woonruimte nodig hebben. Vast staat ook dat consument 2 ( [eiser] , toevoeging vrz.) in de woning woont, zodat het beheer ervan dagelijks kan plaatsvinden. Daarom ook vindt de commissie het argument dat consument 1 ( [naam 1] , toevoeging vzr.) niet in de woning woont onvoldoende overtuigend. 3.1. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad: a) Obvion zal verbieden uitvoering te geven aan het Besluit, opgenomen op pagina 3 van de brief van 23 augustus 2023, in het bijzonder door de woning van [eiser] , gelegen aan [adres] , kadastraal bekend als Gemeente Arnhem, [kadasternr.] , executoriaal te verkopen, zulks op straffe van een dwangsom van € 750.000,00, verschuldigd aan eiser, voor iedere keer dat Obvion dit verbod schendt; b) de materieel wél maar formeel nog niet aangezegde executoriale veiling van genoemde onroerende zaak zal worden opgeschort tot die opschorting in rechte of door overeenstemming tussen [eiser] en Obvion zal zijn opgeheven, waarbij wordt bepaald dat Obvion in geval van het toch doorzetten van de executoriale veiling ondanks de uitgesproken en nog geldende opschorting een dwangsom van € 750.000,00 aan [eiser] verschuldigd is voor iedere keer dat Obvion deze opschorting schendt; met veroordeling van Obvion in de kosten van dit geding, alsmede in de nakosten. 3.2. [eiser] heeft de gronden die door Obvion aan de opzegging van de hypothecaire geldlening ten grondslag zijn gelegd – zoals volgt uit de brief van 23 augustus 2023 – weersproken en voert daartoe het volgende aan. Obvion loopt geen risico door de verhuur van (delen van) de woning omdat bij een eventuele (onderhandse) verkoop of (gedwongen) executie de woning vrij van huur kan worden verkocht dan wel geëxecuteerd. Gelet op de WOZ waarde van de woning zal zich niet de situatie voordoen dat het restant van de hypothecaire schuld niet door Obvion kan worden geïnd. Daar komt bij dat het Kifid heeft geoordeeld dat Obvion zich in dit geval in redelijkheid niet op het beding kan beroepen omdat er geen enkel belang mee wordt gediend. Wat betreft de wijziging van de huwelijkse voorwaarden is Obvion evenmin in haar belangen geschaad nu [naam 1] nog steeds hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypothecaire geldlening. Ook is er geen sprake van paulianeus handelen door [eiser] . De woning had immers ten tijde van het wijzigen van de huwelijkse voorwaarden maar een zeer beperkte overwaarde. Daarnaast heeft Obvion niet meegewerkt aan de wijziging van de huwelijkse voorwaarden en heeft zij dit ook niet geduld, waardoor zij niet door de crediteuren van [naam 1] kan worden aangesproken. [eiser] voldoet al enkele jaren de maandelijkse aflossingen op de hypotheek en de rente zonder achterstanden. Als [naam 1] op 9 augustus 2024 in de WSNP de schone lei verkrijgt, kunnen zij en [eiser] weer gemakkelijk de maandelijkse lasten opbrengen, misschien wel zonder de noodzaak van huurinkomsten. Niet valt in te zien waarom Obvion niet tot die tijd kan wachten. Daar komt bij dat Obvion [eiser] op 22 juli 2023 een brief heeft gestuurd met de vaststelling van rentepercentages voor een nieuwe renteperiode vanaf 1 oktober 2023, gevolgd door een brief van 5 september 2023 met een nieuw overzicht van de lening, terwijl op 23 augustus 2023 de opzegging van de hypothecaire geldlening werd aangekondigd en de omstandigheden toen hetzelfde waren. Gelet op al deze omstandigheden heeft Obvion geen redelijk belang bij opzegging van de overeenkomst en evenmin bij een eventueel gedwongen verkoop van de woning, aldus [eiser] . 3.3. Obvion voert verweer. [eiser] heeft in strijd met de geldleningsovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden gehandeld. De omstandigheden genoemd in de brief van 23 augustus 2023, te weten de inkomenssituatie van [eiser] en [naam 1] , de WSNP toelating van [naam 1] , de vervreemding van het aandeel van [naam 1] in de woning, de ongeoorloofde verhuur van de woning en de intrek van [naam 1] in een huurwoning, hebben geleid tot opzegging van de geldleningsovereenkomst, aldus Obvion. De toelating van [naam 1] tot de WSNP en de verhuur van (delen van) de woning zijn op grond van de Algemene Voorwaarden opeisingsgronden en als gevolg daarvan is al hetgeen Obvion te vorderen heeft van [eiser] onmiddellijk opeisbaar geworden. Op grond van artikel 3:268 BW is Obvion gerechtigd de woning in het openbaar te verkopen, aangezien [eiser] in verzuim is. Obvion maakt geen misbruik van haar executiebevoegdheid en zij kan in alle redelijkheid komen tot deze uitoefening van haar recht als executant. Bovendien is er geen sprake van een financiële gezonde situatie aan de zijde van [eiser] en [naam 1] . Na ontvangst van de lopende huurovereenkomsten bleek dat er inmiddels drie nieuwe huurders in de woning zaten. Als de huurders [naam 5] en [naam 6] nu nog steeds een kamer huren, hebben zij inmiddels een huurcontract voor onbepaalde tijd en daarmee dus huurbescherming. Gelet op de executiewaarde van de woning in verhuurde staat zal Obvion achterblijven met een restschuld en wordt dus wel degelijk een belang van Obvion geschaad. De brief van 22 juli 2023 is enkel en alleen het gevolg van het aflopen van de vorige renteperiode en betreft een geautomatiseerd proces. Datzelfde geldt voor de brief van 5 september 2023. Tot slot kan Obvion niet voor onbepaalde tijd worden verboden gebruik te maken van haar recht van parate executie, althans dit recht opgeschort te houden, zodat ook om die reden de vordering moet worden afgewezen, aldus Obvion. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4.5. Niet in geschil is dat [eiser] zonder toestemming van Obvion een aantal kamers in zijn woning verhuurt. [eiser] voert ter onderbouwing van zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW aan dat Obvion door de verhuur geen enkel financieel risico loopt en dus geen belang heeft bij opzegging van de hypothecaire geldleningsovereenkomst. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat deze stelling door [eiser] onvoldoende aannemelijk is gemaakt. Daartoe is het navolgende redengevend. 4.6. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd erkend dat de huurders [naam 5] en [naam 6] ondanks het verstrijken van de contractuele (tijdelijke) huurperiode nog steeds een kamer in de woning huren. Volgens Obvion zijn dit door stilzwijgende verlenging huurcontracten voor onbepaalde tijd geworden, hetgeen door [eiser] niet is betwist. Weliswaar is namens [eiser] aangevoerd dat het om zogenaamde ‘hospitacontracten’ gaat en het gehuurde kan worden ontruimd indien de verhuurder het nodig heeft voor eigen gebruik, maar of de huurders daar ook daadwerkelijk – volgens het huurrecht – toe verplicht zijn, is door Obvion weersproken en ligt in deze procedure bovendien niet voor. Tegen de hiervoor geschetste achtergrond acht de voorzieningenrechter het voorshands geoordeeld niet onaannemelijk dat de twee hiervoor genoemde huurders aanspraak kunnen maken op huurbescherming. 4.7. Dat de huurders volgens [eiser] hebben gezegd uit eigen beweging de woning te zullen verlaten maakt het voorgaande niet anders. [eiser] heeft dit immers niet onderbouwd en Obvion heeft deze stelling betwist en toegelicht dat [eiser] hier vrij laconiek over doet, maar dat het juridisch gezien een probleem is om een contract voor onbepaalde tijd te beëindigen als huurders zich daartegen verzetten. 4.8. Blijkens het door Obvion overgelegde en onbetwiste taxatierapport geldt, bij verhuurde staat van de woning, een executiewaarde van € 190.500,00 en een marktwaarde bij onderhandse verkoop van € 224.000,00. Gelet op de totale openstaande hypothecaire schuld van € 242.965,79 exclusief kosten, is door Obvion daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij wel degelijk in haar belangen is geschaad als gevolg van de verhuur door [eiser] , aangezien er immers zowel bij onderhandse verkoop als executoriale verkoop van de woning een (aanzienlijke) restschuld zal overblijven. Dat de Geschillencommissie van het Kifid anders heeft geoordeeld doet aan het voorgaande niet af. Nog daargelaten dat geen sprake is van een bindende uitspraak, is de Geschillencommissie, zo volgt uit haar uitspraak, uitgegaan van twee tijdelijke huurovereenkomsten en voor wat betreft de nieuwe huurders van huurovereenkomsten voor een periode van maximaal vier maanden per student, waarbij het risico dat Obvion door de kamerverhuur loopt, gering wordt geschat. Dat een vergelijking met de situatie ten tijde van de Kifid procedure niet kan worden gemaakt, volgt verder ook uit de verklaring van [eiser] dat hij inmiddels drie in plaats van twee kamers verhuurt, terwijl uit het taxatierapport volgt dat dat er mogelijk zelfs vier zijn. De situatie ten tijde van de Kifid uitspraak wijkt dus aanzienlijk af van de huidige situatie, niet alleen ten aanzien van duur van de gesloten huurovereenkomsten maar ook ten aanzien van het aantal verhuurde kamers. 4.9. Daarbij is ook van belang dat Obvion onbetwist heeft aangevoerd dat zij wettelijk verplicht is om ingeval van een openbare executoriale verkoop een beroep te doen op het huurbeding ex artikel 3:264 BW en dat, indien zij instemt met tijdelijke verhuur van de woning, de voorzieningenrechter geen verlof zal verlenen om het huurbeding in te roepen tegen de huurder(s) en of een latere verkrijger van de onroerende zaak. Van Obvion kan ook om die reden niet worden verlangd dat zij instemt met verhuur van de woning tot [naam 1] mogelijk de schone lei in de WSNP verkrijgt op 9 augustus 2024. 4.10. Verder betrekt de voorzieningenrechter in haar oordeel dat Obvion onbetwist heeft aangevoerd dat de financiële situatie van [eiser] en [naam 1] bij het aangaan van de hypothecaire geldlening is getoetst aan de hand van het uitgangspunt dat de woning niet zal worden verhuurd. In dit verband heeft Obvion onweersproken gesteld dat bij zogenaamde verhuurhypotheken, die als uitgangspunt hebben dat het onderpand wel wordt verhuurd, een strenger toetsingskader en een hoger risico geldt en dat als gevolg daarvan hogere rentepercentages worden gerekend. Ook wordt in dat geval getoetst of de leningnemer voldoende financiële buffers heeft om een periode van tijdelijke leegstand op te vangen. Gebleken is dat [eiser] hieraan niet voldoet, aangezien hij de maandelijkse aflossingen en rente slechts kan voldoen met behulp van huurinkomsten. Ten slotte heeft Obvion ten aanzien van de het rentevoorstel in de brief van 22 juli 2023 aangevoerd dat dit het gevolg was van het aflopen van de vorige renteperiode, dat zij verplicht is op grond van de geldleningsovereenkomst om een nieuwe renteperiode vast te stellen en dat dit een geautomatiseerd proces betreft. Datzelfde geldt voor het overzicht in de brief van 5 september 2023. [eiser] heeft een en ander betwist, maar wat daar ook van zij, aan die brieven kunnen voorshands geoordeeld door [eiser] geen rechten of aanspraken worden ontleend, die aan een opzegging van de hypothecaire geldlening door Obvion op de hiervoor besproken opzeggingsgrond in de weg zouden staan. 4.11. Gelet op de aard en omvang van de verhuur van de woning door [eiser] en de gevolgen daarvan voor Obvion, komt de voorzieningenrechter voorshands tot het oordeel dat Obvion op goede gronden heeft mogen besluiten tot opzegging van de bancaire relatie met [eiser] en [naam 1] en het opeisen van de hypothecaire geldlening. Op grond van de hiervoor besproken omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat het besluit van Obvion tot opzegging van de hypothecaire geldleningsovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Gelet op het voorgaande weegt het belang van [eiser] bij behoud van zijn woning naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook niet zwaarder dan het belang van Obvion bij opzegging van de hypothecaire geldlenings-overeenkomst. Het voorgaande heeft tot gevolg dat Obvion gerechtigd is het openstaande financieringsbedrag op te eisen en, bij gebreke van niet tijdige betaling dan wel niet nakoming van gemaakte afspraken, de woning openbaar te verkopen. Dat betekent dat de vordering onder a) zal worden afgewezen. In dat geval behoeven de stellingen van partijen met betrekking tot de overige opzeggingsgronden geen afzonderlijke bespreking meer. 4.12. Hoewel de executoriale veiling van de woning (formeel) nog niet is aangekondigd, vordert [eiser] onder b) reeds op voorhand dat de aangezegde executoriale veiling zal worden opgeschort totdat in rechte zal worden geoordeeld dat Obvion mag overgaan tot executoriale verkoop dan wel partijen dit onderling overeenkomen. 4.13. Voor zover een dergelijke vordering op grond van artikel 438 Rv in kort geding al mogelijk is, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Ingevolge artikel 3 lid 2 onder a en artikel 30 lid 1 onder a is [eiser] in verzuim met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt. Obvion is dan ook op de voet van artikel 3:268 lid 1 BW gerechtigd om gebruik te maken van het aan haar toekomende recht van parate executie. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de opzegging van de hypothecaire geldlening rechtvaardigen de door [eiser] aangevoerde gronden niet de conclusie dat een mogelijk toekomstige executoriale verkoop van de woning door Obvion reeds op voorhand naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geoordeeld of dat zij daarmee misbruik maakt van haar executiebevoegdheid, zodat opschorting daarvan nu reeds gerechtvaardigd zou zijn. 4.1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eiser] en is door Obvion ook niet weersproken. 4.2. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is namens [eiser] – desgevraagd – ten aanzien van de juridische grondslag van zijn vorderingen het volgende toegelicht. Het besluit van Obvion om de hypothecaire geldlening op te zeggen, met als (mogelijk) gevolg dat de woning executoriaal wordt verkocht, levert onder de gegeven omstandigheden een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de geldleningsovereenkomst op en daarmee is het beroep op de contractuele opzeggingsbevoegdheid door Obvion alsmede het (mogelijk) overgaan tot executoriale verkoop van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 4.3. Beëindiging van de kredietfaciliteit op grond van een contractuele opzeggingsregeling kan in de concrete omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (art. 6:248 lid 2 BW). Een afweging van de belangen van de bank en van de kredietnemer in het concrete geval kan meebrengen dat de beëindiging niet rechtsgeldig is (Hoge Raad 10 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2929, NJ 2015/70). 4.4. - (…) - beslist dat Obvion moet dulden dat de huidige kamerbewoners blijven huren tot zij hun studies hebben afgerond; - beslist dat Obvion moet toestaan dat de consumenten na het vertrek van de huidige kamerbewoners nieuwe huurders in die kamers huisvest door middel van een huurcontract via Airbnb of een taleninstituut voor maximaal 4 maanden per student; - beslist dat Obvion de geldlening niet mag opeisen en de woning niet gedwongen mag verkopen op de grond van de consumenten kamers in de woning tijdelijk verhuren en dat consument 1 niet meer in de woning maar elders woont; - (…) 2.8. Naar aanleiding van bovengenoemde uitspraak heeft Obvion [eiser] verzocht om inzage in de lopende huurovereenkomsten. Op 24 mei 2023 heeft Obvion drie huurovereenkomsten van [eiser] ontvangen. Het betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zes maanden, van 1 september 2022 tot 28 februari 2023, met [naam 4] , een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zes maanden, van 1 maart 2023 tot en met 31 augustus 2023, met [naam 5] en een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor een jaar, van 1 november 2022 tot 1 november 2023, met [naam 6] . 2.9. In mei 2023 heeft de bewindvoerder van [naam 1] [eiser] gedagvaard omdat hij meent dat de wijziging van de huwelijkse voorwaarden een paulianeuze handeling betreft. De mondelinge behandeling van deze zaak is bepaald op 31 januari 2024. 2.10. In juli 2023 heeft Obvion de woning laten taxeren door Willemsen Jansplaats Makelaars o.g. B.V. In het taxatierapport is opgenomen dat de marktwaarde van de woning is bepaald op € 570.000,00 vrij van huur en op € 224.000,00 in verhuurde staat. Voorts vermeldt het taxatierapport dat de executiewaarde van de woning vrij van huur € 485.000,00 bedraagt en € 190.500,00 in verhuurde staat. 2.11. Bij brief van 22 juli 2023 heeft Obvion [eiser] en [naam 1] bericht over een nieuwe renteperiode voor de hypothecaire geldlening, die aanvangt per 1 oktober 2023. 2.12. Obvion heeft [eiser] en [naam 1] bij brief van 23 augustus 2023 meegedeeld dat zij heeft besloten om de aan hen verstrekte hypothecaire geldlening op te zeggen, dat Obvion dat bij voorkeur in een minnelijk traject doet en dat zij tot 1 december 2023 de tijd hebben om de totale financiering van € 243.384,83 aan Obvion te voldoen. Verder is in de brief opgenomen dat, indien zij hier niet tijdig aan voldoen, de woning openbaar ter veiling zal worden aangeboden. 2.13. De gemachtigde van [eiser] heeft Obvion bij e-mail van 30 augustus 2023 gevraagd om de aangekondigde verkoop op te schorten tot het Kifid een tweede al dan niet bindende uitspraak heeft gedaan. Obvion heeft daarop bij e-mail van diezelfde dag gereageerd dat zij daar niet mee instemt en dat zij zich niet kan vinden in de uitspraak van het Kifid. 2.14. Bij brief van 5 september 2023 heeft Obvion aan [eiser] en [naam 1] een nieuw overzicht toegestuurd van de betaalafspraken over hun hypothecaire geldlening vanaf 1 oktober 2023. 2.15. Vervolgens is [eiser] het onderhavige kort geding gestart. De voorzieningenrechter 5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Obvion tot aan dit vonnis vastgesteld op € 1.755,00. Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023.