ECLI:NL:RBLIM:2022:4672
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: : C/03/287661 / HA ZA 21-48
Vonnis van 15 juni 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RDR BEHEER B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudend te Eijsden, gemeente Eijsden-Margraten,
eiseres in de hoofdzaak,
advocaat mr. R.H.J.G. Borger,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BAS-BOUW B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudend te Maastricht-Airport, gemeente Beek,
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. H.M. Kruitwagen.
Partijen zullen hierna RDR en BAS-Bouw worden genoemd.
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
het vonnis in incident van 31 maart 2021 en de daarin genoemde processtukken;
de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 9;
de akte overleggen producties van RDR met producties 26 t/m 35;
de akte wijziging van eis;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 april 2022.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2Waar gaat het geschil over?
2.1. Dit geschil gaat over de vraag of BAS-Bouw aan RDR schadevergoeding moet betalen voor het beschadigd raken van een pand van RDR doordat BAS-Bouw direct daarnaastsloop- en bouwwerkzaamheden heeft uitgevoerd.
De rechtbank komt voorlopig tot de conclusie dat BAS-Bouw onrechtmatig heeft gehandeld door tegenover RDR niet de zorgvuldigheid in acht te nemen die volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.
De rechtbank zal een deskundigenonderzoek gelasten. Partijen mogen zich daarover bij akte uitlaten.
3.1. RDR is eigenaar van de naast elkaar gelegen panden aan de [adres 1] en de [adres 2] te [plaats] . Zij verhuurt de daarin gelegen appartementen als woonruimte. Op het adres [adres 1] (hierna ook: het pand) gaat het om de appartementen A tot en met D.
3.2. Het pand is omstreeks 1910 gebouwd en grensde (van voren gezien) aan de linkerzijde aan het voormalige pand [adres 3] . Tussen [adres 1] en [adres 3] is sprake van een gemeenschappelijke muur of woningscheidende wand.
3.3. BAS-Bouw heeft van Swentibold Projectontwikkeling B.V. de opdracht aangenomen tot het realiseren van het bouwplan PietersPoort. Dit betrof de sloop van de bestaande bebouwing aan de [adres 3] - [adres 4] en de bouw ter plekke van zeven appartementen met ondergrondse parkeergarage. Het project is in 2018 van start gegaan en de nieuwbouw is in 2020 gereedgekomen en opgeleverd.
3.4. [naam bedrijf 1] (hierna: [naam bedrijf 1] ) trad op als constructeur. [naam bedrijf 1] heeft in opdracht van Swentibold ook een sloopplan voor de sloop van de (voormalige) panden [adres 3] - [adres 4] opgesteld (hierna: het sloopplan). BAS-Bouw heeft van het sloopplan gebruik gemaakt.
3.5. De gemeente Maastricht heeft het sloopplan ontvangen op 1 oktober 2018 en op 3 oktober 2018 aangegeven tegen de uitvoering daarvan geen bezwaar te hebben.
3.6. In het sloopplan staat dat na het slopen van de bestaande bebouwing onderzoek moet worden gedaan naar het aanlegniveau van onder meer de gemeenschappelijke bouwmuur tussen het pand en (het te slopen) pand [adres 3] . Dit onderzoek bestaat uit het graven van twee proefgaten van maximaal 1 meter, waarbij de proefgaten niet dieper mogen worden doorgezet dan tot de onderkant van de fundering van de bouwmuur. De resultaten van de proefgaten moeten worden gedeeld met de technici van [naam bedrijf 1] . Daarna zal [naam bedrijf 1] een plan uitwerken voor de eventuele onderstroming van de fundering van de gemeenschappelijke bouwmuur. Onderstromen is het verdiepen van een bestaande fundering door (mootsgewijs) direct onder de bestaande fundering een dieperstekende fundering aan te brengen.
3.7. Op 16 november 2018 is er bij het slopen van de betonnen begane grondvloer van het pand [adres 3] schade ontstaan aan de gevel van het pand nabij de voordeur. Op dat moment was het door [naam bedrijf 1] voorgeschreven onderzoek naar de aanlegdiepte van de funderingen nog niet uitgevoerd.
3.8. Huizen Beheer Maastricht B.V. (hierna: HBM) heeft als beheerder van het pand BAS-Bouw bij e-mail van 21 november 2018 aangeschreven. In deze e-mail, gericht aan uitvoerder [naam uitvoerder] (hierna: [naam uitvoerder] ) staat voor zover relevant:
“De sloopwerkzaamheden hebben aan onze zijde diverse kleine scheuren veroorzaakt. Afgelopen vrijdag is echter een deel van de gevel opengescheurd is mogelijk de constructie aangetast (zie foto). De gemeente is meermalen ter plaatse geweest.
Wij stellen jullie aansprakelijk voor alle schade in de ruimste zin van het woord die RDR Beheer B.V. heeft ondervonden danwel zal kunnen ondervinden als gevolge van de sloop en bouwwerkzaamheden die onder jullie supervisie worden uitgevoerd.”
3.9. Op 28 november 2018 is er een bespreking geweest tussen HBM, de bewoners van de appartementen A, B en D en BAS-Bouw. Namens Bas-Bouw hebben [naam uitvoerder] en de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) deelgenomen.
3.10. In de notulen van die bespreking staat onder meer:
“Scheuren (ontzetting?) bij voordeur door verwijderen betonvloer:
1) scheuren worden gedicht: geen termijn is genoemd
2) stutten van de voordeur
3) restant betonnen vloer naast pand [adres 1] verwijderen na goedkeuring Gemeente Maastricht
4) verwijderen van buitenmuur kolom (11 cm diep) voor pand nr. [adres 1] (links van de voordeur) zodat de zijmuur van de nieuwbouw kan aansluiten aan ons pand [adres 1] .
[naam uitvoerder]
[ [naam uitvoerder] , rb] van Basbouw geeft aan dat wat betreft de scheuren die door het gehele pand zijn ontstaan tijdens en door de sloopwerkzaamheden zullen worden hersteld door Basbouw. Deze herstelwerkzaamheden zullen eerst plaats vinden na afronding van de bouw naar verwachting rond februari/maart 2020.”
3.11. Eind 2018 is besloten de fundering van de gemeenschappelijke bouwmuur van [adres 5] te onderstromen en dat niet te doen bij de fundering van de gemeenschappelijke bouwmuur van het pand.
3.12. Op 12 maart 2019 hebben de bewoners van het pand een e-mail gestuurd naar HBM. Daarin staat onder meer:
“In de week voor carnaval is ten gevolge van graafwerkzaamheden door Bas bouw het pand [naam bedrijf 2] [ [adres 5] , rb] ernstig verzakt met grote scheuren in de voor en buitengevel tot gevolg. Om verdere verzakking van het pand te voorkomen heeft Bas-bouw het pand gestut. Het ziet er echt niet goed uit.
Deze week, maandag de 11e maart, is Bas-bouw gestart met het graven langs het pand [adres 1] dat u in de verhuur heeft. En dat is opgemerkt door [naam 2] en [naam 3] , wij waren thuis; rond 13.30u ging het pand voor ons gevoel als een “kaartenhuis” heen en weer. Direct naar de heer [naam uitvoerder] gestapt en hij gaf aan hetzelfde gevoel te hebben in de bouwcontainers.
U zult begrijpen dat graafwerkzaamheden langs een pand altijd minder stabiliteit geeft aan het bouwdeel dat daarop staat.
[…]
Naar wij begrepen hebben wordt er tot 4 meter diep gegraven en wij hebben geen idee wat dit doet met de stabiliteit van het pand nr [adres 1] .”
3.13. HBM heeft daarop dezelfde dag richting de bewoners gereageerd en [naam uitvoerder] gevraagd om een reactie:
“@ [naam uitvoerder] [ [naam uitvoerder] , rb.]
Kan je garanderen dat een dergelijke situatie niet bij ons pand ook gebeurd? Indien je twijfels hebt zou je dan voorzorgsmaatregelen kunnen treffen zodat ons pand niet beschadigd? Alvast bedankt!”
3.14. [naam uitvoerder] heeft ook op 12 maart 2019 aan HBM (en de bewoners van [adres 1] ) geschreven:
“Heden morgen heeft de opzichter van de gemeente , [naam toezichthouder] , een controle bezoek gedaan bij jullie pand.
[…]
Wij gaan niet onder jullie pand graven , want de fundering van het pand [adres 1] is dieper aangelegd .
Dus dat we bij [adres 5] gedaan hebben [onderstromen, rb.] is bij jullie niet van toepassing.”
3.15. Eind april 2019 is besloten ook de fundering van de linkerzijgevel van het pand (mootsgewijs) te onderstromen, in afwijking van wat [naam bedrijf 1] eind 2018 had geadviseerd.
3.16. Mevrouw [naam toezichthouder] , toezichthouder Wabo bij de gemeente Maastricht (hierna: [naam toezichthouder] ), heeft de bewoners van [adres 1] op 16 mei 2019 een e-mail gestuurd met als onderwerp ‘scheuren pand [adres 1] ’. In deze e-mail staat onder meer dat nieuwe scheuren zijn ontstaan en bestaande groter zijn geworden en dat als er extra maatregelen worden getroffen de bewoners daarvan op de hoogte worden gesteld.
Ook staat daarin dat de onderstroming van de zijgevel is uitgevoerd, maar dat het nog enige tijd kan duren voordat alles gezet is.
3.17. Diezelfde dag hebben de bewoners van [adres 1] een e-mail gestuurd naar HBM, met [naam uitvoerder] en [naam toezichthouder] in de cc. Het onderwerp van de e-mail is ‘Verdere verzakking pand no [adres 1] : op alle woonlagen toename scheuren en deuren die niet meer dichtgaan (idem [adres 2] )’. In deze e-mail staat voor zover relevant:
“vanwege de staat van de fundering van pand no [adres 1] ten opzichte van de diepe graafwerkzaamheden op de locatie naast het pand no [adres 1] [is] besloten de fundering te verstevigen met zgn “moten”. Dit zijn gemetselde (deels op beton) ondersteuningen waartoe eerst de fundering van het pand no [adres 1] wordt ondergraven, lees een gat wordt gegraven onder het pand.
Om de bouw niet teveel te vertragen heeft BasBouw bedacht niet één “moot” peer keer (per 3 dagen) te graven maar 2 moten (of 3? Dit kunnen wij niet zien) waardoor er op meerdere plekken onder het pand geen steun meer is. Uitharding van het eerste beton en het opmetselen van de stenen is ca. 3 dagen.
Hierna geven deze moten ondersteuning.
Deze week is het pand no [adres 1] verder ondergraven
[…]
Wij kunnen niet anders concluderen dan dat het pand [adres 1] nog verder aan het verzakken is.”
3.18. Op 6 juni 2019 hebben de bewoners van [adres 1] HBM een e-mail gestuurd met als onderwerp: ‘Verdere verzakking pand no [adres 1] : op alle woonlagen toename scheuren en deuren die niet meer dichtgaan (idem [adres 2] ): update’. Daarin staat dat de scheurvorming nog steeds toeneemt en ernstige vormen aanneemt.
3.19. [naam bedrijf 1] heeft op verzoek van de gemeente Maastricht BAS-Bouw eind juni 2019 geadviseerd over het aanbrengen van extra verstevigingen aan het pand om verdere scheurvorming te voorkomen en een plan van aanpak opgesteld voor het definitief schadeherstel voor de panden [adres 1] en [adres 5] .
3.20. Op 9 juli 2019 heeft mr. Borger namens RDR Bas-Bouw aansprakelijk gesteld voor de door RDR geleden en nog te lijden schade en haar gesommeerd om per omgaande te berichten of aansprakelijkheid wordt erkend en om over te gaan tot herstelmaatregelen conform het plan van aanpak.
3.21. Op 15 juli 2019 heeft [naam 1] namens BAS-Bouw daarop gereageerd. Hij heeft onder meer geschreven dat het uitvoeren van herstelwerkzaamheden op korte termijn nog geen zin heeft en dat BAS-Bouw medio februari 2020 een opname zal doen van de belendingen en de herstelwerkzaamheden zal uitvoeren. Ook heeft [naam 1] gemeld de brief van mr. Borger te hebben gestuurd naar de heer [naam schade-expert] van Lengkeek, schade-expert van AON, de verzekeraar van BAS-Bouw..
3.22. RDR heeft Von Reth Contra-expertise (hierna: Von Reth) opdracht gegeven tot het verrichten van een bouwkundige opname van het pand.
3.23. Bij uitspraken van 17 februari 2020 heeft de Huurcommissie op verzoek van drie huurders van RDR de huur verlaagd van de appartementen B, C en D tot 30% van de geldende huurprijs vanwege het bestaan van ernstige gebreken.
3.24. Bij brief van 21 april 2020 heeft mr. Borger onder meer de bevindingen van Von Reth aan Lengkeek en BAS-Bouw meegedeeld en navraag gedaan naar de stand van zaken met betrekking tot ‘de herstelwerkzaamheden’ door BAS-Bouw.
3.25. Op 14 augustus 2020 heeft Lengkeek mr. Borger bericht dat niet duidelijk is welk causaal verband er is tussen de verrichte sloop- en bouwwerkzaamheden en de door RDR geclaimde schade en dat evenmin is gebleken van een onzorgvuldige uitvoering van werkzaamheden door BAS-Bouw.
3.26. RDR heeft [naam bedrijf 1] verzocht de oorzaak van de scheurvorming in het pand te onderzoeken. Volgens het rapport van [naam bedrijf 1] van 2 november 2020 (Rapport inzake: Scheurvorming in de rechterbelending [adres 1] ) hebben de bouwwerkzaamheden ‘aantoonbaar’ tot scheurvorming aan het pand geleid. Bij de uitvoering van de onderstromingen zijn volgens het rapport ‘toch enige zettingen in de bestaande funderingen ontstaan’. Zetten is het inklinken van de grond door een op de grond rustende belasting. De zettingen zijn vermoedelijk toegenomen doordat de nieuwbouw gestaag vorderde. Daarmee nam de belasting op de voor de nieuwbouw toegepaste geboorde funderingspalen toe, waardoor (ook) de grond onder de nieuwbouw en de funderingspalen in (zeer) beperkte mate is gezet. Dit zetten heeft volgens het rapport ook invloed uitgeoefend op het verder zetten van de nieuwe onderstromingen. Hoe dat kon, vermeldt het rapport niet.
3.27. Op 6 november 2020 heeft mr. Borger gereageerd op de brief van Lengkeek van 14 augustus 2020 en BAS-Bouw een termijn gesteld om over te gaan tot afwikkeling van de schade als genoemd in zijn brief van 21 april 2020.
3.28. Mr. Borger heeft bij brief van 21 april 2021 Bas-Bouw dan wel haar verzekeraar verzocht binnen 10 dagen aansprakelijkheid te erkennen en de door mr. Borger gestelde schade te vergoeden. Het gaat om herstelkosten, de kosten van het rapport van Von Reth, gederfde huurinkomsten, kosten voor extra uren van HBM en juridische kosten.
4.1. RDR vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. BAS-Bouw veroordeelt bij wijze van vervangende schadevergoeding dan wel vanwege de door haar gepleegde onrechtmatige daad om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan RDR te betalen € 221.111,98 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover sedert 17 februari 2020 (datum tot stand komen rapport Von Reth en ook tijdstip waarop BAS-Bouw volgens afspraak de herstelwerkzaamheden zou aanvangen), subsidiair 21 april 2020 (toezending rapport aan Bas-Bouw en haar verzekeraar), meer subsidiair sedert de datum van deze dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
2. BAS-Bouw veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan RDR bij wijze van schadevergoeding te betalen:
€ 5.425,-- (kosten Von Reth) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover sedert datum dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
€ 900,-- (leges Huurcommissie) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover sedert datum dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
€ 15.757,36 (huurderving appartement [adres 1] in de periode 1 december 2018 t/m 1 december 2021) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 425,89 per onderscheiden maand dat dit deel van de huurpenningen in de genoemde periode op grond van de oordelen van de Huurcommissie niet door de huurders hoefde te worden voldaan;
€ 14.511,03 (huurderving appartement [adres 1] in de periode 1 december 2018 t/m 1 december 2021) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 392,19 per onderscheiden maand dat dit deel van de huurpenningen in de genoemde periode op grond van de oordelen van de Huurcommissie niet door de huurders hoefde te worden voldaan;
€ 4.897,20 (huurderving appartement [adres 1] in de periode van 1 december 2018 tot 30 september 2019) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 489,72 per onderscheiden maand dat dit deel van de huurpenningen in de genoemde periode op grond van de oordelen van de Huurcommissie niet door de huurders hoefde te worden voldaan;
€ 5.247,-- (huurderving appartement [adres 1] in de periode 1 oktober 2019 t/m 15 mei 2020) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 699,60 per onderscheiden maand dat dit appartement niet (opnieuw) verhuurbaar is geweest vanwege de gebreken/aanstaande grote herstelwerkzaamheden;
€ 6.450,-- (kosten HBM) te vermeerderen met de wettelijke rente daarover sedert datum dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
€ 4.000,--, subsidiair € 3.119,56 als vergoeding van de noodzakelijk en in redelijkheid gemaakte buitengerechtelijke kosten;
3. BAS-Bouw te veroordelen in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten, voor wat betreft het salaris voor de advocaat forfaitair berekend op € 157,-- zonder betekening in conventie of reconventie/voor de vordering of voor de tegenvordering, € 246,-- zonder betekening in conventie en reconventie/voor de tegenvordering tezamen, en verhoogd met € 82,-- in geval van betekening.
4.2. RDR legt aan haar vorderingen – verkort weergegeven – ten grondslag dat:
partijen zijn overeengekomen dat BAS-Bouw voor haar rekening in februari 2020 de benodigde herstelwerkzaamheden aan het pand zou uitvoeren; ten aanzien van de nakoming van die verbintenis verkeert BAS-Bouw in verzuim;
BAS-Bouw de aansprakelijkheid heeft erkend voor de door RDR geleden schade als gevolg van haar sloop- en bouwwerkzaamheden;
BAS-Bouw aansprakelijk is voor de schade die RDR heeft geleden omdat BAS-Bouw onrechtmatig jegens RDR heeft gehandeld door bij het uitvoeren van haar sloop- en bouwwerkzaamheden niet de vereiste zorgvuldigheid in acht te nemen als gevolg waarvan de schade is ontstaan.
4.3. BAS-Bouw heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Zij betwist het bestaan van de door RDR gestelde overeenkomst en betwist aansprakelijkheid te hebben erkend. Ook betwist zij onrechtmatig te hebben gehandeld. Voor zover zij onrechtmatig zou hebben gehandeld is dat handelen haar niet toerekenbaar. Er ontbreekt een causaal verband tussen het handelen van BAS-Bouw en de gestelde schade. Voorts betwist BAS-Bouw de hoogte van de gestelde schade. Voor zover BAS-Bouw aansprakelijk zou zijn voor enige schade van RDR dan verweert zij zich met de stelling dat deze schade naar redelijkheid en krachtens eigen schuld (grotendeels) voor rekening van RDR dient te blijven.
4.4. Op de overige stellingen van partijen zal hieronder, voor zover relevant, worden ingegaan.
De rechtbank baseert zich op het voorliggende dossier
5.1. BAS-Bouw heeft in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat RDR ter zake het gestelde onrechtmatige handelen niet heeft voldaan aan haar stel- en substantiëringsplicht, terwijl BAS-Bouw reeds in de buitengerechtelijke fase kenbaar heeft gemaakt dat zij het bestaan van enige onzorgvuldig handelen aan haar kant zal betwisten. BAS-Bouw is van oordeel dat van haar niet kan worden verlangd dat zij na een eventuele vermeerdering van de feitelijke grondslag hierop alsnog op de mondelinge behandeling op moet reageren. Volgens BAS-Bouw zou dat in strijd zijn met de goede procesorde.
De rechtbank overweegt als volgt. Nadat zij eerst heeft geconcludeerd dat de vordering moet worden afgewezen wegens het niet voldoen aan de stelplicht is BAS-Bouw in haar conclusie van antwoord gemotiveerd ingegaan op het verwijt niet zorgvuldig te hebben gehandeld. RDR heeft ter zitting de feitelijke grondslag van haar vorderingen uitgebreid. BAS-Bouw heeft daar ter zitting inhoudelijk, gemotiveerd op gereageerd. BAS-Bouw heeft ter zitting haar bezwaar dat zij bij voorbaat tegen deze uitbreiding heeft gemaakt niet herhaald. Zij heeft ook niet gevraagd om alsnog bij akte te mogen reageren op die uitbreiding. Gelet op haar uitdrukkelijke bezwaar tegen een eventuele uitbreiding in de conclusie van antwoord had dat wel voor de hand gelegen. Kennelijk achtte BAS-Bouw de processuele gang van zaken dan toch niet zo bezwaarlijk. De rechtbank is van oordeel dat de goede procesorde met de hierboven geschetste gang van zaken niet is geschonden en zal oordelen op basis van het nu voorliggende dossier.
Onrechtmatig handelen
5.2. De rechtbank zal eerst beoordelen of BAS-Bouw onrechtmatig jegens RDR heeft gehandeld (de onder 4.2 sub c genoemde grondslag). De reden daarvoor is de volgende. De vordering tot nakoming (4.2 sub a) die RDR heeft omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding heeft geen betrekking op de schadeposten zoals door RDR gevorderd onder 2). Verder is de rechtbank van oordeel dat BAS-Bouw met haar toezeggingen van november 2018 en juli 2029 de schade te zullen herstellen (waarmee de vordering onder 4.2 sub b verband houdt) geen aansprakelijkheid heeft erkend voor de onder 2) gevorderde schade. Ook legt RDR aan het door haar onder 1) gevorderde bedrag (nevenschikkend) ten grondslag dat BAS-Bouw onrechtmatig heeft gehandeld. Die grondslag is dus ook relevant voor de beoordeling van het gevorderde onder 1).
De rechtbank zal de andere grondslagen genoemd onder 4.2 a en b (voor zover nodig) in een later vonnis beoordelen.
Juridisch kader onrechtmatig handelen
5.2.1. Tussen partijen is niet in geschil dat er een verband bestaat tussen de sloop- en bouwwerkzaamheden van BAS-Bouw en (een deel van de) door RDR geleden schade. Met andere woorden, als die werkzaamheden niet hadden plaatsgevonden dan had RDR geen of in ieder geval minder schade gehad. Dit is ter zitting door BAS-Bouw erkend. Een handelen en/of nalaten is niet reeds onrechtmatig vanwege het enkele feit dat als gevolg daarvan een zaak beschadigd raakt en een (voorzienbaar) gevolg is van dat handelen of nalaten. Volgens RDR heeft BAS-Bouw onrechtmatig gehandeld omdat zij bij het uitvoeren van de werkzaamheden tegenover haar niet de in het maatschappelijk verkeer vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen.
5.2.2. Van degene die sloop- en bouwwerkzaamheden gaat verrichten mag de nodige zorgvuldigheid worden verwacht om het ontstaan van schade aan eigendommen van derden te voorkomen. De mate van zorgvuldigheid die in een concreet geval kan worden gevergd, is afhankelijk van de omstandigheden zoals de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden, de voorzienbaarheid van schade, de wenselijkheid van het voeren van overleg met omwonenden om mogelijke risico’s in kaart te brengen, de mogelijkheid onderzoek te verrichten, de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en de eventuele bijzondere kwetsbaarheid van het buurperceel (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2020:1364 en ECLI:NL:GHAMS:2022:51).
Welk onzorgvuldig handelen wordt BAS-Bouw verweten?
5.3. Samengevat verwijt RDR BAS-Bouw het volgende onzorgvuldige handelen of nalaten:
Bas-Bouw heeft nagelaten (vooraf) gedegen onderzoek te verrichten naar de gevolgen van de sloop van [adres 3] voor het pand en heeft geen plan opgesteld om het pand op te vangen en heeft daarvoor geen voorzorgsmaatregelen getroffen;
BAS-Bouw heeft bij de sloop de gemeenschappelijke muur of woningscheidende wand beschadigd, terwijl deze volgens sloopplan niet beschadigd mocht worden;
BAS-Bouw heeft nagelaten conform het sloopplan twee proefgaten naast de linkerzijgevel van [adres 1] te graven om te onderzoeken of de fundering daarvan moest worden onderstroomd;
RDR heeft geen voorzorgsmaatregelen getroffen om te voorkomen dat de voorgeschreven bemaling in verband met de onderstroming van [adres 5] ook de grondwaterstand onder het pand zou zakken met verzakkingen tot gevolg;
BAS-Bouw heeft pas vier maanden na het uitgraven van de bouwput een onderstromingsplan gemaakt en uitgevoerd, terwijl het pand al op 11 maart 2019 als een kaartenhuis schudde;
BAS-Bouw heeft geen toestemming gevraagd aan RDR om de fundering van de linkerzijgevel van het pand te mogen onderstromen;
BAS-Bouw heeft het onderstromingsplan niet goed uitgevoerd door onder de bestaande fundering te veel moten tegelijk uit te graven en de onderstromingen te snel te realiseren.
Welke verwijten leiden niet tot toewijzing van de eisen?
5.4. De rechtbank komt tot het oordeel dat het RDR verweten onzorgvuldige handelen of nalaten zoals genoemd onder 2, 3, 4, en 6 niet is komen vast te staan dan wel dat dit handelen of nalaten niet leidt tot een verbintenis van BAS-Bouw tegenover RDR om de schade die daarvan het gevolg is aan RDR te vergoeden. Daartoe het volgende.
Gemeenschappelijke, woningscheidende wand (verwijt onder 2)
5.4.1. Bij het verwijderen van de betonnen vloer van [adres 3] is de gemeenschappelijke wand nabij de voordeur van [adres 1] beschadigd geraakt (zie de notulen van de vergadering van 28 november 2018). Deze schade is inmiddels door BAS-Bouw hersteld. Bij deze vordering heeft RDR geen belang meer en zonder belang komt niemand een rechtsvordering toe (zie artikel 3:203 BW). Voor zover het gaat om andere schade aan die zijgevel heeft RDR niet duidelijk gemaakt om welke andere schade aan de zijgevel het dan gaat. Zij heeft daardoor niet aan haar stelplicht voldaan. Dit verwijt kan niet leiden tot toewijzing van de eisen van RDR.
Uitgraven proefgaten (verwijt onder 3)
5.4.2. [naam uitvoerder] heeft op 12 maart 2019 aan HBM en de bewoners van het pand laten weten dat BAS-Bouw niet onder [adres 1] zou graven omdat de fundering daarvan dieper is aangelegd. De rechtbank maakt hieruit op dat BAS-Bouw wist hoe diep de fundering van de linkerzijgevel van het pand was aangelegd. Dat duidt erop dat wel degelijk naar die diepte (conform het sloopplan) onderzoek is gedaan. Volgens RDR kon BAS-Bouw de fundering niet hebben onderzocht omdat de kelder van [adres 3] destijds niet begaanbaar was. Dit blijkt volgens RDR uit het sloopplan.
In het sloopplan staat inderdaad dat de kelder van [adres 3] niet toegankelijk was. RDR concludeert vervolgens dat de fundering ‘dus niet bekeken’ is.
Die toelichting overtuigt niet. Het sloopplan gaat er immers van uit dat ook de kelder van [adres 3] zou worden gesloopt (zie punt 8 sloopplan) en dat daarna het onderzoek naar onder meer de fundering zou plaatsvinden. Dit leidt dan ook tot de conclusie dat RDR onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat BAS-Bouw de voorgeschreven proefgaten niet heeft gerealiseerd.
Bemaling (verwijt onder 4)
5.4.3. BAS-Bouw heeft naar haar zeggen niet bemaald. Zij heeft aangevoerd geen grondwater te zijn tegengekomen. De rechtbank begrijpt dit aldus dat van een verzakking door een lagere grondwaterstand vanwege bemaling, zoals gesteld door RDR, geen sprake kan zijn. RDR heeft hier niets tegenover gesteld. Dit had wel van haar mogen worden verwacht. Nu zij dit heeft nagelaten heeft zij haar stelling op dit punt onvoldoende onderbouwd.
Ontbreken toestemming RDR (verwijt onder 6)
5.4.4. BAS-Bouw heeft geen toestemming gevraagd (en gekregen) van RDR om de fundering van de gemeenschappelijke wand te onderstromen. Dit blijkt ook uit het rapport van Lengkeek (zie p. 7). De rechtbank gaat ervan uit dat de erfgrens door die wand heenloopt en dat een deel van de muur eigendom is van RDR. Het zonder toestemming van RDR onderstromen van het deel van RDR is in beginsel onrechtmatig. BAS-Bouw maakt daarmee immers een inbreuk op het eigendomsrecht van RDR. Echter BAS-Bouw heeft de fundering onderstroomd als maatregel om verdere verzakking van en schade aan het pand te voorkomen. Onder die omstandigheid acht de rechtbank zonder nadere toelichting – die niet door RDR is gegeven – het niet vragen van toestemming aan RDR niet onrechtmatig. De maatregel is namelijk genomen (mede) in het belang van (het eigendomsrecht van) RDR. Verder heeft RDR niet gesteld dat als BAS-Bouw aan RDR de toestemming wel had gevraagd en verkregen de gevorderde schade zich niet had voorgedaan. Het vereiste condictio sine qua non-verband ontbreekt daarmee op dit punt.
De overige verwijten (1, 5 en 7)
5.5. Anders dan BAS-Bouw in haar conclusie van antwoord (en [naam bedrijf 1] in zijn rapport van november 2020 alsook Lengkeek) lijkt te suggereren, is aanvankelijk niet besloten om de fundering van de linkerzijgevel van het pand te onderstromen waar dat wel is besloten (en gedaan) voor de fundering van de rechterzijgevel van [adres 5] .
5.6. Nadat het pand op 12 maart 2019 ernstig schudde, toen die dag door BAS-Bouw direct langs de linkerzijgevel van het pand werd gegraven, is eind april 2019 besloten de fundering van de linkerzijgevel van het pand alsnog te onderstromen om verzakking tegen te gaan. Desondanks hebben zich ook hierna nog scheurvorming en verzakkingen voorgedaan. Ook heeft [naam bedrijf 1] na overleg met de gemeente Maastricht in juni 2019 BAS-Bouw geadviseerd om extra (nood)verstevigingsmaatregelen (het aanbrengen van stalen strips op de linkerzijgevel van het pand en het aanbrengen van verbindingen van de verdiepingsvloeren van de nieuwbouw aan de linkerzijgevel) te treffen. Dus waar eerder geen noodzaak tot het treffen van deze (voorzorgs)maatregelen bestond dan wel leek te bestaan, bleek die noodzaak tot het treffen van maatregelen er later wél te zijn.
5.7. De vraag is dan of BAS-Bouw bij de voorbereiding en uitvoering van haar werkzaamheden op de juiste wijze te werk is gegaan dan wel voldoende zorgvuldig te werk is gegaan (wat volgens RDR gelet op haar verwijten 1, 5 en 7 niet het geval is).
Had BAS-Bouw het verzakken van het pand als professionele partij redelijkerwijs kunnen voorzien, en zo ja, waren daarvoor afdoende voorzorgsmaatregelen te treffen, en zo ja, had het van BAS-Bouw gelet op de omstandigheden van het geval ook gevergd kunnen worden om die te treffen?
5.8. In het kader van haar betwisting van het verwijt onzorgvuldig te werk te zijn gegaan heeft BAS-Bouw tot en met de zitting niet méér aangevoerd dan dat zij zorgvuldig te werk is gegaan omdat zij:
gebruik heeft gemaakt van haar door Swentibold ter beschikking gestelde dan wel door BAS-Bouw zelf ingewonnen adviezen van Fugro, [naam 4] en [naam 5] ;
gebruik heeft gemaakt van het (vooraf opgestelde) sloopplan van [naam bedrijf 1] ;
de in het sloopplan gegeven instructies heeft opgevolgd;
nadat besloten was ook de fundering van de linkerzijgevel van het pand te onderstromen, het daartoe door [naam bedrijf 1] opgestelde stappenplan onderstromingen correct heeft uitgevoerd en
zij steeds heeft overlegd met de gemeente Maastricht, die volgens BAS-Bouw bekendstaat als een strenge toezichthouder.
BAS-Bouw heeft toegelicht dat Fugro in opdracht van Swentibold geotechnisch onderzoek heeft verricht en heeft geadviseerd over de (schroef)paalfundering van de nieuwbouw en dat [naam 4] in opdracht van Swentibold de voorgenomen constructie van de nieuwbouw inclusief de fundering nader heeft onderzocht. Daarnaast heeft [naam 5] in opdracht van BAS-Bouw terzake de door [naam bedrijf 1] voorgeschreven onderstromingsmethode nog een geotechnisch onderzoek uitgevoerd.
De voorbereiding van de sloop en het werk
Fugro, [naam 4] , [naam 5] en de gemeente
5.9. Een beroep op de adviezen van Fugro, [naam 4] en [naam 5] kan BAS-Bouw niet baten waar het gaat om het al dan niet in acht nemen van de nodige zorgvuldigheid tegenover RDR.
In de door BAS-Bouw overgelegde stukken van Fugro, [naam 4] en [naam 5] staat – zoals RDR terecht heeft aangevoerd – namelijk niets (specifieks) vermeld over (de staat van de fundering van) het pand, de mogelijkheid dat door sloop- en bouwwerkzaamheden schade aan het pand kan ontstaan en/of eventueel in verband daarmee te nemen voorzorgsmaatregelen.
Het geotechnisch bodemonderzoek dat [naam 5] in november 2018 heeft uitgevoerd is niet verricht in de directe nabijheid van het pand. Dit blijkt uit paragraaf 2.1. van het rapport en de daarbij behorende bijlage figuur 1 (onderzoekslocatie met ligging sondeerpunten) en uit de brief van [naam 5] aan BAS-Bouw uit december 2018 en de daarbij gevoegde figuur 1.
De in de figuren weergegeven sondeerpunten bevinden zich niet nabij de linkerzijgevel van [adres 1] die begin mei 2019 is onderstroomd. [naam 5] heeft blijkens het stappenplan onderstromingen eind april 2019 nog een grondrapport (kenmerk E186360.003/RKR) opgesteld, maar dat rapport is door BAS-Bouw niet overgelegd.
De rechtbank gaat er vooralsnog van uit dat dit rapport is opgesteld naar aanleiding van het besluit eind april 2019 om ook de fundering van de linkerzijgevel van het pand te onderstromen.
Het rapport van Fugro bevat de resultaten van twee sonderingen op de grens van [adres 4] en [adres 6] en op de grens van [adres 7] en [adres 3] en drie archief-sonderingen (P-1049 DZ 1; P-1049 DZ 2 en P-1977 D 2) ten behoeve van andere nieuwbouw aan de [adres 2] en [adres 8] en adviezen over de uitvoering van de fundering van de nieuwbouw. Specifieke opmerkingen of adviezen ten aanzien van het pand ontbreken. BAS-Bouw heeft er ter zitting op gewezen dat in dit advies ook is ingegaan op de afstand van de nieuw aan te brengen funderingspalen tot bestaande fundering. Dat is juist, echter blijkt uit dit advies dat het gaat om het voorkomen van een negatieve beïnvloeding van de bestaande paalfundering. Het staat vast dat de linkerzijgevel van het pand niet op palen is gefundeerd, maar op staal.
De statische berekening van [naam 4] gaat alleen in op de constructie van de nieuwbouw zelf, maar niet op de eventuele gevolgen van de nieuwbouw voor (onder meer) het pand, althans dat blijkt niet uit de door BAS-Bouw overgelegde delen uit die berekening.
De omstandigheid dat de gemeente Maastricht een strenge toezichthouder is, maakt zonder nadere toelichting (die niet is gegeven) niet dat BAS-Bouw zorgvuldig heeft gehandeld door met de gemeente te overleggen. Uit de stukken blijkt dat de gemeente Maastricht heeft ingegrepen in november 2018 toen bij het verwijderen van de betonnen vloer van [adres 3] schade aan het pand ontstond, maar niet – bijvoorbeeld – dat de gemeente als toezichthouder haar zegen heeft gegeven aan het aanvankelijke besluit de fundering van de linkerzijgevel van het pand niet te onderstromen.
Het sloopplan
5.10. In het sloopplan staan geen maatregelen genoemd die zijn bedoeld om schade aan het pand te voorkomen anders dan 1) het verrichten van onderzoek naar de fundering van de linkerzijgevel – door middel van het graven van twee proefgaten – in verband met het eventueel moeten onderstromen van die fundering en 2) de waarschuwing de gemeenschappelijke muur tussen [adres 1] en [adres 3] niet te beschadigen.
Voorlopig oordeel
5.11. De rechtbank is gelet op de onder 5.5 tot en met 5.10 genoemde omstandigheden op dit moment van oordeel dat de verwijten 1, 5 en 7 van RDR doel treffen en dat BAS-Bouw tegenover RDR niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die in het maatschappelijk verkeer betaamt door voorafgaande aan de sloop van [adres 3] dan wel tijdens de sloop daarvan en het ontgraven van de bouwput onvoldoende onderzoek te doen naar de gevolgen van de sloop en de nieuwbouw en/of in dat verband voorzorgsmaatregelen te treffen en/of door gebruik te maken van ondeugdelijke of onvolledige adviezen, en/of door gegeven instructies niet goed te hebben uitgevoerd.
Voor zover sprake is van het gebruik van een ondeugdelijk of onvolledig advies kan BAS-Bouw dat niet aan RDR tegenwerpen. BAS-Bouw is als professionele aannemer zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen van deugdelijke adviezen.
Visie Lengkeek
5.12. Bij dit voorlopig oordeel weegt mee dat volgens de eigen deskundige van de verzekeraar van BAS-Bouw, Lengkeek, waarschijnlijk sprake is geweest van een fragiel evenwicht dat is verstoord door de sloop van [adres 3] . Het pand zou volgens Lengkeek (in enige mate) tegen [adres 3] ‘leunen’ en deze steun zou door het slopen van [adres 3] zijn vervallen. BAS-Bouw heeft dit standpunt in haar conclusie van antwoord en in de spreekaantekeningen van mr. Kruitwagen overgenomen. In haar rapport van april 2021 trekt Lengkeek in twijfel, althans stelt Lengkeek de vraag of de bestaande fundering van het pand wel geschikt was om in die nieuwe situatie voldoende steun te blijven geven. Volgens BAS-Bouw is dit niet zo (vgl. randnummer 93 conclusie van antwoord: “(zeer) gebrekkige fundering”). Het bestaan van deze door Lengkeek genoemde omstandigheid blijkt echter niet uit het sloopplan van [naam bedrijf 1] , althans wordt daarin niet genoemd. En zoals hiervoor is overwogen ging [naam bedrijf 1] er kennelijk van uit dat de fundering van de linkerzijgevel van het pand voldeed, want die fundering hoefde aanvankelijk niet te worden onderstroomd.
Als BAS-Bouw vooraf zelf al zou hebben geweten dat het pand steun ontleende aan [adres 3] , dan is de vraag waarom BAS-Bouw daarop dan niet vooraf heeft geacteerd. Als zij dat niet heeft geweten, dan is de vraag of zij dit had kunnen en moeten weten.
5.13. Om te kunnen beoordelen of BAS-Bouw (gelet op wat van haar gegeven de omstandigheden mocht worden gevergd) de bij de sloopwerkzaamheden en bouwwerkzaamheden aanwezige risico’s op beschadigd raken van het pand van RDR afdoende heeft onderkend en daarop afdoende heeft geacteerd, acht de rechtbank het aangewezen om een deskundigenonderzoek te gelasten. Daarbinnen kunnen (ook) de verwijten 1, 5 en 7 onder 5.3 worden beoordeeld.
5.14. De rechtbank is van plan de volgende vragen aan de deskundige ter beantwoording voor te leggen.
1. Wat is/zijn naar uw oordeel de oorzaak of oorzaken van de scheurvorming (in het stuc- en metselwerk) die na de in opdracht van Swentibold gemaakte vooropname van 25 augustus 2018 aan de binnen- en buitenzijde van het pand [adres 1] is opgetreden of verergerd?
Kunt u – voor zover u dat relevant acht – daarbij in ieder geval ingaan op:
a) de deugdelijkheid van de inhoud en de uitvoering van het sloopplan van [naam bedrijf 1] (productie 5 bij conclusie van antwoord);
b) de invloed van het tijdverloop tussen 12 maart 2019, de dag waarop het pand ‘schudde’ en de start van de onderstromingswerkzaamheden eind april/begin mei 2019 en de tijdigheid van deze maatregel;
c) de deugdelijkheid van de inhoud en de uitvoering van het stappenplan onderstroming van [naam bedrijf 1] (productie 6 bij conclusie van antwoord) voor zover het gaat om het onderstromen van de fundering van de linkerzijgevel van [adres 1] ;
d) kunt u in verband met c) ingaan op de voorgeschreven en aangehouden volgorde van het ontgraven van de moten, de breedte van de moten en de gekozen aanlegdiepte van de onderstroming;
e) de staat van de fundering van [adres 1] (bij aanvang van de sloop- en bouwwerkzaamheden);
f) de invloed van de wijze waarop de bouwput door BAS-Bouw is uitgegraven op een eventueel nadelige wijziging van de gronddruk bij de fundering van de linkerzijgevel van [adres 1] ;
g) de eventuele invloed van het aanbrengen van de 50 schroefpalen voor de nieuwbouw op de fundering van de linkerzijgevel van [adres 1] .
2) Was het risico op het intreden van deze oorzaak of deze oorzaken voorafgaande aan het afbreken van [adres 3] - [adres 4] dan wel na (direct) na de afbraak te verwachten mede gelet op binnen de bouw- en sloopbranche bestaande kennis en (ter plekke) toe te passen onderzoekstechnieken?
3) Zo ja, had het intreden van de oorzaak of oorzaken door het treffen van voorzorgsmaatregelen kunnen worden voorkomen of had het effect daarvan aanzienlijk kunnen worden beperkt?
4) Welke voorzorgsmaatregelen hadden dan kunnen worden genomen en welke kosten zouden daaraan verbonden zijn geweest? Welke voorzorgsmaatregelen zijn hiervan daadwerkelijk genomen?
5) Heeft u verder nog iets op te merken dat voor de beoordeling van de zaak relevant kan zijn?
5.15. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte over deze vragen uit te laten. Ook kunnen zij daarbij een voorstel doen over de persoon van de te benoemen deskundige.
5.16. Gelet op het oordeel op dit moment dat BAS-Bouw niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen, zal de rechtbank bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige door BAS-Bouw zal moeten worden betaald.
5.17. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6.1. stelt partijen in de gelegenheid zich voor de rol van 13 juli 2022 bij akte uit te laten over de hiervoor door de rechtbank geformuleerde vragen en over de persoon van de deskundige;
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2022.