ECLI:NL:RBGEL:2024:7788

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/424934 / HA ZA 23-409

Vonnis van 30 oktober 2024

in de zaak van

[eiseres]

,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. J.C. Noordijk,

tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging van eigenaars

[gedaagde]

,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. D.N. Reijnders.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 december 2023

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 april 2024 met de daarin vermelde nagekomen processtukken

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Bij notariële akte van splitsing van 12 augustus 1965 is het flatgebouw, gelegen aan de [adres 1] gesplitst in 30 appartementsrechten.

2.2. In de splitsingsakte is een splitsingsreglement opgenomen, waarin de VvE is opgericht.

2.3. Het splitsingsreglement bevat daarnaast onder meer de volgende bepalingen:

“(…)

Artikel 27.

(…)

3. Besluiten tot het doen van uitgaven, een bedrag van tweeduizend gulden te boven gaande, zullen slechts kunnen worden genomen met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen, in een vergadering, waarin een aantal eigenaren tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tezamen tenminste twee/derde van het totaal der stemmen kan uitbrengen. (…)

Artikel 28.

1.Tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit dit Reglement blijkt. (…)

Artikel 33

1. De administrateur draagt zorg voor de tenuitvoerlegging van de besluiten der vergadering.

2. Voor zover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen, welk uit een normaal beheer kunnen voortvloeien, noodzakelijk is, is de administrateur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat hij voor het aangaan van verbintenissen een bedrag van vijfhonderd gulden te boven gaande, steeds de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering.

(…).”

2.4. Op de algemene ledenvergadering van 6 mei 2013 is het (meest recente) huishoudelijk reglement vastgesteld, waarin onder meer de volgende bepalingen voorkomen:

“(…)

27. Besluiten nemen en uitvoeren, besluiten over uitgaven

27.3. Uitgaven hoger dan € 3.000,-- moeten door de ALV worden goedgekeurd (met minimaal 15 uitgebrachte stemmen (van de 30).

(…)

33. Taken van de administrateur

(…)

33.2. De administrateur is bevoegd i.v.m. spoedeisende maatregelen verbintenissen aan te gaan zonder voorafgaande toestemming van de ALV. Hij heeft een machtiging door de voorzitter van de VvE nodig indien het hiermee gemoeide bedrag hoger is dan € 3.000,--. (…).”

2.5. De VvE heeft op 23 december 1994 in eigendom verkregen het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement (A30) gelegen aan de [adres 2] (hierna: appartement [appartement 1] ). De VvE heeft appartement [appartement 1] sindsdien verhuurd aan derden.

2.6. [eiseres] heeft op 15 mei 2018 in eigendom verkregen het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement (A 29) gelegen aan de [adres 3] (hierna te noemen: appartement [appartement 2] of het appartement van [eiseres] ).

2.7. [eiseres] heeft in september 2021 geconstateerd dat de kunststofkozijnen aan de balkonzijde van haar appartement gebreken vertonen. Bij e-mailbericht van 8 september 2021 heeft [eiseres] aan de VvE verzocht om reparatie van één voorraam inclusief kozijn en één balkondeur. Voorts vermeldt [eiseres] in dat bericht dat op twee punten op de voorgevel het hout is verrot aan de onderkant van de kozijnen waardoor de kozijnen aan het verzakken zijn. De VvE heeft bij e-mailbericht van 12 oktober 2021 onder meer geantwoord dat tot reparatie van de houtrot zal worden overgegaan, maar dat zij niet verantwoordelijk is voor (verzakking van) de kozijnen.

2.8. Het bestuur van de VvE heeft bij e-mail van 13 januari 2023 aan de appartementseigenaren laten weten dat appartement [appartement 1] zal worden verhuurd aan mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] . Het bestuur geeft daarbij aan dat het noodzakelijk is om substantieel onderhoud aan het appartement te laten plaatsvinden en dat het appartement inmiddels opnieuw is geschilderd en gesausd.

2.9. [eiseres] heeft [bedrijf 1] opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de kozijnen van haar appartement. In het daarvan opgemaakte rapport van

10 februari 2023 staat onder meer het volgende:“(…)

Kozijn1, het kozijn is onderverdeeld in een deurkozijn en een kozijn met vast raam.

Het kozijn met het vaste raam is t.o.v. het deurkozijn verzakt.

(…)

Aan de binnenzijde, bij de aansluitingen aan het plafond en de tussenstijl is scheurvorming/spanning zichtbaar. Ook bij de aansluiting van het kozijn en de vensterbank is scheurvorming en scheefstand waar te nemen.

(…)

Door de verzakking van het kozijn (met het vaste glas) is dit kozijn niet meer haaks en staat er spanning op het glas. Hierdoor is er een risico op ruitbreuk en/of condensatie tussen de glasbladen. waardoor het risico bestaat dat het raam zal breken en/of er condensatie zal ontstaan tussen de glasbladen (…)

(…)

Bij kozijn 3 zijn de draaiende delen (deur en bovenraam) niet goed afgesteld. Een en ander is zichtbaar aan de buitenzijde van dit kozijn, de ruimte tussen de deur en het bovenraam is niet evenwijdig.

Ook aan de binnenzijde is te zien dat de deur scheef in het kozijn hangt. Er is ruimte/lucht zichtbaar en tocht voelbaar bij de bovenzijde van de deur.

(…)

Kozijn 4 vertoont (…) plaatselijk ernstige scheefstand. De deur klemt zodanig dat deze niet zonder (brute) kracht te openen is.

Het openen en sluiten van deze deur geeft een verhoogd risico op schade aan de deur, kozijn en ruit.

(…)

De bovenzijde van deze deur sluit niet goed af waardoor er tocht en warmteverlies ontstaat.

3.1. [eiseres] vordert, na wijziging/vermindering van eis, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:a. de VVE veroordeelt om aan haar te betalen een bedrag van € 32.461,17, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juli 2023 tot aan de dag der algehele voldoening,

b. voor recht verklaart dat het besluit van de VVE van 6 mei 2013 tot vaststelling van artikel 27 van het huishoudelijk reglement, nietig is,

c. voor recht verklaart dat het besluit van de VVE van 6 mei 2013 tot vaststelling van artikel 33 lid 2 van het huishoudelijk reglement, nietig is,

d. voor recht verklaart dat het besluit/de besluiten van het bestuur van de VVE -in verband met de verbouwing van het appartement met het nummer [appartement 1] - tot het kopen van een keuken, keukenvloer en/of opdracht geven aan een aannemer en/of elektricien en/of loodgieter en/of schilder, nietig is/ zijn,

e. het besluit van het bestuur van de VVE tot het aangaan van een huurovereenkomst met [naam 1] en [naam 2] ter zake van het appartement met het nummer [appartement 1] , nietig is,

een en ander met veroordeling van de VVE in de kosten van deze procedure.

3.2. [eiseres] legt aan haar vorderingen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de volgende stellingen ten grondslag.

Er is sprake van een constructiefout in de (buiten) gevel van appartement [appartement 2] . Het merendeel van de kozijnen en deuren wordt namelijk aan de onderzijde niet ondersteund door een stenen, betonnen of houten ondergrond waardoor de kozijnen en deuren zijn gaan verzakken. De buitengevel van het appartementencomplex voldoet daarom niet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Door de constructiefout vormt de opstal een gevaar voor (in ieder geval) zaken, omdat de kozijnen/deuren als gevolg van de constructiefout zijn gaan verzakken. Daardoor heeft het gevaar zich verwezenlijkt en is schade ontstaan aan haar deuren en kozijnen. De kosten voor het herstellen van deze fout komen op grond van het bepaalde in artikel 6:174 BW als schade voor rekening van de VvE omdat de VvE de bezitter is van het appartementencomplex. De VvE wist dat de kozijnen en deuren aan het verzakken waren, omdat [eiseres] dit aan de VvE heeft medegedeeld bij e-mailbericht van 8 september 2021. De VvE heeft echter geen actie ondernomen, terwijl van haar verwacht mocht worden dat zij onderzoek zou instellen naar de verzakking. Aangenomen mocht namelijk worden dat de verrotte houten delen, waarvoor de VvE had gezegd dat zij deze kosten diende te dragen, ook mede tot de verzakking van de kozijnen hebben geleid,. Door het niet handelen van de VvE, dat onrechtmatig is, is schade ontstaan, althans erger geworden. Hiervoor is de VvE aansprakelijk.

Herstel/reparatie van de huidige kozijnen/deuren is niet meer mogelijk. De schade bestaat uit de kosten voor het vervangen van de kozijnen en deuren en het aanbrengen van een constructie die de kozijnen, ramen en deuren kan dragen. Die kosten worden door [eiseres] begroot op een bedrag van € 32.461,17.

De artikelen 27 en 33 lid 2 van het huishoudelijk reglement zijn gewijzigd bij besluit van de VvE van 6 mei 2013. In artikel 27 van het huishoudelijk reglement is het bedrag vanfl. 2000,00 verhoogd naar € 3.000,00 en is een wijziging in de stemverhouding voor de vereiste toestemming aangebracht. Dit is in strijd met artikel 27 lid 3 van het splitsingsreglement.Artikel 33 lid 2 van het huishoudelijk reglement is in strijd met artikel 33 van het splitsingsreglement, omdat het bedrag van f 500,00 in eerstgenoemde bepaling is verhoogd naar € 3.000,00. Het besluit van 6 mei 2023 van de Vergadering van Eigenaars om de genoemde artikelen in het huishoudelijk regelement te wijzigen is dan ook nietig.

De besluiten om, kort gezegd, onderhoud uit te voeren aan appartement [appartement 1] zijn ook nietig. De VvE werd namelijk door het besluit van het bestuur om dit onderhoud te laten uitvoeren gebonden aan overeenkomsten met derden die voor de VvE de verplichting inhouden om geldbedragen te betalen, zonder dat de Vergadering van Eigenaars daarvoor toestemming heeft gegeven. Het betrof geen spoedeisende maatregelen.

Op grond van artikel 28 van het splitsingsreglement moet het bestuur van de VvE voor het sluiten van huurovereenkomsten de voorafgaande toestemming aan de VvE vragen. Dit heeft zij echter niet gedaan, zodat het besluit om de huurovereenkomsten aan te gaan op grond van artikel 5:129 jo. 2:14 BW. nietig is.

[eiseres] heeft belang bij de verklaringen voor recht, omdat de extra kosten ook voor rekening komen van haar als lid van de VvE en omdat onduidelijk is of de overeengekomen huur marktconform is en/of derden wellicht een hogere huur hadden willen betalen. Dat laatste, omdat er met “bekenden” van het bestuur van de VvE overeenkomsten zijn gesloten. Bovendien wil zij voorkomen dat het bestuur van de VvE zonder toestemming van de Vergadering van Eigenaars allerlei besluiten in strijd met het splitsingsreglement blijft nemen op grond van het algemeen belang, dat het bestuur telkens stelt te hebben bij door haar genomen besluiten.

3.3. De VvE concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing daarvan, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure inclusief de nakosten.

3.4. De VvE voert de volgende verweren.

[eiseres] had voor haar vordering onder a. de rechtsgang op grond van artikel 5:121 BW moeten volgen, die moet worden ingeleid met een verzoekschrift bij de kantonrechter. Ook uit artikel 5:138 BW volgt dat geschillen over herstel of de wijze van herstel worden beslist door de kantonrechter. De kantonrechter is hier als enige bevoegd, ook met betrekking tot de overige vorderingen van [eiseres] , omdat er tussen de vorderingen samenhang bestaat die zich tegen afzonderlijke behandeling verzet (art. 94 lid 2 jo 93 sub d Rv). [eiseres] dient daarom in haar vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard.

Subsidiair voert de VvE aan dat zij niet gehouden is om de deuren en kozijnen van appartement [appartement 2] te vervangen en/of om een dragende constructie aan te brengen. De VvE heeft namelijk op 25 april 2023 beslist dat het verzoek van [eiseres] om deze kosten te vergoeden wordt afgewezen. Dit besluit blijft geldig, omdat [eiseres] niet de vernietiging van het besluit heeft verzocht op grond van art. 5:120 BW of om een vervangende machtiging heeft gevraagd op grond van art. 5:121 BW.

Er is geen sprake van een gebrekkige constructie van gemeenschappelijke delen als door [eiseres] bedoeld. De rechtsvoorgangster van [eiseres] (mevrouw [naam 3] ) heeft in 1991 de kozijnen in eigen beheer laten plaatsen. De kozijnen zijn toen kennelijk verkeerd opgehangen. Daarvoor is de VvE niet verantwoordelijk.

Bovendien behoren de kozijnen tot de privégedeelten van het appartementsrecht van

[eiseres] en komen de kosten van vervanging van de kozijnen dus niet voor rekening van de VvE.

De VvE verhuurt appartement [appartement 1] al 20 jaar. Daartegen heeft geen van de leden van de VvE ooit bezwaar gemaakt. Het aangaan van huurovereenkomsten voor appartement [appartement 1] hoort tot het normale beheer van de VvE. Dit geldt ook voor het uitvoeren van onderhoud. Als het appartement niet wordt verhuurd mist de VvE (en dus de gezamenlijke eigenaren) huurinkomsten, zodat het bestuur terecht in het algemeen belang telkens het appartement heeft verhuurd. De renovatiewerkzaamheden aan het appartement waren noodzakelijk om het voor een normale huurprijs te kunnen verhuren. Daarbij komt dat naar aanleiding van het bericht van het bestuur dat appartement [appartement 1] aan nieuwe huurders verhuurd zou gaan worden en zou worden gerenoveerd geen bezwaar is gemaakt, ook niet door [eiseres] .

De ontvankelijkheid

4.1. [eiseres] vordert in deze procedure onder meer veroordeling van de VvE tot vergoeding van haar schade, die zij lijdt doordat de kozijnen van haar appartement zijn gaan verzakken. Het geschil tussen partijen betreft dan ook niet een geschil over herstel of de wijze van herstel, zoals bedoeld in artikel 5:138 BW, waarover de kantonrechter beslist.

4.2. [eiseres] verzoekt ook geen vervangende machtiging om handelingen te mogen verrichten met betrekking tot de buitengevel en/of haar balkon. De situatie als bedoeld in artikel 5:121 BW, waarover de kantonrechter beslist, doet zich dus ook niet voor. ee

4.3. Deze zaak behoort tot de bevoegdheid van de rechtbank. Dit betekent dat [eiseres] in haar vorderingen kan worden ontvangen.

Is er sprake van een constructiefout?

4.4. Artikel 6:174 lid 1 BW luidt als volgt:“De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.”

4.5. [eiseres] stelt dat er sprake is van een constructiefout in de gevel, waarbij zij onder de (buiten)gevel verstaat het (stenen en/of houten) geraamte van het appartementencomplex waarbinnen/waartegen de kozijnen (met ramen) en balkondeur zijn geplaatst. Ter zitting heeft [eiseres] de gestelde constructiefout nader gepreciseerd, in die zin dat zij stelt dat over de gehele lengte van het balkon een ondersteunende muur had moeten worden geplaatst waarop de kozijnen hadden kunnen rusten.

4.6. [eiseres] heeft de volgende foto in het geding gebracht die de situatie weergeeft:

4.7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] niet aangetoond dat het verzakken van de kozijnen is veroorzaakt door een constructiefout in de buitengevel van het appartementencomplex. Uit de e-mail van [bedrijf 2] van 25 mei 2023 blijkt immers dat de kozijnen vóór de gevel zijn geplaatst (en niet in de gevel) en dat er daardoor niet genoeg ondersteuning is waardoor de kozijnen zijn gaan verzakken. De hiervoor bij 4.6. afgedrukte foto lijkt dat beeld te bevestigen.Ook [bedrijf 3] wijst er in zijn e-mail van 27 juni 2023 op dat onder de kozijnen aan de buitenkant niets zit wat de kozijnen draagt en dat hij daarom adviseert om onder de kozijnen een dragende constructie aan te brengen. [bedrijf 1] komt in haar rapport van 29 juni 2023 tot hetzelfde advies. Uit het feit dat de kozijnen, zoals die nu zijn gemonteerd, kennelijk een dragende constructie aan de onderkant nodig hebben volgt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat de gevel op die plaats (daargelaten of die tot het gemeenschappelijke gedeelte en dus tot de VvE behoort) een constructiefout vertoont.

4.8. [eiseres] heeft weliswaar nog aangevoerd dat aangenomen mag worden dat de verrotte houten delen mede tot de verzakking van de kozijnen hebben geleid, hetgeen de VvE betwist, maar voor die aanname is geen steun te vinden in de schriftelijke mededelingen die de door [eiseres] geraadpleegde deskundigen aan haar zijn gedaan. [eiseres] heeft niet aangeduid welke houten delen het dan precies betreft en waar die zich bevinden ten opzichte van de kozijnen, en heeft ook overigens geen feitelijke informatie gegeven op grond waarvan zou mogen worden aangenomen dat verrotte houten delen (waarvoor de VvE verantwoordelijk is) de verzakking van de kozijnen (mede) hebben veroorzaakt, zodat de rechtbank aan deze stelling van [eiseres] voorbij gaat.

4.9. Uit de door [eiseres] overgelegde rapporten kan niet worden afgeleid dat de constructie van de buitengevel ondeugdelijk is omdat er onder de kozijnen geen ondersteuning aanwezig is. [bedrijf 1] concludeert stellig dat de kozijnen niet professioneel zijn geplaatst. Het advies om een deugdelijke ondersteuning onder de kozijnen aan te brengen is gegeven om te voorkomen dat de kozijnen weer zouden gaan zakken wanneer deze opnieuw, maar dan goed worden geplaatst.

4.10. Daarbij komt nog het volgende.

4.11. [eiseres] stelt dat de kozijnen van haar appartement in 1991 in opdracht van de VvE zijn vervangen. De VvE weerspreekt dit. De VvE stelt dat de toenmalige eigenaar van dat appartement, mevrouw [naam 3] , de kozijnen destijds voor eigen rekening en risico heeft laten vervangen. [eiseres] heeft op deze stelling - die de VvE overigens ook al in haar email van 12 oktober 2021 en op de Vergadering van Eigenaren van 25 april 2023 heeft betrokken - niet meer gereageerd, zodat de rechtbank van de juistheid van de stelling van de VvE uit gaat.

4.12. Dit betekent dat als er bij het plaatsen van de nieuwe kozijnen fouten zijn gemaakt, er geen deugdelijke grond is om de gevolgen daarvan voor rekening van de VvE (lees: de gezamenlijke eigenaren van het appartementencomplex) te laten komen.

4.13. Dat er destijds fouten zijn gemaakt bij het vervangen van de houten kozijnen door kunststof kozijnen (met daarin dubbel glas) kan bepaald niet worden uit gesloten. Kunststof kozijnen (met daarin dubbel glas) zijn in de regel aanzienlijk zwaarder dan de houten kozijnen die er - zo blijkt uit de stukken - eerder inzaten. De rechtbank acht het immers aannemelijk dat - gelet op de ouderdom van het flatgebouw - de houten kozijnen destijds met enkel glas zijn geplaatst, welk glas lichter is dan dubbel glas. Bij het in 1991 vervangen van de houten kozijnen door kunststof kozijnen had dan ook rekening moeten worden gehouden met het aanzienlijk verschil in gewicht, mede in aanmerking genomen dat de kozijnen na de in dit geval toegepaste plaatsing daarvan aan de onderkant niet rustten op een stenen ondergrond, zoals onder meer door [bedrijf 3] is vastgesteld en de rechtbank ook ziet op de door [eiseres] overgelegde foto’s. Aannemelijk is dan ook dat de kozijnen bij gebrek aan een deugdelijke ondersteunende ondergrond door tijdsverloop zijn gaan verzakken, met alle gevolgen van dien. Dit had voorkomen kunnen worden door in 1991 aan de buitenzijde van de gevel een dragende constructie aan te brengen waarop de kozijnen zouden komen te rusten, dan wel de kozijnen niet voor de gevel maar in de gevel te plaatsen. Nu dit niet is gebeurd, maar - zo is ter zitting gebleken - ervoor is gekozen om bij het plaatsen van de kozijnen in 1991 een ‘hangconstructie’ toe te passen, die niet afdoende is gebleken omdat de kozijnen zijn gaan zakken, is er mogelijk sprake van een fout van degene die de kozijnen heeft geplaatst, maar is geen sprake van een gebrek in de constructie van de buitengevel waarin de kozijnen zijn geplaatst. Die eventuele fout is niet door of onder verantwoordelijkheid van de VvE gemaakt, aangezien de rechtsvoorgangster van [eiseres] de kozijnen destijds in eigen beheer heeft laten vervangen.

Geen grondslag voor toewijzing van de schadevordering, dus afwijzing

4.14. Nu niet is komen vast te staan dat de buitengevel van het appartement van [eiseres] uit constructief oogpunt gebrekkig is, kan niet worden vastgesteld dat het appartementencomplex niet voldoet aan de eisen die daaraan in de gegeven omstandigheden mogen worden gesteld als bedoeld in artikel 6:174 lid 1 BW. [eiseres] kan de VvE dan ook niet op deze grond aansprakelijk stellen voor haar schade.

4.15. Evenmin kan worden vastgesteld dat de VvE onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld door geen nader onderzoek in te stellen.

De kozijnen zijn destijds immers niet in opdracht van de VvE geplaatst en zoals hiervoor al is overwogen is de aanname van [eiseres] dat de verrotte houten delen mede tot de verzakking van de kozijnen hebben geleid niet onderbouwd.

4.16. Uit het vorenstaande volgt dat er geen deugdelijke grond is om de VvE te veroordelen om aan [eiseres] de kosten te vergoeden die zijn gemoeid met het aanbrengen van een dragende constructie en de eventuele aanschaf van nieuwe kozijnen.|Dit onderdeel van de vordering wordt dus afgewezen.

4.17. Aangezien de vordering van [eiseres] is gebaseerd op de hiervoor verworpen stelling dat de constructie van de buitengevel waarin/waartegen de kozijnen zijn geplaatst gebrekkig is, behoeft de rechtbank niet in te gaan op de vraag of de kozijnen die in de buitengevel zijn aangebracht behoren tot het privé-gedeelte van het appartement van [eiseres] . [eiseres] gaat er overigens kennelijk vanuit dat dit laatste het geval is.

De besluiten van de VvE van 6 mei 2013 tot vaststelling van artikel 27 en artikel 33 lid 2 van het huishoudelijk reglement

4.18. De VvE erkent dat beide besluiten op de gronden als door [eiseres] zijn aangevoerd nietig zijn. Dit betekent dat de daarop betrekking hebbende verklaringen van recht kunnen worden gegeven.

Besluiten tot verhuur en onderhoud van het appartement A30 met het nummer [appartement 1]

4.19. Vast staat dat appartement [appartement 1] eigendom is van de VvE. [eiseres] bestrijdt niet dat dit appartement gedurende 20 jaar door de VvE is verhuurd aan derden, zonder dat iemand van de overige appartementseigenaren daartegen bezwaar heeft gemaakt.

4.20. Vast staat dat [eiseres] bij e-mail van 13 januari 2023 door het bestuur van de VvE op de hoogte is gesteld van de voorgenomen verhuur van dit appartement aan [naam 1] en [naam 2] . [eiseres] betwist niet dat zij daar destijds niet tegen heeft geprotesteerd.

4.21. Van het voornemen om het appartement te renoveren is [eiseres] eveneens per e-mail van het bestuur van de VvE van 13 januari 2023 op de hoogte gesteld.

[eiseres] betwist niet dat zij ook daartegen destijds niet heeft geprotesteerd.

4.22. Uit de notulen van de buitengewone Vergadering van Eigenaren van

13 november 2023 blijkt dat de vergadering met terugwerkende kracht akkoord is gegaan met het verhuren van flat [appartement 1] door de VvE aan derden alsmede dat de vergadering het bestuur van de VvE alsnog heeft gemachtigd voor de uitvoering van de renovatie aan

flat [appartement 1] .

4.23. Bij deze stand van zaken heeft [eiseres] geen belang bij een verklaring voor recht dat het oorspronkelijke besluit/de besluiten van het bestuur van de VVE - in verband met de verbouwing van appartement [appartement 1] - tot het kopen van een keuken, keukenvloer en/of opdracht geven aan een aannemer en/of elektricien en/of loodgieter en/of schilder, nietig is/zijn. Hetzelfde geldt voor het besluit van het bestuur van de VVE tot het aangaan van een huurovereenkomst met [naam 1] en [naam 2] ter zake van appartement [appartement 1] .

4.24. Dit betekent dat deze twee onderdelen van de vordering van [eiseres] zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.25. [eiseres] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Voor zover zij wel in het gelijk is gesteld betreft het twee verklaringen voor recht met betrekking tot nietigheid van bepalingen in het huishoudelijk regelement, die de VvE erkent en ten aanzien waarvan

[eiseres] de VvE kennelijk niet buiten rechte in de gelegenheid heeft gesteld om een en ander recht te zetten, maar rauwelijks een dagvaarding heeft uitgebracht. Dat deze procedure (wat betreft de toegewezen vorderingen) niet nodig was geweest indien zij de VvE wel die gelegenheid had geboden, is door [eiseres] onvoldoende weersproken. Op grond van dit alles zal de rechtbank [eiseres] veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van de VvE worden begroot op:-salaris advocaat € 1.572,00 (2 punten x € 786,00)

-nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.750,00

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.26. Het vonnis wordt alleen uitvoerbaar bij voorraad verklaard wat betreft de proceskostenveroordeling, omdat het wat betreft de uitgesproken verklaringen voor recht niet voor tenuitvoerlegging vatbaar is.

5.1. verklaart voor recht dat het besluit van de VVE van 6 mei 2013 tot vaststelling van artikel 27 van het huishoudelijk reglement nietig is,

5.2. verklaart voor recht dat het besluit van de VVE van 6 mei 2013 tot vaststelling van artikel 33 lid 2 van het huishoudelijk reglement nietig is,

5.3. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.750,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3. uitgesproken proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op

30 oktober 2024.

Diverse kozijnen zijn niet professioneel geplaatst. De draaiende delen sluiten hierdoor niet goed in de sponningen waardoor er sprake is van klemmen en het niet goed aansluiten op de kozijnen/ in de sponningen. Hierdoor is er een verhoogd risico op schade aan deuren, ramen en glas. Tevens is er op verschillende plekken tocht/warmteverlies waargenomen.

Geadviseerd wordt om de bevestigingen en de opleggingen (aansluitingen aan de onderzijde van het kozijn met de balkonconstructie) van de kozijnen nader te inspecteren en waar nodig te verbeteren/te stabiliseren.

(…)

Wij gaan er hierbij vanuit dat de onderdelen (kozijnen, deuren, ramen en glas) niet vervangen hoeven te worden (…).”

2.10. Tijdens de vergadering van 25 april 2023 heeft de VvE het verzoek van [eiseres] om het kozijn op haar balkon door de VvE te laten vervangen afgewezen. In de notulen staat dat de VvE in 1991 de vervanging van kozijnen heeft gecoördineerd maar dat de kosten daarvan naar rato door de eigenaren zelf zijn betaald. Tevens wordt vermeld dat een van de eigenaren, [naam 3] , deze vervanging in eigen beheer heeft laten doen.

2.11. Bij e-mailbericht van 7 mei 2023 heeft het bestuur aan onder andere [eiseres] geschreven dat in appartement [appartement 1] de keuken zal worden vervangen en dat een aannemer, elektricien en loodgieter in het appartement werkzaamheden zullen verrichten.

2.12. [eiseres] heeft contact opgenomen met [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ). [bedrijf 2] heeft per e-mail van 25 mei 2023 aan [eiseres] laten weten dat de kozijnen van haar appartement niet genoeg ondersteuning hebben waardoor de kozijnen zijn gaan verzakken

2.13. Daarnaast heeft [eiseres] [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) benaderd. In zijn e-mail van 27 juni 2023 deelt [bedrijf 3] [eiseres] mee dat onder de kozijnen aan de buitenzijde een dragende constructie moet worden aangebracht omdat onder de kozijnen aan de buitenzijde niets zit “wat de kozijnen draagt” en dat daarna nieuwe kozijnen moeten worden geplaatst, omdat de kozijnen niet kunnen worden hersteld.

2.14. [bedrijf 1] heeft vervolgens op verzoek van [eiseres] een nieuw advies uitgebracht. In het rapport van 29 juni 2023 staat het volgende: “Geadviseerd wordt om de wijze van ondersteunen van de kozijnen na te gaan. Het lijkt erop dat deze niet of onvoldoende aanwezig is. Een deugdelijke ondersteuning dient te worden aangebracht onder de kozijnen. De kozijnen zullen herplaatst moeten worden en de ramen en deuren dienen te worden afgesteld.”

2.15. Bij brief van 10 juli 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres] de VvE aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden doordat zij de kozijnen en deuren moet vervangen. De VvE heeft iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.