ECLI:NL:RBGEL:2025:5593
RECHTBANK
GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11773501 \ VV EXPL 25-122
Vonnis in kort geding van 8 juli 2025
in de zaak van
1 [eiser 1] ,
2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. A. Coskun,
tegen
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: SVA,
gemachtigde: mr. N.H.M.M. Janssen.
1.1. hebben bij dagvaarding van 3 juli 2025, met producties, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, de tenuitvoerlegging van het vonnis in kort geding van de kantonrechter te Nijmegen d.d. 25 maart 2025 (zaaknummer 11567820 / VV EXPL 25-31) schorst.
1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juli 2025, waar partijen met hun gemachtigden zijn verschenen. Beide gemachtigden hebben hun spreekaantekeningen voorgelezen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3. hebben, bij pleitnota van mr. Coskun, hun eis gewijzigd en SVA heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De kantonrechter heeft de eiswijziging toegestaan.
1.4. In verband met de spoedeisendheid van de zaak heeft de kantonrechter na afloop van de zitting onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan. De feiten en de motivering waarop de in het zogenoemde ‘kop-staart vonnis’ gegeven beslissing steunt, volgen in dit vonnis en zijn vastgelegd op 15 juli 2025.
2.1. SVA heeft met ingang van 4 oktober 2005 de woning aan [adres] verhuurd aan [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 1] en [naam 2]). bewonen sinds begin 2023 de woning, samen met hun twee kinderen; een zoon van drie jaar en een dochter van bijna vijf maanden.
2.2. De huurovereenkomst tussen SVA enerzijds en [namen] is op 11 juli 2024 geëindigd wegens opzegging, nadat SVA hen daartoe in de gelegenheid had gesteld in verband met ongeoorloofde onderverhuur.
2.3. SVA heeft de voormalige onderhuurrelatie met ingang van 11 juli 2024 voortgezet met .
2.4. Ter beëindiging van de voortgezette huurovereenkomst hebben SVA enerzijds en anderzijds op 1 augustus 2024 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij onder meer is overeengekomen dat de huurovereenkomst eindigt op 1 november 2024 en dat de woning uiterlijk op 31 oktober 2024 ontruimen. De ontruimingstermijn is vervolgens verlengd tot 30 november 2024.
2.5. Omdat niet zijn overgegaan tot ontruiming van de woning, heeft SVA bij dagvaarding van 3 maart 2025 de ontruiming van de woning gevorderd binnen drie dagen na betekening van het vonnis, alsmede betaling van een huurachterstand van (op dat moment) € 1.123,86 en doorbetaling van een gebruiksvergoeding van € 749,24 per maand vanaf 1 april 2025 tot aan de dag van ontruiming.
2.6. Bij vonnis in kort geding van de kantonrechter van 25 maart 2025 (zaaknummer 11567820 \ VV EXPL 25-31) is de vordering van SVA toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn is bepaald op drie maanden na betekening van het vonnis.
2.7. hebben bij appèldagvaarding van 23 april 2025 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van 25 maart 2025. In haar memorie van antwoord in het incident heeft SVA primair geconcludeerd dat niet-ontvankelijkheid zijn in hoger beroep, nu zij niet tijdig in hoger beroep zijn gekomen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in de zaak met nummer 200.354.342/01 nog geen uitspraak gedaan.
2.8. Het college van B & W van de gemeente Arnhem heeft bij beschikking op bezwaar van 30 april 2025 een urgentieverklaring toegewezen aan , voor de periode van 7 mei 2025 tot en met 7 september 2025.
2.9. SVA heeft op 19 mei 2025 een ‘Uniforme verhuurdersverklaring Entree’ verstrekt ten behoeve van . Op dit formulier heeft zij aangevinkt dat in de afgelopen drie jaren sprake is geweest van een huurachterstand en dat er een betalingsregeling is getroffen die wordt nagekomen. Verder heeft SVA aangevinkt dat in de afgelopen vijf jaren sprake is geweest van (woon)fraude.
2.10. Op 27 juni 2025 heeft SVA een nieuwe verhuurdersverklaring verstrekt, waarop is aangevinkt dat in de afgelopen vijf jaar sprake is geweest van een ontruimingsvonnis. Verder heeft zij op de verklaring vermeld dat er geen huurachterstand meer is.
3.1. vorderen in kort geding (na wijziging van eis) dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de executie (ontruiming) van het vonnis van de rechtbank Gelderland van 25 maart 2025 (zaaknummer 11567820 \ VV EXPL 25-31) schorst tot het moment waarop eisers middels hun urgentieverklaring passende woonruimte hebben gevonden en kunnen betrekken, hetgeen een verbod inhoudt voor SVA om de ontruiming van de woning aan de Madelievenstraat 16 te Arnhem ten uitvoer te leggen vóór genoemde datum of totdat eisers eerder vrijwillig vertrekken naar andere woonruimte;
SVA beveelt om – voor zover rechtens toelaatbaar – haar medewerking te verlenen aan de herhuisvesting van eisers, meer specifiek door: a) op eerste verzoek van eisers een neutrale dan wel positieve verhuurdersverklaring af te geen aan woningcorporaties ten behoeve van eisers, waarin in ieder geval wordt vermeld dat eisers hun financiële verplichtingen zijn nagekomen en dat hen geen frauduleus of overlastgevend gedrag te verwijten valt, en/of b) zich te onthouden van het verstrekken van negatieve en/of feitelijk onjuiste informatie over eisers aan derden (met name woningcorporaties).
Subsidiair verzoeken eisers om een passende voorziening die hetzelfde beoogde effect bereikt, zodat eisers niet langer gehinderd worden bij het verkrijgen van woonruimte;
3. aan de verzochte veroordelingen sub 1 en 2 een dwangsom verbindt van € 500,00 per dag (of per incident) dat SVA in gebreke blijft om aan de uitspraak te voldoen, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom;
4. SVA veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.
3.2. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat voorzetting van de executie van het vonnis van 25 maart 2025 misbruik van bevoegdheid oplevert in de zin van artikel 3:13 BW jo. artikel 438 Rv, nu na voornoemde vonnisdatum nieuwe feiten en omstandigheden zijn opgetreden, zodat de kantonrechter een belangenafweging dient te maken. Ter zake van de nieuwe feiten en omstandigheden stellen (kortgezegd) dat na de vonnisdatum aan hen een urgentieverklaring is toegekend, dat [eiser 2] is bevallen van een dochter, die prematuur en met een laag geboortegewicht ter wereld kwam, dat de gezondheidsproblemen van [eiser 2] na de bevalling zijn toegenomen en dat zij zich als goed huurder gedragen.
In het kader van de belangenafweging stellen dat een gedwongen ontruiming zal leiden tot een acute noodtoestand en zij verwijzen in dit verband onder meer naar de medische stukken die zij als productie 3 bij dagvaarding hebben overgelegd.
Ter zake van het onder punt 2 in het petitum van de pleitnota gevorderde stellen dat SVA onrechtmatig heeft gehandeld door onjuistheden te vermelden op de verhuurdersverklaring en onjuiste mededelingen te doen over aan derden (waaronder woningcorporaties).
3.3. SVA concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van , dan wel afwijzing van hun vorderingen, met veroordeling van , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.
4.1. Het spoedeisend belang, waartegen geen verweer is gevoerd, vloeit voort uit de aard van de vordering. De ontruiming van de woning is immers gepland op woensdag 9 juli 2025.
4.2. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 20 december 2019 een maatstaf geformuleerd voor toetsing van vorderingen tot schorsing of zekerheidsstelling op de voet van artikel 438 lid 2 (thans lid 3) BW. Van belang daarin is of nog een (gewoon) rechtsmiddel openstaat, en zo ja, of in die uitspraak uitdrukkelijk is beslist over de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Is de uitspraak nog niet definitief en is geen gemotiveerde beslissing gegeven omtrent de uitvoerbaarheid bij voorraad, dan dient een belangenafweging te worden gemaakt, waarbij moet worden uitgegaan van de beslissingen in de uitspraak en de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen en waarbij de kans van slagen van het rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing moet blijven. Wel kan de rechter in de oordeelsvorming betrekken of de ten uitvoer te leggen beslissing berust op een kennelijke misslag, of indien na het vonnis aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk een noodtoestand doen ontstaan, zodat tenuitvoerlegging onaanvaardbaar is.
4.3. In het vonnis van 25 maart 2025 is geen gemotiveerde beslissing gegeven over de uitvoerbaarheid bij voorraad. Naar het oordeel van de kantonrechter berusten de beslissingen in dat vonnis niet op een kennelijke misslag, hetgeen ook is niet gesteld door . Van nieuwe feiten die klaarblijkelijk een noodtoestand doen ontstaan, zoals stellen, is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. De dochter van is geboren op 17 februari 2025, dus vóór de mondelinge behandeling op 11 maart 2025, en onvoldoende is gesteld of gebleken dat de gezondheidsklachten van [eiser 2] (aanzienlijk) zijn toegenomen. Het enige nieuwe feit na de vonnisdatum betreft de toegekende urgentieverklaring. Dit maakt echter niet dat dit leidt tot een noodtoestand, in tegendeel. Met de urgentieverklaring maken immers eerder kans op de toekenning van een woning.
Het vonnis van 25 maart 2025 is nog niet definitief – in hoger beroep is nog geen uitspraak gedaan – zodat, gelet op het voorgaande, alsnog een belangenafweging kan en moet worden gemaakt.
4.4. De belangen van beide partijen zijn evident. SVA heeft als verhuurder van sociale huurwoningen, gelet op de enorm lange wachttijden voor sociale huurwoningen, een zwaarwegend belang bij het verhuren van dergelijke woningen aan personen die daarvoor in aanmerking komen. Daartegenover staat het zwaarwegend belang van bij het hebben van een woning, temeer nu zij twee jonge, kwetsbare kinderen hebben.
Artikel 3 IVRK bepaalt dat de belangen van het kind bij alle maatregelen betreffende kinderen een eerste overweging moeten vormen. Dit geldt naar het oordeel van de kantonrechter ook in executiegeschillen zoals de onderhavige.
Gelet op de leeftijd van de kinderen en de oogafwijking en de slaap- en eetproblemen van de driejarige zoon (productie 3 bij dagvaarding), is de kantonrechter van oordeel dat ontruiming van de woning leidt tot een acute noodtoestand voor de kinderen. Daarom schorst de kantonrechter de tenuitvoerlegging van de toegewezen ontruiming tot en met 7 september 2025 (de einddatum van de urgentieverklaring). De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat tijdens de mondelinge behandeling hebben gezegd dat zij mogelijk op korte termijn in aanmerking komen voor een huurwoning van Oosterpoort Wonen en dat de gemachtigde van ter zitting heeft gezegd dat de gemeente de plicht heeft om een onderkomen te regelen voor de kinderen, zodat zij niet dakloos worden, maar dat dit niet gebeurt zolang de urgentieverklaring (lopende tot en met 7 september 2025) van kracht is.
4.5. Het onder punt 2 van het petitum in de pleitnota gevorderde wordt afgewezen.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben onvoldoende gesteld en niet onderbouwd dat SVA verwijtbaar heeft gehandeld door onjuistheden te vermelden op de verhuurdersverklaring. Op de verhuurdersverklaring is immers aangevinkt dat er een huurachterstand is geweest en dat er een ontruimingsvonnis is gewezen, hetgeen juist is. Ook de vermelding van woonfraude kan niet worden gekwalificeerd als onrechtmatig. hebben immers zonder wetenschap en voorafgaande toestemming van SVA de woning bewoond. Dat ervan uitgingen dat zij de woning huurden van [naam 1] en [naam 2], welke stelling verder niet is onderbouwd, doet daar niet aan af. Dat de onderverhuurders [naam 1] en [naam 2] in deze meer valt te verwijten dan als onderhuurders, maakt evenmin dat de vermelding van woonfraude onrechtmatig is. Ter zake van de gestelde onjuiste mededelingen aan derden, dat door SVA is betwist, is de kantonrechter van oordeel dat hun stelling niet hebben onderbouwd, hetgeen zij gelet op de betwisting wel hadden moeten doen. Het onder punt 2 subsidiair gevorderde is te onbepaald en het is niet aan de kantonrechter om “de precieze bewoording hiervan” naar eigen “oordeel en creativiteit” in/aan te vullen.
4.6. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, nu er geen grond is om aan te nemen dat SVA zich niet zal houden aan de schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis.
4.7. Buiten de rechtsstrijd van partijen merkt de kantonrechter nog het volgende op. Uit de stukken die hebben overgelegd is gebleken dat zij – ondanks de toegekende urgentieverklaring – bij een aantal woningbouwverenigingen zijn afgewezen voor een huurwoning, omdat uit de verhuurdersverklaring volgt dat zij als woningfraudeur worden aangemerkt. Zoals hiervoor is overwogen in randnummer 4.5 is dit niet onjuist of onrechtmatig, omdat zij immers zonder toestemming van SVA hebben ondergehuurd. Naar de bescheiden mening van de kantonrechter is de ene woonfraude de andere echter niet. De onderverhuurders [naam 1] en [naam 2] lijken de echte fraudeurs te zijn, omdat zij kennelijk financieel hebben geprofiteerd door een woning die is bedoeld voor de sociale verhuur te verhuren aan anderen. hebben hiervan weliswaar geprofiteerd doordat zij de woning hebben gehuurd van deze onderverhuurders, maar dat is vanuit hun optiek begrijpelijk, omdat zij hun jonge en kwetsbare gezin wilde huisvesten. Hoewel dat eveneens als woonfraude kan worden aangemerkt, valt dit tot op zekere hoogte te begrijpen. Sterker, de gemeente is gelet op de urgentieverklaring eveneens van oordeel dat zo spoedig mogelijk een woning moeten hebben. Daarenboven merkt de kantonrechter op dat de huur aan SVA op een korte onderbreking na doorgaans netjes hebben betaald. Het is wrang om te zien dat nu tussen wal en schip lijken te vallen, doordat zij aan de ene kant een urgentieverklaring hebben, maar aan de andere kant daarvan tot op heden geen profijt hebben gehad doordat de woningbouwverenigingen huiverig zijn om hen als huurders te accepteren.
4.8. Nu beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.1. schorst de tenuitvoerlegging van het vonnis van de rechtbank Gelderland van 25 maart 2025 (zaaknummer 11567820 / VV EXPL 25-31) voor wat betreft de ontruiming van de woning aan de Madelievenstraat 16 te Arnhem, tot het moment waarop [eisers] passende woonruimte hebben gevonden en kunnen betrekken, doch uiterlijk tot en met 7 september 2025;
5.2. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025. De feiten en de motivering waarop de beslissing steunt zijn afzonderlijk vastgelegd op 15 juli 2025.
858 / 53854
HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026